一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）报告期行业发展情况　　2024年上半年，外部环境复杂性严峻性不确定性明显上升、国内结构调整持续深化等带来新挑战，但宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素也形成新支撑。总的来看，上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进。行业方面，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但行业整体下行压力仍较大。　　（二）报告期公司经营情况　　报告期，面对严峻复杂的外部环境和艰巨的改革发展任务，公司上下聚焦“稳固主业、提升能力、防范风险”，各项工作取得一定成效。　　1.主业经营方面，深房光明里项... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期行业发展情况
　　2024年上半年，外部环境复杂性严峻性不确定性明显上升、国内结构调整持续深化等带来新挑战，但宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素也形成新支撑。总的来看，上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进。行业方面，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但行业整体下行压力仍较大。
　　（二）报告期公司经营情况
　　报告期，面对严峻复杂的外部环境和艰巨的改革发展任务，公司上下聚焦“稳固主业、提升能力、防范风险”，各项工作取得一定成效。
　　1.主业经营方面，深房光明里项目各关键工程节点按进度全面推进，住宅部分已全部售罄，物业经营完成任务过半。
　　2.能力建设方面，公司制定了“三重一大”决策管理办法，组织开展中层管理人员及后备人才领导力提升等培训，完成《房地产开发手册（试行）》编制，正在着手推进建立“好房子”信息库、集团历史楼盘库、市场典型楼盘户型库。
　　3.风险防范方面，公司妥善应对项目经营风险，通过诉讼保全等方式保障公司权益；加强项目安全管理，常态化开展各类安全检查并全部完成隐患整改；公司2024年合规管理体系建设正在有序推进之中。
　　4.党建融合方面，推进各所属企业完成新一轮“党建入章”修订工作；联合罗湖区商务局等开展招商推介活动，与南湖嘉北社区签署党建共建协议；通过党委会专题学习、中心组集中研讨、读书班和参观廉政教育基地等多种形式深入开展党纪学习教育；常态化开展提醒谈话和任前廉洁谈话，营造风清气正的良好干事环境。
　　新增土地储备项目
　　发展战略和未来一年经营计划
　　在下半年工作中，公司将对照经营业绩目标责任书，抓重点、抓进度、抓落实，力求各项工作取得新突破，持续稳固不断向好的发展势头。
　　（一）努力推进存量房产销售，持续提升资产经营能力，狠抓所属企业经营，确保完成年度经营任务。
　　（二）全力确保深房光明里项目质量、安全与进度，持续推进公司提质增效专项工作，加快推动林馨苑项目系列诉讼案进程，确保年度各项重点工作落地见效。
　　（三）持续提升公司治理和市值管理能力，积极推进内控合规体系建设，强化预算和现金流管理，夯实企业经营基础。
　　（四）高质量开展党纪学习教育，持续抓好企业领导班子建设、基层党组织标准化和党员队伍建设，压实全面从严治党政治责任，持续健全完善“大监督”体系，以党建引领企业高质量发展。

　　二、核心竞争力分析
　　作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　2024年，公司荣获“2024年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”称号，深房光明里项目荣获“深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地”称号。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）宏观经济风险和应对措施
　　回顾今年上半年，外部环境更趋复杂严峻和不确定。上半年，我国GDP同比增长5.0%；其中二季度增速比一季度有所回落，但经济稳定运行、长期向好的基本面没有改变。房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
　　（二）行业发展风险和应对措施
　　现阶段虽房地产行业融资环境有所改善，政策持续利好，但市场仍处筑底阶段，未来一段时间行业风险隐患犹存，资源将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，优化发展方式，创新运营模式。
　　（三）业务经营风险和应对措施
　　楼市持续低迷导致公司存量项目去化难度加大，同时公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作，有针对性制定土地拓展计划，夯实主业根基，积极探索符合公司发展实际的新路径。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　2023年受地缘摩擦和贸易保护主义影响，全球供应链产业链面临重构，世界经济增长放缓，房地产行业政策持续宽松，四季度楼市成交虽有所回升，但供求关系已发生重大改变，市场回暖持续性不足、后继乏力。　　　　二、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地。分别为深圳地区的传麒东湖名苑（于2023年实现清盘）、翠林苑和光明里（商品房于2... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2023年受地缘摩擦和贸易保护主义影响，全球供应链产业链面临重构，世界经济增长放缓，房地产行业政策持续宽松，四季度楼市成交虽有所回升，但供求关系已发生重大改变，市场回暖持续性不足、后继乏力。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地。分别为深圳地区的传麒东湖名苑（于2023年实现清盘）、翠林苑和光明里（商品房于2023年开盘当日全部售罄），惠州临深的林馨苑，汕头地区的天悦湾、悦景东方和金叶岛项目；在建项目分别为光明里和林馨苑。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　报告期，公司荣获“2023年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”“2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业”“2022年度深圳市房地产行业孺子牛奖”“大湾区上市公司年度贡献奖”“董事会治理大湾区上市公司TOP20”等荣誉称号。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年，面对行业探底筑底、出险房企风险外溢、企业改革进入深水区、未来发展探索尚未破局等诸多难关和挑战，公司领导班子认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，带领全体员工发扬斗争精神，全力顶住外部风险冲击、克服内部多重困难，扎实推进企业可持续发展。全年主要工作情况如下：一是锚定目标，持续推进主业培固。深房光明里项目开盘当日推售房源全部售罄，超额完成年度销售目标；东湖名苑项目实现清盘；汕头天悦湾等项目在区域市场持续低迷背景下，取得了较好的销售业绩；自有物业招商运营整体稳中向好，完成年度目标，深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”打造不断深化。
　　二是多措并举，持续推进提质增效。圳通公司营业收入和利润总额超额完成年度目标；海燕酒店拓收增盈持续向好；汕头公司、华展公司经营稳定。报告期内，汕头“新峰大厦”历史遗留土地的确权工作持续推进，新峰置业完成撤销注册，“两非两资”处置有序推进，历史欠款追收工作取得良好成效。三是注重协同，持续推进未来发展探索。协同内外部资源，推进未来发展，聚力谋划新发展“曲线”；融入投控公司整体发展战略，检视修编“十四五”战略规划；持续跟踪中国证监会调整优化房地产企业股权融资相关措施，协同投控公司系统资源，努力研究探索未来发展模式。
　　四是主动作为，持续推进风险化解。面对行业内企业不断出险，结合自身项目情况前瞻研判、主动作为，全力防范化解经营风险，守住不发生系统风险和衍生重大舆情事件底线，全力保障国有资产安全。五是夯固基础，持续推进管控提升。完成董事会换届和监事会换届，ESG报告评级提升至BBB级；重新搭建招采体系、成本控制体系，新修（制）订管理制度41项；深入开展安全隐患排查整治，举一反三推进第三方巡检发现问题整改；优化人力资源制度，外引内培优化员工队伍结构；强化财务统筹和融资，有效保障资金需求。
　　六是强根固魂，持续推进党的建设。推进“大走访、大座谈、大起底”行动，并推进实现成果转化；所属企业党组织“应建尽建”，境内法人企业“党建入章”全覆盖，签订党建责任书，严格述职评议考核，持续夯实“三基”；落实“两个责任”，完善贯通“大监督”体系，深化廉洁文化建设。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　当前，房地产行业将从高增速行业向价值驱动型行业转变，市场格局面临调整。政策端预计将持续发力，信贷持续保持宽松，市场走向取决于购房者信心的修复程度；“三大工程”作为稳定市场的长效机制和重要切入点，将对未来市场预期发挥关键作用。
　　（二）可能面对的风险和应对措施
　　1.宏观经济风险和应对措施
　　2024年世界经济增长动能不足，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的基础还不稳固。我国经济长期向好的基本趋势没有改变，未来发展机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
　　2.行业发展风险和应对措施
　　现阶段虽房地产行业融资环境有所改善，调控政策有望宽松，但未来一段时间行业风险隐患犹存，资源将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，优化发展方式，创新运营模式。
　　3.业务经营风险和应对措施
　　楼市持续低迷导致公司存量项目去化难度加大，同时公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作，有针对性制定土地拓展计划，夯实主业根基，积极探索符合公司发展实际的新路径。
　　（三）发展战略和经营计划
　　2024年，公司总体工作要求：坚持用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面贯彻落实党的二十大精神，深入落实中央经济工作会议精神，科学把握“稳中有进、以进促稳、先立后破”主基调，坚决落实控股股东工作部署，立足自身资源禀赋、协同内外优势资源，着力“培固主业、提升能力、防范风险、拓展新业”，不断提升价值创造能力。
　　1.着力固主业，迈出价值创造更新步伐。一是完善建立房地产开发标准化手册，着力优化主业运营；二是加强项目质量管控，着力确保工程进度；三是全力加大项目销售力度，着力推进存量去化；四是擦亮深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”招牌，聚力打造大健康产业聚集平台，着力提升租赁经营。2.着力提能力，迈出推动变革更大步伐。一是优化完善薪酬管理和考核激励体系，打造高效团队，着力提升“组织力”；二是优化完善运营管控体系，提升全项目、全周期、全专业高效运营能力，着力提升“运营力”；三是推进信息化建设，提升内部管理、协同运行效能，着力提升“数智力”。
　　3.着力防风险，迈出主动作为更稳步伐。一是密切关注形势变化，及时调整项目风险化解应对策略，加快风险化解进程，着力化解项目风险；二是健全完善安全管理制度，加强安全及质量管理，着力防范安全风险；三是推动合规管理体系建设，抓好资金计划与现金流管理，守牢不发生系统性风险的底线，着力把控经营风险。
　　4.着力拓新业，迈出未来发展探索更快步伐。一是深入分析研判，围绕战略检视修编，扬长避短找准未来发展主战场；二是发挥协同效应，围绕深圳市国资国企改革部署及投控公司战略，探索未来发展路径，发掘优质投资机会；三是密切关注市场动向，组建投研专业团队，争取早日实现项目落地。5.着力强引领，迈出党建融合更实步伐。一是提升政治领导力，把准高质量发展方向；二是提升思想引领力，巩固深化主题教育成果，筑牢高质量发展根基；三是提升组织体系建设整体效能，加强党员队伍建设，锻造高质量发展堡垒。四是探索党建与业务融合新路径，引领激发高质量发展活力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）报告期行业发展情况　　2023年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，中央积极表态引导房地产行业健康发展，多项调控政策有所松绑，房企融资窗口拓宽，降准降息支持居民信贷，但政策效应有所滞后，市场信心有望进一步修复。　　（二）报告期公司经营情况　　报告期内，面对严峻复杂的外部环境和艰巨的改革发展任务，公司认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，在新一届领导班子的带领下，全体深房人齐心协力，实干拼搏，展现了企业发展韧劲，保持了向上向好的发展态势。主要工作情况如下：　　1.主业经营平稳有序。突出抓好计划、进度节点管理，通... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期行业发展情况
　　2023年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，中央积极表态引导房地产行业健康发展，多项调控政策有所松绑，房企融资窗口拓宽，降准降息支持居民信贷，但政策效应有所滞后，市场信心有望进一步修复。
　　（二）报告期公司经营情况
　　报告期内，面对严峻复杂的外部环境和艰巨的改革发展任务，公司认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，在新一届领导班子的带领下，全体深房人齐心协力，实干拼搏，展现了企业发展韧劲，保持了向上向好的发展态势。主要工作情况如下：
　　1.主业经营平稳有序。突出抓好计划、进度节点管理，通过BIM技术赋能、坚持高标准引领，确保深房光明里等在建项目工程进度质量；全力抓好项目营销工作，深房光明里项目展示中心4月底开放以来累计接待客户1000余批次，东湖名苑项目尾盘清盘；强化开展自有物业经营，借势“深港特色产业楼宇”建设，推进深房广场存量物业招商运营，上半年物业租赁新增面积2,3742m、续租面积10,6902m，出租率达74.21%；加大存量房源去化力度，国商大厦1-2层、文锦花园25栋和26栋等存量房顺利实现联交所挂牌。
　　2.全力推进挖潜拓增。深入挖掘内部经营潜力，狠抓所属各企业经营管理，圳通公司新签订施工合同1.42亿元；汕头分公司新增网签备案销售金额4,977.5万元；华展公司新拓展监理项目2个；海燕大酒店扭亏为盈。大力盘活内部存量资源，加快推进“新峰大厦”项目土地确权事项，美国洛杉矶商业土地出售已与交易对手方签署交易协议。积极推进土地投拓工作，跟进研究房地产市场行情，密切关注深圳土地招拍挂市场动态，持续做好土地拓展调研。
　　3.加紧探索未来发展。践行高质量发展要求，对公司经营管理现状及所处外部环境进行系统深入调查研究，以更高视野审视和修编集团“十四五”战略规划，明确未来行动纲领和战略任务，形成了“十四五”战略规划修订的框架思路；持续加强对中国证监会调整优化房地产企业股权融资相关措施的跟踪，对照进行未来发展研究，力争在支持服务控股股东发展战略过程中实现协同突破。
　　4.不断夯实内控基础。上半年系统内新制定管理制度近50项，优化招采体系、成本控制体系，做好项目全过程成本管理，深入开展资金使用、合同管理等风险控制和内部审计工作，不断筑牢夯实内控体系基础；坚持底线思维，面对行业内企业不断出险情况，结合自身项目情况前瞻研判应对，有效防范化解经营风险，确保国有资产安全；强化财务统筹，保障公司项目开发和经营资金需求；持之以恒抓牢抓实安全生产、信访维稳、舆情监控等工作，为经营发展营造和谐稳定的良好环境。
　　5.党建引领凝聚合力。坚持以高质量党建引领高质量发展，有效发挥党组织“把方向、管大局、保落实”领导作用，逐步构建以党内监督为主导，专责监督、业务监督等相互贯通协调的“大监督”体系，压实管党治党责任，从基本组织、基本制度、基本队伍等方面不断夯实基层党建基础。结合实际一体推进主题教育走深走实，深入开展调查研究，聚力破难题、促发展，以“一企一品”党建品牌建设为载体，凝聚内部合力，推动党建工作和经营管理不断融合。
　　累计土地储备情况
　　发展战略和未来一年经营计划
　　在下半年工作中，公司将锚定年度重点任务目标，围绕完成存量房源去化、光明里项目建设和销售、推进“深港特色产业楼宇”建设、研究探索未来发展新路径等重点任务，全力“保销量、去存量、防变量、拓增量、提质量、激能量”，打好未来发展的攻坚战。
　　一要保“销量”。抓住市场窗口期，把控营销节点，强化对所属企业项目销售的统筹和指导，从市场、产品、客群、渠道、氛围等维度，丰富蓄客及成交转化手段，全力确保光明里项目实现年度销售目标，全力推进汕头分公司天悦湾等项目销售。
　　二要去“存量”。契合市场需求，充分利用代理公司平台资源，细化全民营销激励手段，发掘自拓客户渠道，力争完成历史项目尾盘的年度销售目标；加强中介渠道联系推广力度，推进国商、怡泰、文锦花园等存量物业成交；对标市场，工作前移，优化提升存量产品，持续加大自有物业租赁力度，力争实现全年总体任务目标。
　　三要拓“增量”。持之以恒推进内部资产盘活、挖掘经营潜力，不断做大主业经营的资源储备和业绩增量。按照年初任务目标，狠抓各所属企业经营，极限挖潜、极力稳增，要力争实现年度营业收入目标；努力盘活内部历史遗留的存量资源，实现主业储备新增量；全力推进“十四五”战略规划的修编工作，引领企业未来改革发展。
　　四要提“质量”。着力提升计划运营能力，聚焦主业全项目、全周期、全专业高效统筹，以计划运营为主线，以开发进度质量为目标，以关键节点达成为抓手，优化工程组织，梳理关键节点，把控开发进度，提升开发运营质效；从市场研究、产品定位、客群分析、渠道整合等维度全面优化营销体系，不断提升新项目营销、存量项目去化能力；强化组织体系支撑能力建设，积极获取未来发展所需专业人才，强化激励约束机制建设，激发内部价值创造能力。
　　五要防“变量”。深入排查公司投资、项目拓展等领域潜在风险，建立风险评估预警机制，确保最大限度降低未来发展中新拓项目风险，前瞻做好可能出现的风险应对和化解工作，开拓融资渠道，做好资金筹措，全力保障项目资金需求。
　　六要激“能量”。持之以恒守土有责抓党建，加强党风廉洁建设，一以贯之守好意识形态主阵地，促进党建与经营深融互促，激发党建“红色引擎”引领高质量发展的能量，把主题教育成效转化为推动发展的工作实效，以“一企一品”党建品牌为抓手，探索党建与业务融合新路径，筑牢“战斗堡垒”，争当“攻坚先锋”，不断发挥党建引领保障作用。

　　二、核心竞争力分析
　　作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　公司连续两年荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号；入选2022品牌强国（龙城）论坛暨第四届中国上市公司品牌500强发布会“中国上市公司最具投资价值品牌”和“中国上市公司最具社会责任品牌”两项榜单。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）宏观经济风险和应对措施
　　房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固，外部环境更趋复杂严峻，世界经济波动下行，公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
　　（二）行业发展风险和应对措施
　　报告期内，房地产新开工面积有所下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，短期来看，房地产开发投资还会处于低位运行，房地产市场仍处于震荡调整阶段。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式。
　　（三）业务经营风险和应对措施
　　2023年上半年，城市新建商品住宅销售价格同比下降，产品去化趋缓，利润空间压缩。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作，夯实主业根基；同时，主动探索新领域，培育新业态。 收起▲