PEB-20260331

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549



表格			10-Q


☑			根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的季度报告

已结束的季度期间 2026年3月31日

或


☐			根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告

对于从到 .

委员会文件编号 001-34571




Pebblebrook Hotel Trust
			（在其章程中指明的注册人的确切名称）


马里兰州						27-1055421
（成立或组织状态）						（I.R.S.雇主识别号）

贝塞斯达大道4747号 , 套房1100 , 贝塞斯达 , 马里兰州						20814
（主要行政办公室地址）						（邮编）


(240)			507-1300
（登记电话，含区号）

根据该法第12（b）节登记的证券：

各类名称

交易代码（s）

注册的各交易所名称

普通股，每股面值0.01美元

PEB

纽约证券交易所

E系列累积可赎回优先股，面值0.01美元

PEB-PE

纽约证券交易所

F系列累积可赎回优先股，面值0.01美元

PEB-PF

纽约证券交易所

G系列累积可赎回优先股，面值0.01美元

PEB-PG

纽约证券交易所

H系列累积可赎回优先股，面值0.01美元

PEB-PH

纽约证券交易所

用复选标记表明注册人是否：（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内一直遵守此类提交要求。☑ 有 ☐无

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。☑ 有 ☐无

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型报告公司”、“新兴成长型公司”的定义。

大型加速披露公司

☑

加速披露公司

☐

非加速披露公司

☐

较小的报告公司

☐

新兴成长型公司

☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。☐有 ☑ 无

注明截至最后实际可行日期发行人各类普通股的已发行股份数量。


类						截至2026年4月24日
实益权益普通股（每股面值0.01美元）						113,369,235


Pebblebrook酒店信托目录



		页
第一部分.财务信息
项目1。	财务报表。	3
	合并资产负债表-2026年3月31日（未经审计）和2025年12月31日	3
	综合营运及综合收益报表（未经审核）-截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月	4
	合并权益报表（未经审计）-截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月	6
	合并现金流量表（未经审计）-截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月	8
	合并财务报表附注（未经审计）	9
项目2。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析。	24
项目3。	关于市场风险的定量和定性披露。	31
项目4。	控制和程序。	31
第二部分。其他信息
项目1。	法律程序。	32
项目1a。	风险因素。	32
项目2。	股权证券的未登记销售及所得款项用途。	32
项目3。	优先证券违约。	32
项目4。	矿山安全披露。	32
项目5。	其他信息。	33
项目6。	展品。	34

第一部分.财务信息

项目1。财务报表。


Pebblebrook酒店信托合并资产负债表（单位：千，份额和每股数据除外）

	2026年3月31日		2025年12月31日
	（未经审计）
物业、厂房及设备
酒店物业投资，净额	$	4,974,733	$	5,023,457

现金及现金等价物	196,207		184,185
受限制现金	8,396		12,018
酒店应收款（扣除呆账备抵$ 225 和$ 241 ，分别）	39,697		34,184
预付费用及其他资产	85,137		94,330
总资产	$	5,304,170	$	5,348,174
负债和权益
债务，净额	$	2,079,334	$	2,124,092
应付账款、应计费用和其他负债	215,680		199,631
租赁负债-经营租赁	333,030		333,068
递延收入	113,800		104,900
应计利息	19,188		12,106

应付分派	11,611		11,639
负债总额	2,772,643		2,785,436
承付款项和或有事项（附注11）
股东权益：
实益权益优先股，$ .01 票面价值（清算优先权$ 676,724 截至2026年3月31日和2025年12月31日）， 100,000,000 股授权； 27,068,962 于2026年3月31日及2025年12月31日已发行及流通在外的股份	271		271
实益权益普通股，$ .01 面值， 500,000,000 股授权； 112,985,227 和 113,188,134 分别于2026年3月31日及2025年12月31日已发行及流通在外的股份	1,130		1,132
额外实收资本	3,966,623		3,969,875
累计其他综合收益（亏损）	3,268		605
分配和留存赤字	( 1,534,069 )		( 1,503,262 )
股东权益总计	2,437,223		2,468,621
非控股权益	94,304		94,117
总股本	2,531,527		2,562,738
总负债及权益	$	5,304,170	$	5,348,174

随附的附注是这些财务报表的组成部分。


Pebblebrook酒店信托综合经营报表及综合收益（单位：千，份额和每股数据除外）
（未经审计）

	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
收入：
房间		$	214,525	$	197,010
食品饮料		91,143		86,310
其他经营		39,988		36,946
总收入		345,656		320,266
费用：
酒店运营费用：
房间		59,515		58,523
食品饮料		65,459		64,568
其他直接和间接		107,114		104,123
酒店运营费用总额		232,088		227,214
折旧及摊销		51,979		57,543
房地产税、个人物业税、财产险、地租		32,791		33,273
一般和行政		12,041		13,226

减值		7,688		—

营业中断保险收入		—		( 4,303 )
其他经营费用		1,018		550
总营业费用		337,605		327,503
营业收入（亏损）		8,051		( 7,237 )
利息支出		( 26,314 )		( 27,133 )
其他，净额		( 190 )		( 972 )
所得税前收入（亏损）		( 18,453 )		( 35,342 )
所得税（费用）福利		17		3,162
净收入（亏损）		( 18,436 )		( 32,180 )
归属于非控股权益的净收益（亏损）		838		767
归属于公司的净收益（亏损）		( 19,274 )		( 32,947 )
对优先股股东的分配		( 10,427 )		( 10,631 )

归属于普通股股东的净收益（亏损）		$	( 29,701 )	$	( 43,578 )

普通股股东可获得的每股净收益（亏损），基本和稀释		$	( 0.26 )	$	( 0.37 )

加权-平均普通股数，基本和稀释		113,331,501		119,204,243


Pebblebrook酒店信托综合经营报表及综合收益-续（单位：千，份额和每股数据除外）
（未经审计）

	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
综合收益：
净收入（亏损）		$	( 18,436 )	$	( 32,180 )
其他综合收益（亏损）：
衍生工具公允价值变动		1,940		( 1,840 )
从其他综合收益重分类的金额		765		( 3,800 )
综合收益（亏损）		( 15,731 )		( 37,820 )
归属于非控股权益的综合收益（亏损）		880		821
归属于公司的综合收益（亏损）		$	( 16,611 )	$	( 38,641 )

随附的附注是这些财务报表的组成部分。


Pebblebrook酒店信托合并权益报表（单位：千，共享数据除外）
（未经审计）

	截至二零二六年三月三十一日止三个月
	优先股			普通股			普通股与额外实收资本		累计其他综合收益（亏损）		分配和留存赤字		股东权益总计		非控股权益		总股本
	股份	金额		股份	金额
2025年12月31日余额	27,068,962	$	271	113,188,134	$	1,132	$	3,969,875	$	605	$	( 1,503,262 )	$	2,468,621	$	94,117	$	2,562,738



发行普通股用于董事会补偿	—	—		71,958	1		824		—		—		825		—		825
回购普通股	—	—		( 492,314 )	( 5 )		( 5,895 )		—		—		( 5,900 )		—		( 5,900 )
股份补偿	—	—		217,449	2		1,819		—		—		1,821		485		2,306
普通股/单位的分配	—	—		—	—		—		—		( 1,106 )		( 1,106 )		( 14 )		( 1,120 )
优先股/单位的分配	—	—		—	—		—		—		( 10,427 )		( 10,427 )		( 1,164 )		( 11,591 )

其他综合收益（亏损）：
衍生工具公允价值变动	—	—		—	—		—		1,898		—		1,898		42		1,940
从其他综合收益重分类的金额	—	—		—	—		—		765		—		765		—		765
净收入（亏损）	—	—		—	—		—		—		( 19,274 )		( 19,274 )		838		( 18,436 )
2026年3月31日余额	27,068,962	$	271	112,985,227	$	1,130	$	3,966,623	$	3,268	$	( 1,534,069 )	$	2,437,223	$	94,304	$	2,531,527


Pebblebrook酒店信托合并权益报表-续（单位：千，共享数据除外）
（未经审计）

	截至2025年3月31日止三个月
	优先股			普通股			普通股与额外实收资本		累计其他综合收益（亏损）		分配和留存赤字		股东权益总计		非控股权益		总股本
	股份	金额		股份	金额
2024年12月31日余额	27,600,000	$	276	119,285,394	$	1,193	$	4,072,265	$	16,550	$	( 1,392,860 )	$	2,697,424	$	90,450	$	2,787,874



发行普通股用于董事会补偿	—	—		54,451	1		744		—		—		745		—		745
回购普通股	—	—		( 1,282,621 )	( 13 )		( 14,599 )		—		—		( 14,612 )		—		( 14,612 )
股份补偿	—	—		221,181	2		2,052		—		—		2,054		1,166		3,220
普通股/单位的分配	—	—		—	—		—		—		( 1,184 )		( 1,184 )		( 12 )		( 1,196 )
优先股/单位的分配	—	—		—	—		—		—		( 10,631 )		( 10,631 )		( 1,164 )		( 11,795 )
其他综合收益（亏损）：
衍生工具公允价值变动	—	—		—	—		( 36 )		( 1,858 )		—		( 1,894 )		54		( 1,840 )
从其他综合收益重分类的金额	—	—		—	—		—		( 3,800 )		—		( 3,800 )		—		( 3,800 )
净收入（亏损）	—	—		—	—		—		—		( 32,947 )		( 32,947 )		767		( 32,180 )
2025年3月31日余额	27,600,000	$	276	118,278,405	$	1,183	$	4,060,426	$	10,892	$	( 1,437,622 )	$	2,635,155	$	91,261	$	2,726,416

随附的附注是这些财务报表的组成部分。


Pebblebrook酒店信托合并现金流量表（单位：千）
（未经审计）

	截至3个月 3月31日，
	2026		2025
经营活动：
净收入（亏损）	$	( 18,436 )	$	( 32,180 )
调整以调节净收入（亏损）与经营活动提供（用于）的净现金：
折旧及摊销	51,979		57,543
递延所得税拨备（收益）	( 17 )		( 3,105 )
股份补偿	2,306		3,220

递延融资成本摊销、非现金利息及其他摊销	4,255		2,985


减值	7,688		—
非现金地租	2,345		2,448
其他调整	( 212 )		1,215
资产和负债变动
酒店应收账款	( 5,497 )		( 3,966 )
预付费用及其他资产	6,472		4,077
应付账款和应计费用	23,243		5,227
递延收入	9,925		12,877
经营活动提供（使用）的现金净额	84,051		50,341
投资活动：
酒店物业的改善和增加	( 11,946 )		( 20,658 )



财产保险收益	3,175		—
其他投资活动	( 189 )		( 206 )
投资活动提供（使用）的现金净额	( 8,960 )		( 20,864 )
融资活动：



支付递延融资费用	( 6,649 )		( 48 )




债务收益	360,000		—
偿还债务	( 400,761 )		( 549 )

回购普通股	( 5,900 )		( 14,612 )


分配—普通股/单位	( 1,148 )		( 1,215 )
分配—优先股/单位	( 11,592 )		( 11,795 )
其他融资活动	( 641 )		( 663 )
筹资活动提供（使用）的现金净额	( 66,691 )		( 28,882 )
现金及现金等价物和受限制现金净变动	8,400		595
现金及现金等价物和受限制现金，年初	196,203		217,591
现金及现金等价物和受限制现金，期末	$	204,603	$	218,186

随附的附注是这些财务报表的组成部分。

Pebblebrook Hotel Trust

合并财务报表附注

（未经审计）

注1。组织机构

Pebblebrook酒店信托（“公司”）是一家内部管理的酒店投资公司，于2009年10月作为马里兰州的房地产投资信托基金成立，旨在机会性地收购和投资主要位于美国主要城市的酒店物业以及位于我们的主要目标城市市场附近的度假村物业和精选目的地度假村市场，重点关注主要门户沿海市场。

截至2026年3月31日，公司拥有权益 44 酒店总数 11,052 客房。酒店物业分布于：麻萨诸塞州波士顿；伊利诺伊州芝加哥；佛罗里达州好莱坞；佐治亚州杰基尔岛；佛罗里达州基韦斯特；加利福尼亚州洛杉矶（比佛利山庄、圣莫尼卡和西好莱坞）；佛罗里达州那不勒斯；罗德岛州纽波特；俄勒冈州波特兰；加利福尼亚州圣地亚哥；加利福尼亚州旧金山；加利福尼亚州圣克鲁斯；华盛顿州史蒂文森；和华盛顿特区。

公司的几乎所有资产均由Pebblebrook Hotel，L.P.（“经营合伙企业”）持有，公司的所有业务均通过Pebblebrook Hotel，L.P.（“经营合伙企业”）进行。公司是经营合伙企业的唯一普通合伙人。截至2026年3月31日，公司拥有 98.8 经营合伙企业发行的普通有限合伙单位（“共同单位”）的百分比。剩余的 1.2 %的共同单位由运营合伙企业的其他有限合伙人拥有。为使公司保持其根据经修订的1986年《国内税收法》（“法典”）作为房地产投资信托基金（“REIT”）的资格，它不能经营其拥有的酒店。因此，经营合伙企业及其附属公司将酒店物业出租给Pebblebrook Hotel Lessee，Inc.（与其附属公司合称“PHL”）的附属公司（一家应税REIT附属公司（“TRS”）），而后者又聘请第三方合资格独立承包商管理酒店。PHL并入公司财务报表。

注2。重要会计政策摘要

列报依据和合并原则

随附的未经审计的中期综合财务报表及相关附注是根据美国普遍接受的会计原则（“美国公认会计原则”）和适用于中期财务信息的美国证券交易委员会（“SEC”）的规则和条例编制的。因此，根据SEC的规则和条例，通常包含在根据美国公认会计原则编制的财务报表中的某些信息和脚注披露已被省略。这些未经审计的合并财务报表包括为公允列报所列期间的合并资产负债表、合并经营和综合收益表、合并权益报表和合并现金流量表而认为必要的所有调整。由于季节性和其他短期变化以及酒店物业的收购和/或处置的影响，中期业绩不一定代表全年业绩。这些综合财务报表应与公司截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告所载的经审核综合财务报表及附注一并阅读。

本公司与子公司为独立法人，保持记录和账簿相互独立、相互独立。合并财务报表包括公司及其子公司的所有账目，并按照美国公认会计原则列报。所有重要的公司间余额和交易已在合并中消除。对公司未控制但公司有能力在经营和财务政策方面施加重大影响的实体的投资，按权益法核算。

对上一期间的财务报表进行了某些重新分类，以符合本年度的列报方式。

估计数的使用

按照美国公认会计原则编制财务报表要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报告金额、或有资产和负债的披露以及收入和费用。这些估计是在考虑了过去、当前和预期的事件以及经济状况后，使用管理层的最佳判断编制的。实际结果可能与这些估计不同。

风险和不确定性

整体经济状况可显著影响酒店运营业绩，从而影响公司的财务状况。全球活动以及国家和地方活动可能会对旅行趋势和公司酒店的运营产生不利影响。此外，通货膨胀和利率变化可能会影响整体经济和债务的可用性，从而可能影响公司的财务状况。差旅减少或成本显著增加也可能对公司的现金流和偿债或履行其他财务义务的能力产生不利影响。

新会计公告

损益表费用分拆

2024年11月，FASB发布ASU2024-03，损益表—报告综合收益—费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类（“ASU 2024-03”）。ASU 2024-03要求公共实体披露有关某些成本和费用的特定信息。ASU2024-03在2026年12月15日之后开始的年度报告期和2027年12月15日之后开始的年度报告期内的中期有效，允许提前采用。这些修订应追溯适用于财务报表中列报的所有以前期间，或在采用日期之后前瞻性地适用。该公司目前正在评估采用ASU2024-03对其合并财务报表和披露的影响。

可转换债务工具的诱导转换

2024年11月，FASB发布ASU2024-04，债—有转换及其他选择的债（子主题470-20）：可转换债务工具的诱导转换（“ASU 2024-04”）。ASU2024-04明确了确定可转换债务工具的某些结算是否应作为诱导转换而不是债务清偿进行会计处理的要求。ASU2024-04在2025年12月15日之后开始的年度报告期间以及这些年度报告期间内的中期有效，允许提前采用。修正案应适用于前瞻性或追溯性。公司于2026年1月1日在未来任何可转换债务工具结算的预期基础上采用ASU 2024-04。

衍生品和套期保值

2025年11月，FASB发布ASU2025-09，衍生品与套期保值（专题815）：套期会计的改进（“ASU 2025-09”）。ASU2025-09修订了现有的套期会计指南，以提高财务报告与实体风险管理活动的经济性的一致性。ASU2025-09在2026年12月15日之后开始的年度报告期间生效，包括这些年度报告期间内的中期。允许提前收养。本次更新中的修订适用于选择根据主题815应用套期会计的任何实体，并且通常将在未来基础上采用，并可选择将该指南应用于截至采用日期的现有套期关系。公司于2026年1月1日在预期基础上采用ASU2025-09。该采纳对公司的合并财务报表没有重大影响。

注3。收购及处置酒店物业

收购

公司做到了不是在截至2026年3月31日或2025年3月31日的三个月内收购任何酒店物业。

处置

公司做到了不是于截至二零二六年三月三十一日止三个月内处置任何酒店物业。

下表汇总了2025年期间的处置交易（单位：千）：

酒店物业名称

位置

发售日期

销售价格

比佛利山庄的蒙特罗斯

加利福尼亚州洛杉矶

2025年11月19日

44,250

芝加哥密歇根大道威斯汀酒店

伊利诺伊州芝加哥

2025年12月3日

72,000

2025年共计

116,250

截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，所附综合业务报表和综合收益包括业务亏损$ 0.1 百万美元 5.5 万，分别不包括与已售酒店物业相关的酒店物业出售减值亏损及收益。

上述酒店物业的销售并不代表对公司运营和财务业绩产生重大影响的战略转变，因此，不符合终止经营的条件。

注4。投资酒店物业

截至2026年3月31日和2025年12月31日的酒店物业投资包括以下（单位：千）：


	2026年3月31日		2025年12月31日
土地	$	752,108	$	754,384
建筑物和装修	4,997,277		4,995,530
家具、固定装置和设备	528,695		526,414
融资租赁资产	91,181		91,181
在建工程	3,717		1,203
	$	6,372,978	$	6,368,712
使用权资产、经营租赁	351,424		353,873
投资酒店物业	$	6,724,402	$	6,722,585
减：累计折旧	( 1,749,669 )		( 1,699,128 )
酒店物业投资，净额	$	4,974,733	$	5,023,457

减值

每当有事件或情况显示潜在减值时，公司会审查其对酒店物业的投资是否存在减值。公司会定期调整对某些物业的未来经营现金流和估计持有期的估计。作为该审查的结果，公司可能会识别已发生的减值触发因素，并评估其在酒店物业的投资的可收回性。

截至2026年3月31日止三个月，公司确认减值损失$ 7.7 百万为一酒店由于其公允价值低于其账面价值。减值损失是根据公允价值计量权威指导下的第2级输入值，使用买卖协议和来自该物业营销工作的信息确定的。截至2025年3月31日止三个月，无产生减值损失。

租赁资产和租赁负债

公司确认与地面租赁相关的使用权资产及相关负债，均为经营租赁。在租赁内含利率无法确定的情况下，公司采用增量借款利率，从 4.7 %至 7.6 %.此外，所使用的术语包括在合理确定公司将行使该选择权时行使延期的任何选择权。见注11。承诺与或有事项有关地租的更多信息。

经营租赁使用权资产和负债在相关租赁协议期限内摊销至地租费用。截至2026年3月31日，公司的租赁负债包括经营租赁负债$ 333.0 万美元，融资租赁负债$ 44.7 百万。截至2025年12月31日，公司的租赁负债包括经营租赁负债$ 333.1 万美元，融资租赁负债$ 44.6 百万。融资租赁负债计入应付账款、应计费用和其他负债在公司随附的合并资产负债表上。

注5。债务

截至2026年3月31日和2025年12月31日，公司的债务包括以下各项（单位：千美元）：


				截至
	2026年3月31日利率		到期日	2026年3月31日		2025年12月31日
无抵押循环信贷额度
高级无抵押信贷融资	—	(1)(2)	2028年10月	$	—	$	—
PHL无担保信贷融资	—	(1)	2028年10月	—		—
无抵押循环信贷额度				$	—	$	—
无抵押定期贷款
2027年定期贷款	—	(3)	2027年10月	—		360,000
2028年定期贷款	5.15 %	(1)	2028年1月	356,652		356,652
定期贷款2029	4.91 %	(1)	2029年1月	185,217		185,217
定期贷款2031	5.23 %	(1)(3)	2031年2月	360,000		—
无抵押定期贷款本金				$	901,869	$	901,869
可转换优先票据
2026年可转换票据	1.75 %		2026年12月	350,000		350,000
可转换票据2030	1.63 %		2030年1月	400,000		400,000
可转换优先票据本金				$	750,000	$	750,000
无抵押优先票据本金	6.38 %		2029年10月	$	400,000	$	400,000
抵押贷款
玛格丽塔维尔好莱坞海滩度假酒店	—	(4)	2026年9月	—		40,000
Estancia La Jolla酒店及水疗中心	5.07 %		2028年9月	52,634		53,395
按揭贷款本金				$	52,634	$	93,395
债务本金总额				$	2,104,503	$	2,145,264
未摊销债务溢价和递延融资成本，净额				( 25,169 )		( 21,172 )
债务，净额				$	2,079,334	$	2,124,092

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(1)借款按浮动利率计息。2026年3月31日的利率使利率对冲生效。

(2)公司可选择将到期日延长至 two 六个月期限，但须遵守某些条款和条件并支付延期费。

(3)2026年2月，公司将定期贷款2027的到期日延长至2031年2月（该延长贷款简称定期贷款2031）。

(4)2026年2月，公司还清了剩余贷款余额。

无抵押信贷协议

2022年10月13日，公司作为行政代理人与美国银行（Bank of America，N.A.）及若干其他代理人和贷款人订立了第五份经修订和重述的信贷协议（“信贷协议”）。信贷协议规定了$ 650.0 百万高级无抵押循环信贷融资和三个无抵押定期贷款便利。公司可要求额外的贷款人承诺，以增加信贷协议下的总借款能力，最高可增加$ 970.0 百万。

2026年2月11日，公司修订信贷协议，延长$ 360.0 百万定期贷款2027将于2031年2月到期，并为公司提供延迟提款选择，以额外借款$ 90.0 2026年12月15日前达到百万（延长贷款简称定期贷款2031）。该信贷便利还进行了修订，从其高级无抵押循环信贷便利和所有无抵押定期贷款便利中删除了SOFR调整。同时，美元的到期日 48.0 高级无抵押循环信贷融资的百万未延期部分延长至2028年10月13日。

无抵押循环信贷融资

$ 650.0 信贷协议中规定的百万高级无抵押循环信贷额度将于2028年10月到期，并为公司提供了将到期日延长至 two 六个月期限，但须遵守某些条款和条件并支付延期费。该高级无抵押循环信贷融资项下的所有借款的年利率等于（由公司选择）（i）有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加上基于公司杠杆比率的保证金或（ii）基准利率（由信贷协议定义）加上基于公司杠杆比率的保证金。循环信贷融资贷款的保证金金额从 1.45 %至 2.50 %为基于SOFRs的贷款和 0.45 %至 1.50 基准利率贷款的百分比，取决于公司的杠杆率。截至2026年3月31日，公司已无未偿还借款，$ 8.8 百万未偿信用证和借款能力为$ 641.2 高级无抵押循环信贷融资的剩余百万。公司需支付未使用的承诺费，年费率为 0.20 %或 0.30 高级无抵押循环信贷融资未使用部分的百分比，取决于未偿还借款的金额。信贷协议包含某些财务契约，包括最高杠杆比率、最低固定费用覆盖率以及担保债务占总资产价值的最高百分比。

根据信贷协议条款，一份或多份备用信用证，最高未清余额总额为$ 30.0 万，可由优先无抵押循环融资项下的贷款人代表公司发行。公司根据公司的杠杆比率，按相当于适用保证金的年利率支付未偿备用信用证的费用。任何未偿还的备用信用证将使高级无抵押循环信贷额度的可用借款减少相应金额。备用信用证$ 8.8 百万美元 7.9 截至2026年3月31日和2025年12月31日，未偿还债务分别为百万。

截至2026年3月31日，公司还拥有$ 20.0 百万无抵押循环信贷融资（“PHL信贷融资”）将用于PHL的营运资金和一般公司用途。2024年11月27日，PHL修订了PHL信贷融资协议，将期限延长至2028年10月。PHL信贷融资与公司高级无抵押循环信贷融资的条款基本相似。PHL信贷融资的借款按年利率计息，由公司选择，等于（i）SOFR加上基于公司杠杆比率的保证金，或（ii）基本利率（由信贷协议定义）加上基于公司杠杆比率的保证金。PHL信贷融资受制于与信贷协议项下的契约基本相似的债务契约，后者管辖公司的高级无抵押循环信贷融资。截至2026年3月31日，公司已无 PHL信贷安排下的借款，并有$ 20.0 PHL信贷安排下剩余的百万借款能力。

截至2026年3月31日，公司遵守了管辖无抵押循环信贷融资的信贷协议的所有债务契约。

无抵押定期贷款便利

信贷协议中规定的定期贷款融资的年利率等于（由公司选择）（i）SOFR加上基于公司杠杆比率的保证金或（ii）基本利率（由信贷协议定义）加上基于公司杠杆比率的保证金。定期贷款的保证金金额从 1.45 %至 2.45 %为基于SOFRs的贷款和 0.40 %至 1.45 基准利率贷款的百分比，取决于公司的杠杆率。定期贷款须遵守信贷协议中的债务契约。截至2026年3月31日，公司遵守了其定期贷款的所有债务契约。

公司订立利率互换协议，以固定部分无抵押定期贷款融资的SOFR利率。见衍生工具和套期保值活动关于利率互换的进一步讨论。

2026年到期的可转换优先票据

公司有$ 350.0 百万本金总额 1.75 %于2026年12月到期的可转换优先票据（“2026年可转换票据”）未偿还。2026年可转换票据受公司与作为受托人的纽约梅隆银行信托公司之间的契约管辖，利率为 1.75 年年%，每半年支付一次，于每年6月15日及12月15日拖欠。截至2026年3月31日和2025年12月31日，2026年可转换票据有$ 0.3 百万美元 0.4 未摊销发行费用分别为百万。

在2026年6月15日之前，2026年可转换票据可在特定情况下进行转换。在2026年6月15日及之后，持有人可在其选择的任何时间按适用的转换率将其2026年任何可转换票据转换为公司的实益权益普通股（“普通股”），直至两天在到期日之前。初始转换率为每1000美元本金的2026年可转换票据39.2549股普通股，即初始转换价格约为$ 25.47 每股。转换率在某些情况下可能会有所调整。于转换2026年可换股票据时，公司可选择支付或交付现金、普通股或现金与股份相结合的方式。截至2026年3月31日及2025年12月31日，2026年可换股票据的IF转换价值不超过本金额。

在特定情况下，公司可自行选择以现金赎回2026年可转换票据的全部或部分。赎回价格将等于 100 将予赎回的可换股票据本金额的百分比，加上截至（但不包括）赎回日的应计及未付利息。如果发生某些整体基本面变化，2026年可转换票据的兑换率可能会提高。

2030年到期可转换优先票据

公司有$ 400.0 百万本金总额 1.625 %于2030年1月到期的2030年可转换优先票据（“2030年可转换票据”）未偿还。2030年可换股票据受公司与作为受托人的纽约梅隆银行信托公司之间的契约管辖，利率为 1.625 年年%，每半年支付一次，于每年1月15日及7月15日拖欠。截至2026年3月31日和2025年12月31日，2030年可转换票据有$ 9.2 百万美元 9.8 未摊销发行费用分别为百万。

在2029年7月15日之前，可转换票据2030在特定情况下可转换。在2029年7月15日及之后，持有人可在其选择的任何时间按适用的兑换率将其2030年可转换票据转换为公司普通股，直至两天在到期日之前。初始兑换率为每1000美元本金的2030年可转换票据62.9 129股普通股，即初始兑换价约为$ 15.89 每股。转换率在某些情况下可能会有所调整。于转换2030年可换股票据时，公司将根据公司的选择，就超过本金总额的转换义务的剩余部分（如有），通过支付不超过将被转换的2030年可换股票据本金总额的现金以及现金、普通股或现金及普通股的组合来结算转换。截至2026年3月31日及2025年12月31日，2030年度可换股票据的IF转换价值均未超过本金额。

在2028年7月20日之前，公司可能不会赎回可换股票据2030。于2028年7月20日或之后，公司可在特定情况下选择以现金赎回全部或部分可换股票据2030。赎回价格将等于 100 将予赎回的可换股票据本金的百分比，加上截至（但不包括）赎回日的应计及未付利息。如果发生某些整体基本面变化，可转换票据2030的兑换率可能会提高。

与可转换优先票据有关的上限认购交易

就发行2026年可换股票据及2030年可换股票据而言，公司订立私下磋商的上限认购交易。有上限的看涨交易涵盖适用的可转换票据工具的基础普通股数量，但须进行与可转换票据适用的基本类似的反稀释调整。预计有上限的看涨交易一般将减少适用的可转换票据转换时对普通股持有人的潜在稀释和/或抵消公司在转换时可能被要求支付的超过任何已转换的适用可转换票据本金的潜在现金付款，此类减少和/或抵消受上限限制。封顶看涨交易的上行权价为$ 33.0225 每股可转换票据2026年和$ 20.23 2030年可转换票据的每股。为有上限的看涨交易支付的溢价作为额外实收资本的净减少计入公司随附的综合资产负债表。公司面临上限认购协议交易对手方不履约的信用风险。该公司认为，通过与主要信用良好的金融机构进行交易，将信用风险降至最低。

无抵押优先票据

2024年10月3日，公司发行$ 400.0 百万其本金总额 6.375 2029年10月15日到期的%优先票据（“2029年优先票据”）。管辖2029年优先票据的契约包含类似证券的惯例契约，要求公司在每个财政季度末保持未设押资产总额不低于 150 按综合基准计算的无担保债务总额的百分比。截至2026年3月31日，公司遵守所有该等契诺。

抵押贷款

2021年12月1日，公司承担了$ 61.7 以Estancia La Jolla Hotel & Spa（“Estancia”）租赁权益的第一留置权抵押担保的百万贷款。该贷款要求按固定利率每月还本付息均为 5.07 %.这笔贷款将于2028年9月1日到期。

于2023年9月7日，公司订立$ 140.0 以玛格丽塔维尔好莱坞海滩度假村租赁权益的第一留置权抵押担保的百万贷款。2026年2月，公司支付了剩余的$ 40.0 百万的贷款。

公司与Estancia相关的抵押贷款对公司无追索权，但一般无追索权责任的惯常例外情况除外。这笔贷款包含有关违约事件的惯常条款，以及惯常的现金管理、现金陷阱和密码箱条款。如果酒店的业绩低于某个阈值，就会触发现金陷阱条款。一旦触发，酒店产生的现金流全部直接存入密码箱账户，再冲入现金管理账户，为出借人谋福利。根据贷款文件，该物业不存在现金陷阱且未发生违约事件。

利息费用

截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月，公司利息支出的组成部分如下（单位：千）：


	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
无抵押循环信贷额度		$	527	$	497
无抵押定期贷款		10,963		10,971
可转换优先票据		3,156		3,281
无抵押优先票据		6,375		6,192
抵押贷款		992		3,163
债务摊销（溢价）、递延融资费用和债务清偿损失		3,171		1,910
其他		1,130		1,119
总利息支出		$	26,314	$	27,133

公允价值

公司估计其固定利率抵押贷款和无抵押优先票据的公允价值，方法是按估计的市场利率对每项工具的未来现金流量进行贴现，同时考虑到一般市场条件和具有类似信用条款的债务的期限，并被归类在公允价值等级的第2级。该公司使用公开市场价格估计其固定利率可转换优先票据的公允价值，并被归入公允价值等级的第1级。截至2026年3月31日和2025年12月31日，公司固定利率债务（无抵押优先票据、可转换优先票据和Estancia抵押贷款）的估计公允价值为$ 1.2 十亿。公司浮动利率债务的公允价值接近其账面价值。

未来最低本金支付

截至2026年3月31日，公司债务的未来最低本金支付情况如下（单位：千）：


2026	$	351,740
2027	2,440
2028	405,106
2029	585,217
2030	400,000
此后	360,000
债务本金支付总额	$	2,104,503
未摊销债务溢价和递延融资成本，净额	( 25,169 )

债务，净额	$	2,079,334

衍生工具和套期保值活动

公司订立利率互换协议以对冲利率波动。公司所有的利率互换都被指定为现金流对冲。这些套期工具的所有未实现损益在累计其他综合收益（损失）中列报，随后在被套期的预测交易影响收益的期间重新分类为收益。

公司于2026年3月31日和2025年12月31日的利率掉期按到期日（单位：千美元）包括如下：


			截至目前的总名义价值
对冲类型	利率区间（SOFR）	成熟度	2026年3月31日		2025年12月31日
掉期-现金流	3.02 % - 3.03 %	2026年10月	$	200,000	$	200,000
掉期-现金流	3.29 %	2027年10月	165,000		165,000
掉期-现金流	3.34 %	2027年11月	200,000		200,000
掉期-现金流	3.28 % - 3.29 %	2028年3月	200,000		—
掉期-现金流	3.54 % - 3.55 %	2028年5月	100,000		100,000
合计			$	865,000	$	665,000

公司在随附的综合资产负债表中以公允价值记录所有衍生工具。利率互换的公允价值采用贴现的未来固定现金收支和贴现的预期可变现金收支相抵的标准市场方法确定。用于计算掉期的预计收支的浮动利率是基于从可观察的市场利率曲线（隔夜指数掉期曲线）和波动性（二级输入）得出的未来利率预期。衍生工具使公司在利率对冲协议条款下交易对手不履约的情况下面临信用风险。公司在公允价值计量中纳入了这些交易对手信用风险。该公司认为，通过与主要信用良好的金融机构进行交易，将信用风险降至最低。

截至2026年3月31日和2025年12月31日，公司的利率互换资产合计公允价值为$ 3.3 百万美元 0.7 分别为百万。截至2026年3月31日和2025年12月31日，公司利率互换负债合计公允价值为零和$ 0.9 分别为百万。利率互换资产计入预付费用，其他资产和利率互换负债计入随附合并资产负债表的应付账款、应计费用和其他负债。公司预计约$ 2.6 万将在未来12个月内从累计其他综合收益（亏损）重分类至利息支出。

注6。收入

公司在随附的综合经营报表和综合收益表中按分类列报收入。下表按地理位置列出截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的收入（单位：千）：


	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
佛罗里达州南部/乔治亚州		$	89,545	$	85,455
加利福尼亚州圣地亚哥		83,322		75,211
加利福尼亚州旧金山		47,481		33,741
马萨诸塞州波士顿		45,336		46,773
加利福尼亚州洛杉矶		42,302		34,297
波特兰，或		13,549		12,797
华盛顿特区		12,346		15,000
其他(1)		11,775		16,992
总收入		$	345,656	$	320,266

______________________

(1)其他包括：伊利诺伊州芝加哥市、美国罗德岛州的纽波特市和加利福尼亚州的圣克鲁斯.

客户的付款主要是在提供服务时进行的。由于公司合同（会员合同除外）具有短期性，且几乎同时收到货款，预计期初合同负债余额几乎全部确认为收入超过以下 12 几个月。根据会员合同收取的会员押金在会员的预期期限内确认为收入。

注7。股权

普通股

本公司获授权发行最多 500,000,000 普通股。每一股流通在外的普通股使持有人有权一对提交股东表决的每一事项进行投票。经董事会授权，普通股持有人有权获得股息。

普通股回购计划

2025年10月21日，公司董事会批准了一项普通股回购计划，最高可达$ 150.0 百万普通股。根据该计划，公司可不时在公开市场的交易中或通过私下协议回购普通股。公司可随时暂停或终止该计划。公司回购的普通股不再流通，成为授权但未发行的普通股。截至2026年3月31日止三个月，公司回购 405,821 普通股，总购买价格为$ 4.9 百万，或平均约$ 12.12 每股。截至2026年3月31日，$ 145.1 根据该计划，仍有百万股普通股可供回购。

共同股息

公司宣布截至2026年3月31日止三个月的普通股/单位股息如下：

每股股息/单位

截至本季度

记录日期

付款日

0.01

2026年3月31日

2026年4月15日

优先股

本公司获授权发行最多 100,000,000 实益权益优先股，$ 0.01 每股面值（“优先股”）。

截至2026年3月31日和2025年12月31日，以下优先股已发行在外：


安全类型	2026年3月31日	2025年12月31日
6.375 %系列e	4,265,374	4,265,374
6.30 %系列F	5,890,475	5,890,475
6.375 %系列G	9,085,949	9,085,949
5.70 %系列H	7,827,164	7,827,164
	27,068,962	27,068,962

E系列、F系列、G系列和H系列累积可赎回优先股（统称为“优先股”）在支付分配方面排名高于普通股，且彼此平价。优先股没有任何到期日，不受强制赎回的约束。公司可随时赎回E系列和F系列优先股。G系列和H系列优先股不得分别在2026年5月13日和2026年7月27日之前赎回，但与公司作为REIT的持续资格相关的有限情况或下文讨论的情况除外。在该日期或之后，公司可自行选择赎回优先股，在每种情况下均可全部赎回或不时赎回部分优先股，方法是支付$ 25.00 每股，加上截至赎回日期的任何累计、应计和未支付的分配。一旦发生公司信托声明中定义的控制权变更，导致收购或存续实体的普通股和普通证券未在纽约证券交易所、纽约证券交易所美国或纳斯达克或任何后续交易所上市，公司可以根据自己的选择，在以下情况下全部或部分赎回优先股： 120 控制权变更后的几天通过支付$ 25.00 每股，加上截至赎回日期的任何应计和未支付的分配。如果公司未在控制权发生变更时行使赎回优先股的权利，优先股持有人有权根据规定的公式将其部分或全部股份转换为若干普通股，但须遵守股份上限。每个E系列优先股的股份上限为 1.9372 普通股，在每个F系列优先股上为 2.0649 普通股，每一G系列优先股为 2.1231 普通股，每一股H系列优先股为 2.2311 普通股。

优先股回购计划

2023年2月17日，公司董事会批准了一项高达$ 100.0 百万股优先股。根据该计划的条款，公司可回购总额最高为$ 100.0 百万其 6.375 % E系列累积可赎回优先股， 6.30 % F系列累积可赎回优先股， 6.375 % G系列累积可赎回优先股和 5.70 % H系列累积可赎回优先股不时在公开市场交易或私下协议。

截至2026年3月31日止三个月，无回购优先股。截至2026年3月31日，$ 74.1 根据该计划，仍有百万股优先股可供回购。

任何回购的时间、方式、价格和金额将由公司酌情决定，并将取决于多种因素，包括法律要求、价格、流动性和经济因素以及市场条件。该计划不要求公司回购任何特定数量的优先股。该计划没有到期日，可随时暂停、修改或终止。

优先股息

公司宣布截至2026年3月31日止三个月的优先股股息如下：

安全类型

每股股息/单位

截至本季度

记录日期

付款日

6.375 %系列e

0.40

2026年3月31日

2026年4月15日

6.30 %系列F

0.39

2026年3月31日

2026年4月15日

6.375 %系列G

0.40

2026年3月31日

2026年4月15日

5.70 %系列H

0.36

2026年3月31日

2026年4月15日

经营合伙企业中共同单位的非控制性权益

运营合伙单位（“OP单位”）持有人拥有一定的赎回权，使OP单位持有人能够促使运营合伙赎回其单位，以换取公司可选择的每单位等于赎回时普通股市场价格的现金或普通股在一 -以一为基础。行使赎回权时可发行的股份数量将在发生股份分割、合并、合并或类似的按比例股份交易时进行调整，否则会产生稀释经营合伙企业有限合伙人或公司股东所有权权益的影响。

2022年5月11日，就收购佛罗里达州那不勒斯的Inn on Fifth，公司发出 16,291 OP单位。

截至2026年3月31日和2025年12月31日，业务伙伴关系 16,291 第三方持有的OP单位，不包括LTIP单位。

截至2026年3月31日，业务伙伴关系 two 类长期激励合伙单位（“LTIP单位”）、LTIP A类单位和LTIP B类单位。所有优秀的LTIP单位都由该公司的高级管理人员持有。

于2025年2月7日，董事会授出时间归属受限制奖励 159,594 LTIP B类单位到执行官。

于2026年2月5日，董事会授出时间归属受限制奖励 183,587 LTIP B类单位到执行官。

截至2026年3月31日，业务伙伴关系 1,338,018 未偿还的LTIP单位，其中 1,002,586 LTIP单位已归属。截至2025年12月31日，业务伙伴关系 1,154,431 未偿还的LTIP单位，其中 710,156 LTIP单位已归属。只有既得LTIP单位可以转换为OP单位，而OP单位又可以按上述方式投标赎回。

经营合伙企业中优先单位的非控制性权益

于2022年5月11日，就有关收购Inn on Fifth，公司发出 3,104,400 经营合伙企业中的优选单位，指定为 6.0 % Z系列累积永久优先股（“Z系列优先股”）。Z系列优选单位的排名高于OP单位，与运营合作伙伴的E系列、F系列、G系列和H系列优选单位持平。Z系列优先股持有人有权获得按年率 6.0 清算优先价值$的百分比 25.00 每股。

在任何时候，Z系列优先单位的持有人可以选择将其部分或全部单位转换为运营合伙企业当时未偿还的任何其他系列的优先单位。在Z系列优先单位发行两周年后，持有人可选择根据公司的选择将其部分或全部单位赎回为现金、具有同等价值的普通股或优先股一 -以一为基础。2029年5月11日后，公司可将Z系列优先股赎回为现金、等值普通股或优先股一 -以一为基础。在公司控制权发生变更后的任何时间，Z系列优先单位的持有人可根据公司的选择，选择将其部分或全部单位赎回为具有同等价值的现金或普通股。

截至2026年3月31日和2025年12月31日，业务伙伴关系 3,104,400 Z系列优选单元表现出色。

注8。股份补偿方案

可用股

公司维持2009年股权激励计划（经修订和重述，自2025年5月23日起生效，“计划”），以吸引和留住独立受托人、执行官和其他关键员工和服务提供商。该计划规定授予购买普通股的期权、股份奖励、股份增值权、业绩单位和其他基于股权的奖励。计划下的股份奖励在董事会确定的期限内归属，一般超过三个到五年 .公司支付或应计股份奖励的股息。所有未偿还的股份奖励须在控制权发生变更时以及在死亡或残疾或奖励协议中规定的某些其他雇佣终止事件时全部或部分加速归属。

截至2026年3月31日 3,468,815 根据该计划可供发行的普通股。

服务条件股份奖励

公司不时根据该计划向高级职员、雇员和董事会新成员授予限制性普通股。这些股份一般归属三个到五年基于持续服务或就业。下表汇总了截至2026年3月31日止三个月的服务条件限制性股票活动：


	股份	加权-平均授予日期公允价值
2025年12月31日未归属	399,625	$	15.28
已获批	206,338	$	11.91
既得	( 215,397 )	$	16.47


2026年3月31日未归属	390,566	$	12.84

截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，公司确认约$ 0.6 百万和$ 0.7 百万分别在随附的综合经营和综合收益报表中列报的与这些裁决相关的股份补偿费用。

基于绩效的股权奖励

2026年2月5日，董事会批准了一项目标授予 393,872 向公司高级管理人员和员工授予基于绩效的股权奖励。这些奖项将在2029年授予，如果有的话。最终归属的实际普通股数量将从 0 %至 200 目标授标的百分比，并将在2029年根据授标协议中规定的2026年1月1日至2028年12月31日履行期间的绩效标准确定。

截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，公司确认约$ 1.3 百万与这些基于业绩的股权奖励相关的股份补偿费用，在随附的综合经营和综合收益报表中列报。

长期激励合伙单位

截至2026年3月31日，业务伙伴关系 two 类LTIP单元、LTIP A类单元和LTIP B类单元。所有优秀的LTIP单位都由该公司的高级管理人员持有。

2026年2月5日，董事会授予 183,587 LTIP B类单位到执行官。这些LTIP单位将于2027年1月1日、2028年和2029年1月1日按比例归属，具体取决于是否继续受雇于公司。每笔奖励的公允价值是根据授予日公司普通股的收盘价$ 11.89 每单位，总授予日公允价值为$ 2.2 百万。

截至2026年3月31日，业务伙伴关系 1,338,018 未偿还的LTIP单位，其中 1,002,586 LTIP单位已归属。截至2025年12月31日，业务伙伴关系 1,154,431 未偿还的LTIP单位，其中 710,156 LTIP单位已归属。只有既得LTIP单位可以转换为OP单位，而OP单位又可以按照以下说明进行赎回注7。股权.

截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，公司确认约$ 0.5 百万美元 1.2 百万，分别在与这些LTIP单位相关的费用中。与LTIP单位赠款相关的总费用在公司随附的综合资产负债表中作为非控股权益列报。

注9。所得税

作为一家房地产投资信托基金，公司目前分配给股东的那部分应税收入一般无需缴纳联邦企业所得税。然而，作为一家房地产投资信托基金，该公司仍需就其收入、收入和财产缴纳某些州和地方税，并就其未分配的应税收入缴纳联邦所得税和消费税。此外，包括我们的TRS承租人在内的TRSS的应税收入需要缴纳联邦、州和地方所得税。当公司确定未来业绩很可能不会产生足够的应纳税所得额以实现每个司法管辖区的递延税项资产时，就会记录递延税项资产的估值备抵。

公司根据其经营所在司法管辖区的税法规定提交纳税申报表。在正常业务过程中，公司须接受联邦、州和地方司法机构（如适用）的审查。由于净经营亏损结转，2020至2025纳税年度仍可接受公司所受主要税收管辖区的审查。

注10。每股收益（亏损）

以下是每股普通股基本和摊薄收益（亏损）的对账（单位：千，股票和每股数据除外）：


	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
分子：
归属于普通股股东的净收益（亏损）		$	( 29,701 )	$	( 43,578 )
减：就未归属的股份补偿支付的股息		( 7 )		( 9 )

普通股股东可获得的净收入（亏损）——基本和稀释		$	( 29,708 )	$	( 43,587 )



分母：
加权-普通股平均数—基本和稀释		113,331,501		119,204,243



普通股股东可获得的每股净收益（亏损）——基本和稀释		$	( 0.26 )	$	( 0.37 )

截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月， 1,453,598 和 1,390,560 未归属的服务条件限制性股票和基于业绩的股权奖励分别被排除在稀释的加权平均普通股数量之外，因为它们的影响本来是反稀释的。

截至2026年3月31日及2025年3月31日止三个月， 13,739,215 和 29,441,175 2026年可转换票据基础的普通股分别被排除在稀释股份之外，因为它们的影响本来是反稀释的。

非控股权益持有人持有的LTIP和OP单位已被排除在稀释每股收益的分母之外，因为不会对金额产生影响，因为有限合伙人的收益（亏损）份额也将被加减以得出普通股股东可获得的净收益（亏损）。

注11。承诺与或有事项

酒店管理协议

本公司的酒店物业根据与各管理公司的管理协议经营。这些管理协议的剩余条款达八年，不包括续订，及最多 26 年，包括续约。公司的大部分管理协议可由公司在支付终止费后随意终止，部分可由公司在出售物业时终止，在某些情况下，需支付终止费。大多数协议还为公司提供了基于未能达到规定的经营业绩门槛而终止的能力。终止费从零至三个乘以年度基数管理和激励管理费，视协议约定和终止原因而定。公司的某些管理协议不可终止，除非经理违反重大陈述或经理未能达到管理协议中定义的绩效门槛。

管理协议要求支付基本管理费一般介于 1 %和 4 酒店收入的百分比。根据某些管理协议，如果协议中定义的酒店运营收入、现金流或其他业绩衡量标准超过某些业绩门槛，管理公司也有资格获得激励管理费。激励管理费一般按公司对酒店的投资获得优先回报后占酒店营业收入的百分比计算。

截至2026年3月31日和2025年3月31日的三个月，合并基本和奖励管理费为$ 8.4 百万美元 7.6 分别为百万。基数和激励管理费计入公司随附的综合经营和综合收益表的其他直接和间接费用。

储备金

公司与酒店经理、特许经营商、地面出租人和贷款人的某些协议中有关于公司提供资金的条款，通常 4.0 酒店收入的百分比，足以支付（a）酒店的某些非常规维修和保养以及（b）酒店家具、固定装置和设备的更换和更新的费用。

受限现金

在2026年3月31日和2025年12月31日，该公司拥有$ 8.4 百万美元 12.0 百万，分别为受限制现金，包括贷款人持有的现金管理账户中持有的资金、用于更换家具和固定装置的准备金，以及根据某些酒店管理协议或贷款协议支付房地产税、地租或财产保险的准备金。

长期物业经营及融资租赁

于2026年3月31日，以下酒店的租赁条件如下：

租赁物业

租赁类型

租约到期日

最南端海滩度假村餐厅

经营租赁

2029年4月

天堂点度假村及水疗中心

经营租赁

2050年5月

旧金山Harbor Court酒店

融资租赁

2052年8月

摩纳哥酒店华盛顿特区

经营租赁

2059年11月

Argonaut酒店

经营租赁

2059年12月

酒店Zephyr渔人码头和零售

经营租赁

2062年2月

圣莫尼卡总督酒店

经营租赁

2065年9月

Estancia La Jolla酒店及水疗中心

经营租赁

2066年1月

圣地亚哥米申湾度假村

经营租赁

2068年7月

1酒店旧金山

经营租赁

2070年3月

(1)

波士顿港凯悦酒店

经营租赁

2077年4月

波士顿威斯汀科普利广场酒店

经营租赁

2077年12月

(2)

The Liberty，a Luxury Collection Hotel，Boston

经营租赁

2080年5月

吉柯岛俱乐部度假村和餐厅

经营租赁

2089年1月

旧金山齐柏林飞艇酒店

经营和融资租赁

2089年6月

(4)

旧金山泽洛斯酒店

经营租赁

2097年6月

酒店帕洛马洛杉矶比佛利山庄

经营租赁

2107年1月

(3)

玛格丽塔维尔好莱坞海滩度假酒店

经营租赁

2112年7月

______________________

(1)到期日假定行使a 14 ---------------------------------------------------------------------------

(2)到期不需要付款。

(3)到期日假定行使所有 19 五年扩展选项。

(4) 此属性由一个 116 -客房大楼，这是在收费简单拥有，和一个毗邻的建筑与 80 客房，这受租赁协议的约束。到期日假定行使a 30年扩展选项。

公司的租约可能要求最低固定租金付款、基于超过某些阈值的收入百分比的百分比租金付款或等于最低固定租金或百分比租金中较高者的租金付款。最低固定租金可按年按居民消费价格指数升幅调整，并可按最低及最高升幅调整。由于酒店结构作为国家历史地标的地位，一些租约还包含对可以对其进行的修改的某些限制。

对于提供最低租金付款的租赁，公司以直线法记录费用，这些租金付款在租赁的剩余期限内增加预先确定的金额。地租费用计入公司随附的综合经营报表和综合收益中的房地产税、个人财产税、财产保险和地租。

截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的地租费用构成如下（单位：千）：


	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
固定地租		$	5,156	$	4,810
可变地租		4,803		4,186
地租总额		$	9,959	$	8,996

诉讼

酒店的经营性质使公司旗下酒店、公司及经营合伙企业在正常经营过程中面临索赔和诉讼风险。公司有保险来承保某些潜在的材料损失。公司目前没有任何重大诉讼，据公司所知，也没有任何对公司构成威胁的重大诉讼。

注12。现金流量表补充资料（单位：千）


	截至3个月 3月31日，
	2026		2025

已付利息，扣除资本化利息	$	15,742	$	15,445

已交（已退）所得税	$	—	$	( 170 )

非现金投融资活动：

应付普通股/单位的分派	$	1,197	$	1,246
优先股/单位应付分派	$	10,414	$	10,601
发行普通股用于董事会补偿	$	825	$	745




应计增加和改善酒店物业	$	1,216	$	1,600



全额摊销递延融资成本的核销	$	2,173	$	—
投资减记	$	1,639	$	2,662

注13。经营分部信息

下表列出了公司分部酒店收入、酒店EBITDA，包括重大酒店开支及其与截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月净收益（亏损）的对账（单位：千）：



	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
收入：
总收入		$	345,656	$	320,266
减：公司及其他收入		260		378
酒店收入		345,396		319,888
重大酒店开支：
房间费用		59,515		58,523
餐饮费用		65,459		64,568
酒店一般及行政		29,112		29,111
酒店销售和市场营销		22,811		22,955
酒店运营和维护		31,077		30,932
酒店管理费		8,418		7,949
酒店房产税、个人物业税、财产保险和地租		33,278		33,047
其他分部项目(1)		13,527		11,976
酒店EBITDA		82,199		60,827
折旧及摊销		( 51,979 )		( 57,543 )
利息支出		( 26,314 )		( 27,133 )
减值		( 7,688 )		—

营业中断保险收入		—		4,303
所得税（费用）福利		17		3,162
公司及其他(2)		( 14,671 )		( 15,796 )
净收入（亏损）		$	( 18,436 )	$	( 32,180 )

______________________

(1)其他分部项目包括停车场、水疗中心、特许经营费及其他酒店经营开支所产生的开支。

(2)公司及其他包括公司一般及行政及其他经营收入及开支。

项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析。

以下讨论和分析应与本报告其他地方所载的合并财务报表和相关说明一并阅读。Pebblebrook酒店信托是马里兰州的一家房地产投资信托基金，其运营符合经修订的1986年《国内税收法》（“法典”）规定的房地产投资信托基金（“REIT”）的资格。基本上所有的运营都是通过Pebblebrook Hotel，L.P.（我们的“运营合伙企业”）进行的，这是一家特拉华州有限合伙企业，Pebblebrook酒店信托是其唯一的普通合伙人。在本报告中，我们使用“公司”、“我们”或“我们的”等词语来指Pebblebrook酒店信托及其子公司，使用“酒店”和“酒店物业”来指酒店和度假村，除非文意另有所指。

前瞻性陈述

本报告连同我们公开传播的其他声明和信息，包含经修订的1933年《证券法》第27A条（“证券法”）和经修订的1934年《证券交易法》第21E条（“交易法”）含义内的某些“前瞻性声明”。我们打算将这类前瞻性陈述纳入1995年《私人证券诉讼改革法案》所载前瞻性陈述的安全港条款，并纳入这一声明，以遵守这些安全港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述了我们未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用“可能”、“将”、“应该”、“潜在”、“可能”、“寻求”、“假设”、“预测”、“相信”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“项目”或类似表述来识别。除其他外，本报告中的前瞻性陈述包括关于我们业务战略的陈述，包括收购和发展战略、行业趋势、估计收入和支出、翻新或修复项目的估计成本和持续时间、债务再融资的时间和范围、估计的保险赔偿、我们实现递延税项资产的能力以及预期的流动性需求和来源（包括资本支出以及我们获得融资或筹集资本的能力）。您不应依赖前瞻性陈述，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素超出了我们的控制范围，可能会对实际结果、业绩或成就产生重大影响。这些因素包括但不限于以下方面：

•与酒店业相关的风险，包括竞争；美国政府改变签证和其他旅行政策，使国际旅行者进入美国变得更不方便、更困难或更不可取；就业成本、能源成本或其他运营成本增加；以及由我们无法控制的事件导致的需求下降，包括但不限于实际或威胁的恐怖袭击、自然灾害、网络攻击、任何类型的流感或与疾病相关的流行病，或总体和当地经济状况的低迷；

•世界性事件影响人们旅行的能力或愿望，可能导致对酒店的需求下降；

•融资和资本的可得性和条款以及证券市场的普遍波动性；

•我们对酒店第三方管理人员的依赖，包括我们无法直接实施战略业务决策；

•与美国和全球经济相关的风险、酒店物业和房地产行业的周期性，包括环境污染和遵守新的或现有法律的成本，包括《美国残疾人法案》和类似法律；

•利率上调；

•我们可能未能符合《守则》规定的REIT资格以及影响REIT的法律变更的风险；

•潜在酒店收购的时机和可用性、我们识别和完成酒店收购的能力以及我们根据业务战略完成酒店处置的能力；

•未投保损失的可能性；

•与重建和重新定位项目相关的风险，包括延误和成本超支；和

•下讨论的其他因素风险因素本10-Q表格季度报告第II部分第1A项及我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告。

因此，不能保证我们的期望会实现。除联邦证券法另有要求外，我们不承担任何义务或承诺公开发布对此处（或其他地方）包含的任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映我们对此预期的任何变化或任何此类陈述所依据的事件、条件或情况的任何变化。

概述

一季度经营业绩表现强劲，大幅超出预期。实力来自旧金山和洛杉矶的持续复苏以及最近重新开发的度假村的增加。圣地亚哥城市酒店和芝加哥也实现了健康的RevPAR增长。持续关注费用管理也带来了积极的盈利增长。尽管本季度业绩是积极的，但鉴于宏观经济环境越来越不确定，我们对今年剩余时间保持谨慎。

在截至2026年3月31日的三个月中，我们发生了以下交易和事件：

•我们修改了我们的高级无抵押循环信贷额度和无抵押定期贷款额度，将3.60亿美元的定期贷款2027延长至2031年2月到期，并提供延迟提款选择，以便在2026年12月15日之前额外借入9000万美元（我们现在将该延长贷款称为定期贷款2031）。我们还将高级无抵押循环信贷融资的4800万美元未延期部分的到期日延长至2028年10月。

•我们偿还了玛格丽塔维尔好莱坞海滩度假村剩余的4000万美元抵押贷款。

•根据我们的普通股回购计划，我们以490万美元的总购买价格回购了405,821股普通股，即平均每股12.12美元。

虽然我们不经营酒店物业，但我们的资产管理团队和我们的执行管理团队都通过在酒店运营的各个方面提供建议和建议，包括物业定位和重新定位、收入和费用管理、运营分析、物理设计、翻新和资本改进、客人体验和整体战略方向，监控并与我们的酒店经理合作。通过这些努力，我们寻求提高物业效率、降低成本、实现收入最大化并提高物业运营利润率，我们预计这将提高对股东的回报。

财务状况和经营业绩的关键指标

我们通过评估财务和非财务指标来衡量酒店的经营业绩和我们业务的经营业绩，例如每间可用客房的客房收入（“RevPAR”）；每间可用客房的总收入（“总RevPAR”）；平均日费率（“ADR”）；入住率（“入住率”）；运营资金（“FFO”）；调整后的FFO；利息、所得税、折旧和摊销前利润（“EBITDA”）；房地产的EBITDA（“EBITDA再");经调整EBITDA再；以及酒店层面的EBITDA（“酒店EBITDA”）。我们通过与预算、前期和竞争物业的比较来评估单个酒店和全公司的业绩。ADR、入住率和RevPAR可能受到宏观经济因素以及区域和地方经济和事件的影响。见非GAAP财务指标进一步讨论FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA重新，经调整EBITDA再和酒店EBITDA。

酒店经营统计

下表为截至二零二六年三月三十一日止三个月我们旗下酒店的主要同物业酒店经营统计数字和2025年：


	截至3个月 3月31日，
		2026			2025
同一物业占用		68.5		%	63.0		%
同一物业ADR		$	315.18		$	306.51
同物业RevPAR		$	215.78		$	193.08
同物业总RevPAR		$	345.82		$	314.01

截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月，上述酒店经营统计数据表格包括截至2026年3月31日所有拥有酒店的信息。

非GAAP财务指标

非美国通用会计准则财务指标是衡量我们历史或未来财务业绩的指标，与根据美国通用会计准则计算和列报的指标不同。我们报告FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再和酒店EBITDA，这是非公认会计准则财务指标，我们认为这些指标对投资者有用，是衡量我们经营业绩的关键指标。

我们按照Nareit（前身为美国全国房地产投资信托协会）制定的标准计算FFO，后者将FFO定义为净收入（按照美国公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售房地产的收益（损失）、房地产资产减值（包括与房地产相关的合资企业减值）、会计原则变更的累积影响以及对未合并关联公司的调整。房地产资产的历史成本核算隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移可预测地减少。由于房地产价值反而在历史上随市场情况而上升或下降，大多数行业投资者认为，对于使用历史成本核算的房地产公司，其经营业绩的表述本身是不够的。通过排除房地产相关折旧和摊销的影响，包括我们在合资企业的折旧和摊销份额、房地产销售的收益（损失）和房地产资产的减值（包括房地产相关合资企业的减值），所有这些都是基于历史成本会计，在评估当前业绩方面可能意义较小，我们认为FFO为投资者提供了一个评估我们经营业绩的有用的财务指标。

调整后的FFO定义为FFO，根据交易成本、经营和融资租赁负债的非现金地租、管理/特许经营合同过渡成本、收购负债的利息费用调整、融资租赁调整、收购无形资产的非现金摊销、保险结算收益、债务提前清偿、股份补偿费用摊销、赎回优先股的发行成本、飓风相关成本、非现金利息费用、投资未实现损失和递延所得税资产拨备（收益）进行调整。我们认为，调整后的FFO提供了有关我们持续经营业绩的有用补充信息。

下表对截至2026年3月31日止三个月的净收入（亏损）、普通股和单位持有人可获得的FFO以及普通股和单位持有人可获得的调整后FFO进行了核对和2025年（单位：千）：


	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
净收入（亏损）		$	(18,436)	$	(32,180)
调整项：
不动产折旧摊销		51,923		57,487

减值		7,688		—
FFO		$	41,175	$	25,307
分配给优先股股东和单位持有人		(11,591)		(11,795)

普通股和单位持有人可获得FFO		$	29,584	$	13,512
交易成本		50		2
经营租赁和融资租赁的非现金地租		1,715		1,839
管理/特许经营合同过渡成本		80		5
收购负债的利息费用调整		319		324
融资租赁调整		765		755
收购无形资产的非现金摊销		(52)		(472)

提前清偿债务		627		—
股份补偿费用摊销		2,306		3,219



递延税项拨备（收益）		(17)		(3,105)
投资未实现亏损		1,639		2,662
普通股和单位持有人可获得的调整后FFO		$	37,016	$	18,741

EBITDA定义为扣除利息、所得税、折旧和摊销前的收益。我们计算EBITDA再按照Nareit制定的标准。EBITDA再定义为经出售酒店物业收益和减值损失调整后的EBITDA。经调整EBITDA再定义为EBITDA再，经交易成本、经营和融资租赁负债的非现金地租、管理/特许经营合同过渡成本、收购无形资产的非现金摊销、保险结算收益、股份补偿费用摊销、投资未实现损失和飓风相关成本调整。酒店EBITDA定义为调整后EBITDA再加上企业一般管理费用减去利息收入、营业中断保险收入等。我们认为EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再酒店EBITDA为投资者评估我们的经营业绩提供了有用的财务指标，不包括我们的资本结构（主要是利息支出）和我们的资产基础（主要是折旧和摊销）的影响。

下表对净收入（亏损）与EBITDA、EBITDA进行了调节再，调整后EBITDA再及截至2026年3月31日止三个月的酒店EBITDA和2025年（单位：千）：


	截至3个月 3月31日，
		2026		2025
净收入（亏损）		$	(18,436)	$	(32,180)
调整项：
利息支出		26,314		27,133
所得税费用（收益）		(17)		(3,162)
折旧及摊销		51,979		57,543
EBITDA		$	59,840	$	49,334

减值		7,688		—
EBITDA再		$	67,528	$	49,334
交易成本		50		2
经营租赁和融资租赁的非现金地租		1,715		1,839
管理/特许经营合同过渡成本		80		5
收购无形资产的非现金摊销		(52)		(472)

股份补偿费用摊销		2,306		3,219

投资未实现亏损		1,639		2,662
经调整EBITDA再		$	73,266	$	56,589
营业中断保险收入		—		(4,303)
公司一般和行政及其他		8,933		8,541
酒店EBITDA		$	82,199	$	60,827

FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再酒店EBITDA不代表由美国公认会计原则确定的经营活动产生的现金，不应被视为替代美国公认会计原则净收入（亏损）作为我们财务业绩的指标，或替代美国公认会计原则经营活动现金流作为流动性的衡量标准。此外，FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA再，调整后EBITDA再酒店EBITDA并不代表可用于满足现金需求的资金，包括进行现金分配的能力。

经营成果

在2026年3月31日和2025年3月31日，我们的合并财务报表分别包括44家和46家酒店物业的运营，这些物业自其收购日期或直至其处置日期已计入我们各自期间的运营业绩。基于收购或处置物业的时间，若干物业的经营业绩不具备截至2026年3月31日止三个月的可比性和2025年.下表所列物业以下简称为“不可比物业”，其他所有物业简称为“可比物业”。

物业

位置

处置日期

比佛利山庄的蒙特罗斯

加利福尼亚州洛杉矶

2025年11月19日

芝加哥密歇根大道威斯汀酒店

伊利诺伊州芝加哥

2025年12月3日

截至二零二六年三月三十一日止三个月比较截至2025年3月31日止三个月

收入—总收入增加了2540万美元，这主要是由于我们洛杉矶物业的收入增加，这些物业在2025年受到野火的负面影响，以及由于商务旅行的部分恢复以及超级碗比赛，我们旧金山物业的收入增加。这些增长被不可比较物业的收入减少、仅在2025年发生的总统就职典礼导致华盛顿特区物业的收入下降以及Revere Hotel Boston Common由于房间茶点导致的收入减少部分抵消。

酒店运营费用—酒店运营费用总额增加了490万美元，这主要是由于洛杉矶和旧金山的收入增加，但被与不可比物业相关的酒店运营费用减少所抵消。

折旧摊销—折旧和摊销费用减少550万美元，主要是由于2025年出售了不可比的物业。

房地产税、个人物业税、财产保险和地租—房地产税、个人财产税、财产保险和地租减少50万美元，主要是由于不可比物业的房地产税减少，部分被受地租约束的物业收入增加导致的地租百分比增加所抵消。

一般和行政—一般和行政费用减少120万美元，主要是由于非现金补偿费用减少。一般及行政开支包括雇员薪酬成本、法律及专业费用、保险及其他开支。

减值—我们在2026年确认了与一家酒店相关的770万美元的减值损失。2025年第一季度未确认减值损失。

营业中断保险收入—我们在2025年确认了与我们的保险公司就飓风海伦和米尔顿造成的LaPlaya Beach Resort & Club收入损失进行部分结算相关的业务中断保险收入。2026年无营业中断保险收入。

利息支出—利息支出略有减少0.8百万美元，主要是由于2026年借款减少。

所得税（费用）收益—所得税优惠减少了310万美元，这主要是由于本季度我们的TRS的应税亏损与去年同期相比有所减少。

非控股权益—非控制性权益是指将运营合伙企业的收入或损失分配给第三方共同OP单位持有人和优先OP单位持有人。

关键会计政策

我们的合并财务报表是按照美国公认会计原则编制的，这要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响我们在财务报表日期报告的资产和负债金额以及报告期间报告的收入和支出金额。虽然我们认为报告的金额不会有重大差异，但这些政策的应用涉及对未来不确定性的判断和假设的使用，因此，实际结果可能与这些估计不同。我们持续评估我们的估计和判断。我们的估计基于经验和各种其他假设，这些假设被认为在当时情况下是合理的。我们所有重要的会计政策，包括某些重要的会计政策，均在我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中披露。

新会计公告

见注2。重要会计政策摘要针对最近发布的可能影响我们的会计公告，我们的合并财务报表包含在本季度报告表格10-Q的第一部分第1项中。

流动性和资本资源

我们流动性的主要来源是我们的业务提供的现金、我们的信贷额度下的借款、股票和债券发行的净收益以及房地产销售的净收益。我们在短期内的主要现金需求（即在2027年3月31日或之前需要现金的需求）将是为物业租赁义务、债务的利息和当前本金、资本改进、普通股和优先股的股息以及我们物业运营的营运资金提供资金。我们相信，截至2026年3月31日，我们的现金和现金等价物、受限制现金以及高级无抵押循环信贷额度的可用金额（总计8.458亿美元）以及持续运营产生的现金将足以满足我们的短期现金需求。截至2026年3月31日，我们没有表外安排。

为了保持我们作为REIT的资格，我们必须向我们的股东支付至少90%的应纳税所得额的股息。由于这一要求，我们不能依靠留存收益为酒店物业收购、重建和偿还长期债务等长期流动性需求提供资金。因此，我们预计将继续通过股票和债券发行筹集资金，为我们的增长提供资金。

我们的物质现金需求包括以下合同义务和其他义务。

债务

我们的未偿债务包括浮动和固定利率无抵押定期贷款、可转换优先票据、无抵押优先票据和期限不等的抵押贷款。截至2026年3月31日，我们的总债务面值总额为21亿美元，摘要如下：


	2026年3月31日
	（单位：千）
无抵押循环信贷额度	$	—
无抵押定期贷款	901,869
可转换优先票据	750,000
无抵押优先票据	400,000
抵押贷款	52,634
按面值计算的总债务	$	2,104,503

有关我们债务组成部分的进一步讨论，请参阅注5。债务表10-Q的本季度报告第一部分第1项中包含的我们的合并财务报表。

我们预计，截至2026年3月31日，与我们剩余未偿债务相关的未来本金和利息支付将在到期时达到24亿美元，其中3.522亿美元的本金和8810万美元的利息将在2027年3月31日或之前支付。我们打算以可用现金、循环信贷额度下的借款或物业销售收益支付到期金额，或以长期债务为到期金额再融资。

我们遵守有关我们现有信贷融资、定期贷款、优先票据融资和抵押贷款的所有契约。

我们的抵押贷款包含有关违约事件的惯常条款，以及惯常的现金管理、现金陷阱和密码箱条款。如果酒店的业绩低于一定的门槛，可能会触发现金陷阱条款。一旦触发，酒店产生的所有现金流都直接存入密码箱账户，然后为了我们的贷款人的利益而转入现金管理账户。截至2026年3月31日，该抵押贷款不存在现金陷阱。

酒店、地面和融资租赁义务

我们受制于酒店、地面或融资租赁的物业，详见注11。承诺与或有事项根据我们在表格10-Q的本季度报告第I部分第1项中包含的合并财务报表，可能需要最低固定租金付款、基于超过某些阈值的收入百分比的百分比租金付款或等于最低固定租金或百分比租金中较高者的租金付款。最低固定租金可以每年根据居民消费价格指数（“CPI”）的涨幅进行调整，并可能有最低和最高涨幅。

截至2026年3月31日，与我们的酒店、地面和融资租赁相关的未来固定最低付款总额为19亿美元，其中2500万美元将在2027年3月31日或之前支付。

采购承诺

截至2026年3月31日，我们有70万美元的未完成采购承诺，所有这些将在2027年3月31日或之前支付。这些采购承诺代表我们物业的资本和翻新项目已执行的未完成采购订单和合同。见资本投资（下）讨论计划的资本投资。

优先股息和Z系列优先运营合伙单位

我们预计将在2027年3月31日或之前以及在未来几年为我们未偿还的E系列、F系列、G系列和H系列累积可赎回优先股和Z系列累积永久优先股单位支付总计约4640万美元的年度股息和分配，直至股份/单位被赎回。有关我们的优先股和优先单位的进一步讨论，请参阅注7。股权表10-Q的本季度报告第一部分第1项中包含的我们的合并财务报表。

现金来源和用途

我们的主要现金来源是来自运营的现金、利用我们的信贷额度、股票和债券发行的净收益以及房地产销售的净收益。我们现金的主要用途是资产收购、还本付息、赎回股本证券、资本投资、运营成本、公司开支和股息。

经营活动。截至2026年3月31日止三个月，我们的经营活动提供的现金净额为8410万美元，截至2025年3月31日止三个月为5030万美元。我们由（用于）经营活动提供的净现金的波动主要是酒店收入、经营现金需求和公司开支变化的结果。

投资活动。截至2026年3月31日止三个月，我们用于投资活动的现金净额为900万美元，截至2025年3月31日止三个月为2090万美元。我们由（用于）投资活动提供的净现金的波动主要是资本改进和增加我们的物业的结果。

•在截至2026年3月31日的三个月中，我们投资了1190万美元用于酒店物业的改善，并获得了320万美元的财产保险收益。

•在截至2025年3月31日的三个月中，我们投资了2070万美元用于改善我们的酒店物业。

融资活动。截至2026年3月31日止三个月，我们用于融资活动的现金净额为6670万美元，截至2025年3月31日止三个月为2890万美元。我们由（用于）融资活动提供的净现金波动主要是由于我们发行和回购债务和股本证券以及就我们的优先股和普通股支付的分配。

•在截至2026年3月31日的三个月中，我们借款3.60亿美元并偿还了4.008亿美元的债务，通过我们的普通股回购计划回购了590万美元的普通股，并用于与基于股份的股权奖励归属相关的预扣税款目的，支付了660万美元的递延融资成本，并支付了1270万美元的优先和普通分配。

•在截至2025年3月31日的三个月中，我们偿还了50万美元的债务，通过我们的普通股回购计划回购了1460万美元的普通股，并用于与基于股份的股权奖励归属相关的预扣税款，并支付了1300万美元的优先和普通分配。

资本投资

我们保持并打算继续保持我们所有酒店的良好维修和状态，符合适用的法律法规，在适用时符合特许人标准，并符合我们管理协议中商定的要求。日常资本投资将由酒店管理公司管理。然而，作为年度预算过程的一部分，以及根据不时要求，我们维持对资本投资的核准权。

由于我们决定升级部分酒店，例如客房、会议空间和餐厅，我们的某些酒店物业可能会进行翻新，以便更好地与我们市场上的其他酒店竞争。此外，在我们收购酒店物业后，我们经常被特许人或品牌经理（如果有的话）要求完成物业改善计划（“PIP”），以便使酒店物业达到特许人或品牌的标准。通常，我们预计将以可用现金、受限现金、我们信贷额度下的借款或新债务或股票发行的收益为翻新和改进提供资金。

截至2026年3月31日的三个月，我们投资了1190万美元的资本投资，以重新定位和/或改善我们的物业，包括Chaminade Resort & Spa的资本维护项目和翻新。

根据市场情况，在某些情况下须经政府当局批准，我们预计2026年将在资本投资方面投资总额为6500万美元至7500万美元，其中包括Paradise Point Resort & Spa和Chaminade Resort & Spa的正常酒店资本翻新和重新定位项目。

普通股回购计划和优先股回购计划

普通股回购计划

2025年10月21日，我们的董事会批准了一项高达1.50亿美元普通股的股票回购计划。根据该计划，我们可能会不时在公开市场的交易中或通过私下协议回购普通股。我们可能会在任何时候暂停或停止这项计划。美国回购的普通股不再流通，成为授权但未发行的普通股。

在截至2026年3月31日的三个月中，我们回购了405,821股普通股，总购买价格为490万美元，即平均每股约12.12美元。截至2026年3月31日，该计划下仍有1.451亿美元的普通股可供回购。

任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们酌情决定，并将取决于多种因素，包括法律要求、价格、流动性和经济考虑以及市场条件。该计划不要求我们回购任何特定数量的普通股。该计划没有到期日，可随时暂停、修改或终止。

优先股回购计划

2023年2月17日，我们的董事会批准了一项高达1亿美元优先股的股票回购计划。根据该计划的条款，我们可能会不时在公开市场或私下协议的交易中回购我们的6.375%的E系列累积可赎回优先股、6.30%的F系列累积可赎回优先股、6.375%的G系列累积可赎回优先股和5.70%的H系列累积可赎回优先股，总额最高为1亿美元。

截至2026年3月31日的三个月内，没有回购优先股。截至2026年3月31日，该计划下仍有7410万美元的优先股可供回购。

任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们酌情决定，并将取决于多种因素，包括法律要求、价格、流动性和经济考虑，以及市场条件。该计划不要求我们回购任何特定数量的优先股。该计划没有到期日，可随时暂停、修改或终止。

通货膨胀

我们依靠酒店的业绩来增加收入，以跟上通货膨胀的步伐。通常，我们的酒店运营商拥有每日调整房价的能力，但事先合同承诺的集团或公司房价除外，尽管竞争压力可能会限制我们的运营商以比通货膨胀更快的速度甚至以相同的速度提高房价的能力。

季节性

住宿行业的需求受到反复出现的季节性模式的影响，这些模式受整体经济周期、地理位置、天气和酒店客户组合的影响很大。通常，我们的酒店在每年的第一季度和第四季度的收入、营业收入和现金流较低，而在每年的第二季度和第三季度的收入、营业收入和现金流较高。

衍生工具

在正常的业务过程中，我们会受到利率变化的影响。我们可能会订立包括利率互换、上限和项圈在内的衍生工具，以管理或对冲利率风险。衍生工具须在每个报告日进行公允价值报告，公允价值的增减根据适用的套期会计准则记入净收益（亏损）或累计其他综合收益（亏损）。衍生工具使公司在利率对冲协议条款下的交易对手不履约情况下面临信用风险。我们认为，我们通过与主要信用良好的金融机构进行交易，将信用风险降至最低。

截至2026年3月31日，我们有总名义金额为8.65亿美元的利率互换协议，用于对冲我们的无抵押定期贷款的可变利率。我们指定了这些固定支付、接收浮动利率互换衍生品作为现金流对冲。有关我们的衍生工具的进一步讨论，请参阅注5。债务表10-Q的本季度报告第一部分第1项中包含的我们的合并财务报表。

项目3。关于市场风险的定量和定性披露。

利率敏感性

我们面临利率变化带来的市场风险。我们寻求限制利率变化对收益和现金流的影响，并通过密切监控我们的浮动利率债务并在我们认为此类转换有利时将此类债务转换为固定利率来降低我们的整体借贷成本。我们可能会不时订立利率互换协议或其他利率对冲合约。虽然这些协议旨在减轻利率上升的影响，但它们也使我们面临协议的其他方将不履行的风险，我们可能会产生与协议结算相关的重大成本，协议将无法执行，并且根据ASC 815“衍生品和套期保值”中包含的指导，基础交易将不符合高效现金流套期保值的条件。

截至2026年3月31日，我们的总债务中有3690万美元（占总债务的1.8%）适用浮动利率，不包括定期贷款便利和已有效转换为固定利率的抵押贷款下的未偿金额。如果我们未对冲浮动利率债务的利率增加或减少0.1%，我们每年的利息支出将增加或减少一个无关紧要的数额。

项目4。控制和程序。

披露控制和程序

在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，我们根据《交易法》规则13a-15（b）评估了截至本报告涵盖期间结束时我们的披露控制和程序的有效性。基于该评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，这些披露控制和程序是有效的。

财务报告内部控制的变化

在我们最近一个财政季度，我们对财务报告的内部控制没有发生任何重大影响或合理可能重大影响我们对财务报告的内部控制的变化。

第二部分。其他信息

项目1。法律程序。

我们酒店的经营性质使酒店和我们在正常经营过程中面临索赔和诉讼的风险。我们目前没有受到任何重大诉讼，据我们所知，也没有任何对我们构成威胁的诉讼，除了日常业务过程中出现的疏忽或其他索赔和行政诉讼的常规行动，其中一些预计将由责任保险承保，所有这些预计不会对我们的流动性、经营业绩或我们的财务状况产生重大不利影响。

项目1a。风险因素。

与我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告「风险因素」一节所披露的风险因素并无重大变化。

项目2。股权证券的未登记销售及所得款项用途。

发行人购买股本证券

普通股


期	购买的股票总数	每股支付的平均价格		作为公开宣布的计划或计划的一部分而购买的股份总数	根据计划或计划可能尚未购买的股份的大约美元价值(1) （百万）
2026年1月1日-2026年1月31日	83,631	$	11.32	—	$	—
2026年2月1日-2026年2月28日	2,862	$	12.32	—	$	—
2026年3月1日-2026年3月31日	405,821	$	12.12	405,821	$	—
合计	492,314	$	11.98	405,821	$	145.1

______________________

(1)2025年10月21日，我们的董事会批准了一项普通股回购计划，金额最高为1.50亿美元。根据该计划，我们可能会不时在公开市场交易中或通过私下协议回购普通股。我们可能会在任何时候暂停或停止这项计划。截至2026年3月31日，该计划下仍有1.451亿美元的普通股可供回购。

优先股


期	购买的股票总数	每股支付的平均价格		作为公开宣布的计划或计划的一部分而购买的股份总数	根据计划或计划可能尚未购买的股份的大约美元价值(1) （百万）
2026年1月1日-2026年1月31日	—	$	—	—	$	—
2026年2月1日-2026年2月28日	—	$	—	—	$	—
2026年3月1日-2026年3月31日	—	$	—	—	$	—
合计	—	$	—	—	$	74.1

______________________

(1)2023年2月17日，我们的董事会批准了一项高达1亿美元的已发行优先股的股票回购计划。根据该计划，我们可能会不时在公开市场交易中或通过私下协议回购总计1亿美元的6.375% E系列累积可赎回优先股、6.30% F系列累积可赎回优先股、6.375% G系列累积可赎回优先股和5.70% H系列累积可赎回优先股。我们可能会随时暂停或停止这项计划。截至2026年3月31日，该计划下仍有7410万美元的优先股可供回购。

项目3。优先证券违约。

没有。

项目4。矿山安全披露。

不适用。

项目5。其他信息。

截至二零二六年三月三十一日止三个月期间，我们的高级人员或受托人均通过或终止任何旨在满足规则10b5-1（c）的肯定抗辩条件或任何“非规则10b5-1交易安排”的买卖我们证券的合同、指示或书面计划。


项目6。展品。

附件数						附件的说明
3.1						经修订和补充至2021年7月23日的Pebblebrook酒店信托的信托声明（通过引用附件并入Pebblebrook酒店信托于2021年7月29日向SEC提交的10-Q表格季度报告（文件编号：001-34571）的TERM1 3.1）。
3.2						经2023年2月17日修订和重述的《Pebblebrook酒店信托章程》（通过引用附件并入Pebblebrook酒店信托于2023年2月24日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号：001-34571）的TERM1 3.1）。
3.3						Pebblebrook Hotel，L.P.有限合伙协议的第二次修订和重述，日期为2013年12月13日（通过引用Pebblebrook酒店信托中的附件 3.1（通过引用并入TERM1于2013年12月17日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号：001-34571））。
3.4						截至2018年11月30日，对Pebblebrook Hotel，L.P.有限合伙协议的第二次经修订和重述的第三次修订（通过引用附件 3.3并入Pebblebrook酒店信托于2018年12月3日向SEC提交的表格8-K的当前报告（文件编号001-34571））。
3.5						截至2021年5月12日，对Pebblebrook Hotel，L.P.有限合伙协议的第二次修订和重述的第四次修订（通过引用将附件 3.2并入Pebblebrook酒店信托于2021年5月12日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号001-34571））。
3.6						Pebblebrook Hotel，L.P.于2021年7月23日对第二份经修订和重述的有限合伙协议进行的第五次修订（通过引用丨Pebblebrook酒店信托于2021年7月27日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号：001-34571）的附件 3.2并入）。
3.7						截至2022年5月11日对Pebblebrook Hotel.，L.P.有限合伙协议的第二次经修订和重述的第六次修订（通过引用丨Pebblebrook酒店信托于2022年5月12日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号：001-34571）的附件 3.1并入）。
4.1						公司与作为受托人的纽约梅隆银行信托公司，N.A.于2020年12月15日签订的契约（通过引用附件并入Pebblebrook酒店信托于2020年12月16日向SEC提交的8-K表格当前报告（文件编号：001-34571）。
4.2						第二份补充契约，日期为2025年9月18日，由公司与作为受托人的纽约梅隆银行信托公司，N.A.签订（通过引用附件并入Pebblebrook酒店信托于2025年9月22日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号：001-34571）的TERM1 4.1）。
4.3						2030年到期的1.625%可转换优先票据的表格（作为第二份补充契约的附件 A，该契约通过引用纳入附件至Pebblebrook酒店信托于2025年9月22日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号：001-34571）。
4.4						Pebblebrook Hotel，L.P.、PEB Finance Corp.、Pebblebrook酒店信托（其附属担保方）以及Pebblebrook酒店信托银行（National Association）作为受托人之间于2024年10月3日订立的契约（通过引用附件 4.1并入TERM4于2024年10月3日向SEC提交的表格8-K的当前报告（文件编号001-34571））。
4.5						2029年到期的6.375%优先票据的表格（作为通过引用并入附件的Indenture的附件 A to Pebblebrook酒店信托于2024年10月3日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号：001-34571）中的TERM1 4.1）。
10.1						Pebblebrook Hotel，L.P.（作为借款人）、Pebblebrook酒店信托（作为母REIT和担保人）、借款人的某些子公司（作为担保人）、美国银行（Bank of America，N.A.）（作为行政代理人和信用证签发人）以及其他贷款方之间的第五份经修订和重述的信贷协议的第四次修订，日期为2026年2月11日（通过引用丨附件 10.1并入Pebblebrook酒店信托于2026年2月13日向SEC提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号001-34571））。
31.1†						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的细则13a-14（a）/15d-14（a）对首席执行官进行认证。
31.2†						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的规则13a-14（a）/15d-14（a）对首席财务官进行认证。
32.1††						根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C.第1350条对首席执行官进行认证。
32.2††						根据18 U.S.C.第1350条对首席财务官进行认证，该认证是根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的。
101.INS						XBRL实例文档-实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。(1)
101.SCH						内联XBRL分类法扩展架构文档(1)
101.CAL						内联XBRL分类法扩展计算linkbase文档(1)
101.LAB						内联XBRL分类法扩展标签Linkbase文档(1)
101.DEF						内联XBRL分类学扩展定义linkbase文档(1)
101.PRE						内联XBRL分类法扩展演示Linkbase文档(1)
104						封面页交互式日期文件（内嵌在内联XBRL文档中）(1)


†						随函提交。
††						特此提供。
'(1)						随函以电子方式提交。作为附件 101的本报告所附以下以XBRL（可扩展业务报告语言）格式的文件：（i）综合资产负债表；（ii）综合经营和综合收益表；（iii）综合权益表；（iv）综合现金流量表；（v）综合财务报表附注；及（vi）封面页（与附件 104相关）。

签名

根据经修订的1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。


		Pebblebrook Hotel Trust

日期：	2026年4月28日	j上E.乙ORTZ
		Jon E. Bortz
		首席执行官兼董事会主席