（一）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
　　1、营业收入同比下降超过41%，主要是销售不畅，结转量下降；
　　2、净利润、归母净利润同比分别下降84%、96%，主要是结转收入同比下降，另外受疫情影响造成景区、酒店、租赁的收入下降较大；
　　3、货币资金较年初下降31%，主要是支付应付工程款及为降低债务风险，持续减少有息负债；
　　4、短期借款较年初下降44%，主要是为降低债务风险，持续减少短期债务；
　　5、经营活动现金流净额下降266%，主要是销售回款下降明显；
　　6、投资活动现金流净额上升68%，主要是严控对外投资，加快合作项目资金收回；
　　7、筹资活动现金流净额下降10... 查看全部▼

　　（一）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
　　1、营业收入同比下降超过41%，主要是销售不畅，结转量下降；
　　2、净利润、归母净利润同比分别下降84%、96%，主要是结转收入同比下降，另外受疫情影响造成景区、酒店、租赁的收入下降较大；
　　3、货币资金较年初下降31%，主要是支付应付工程款及为降低债务风险，持续减少有息负债；
　　4、短期借款较年初下降44%，主要是为降低债务风险，持续减少短期债务；
　　5、经营活动现金流净额下降266%，主要是销售回款下降明显；
　　6、投资活动现金流净额上升68%，主要是严控对外投资，加快合作项目资金收回；
　　7、筹资活动现金流净额下降105%，主要是本期融资规模下降，陆续归还有息负债。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司以文化旅游、房地产为主营业务，以房地产开发为主体，文旅运营、房地产运营为两翼集群共进，不断增强企业竞争力，实现可持续高质量发展。　　（一）文化旅游业务　　公司文化旅游资源丰富、业态布局多元广泛，拥有众多特色文旅产品，分为欢乐休闲、民俗文化、自然康养、艺术展演、美食潮玩、旅行服务、亲子游乐七大产品体系。　　公司文化旅游业务以“文化+旅游”为内核，采用“旅游+”为载体的协同发展模式，始终坚持创新、品质和特色，致力于传承、展现、弘扬中国优秀文化，持续推出符合市场需求的创新型文旅项目和产品，满足人们对美好生活的向往和需要。　　（二）房地产业务　　公司以文旅内涵... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司以文化旅游、房地产为主营业务，以房地产开发为主体，文旅运营、房地产运营为两翼集群共进，不断增强企业竞争力，实现可持续高质量发展。
　　（一）文化旅游业务
　　公司文化旅游资源丰富、业态布局多元广泛，拥有众多特色文旅产品，分为欢乐休闲、民俗文化、自然康养、艺术展演、美食潮玩、旅行服务、亲子游乐七大产品体系。
　　公司文化旅游业务以“文化+旅游”为内核，采用“旅游+”为载体的协同发展模式，始终坚持创新、品质和特色，致力于传承、展现、弘扬中国优秀文化，持续推出符合市场需求的创新型文旅项目和产品，满足人们对美好生活的向往和需要。
　　（二）房地产业务
　　公司以文旅内涵融入房地产开发，形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，以人文社区、品质社区、生活街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。

　　二、核心竞争力分析
（一）品牌知名。公司以“优质生活创想家”为核心理念，以可持续高质量发展为主线，在旅游、酒店、房地产行业拥有多个知名品牌，并持续构建优质品牌体系，不断优化企业形象，提升软实力，为企业可持续发展提供不竭的动力和源泉。
（二）商业模式的成熟度与延展性。经过多年发展，公司拥有成熟且可延展的商业模式。现有商业模式既顺应经济发展需求与国家战略方向，也具备极强的延展性和创新力，未来将创造更大的商业价值。
（三）人才优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。

　　三、公司面临的风险和应对措施
一是宏观经济风险。近年来国内外经济形势复杂多变，不稳定、不确定性因素增加。疫情、国际形势导致的宏观经济不确定性，有可能对文旅、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务带来挑战。
二是政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，目前房地产调控常态化的趋势明确，住建部强调“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持房地产调控政策的连续性稳定性、增强调控政策的协调性精准性”。同时，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”进一步加强了资金监管力度。长期看，政策调控有利于房地产市场平稳健康发展，但连续性、稳定性、“因城施策”的政策导向，可能造成市场供需及价格短期内的波动。
三是市场风险。房地产行业近期以来的持续下行，有可能使得市场各方，尤其是购房者、资本方持续保持一定观望情绪。本年，不同区域、不同城市，甚至同一城市的板块之间的市场分化现象加剧，对销售去化带来一定的不确定性，也对公司的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求。
四是疫情风险。疫情反复可能对公司主营业务产生不利影响。疫情可能带来中高风险地区子企业停工停产、闭园，低风险地区工程建设延期、景区限流的风险，一方面，造成游客量大幅减少，旅游业务收入下滑；另一方面造成公司房地产项目销售、回款周期拉长。
五是竞争风险。文旅行业竞争加剧，公司的主要竞争对手包括国内外知名的主题公园运营商。此外，一些国内外非主题公园类的文旅项目以及在线旅游平台和短视频平台等也对公司的文化旅游业务带来了一定程度的竞争。

　　四、主营业务分析
　　（一）宏观经济及行业发展状况
　　今年以来，国内经济发展受需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力和疫情多点散发等一系列超预期因素严重冲击，特别是二季度，上海等在全国经济版图中占重要地位的城市受疫情影响严重，国内经济下行压力陡增。面对异常复杂困难的局面，党中央、国务院科学决策，及时果断施策，有效实施稳经济一揽子政策，主要经济指标在4月深度下跌基础上，于5月份实现降幅收窄，6月份企稳回升，最终二季度经济顶住压力实现正增长，上半年我国国内生产总值56万亿元，按不变价格计算增长2.5%。从“投资、消费、出口”三驾马车来看，上半年我国固定资产投资完成额同比增长6.1%，出口额同比增长13.2%、社会消费品零售总额同比下降0.7%，虽然消费数据依然低迷，但投资与出口的表现稳健，为经济增长提供了稳固支撑。此外，从边际变化趋势来看，6月份我国主要经济指标企稳回升，规模以上工业增加值同比增长3.9%，比上月加快3.2个百分点；服务业生产指数也由上月下降5.1%转为增长1.3%；社会消费品零售总额由上月下降6.7%转为增长3.1%；出口增长22%，比上月加快了6.7个百分点，经济运行边际改善的趋势明显。同时，国内物价形势总体稳定，城镇调查失业率连续两个月回落。多项数据表明，我国有力应对超预期因素影响，经济韧性强、潜力大，长期向好的基本特点没有改变。下半年，随着我国一揽子稳增长政策措施逐步落地见效，经济稳定恢复的基础有望得到进一步巩固。虽然我国经济呈现企稳回升良好态势，但公司主营业务所处的文化旅游及房地产行业在上半年仍面临较大的下行压力。
　　文化旅游行业方面：今年上半年，国内疫情呈现出多点频发、不可预见性强的特点，对旅游业产生较大冲击。２月下旬开始，旅游出游人次和旅游消费等主要指标明显弱于去年同期，一季度旅游经济运行综合指数为95.60，处于景气荣枯线以下并呈持续下降趋势。节假日期间居民的出游更趋谨慎，出游距离、目的地游憩半径等旅游活跃度指标进一步收缩，市场主体获得感进一步降低。劳动节期间，全国国内旅游出游1.6亿人次，同比减少30.2％，按可比口径恢复至疫前同期的66.8％，实现国内旅游收入646.8亿元，同比减少42.9％，恢复至疫前同期的44％，恢复情况欠佳。根据文旅部发布的数据，2022年上半年国内旅游总人次14.55亿，比上年下降22.2%；国内旅游收入（旅游总消费）1.17万亿元，比上年下降28.2%。
　　房地产行业方面：上半年，在“房住不炒”总基调下，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，政策面持续改善，但受出险房企数量增加、疫情反复、居民收入预期走弱等多重因素影响，市场供需两端表现均不理想，总体呈现下行态势。1-6月，全国房地产开发投资累计同比首次负增长；新开工面积和竣工面积分别同比下降35%和21%；商品房销售面积和销售额分别同比下降22%和29%。数据显示，上半年市场分化趋势愈发明显，一线城市商品住宅成交面积同比降幅显著低于二线及三四线城市；刚需释放动力不足，改善型需求展现一定韧性，推动部分重点城市成交价格持续上涨。从边际变化趋势来看，5-6月全国商品房销售面积、销售额均录得环比提升，市场边际有所修复，但进入7月市场再度有所降温。短期来看，房地产市场将保持低温运行状态，一线及二线热点城市、优质房企的销售集中度会进一步提升。
　　（二）报告期内公司经营情况回顾
　　1、多重因素影响，收入利润同比下降
　　报告期内，公司实现营业收入163.96亿元，同比下降29%；实现净利润7.5亿元、归母净利润1.05亿元，分别同比减少68%、93%。其中：旅游综合业务收入105.49亿元，同比降低44%；毛利率25%，与上年同期基本持平。房地产业务收入58.09亿元，同比增加44%；毛利率24%，同比降低49个百分点。
　　公司经营效益对比去年同期有较大幅度下降，究其原因，一是房地产市场持续低迷，公司上半年销售量下降幅度较大。二是行业毛利率持续下行，公司上半年实现的毛利总额减少。三是受疫情影响，公司上半年结转金额低于去年同期。公司部分重要结转区域项目工期受疫情影响有所调整，大部分结转预计安排在下半年。四是公司结转结构变化。上半年结转项目的股权占比不高，少数股东权益占比高于去年同期。五是受疫情影响，部分景区收益不及预期，如上海欢乐谷、北京欢乐谷。
　　2、稳健经营、资本结构持续改善
　　面对文旅及房地产行业严峻形势，公司围绕高质量发展要求，坚持稳中求进工作总基调，在疫情防控常态化的形势下，砥砺奋进，攻坚克难，通过优化资本结构、审慎投资、主动防范风险等措施，稳健经营，基本面持续产生有利的变化：
　　“三道红线”健康保绿。剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比均保持绿档水平，保证了公司未来的健康稳定发展。
　　流动性充裕。截至报告期末，公司货币资金余额499.63亿元，占总资产比例超过10%。
　　债务结构持续优化。有息负债总额较年初下降43亿，占总资产比例下降0.5个百分点。一年内到期的短期有息负债较年初减少72亿，长短期债务结构进一步优化。
　　融资成本持续降低。截至报告期末，公司综合融资成本4.36%，较年初下降10BP。
　　3、全面推进精益管理，提升主营业务经营管理水平
　　报告期内，公司将精益管理作为推动高质量发展的兴企之举、强企之道，促进公司主营业务经营管理能力不断提升，取得积极成果。
　　（1）文化旅游业务
　　2022年上半年，公司旗下32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2677.7万人次，为去年同期94%的水平。
　　①推陈出新，以文化旅游精品推动产业高质量发展
　　公司保持一贯的创新精神，不断创新文旅产品供给，在报告期内陆续推出成都龙泉驿欢乐田园、成都东安阁酒店、襄阳奇幻谷、茂名有福城景区及晏镜疍家墟·塘霞俚街、西安OCT1314摩天轮等项目。各项目推出后迅速成为区域热点，其中成都龙泉驿欢乐田园是公司“欢乐田园”品牌的首个复制项目；襄阳奇幻谷是全国唯一一个以宇宙探索为主题的大型主题公园；西安OCT1314摩天轮是西北第一高、全国第六高的摩天轮，已成为古都西安城市新地标。
　　②IP与节庆赋能，促进旅游业务逆势高质量恢复
　　公司继续强化在IP研发和应用上的投入。IP合作方面，欢乐谷与迷你世界、B.Duck建立长期IP增值战略合作伙伴关系，共同开展项目拓展和产品研发，已在部分项目落地。IP赋能方面，公司一方面以IP赋能场景，联手“我不是胖虎”IP、“SMILEY笑脸”IP，打造主题灯光/游玩区域，丰富园区客群游玩体验；另一方面以IP赋能节庆，北京欢乐谷联动《大闹天宫》《哪吒闹海》《葫芦兄弟》、成都欢乐谷联动《一梦敦煌》、重庆欢乐谷联动热门国漫《一人之下》及人气IP《黑猫警长之城市猎人》《葫芦兄弟》《我是霸王龙》《海底小纵队之深海探秘》，积极营造节庆热点，高质量推动公司旅游业务逆势恢复。
　　③科技助力，以“旅游+科技”推动文旅智慧化转型
　　公司旗下文旅产品精益求精，结合科技升级，不断创新游客体验。北京欢乐谷推出天光夜谭PLUS升级产品，以科技赋能打造超级演艺；上海欢乐谷发行7款元宇宙系列动态数字藏品，推出“实物潮玩+数字藏品+上海欢乐谷票务福利”捆绑营销方式，在虚拟资产上加持实体商品，在实体产品上以NFT作为溢价卖点进行创新营销。
　　（2）房地产业务
　　报告期内，公司累计实现签约销售面积128万平米、签约销售额273亿，较上年同期分别下降42%、38%，降幅略低于行业百强均值。获取文旅综合用地2宗，其中1宗位于东莞市松山湖片区，计容面积18.25万平方米，权益比例51%；1宗位于成都市龙泉驿区，计容面积9.79万平方米，权益比例60%。同时，公司不断精益房地产业务运营管理水平，狠抓营销去化力度，积极提升周转效率，稳促工程开发，确保产品保质交付，取得积极成果。
　　①狠抓营销去化，提升周转效率
　　按统一部署，公司各区域将营销去化作为上半年工作的核心要务，结合所属区域市场特点，积极推进存量去化。华东区域紧跟区域内各城市政策调整节奏，动态优化销售策略，精准制定销售目标；华南区域聚焦“营销年”经营策略，坚持多维度、高频率监控成交数据，锚定市场动态，灵活调整项目推盘上市节奏；西部区域强化营销激励，加强营销激励政策，推动“论绩评奖、立评立奖，即时总结、即时奖励”。同时公司积极推动各区域共享先进营销经验，加强总体统筹，取得积极成果，6月份签约销售情况显著改善。
　　②强化开发管控，精益项目周转效率
　　在严格确保项目质量的前提下，公司通过优化施工工序、运用新型工艺，强化工程管理，持续提升项目周转效率。部分项目开发周期、成本管控与质量控制达到行业领先水平，华南区域、华东区域、西部区域多个项目均实现拿地后12个月内推盘销售，其中部分项目中高层产品自开工至精装交付总工期控制在24个月内。
　　③扩展规模提升水平，稳步提升物业板块市场竞争力
　　报告期内，公司旗下物业集团持续践行向规模要效益、规模与口碑并重的发展理念，新增管理面积190万平方米，落地多个市场化项目，目前全国分子公司数量已达79家；华侨城物业智慧三大平台实现290个在管项目覆盖，项目运营管理能力稳步提升；获得“2022中国物业服务百强企业”（第39名）、“2022中国物业服务百强满意度领先企业”“2022中国高端物业服务领先企业”“2022中国商业物业服务力优秀企业”等多项荣誉奖项。
　　（3）数字化转型
　　公司积极践行“互联网创新实践者”战略定位，持续推进数字化转型，以全方位打造数字华侨城A为目标，围绕管理信息化、业务数字化和数字产业化，赋能主业精益管理。
　　①深化数据治理，提升业务数字化水平
　　持续优化地产ERP系统和文旅票务管理OTM系统，强化数据实时统计能力，提升数据质量，为公司在复杂严峻市场形势下准确做出经营决策提供数字化支撑。同时，公司持续推进全应用上云、全数据入湖，为数据共享和数据应用奠定基础。
　　②推进消费互联网升级和产业互联网落地，培育数字产业化成果
　　消费互联网升级方面，公司花橙旅游平台启动全新升级，花小橙APP2.0版本发布上线，交互体验持续优化，并基于线下文旅产品深入开展O2O运营；推进地产项目营销应用整合；推进支付、会员、营销、产品四大统一平台建设升级和业务应用工作；产业互联网落地方面，以欢乐海岸等文旅商综合项目为试点，开展探索实践。
　　（4）金融服务主业
　　公司上半年新增注册100亿元公司债额度获批，融资渠道进一步拓宽。公司综合运用银行融资、保债计划等多种手段实现融资225亿元，平均融资成本4.36%，处于同行业较低水平，并处于持续优化通道。
　　（三）公司2022年下半年经营计划
　　1、文化旅游业务，聚焦供给侧改革，推动文化旅游融合发展，保持产品领先水平
　　下半年，公司将在进一步提升文旅业务的运营能力的基础上，积极应对市场变化和行业变革，聚焦高质量发展，继续做大做强文化旅游业务，持续提升公司核心竞争力。
　　①深化文化旅游融合发展
　　创新文化和旅游产品供给，紧跟市场形势变化推陈出新，持续丰富文化旅游产品体系和品牌体系，打造具有示范性的文化旅游项目，形成主次分明、品牌有序的文旅产品舰队。同时，积极创新升级文旅融合商业模式，推动“文旅+艺术”“文旅+科技”“文旅+节庆”等多元业态深度交融，持续拓展产业发展空间与动能。
　　②保持优质项目呈现，推动成熟项目提质升级
　　公司将高质量推动襄阳奇趣童年酒店、南昌玩美公园等项目在2022年下半年开业；按计划推进南京欢乐时光、南京欢乐滨江、南昌青少年星际科普研学基地等项目建设。
　　③持续开展主题节庆活动
　　开展2022华侨城文化旅游节，聚焦市场需求，不断优化旗下文旅资源整体营销策略，策划推出系列文旅主题节庆活动。
　　2、房地产业务，聚焦去化回款、聚焦提质增效
　　①房地产开发业务
　　加快重点项目去化。一方面，加强营销能力建设，把握市场窗口机会，大力推进深圳、苏州、成都、东莞等重点项目的销售去化工作；另一方面，公司将坚持稳妥谨慎的投资策略，坚持量入为出，根据回款情况控制投资规模，推动形成销售回款再投资的良性循环，确保经营性净现金流持续向好。
　　②物业管理服务，聚焦规模提升，聚焦质量管理
　　一是强化市场化业务能力，全面开展市场拓展工作，提升管理面积。
　　二是推行全面质量管理，以“互联网+服务”思路加强华侨城物业智慧管理三大平台的落地使用；加强品质运营，提升管理实力及综合口碑。
　　3、互联网业务与数字化转型，聚焦管理信息化、业务数字化和数字产业化协同并进
　　一是加快发展互联网业务，持续升级消费互联网、落地产业互联网，培育公司未来发展潜力。完成花橙旅游全新升级、花小橙UGC社区板块打造，进一步丰富“游前-游中-游后”服务内容。积极推进混合现实技术应用、NFT数字藏品、智慧演艺等创新型平台化互联网产品的打造，助力产品创新和营销创新。
　　二是加快数字化新基建步伐，持续推进全应用上云、全数据入湖，健全网信安全机制，夯实数字化转型基础。
　　（四）公司房地产及相关业务经营情况
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况（统计口径：土地成交金额大于50亿元的项目）
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、融资途径
　　单位：万元
　　7、公司跟投项目实施进展情况
　　公司实施城镇化项目的跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。报告期内，本公司持续推动所属各单位开展项目跟投，公司范围内开放跟投的项目5项，跟投认购总额为5498.2万元。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况　　宏观经济方面：当今世界正经历百年未有之大变局，国际力量的对抗和冲突加剧导致全球政治经济不稳定性不确定性明显增加，新冠肺炎疫情的反复影响广泛深远。2021年是“十四五”的开局之年，也是乘势而上开启新征程、向第二个百年奋斗目标进军的关键之年，我国经济发展和疫情防控继续保持全球领先。2021年国内生产总值达到114万亿元，按不变价格计算增长8.1%，全国财政收入突破20万亿元，增长10.7%，城镇新增就业1269万人，城镇调查失业率平均为5.1%，居民消费价格上涨0.9%，国际收支基本平衡。这些数据表明我国国民经济持续稳定恢复，实现了较高增长、较多就业、较低物价... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　宏观经济方面：当今世界正经历百年未有之大变局，国际力量的对抗和冲突加剧导致全球政治经济不稳定性不确定性明显增加，新冠肺炎疫情的反复影响广泛深远。2021年是“十四五”的开局之年，也是乘势而上开启新征程、向第二个百年奋斗目标进军的关键之年，我国经济发展和疫情防控继续保持全球领先。2021年国内生产总值达到114万亿元，按不变价格计算增长8.1%，全国财政收入突破20万亿元，增长10.7%，城镇新增就业1269万人，城镇调查失业率平均为5.1%，居民消费价格上涨0.9%，国际收支基本平衡。这些数据表明我国国民经济持续稳定恢复，实现了较高增长、较多就业、较低物价的优化组合。虽然2021年季度GDP同比增速是前高后低的态势，但2021年12月份，中国制造业采购经理指数和非制造业商务活动指数分别为50.3%和52.7%，均环比上升，指数位于扩张区间，表明我国经济总体保持恢复态势，景气水平平稳回升。在看到我国经济持续稳定恢复的同时也要充分注意到，我国经济发展面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，以及国际冲突局势所导致的大宗商品涨价带来的输入性通胀压力。面对这些压力，政府工作报告指出政府将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，政策发力适当靠前并保持流动性合理充裕，将经济保持在合理的运行区间。总体来看，我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变。
　　（一）文化旅游行业：2021年，受多点散发疫情的影响，文旅复苏的进程在特定时期和局部地区时有反复。2021年上半年疫情形势平稳，游客出游需求复苏明显，五一期间国内游客接待量达到2.3亿人次，对比2020年同期增幅达到119.7%，实现旅游收入1132.3亿元；6月和8月受国内各地疫情多点爆发影响，出行政策收紧，数据略有下跌；中秋和国庆假期受到前期疫情影响，旅客出游意愿较低，市场短期承压，旅客周转量和旅游收入回升有限。根据文化和旅游部国内旅游抽样调查结果，2021全年旅游人数32.46亿人次，旅游收入2.92万亿元，同比分别上升12.8%和31%，分别恢复至2019年同期水平的54%和51%。
　　2021年文旅产业在面临变革压力的同时，也面临前所未有的创新机遇，大众旅游和休闲度假需求进一步释放，人民群众对美好生活的品质化、便利化、定制化新需求不断推动旅游转型升级。随着2021年国内旅游经济呈阶梯型复苏、波动式回暖态势，文旅产业在经济转型中迎来了文化走红年、乡村旅游振兴年、景区质量提升年、度假康养融合年、冬奥冰雪旅游发展年等历史叠加期，成为经济内循环重要增长点。此外，新技术在文旅场景中的应用已能有效转化为生产力。随着疫情防控形势逐步好转，行业整体将持续复苏，未来有望跟随市场规模的扩大呈现良好景气度。
　　（二）房地产行业：2021年,全年全国房地产投资、销售规模等指标虽再创新高，但增速放缓，年内表现“前高后低”，下行压力明显。下半年，基于市场需求透支、监管政策持续深化以及部分企业过度追求规模等多方因素叠加，市场成交和房企销售遇冷，加之部分企业债务违约案例频发，购房者和资本市场信心出现波动，市场观望情绪加重。根据相关数据统计，2021年全国房地产开发投资14.8万亿元，同比仅增长4.4%，两年平均增长5.7%，增速创2016年以来的新低。全国商品房销售面积17.9万亿平米，同比仅增长1.9%，虽然全国商品房销售额再创新高，达18.2万亿元，但据统计近五年全国累计成交商品房63万亿元，占过去20年的56%，需求透支。在当前“房住不炒”“突出住房的民生属性”的总基调下，预期已经出现转变，据专业机构预测，2022年商品房销售额将下降5%-10%。
　　目前来看，房地产业依旧是国民经济的支柱产业之一，保障其良性发展的政策、融资环境等将存在一定边际改善空间，但受居民购买力透支效应短期难以改善的影响，预期投资、销售规模将出现负增长，市场分化的趋势也将进一步加剧，一二线城市重点区域、优质企业将成为市场投资、销售主流。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　控股股东华侨城集团按照高质量发展要求，以“中国文化产业领跑者、中国全域旅游示范者、中国新型城镇化引领者、中国科技创新践行者”为战略定位，践行“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”、“科技+产业+园区”的创新发展模式，着力搭建文化、旅游、新型城镇化、科技、互联网五大业务板块。
　　在华侨城集团“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，不断增强企业竞争力，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与互联网融合等方面进行探索与实践。
　　（一）文化旅游业务
　　公司文化旅游资源丰富、业态布局多元广泛，拥有众多特色文旅产品，分为以下六大产品体系：一是以娱乐游玩和时尚休闲为主要内容的欢乐休闲类产品，代表业态有主题公园、文旅商娱综合体、主题酒店等；二是以传统文化和特色民俗风情体验为主要内容的民俗文化类产品，代表业态有文化主题公园等；三是以自然观光和休闲度假为主要内容的自然康养类产品，代表业态有自然景区、度假区及度假酒店等；四是以文化艺术体验为主要内容的艺术展演类产品，代表业态有主题演艺与各类艺术活动等；五是以特色美食体验和萌宠互动、灯光秀、潮玩节等各类创意活动为代表的美食潮玩类产品；六是以华侨城旅行社和“花橙旅游”线上官方商城为代表的旅行服务类产品。
　　公司文化旅游业务以“文化+旅游”为内核，采用“旅游+”为载体的协同发展模式，始终坚持创新、品质和特色，致力于传承、展现、弘扬中国优秀文化，持续推出符合市场需求的创新型文旅项目和产品，满足人们对美好生活的向往和需要。
　　（二）房地产业务
　　公司以文旅内涵融入房地产开发，形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，以人文社区、品质社区、生活街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。
　　（三）公司房地产及相关业务经营情况
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、融资途径
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司之子公司华侨城房地产、香港华侨城、招华会展实业、宁波华侨城、上海华侨城等为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2021年12月31日，尚未结清的担保金额为4,583,519.95万元。
　　7、公司实施城镇化项目的跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截止2021年末，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额1.99亿元，占跟投项目资金峰值0.3%，其中2021年新增跟投本金7980万元。截止报告期末，所有项目未进行收益分配及出现退出情形，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）公司以“优质生活创想家”为核心理念，以高质量发展为主线，通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质。企业将以价值观为核心的品牌文化与以利润为目标的经营管理高度融合,优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不竭的动力和源泉。公司在旅游、酒店、房地产行业拥有多个享誉全国的知名品牌。
　　（二）公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。
　　（三）公司拥有成熟且可延展的商业模式。经过多年发展，公司构筑了成熟的成片综合开发模式，开创“旅游+地产”模式。进入新时代，华侨城集团根据国家战略，创造性地提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式，现有商业模式顺应经济发展需求与国家战略方向，具备极强的延展性和创新力，未来将创造更大的商业价值。
　　（四）公司具有卓越的战略协同能力，是控股股东华侨城集团的价值实现者。公司主动承接华侨城集团的发展战略，以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为定位，充分借助集团的平台优势，在资源获取、产业互动、产融结合等方面获得集团的有力支持，专注运营短平快、轻资产、能够产生即期效益的房地产项目。公司与华侨城集团的战略协同效应显著，有助于进一步拓展发展空间，增加优质资源储备，促进公司高质量发展。
　　
　　四、主营业务分析
　　（一）报告期内公司经营情况回顾
　　面对更趋复杂严峻和不确定的内外部形势，公司持续以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为战略定位，围绕高质量发展要求，坚持稳中求进工作总基调，在疫情防控常态化的形势下，砥砺奋进，攻坚克难，全力推进各项工作。
　　1、营业收入保持增长，房地产业务盈利水平大幅下降
　　报告期内，公司实现营业收入1026亿元，同比增长25%；实现净利润71亿元、归母净利润38亿元，分别同比减少55%、70%。其中：旅游综合业务收入433亿元，与上年基本持平；毛利率32%，同比降低10个百分点。房地产业务收入590亿元，同比增幅58%；毛利率21%，同比降低38个百分点。
　　公司房地产业务盈利水平较上年同期下降幅度较大，一是受房地产调控政策影响，行业整体毛利率水平呈现下降趋势。二是公司内部结转结构变化，深圳本部高毛利项目基本结转完毕，导致本年结转项目的毛利率下降；三是业内各地产公司为保证资金安全趋于采取较为保守的投资策略，公司通过股权转让实现的投资收益较上年有较大幅度减少；四是为确保后续更加平稳的发展，公司按谨慎原则，经过认真评估，对部分受市场不确定性影响，存在减值迹象的存货等资产计提减值。虽然受多重影响，公司净利润近年来首次出现较大幅度的下降，但公司持续健康发展的基本面良好，各项业务稳步推进。为应对内外部环境变化，公司一方面坚定战略定位，另一方面着手严控各类经营风险、聚焦经营效率，相关管理工作成效明显，经营相对稳健。公司资金流动性、资本结构、运营效率表现优于往年：
　　“三道红线”指标在健康保绿基础上全面向优，剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比，均较上年有所优化，财务风险得到有效管控，保证了公司未来的健康稳定发展。
　　流动性充裕，经营性现金流连续两年为正。截止报告期末，公司货币资金676亿元，较2021年初增加71亿元。货币资金占总资产比例14.08%，较2021年初增加12%。通过保持项目拓展、销售回款、对外融资的相对平衡，公司经营性现金流健康稳定，自2020年起持续保持净流入，2021年达到192亿元，满足公司整体的投资和运营需求，投资和回款保持良性循环。
　　资本结构稳中向好，经营风险合理可控。截至报告期末，公司资产总额4800亿元、所有者权益达到1208亿元，分别同比增长5%和9%。公司有息负债总额1,402亿元，较年初减少13亿，占总资产的比例为29%，处于合理水平。同时，公司有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比20.2%，长期借款及应付债券占比79.8%，负债结构保持稳定。
　　资产效率持续提升，周转速度增幅显著。本年公司总资产周转率0.22，同比提升15%；存货周转率0.3，同比提升70%。项目整体开发速度从5.26年提升至3年，运营能力、去化速度提升明显。
　　2、主营业务创新发展，亮点纷呈
　　（1）文化旅游业务
　　2021年，华侨城文化旅游业务始终以坚定的文化自信引领企业高质量发展，坚持以文塑旅、以旅彰文，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求，不断满足人民美好生活需求，为“十四五”期间华侨城文化旅游业务发展开好局、起好步打下坚实基础。2021年，公司旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7,797.9万人次，为2020年182%的水平，恢复至2019年的150%；剔除2021年新增加项目，为2020年117%的水平，恢复至2019年的96%，恢复情况远超行业平均水平。
　　①慎终如始做好常态化疫情防控，有效统筹防控与生产经营
　　华侨城严格落实党中央、国务院、国资委以及文化和旅游部等各级政府主管部门要求，对疫情常态化防控工作积极部署。结合公司实际情况下发疫情防控正式通知文件十余次；要求各文旅企业按照《华侨城旅游景区疫情防控及开园运营工作指引》，抓紧抓实抓细常态化疫情防控各项工作。公司组织旗下旅游景区主动在疫情发生区域暂停营业，严防疫情通过文化和旅游途径传播扩散，确保人民群众生命安全和生产经营安全。全面推进全公司疫苗接种，保证疫苗“应接尽接”，全公司疫苗接种率已达99%。在公司上下共同努力下，华侨城旗下文旅企业没有发生疫情感染事件，为服务全国疫情防控大局作出了积极贡献。
　　②以节庆为抓手扩大品牌传播，进一步提升公司行业影响力
　　公司连续第四年举办华侨城文化旅游节，以“缤纷欢乐游、就来华侨城”为主题，整合旗下遍布全国的优质文旅资源，打造体验层次丰富、元素类型多样的文旅组合产品，于6-10月依次推出城市度假季、电音狂欢季、康养休闲季、国风艺术季、美食潮玩季五大专题季，以百余场主题活动串联起一波又一波节庆热潮，不断满足社会大众多元化、多层次的文旅消费需求。2021华侨城文化旅游节以节庆促经营、以统筹强管理、以活动扩影响，取得了显著成效。在为期135天的时间里，本届节庆累计推出千余款产品，吸引游客超千万人次，进一步放大了品牌传播，提升了华侨城的行业影响力。
　　③坚持以市场需求为导向，文旅业务新版图加快形成
　　公司保持一贯的创新精神，不断创新文旅产品供给，新业态、新产品陆续推出。深圳欢乐港湾“湾区之光”摩天轮、襄阳奇趣童年亲子乐园、西安欢乐谷玛雅海滩水公园、宁波欢乐海岸、扬州梦幻之城、济南华侨城欢乐荟、襄阳丽呈别院、襄阳云海别院、南京欢乐谷智选假日酒店、襄阳云海酒店、云海汤泉等一大批新产品相继推出，迅速成为各地文旅新地标。其中“湾区之光”摩天轮开业仅八个月收入破亿，打破国内单体游乐项目年度营收记录，已经成为深圳当下最火热的旅游目的地；襄阳奇趣童年亲子乐园揭开中国首个陪伴式自然亲子乐园的神秘面纱；宁波欢乐海岸首创“欢乐海岸+生态体育公园”业态融合，在欢乐海岸商场内引入滑雪馆、击剑等体育业态；济南华侨城欢乐荟创新性打造山东滨水城市客厅，是华侨城在山东的首个品牌落地项目。
　　④全面推进经典项目焕新升级，不断释放文旅新动能
　　公司持续发挥示范作用，统筹推进旗下经典文旅项目升级改造，全面提升软硬件品质，持续优化游客体验。其中，以打造世界级水准景区为目标，公司深入推进对深圳华侨城旅游度假区和东部华侨城旅游度假区的整体风貌与重点产品品质提升，其中深圳华侨城旅游度假区的改造提升已纳入南山区十四五规划和政府重点工作；北京欢乐谷全新推出主题园区六期-天光夜谭，两个月内接待人数较2019年同期增长近40%，营收增长近50%；重庆欢乐谷二期超级飞侠实景主题区正式开园，主题区开放后即实现经营突破，6月游客接待量超30万人次，园内二销突破1000万元大关，较2019年同期分别增长101%、137%，其中家庭客群增长近300%。
　　⑤强化IP研发与应用水平，以“旅游+IP”丰富游客体验
　　公司加大对文化创意产业发展的支持力度，继续强化在IP研发和应用上的投入，坚持以自主创作和跨界合作两条路径全面提升旗下项目的“旅游+IP”运用。在自主IP培育方面，欢乐谷开启全新原创IP孵化之路，联合腾讯原创馆举办首届欢乐谷大使形象设计大赛，为欢乐谷自主IP孵化打下基础。襄阳奇幻度假区全新打造“奇幻系”IP形象，自创形象IP、故事IP、活动IP。与外界合作方面，欢乐谷通过联手英雄联盟、京剧猫等顶级IP，结合B站、抖音、快手、腾讯、网易、小红书多个传播路径提升欢乐谷品牌价值观和感召力。网易《第五人格》一周年庆、网易电竞NEXT春季赛、盛大游戏龙之谷DWC全球总决赛、京东杯电子竞技全国总决赛等多个大型电竞活动及赛事先后落地上海欢乐谷。武汉欢乐谷在2021年跨年夜、元宵节期间，首创“国际IP+现代艺术+传统文化”的新潮灯光节，引入国际知名IP“SMILEY”。西安欢乐谷玛雅海滩水公园结合电竞游乐，联动国漫IP“秦时明月”、游戏IP“剑侠情缘”等多元顶级IP，打造全国首个“电竞嘉年华”游乐体验基地和全球首个“AR虚拟现实乐园”。济南华侨城创新引进国家级IP——国家宝藏和中国国家地理，结合当地文化内容，深度融合并落地线下文旅深度体验式产品。
　　（2）房地产业务
　　年内，公司坚定不移遵守中央及各地方政府相关政策，资源方面，通过公开招拍挂、合作拍地等多种模式，增加优质资源的项目获取；项目方面，紧扣国家新型城镇化战略，结合公司在文旅方面的优势打造城镇化旅游新高地；开发方面，不断精益项目管理，创新开发模式、严抓工程进度，提升周转效率，紧握市场窗口期，加大项目去化力度。报告期内，公司销售态势相对稳定，累计实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元。
　　① 坚持优中选优，积极稳妥布局文旅及城镇化项目
　　公司及各事业部坚持“以收定投”原则，在严控投资风险的前提下，积极稳妥的推进项目获取。公司秉承“优质生活创想家”的品牌定位，利用成片综合开发模式优势稳步储备资源：2021年内新获取项目23个，新增土地面积258万平方米，计容建面435万平方米。先后落地漳州华侨城欢乐美港项目（第一及第二批次）、合肥空港国际小镇二期项目、西安沣东华侨城大型文化旅游综合项目（欢乐谷部分）、肇庆华侨城文化旅游科技小镇（四期）、衡阳玛雅海滩项目、南京雨花台项目、济宁市太白湖新区项目、东莞麻涌项目、东莞高埗项目、郑州华侨城二七金水河源二期（第二批）、成都成华区北湖项目等一大批文旅及城镇化项目，为城市居民提供优质生活及人文体验。年内获取的土地项目中，有15个项目以底价或接近底价摘牌，有效降低了拿地成本，为公司可持续发展夯实资源基础。
　　②坚持聚焦开发管控，向管理要红利
　　在获取优质资源的同时，围绕运营体系建设目标，公司扎实推进标准化体系建设，产品标准化、限额设计指标、成本适配、基准工期等不断精益完善，工程、成本管控水平稳步提升。在严格确保项目质量的前提下，通过优化施工工序、运用新型工艺，加快项目开发节奏及周转效率。房地产公司中山欢乐海岸项目天鹅堡二标段高层产品2020年12月底板开工，2021年12月精装竣备，总工期12个月，树立公司精装高层项目快周转标杆；东莞赤岗花园项目，收购前前置方案规划，优化施工部署，收购后1个月开工建设，3个月开盘销售。华东事业部新获取的济宁太白湖项目实现拿地到开盘约7个月的开发周期。公司部分项目开发周期、成本管控与质量控制达到行业领先水平。
　　③坚持共享理念，实现合作共赢
　　2021年，公司各事业部通过内外部强强联合，实现优势互补，积极践行央地合作、与行业优质企业合作，在降低土地成本及投资风险、提前实现资金回流、加快项目周转方面均取得良好效果。
　　央地合作方面，华东事业部与香港华侨城联合济宁北湖建设集团有限公司合作开发济宁市太白湖项目，基于在地文化与运河资源，秉持“在花园中建城市理念”，通过政企合作、公司内部战兵协同，建设国际滨水都市综合体。项目匠心打造的运河文化艺术中心更是荣获2021年度Pro+ Award普罗奖。房地产公司与酒店集团联手漳州市角美轨道交通投资公司合作开发漳州角美龟山站项目，建设角美首个高质量TOD综合体。该项目在土地出让、开发建设等环节实现资源整合、优势互补：三个地块均以底价获得，实现方案规划与轨道设计前期对接，为地铁商业后期运营争取有利条件和时间。
　　与行业优质企业合作方面，华东事业部与龙湖集团合作开发苏州相城区项目，获取土地半年内完成示范区及样板间开放并开盘销售，效率成为区域标杆。同时，双方积极结合商业体打造经验，通过定位互补，差异化打造华侨城O`PARK与龙湖天街产品，以客流共享、业态互补合力提升项目核心竞争力。整体来看，与行业优质企业合作开发，进一步降低了投资风险，加快了项目周转及资金回流速度。
　　④进一步提升物业管理水平，在发展中强化市场竞争力
　　公司物业管理业务由旗下物业集团统筹推进，通过“服务的标准化和场景化”、“产品的全链条化和特色化”、“管理的体系化和流程化”、“手段的智能化和数字化”，全面提升服务水平和管理能力，打造品质生活。报告期内，公司累计新增物业储备管理面积442万平方米，新增物业管理面积373万平方米，目前整体管理项目占地面积超过200平方公里，在管建筑面积超2000万平方米；本年落地项目中，共有28个市场化物业服务项目，包括浙江仙居医械小镇、深圳南山区沙河街道垃圾分类、云南省博物馆、深圳市儿童公园等，公司物业管理水平和市场竞争力不断强化。截至报告期末，公司物业板块全国布局分、子公司数量已达74家，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京、武汉等超50个城市，完成在全国发展的战略布局。在疫情防控常态化，人工成本和运营成本上涨的形势下，公司物业板块收入、利润均取得较大幅度增长，并获多项全国性荣誉：2021中国物业服务百强企业（第43名）、2021中国高端物业服务领先企业、2021中国智慧城市服务领先企业、2021中国物业服务企业品牌价值100强、2021中国物业服务企业综合实力100强、2021中国物业城市服务领先企业、2021物业服务力百强企业（第69名）等。
　　（3）数字化转型
　　公司积极践行“互联网创新实践者”战略定位，全力推进数字化转型，以全方位打造数字华侨城A为目标，围绕管理信息化、业务数字化和数字产业化，提升管理精益化水平，赋能主营业务，助力实现高质量发展。本年，公司完成数字化转型战略规划编制，明确顶层设计并坚定地推进落地实施：
　　一是夯实管理信息化，以“数据治理、人力资源、财务管理”为核心加快推进企业管理信息化建设，基本实现系统全覆盖，高效支持行政办公、战略管控、经营决策等管理工作。
　　二是强化业务数字化，构建多业态组合与协同生态体系，为文化旅游和城镇化等主营业务持续赋能。公司持续升级OTM平台，完善智慧旅游管理体系；深化地产ERP应用，构建地产大运营管理平台；深入推进业务标准化，加快推动业财融合，为公司主营业务的高质量发展提供数字化力量。以智慧乐园建设为例，公司旗下欢乐谷深化与互联网行业头部企业的战略合作，探索利用大数据支撑新项目拓展、存量主题公园提质升级、新产品研究等相关业务，初步实现数字化赋能产品业务。统一推出集合门票售卖、活动营销、资讯平台、游客入园关怀、园内二消、排队、地图游览、网红打卡等众多服务功能于一体的“i欢乐谷”小程序，服务9个欢乐谷园区的数字化运营。
　　三是探索数字产业化，构建以大数据为核心的消费互联网与产业互联网双平台生态体系，充分利用数据资产，创新商业模式，探索数据资产变现路径。其中消费互联网升级以花橙旅游和花小橙的建设为核心，“统一支付平台”、“统一会员平台”、“统一营销平台”、“统一产品平台”四大平台为基础，提升客户体验和产品竞争力。产业互联网落地则围绕客户服务与商家运营的协同联动，针对全产业链整合资源，赋能生态以重塑产业效率，提升产业价值。年内，公司旗下花橙旅游平台销售额同比增长超60%，注册用户数突破1100万。物业板块着力打造“一个中心、三大平台”，围绕“主数据中心”，构建“华侨城智慧城市管理平台、华侨城智慧物业管理平台、华侨城超级管家服务平台”，分别解决To G, To C，To B的需求。为公司物业业务运营和服务提供一站式数字化解决方案，全面赋能物业板块上下游产业全生命周期生态建设。
　　（4）融资能力持续强化，助力主业长效发展
　　持续深化产融结合、积极拓展融资渠道。2021年综合运用直接融资、发行债券、权益融资、保债计划、供应链融资等多种手段实现融资586.25亿元，平均融资成本4.46%，处于同行业较低水平。扩容 FT全功能跨境双向人民币资金池，华侨城（亚洲）及下属5家境内企业加入公司跨境双向人民币资金池，促进华侨城（亚洲）与境内下属企业之间的资金联动，实现跨境资金集中管理，提升跨境人民币资金的利用效率。子公司香港华侨城通过境外融资平台优势，配合公司北方事业部、华东事业部、西部事业部等落地项目，助力解决各事业部资金需求。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司“十四五”发展规划核心内容
　　公司于2021年正式完成了“十四五”发展规划的编制工作，规划立足“十四五”，展望中长期，统览公司全局，上承国家、行业、控股股东华侨城集团的规划要求，下接子企业规划，引领公司高质量发展并成为具有全球竞争力的世界一流旅游企业。
　　1、整体战略蓝图
　　公司“十四五”整体战略蓝图可凝练为“1234567”要点：
　　“1”个核心：旅游为核心增长极。
　　“2”个新动能：创新和数字化为新动能。
　　“3”大业务：旅游、城镇化和互联网。
　　“4”个战略定位：主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者。
　　“5”大发展目标：成为具有全球竞争力的世界一流旅游企业，保持主题公园地位，再建十个“华侨城”1，建设O2O线上线下一体化平台，追求企业长期价值做好市值管理。
　　“6”大能力建设：提升公司管控能力、夯实战区专业能力、加强兵种运营能力、构建互联网能力、强化创新能力、优化金融支持能力。
　　1指以深圳华侨城本部为蓝本，融合多元业态，宜居宜业宜游，利用土地以平方公里计的成片综合开发项目。
　　“7”大保障措施：持续加强党建工作、凝聚文化理念共识、完善组织机制保障、推进人才机制保障、加快管理信息化建设、加强风险合规管理、全面加强安全管理。
　　2、发展模式
　　公司是控股股东华侨城集团“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”创新发展模式的主要实施主体，将着力优化和推进这两大发展模式演进。
　　3、发展思路
　　公司的发展思路是以旅游为核心增长极，城镇化为底盘，创新和数字化为新动能；以用户为本，场景为基，逐步向平台生态型企业升级；发挥金融支撑作用，加强市值管理，增强股东回报，追求企业长期价值。
　　4、战略目标
　　（1）远景目标
　　到2030年左右，旅游业务稳居亚洲第一；
　　到2035年左右，旅游业务位列世界第二，发展成为具备全球影响力的世界一流旅游企业，并成为旅游行业数字化转型领导者。
　　（2）“十四五”发展目标战略目标：
　　旅游方面，成为中国具有全球竞争力的世界一流的旅游企业；城镇化方面，打造中国新型城镇化的第一品牌；数字化方面，成为旅游行业数字化转型的实践标杆。
　　高质量发展目标：
　　全面提升运营效率，运营能力达到行业领先水平；着力优化业务结构，突显公司旅游属性，上市公司“造血”能力进一步提升；创新商业模式，加快推进“旅游+互联网+金融”发展模式，向平台生态型企业升级。
　　5、业务规划
　　做优做大旅游板块。一是聚焦全国范围内优质旅游产品资源掌控，丰富主题公园、自然人文景区、文旅商娱综合体、文旅小镇、美丽乡村和康旅度假六大产品线，以前三大产品线为核心加速布局，并加快酒店、旅行社、旅游商品、旅游交通等全业态的探索。二是强化科学投资，创新合作模式，多途径兑现项目价值。三是强化运营能力建设和产品创新，通过数字化手段助推精益运营。四是秉持平台思维，链接生态资源，实现全产业链把控。
　　全面做优城镇化板块。一是提升专业能力。推行标准化、成本管控等精细化管理方式，提升周转速度，实现高质量盈利。二是巩固成片开发优势。进一步增强华侨城成片综合开发的竞争能力。三是优化区域布局。聚焦核心城市群的核心区域。四是模式创新。大力发展城市更新、城市综合体、TOD等多元创新模式。
　　大力培育和发展互联网板块。一是加快建设两大互联网平台。以文旅为锚点，以盘活线下流量资源为目标，加快建设消费互联网与产业互联网，加速构建大会员体系，并逐步赋能生态产业链。二是力争将互联网打造成为公司所有板块经营管理的“基础设施”。三是探索构建“全连接的数字华侨城、数字孪生的华侨城”。
　　（二）公司2022年经营计划
　　1、文化旅游业务，聚焦供给侧改革，持续推陈出新；聚焦存量产品经营，落实高质量发展
　　一是在新项目拓展布局方面，公司将全面开展创新产品研发，积极培育轻量化文旅产品，努力探索以亲子、运动、研学教育为一体的小型主题公园；扎实推进欢乐海岸、水公园等连锁文旅产品稳步复制及快速升级；牢牢把握优质旅游资源，抓紧研究和捕捉泛旅游业的收购标的，不断丰富文旅产品线。区域拓展方面，在华东地区，围绕“大江、大河、大海“布局优质项目，高质量推动常熟时光小镇、济宁运河1283、南京欢乐时光、南京欢乐滨江等项目建设。在西部地区，成都龙泉驿欢乐田园、成都东安阁酒店、西安沣东摩天轮项目年内要建成开业；全力推动西安沣东欢乐谷二期建设。在北方地区，一是持续推进淄博华侨城商街建设及乐园策划；二是紧抓青岛华侨城项目分期落地，打造北方的文旅名片；三是推动济南华侨城落地酒店业态，丰富文化定制餐饮市集。在华南地区，积极推进中山欢乐海岸、茂名南海岛、湛江欢乐海湾、漳州欢乐美港等项目建设，完善城市功能，提升城市能级，带动价值增值，实现地产、文旅合作共赢。在中部地区，推动郑州文化艺术中心、南昌玩美公园、南昌青少年星际科普研学基地、南昌华侨城福朋喜来登酒店、襄阳奇幻谷、襄阳奇趣森林酒店、衡阳水公园在2022年开业；全力推动南昌华侨城万豪酒店项目建设。
　　二是在存量产品高质量发展方面，公司将切实抓好文旅项目全面统筹管理。一方面，不断加强科技应用，深入探索人工智能、AR、大数据等科技手段在文旅业务上的应用，实现华侨城文旅业务“+科技”和“+数据”的突破，以数字和科技提升文旅产品、业态、商业模式、管理制度的创新效率，促进产业转型升级。另一方面，加强文旅策划和整合营销能力建设。进一步明确目标客群、市场范围，研究消费者市场需求，并预测其变化趋势，有针对性的实施产品组合策略。充分借势内外部合作伙伴的力量，积极进行跨界联动，逐步提升旅游产品附加值。同时，公司将持续做好存量资产更新改造，推动产品体系优化升级，努力提升各产品线经营效益和运营效率。景区将聚焦本地市场，通过丰富园区节庆、演艺及体验项目，探索创新服务，全面提升游客体验；梳理、完善、优化欢乐谷年卡会员体系及策略，丰富年卡会员权益、增值服务等，逐步提高重游率；推进主题餐饮、主题商品研发和开发，加大二消产品创新力度；与专业餐饮公司、潮玩设计公司合作，建立研发和激励机制，拓展增值项目。文旅商娱综合体将深入总结存量项目可供复制的投资、产品、运营模式；加强在建项目管理，积极推进其在经济较为发达的一二线城市和粤港澳大湾区、长三角、环渤海等核心经济圈的复制。酒店将通过进一步提升整体专业化水平，强化规划设计能力、完善产品定位及策划、优化运营管理效果；重点打造高端服务品牌、高端住宿产品及其影响力；深化酒店与公司其它文旅产品的联动，发挥支撑配套重要作用，加快形成华侨城酒店发展的规模优势和专业优势。旅行社将持续探索数字化转型及旅行社价值链重构；全力维稳渠道，保持核心竞争力。
　　2、房地产业务，聚焦去化回款、聚焦优质资源、聚焦管理提升
　　①房地产开发业务：
　　一是积极推盘、加快去化。一方面，公司将积极做好项目推盘销售工作，包括但不限于华东事业部的合肥空港小镇二期、宁波北仑滨江、南京翡翠天域、苏州、济宁太白湖纯水岸等项目，房地产公司的深圳龙胜、和城里、东莞麻涌等项目，中部事业部的武汉欢乐天际、南昌华侨城世纪水岸、郑州二七原岸、襄阳天鹅堡/纯水岸等项目，西部事业部的重庆云麓台/云溪都会/溪山集、成都青白江、宜宾华侨城等项目，北方事业部的郑州华侨城、济南华侨城、太原华侨城、青岛华侨城等项目，确保公司销售回款充足；另一方面，公司坚持稳妥谨慎的投资策略，坚持量入为出，根据回款情况控制投资规模，推动形成销售回款再投资的良性循环，确保经营性净现金流持续向好。
　　二是关注重点区域与优质资源。深度对接国家重大区域发展战略，深化布局粤港澳大湾区、长三角及长江经济带、成渝及西安都市圈等重点区域及重点城市，利用自身在文旅综合项目成片开发方面的优势，积极获取核心优质文旅资源项目以及周转快、收益好的房地产项目，保障公司稳定的盈利水平及成长性。
　　三是运用多种手段提升经营水平。一方面，公司不断加强项目团队建设，提升自身项目开发能力，优化项目周转水平与资金使用效率，稳步修炼内功；另一方面，公司深入推动公司数字化转型，赋能经营工作，通过扩大线上化覆盖、提升标准化水平等手段，提升经营管理能力，为公司的增长提供新动能。此外，公司还将继续通过项目合作等创新开发模式持续加速项目周转，提升经营效率。
　　②物业管理服务，坚持规模和口碑并重
　　公司的物业板块将保持战略定力，促进战术落地，坚持规模和口碑并重，统筹做好以下工作：
　　一是保存量、拓增量、优结构，全面挖掘价值创造力。公司在物业板块发展上将继续秉承“向规模要效益”的发展理念，培育物业服务与泛物业服务两大收入贡献增长极。在物业服务方面，要提质增效，确保存量物业不流失，同时全面铺开外拓业务，实现社区空间、文旅空间、城市空间业务全面开花；在泛物业服务方面，力争破题管理输出、多种经营、创新业务、关联业务拓展等内容，提高泛物业服务收入在年度总营收中的贡献占比。此外，公司还将进一步提速物业板块的收并购步伐，整合内部物业、泛物业管理类项目和企业，同时收购标的也将向外部相关多元业务延伸，拓展并完善业务结构。二是提升服务品质，创造精品口碑。物业板块将始终坚持“优质生活创想家”的品牌定位，立足“中国高端社区服务的示范者”“中国文旅物业服务的领军者”“中国城市协同治理的先行者”三个定位不动摇，以精细化运营和品质管理为抓手，持续做好标准化创建工作和客户需求挖掘工作，不断拓宽服务深度，延伸服务边界，探索创新服务模式。与此同时，公司在物业板块发展上，还将聚焦低碳环保的生态理念，推进对标提升行动，打造绿色低碳物业品牌；持续推动城市基层治理能力不断提升，协同政府、街道、社区做好常态化疫情防控工作。
　　3、互联网业务与数字化转型，加快平台建设，提升流量经营能力
　　公司将继续以数字化转型规划为指引，乘势而上、接续奋斗，持续推进数字化转型各项工作：
　　一是以数字化为手段，将互联网嵌入公司主业中，使其成为赋能业务、变现流量、提升价值的重要手段，实现“旅游+互联网+金融”的破题和消费互联网升级、产业互联网落地。消费互联网升级方面，将统筹内部文旅项目共同做大流量、做强销售，把花橙和花小橙打造成线上知名品牌和爆款IP形象；同时持续打造统一支付、统一会员、统一营销、统一产品这四大统一平台的支撑能力。产业互联网落地将朝着构建以“系统平台+专业服务”为核心的文旅业务轻资产输出管理平台的目标来推进。持续开展应用推广试点工作，优化“金牌管家”等定制化服务运营闭环，逐步实现靠“系统和服务能力”的管理输出，助力公司文旅产业继续做大做强。
　　二是积极发展互联网本身的相关产业，探索平台化互联网产品打造。借助AR、VR等“元宇宙”新技术，朝数字孪生、虚实场景结合方向，探索打造线上线下结合的新型主题乐园。
　　三是继续完善管理信息化工具，打通内部业务信息联动壁垒，全面提升内部运营管理效率。
　　（三）可能面临的风险
　　一是宏观经济风险。近年来国内外经济形势复杂多变，不稳定、不确定性因素增加。疫情、国际形势导致的宏观经济不确定性，有可能对文旅、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务持续增长带来挑战。
　　二是是市场风险。房地产行业近期以来的持续下行，有可能使得市场各方，尤其是购房者、资本方持续保持一定观望情绪。行业调整期的市场也有可能出现分化格局，不同区域、不同城市，甚至同一城市的板块之间都可能出现较大的市场表现差异，对销售去化带来一定的不确定性，也对公司的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求。
　　三是政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，目前房地产调控常态化的趋势明确，住建部强调“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持房地产调控政策的连续性稳定性、增强调控政策的协调性精准性”。同时，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”进一步加强了资金监管力度。长期看，政策调控有利于房地产市场平稳健康发展，但连续性、稳定性、“因城施策”的政策导向，可能造成市场供需及价格短期内的波动。
　　四是疫情风险。疫情反复可能对公司主营业务产生不利影响。疫情可能带来中高风险地区子企业停工停产、闭园，低风险地区工程建设延期、景区限流的风险，一方面，造成游客量大幅减少，旅游业务收入下滑；另一方面造成公司房地产项目销售、回款周期拉长。
　　五是财务风险。公司业务属于资金及资产密集型产业，前期需要大量的资金投入。随着公司规模不断扩大，资本结构对公司而言愈发重要，如债务规模偏高、债务期限结构不平衡，可能导致公司面临集中偿付、监管政策考核等压力，进而影响企业资金有效配置与高效使用。
　　六是竞争风险。文旅行业竞争加剧，公司的主要竞争对手包括国内外知名的主题公园运营商。此外，一些国内外非主题公园类的文旅项目以及在线旅游平台和短视频平台等也对公司的文化旅游业务带来了一定程度的竞争。 收起▲