一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求　　1.主要业务　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。　　2.经营模式　　公司各主营业务板块均为自主经营。　　3.主营业务情况说明及行业地位　　报告期内，公司拥有绕南高速100%的收费经营权，管辖里程为28.665公里，路段内有湘江黑石铺特大桥（全长3068米）、梅溪湖隧道（全长3320米），设有黄花塘、坪塘、大托、洞井、万家丽南等5个收费站，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
　　1.主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2.经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　3.主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有绕南高速100%的收费经营权，管辖里程为28.665公里，路段内有湘江黑石铺特大桥（全长3068米）、梅溪湖隧道（全长3320米），设有黄花塘、坪塘、大托、洞井、万家丽南等5个收费站，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路的主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司下属广欣发展、君逸物业从事相关业务运营，业务开展主要依托公司自主开发房地产项目及自持商业物业。目前，公司自持运营管理的湖南投资大厦、江岸景苑新外滩商场出租率处于所在商圈较好水平；公司受托提供物业服务的项目包括广润福园、广荣福第、浏阳财富新城等。
　　公司“君逸”品牌系列酒店，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处长沙市内核心地段，经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。为进一步拓展“君逸”系酒店品牌，扩大品牌影响力、完善酒店板块布局，公司于2023年成立湖南君逸财富大酒店有限公司，由其负责运营的君逸财富大酒店（位于浏阳市）已通过单位工程质量竣工验收，君逸财富大酒店于2026年6月5日正式开业并转入正式运营阶段，酒店以“精准定位、提前蓄客、灵活应变”为主线，统筹推进各项运营管理工作。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营项目为浏阳财富新城、广荣福第、广润福园，土地储备有广润福园商业地块、润辰地块（万事达3号地块）。
　　4.公司的竞争优势与劣势
　　高速公路建设运营板块依托规范化、安全化及信息化运营管理，实现通行费收入稳定。面对周边路段车流量已趋近饱和、相邻高速公路施工管制、油价波动等多重不利因素叠加影响，公司依托长期积累的扎实运营管理基础，推进交通安全设施提质改造工程深化实施，有效降低道路安全隐患，全面提升了路段通行保障能力与整体运营管理效能。
　　资产管理和物业服务板块运营项目整体出租率保持稳定，但受市场环境影响，商业物业面临租金下行压力。当前，该板块一方面着力稳固存量客户续约，夯实基础营收基本盘；另一方面积极拓展新增客源，提升资产运营质量与效益，筑牢盈利根基。
　　公司酒店投资经营板块依托“君逸”品牌开展运营工作，已积累形成相对稳定的客户群体。酒店行业步入存量竞争阶段，区域内中端酒店供给量持续增长，市场低价同质化竞争进一步加剧，给公司酒店经营带来一定压力，公司需进一步优化服务品质，灵活适配市场变化，稳步提升经营管理水平。
　　城市综合体投资开发板块经过多年经营，在房地产项目开发、建设及营销方面积累了相应实操经验。当前，长沙市场整体呈现“总量收缩、结构分化”态势，二手房市场表现活跃，成交量保持增长趋势，市场正加速向存量主导过渡。面对这一形势，公司将审慎研判市场节奏，合理统筹推进存量项目开发工作，在稳健经营中实现可持续发展。
　　5.主要业绩驱动因素
　　（1）高速公路建设运营
　　报告期内，在通行费收入承压背景下，公司着力提效能、控成本，以管理升级支撑运营质效稳步巩固。针对黑石铺大桥施工保畅工作，积极运用科技手段，委托研发的“一种高速公路隔离栅”取得实用新型专利，推动道路安全管控由被动巡查向主动预警迭代升级。同时，持续强化梅溪湖隧道应急值守保障，深化交安设施提质改造，有效降低道路安全隐患，全面提升路段通行保障能力与整体运营管理质效。
　　（2）资产管理和物业服务
　　报告期内，公司有序推进各物业项目招商及精细化运营工作，在行业需求偏弱背景下，着力稳租户、控空置，推动存量资产质效稳步巩固。核心项目湖南投资大厦重点落实存量客户维系与增量招商，完成存量客户续租2家、续租面积481.69㎡，续租租金保持平稳，有效稳固基础营收；新增签约客户4家、新增租约面积1315.37㎡（不含续租面积），实现项目租赁规模稳步扩容。报告期内，湖南投资大厦平均出租率达84.79%，区域租赁表现稳健。同期，新外滩商业广场自持商铺同步推进商户续约与增量招商，完成存量商铺续约1家、新增引入商户2家，截至2026年6月30日，项目平均出租率处于所在商圈较高水平，空置管控与资产运营成效稳步显现。
　　（3）酒店投资经营
　　报告期内，长沙酒店市场供给增加，价格竞争较为激烈，叠加新店开业爬坡、产品结构尚在优化，公司酒店业务利润端阶段性承压较大。面对市场变化，各酒店实施差异化应对策略：核心城区酒店强化文旅、会展及政企渠道拓展，压降对OTA平台的依赖，提升自有及协议渠道占比，同步布局线上引流，丰富产品组合，提升转化效率；重点酒店在流量规则调整背景下，坚持量价平衡，强化能耗与采购精细化管控，稳定盈利水平；新开业的君逸财富大酒店提前开展竞品调研与客源储备，开业后结合区域消费变化，及时将经营重心转向政务及商务会议市场，优化渠道结构，提升品牌曝光与预订转化。通过上述举措，公司努力缓解当期经营压力，为后续效益改善夯实基础。
　　（4）城市综合体投资开发
　　报告期内，公司城市综合体开发板块无新开发项目，受前期开发建设的楼盘集中交付结转的影响，本板块营收同比收缩，业务重心转入存量去化。公司推进储备地块商住比优化及用地属性调整，夯实后续开发条件；暂缓开发的广麓和府项目，公司将结合市场变化审慎深化定位，择机重新决策；在售及尾盘项目深耕拆迁安置、园区企业等客群，拓展渠道合作，通过住宅与车位联动加快销售，推进存量资产盘活，稳定经营现金流。
　　浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡，包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）；拆迁户29,198.64㎡已办理回迁手续。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　1.公司发展战略
　　2026年是“十五五”开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神及省、市全会、经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，积极服务和融入新发展格局，锚定“三高四新”美好蓝图，强化“排头兵”意识，切实增强核心功能、提升核心竞争力，坚定不移做强做优做大，更好地服务经济社会高质量发展。
　　2.2026年年度经营计划
　　（1）以党建引领促提质增效，奋力打造坚强战斗堡垒
　　坚持不懈用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面贯彻落实新时代党的建设总要求和新时代党的组织路线，把党的政治建设摆在首位，深化建设党建品牌“548先锋潮”，持续拓展“清廉湖南投资”影响力，严格落实公司党委、董事会相关工作部署，做到忠实勤勉尽责。
　　（2）以系统思维促布局优化，着力抓好重点项目建设
　　高质高效完成集团“十五五”规划编制。深耕核心主业经营，有序推进君逸康年大酒店升级改造项目。同时注重优质投资标的筛选，培育收入、利润新增长点，积极探索企业发展新路径。综合研判市场需求、行业趋势等核心要素，择优开展新项目布局、储备与开发，全面夯实企业可持续发展根基。
　　（3）以底线思维促安全生产，切实提升本质安全水平
　　坚持人民至上、生命至上，严格落实安全生产责任制，注重研究部署，层层传导压力，加强风险排查和源头治理，加强全过程监管，全力推动各类隐患动态清零。坚持统筹发展和安全，坚决守牢安全生产红线底线，抓实抓细重点场所安全防范工作，筑牢高质量发展的安全屏障。

　　二、核心竞争力分析
　　自2006年起，公司已连续20年实现盈利，资产质量优良。近年来，通过优化主营业务结构、明确产业定位，公司构建了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局。当前，受行业环境影响，部分业务经营数据有所下滑，但公司整体仍具备较为稳定的盈利能力。公司将进一步明确发展目标、细化管理举措，积极应对经营下行压力，增强核心竞争力，同时持续完善法人治理结构、规范经营运作，不断提升治理能力和管理水平，确保企业可持续发展。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（1）宏观经济环境
　　面临的风险：根据《2026年政府工作报告》及国家统计局2026年二季度和上半年国内生产总值初步核算结果，2026年政府设定的全年经济增长预期目标为4.5%-5%，上半年国内生产总值同比增长4.7%，国内宏观经济延续复苏态势，整体运行平稳，结构持续优化，高技术制造业、新型消费以及基础设施投资稳步发力，支撑国民经济运行保持在合理增长区间。当前国内经济复苏进程仍呈现结构性分化特征，终端有效需求修复力度偏弱，民间投资活力尚未完全恢复，市场消费信心和企业经营预期仍有待进一步提振。外部宏观环境复杂严峻，不确定性持续叠加，宏观层面的不确定因素将为公司日常经营、市场拓展及业务增长带来阶段性风险与压力。
　　应对措施：面对复杂多变的宏观经济形势，公司将紧密跟踪国内外宏观经济走势及行业政策变化，科学研判市场发展趋势，坚持稳健经营、提质增效的核心经营方针。公司将坚守稳存量、拓增量的经营思路，稳固现有核心业务基本盘，深耕存量市场客户，持续挖掘细分领域增量机遇；持续推进业务升级、技术创新与数字化、绿色化转型，优化整体业务结构与资产配置。同时，公司将进一步深化内部管理改革，强化人才梯队建设与成本精细化管控，完善风险防控体系，全面提升经营韧性与综合抗风险能力，有效对冲宏观环境带来的不确定性风险，保障公司经营目标稳步落地，持续推动企业高质量可持续发展。
　　（2）主要风险、对策及措施
　　高速公路建设运营——
　　面临的风险：一是受2026年4-8月长潭西高速湘潭往长沙方向主线断流管制施工影响，路网车辆实施分流，对路段通行流量造成影响；二是2026年年末暮坪湘江特大桥通车后，部分短途车辆可能会绕行；三是国际原油价格高位震荡，出行成本增加，一定程度抑制通行需求。长期来看，长株潭南部融城建设持续推进，区域通行量稳步增长，可逐步对冲短期负面影响，路段营收具备回升空间。
　　应对措施：一是优化道路标识，借助情报板引导车流，稳住通行体量；二是稳步推进智慧管控体系搭建，依托现有设备落实险情前置处置，不断提升通行效率；三是构建“日常督查+视频巡查+专项检查”三位一体的监管模式，及早处置设施隐患，依托精细化管理严控运营成本。
　　资产管理和物业服务——
　　面临的风险：根据戴德梁行发布的《2026上半年长沙写字楼市场概况》，2026上半年长沙甲级写字楼净吸纳量由正转负，录得-7,766㎡，相应的空置率也较上年末微涨0.32个百分点至29.9%。在需求遇冷、空置率承压的情况下，长沙市租金上半年下降5.1%至62.7元/㎡/月，全市租金较5年前累计下滑33.4%。
　　应对措施：一是针对长期空置的楼层与房源，可对空间进行灵活拆分，在常规办公租赁业务之外拓展多元化场景用途，将其改造为多功能商务活动空间、小型展厅、企业会议培训空间，并按小时、按天等不同时长对外开展租赁业务，充分挖掘碎片化空间的收益潜力；二是依托能源管控、智能安防等系统降低项目运营成本，以对冲租金下行带来的经营压力；三是将优化用户体验、满足客户多样化需求确立为后续招商工作的核心方向。
　　酒店投资经营——
　　面临的风险：2026年以来，长沙中端酒店市场供给过剩、行业内卷显著，同商圈多家同档次酒店同质化竞争，叠加市场短期热度虚火，酒店定价权持续弱化，出现满房不增利现象；同时经营端成本刚性挤压问题突出，租金、人工、能耗、在线旅游平台（OTA）佣金等核心成本合计占营收比重较高，人工、水电、租金成本持续上行，但客房房价缺乏上涨空间，单房收益持续承压，现阶段降本增效措施仍存在优化空间，造成增收不增利、上半年亏损同比扩大。此外，君逸康年大酒店设施运营年限较长，局部硬件已出现老化，若提质改造工作推进滞后，将持续拉低酒店的线上口碑评分，进一步压缩房价的提升空间，不断削弱酒店的市场竞争力。
　　应对措施：一是优化渠道与产品结构，强化政务、会议及企事业客群拓展，动态管理价格体系，丰富主题产品组合，稳步提升直销占比，降低渠道成本；二是深化精益管理，优化用工与外包结构，严控能耗及物料消耗，加强自主维保与供应链统筹，稳定餐饮毛利，压降非必要开支；三是有序推进君逸康年大酒店升级改造项目，过渡期重点改善客房环境与服务细节，遏制线上口碑下行，为后续价值提升预留空间；四是守牢安全底线，健全双重预防机制，强化汛期、高温、燃气及食品安全等关键环节管控，保障经营稳定。
　　城市综合体投资开发——
　　面临的风险：一是市场行情不可预见风险。市场仍处于深度调整期，购房者观望情绪浓烈，新旧规产品代际差距导致市场分化加剧，新规产品与旧规产品去化周期差距显著。二是销售去化风险。市场整体收缩，销售周期可能延长。目标客群以首次购房为主，对价格敏感度高。车位等库存去化周期较长，占压企业资金。三是成本控制风险。行业利润下滑，二级开发对成本控制要求较高，项目利润空间持续承压。
　　应对措施：一是强化市场研判与精准投资，针对市场深度调整及新旧规产品代际分化态势，密切跟踪政策与市场动态，对暂缓开发项目择机重启论证，同时结合新规要求系统优化存量土地方案，从源头提升产品适配性与投资安全性。二是坚持销售去化与存量盘活双向发力，针对首置客群价格敏感及改善需求并存特征，精准施策加快住宅销售回款，统筹推进车位、商业等滞重资产盘活及自持物业运营，提升资产周转效率，优化现金流结构。三是深化全周期成本管控，针对行业利润持续承压现状，严控设计变更与无效成本，强化目标成本刚性约束，以精细化管控筑牢项目利润底线。

　　四、主营业务分析
　　2026年上半年，公司实现营业收入16,759.61万元，同比下降36.18%；营业总成本13,105.83万元，同比下降35.64%；税金及附加455.30万元，同比下降59.04%；利润总额3,461.61万元，同比下降33.09%；归属于上市公司股东的净利润2,264.46万元，同比下降37.04%；每股收益0.05元，同比下降28.57%；加权平均净资产收益率1.10%，同比减少0.66个百分点。
　　本期各项指标同比下降的主要原因为：
　　（1）本期营业收入下降的主要原因是城市综合体投资开发板块销售收入较上年同期减少，高速公路建设运营板块因周边钢材市场及物流园外迁等原因，货运需求偏弱，货车流量减少，收入相应减少。
　　（2）本期营业总成本减少的主要原因是城市综合体投资开发板块收入减少，结转成本相应减少。
　　（3）本期税金及附加减少的主要原因是上年同期广润福园房地产住宅项目土地增值税清算缴纳税费，本期未发生。
　　（4）本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、本期每股收益及加权平均净资产收益率下降的主要原因是收入下降，利润减少。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　1.主要业务　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。　　2.经营模式　　公司各主营业务板块均为自主经营。　　3.主营业务情况说明及行业地位　　公司拥有的绕南高速100%收费经营权，管辖里程为28.665公里，路段内有湘江黑石铺特大桥（全长3068米）、梅溪湖隧道（全长3320米），设有黄花塘、坪塘、大托、洞井、万家丽南等5个收费站。报告期内，该路段通行费收入平均占公司总营收比重约45%以上，是公司核心利润来源；... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　1.主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2.经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　3.主营业务情况说明及行业地位
　　公司拥有的绕南高速100%收费经营权，管辖里程为28.665公里，路段内有湘江黑石铺特大桥（全长3068米）、梅溪湖隧道（全长3320米），设有黄花塘、坪塘、大托、洞井、万家丽南等5个收费站。报告期内，该路段通行费收入平均占公司总营收比重约45%以上，是公司核心利润来源；依托地理区位优势，该路段与京港澳高速、沪昆高速形成有效衔接，区域路网协同作用良好；在湖南省高速公路运营企业中，公司路产养护优良率连续两年保持在98%以上，综合管理效能位居全省前列。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，业务开展主要依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，目前已运营管理湖南投资大厦、新外滩商业广场自持资产，并承接广润福园、广荣福第、浏阳财富新城等物业服务项目，物管总面积近60万平方米。其中，湖南投资大厦年平均出租率稳居所在五一商圈前列，该项目已获评湖南省五星级物业管理项目、长沙市五星甲级商务楼宇；广欣发展、君逸物业连续3年获评湖南省优秀物业企业。
　　公司“君逸”品牌系列酒店，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处长沙市内核心地段，经过多年经营，已形成较为成熟的管理模式和体系，积累了一定基础的客户消费群体，报告期内酒店经营保持稳定，未出现重大经营异常。为进一步拓展“君逸”系酒店品牌，扩大品牌影响力、完善酒店板块布局，公司于2023年成立湖南君逸财富大酒店有限公司，目前该公司正按计划推进装修施工工作，确保酒店板块实现稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营项目为浏阳财富新城、广荣福第、广润福园，土地储备有广润福园商业地块、润辰地块（万事达3号地块）。
　　4.公司的竞争优势与劣势
　　高速公路建设运营板块依托规范化、安全化及信息化运营管理，实现通行费收入稳定。智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等信息化手段的应用，提升了路段运营管理效率与通行安全保障水平，绕南高速在长沙区域路网中发挥重要作用。当前绕南高速路段车流量已接近饱和，路面养护压力有所增加，救援保障能力与智慧交通应用水平仍需持续提升，以更好适应通行需求。
　　资产管理和物业服务板块运营项目整体出租率保持稳定，但受市场环境影响，商业物业租赁价格存在下行压力，两家物业公司需持续拓展增值服务，稳步拓展外部市场业务，增强持续经营能力。
　　酒店投资经营板块依托“君逸”品牌运营，积累了较为稳定的客户群体。近年来民宿及各类特色酒店市场发展较快，行业竞争加剧，对公司酒店经营形成一定压力，需进一步优化服务品质、灵活适应市场变化，稳步提升经营水平。
　　城市综合体投资开发板块经过多年经营，在房地产项目开发、建设及营销方面积累了相应实操经验。未来需在加快存量项目去化的同时，审慎把握市场节奏，合理推进项目开发，实现稳健发展。
　　5.主要业绩驱动因素
　　（1）高速公路建设运营
　　报告期内，绕南公司通过技术应用优化运营管理，持续提升运营效能。搭建智慧高速智能预警平台，提升了路段通行效率，相关工作入选全国高速公路创新发展典型案例、交通行业数字化转型优秀案例。完成坪塘收费站潮汐车道智能化改造，提升了车辆入口通行效率，项目入选湖南省水路、公路数字化转型智慧收费站项目。完成黑石铺大桥维修处治工程，保障道路通行安全，相关路段在全省“三保三大一创”综合评估中获评“优等”。上述运营优化与项目实施，为公司高速板块收入稳定提供了有力支撑。
　　（2）资产管理和物业服务
　　报告期内，物业服务及资产管理业务平稳运营。广欣发展围绕自持物业及外部项目开展运营服务，2025年完成湖南投资大厦内多家客户租赁合同续签及租赁面积调整，并通过开展户内增值服务进一步丰富收入来源；截至报告期末，湖南投资大厦出租率为88.03%，相关运营指标优于长沙市甲级写字楼平均水平。君逸物业公司通过优化招商策略，积极引进多家机构租户，截至报告期末，自持商铺出租率为94.97%，在溁湾镇商圈处于较好水平。物业出租与增值服务业务稳定开展，为公司贡献了持续稳定的现金流。
　　（3）酒店投资经营
　　报告期内，受长沙市酒店行业市场竞争加剧的影响，公司旗下两家酒店在经营过程中承受着较大的竞争与经营压力。君逸山水大酒店通过线上运营及线下市场拓展优化客源结构，相关运营评价位居长沙地区同类型酒店前列。君逸康年大酒店通过线上线下相结合的方式稳定客源，运营长沙青年人才驿站（天心区站），获评中国金钥匙中国服务示范企业。君逸财富大酒店装修工程于2025年5月开工，项目按计划推进。各酒店多措并举，确保了酒店板块持续运营。
　　（4）城市综合体投资开发
　　报告期内，城市综合体项目强力推进。广润福园项目住宅全部售罄，项目获评湖南省优良施工工地、长沙市结构优良工程。浏阳财富新城引入湖南省级大学生创业孵化基地、浏阳河文化产业园、浏阳国际传播中心等合作方，有效盘活存量资产。广荣福第加速尾盘去化，自持商业物业已全部出租。城市综合体项目销售、资产盘活及运营收益，为公司当期营业收入提供了重要支撑。
　　浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡，包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）；拆迁户29,198.64平方米已办理回迁手续。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　报告期内，公司为购房客户向金融机构申请按揭贷款提供阶段性担保的发生额为886.00万元，截至2025年12月31日，余额为零。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）高速公路建设运营行业
　　一是路网竞争加剧，2024年以来湖南新增8条高速公路通车，全省高速总里程突破8000公里，绕南高速面临的分流竞争压力持续加大。同时，绕南高速沿线大托钢材市场及周边物流企业按城市规划外迁，导致2025年货车流量同比减少6%以上，核心车流基数受到冲击，通行费收入增长不确定性增强。二是政策导向明确，全省高速路网加速“智慧化”升级，政策鼓励数字化、智能化技术应用，推动运营效率与安全水平提升。同时，上级主管部门对安全生产、生态环保、合规经营的监管要求持续加码，运营管理合规成本进一步增加。
　　（二）资产管理和物业服务行业
　　一是写字楼市场承压，长沙甲级写字楼市场新增供应量持续增加，空置率居高不下。五一商圈等核心区域竞品纷纷降价抢客，湖南投资大厦面临“租金下降”与“招商去化”的双重压力，部分租户因经营困难可能缩减办公面积或搬迁，招商与收租难度加大。二是客户需求升级，企业降本增效意识增强，租赁决策更趋审慎，小面积、灵活办公需求占比上升。同时，业主及租户对物业服务响应速度、定制化水平、增值服务能力的要求持续提高，倒逼服务模式升级。三是住宅物业竞争白热化，刚需盘物业服务进入“低毛利、强服务”时代，广润福园相邻项目由头部物企承接后降价竞争，给公司物业承接项目带来明显竞争压力，后续收费与服务保障面临挑战。
　　（三）酒店投资经营行业
　　一是行业供给过剩，根据湖南省酒店饭店协会数据，2025年酒店新增供给集中释放。全国高端酒店市场已从增量扩张转向存量竞争，湖南近三年年均新开业12家五星档次酒店；长沙作为公司旗下四星酒店的核心布局区域，供给压力更为突出。高端品牌酒店入市直接分流公司酒店的中高端客群，叠加本地供给激增影响，长沙四星及高档酒店入住率、房价下行，客房收入下降，“君逸”系酒店经营压力显著增大。二是需求结构调整，政策推动住宿业品质提升，鼓励数字化运营、服务标准化，入境旅游市场逐步复苏，对包括四星酒店在内的住宿单位的服务、设施提出更高要求。但宏观经济环境影响下，消费需求仍显疲软，商务、旅游出行需求恢复不及预期，进一步加剧公司酒店的经营压力。
　　（四）城市综合体投资开发行业
　　一是市场深度调整，长沙本地商品住宅供应与成交处于低位，2025年房地产行业下行压力仍存；政策强调“现房销售、存量去库存”，市场“以价换量”竞争加剧，刚需产品价格承压下行，项目去化难度进一步加大。二是盈利空间压缩，公司房地产项目去化已接近尾盘，盈利空间压缩，相关住宅项目利润下滑。三是合规风险上升，行业监管聚焦项目规划、资金使用、合同履约等环节，合规要求不断提高。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　自2006年起，公司已连续20年实现盈利，资产质量优良。近年来，公司通过优化主营业务结构、明确产业定位，构建了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局。当前，受行业环境影响，部分业务经营数据有所下滑，但公司整体仍具备较为稳定的盈利能力。公司将进一步明确发展目标、细化管理举措，积极应对经营下行压力，增强核心竞争力，同时持续完善法人治理结构、规范经营运作，不断提升治理能力和管理水平，确保企业可持续发展。
　　
　　四、主营业务分析
　　1.概述
　　2025年，公司实现营业收入 51,942.10万元，同比下降17.71%；营业总成本41,135.04万元，同比下降14.88%；税金及附加2,707.50万元，同比上升20.69%；利润总额8,197.42万元，同比下降33.99%；归属于上市公司股东的净利润4,206.73万元，同比下降48.33%；每股收益0.0843元，同比下降48.31%；加权平均净资产收益率2.06%，同比减少1.98个百分点。
　　本期各项指标同比下降的主要原因为：
　　（1）本期营业收入下降的主要原因是城市综合体投资开发板块销售收入较上年减少，高速公路建设运营板块受路网扩张分流，货车流量略有减少；
　　（2）本期营业总成本减少的主要原因是城市综合体投资开发板块收入减少，结转成本相应减少；
　　（3）本期税金及附加增加的主要原因是广润福园房地产住宅项目土地增值税清算缴纳税费；
　　（4）本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、本期每股收益及加权平均净资产收益率下降的主要原因是收入下降，利润减少。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　1.行业格局和趋势
　　（1）高速公路建设运营
　　交通运输部研究出台了《关于进一步促进高速公路高质量发展的指导意见》（以下简称《意见》），《意见》明确提出到2035年，建成便捷顺畅、经济高效、安全可靠、融合衔接、绿色集约、智能先进的现代化高速公路网络，实现“一流设施、一流技术、一流管理、一流服务”的总体目标。从规划设计的科学论证到精品工程的匠心打造，从精准养护的常态长效到运营服务的优化升级，从安全基础的夯实筑牢到转型升级的加速突破，再到体制机制的健全完善，全方位覆盖高速公路发展各环节、各领域。
　　同时，根据《湖南省高速公路网规划（2024-2035年）》，至2035年，全省将新增高速公路2796公里，其中国家高速公路482公里、地方高速公路2314公里。规划立足湖南“一带一部”区位优势，着力构建“两环两轴八纵八横”高速公路主骨架，同步预留6条展望线，并适时推进长沙绕城、长沙至永安、长韶娄等省会周边拥堵路段扩容改造。
　　国家及湖南省持续大力推进高速公路高质量发展与路网扩容升级，未来高速公路建设、运营、养护及改扩建等相关市场需求将保持稳定增长。公司作为高速公路相关业务主体，将积极研究并把握路网完善、车流量提升等政策导向带来的发展机遇，依托自身现有业务基础，巩固并拓展主营业务空间，持续提升自身持续经营能力与盈利水平。
　　（2）资产管理和物业服务
　　当前长沙写字楼市场已进入存量竞争、品质提升与精细化运营阶段，市场整体以稳为主、分化加剧。新增供应持续增加，市场竞争较为激烈，租金水平承压；需求以中小企业及分支机构为主，呈现单户需求面积小特征，办公需求更加注重生态、配套及综合成本。
　　运营服务能力、产业集聚效应及政策支持成为影响项目竞争力的关键因素。公司将持续提升资产管理与物业服务水平，强化运营能力，积极应对市场变化，保障相关业务稳健发展。
　　（3）酒店投资经营
　　长沙酒店将步入存量优化、体验升级、分化迭代的新阶段，从规模扩张转向价值竞争。市场从商圈单核吸附转向多极联动，梅溪湖、高铁会展等新兴板块崛起，产业商务与文旅体验需求双升；国潮文化IP与沉浸式体验成主流，“酒店+康养/文创”深度落地，空间开放共享提升非房收入；数字化全流程应用，智能化与绿色化标配，精细化运营能力直接决定资产价值；头部连锁化提质，存量物业翻新潮启动，中小酒店依托本地化特色突围。公司将顺应行业发展趋势，持续优化酒店经营管理，提升服务品质与资产运营效益，实现酒店业务稳健发展。
　　（4）城市综合体投资开发
　　展望“十五五”期间，房地产行业将全面进入高质量发展新阶段，政策层面，“稳楼市”基调延续，调控更加精细化。预计长沙房地产将呈现稳中有进、结构分化、品质跃升的新常态，2026年以稳市场为首要任务。核心区稳中有升，远郊去化压力大，区域分化加剧；好房子成为主流，绿色、智能、装配式建造普及；新规范产品全面迭代，城市更新加速，商改住、存量土地盘活及存量房收购转化为保障房成为重点；全生命周期监管强化，现房销售推进，租购并举与房票安置完善机制；国企改革与新质生产力融合，行业从增量扩张转向存量挖潜，高质量发展提速。公司将紧跟行业政策导向与市场变化，聚焦品质提升与存量挖潜，合理布局城市综合体投资开发业务，保障业务稳健有序推进。
　　2.公司发展战略
　　2026年是中国共产党成立105周年，也是“十五五”开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届历次全会以及中央、省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，积极服务和融入新发展格局，锚定“三高四新”美好蓝图，抢抓发展机遇，深化改革创新，切实增强核心功能、提升核心竞争力，坚定不移做强做优做大，为全市高质量发展贡献上市国企力量。
　　3.2026年年度经营计划
　　（1）以党建引领促提质增效，奋力打造坚强战斗堡垒
　　坚持不懈用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面贯彻落实新时代党的建设总要求和新时代党的组织路线，把党的政治建设摆在首位，积极履职尽责，落实工作责任，努力提升专业素养和能力水平，深化“548先锋潮”党建品牌，持续拓展“清廉湖南投资”影响力、渗透力，严格落实公司党委、董事会相关部署。
　　（2）以系统思维促布局优化，着力抓好重点项目建设
　　凝心聚力完成“十五五”规划编制工作。深耕主业经营，积极培育收入、利润新增长点，注重优质投资标的筛选，探索企业发展新路径。综合研判市场需求、行业趋势等核心要素，择优开展新项目布局、储备与开发，全面夯实企业可持续发展根基。
　　（3）以底线思维促安全生产，切实提高风险防控能力水平
　　要守好安全生产“责任田”，严格落实安全生产责任制和各项安全防范措施，注重研究部署，层层传导压力。强化督促检查，加强风险排查和源头治理，全力推动各类隐患动态清零。抓实抓细重点场所安全防范工作，加强全过程监管，严防安全事故发生，为企业高质量发展筑牢安全屏障。
　　4.公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
　　（1）宏观经济环境
　　当前，我国经济基础稳固、优势众多、韧性强劲、潜能巨大，长期向好的支撑条件与基本发展趋势未发生改变。与此同时，外部环境复杂严峻，地缘政治冲突频发、逆全球化加速等多重挑战交织，各类不确定性因素依然存在，国内内需复苏力度仍有待进一步观察。面对复杂多变的宏观经济形势，公司将持续密切关注国内外宏观经济走势，主动研判市场变化，积极调整经营策略，有效应对各类风险挑战，保障公司持续稳定运营。
　　（2）主要风险、对策及措施
　　高速公路建设运营——
　　面临的风险：宏观层面来看，受大环境经济影响，地产、商业开发发展放缓，远长途货车减少。微观层面来看，绕南高速作为环城高速，一是随着高速路网的完善，造成部分贯穿车辆略减；二是受城市规划调整，大托钢材市场及周边物流企业外迁影响，路段今年通行货车流量同比减少6%以上。三是路段运营已21年，道路品质不足，路面桥梁损耗加剧，车道配置也难以满足当下需求，高峰期通行效率提升空间有限。
　　应对措施：一是深化智能预警平台调度分析功能建设；升级重点车辆监测系统，摸排分析通行堵点，克服道路硬件的不足，提升道路通行效率；二是推进“智慧养护”系统科学决策和病害智能巡检模块建设工作，科学制定预防性养护计划，实现精准养护，提升道路品质；三是建立“日常督查+视频巡查+专项检查”三位一体的监管模式，全面开展道路设施专项排查整治，重点解决隧道渗水、路面坑槽、消防设施老化等突出问题。
　　资产管理和物业服务——
　　面临的风险：
　　当前，长沙甲级写字楼市场存在供给过剩、招商压力较大、空置率偏高的问题，客户需求持续升级，对租金敏感度提升，租赁决策更为审慎；住宅物业则面临毛利率偏低、物业费收缴难度较大的情况，盈利空间有限，运营压力突出。2026年，长沙写字楼市场将呈现“分化加剧、需求升级”的发展态势，一方面新增客户规模有限，存量客户成为市场竞争核心，灵活办公等新型需求持续释放，另一方面敬天广场、滨江新城等新增供应入市，或加剧租金下行及市场竞争压力。
　　应对措施：一是稳固运营底盘，全力招商提质增效；二是实施精准营销，优化招商政策；三是拓展服务边界，培育增长动力。
　　酒店投资经营——
　　面临的风险：2026年长沙酒店行业面临供给过剩、收益缩水、成本高企、合规与安全多重压力。主城核心区域高端供给密集，非核心区域入住率不足，同质化竞争严重；游客偏好质价比，在线旅游平台佣金高企，酒店“量涨价不涨”，利润受压；租金、人力、能源等刚性成本攀升，盈亏平衡线抬高，淡季现金流极易断裂。
　　应对措施：一是持续优化线上渠道运营，提升曝光度与转化率；二是深耕公务出差与团队市场，开展地州市拓客行动；三是深化个性化服务，形成特色服务标签，提升客户忠诚度。
　　城市综合体投资开发——
　　面临的风险：一是供给呈现结构性过剩态势，主城区高端产品供给较为集中，远郊区域库存积压问题突出，市场同质化竞争格局日趋激烈；二是市场去化进程不及预期，项目资金回笼效率受到影响；三是需求端复苏态势乏力，受居民收入预期不稳定等因素影响，改善型需求释放受阻，市场需求支撑力度不足。
　　应对措施：公司将紧密围绕年度经营目标，进一步强化内部管理体系建设，持续优化市场营销策略，着力提升服务品质与专业水平，不断增强自身核心竞争力；同时，结合市场发展态势，适时推进公司新增项目的开发布局工作，确保业务稳健有序发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　1、主要业务　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。　　2、经营模式　　公司各主营业务板块均为自主经营。　　3、主营业务情况说明及行业地位　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路的主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　1、主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2、经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　3、主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路的主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。为扩大“君逸”系酒店品牌影响力，公司2023年成立了湖南君逸财富大酒店有限公司。目前湖南君逸财富大酒店正按计划推进装修施工，以确保酒店投资经营板块实现稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。
　　4、公司的竞争优势与劣势
　　绕南高速凭借其高效、安全、经济、舒适、全天候通行等优势，特别是随着智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等智能交通系统的广泛应用，有效提升了管理效率和安全性，成为现代交通的重要组成部分，推动了省会城市长沙的经济发展。但随着路段车流量已接近饱和，路面养护的压力变大、救援保障服务等能力需要进一步提高，以进一步提升道路整体通行效率。君逸康年大酒店与君逸山水大酒店通过深耕“君逸品牌”，拥有一大批固定的消费群体，但仍需持续优化服务品质并灵活响应市场动态需求，实现入住率的进一步提升。公司旗下物业公司当前依托内部资源拓展业务，但外部市场业务开拓力度有待加强。公司旗下房地产公司在项目开发、建设和营销领域积累了丰富经验，未来需在加速现有库存去化的同时审慎评估市场机遇，稳步推进新项目开发以实现可持续发展。
　　5、主要业绩驱动因素
　　（1）高速公路建设运营
　　2025年上半年，绕南公司不断深挖潜力，努力提高营运效能。自2024年被确定为全省数字化转型标杆示范单位以来，深度参与湖南省交通运输厅“110”工程，建设高速预警平台，推动“在线调度”功能升级，提升了监测能力、应急效率、服务水平；通过强化数据稽核，线下追缴与线上补缴相结合，与交警部门加强联勤联动，保证“颗粒归仓”；通过严格道路资产管理，强化涉路施工监管，依法依规主张公司合法权利，维护公司利益；通过管理创新，为高速公路运营的持续稳健发展打下了坚实基础。
　　（2）资产管理和物业服务
　　2025年上半年，广欣发展秉持对内强服务对外拓市场的经营理念，湖南投资大厦新增了租赁面积并与多家优质企业完成合同续签工作，对外成功续签湖南担保集团的户内物业服务合同。同时，通过为湖南投资大厦客户提供户内保洁和绿植租摆等增值服务，增加公司营收。2025年上半年湖南投资大厦平均出租率为88.53%，荣登长沙市2025年第二季度物业服务企业“红榜”。君逸物业全员全力招商，通过“化整为零和化零为整”的灵活手段，引进多家机构租户，2025年上半年自持商铺平均出租率达94.31%，创近3年来新高，稳居溁湾镇商圈前列。
　　（3）酒店投资经营
　　2025年上半年，长沙酒店业市场整体竞争激烈，价格战趋势明显，公司旗下的两大酒店面临严峻的挑战。但两家酒店积极应对，在努力保持服务质量的同时不断拓展营销手段，君逸康年大酒店4月承接全国跆拳道锦标系列赛（南部赛区）和战马2025湘江半程马拉松赛第四届长株潭融城半程马拉松赛接待工作。君逸山水大酒店利用后台数据分析，定制个性化房价与营销计划，通过开展非遗手工活动，提升客户参与感以及满意度，参加携程展示活动增加酒店亮点。截至2025年6月30日，君逸山水大酒店在携程网长沙高档酒店排行榜中排名第4，网络评分稳定在4.9分，实现了半年度年均客房出租率81.5%的成绩。报告期内，浏阳君逸财富大酒店目前正在有序推进装修工作。
　　（4）城市综合体投资开发
　　2025年上半年，房地产市场受宏观经济影响活力不足，长沙市在“房住不炒”基调下延续宽松周期，继2024年取消限购后，通过降低首付、提高公积金贷款额度及“购房无理由退定”等政策激活刚需与改善需求，市场呈现企稳迹象。房地产新规推动“零公摊”概念，允许30%面积赠送，新规产品加速入市，品牌房企仍然主导市场，但主要依赖价格策略，竞争压力加大。受此影响，公司的在售楼盘尾盘和车位去化承压，已通过精准营销、渠道合作及产品附加值提升等措施加速去库存。
　　浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡，包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）；拆迁户29,198.64平方米已办理回迁手续。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　1、公司发展战略
　　2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”蓄势开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会及中央、省委、市委经济工作会议精神，在市委、市政府的坚强领导下，坚持党要管党、全面从严治党，完整准确全面贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，坚持稳中求进工作总基调，发挥国有控股和上市公司双重优势，扎实推动高质量发展，实现公司做强做优做大，为长沙高质量发展贡献上市国企力量。
　　2、2025年年度经营计划
　　（1）坚持党对经济工作的全面领导，凝聚高质量发展新合力
　　把坚持党的领导贯穿生产经营工作各方面全过程，积极履职尽责，落实工作责任，努力提升专业素养和能力水平，牢固树立实干导向，自觉遵守各项纪律规矩，严格落实集团党委、董事会相关部署。
　　（2）务实担当狠抓经营效益，塑造高质量发展新优势
　　加快推进重点项目落地见效，多措并举推动公司业务发展。一是科技赋能高速通行，打造“安畅舒美”绕南高速，稳步推进黑石铺大桥维修处治工程，确保通行费收入颗粒归仓。二是提升“君逸”酒店品牌价值，加大君逸康年、君逸山水酒店营销力度，全面推进湖南君逸财富大酒店装修工作。三是坚持精准招商、精细服务、打造特色，做好自持资产租售和物业服务。四是加快存量商品去化，加速资金回笼。
　　（3）细化举措推动管理优化，汇聚高质量发展新活力
　　一是切实加强市值管理，积极履行信息披露义务，发布可持续发展报告，做好投资者关系管理。二是落实各项改革任务，不断优化市场化运营机制，充分激发干部职工积极性。三是加强内控合规风险管理体系建设，确保企业运营合法合规、风险可控。
　　（4）更好统筹发展与安全，护航高质量发展新征程
　　一是强化安全隐患排查治理，及时防范化解各类风险隐患。二是加强消防、道路交通、设施设备等重点行业和重点领域安全生产工作，全面提升安全管理水平。三是增强应急处突能力，统筹做好平安建设、生态环保、人民武装等工作，实现高质量发展和高水平安全良性互动，切实保障企业长治久安。

　　二、核心竞争力分析
　　公司自2006年以来连续19年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定；通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升；通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、宏观经济环境
　　面临的风险：2025年政府设定的经济增长目标为5%左右，上半年实际GDP同比增长5.3%，显示经济在政策支持下保持韧性。尽管出口、消费和投资存在波动，但制造业升级、基建投资和消费复苏成为主要驱动力。外部不确定性依然存在，美国关税政策、地缘政治冲突和全球经济增长放缓可能拖累投资和消费信心。
　　应对措施：公司以“稳存量、拓增量”为主线，聚焦服务升级与科技创新，保持各板块稳定运行同时努力做优做强，未来进一步优化资产结构，探索数字化与绿色转型，以增强长期竞争力。
　　2、行业风险
　　高速公路建设运营——面临的风险：一是2025年下半年，绕南高速面临道路病害增加及黑石铺大桥维修占道施工等问题，可能影响当期通行费收入；二是绕南高速沿线物流园区按照城市规划的要求逐步外迁，导致货车流量下降亦将对年度通行费收入造成较大影响。
　　应对措施：公司将通过完善智慧高速管理体系，利用数字化手段提升通行效率。加强养护与救援保障服务，科学推进黑石铺大桥维修工程，优化占道施工安排以降低对通行费收入的冲击。
　　资产管理和物业服务——面临的风险：2025年上半年长沙甲级写字楼新增供应量大幅增加，空置率攀升，湖南投资大厦虽保持88.53%的出租率，但宏观经济波动可能导致租户缩减办公面积，湖南投资大厦经营压力明显加大。
　　应对措施：在不断加大招商力度引进新租户的同时，提升湖南投资大厦智慧物业管理水平，以更优质的服务留住老租户。通过创新户内延伸服务，提供个性化定制服务，在增强客户黏性的同时增加营收。
　　酒店投资经营——面临的风险：长沙酒店市场供给过剩，平均入住率、房价及每间客房收入均下滑，行业陷入低价竞争。尽管旗下君逸山水大酒店通过精准营销，2025年上半年实现81.5%的入住率，但整体市场波动仍威胁盈利能力。
　　应对措施：通过强化智能管理系统，优化客房服务与会议接待能力；精确用户画像，灵活定价机制；整合合作网络，采取降本增效的手段以应对市场过剩竞争。
　　城市综合体投资开发——面临的风险：2025年以来，长沙楼市通过下调房贷利率、提高公积金贷款额度等新政降低购房门槛，加之房地产政策总体延续宽松导向，推动市场止跌回稳。然而，在此背景下，地方性新规的实施对市场产生了显著影响。特别是关于阳台面积计算、飘窗及设备平台空间优化的最新规定，允许最大赠送面积比例可达30%，不仅推动了“零公摊”概念的普及，也促使符合新规的产品集中入市。新规产品的集中推出，显著加剧了市场竞争态势，对公司城市综合体投资开发板块构成压力，具体体现为尾盘及车位销售的去化速度趋于放缓，存在一定的库存积压风险。
　　应对措施：优化营销策略，加强渠道合作，通过灵活定价提升市场竞争力。推动产品创新与服务升级，增加附加值以吸引购房者。公司也将加快新项目的调研，以取得新的利润增长点。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2025年上半年，公司实现营业收入26,261.72万元，同比下降31.74%；营业总成本20,364.85万元，同比下降32.14%；税金及附加1,111.57万元，同比下降28.85%；利润总额5,173.20万元，同比下降39.38%；归属于上市公司股东的净利润3,596.87万元，同比下降43.48%；每股收益0.07元，同比下降46.15%；加权平均净资产收益率1.76%，同比减少1.40个百分点。本期各项指标同比下降的主要原因为：城市综合体投资开发板块收入下降，成本结转、税金及附加、利润总额同比相应下降。 收起▲