一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）宏观经济形势及行业发展状况
　　2023年上半年，国民经济总体回升向好，高质量发展稳步推进，但受内外部复杂、严峻环境影响，我国经济仍存在需求不足，重点领域风险隐患较多挑战。在此背景下，房地产行业戮力前行，努力构建新发展格局，据国家统计局数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资约5.86万亿元，房地产开发企业房屋施工面积约79.15亿平方米，房屋新开工面积约4.99亿平方米，同比分别下降7.9%、6.6%和24.3%；房屋竣工面积3.39亿平方米，同比增长19.0%。
　　商品房销售方面，2023年上半年，全国商品房销售额6.31万亿元，销售面... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）宏观经济形势及行业发展状况
　　2023年上半年，国民经济总体回升向好，高质量发展稳步推进，但受内外部复杂、严峻环境影响，我国经济仍存在需求不足，重点领域风险隐患较多挑战。在此背景下，房地产行业戮力前行，努力构建新发展格局，据国家统计局数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资约5.86万亿元，房地产开发企业房屋施工面积约79.15亿平方米，房屋新开工面积约4.99亿平方米，同比分别下降7.9%、6.6%和24.3%；房屋竣工面积3.39亿平方米，同比增长19.0%。
　　商品房销售方面，2023年上半年，全国商品房销售额6.31万亿元，销售面积5.95亿平方米，同比变动分别为1.1%、-5.3%，其中住宅销售额增长3.7%。截至2023年6月底，商品房待售面积约6.42亿平方米，同比增长17.0%，较去年底增长13.83%，指向上半年楼市去化仍不理想。
　　为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，2023年7月中共中央政治局会议明确指出，下半年要适时调整优化房地产政策，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产等。未来，随着行业政策的进一步出台及落实，社会预期有望得到有效改善，推动房地产市场平稳健康发展。
　　（二）公司从事的主要业务
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强与系统内国企、优质民企的项目合作，通过与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目等，实现优势互补、合作共赢。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，公司将持续做好市场研判，紧跟政策走势，稳步推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，关注房地产产业链上下游相关行业发展趋势，努力探索，谋求产业转型升级。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　2023年上半年，公司累计实现营业收入5.76亿元，利润总额635.25万元，归属于母公司股东的净利润848.82万元，加权平均净资产收益率为0.11%；截至2023年6月30日，公司总资产277.68亿元、归属于上市公司股东的净资产77.83亿元，资产负债率为69.93%。上半年主要开展工作情况如下：
　　1、“一体两翼”齐发力，战略实施显成效
　　上半年，公司面对严峻的行业形势，保持战略定力，“一体两翼”全面发力，着力构建一主两辅相互赋能、相互支撑的发展格局。在地产主业方面，成功斩获深圳光明新湖地块，有效提高项目储备质量，各在建、在售项目进度合理，稳步推行。在“两翼”业务发展方面，公司多措并举，大力发展企业公寓、棚改代建、商业运营、城市服务等各项业务，报告期内新获取代建项目3个，围绕深圳市“20+8”战略性新兴产业集群配套服务，打造振业华舍公寓、振业和寓，参与深圳市光明城中村综合整治及品质提升，为城市建设发展贡献力量。
　　2、深化改革稳步行，提升管理重运营
　　一是制定《集团加快建设世界一流企业价值创造行动方案（2023-2035年）》及任务清单，构建科学合理的指标体系并推进落实；二是持续优化大运营体系，对标一流房企先进做法，围绕公司项目品质提升目标打造精品工程实施路径；三是结合当前市场优化营销管控机制，促进销售，加快资金回笼；四是进一步落实数字化转型方案，加强科技赋能，辅助经营决策。
　　3、积极探索重效能，质量效益双提升
　　一是通过优化设计，采用新技术、新工艺，发行公司债，充分利用集采平台等方式不断节约产品采购、项目开发及财务融资成本；二是通过进一步加强公司标准化产品的研发及运用，强化项目批量精装品控，组织开展重大事故隐患排查等，工程质量及安全水平不断提高；三是加强合规管理、品牌文化建设、防范法律风险等，全面提升公司品牌管理能力，树立优质上市国企形象。
　　4、股东利益稳维护，驰援乡村助振兴
　　上半年，公司持续做好投资者保护工作，确保与投资者的沟通及时、顺畅、有效。6月，公司制定并实施2022年度利润分配方案，累计派发现金股利1.27亿元，占2022年归属于上市公司普通股股东净利润的30.24%。同时，公司继续派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，全面开展养殖帮扶、采购帮扶、结对帮扶等工作，助力当地良性发展，推动乡村振兴。

　　二、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险
　　1、市场风险。尽管房地产行业在融资端、销售端调控政策均有不同程度松绑，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度仍存，市场风险仍将成为2023年下半年公司经营发展持续面临的重要挑战。
　　2、资金风险。当前伴随“三支箭”政策的落地，房企融资不断松绑，部分房企的资金压力在资本市场得到暂时性缓解；但由于楼市的持续低迷，市场信心尚未得到根本性修复，房企销售回款仍面临较为严峻的考验，在还债高峰来临时，对房企的资金流动性与可持续发展能力形成挑战。
　　（二）风险应对措施
　　1、凝心聚力，主攻销售和资金回笼。一是继续深化营销体系改革攻坚，对销售人员持续实施强激励与强约束相结合的管理机制，激发销售团队战斗力；二是抓好营销精细化管理与案场管理，注重提升客户体验，建立良好的市场口碑；三是抓好存量资产去化，探讨采用租售并举、股权转让、资产融资等方式，多渠道盘活闲置资产，提升项目收益；四是通过大运营体系统筹项目开发进度，在确保品质的基础上全力推动项目按计划节点执行，提升项目周转速度，实现项目尽快结转，加快资金回笼节奏。
　　2、深化战略布局，加快两翼发展步伐。一是要高质量做好现有代建项目，丰富代建业务种类，打造承接多种业态的代建能力，并高标准推进棚改及城市更新项目，为公司探索城市更新领域积累实践经验；二是要继续拓宽企业公寓赛道，并抢抓国资集资融合发展机遇及新型工业化发展机遇，探索与行业头部强强联合的实践路径，加快建立成熟、可持续发展的商业模式；三是要加强城服标准体系建设，打造职业化团队，为地产主业提供高水准物业服务保障；四是在新业态布局方面，要加强其他地产相关领域的探索研究，助力实现业务发展多元化。
　　3、优化管理体系，提升企业发展效能。一是要加强对产品设计与施工的统筹管理，合理运用产品标准化成果，持续强化施工安全管理；二是降本增效，严格落实“以销定产”“以收定支”，制定精细化的目标成本，探索借助行业头部集采平台降低采购成本等路径，减少资金流出；三是深入推进市场化选人用人机制改革，强化考核结果运用，增强核心竞争力，并将公司收入分配与价值创造、业绩贡献相挂钩，使收入分配机制更加科学合理；四是要建立资金全过程管理模式，聚焦资金的募集、投资、使用、退出过程，系统性、整体性提升公司资金管理水平。
　　4、抢抓资本市场机遇，推动企业高质量发展。一是继续推进公司直接融资方案研究，利用好上市公司平台优势，进一步优化债务结构，降低融资成本，提升公司资金流动性，为经营发展提供坚实的资金保障；二是持续开展产业链上下游收并购研究工作，重点关注企业公寓、新材料、绿色建筑领域优质标的项目，以期拓宽利润增长点；三是探索通过股权融资、产业基金投资等方式，围绕建筑行业新型绿色产业化领域，积极开展资本运作，谋求公司业务多元化发展。
　　5、注重品牌文化建设，塑造优质企业形象。一是以“保交楼”为原则，细化项目节点，按照项目全景计划有序推进，确保项目高质量如期交付，并力争为客户提供满意的物业服务；二是注重品牌和企业文化建设，对内营造团结向上的干事创业氛围，对外积极寻求与上级单位、政府部门和同行的交流合作，提升品牌影响力；三是在乡村振兴、贫困地区捐款捐物等方面持续履行社会责任，塑造有温度、有作为、有担当的优质企业形象，为社会贡献振业力量；四是通过多种渠道与投资者积极沟通，切实维护投资者收益权、知情权，推动公司治理水平不断优化提升。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力持续发展。2022年全国经济总量再上新台阶，就业、物价总体稳定，人民生活持续改善，发展质量稳步提高。
　　2022年，国内房地产市场在宏观背景上面临长周期人口拐点、短周期金融政策偏紧挑战，在国内供需市场上亦存在两端承压的巨大冲击，行业市场整体遇冷。据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%；房地产开发企业房屋施工面积约90.50亿平方米，比上年下降... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力持续发展。2022年全国经济总量再上新台阶，就业、物价总体稳定，人民生活持续改善，发展质量稳步提高。
　　2022年，国内房地产市场在宏观背景上面临长周期人口拐点、短周期金融政策偏紧挑战，在国内供需市场上亦存在两端承压的巨大冲击，行业市场整体遇冷。据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%；房地产开发企业房屋施工面积约90.50亿平方米，比上年下降7.2%；房屋新开工面积约12.06亿平方米，下降39.4%；房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%，全国房地产开发投资全面下滑。在商品房销售和待售方面，2022年，全国商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%；商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%。截至2022年末，商品房待售面积约5.64亿平方米，比上年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。
　　2022年，面对房地产行业整体回落趋势，全国各地因城施策，全力提振市场信心。公司项目所在的深圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指数在政策发力影响下有一定回升趋势，但同比仍维持在较低位，新房销售难度不减。未来，随着行业政策在融资端、销售端效果的逐步显现，市场信心及房企现金流或将得到改善，房地产行业有望迎来转机，逐步进入良性发展。
　　为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司业务概述
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
　　面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强与系统内国企、优质民企的项目合作，通过与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目等，实现优势互补、合作共赢。
　　报告期内，公司面对严峻的行业形势，保持战略定力，“一体两翼”全面发力，着力构建一主两辅相互赋能、相互支撑的发展格局。在地产主业方面，成功斩获深圳宝龙地块，有效提高项目储备质量，各在建、在售项目进度合理，稳步推行。在“两翼”业务发展方面，公司多措并举，大力发展棚改代建、商业运营、城市服务等各项业务。此外，公司还积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个区属国企、村集体股份公司建立合作关系并签订战略合作协议，努力实现公司的高质量发展。
　　通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国企改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
　　（二）公司经营与管理情况回顾
　　2022年是充满挑战的一年。在国际国内多种超预期因素影响下，宏观经济波动增大，居民投资、消费信心不足，房地产行业遭遇前所未有的寒冬。楼市持续低迷，开发投资近十年首次负增长，土地市场异常冷淡，房企出险不断，行业在多重困境叠加中艰难前行。在此背景下，公司董事会带领全体员工，凝心聚力，守正创新，勇于在逆境中坚持主业，并不断追寻破局之道，取得了来之不易的成绩。全年实现营业收入37亿元，利润总额7.33亿元，归属于母公司股东的净利润4.2亿元，加权平均净资产收益率为5.40%；截至2022年12月31日，公司资产规模已达到263.99亿元，较年初增长11.86%，净资产达到84.69亿元，资产负债率为67.92%。
　　1、锚定主业促营销，经营业绩创新高
　　2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比大幅下滑，房地产市场持续下行，商品住宅去化难度激增。公司科学研判行业形势，将营销作为年内工作重中之重，通过营销改革、制度创新、策略调整、下沉监督指导等多维度手段，在销售端取得不俗表现。全年累计实现合同销售面积32.91万平方米，合同销售金额65.88亿元，回笼资金64.13亿元，分别完成年度计划的103%、98%、104%，销售业绩逆势之下创公司历史新高。此外，公司大力变革营销体系，采用“市场化引进+内部调配”的方式打造新团队，建立“强考核、强激励”的新机制，并着力推进存量资产盘活去化，有效提升资金回笼速度，顺利完成年初提出的“营销年”目标。
　　2、“一体两翼”再发力，项目拓展创佳绩
　　地产主业方面，公司于2022年8月成功竞得深圳龙岗区宝龙地块并迅速投入开发，2023年3月成功竞得深圳光明区新湖地块，投资战线回撤大湾区的战略部署得到有效执行。棚改代建及城市更新业务方面，顺利承接宝安区海乐花园棚改项目；新获代建项目8个，实现代建合同金额约5,200万元；推进城中村综合治理微改造的路径探索，光明区新湖街道“三宜街区”综合整治项目稳步推进。商业运营及产业链延伸方面，一是全年租赁及物业管理服务实现经营收入0.95亿元，出租率稳定在90%以上；二是积极拓宽企业公寓赛道，下梅林华舍公寓项目顺利运营，新获华舍一格、海智云谷等公寓项目，总拓展面积达1.7万平方米；三是城服公司顺利通过质量管理、环境管理等8个行业体系认证，承接公司自有项目物业服务面积约140万平方米，为地产主业提供了有力支撑。
　　3、开源节流降成本，精益求精做产品
　　一是着力围绕降本增效，以设计阶段作为源头严控各项成本开支，通过实施“阳光招采”，建立《模拟清单招标项目工作指引》，使项目开发各项成本支出均合理可控；二是积极抢抓政策窗口期，迅速启动公司债前期筹备发行工作，通过发行中票、申请项目开发贷、非房业务流贷、物业经营贷等多种方式拓宽融资渠道，确保资金链安全稳定；三是新推出展示区开放前、入伙交付前的内部验收，立足交付质量，严把产品品质关；四是在研发方面形成了建筑、精装、景观标准化的全覆盖，并运用数字技术，引入第三方评估头部企业强化施工管理，项目实测实量合格率位于行业前10%，全年未发生质量和安全生产责任事故。
　　4、强化管理重运营，机制改革稳步行
　　一是完善大运营管理体系，实施项目开发全周期管理，通过实地督导、强化考核等举措，统筹提升项目开发周转速度；二是连续12年实现内控达标，合规体系建设取得阶段性成效；三是连续10年获得深交所信息披露考核最高评级，并通过对公司制度的“立改废释”，进一步提升公司法人治理水平；四是对全体中层干部实施任期制和契约化管理，落实刚性考核机制，打造坚实的职业经理人队伍，并建立集团优秀青年人才库，强化梯队建设；五是稳步推进数字化建设，运营、资管、成本、财务等数字化系统全面上线运行，顺利实现业务数字化；六是稳步实施激励约束机制，持续抓好新获取项目跟投方案落实，激发员工干事创业活力。
　　5、国企形象勤维护，社会责任勇承担
　　一是积极响应国家号召，全力完成“保交楼”目标，项目实现高品质如期交付，展现国企担当；二是积极参与“广东扶贫济困日”活动，为贫困地区捐款捐物，并为自有物业租户减免租金超3,000万元，助力民营中小微企业渡过难关；三是深入贯彻落实乡村振兴工作各项决策部署，派驻党员干部进驻汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，积极谋划产业振兴，提高村民实际收入，严格落实返贫监测，为乡村发展解决实际困难；四是持续落实投资者关系管理，按期为投资者派发现金股利1.63亿元，公司信息披露高效完整，有效保障广大投资者利益。
　　（三）项目开发情况及相关事项
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、融资途径
　　8、发展战略和未来一年经营计划
　　未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，埋头苦干，以奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。
　　9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。

　　三、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明：
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　行业和产品分类
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　1、2022年3月25日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业安歆公寓管理有限公司，注册资本500.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　2、2022年10月18日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业华舍一格公寓管理有限公司，注册资本100.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料主要客户其他情况说明：公司主要供应商情况公司前5名供应商资料主要供应商其他情况说明：
　　3、费用
　　4、研发投入
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：
　　1、经营活动现金流入小计2022年较上年增加21.60%。
　　2、经营活动现金流出小计2022年较上年减少50.16%，主要系支付的各项税费减少所致。
　　3、投资活动现金流入小计2022年较上年减少86.33%，主要系收回投资收到的现金减少所致。
　　4、投资活动现金流出小计2022年较上年减少58.45%，主要系投资支付的现金减少所致。
　　5、筹资活动现金流入小计2022年较上年减少41.60%，主要系取得借款收到的现金减少所致。
　　6、筹资活动现金流出小计2022年较上年增加46.05%，主要系偿还债务支付的现金增加所致。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：


　　五、公司未来发展的展望
　　（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
　　展望2023年，全球局势变化趋于复杂，世界经济环境的不确定性将进一步增强。目前，稳中求进仍是我国经济工作的总基调，政府将坚持以实体经济为着力点，实施扩大内需战略，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，推动国民经济长期高质量发展。
　　行业政策来看，近期中央层面明确了房地产是实施扩大内需战略的重要内容，并指出要加强房地产市场预期引导，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；2022年底信贷、债券、股权“三支箭”密集发出，在融资端给与房企政策支持。预计2023年政策层面仍将以保交楼、适度支持房企合理融资为重点，并将适度增强对需求端的刺激力度，推动行业恢复自我造血能力，促进房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　（二）公司面临的风险
　　1、市场风险。2022年以来，尽管房地产行业在融资端、销售端调控政策均有不同程度松绑，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度仍存，市场风险仍将成为2023年公司经营发展持续面临的重要挑战。
　　2、资金风险。当前伴随“三支箭”政策的落地，房企融资不断松绑，部分房企的资金压力在资本市场得到暂时性缓解；但由于楼市的持续低迷，市场信心尚未得到根本性修复，房企销售回款仍面临较为严峻的考验，在还债高峰来临时，对房企的资金流动性与可持续发展能力形成挑战。
　　（三）2023年经营发展计划
　　2023年是公司“十四五”战略规划进入中期阶段的一年，也是公司实现高质量发展的攻坚之年，公司将保持战略定力，增强发展信心，优化管理模式，立足当下，着眼未来，全面推进“2125”战略，为公司持续走稳走好高质量发展道路而不懈努力。
　　1、凝心聚力，主攻销售和资金回笼。一是继续深化营销体系改革攻坚，对销售人员持续实施强激励与强约束相结合的管理机制，激发销售团队战斗力；二是抓好营销精细化管理与案场管理，注重提升客户体验，建立良好的市场口碑；三是抓好存量资产去化，探讨采用租售并举、股权转让、资产融资等方式，多渠道盘活闲置资产，提升项目收益；四是通过大运营体系统筹项目开发进度，在确保品质的基础上全力推动项目按计划节点执行，提升项目周转速度，实现项目尽快结转，加快资金回笼节奏。
　　2、深化战略布局，加快两翼发展步伐。一是要高质量做好现有代建项目，丰富代建业务种类，打造承接多种业态的代建能力，并高标准推进棚改及城市更新项目，为公司探索城市更新领域积累实践经验；二是要继续拓宽企业公寓赛道，并抢抓国资集资融合发展机遇及新型工业化发展机遇，探索与行业头部强强联合的实践路径，加快建立成熟、可持续发展的商业模式；三是要加强城服标准体系建设，打造职业化团队，为地产主业提供高水准物业服务保障；四是在新业态布局方面，要加强“工业上楼”等领域的探索研究，助力实现业务发展多元化。
　　3、优化管理体系，提升企业发展效能。一是要加强对产品设计与施工的统筹管理，合理运用产品标准化成果，持续强化施工安全管理；二是降本增效，严格落实“以销定产”“以收定支”，制定精细化的目标成本，探索借助行业头部集采平台降低采购成本等路径，减少资金流出；三是深入推进市场化选人用人机制改革，强化考核结果运用，增强核心竞争力，并将公司收入分配与价值创造、业绩贡献相挂钩，使收入分配机制更加科学合理；四是要建立资金全过程管理模式，聚焦资金的募集、投资、使用、退出过程，系统性、整体性提升公司资金管理水平。
　　4、抢抓资本市场机遇，推动企业高质量发展。一是迅速推进公司债发行工作，优化债务结构，降低融资成本，提升公司资金流动性，为经营发展提供坚实的资金保障；二是持续开展产业链上下游收并购研究工作，重点关注企业公寓、新材料、绿色建筑领域优质标的项目，以期拓宽利润增长点；三是探索通过股权融资、产业基金投资等方式，围绕建筑行业新型绿色产业化领域，积极开展资本运作，谋求公司业务多元化发展。
　　5、注重品牌文化建设，塑造优质企业形象。一是以“保交楼”为原则，细化项目节点，按照项目全景计划有序推进，确保项目高质量如期交付，并力争为客户提供满意的物业服务；二是注重品牌和企业文化建设，对内营造团结向上的干事创业氛围，对外积极寻求与上级单位、政府部门和同行的交流合作，提升品牌影响力；三是在乡村振兴、贫困地区捐款捐物等方面持续履行社会责任，塑造有温度、有作为、有担当的优质企业形象，为社会贡献振业力量；四是承诺将按期为投资者进行利润分配，并通过多种渠道与投资者积极沟通，切实维护投资者收益权、知情权，推动公司治理水平不断优化提升。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务介绍
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务介绍
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
　　面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，报告期内新获取2个代建项目，实现商业代建项目零的突破。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司与深圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
　　通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
　　（二）宏观经济形势及行业发展状况
　　上半年，受内外部超预期因素影响，我国经济下行压力增大，经济增速显著放缓，全国房地产开发、销售节奏也呈放缓趋势。新开工面积6.64亿平方米，销售面积6.90亿平方米，同比分别下降了34.4%、22.2%。与此同时，百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较2021年同期收窄1.55%，为2016年以来同期最低水平。
　　面对市场严峻形势，各地政府频繁释放积极信号，上半年共出台刺激政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境逐渐宽松。进入二季度以来，疫情影响逐渐减弱，政策利好效果逐步显现，百城新建住宅价格指数、销售面积等指标均呈稳中微升态势。未来，随着行业积极政策效果的逐步显现，房地产市场有望进一步好转，但地产企业面临的市场压力和风险仍将长期存在。对此，公司还需积极做好市场研判，紧跟政策走势，稳步推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。
　　（三）公司经营与管理情况回顾
　　公司以“2125”发展战略为指导，以打赢国企改革三年行动收官战为目标，紧紧围绕营销体系创新、国企改革深化等方面开展工作。上半年，公司累计实现营业收入13.54亿元，利润总额3.16亿元，归属于母公司股东的净利润2.23亿元，加权平均净资产收益率为2.87%；截至2022年6月30日，公司总资产244.67亿元、归属于上市公司股东的净资产77.05亿元，资产负债率为66.23%。上半年主要开展工作情况如下：
　　1、瞄准目标不放松，攻坚克难促销售
　　面对地产行情持续低迷及疫情反复等不利因素影响，公司紧扣年度经营目标，充分调动及整合多方资源，全力开展营销改革及创新。一是全面推行《营销改革方案》，加强销售队伍建设，辅以“强考核、强激励”的管理机制，提升营销管理规范化水平；二是创新营销管理方式，建立管理层、集团公司、地区公司一体式协同作战销售策略，提升营销管理的精细化水平；三是创新开展营销展示及宣传，探索建立内部验收工作机制，有效优化和提升产品展示效果，增强市场吸引力。同时，公司打造线上营销平台，整合在售项目信息，以重大事项为契机开展持续、广泛的营销宣传活动，全力打响“集中营销战役”，促进项目销售去化。
　　2、“一体两翼”齐发展，多元布局显成效
　　公司多措并举，稳步推进“一体两翼”发展战略落地实施。一是积极与知名房企建立合作关系，与国资系统内企业深入交流，为拓宽土地资源获取渠道打下坚实基础；二是全力推进代建和商业运营业务，上半年新获取代建项目2个，累计在管项目9个，代建业务初具规模；三是积极关注存量房市场，开展城市更新项目的研判及测算，上半年重点跟进项目9个，签署合作协议的项目2个，为公司储备资源奠定坚实基础；四是在充分论证和市场调研的基础上制定《企业公寓发展战略规划》，成立合资公司继续深耕“企业公寓”细分市场，促进公司在房地产产业链上的延伸。
　　3、机制改革在路上，运营体系趋完善
　　公司加大内部改革管理力度，开展了一系列机制改革举措。一是扎实推进国企改革，通过扩大经理层任期制、契约化管理范围，加大改革的力度、深度和广度，为企业经营发展注入强劲动力；二是深化大运营体系建设，通过制定全景计划、召开关键节点会议、编制展示区及样板间标准化指引，进一步提升精细化运作水平；三是深入实施数字化转型，持续优化完善计划运营系统功能，“掌上振业”、主数据、智慧工程、资管等系统全面上线运行，启动财务、成本等领域数字化建设，全面提升管控水平，为经营提供科技赋能。
　　4、创新理念重效能，产品品质稳提升
　　公司坚持创新发展，重塑各项生产经营理念。在财务管理方面，建立“以收定支”管理理念，通过全面参与项目获取及开发测算、建立标准化税务筹划方案、加强预算动态管理、拓宽融资渠道等方式进一步优化财务管理水平；在产品开发方面，建立“以销定产”的开发理念，结合市场调研优化调整设计方案，并通过搭建数字平台强化安全管理、引入第三方开展项目评测等方式提升产品品质；在成本管控方面，全面推行“成本先测后控”“降本增效”理念，加大推进《设计阶段成本控制指引》的运用，完善《优质供应商名录管理指引》《模拟清单招标程序》管理，进一步开辟推广渠道，全面强化成本管控。
　　5、积极抗疫担重任，驰援乡村助振兴
　　上半年，在“动态清零”的总方针指导下，公司建立了常态化的防控机制，各项工作平稳有序开展。先后抽调干部员工下沉一线支援社区抗疫，派出下属企业积极承担“龙辉花园”应急安置点的隔离安置任务，为公司自有物业租户减免租金总额约3000余万元，惠及终端经营者600余家，充分彰显深圳国资国企的社会责任与担当。另外，公司派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，通过推广当地农产品、复垦荒地、推动土地流转工作等全力提高村民收入，分门别类制订帮扶策略等，通过向困难户捐款、消费扶贫、改善农户居住用房等方式，助力乡村振兴事业。
　　（四）公司项目等业务进展情况：
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、融资途径
　　8、发展战略和未来一年经营计划
　　未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，抢抓深圳“双区驱动”“双区叠加”“双改示范”等重大历史机遇，以埋头苦干、奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。
　　公司2022年经营计划：资金回笼≥61.40亿元；合同销售收入≥67.50亿元；合同销售面积≥32万平方米。
　　9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止2022年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约34.21亿元。
　　10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险
　　1、市场风险。尽管部分热点城市调控政策有所放松，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度不减，市场风险将仍为2022年下半年公司经营发展面临的重要挑战。
　　2、资金风险。受“三道红线”、监管资金趋严等政策影响，房企融资端、销售端仍然趋紧，资金回笼周期较长，对房企资金周转产生影响；随着集中供地政策逐步落地实施，房企资金储备将受到考验，预计公司土地投资和项目开发或将面临一定程度的资金缺口。
　　（二）风险应对措施
　　1、持续推进“抓主育辅”，增强战略执行力。一是在当前行业销售整体低迷的环境下继续冲击年度销售目标，迅速回笼资金，确保房地产开发主业平稳运行；二是将投拓业务收归总部统筹管理，以宁缺毋滥、精挑细选的态度择优而进，积极寻求与头部房企的深度合作机会，实现地产开发主业持续深耕；三是不断做精做强商业运营、“城市更新+代建”等辅业，形成主业、辅业之间“相互促进、相互支撑、相互赋能”的发展格局；四是要抢抓地产行业转型升级新机遇，努力寻求优质标的，以期实现产业链延伸和多元化发展，开辟第二赛道。
　　2、持续深化改革，激发体制机制活力。一是充分发挥大运营优势，统筹优化项目管理全流程，梳理并协调各单位解决经营管理重难点问题，全力加快周转速度，达成提质增效的战略目标；二是持续推进任期制和契约化管理，加大力度开展市场化选人用人工作，科学传导压力，激发员工干事创业责任意识、担当意识；三是持续完善薪酬体系改革，将绩效考核结果与薪酬收入、职务晋升、职级调整等紧密挂钩，切实提高全体员工的危机意识、竞争意识；四是抓好现有跟投项目方案的落实，总结出可复制、可推广的项目跟投经验，切实提高员工主人翁意识，着力激发体制机制活力。
　　3、持续强化管理创新，提升企业核心竞争力。一是持续提升公司法人治理的科学化、规范化水平，梳理完善法人治理制度体系，明晰三会一层权责边界，确保决策科学高效；二是加强风险防范能力，聚焦重大风险监测，加强以风险管理为导向的内控体系建设，全面实现“强内控、防风险、促合规”。三是强化业财融合，持续提升财务管理水平，完善资金统筹管理，创新融资手段，促进降本增效，确保资金流动性安全；四是加快数字化转型升级，推进成本系统、售楼系统的搭建，落实软硬件等配套资源的升级及采购，保障信息系统安全稳定运行，为公司经营发展提供科技赋能。
　　4、持续提升企业形象，打造品牌影响力。一是以“塑造时代精品”为质量目标，加强品质管控及供应商管理，确保项目高质量如期交付，力争为客户提供满意的物业服务；二是重塑品牌和企业文化建设，营造积极的干事创业氛围，打造对外交流合作的企业文化，促进加强与上级、政府部门和同行的交流；三是在抗疫防疫、乡村振兴等方面持续勇担重任，履行国企义务，展现奉献精神，继续为社会贡献振业力量。 收起▲