附件 10.5

日期为2022年6月29日

IMENSON LIMITED

和

VG Zenith International Company Limited

租赁协议

的

中央广场I座22层

沙田乡事委员会道138号

新界沙田

香港

执事

5楼
亚历山德拉之家
遮打道18号
香港中环

电话：+ 85228259211

传真：+ 85228100431

HongKong@deacons.com

www.deacons.com

LC：LAHILD 22/584257

租赁协议

日期为2022年6月29日

之间：-

(1)

IMENSON LIMITED照顾恒生地产管理有限公司其通信地址为9第香港九龙旺角亚皆老街113号恒生113楼（“房东”）；以及

(2)

VG Zenith International Company Limited （公司编号：1176796），一间于香港注册成立的公司，其注册办事处位于03-04室，21St香港第一科学馆Read，Concordia Plaza South Tower，Floor，Concordia Plaza South Tower，No.1 Science Museum Read，Hong Kong（"租户”).

议定如下：-

“建筑”

附表第一部分所指的多层建筑。

“发展”

在陆地上、陆地上、曾经或陆地下进行建筑、工程、采矿或其他作业，或对任何建筑物或土地的用途作出任何重大改变。

“兴趣”

自支出发生之日起或利息自发生之日起至任何判决之前和之后的支付之日止期间，按每月1.25%的利率计息。

“经理”

任何获委任履行大厦大厦经理职能的人士或商号。

“房地”

附表第II部所描述的处所，并须包括任何增设、改善、石膏及其他围住处所的墙壁（但不包括该等墙壁的任何其他部分）、所有内墙、天花板的饰面（但不包括任何其他部分）、所有门、地板及结构柱、业主的固定装置及配件（包括但不限于业主的条文（定义见附表第IX部特别条件I）、窗框及玻璃（但凡只对内部框架及玻璃进行双层玻璃）、所有管道、电线、电缆、下水道、排水沟、排水沟，处所内的管道或其他服务介质、框架或专门服务于处所的框架。

“任期”

本协议授予的年限。

业主同意将处所连同与业主及其他拥有相同使用权的人的共同权利，在不造成阻碍的情况下，出租予租户，以取得步行进出处所的目的，但保留：-

受限于所有地役权及有关处所须遵守的类似权利及特权。

该等处所的租期载于附表第三部。

本协议预留的租金载于附表第IV部，并须由承租人于租期内的每个历月的第一天（以本协议下提供的免租期为准）支付，而无须在法律或权益上扣除或抵销，但订明首笔及最后一笔该等付款须参照属于租期内的有关月份的天数分摊。

租客同意房东：-

以香港银行公会会员提供的自动付款服务或业主合理指示的其他方式，按附表第4条及第IV部所述的时间及方式支付租金。

按照首先须提交予业主及（如经理人要求）经理人书面批准的图则及规格，以良好及适当的工人般方式，并在各方面以适合于一等办公楼的风格及方式，装设处所，租客须负担费用。承租人在进行清洁及装修工程时，只可使用经业主批准的承建商，或在与主要建筑物系统连接的情况下，包括但不限于空调及消防服务、由业主及/或管理人提名的承建商，承租人须承担费用。装修计划须在任何装修工程开始前提交业主及（如经理人要求）经理人批准。承租人须遵守业主及/或经理不时发出的装修指引及/或房屋规则。未经业主及（视属何情况而定）经理事先书面批准，承租人将不会对批准的装修图则及规格或处所的室内设计或布局进行任何更改。承租人须于业主提交装修图则时向其缴付附表第VI部所列的款项。

且承租人应在保单上背书房东利益，并应按要求出示保单和证据，以确认保单已付清且有效且存续。

在本协议期满或更早确定时，将处所在其原始“光壳”状态和状态下的处所让渡给业主，并在租期开始时首先将处所的空置管有权连同所有业主的固定装置和装置（包括但不限于业主的规定）以良好的清洁和可出租的维修和状态移交给租户。承租人在向业主交付处所前，须将承租人的所有改建、加建、配件、固定装置、动产及其他物品或由其制作或安装的物品移走，并以适当和做工的方式将因该等移走而对建筑物、处所及业主的固定装置及配件造成的一切损害进行整修，以令业主满意。

不得转让、承租、许可、与管有或转让处所或其任何部分或其中任何权益的份额或部分，也不得允许或遭受任何安排或交易，使任何非本协议一方的人据此获得对处所或其任何部分的使用、管有、占用或享有或违反本条款，无论是否为此给予任何租金或其他对价。本协议对本协议中指定的租户而言是个人的，并且在不以任何方式限制前述内容的一般性的情况下，以下行为和事件，除非业主事先书面批准（不得无理拒绝或延迟批准），否则应被视为违反本条款：-

如发生任何未经授权的转让、转让、承租、发牌、分享或放弃对处所或其任何部分的使用或管有或占用或违反本条款（不论是否出于金钱考虑），则业主有权终止本协议，而承租人须随即根据本协议的条款将对处所的空置管有权移交给业主，但不影响任何一方就任何先前违反本协议所载任何义务、条款和条件的权利。

根据本条例第11条，准许业主在事先发出书面通知后进入与任何发展有关的处所。

允许业主及/或其获授权人在租期届满前三（3）个月期间内的任何时间或业主希望出售归还的任何时间进入处所，并在处所上固定一块不得移走或遮蔽但不得固定在位置以干扰租客业务的转租或出售告示板。

在各方面遵从当其时有效的所有条例的条文及任何主管当局有关处所或其任何部分的任何规定及租客使用处所或其任何部分的任何规定，而不得在处所上或有关处所上作出或遗漏或容许作出或遗漏任何作为或事情，而业主可能因该作为或事情而根据任何成文法则有责任支付任何征费、罚款、损害赔偿、讼费、收费或开支。

支付业主及其专业顾问就任何有关承租人违反契约的通知所招致的一切费用，或在有关期限届满期间或之后或较早确定期间编制及送达损毁时间表所附带的一切费用，或就根据本协议所申请的每项同意或承租人有关处所的任何要求所招致的一切费用，包括酌情批准图纸及规格、检查工程及就该等工程发出任何证书。

不得遮挡任何属于处所的窗户、光线或道路，亦不得承认任何光线是经任何其他人同意而享有，并如作出或试图作出任何影响处所的地役权、权利或侵占，并应业主的要求和费用采取合理需要的手段，以阻止或许可该等行为，则须立即通知业主。

如承租人未能在到期日期起十五（15）天内支付租金或根据本协议到期的任何其他款项，则承租人须按业主的要求，向业主支付自该租金或其他款项到期之日起至实际支付之日止的利息。

就任何主管当局所作出或通知的与处所有关的任何通知、许可、命令或建议，以及在知悉该等通知、许可、命令或建议后，立即向业主发出书面通知，告知该等建筑物或处所的任何缺陷，如不予以补救，可能会引起任何第三者申索或对业主作出或不作出任何行为或事情以遵守任何法定注意义务的任何义务。

就承租人违反契诺或因使用或占用处所或因在租期内任何时间进行的任何工程而引起的所有开支、损失、损害及申索，或因现时或在附属于处所或由处所投射的任何期间内的任何事情、或因处所发生的任何意外或由承租人或其雇员、代理人、承建商作出的任何疏忽或失责而引起的任何开支、损失、损害及申索，向业主作出全面弥偿，雇员或持牌人或由处所或大厦内的任何人士以其中任何人士的实际或默示授权。

承租人应遵守并履行业主或管理人为建筑物的管理和维护而不时订立的一切规章制度。此类规则和条例应是对本协议所载条款和条件的补充，不得以任何方式减损此类条款和条件。承租人须在处所展示及维持经理不时要求展示的所有有关大厦管理的通告。

即使本协议与政府租约所载的限制有任何不一致之处，仍可履行及遵守政府租约中所提述的与大厦有关的限制，只要这些限制与处所有关。

履行及遵守有关该建筑物的共同契约契据及管理协议所提述的限制。

如承租人根据本协议须支付的全部或任何部分租金或任何其他款项，不论是否正式要求，在成为须支付款项后七（7）天内仍未支付，或如承租人违反本协议所载的任何条款条件或协议，或如承租人为法团须进行清算，不论是强制性或自愿的，或须容许接管人获委任，或如承租人须承受执行而被征收处所或以其他方式征收承租人的货物，则业主可在该事件后的任何时间绝对没收根据第7.1条提供的按金，并以整体的名义重新进入处所或其任何部分，而本协议须绝对终止并确定，但不损害业主就承租人违反或不遵守或不履行本协议的任何条款而提出的任何诉讼或补救的权利。

本协议或业主根据本协议授予的任何同意中的任何内容均不得被视为保证处所可用于本协议授权的目的或承租人有意的任何目的。承租人并无依赖业主或其代理人作出的任何陈述或保证。租客须自行查询物业是否适合自用，并取得政府及其他主管当局在物业经营业务所需的一切许可、许可及批准。承租人因承租人违反本条款而可能遭受的任何损失或损害，应向业主作出赔偿。

如建筑物或处所或其任何部分因火灾或任何其他原因而被摧毁或损坏，以致处所无法进入或不适合占用或使用，或该建筑物被作出关闭或拆除令的标的，则除非处所或建筑物的保险已因承租人的作为、疏忽、失责或不作为而失效，根据所遭受损害的性质和程度（该比例的金额将由其决定为最终和具有约束力的业主确定）而保留的租金或其公平比例的租金，应自损害销毁或命令之日起暂停支付并停止支付，直至处所或处所的受损部分已恢复原状或适合占用。如处所未在损坏或关闭或拆除令发生之日起三（3）个月内恢复原状或使其适合占用，任何一方均可通过书面通知另一方终止本协议，但不损害任何一方就任何先前索赔或违反契约而针对另一方的权利。

业主无须对承租人、其雇员、代理人或持牌人因以下情况或因以下情况而可能承受的任何损失（包括利润损失）、伤害、损坏、烦扰、不便、成本或开支，向承租人承担或负责：-

除本协议另有规定外，根据本协议应支付的其余款项在任何情况下均不得停止支付。

业主不得纵容、原谅或忽视承租人在任何时间或时间对本协议所载承租人的任何义务的任何违约、违约或不遵守或不履行，就任何持续或随后的违约而言，不得作为放弃业主在本协议下的权利，违反或不遵守或不履行或以任何方式破坏或影响业主在本协议项下就任何持续或随后的违约或违约而享有的权利及补救措施，且除非以书面形式并经业主签署，否则不得从业主所做或不做的任何事情中推断或暗示业主的任何放弃。

本协议的构建或解释不应考虑段落标题和索引。

除本协议及其副本应缴纳的印花税由房东和租客平分支付外，各方在编制和完成本协议时应自行承担法律费用和开支。

承租人不可撤回地委任业主为其代理人，以业主认为合适的任何条款，在条款届满后或较早前七（7）天以上储存或处置租户在处所上留下的任何影响，而业主无须对租户承担法律责任，但须考虑出售所得款项净额减去储存成本（如有）及业主招致的任何其他开支。

业主同意承租人的意见，即承租人（按本协议所规定的日期及方式，按本协议所规定的支付租金、管理费及空调费及其他费用，并遵守及履行本协议所载的契诺、条款及条件）须对业主及所有透过业主合法主张所有权的人享有处所的静默享受。

业主有权进行或准许发展建筑物的其余部分或任何邻近处所，并有权在处所的任何界墙上建造或进入处所的任何界墙，或有权重新安排处所内的任何服务或进入处所的路线，而无须就任何损坏或其他情况向租客支付赔偿。

依据本协议规定须送达的任何通知，如须送达承租人，如寄给承租人，并以预付邮资寄往处所或承租人的注册办事处或最后为人所知的营业地点或须由承租人不时在香港以书面通知的地址，或如须送达承租人，则须获足够送达，如寄给业主，并以预付邮资寄往或按本协议所述地址或业主可不时通知租客的任何其他地址送达，则须足够送达。如按上述方式以预付邮资方式发出通知，则须当作自寄出之日起两（2）日后送达。

就本呈列的任何作为而言，承租人的任何客人、访客、受雇人、承建商、雇员、代理人、受邀人、持牌人或准许分租人（如有的话）的失责、疏忽或不作为，须视为承租人的作为、失责、疏忽或不作为。

尽管本协议的一项条款旨在向非本协议一方的任何人授予利益，但非本协议一方的人根据《合同（第三方的权利）条例》（第623章）没有权利强制执行或享有本协议任何条款的利益。

承租人在此承认，Messrs. Deacons仅是房东的律师，建议承租人就本协议的内容寻求独立的法律意见。如果承租人决定不指定另一家律师事务所为其代理，则视为承租人放弃了这样做的权利。执事先生绝不对因执行本协议而引起的任何损失、损害、责任或任何事情向租户负责。

承租人在此与业主订立契约及达成协议，除非法律规定或为课税目的，否则未经业主事先书面同意，不得就本协议的存在和/或任何条款向任何第三方作出、发出或发布任何公告或声明或作出任何其他性质的披露。承租人在此同意不在土地注册处登记或准许本协议登记。

双方同意，附表第IX部所载的特殊条件适用于本协议，并构成本协议的组成部分。特殊条件与本协议条款发生冲突时，以特殊条件为准。

日程安排

Part I-The Building

香港新界沙田沙田乡事委员会道138号大中环广场架设于沙田镇地段第364号

第二部-处所

大厦I座22层为识别目的只在本附楼面图上显示及粉红色

第三部分-任期

自4日起为期三（3）年^第2022年7月3日到期^rd2025年7月（包括首尾两天）连同紧接本附表第IX部特别条件2的任期届满后开始的续约三（3）年的选择权，但须符合及符合本附表第IX部特别条件2。

第四部-租金

承租人应支付的日历月租金为：-

第1日历月376.6 98.00港元^St任期年份；

2个月每个历月394.636.00港元^nd任期的一年，以及

3个月每个历月412.574.00港元^rd任期的一年。

全部不含差饷、管理费和空调费及其他支出。

免租期

在承租人适当履行、遵守及遵守本协议所有条款的情况下，承租人自4日起，无须支付上述合共6个月15天（1）的日历月租金^第2022年7月至3^rd2022年9月（包括首尾两天），（2）4日起^第2023年8月至3^rd2023年10月（包括首尾两天），及（3）4日起^第2024年8月至18日^第2024年10月（包括这两天）（统称为“免租期”），但承租人无论如何须对免租期内与处所有关的一切差饷、管理费及空调费、电话费、电信设备费、燃气费、水电费及其他一切支出、水电费及开支负责。在承租人未能履行、遵守或遵守本协议所载的任何协议、约定或条件的情况下，承租人须具有追溯力地停止享有免租期或其任何部分的权利，包括承租人违约后批给的免租期的所有部分，以及承租人违约前批给的免租期的所有部分，且在不损害业主可能拥有的任何其他权利的情况下，承租人须于提出要求后，立即向业主偿还已/已届满并由承租人享有的免租期内各（s）个月的租金。

预付款

尽管有本协议所载的免租期和/或任何相反的规定，承租人应在本协议签署时向业主支付以下预付款：-

第五部分-管理费和空调费

在不损害本协议第5.3（b）条的条款及条件下，于期限开始时的管理费及空调费的初步金额为每个历月95.07 1.40港元。

第六部分-装修费用

因承租人的装修工程及清除任何杂物而对建筑物造成的任何损害的保证金40,000.00港元，须由承租人支付予管理人，并须在根据管理人的政策完成所有装修工程后，由管理人退还，但须受管理人作出的任何扣除规限。

第八部分-存款

港币一百万五百九十万七千零一百八十七（1,597，187.00港元），相当于三（3）个月的租金（按适用于3^rd任期一年）、差饷及管理费及空调费，可根据第7.2条作出调整。

第八部分-用户

以ANKH的商品名作商业用途仅根据政府租约项下的许可用途及就该建筑物所许可的占用。

第一部分-特殊条件

处所以“裸壳”状态移交给承租人，并按以下规定办理：-

-虚假上限

（“首发条款”）

承租人已视察处所，并在各方面接受处所的状况及初步规定。承租人不得就处所的状态和状况以及初始条款提出异议，业主对因处所和/或初始条款的缺陷或损坏状况而引起的任何损失、损坏或伤害概不承担任何责任。

在本协议中，“业主条款”一词应包括最初的条款以及业主在期限内不时提供的所有配件、固定装置和其他物品。

在当事人按房东规定的形式另行签订许可协议的情况下，房东应于22日对储藏室进行许可^nd为仅在所附楼面图上识别而显示的建筑物的楼面，并在其上以黄色向租客呈色，整个许可期间的象征性许可证费为1.00港元，该许可证期与租期相当，并与租期共同终止。

在业主事先书面批准的情况下，租客有权按照先由业主及经理批准的承建商以良好和适当的工夫方式，并在各方面以适合于一级办公楼的风格和方式，按照先提交并经业主及经理书面批准的图则及规格，装修大厦第22层的升降机大堂（“升降机大堂”），并对建筑物的所有损坏进行修缮和修复，以适当和做工的方式进行该等装修工程而令业主满意的处所及业主的固定装置及装置，但本协议所载有关装修工程的所有条文，须适用于承租人在升降机大堂进行的装修工程，并进一步订明，除非业主另有指示，在本协议到期或更早确定时，在首次向租户移交房地的空置管有权并处于良好的清洁和可出租的维修和状态时，由其自己的成本和费用恢复并放弃电梯大厅的原始状态和状态。为免生疑问，如业主愿意，业主有权要求租客在电梯大堂保留其全部或部分装修工程，而无须向租客作出补偿，则可向租客发出合理的事先书面通知。

签字人	)
	)
代表及代表业主	)
其签名由以下人员验证：-	)

签字人	)
	)
代表	)
租户在以下情况下：-	)

证人签名：
正楷姓名：
香港身份证号码。:
职业：