一、报告期内公司从事的主要业务　　1、主要业务　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。　　2、经营模式　　公司各主营业务板块均为自主经营。　　3、主营业务情况说明及行业地位　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路的主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　1、主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2、经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　3、主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路的主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。为扩大“君逸”系酒店品牌影响力，公司2023年成立了湖南君逸财富大酒店有限公司。目前湖南君逸财富大酒店正按计划推进装修施工，以确保酒店投资经营板块实现稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。
　　4、公司的竞争优势与劣势
　　绕南高速凭借其高效、安全、经济、舒适、全天候通行等优势，特别是随着智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等智能交通系统的广泛应用，有效提升了管理效率和安全性，成为现代交通的重要组成部分，推动了省会城市长沙的经济发展。但随着路段车流量已接近饱和，路面养护的压力变大、救援保障服务等能力需要进一步提高，以进一步提升道路整体通行效率。君逸康年大酒店与君逸山水大酒店通过深耕“君逸品牌”，拥有一大批固定的消费群体，但仍需持续优化服务品质并灵活响应市场动态需求，实现入住率的进一步提升。公司旗下物业公司当前依托内部资源拓展业务，但外部市场业务开拓力度有待加强。公司旗下房地产公司在项目开发、建设和营销领域积累了丰富经验，未来需在加速现有库存去化的同时审慎评估市场机遇，稳步推进新项目开发以实现可持续发展。
　　5、主要业绩驱动因素
　　（1）高速公路建设运营
　　2025年上半年，绕南公司不断深挖潜力，努力提高营运效能。自2024年被确定为全省数字化转型标杆示范单位以来，深度参与湖南省交通运输厅“110”工程，建设高速预警平台，推动“在线调度”功能升级，提升了监测能力、应急效率、服务水平；通过强化数据稽核，线下追缴与线上补缴相结合，与交警部门加强联勤联动，保证“颗粒归仓”；通过严格道路资产管理，强化涉路施工监管，依法依规主张公司合法权利，维护公司利益；通过管理创新，为高速公路运营的持续稳健发展打下了坚实基础。
　　（2）资产管理和物业服务
　　2025年上半年，广欣发展秉持对内强服务对外拓市场的经营理念，湖南投资大厦新增了租赁面积并与多家优质企业完成合同续签工作，对外成功续签湖南担保集团的户内物业服务合同。同时，通过为湖南投资大厦客户提供户内保洁和绿植租摆等增值服务，增加公司营收。2025年上半年湖南投资大厦平均出租率为88.53%，荣登长沙市2025年第二季度物业服务企业“红榜”。君逸物业全员全力招商，通过“化整为零和化零为整”的灵活手段，引进多家机构租户，2025年上半年自持商铺平均出租率达94.31%，创近3年来新高，稳居溁湾镇商圈前列。
　　（3）酒店投资经营
　　2025年上半年，长沙酒店业市场整体竞争激烈，价格战趋势明显，公司旗下的两大酒店面临严峻的挑战。但两家酒店积极应对，在努力保持服务质量的同时不断拓展营销手段，君逸康年大酒店4月承接全国跆拳道锦标系列赛（南部赛区）和战马2025湘江半程马拉松赛第四届长株潭融城半程马拉松赛接待工作。君逸山水大酒店利用后台数据分析，定制个性化房价与营销计划，通过开展非遗手工活动，提升客户参与感以及满意度，参加携程展示活动增加酒店亮点。截至2025年6月30日，君逸山水大酒店在携程网长沙高档酒店排行榜中排名第4，网络评分稳定在4.9分，实现了半年度年均客房出租率81.5%的成绩。报告期内，浏阳君逸财富大酒店目前正在有序推进装修工作。
　　（4）城市综合体投资开发
　　2025年上半年，房地产市场受宏观经济影响活力不足，长沙市在“房住不炒”基调下延续宽松周期，继2024年取消限购后，通过降低首付、提高公积金贷款额度及“购房无理由退定”等政策激活刚需与改善需求，市场呈现企稳迹象。房地产新规推动“零公摊”概念，允许30%面积赠送，新规产品加速入市，品牌房企仍然主导市场，但主要依赖价格策略，竞争压力加大。受此影响，公司的在售楼盘尾盘和车位去化承压，已通过精准营销、渠道合作及产品附加值提升等措施加速去库存。
　　浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡，包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）；拆迁户29,198.64平方米已办理回迁手续。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　1、公司发展战略
　　2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”蓄势开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会及中央、省委、市委经济工作会议精神，在市委、市政府的坚强领导下，坚持党要管党、全面从严治党，完整准确全面贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，坚持稳中求进工作总基调，发挥国有控股和上市公司双重优势，扎实推动高质量发展，实现公司做强做优做大，为长沙高质量发展贡献上市国企力量。
　　2、2025年年度经营计划
　　（1）坚持党对经济工作的全面领导，凝聚高质量发展新合力
　　把坚持党的领导贯穿生产经营工作各方面全过程，积极履职尽责，落实工作责任，努力提升专业素养和能力水平，牢固树立实干导向，自觉遵守各项纪律规矩，严格落实集团党委、董事会相关部署。
　　（2）务实担当狠抓经营效益，塑造高质量发展新优势
　　加快推进重点项目落地见效，多措并举推动公司业务发展。一是科技赋能高速通行，打造“安畅舒美”绕南高速，稳步推进黑石铺大桥维修处治工程，确保通行费收入颗粒归仓。二是提升“君逸”酒店品牌价值，加大君逸康年、君逸山水酒店营销力度，全面推进湖南君逸财富大酒店装修工作。三是坚持精准招商、精细服务、打造特色，做好自持资产租售和物业服务。四是加快存量商品去化，加速资金回笼。
　　（3）细化举措推动管理优化，汇聚高质量发展新活力
　　一是切实加强市值管理，积极履行信息披露义务，发布可持续发展报告，做好投资者关系管理。二是落实各项改革任务，不断优化市场化运营机制，充分激发干部职工积极性。三是加强内控合规风险管理体系建设，确保企业运营合法合规、风险可控。
　　（4）更好统筹发展与安全，护航高质量发展新征程
　　一是强化安全隐患排查治理，及时防范化解各类风险隐患。二是加强消防、道路交通、设施设备等重点行业和重点领域安全生产工作，全面提升安全管理水平。三是增强应急处突能力，统筹做好平安建设、生态环保、人民武装等工作，实现高质量发展和高水平安全良性互动，切实保障企业长治久安。

　　二、核心竞争力分析
　　公司自2006年以来连续19年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定；通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升；通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、宏观经济环境
　　面临的风险：2025年政府设定的经济增长目标为5%左右，上半年实际GDP同比增长5.3%，显示经济在政策支持下保持韧性。尽管出口、消费和投资存在波动，但制造业升级、基建投资和消费复苏成为主要驱动力。外部不确定性依然存在，美国关税政策、地缘政治冲突和全球经济增长放缓可能拖累投资和消费信心。
　　应对措施：公司以“稳存量、拓增量”为主线，聚焦服务升级与科技创新，保持各板块稳定运行同时努力做优做强，未来进一步优化资产结构，探索数字化与绿色转型，以增强长期竞争力。
　　2、行业风险
　　高速公路建设运营——面临的风险：一是2025年下半年，绕南高速面临道路病害增加及黑石铺大桥维修占道施工等问题，可能影响当期通行费收入；二是绕南高速沿线物流园区按照城市规划的要求逐步外迁，导致货车流量下降亦将对年度通行费收入造成较大影响。
　　应对措施：公司将通过完善智慧高速管理体系，利用数字化手段提升通行效率。加强养护与救援保障服务，科学推进黑石铺大桥维修工程，优化占道施工安排以降低对通行费收入的冲击。
　　资产管理和物业服务——面临的风险：2025年上半年长沙甲级写字楼新增供应量大幅增加，空置率攀升，湖南投资大厦虽保持88.53%的出租率，但宏观经济波动可能导致租户缩减办公面积，湖南投资大厦经营压力明显加大。
　　应对措施：在不断加大招商力度引进新租户的同时，提升湖南投资大厦智慧物业管理水平，以更优质的服务留住老租户。通过创新户内延伸服务，提供个性化定制服务，在增强客户黏性的同时增加营收。
　　酒店投资经营——面临的风险：长沙酒店市场供给过剩，平均入住率、房价及每间客房收入均下滑，行业陷入低价竞争。尽管旗下君逸山水大酒店通过精准营销，2025年上半年实现81.5%的入住率，但整体市场波动仍威胁盈利能力。
　　应对措施：通过强化智能管理系统，优化客房服务与会议接待能力；精确用户画像，灵活定价机制；整合合作网络，采取降本增效的手段以应对市场过剩竞争。
　　城市综合体投资开发——面临的风险：2025年以来，长沙楼市通过下调房贷利率、提高公积金贷款额度等新政降低购房门槛，加之房地产政策总体延续宽松导向，推动市场止跌回稳。然而，在此背景下，地方性新规的实施对市场产生了显著影响。特别是关于阳台面积计算、飘窗及设备平台空间优化的最新规定，允许最大赠送面积比例可达30%，不仅推动了“零公摊”概念的普及，也促使符合新规的产品集中入市。新规产品的集中推出，显著加剧了市场竞争态势，对公司城市综合体投资开发板块构成压力，具体体现为尾盘及车位销售的去化速度趋于放缓，存在一定的库存积压风险。
　　应对措施：优化营销策略，加强渠道合作，通过灵活定价提升市场竞争力。推动产品创新与服务升级，增加附加值以吸引购房者。公司也将加快新项目的调研，以取得新的利润增长点。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2025年上半年，公司实现营业收入26,261.72万元，同比下降31.74%；营业总成本20,364.85万元，同比下降32.14%；税金及附加1,111.57万元，同比下降28.85%；利润总额5,173.20万元，同比下降39.38%；归属于上市公司股东的净利润3,596.87万元，同比下降43.48%；每股收益0.07元，同比下降46.15%；加权平均净资产收益率1.76%，同比减少1.40个百分点。本期各项指标同比下降的主要原因为：城市综合体投资开发板块收入下降，成本结转、税金及附加、利润总额同比相应下降。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　（一）高速公路建设运营行业　　2024年，湖南全力推进高速公路建设，沅辰、白南、衡永、永零、永新、茶常、益常扩容、醴娄扩容8条668公里高速公路建成通车，为原计划通车数量的2倍、通车里程的2.5倍，创近十年之最，总里程突破8000公里。在实现“量”的突破的同时，湖南高速路网建设还着力推进“智慧化”升级。通过科技赋能，公司构建智能预警平台，有效提升了道路安全通行效率。针对高速公路沿线物流园区搬迁导致的货车流量阶段性减少，公司及时调整经营策略，采取针对性措施，成功缓解了局部区域运力波动的影响。2024年公司高速公路建设运营板块保持了稳健的发展态势。　　（二）资产... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）高速公路建设运营行业
　　2024年，湖南全力推进高速公路建设，沅辰、白南、衡永、永零、永新、茶常、益常扩容、醴娄扩容8条668公里高速公路建成通车，为原计划通车数量的2倍、通车里程的2.5倍，创近十年之最，总里程突破8000公里。在实现“量”的突破的同时，湖南高速路网建设还着力推进“智慧化”升级。通过科技赋能，公司构建智能预警平台，有效提升了道路安全通行效率。针对高速公路沿线物流园区搬迁导致的货车流量阶段性减少，公司及时调整经营策略，采取针对性措施，成功缓解了局部区域运力波动的影响。2024年公司高速公路建设运营板块保持了稳健的发展态势。
　　（二）资产管理和物业服务行业
　　2024年长沙甲级写字楼市场活跃度有所放缓，全年净吸纳量降至3.7万㎡，同比下降62.1%，而新增供应量13.5万㎡，远高于全年净吸纳量，使得整体空置率上升。在这样的市场背景下，公司通过精细化租赁策略和提升服务质量，湖南投资大厦报告期内平均空置率为10.87%，优于市场平均水平，彰显了公司在资产管理和物业服务领域的专业运营能力和市场竞争力。
　　（三）酒店投资经营行业
　　2024年，湖南酒店行业进入结构性调整阶段，长沙市酒店业平均营业收入与客房出租率出现短期波动，但政策引导和行业升级的双重效应已开始显现。湖南省文旅厅和长沙市分别出台《关于推动湖南高品质旅游住宿业发展的若干措施》和《2025年度入境旅游促进工作方案》，提出通过数字化运营、服务质量标准化和品牌优化三大策略重塑行业生态。公司已启动政策响应机制，强化合作网络和智能管理系统，以适应入境旅游市场的增长需求。
　　（四）城市综合体投资开发行业
　　2024年，长沙市内五区商品住宅供应总量为471万㎡，同比下降33.1%；成交总量为420万㎡，同比下降 38.6%。长沙房地产市场供应和销售面积的明显下降，反映出市场进入深度调整期。在此背景下，公司住宅项目的去化速度也有所放缓，面临一定的销售压力；公司积极调整开发策略，注重产品创新和服务升级，以应对市场变化，确保城市综合体投资开发板块的稳健发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。为扩大“君逸”系酒店品牌影响力，公司2023年成立了湖南君逸财富大酒店有限公司。2024年，湖南君逸财富大酒店装修施工方案已顺利完成，目前正按计划推进装修施工，确保酒店板块实现稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。
　　（四）公司的竞争优势与劣势
　　绕南高速凭借其高效、安全、经济、舒适、全天候通行、环保和智能化管理等优势，特别是智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等智能交通系统的广泛应用，有效提升了管理效率和安全性，成为现代交通的重要组成部分，推动了省会城市长沙的经济发展。当然，随着路段车流量已接近饱和，亟须强化养护、救援等保障服务能力以应对通行压力，进一步提升道路整体通行效率。君逸康年大酒店与君逸山水大酒店通过深耕“君逸品牌”，拥有一大批固定的消费群体，但仍需持续优化服务品质并灵活响应市场动态需求，实现入住率的进一步提升。公司旗下物业公司当前依托内部资源拓展业务，但外部市场业务开拓力度有待加强。公司旗下房地产公司在项目开发、建设和营销领域积累了丰富经验，未来需在加速现有库存去化的同时审慎评估市场机遇，稳步推进新项目开发以实现可持续发展。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　1、高速公路建设运营
　　2024年，绕南公司积极参与路网运行监测预警与应急指挥调度试点，通过“强基础、创示范、优机制”，不断提升监测能力、应急效率、服务水平，打造具有路段特色的高速公路数字化运营管理体系，绕南高速智能预警平台建设走在全省前列，获评中国交通运输协会“交通行业数字化转型典型案例”、湖南省交通运输厅“揭榜挂帅”重点科技项目，为公司在高速公路建设和运营领域的持续稳健发展打下了坚实基础。
　　2、资产管理和物业服务
　　2024年，公司依托精准招商策略与全周期客户服务，实现了湖南投资大厦全年平均出租率89.13%的成绩；湖南投资大厦获评“长沙市红色物业标准化建设观摩项目”，广欣物业被评为“湖南省优秀物业服务企业”，并荣登“2024年第三季度物业服务企业红榜”；君逸物业自持商铺 2024年全年平均出租率为 89.95%，被评为“湖南省优秀物业服务企业”。这些成果为公司带来了稳定的收入来源，为公司持续盈利提供了有力的支撑。
　　3、酒店投资经营
　　2024年，长沙酒店业市场整体表现一般，公司旗下的两大酒店同样面临严峻的挑战。但两家酒店积极应对，君逸山水大酒店实施了线上线下联动的精准营销策略，实现了年均客房出租率77%，在携程长沙高档酒店排行榜中连续12个月排名前五，荣获“湖南最佳数智化酒店”称号；君逸康年大酒店全力拓展大型综合会议业务，巩固了其收入支柱，全年接待了 91个大型会议团队，并且积极推进招商引资及酒店租赁项目，以增强经营实力；湖南君逸财富大酒店装修已经完成了施工招标，目前正在有序推进装修工作。2024年，公司酒店板块在逆境中通过创新的营销手段和业务发展策略，各酒店在品牌形象和经营结构上均取得了不同程度的优化提升。
　　4、城市综合体投资开发
　　2024年，受宏观经济环境影响，长沙房地产市场整体活力不足，遭遇了近十年来的首次同比、环比下跌，导致品牌房企领先一步实施降价策略，引发市场“以价换量”浪潮，行业竞争愈演愈烈，公司在售的尾盘和车位去化问题压力增大。为了在不突破底价的基础上加快销售速度，公司实施了一系列精准措施，包括优化营销策略、加强渠道合作和增加产品附加值，旨在全面推动尾盘和车位的快速去库存，实现资金快速回笼。
　　说明：报告期内，广润福园的可售面积从143,593.68平方米增加至144,365.81平方米，主要由于在首次申请G12#、G13#栋商品房预售许可证时，原规划的物业管理用房尚未建设完成，长沙市住房和城乡建设局对 772.13平方米的住宅面积实施了临时控制。随着报告期内物业管理用房的建成并交付使用，这部分之前被暂控的住宅面积得以释放，正式转变为可售房源。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司自2006年以来连续 19年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定；通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升；通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2024年1-12月，公司实现营业收入63,119.22万元，同比下降49.50%；营业总成本48,325.38万元，同比下降54.07%；税金及附加2,243.28万元，同比下降73.32%；利润总额12,419.32万元，同比下降42.33%；归属于母公司股东的净利润8,142.32万元，同比下降45.25%；每股收益0.16元，同比下降46.67%；加权平均净资产收益率4.04%，同比减少3.67个百分点。
　　（1）本期营业收入下降的主要原因是，上年度广润福园项目大部分房屋已完成交付并确认收入，而本期销售面积数量有限，导致本年度营业收入未能达到上年同期水平。
　　（2）本期营业总成本的减少，主要是因为上年度广润福园项目中大部分房屋已交付并确认营业成本，本期相应的成本发生较少，导致本年度营业成本有所下降。
　　（3）本期税金及附加的减少，主要由于上年广润福园项目中绝大多数房屋已交付并完成了税金的确认，而本年度的销售面积数量减少，相应的税金也有所降低。
　　（4）本期利润总额、归属于母公司股东净利润、每股收益及加权平均净资产收益率的下降，主要是因为上年度广润福园房地产项目中大部分房屋的交付和利润确认，本年度虽有部分销售面积产生的利润，但总体上未能达到上年的利润规模。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　1、行业格局和趋势
　　（1）高速公路建设运营
　　高速公路行业正朝着智能化、绿色化方向发展，未来将更加注重环保、技术创新和服务多元化，数字化转型将成为重要趋势。高速公路的行车速度快、通行能力大、运输成本低等优势，对经济增长和人民生活质量有重要影响。我国高速公路里程从2012年的9.62万公里增至2024年的18.36万公里，稳居世界第一，年均复合增长率达6.29%，庞大的高速公路网已成为促进中国经济发展的重要动脉，预计到2025年将达到19万公里。2025年，湖南省计划全面建成“七纵七横”为主的高速公路网，新增里程约2100公里，确保通车9000公里，力争达到10000公里，将新建成6个省际高速公路通道，规划的31个出省通道将全部打通。
　　（2）资产管理和物业服务
　　2024年受整体宏观环境影响，写字楼租赁市场空置率攀升，租赁价格下行速度增快。长沙甲级写字楼的主要租赁需求者仍然是 TMT（数字新媒体）、专业服务（律所、咨询等）和金融业，占总成交面积约 60%，其中民营企业贡献了 81.7%的租赁需求，且主要集中在五一商务区、芙蓉中路商务区和滨江新城。2025年长沙写字楼租赁市场竞争加剧，将呈现多元化发展，需求增长、区域扩展和科技应用是主要趋势，但高品质和绿色建筑仍具吸引力，市场对价格敏感度提升，租金价格竞争趋于白热化。
　　（3）酒店投资经营
　　2025年，酒店行业将在供给与需求、市场竞争及未来发展趋势等方面呈现新的特点和变化。尽管酒店供给总量持续增加，但增速有所放缓，市场竞争加剧导致空置率上升，部分地区的酒店面临较大经营压力。酒店连锁化率将继续提升，预计整体连锁化率将达到50%左右，行业集中度进一步提高。数字化和智能化将成为重要发展方向，将有效推动酒店运营效率和服务体验的升级。同时，旅游政策的支持为酒店行业提供了稳定的客源，助力市场稳步发展。总体来看，行业将在挑战与机遇中迈向更加专业化、智能化和连锁化的新阶段。
　　（4）城市综合体投资开发
　　2024年长沙市房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，呈现出复杂多变的态势。2025年政府将积极提振经济，继续坚持“房住不炒”政策，支持租赁市场发展，推动长租公寓等模式稳定市场，长沙房地产市场有望保持稳中有进的发展态势。
　　2、公司发展战略
　　2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”蓄势开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会及中央、省委、市委经济工作会议精神，在市委、市政府的坚强领导下，坚持党要管党、全面从严治党，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，锚定“三高四新”美好蓝图，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，发挥国有控股和上市公司双重优势，实施实业、资本双轮驱动，增强核心功能，提升核心竞争力，不断做强做优做大，为全市高质量发展贡献上市国企力量。
　　3、2025年年度经营计划
　　（1）坚持党对经济工作的全面领导，凝聚高质量发展新合力
　　把党的领导贯穿生产经营工作各方面全过程，积极履职尽责，落实工作责任，努力提升专业素养和能力水平，牢固树立实干导向，自觉遵守各项纪律规矩，严格落实集团党委、董事会相关部署。
　　（2）务实担当狠抓经营效益，塑造高质量发展新优势
　　加快推进重点项目落地见效，多措并举推动公司业务发展。一是科技赋能高速通行，打造“安畅舒美”绕南高速，巩固“三保三大”专项行动成果，推进黑石铺大桥维修处治工程，确保通行费收入颗粒归仓。二是提升“君逸”酒店品牌价值，加大君逸康年、君逸山水酒店营销力度，全面推进湖南君逸财富大酒店装修工作。三是坚持精准招商、精细服务、打造特色，做好自持资产租售和物业服务。四是加快存量商品去化，加速资金回笼。
　　（3）细化举措推动管理优化，汇聚高质量发展新活力
　　一是切实加强市值管理，积极履行信息披露义务，发布可持续发展报告，做好投资者关系管理。二是落实各项改革任务，不断优化市场化运营机制，充分激发干部职工积极性。三是加强内控合规风险管理体系建设，确保企业运营合法合规、风险可控。
　　（4）更好统筹发展与安全，护航高质量发展新征程
　　一是强化安全隐患排查治理，及时防范化解各类风险隐患。二是加强消防、道路交通、设施设备等重点行业和重点领域安全生产工作，全面提升本质安全水平。三是增强应急处突能力，统筹做好平安建设、生态环保、人民武装等工作，实现高质量发展和高水平安全良性互动，切实保障企业长治久安。
　　4、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
　　（1）宏观经济环境
　　根据国家发展和改革委员会发布的《关于 2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划草案的报告》，预计2025年GDP将增长5%左右。国家发展改革委经济研究所副所长郭丽岩表示，我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有变，要落实好存量政策，加力出台增量举措，着力推动各方面积极因素转化为发展实绩，2025年经济将保持稳定增长，呈现形稳势升、结构优化、质效向好的态势，尤其是国内需求的主动力和新动能新优势的支撑力将进一步增强。公司将提升运营效率和管理水平，增强核心竞争力，助力湖南经济高质量发展，为“十四五”规划目标的实现贡献更大力量。
　　（2）行业风险
　　高速公路建设运营——
　　2024年，绕南高速通行费实得收入虽完成了既定目标，但仍面临诸多挑战：一是2024年恶劣天气明显增多，加之道路运营期已超 20年且通行流量已超设计流量，导致道路病害明显增加；二是运输结构持续优化加之绕南高速沿线物流园区按照城市规划的要求逐步外迁，导致货车流量持续下降；三是黑石铺大桥维修加固处治项目的实施需占道施工，会对2025年通行费收入造成较大影响。
　　解决措施：深入推进管理提升先行试点工作，从组织优化、制度建设、标准化体系、强化履职考评维度入手，提升管理效能，为公司高质量发展提供保障。聚焦重点，协同配合，围绕“三保三大”专项行动及管理要求，紧扣目标任务，精准施策、加强科技赋能，全面实现提质增效。
　　资产管理和物业服务——
　　2025年，长沙甲级写字楼市场面临显著挑战，新增供应量大幅上升，多个新项目集中入市，导致空置率上升，租金水平难以维稳。由于同质化竞争加剧，五一商圈写字楼纷纷降低租金吸引租户，导致湖南投资大厦写字楼租赁竞争加剧。此外，宏观经济的波动导致大厦部分企业可能缩减办公面积或有搬迁计划。
　　解决措施：一是加大招商力度，拓展新的客户单位，降低空置率；二是以科技赋能持续提升写字楼的智慧物业管理水平，优化升级大厦数字监控安防系统、全面优化大厦的门禁系统、会务系统；三是对电梯轿厢、中央空调等设备设施进行改造、提级保养，提升大厦物业服务品质，稳定现有租赁客户；四是创新户内延伸服务的定制化与个性化，增强客户的舒适度及满意度，发掘新的经营收入来源。
　　酒店投资经营——
　　根据国金证券数据，2024年全国在营酒店总量已超过36万家，客房存量突破1714万间，达到历史最高水平。然而，市场供给过剩导致全国酒店平均入住率下降2%，平均房价下跌4%，平均每间可供出租客房收入下跌 6%。2025年面对激烈的市场竞争，酒店行业从拼价格到拼营销，从拼硬件到拼服务，甚至陷入低维竞争的内卷漩涡。
　　解决措施：为应对挑战公司两家酒店将灵活调整策略，线上线下营销双管齐下、同步布局，通过跨渠道的协同，深度挖掘潜在市场，实现不同渠道间的无缝衔接，积极应对市场变化。
　　城市综合体投资开发——
　　国家统计局的监测数据显示，截至2024年年底，全国商品房待售面积超过 7.5亿平方米，与2023年年底相比还在进一步增加，稳住基本盘仍是当务之急。2025年3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。在具体措施上，则明确提到，要有力有序推进现房销售、存量商品房去库存，构建房地产发展新模式，持续用力推动房地产市场稳健发展，“稳楼市、去库存”成为 2025年长沙楼市的主基调。
　　解决措施：2025年，公司城市综合体投资开发板块将通过加强内部管理、积极创新营销策略，提升服务质量等措施，进一步提升项目尾盘去化及车位销售，持续提升公司核心竞争力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙市绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
　　资产管理和物业... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙市绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。2023年，为做大“君逸”系酒店品牌，新设立湖南君逸财富大酒店有限公司，推动公司酒店板块稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等项目。
　　（四）公司的竞争优势与劣势
　　随着城市的不断扩张，绕南高速区域交通分流的作用也越来越明显，同时由于路段车流量逐渐接近饱和，需提升道路养护、施救等服务保障能力，提高道路通行能力。君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好的品牌效应，需不断提高服务质量，快速适应市场新变化。公司旗下物业公司依托内部资源拓展业务，向外拓展仍需加强。公司旗下房地产公司积累了较为丰富的项目开发、建设、营销经验，在加快现有项目商品去化的同时，要把握时机，谨慎决策，稳步推进房地产项目开发建设。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　1、高速公路建设运营
　　2024年上半年，湖南省高速公路通行流量整体略有下降。根据湖南省高速公路路网运行监测指挥中心与湖南省高速公路交通警察局发布的报告，2024年“五一”假期全省高速公路出入口总流量2,068.85万辆，与2023年同期相比下降了7.91%；端午节期间，同比下降3.3%，长沙地区货运量3-5月持续同比减少。此外，由于春节期间遇到冰灾，湖南高速交通路网受影响较大，受上述原因影响，绕南公司上半年通行费收入增长压力较大，公司通过实施“警路企”联动工作机制，有效治理超限超载货车与非法客运车辆，高效推进对账稽核流程，并严格依据法律法规维护路产路权，从而有效保障了公司经营收入的稳定。
　　2、资产管理和物业服务
　　2024年上半年通过积极招商，湖南投资大厦平均出租率达到92.48%，广欣发展获得湖南省物业管理行业协会授予“优秀物业服务企业”称号；君逸物业探索招商增收新方法，将大面积待租商铺合理拆分，江岸景苑自持商铺2024年上半年平均出租率达到88.87%。
　　3、酒店投资经营
　　2024年上半年，面对消费降级、民宿业扩张等多重挑战，酒店业普遍遭遇开房率同比下滑，公司旗下两家酒店出现开房率同比下降的情况，营业收入受到较大影响。君逸山水大酒店积极应对，通过全方位提升员工服务技能与意识，实施精细化管理的个性化管家服务策略，精准对接多元客户需求，成功在携程平台维持了4.8分以上的高口碑评价。而君逸康年大酒店则采取稳健策略，不仅稳固既有租赁与住宿客源，还深化市场渗透，将营销触角延伸至湖南各地市州，积极开拓新客户群体，并通过扩大协议客户群来有效缓解零售市场萎缩带来的业绩冲击。
　　4、城市综合体投资开发
　　今年上半年，长沙总体楼市销售不及预期。湖南中原研究院数据显示，4月长沙新房供应量为今年峰值水平，环比涨幅超2倍，成交量在供应放量+新政带动下环比微涨，但同比去年来看下降40%左右，市场供过于求，去化压力较大。公司坚定落实“保交楼、稳民生”同时要求积极加强营销，提高转化率，加快资金回笼，为公司的持续发展奠定基础。截至2024年6月，公司广润福园累计去化率98.6%。广荣福第和浏阳财富新城累计去化率相应增加。
　　新增土地储备项目
　　发展战略和2024年下半年经营计划
　　发展战略
　　2024年是中华人民共和国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届三中全会精神，严格遵守中国证监会、深圳证券交易所有关规定要求，认真落实市委、市政府各项工作部署，坚持稳中求进、以进促稳，进一步做强做专主业，提升核心竞争力，巩固公司全面向好的发展态势，推动公司高质量发展，为建设现代化新长沙贡献国有控股上市公司力量。
　　2024年下半年经营计划
　　（1）全面加强党的领导。公司将深入学习贯彻党的二十大和二十届三中全会精神，坚定拥护“两个确立”，坚决做到“两个维护”。一是不断筑牢思想阵地，站稳政治立场，推动党建与生产经营深度融合；二是扎实巩固拓展主题教育成果，将其转化为高质量发展新成效；三是持续优化干部队伍结构，建设高素质人才队伍；四是不断深化清廉国企建设，推动全面从严治党向纵深发展、向基层延伸。
　　（2）全面提升经营效益。一是进一步理顺公司制度体系及业务工作流程，实现更高的工作效率、更强的内部控制；二是推动高速公路建设运营板块“三保三大”专项行动常态化长效化，持续提升道路管养水平，全面提高道路运营效能；三是城市综合体投资开发板块要加快剩余项目去化，确保资金回笼，提升经济效益；四是酒店投资经营、资产管理和物业服务板块将根据市场变化和客户需求，创新营销模式，加大招商力度，增强客户满意度，提升品牌价值和影响力。
　　（3）全力抓好项目建设。一是深入研究行业政策，紧跟市场需求，谋求新的利润增长点；二是扎实开展各主营板块经营，稳步拓宽市场领域，增强公司竞争优势和盈利能力，提高企业的抗风险能力，为公司的可持续发展提供保障。
　　（4）全面坚持降本增效。一是持续推进节约型公司行动，在节俭中求效能、在保效能中实现节约；二是增强预算管理的整体性与系统性，优化资源配置、提高资金使用效率。
　　（5）全面统筹安全与发展。一是要压实安全生产责任，建立完善高效快捷的安全防控体系，不断增强风险防范意识；二是全面开展风险隐患排查治理，提高综合应急处突能力，形成有效防范机制，确保公司长治久安。

　　二、核心竞争力分析
　　公司自2006年以来连续18年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。
　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、宏观经济环境
　　2024年上半年，中国宏观经济经历了一系列积极的政策调整，致力于激发消费潜力，改善居民收入预期、提高消费能力、增强消费意愿，经济在政策支持和市场需求下逐步恢复，根据国家统计局发布数据，一季度中国GDP同比增速达到5.3%，二季度增长回落至4.7%，目前经济面临有效需求不足等问题。
　　公司将科学分析形势，践行新发展理念，优化资源配置、强化人才培养、深化企业文化，提升质量与效率，防控风险，确保目标达成，推动公司的高质量发展。
　　2、行业风险
　　高速公路建设运营——
　　在2024年上半年，公司的通行费收入保持了与去年同期基本持平的稳健态势，但下半年也存在诸多不利因素，一是随着绕南高速车流量的持续攀升并逐渐趋近于饱和状态，高峰时段的车辆通行效率提升空间受到明显限制；二是下半年黑石铺大桥将开展维修施工，将不可避免降低绕南高速整体的通行效率，对通行费收入产生一定影响。
　　解决措施：绕南公司要科学计划，合理安排黑石铺大桥维修工程，尽量减少对道路通行影响；利用科技手段提高和保障通行效率；通过制度建设和机构优化，建立健全考核评估机制，强化管理体系建设，做到有效激励，不断提高高速公路运营效能。
　　资产管理和物业服务——
　　随着长沙经济的蓬勃发展，吸引了众多企业竞相入驻，2024年长沙甲级写字楼市场将迎来显著扩容，多个高端项目集中入市，将为市场增添近13.4万平方米的办公空间，极大地丰富了租户的选择范围，同时也预示着市场竞争的日益激烈。
　　解决措施：首要是稳固现有租赁基础，确保出租率稳定，并精准筛选并拓展高质量的潜在客户群，以此提升租赁业务及物业管理的整体收益；同时，积极引进具备深厚经验的物业管理人才，并致力于内部团队建设，打造一支专业、高效的物业管理服务队伍；进一步，我们将聚焦于物业板块的全面发展与品质提升，不断升级服务模式，为客户提供专业化、高品质服务体验。此外，公司还将同步加强住宅项目管理的全面提质工作，旨在通过综合提升物业服务水平，进一步巩固市场地位，实现可持续发展。
　　酒店投资经营——
　　2024年上半年，湖南省酒店行业整体表现不如去年同期，主要受到消费降级、供给过剩及市场预期减弱的挑战。商旅需求恢复乏力、休闲度假市场下沉、会议展会凸显疲态、宴会市场缩水正逐渐成为市场常态。根据湖南酒店协会统计，2024年上半年湖南省四星/高档酒店的平均营业总收入为605万元，同比下降了14.95%，平均客房出租率为50.57%，同比下降了4.88%。
　　解决措施：两家酒店将不断提升“君逸”品牌效应，提高宾客服务质量；持续加强线上营销，坚定线下目标，全力开拓新客户，激活休眠客户，深挖高端会议团队市场；加大酒店外包场地招商招租的力度。
　　城市综合体投资开发——
　　根据国家统计局发布数据，从全国范围来看，2024年1-6月份，全国房地产开发投资同比下降10.1%，新建商品房销售面积同比下降19.0%，销售额下降25.0%。6月末商品房待售面积同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。房地产开发企业到位资金同比下降22.6%。6月份，长沙住宅出售平均单价为1.17万元/㎡，环比略有下降，市内五区商品住宅存量出清周期为20.8个月，较上月增加0.3个月，预计下半年房地产行业经营压力依然比较大。
　　解决措施：2024年下半年，公司城市综合体投资开发板块将坚持“稳中求进、以进促稳”的工作总基调，广润公司根据项目特点，科学制定营销方案，扎实做好广润福园住宅尾盘去化和车位营销工作；广荣地产及时关注市场动态和客户需求变化，拓宽客户渠道，增强服务意识，加大回款力度；浏阳河公司打开思路拓宽营销渠道，持续加大拓客力度，尽全力做好商铺、写字楼招商工作。 收起▲