一、报告期内公司所处行业情况　　（一）高速公路建设运营行业　　根据湖南省交通运输厅统计数据，2023年湖南省全年累计全社会客运量 27953.5万人、比上年同期增长1.1%，货运量200673万吨、较上年同期增长7.8%。随着长沙城区的加速发展和连接绕城高速交通路网的不断完善，公司运营管理的高速公路车流量、通行费收入实现小幅增长。　　（二）资产管理和物业服务行业　　据戴德梁行统计，2023年长沙市写字楼净吸纳量500万平方米，新增供应达800万平方米。2023年上半年，长沙甲级写字楼总存量维持在 256.5万平方米，整体空置率达到32%。面对写字楼租赁市场的变化，公司采取了积极的招商策略应... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）高速公路建设运营行业
　　根据湖南省交通运输厅统计数据，2023年湖南省全年累计全社会客运量 27953.5万人、比上年同期增长1.1%，货运量200673万吨、较上年同期增长7.8%。随着长沙城区的加速发展和连接绕城高速交通路网的不断完善，公司运营管理的高速公路车流量、通行费收入实现小幅增长。
　　（二）资产管理和物业服务行业
　　据戴德梁行统计，2023年长沙市写字楼净吸纳量500万平方米，新增供应达800万平方米。2023年上半年，长沙甲级写字楼总存量维持在 256.5万平方米，整体空置率达到32%。面对写字楼租赁市场的变化，公司采取了积极的招商策略应对市场的挑战，采取定制需求和优化资源配置等措施，实现公司自持物业的出租率的提高。
　　（三）酒店投资经营行业
　　2023年，湖南旅游市场回暖，酒店行业平稳复苏。根据湖南省酒店业协会统计，2023年湖南省酒店行业平均营业收入同比增长35%，主营业务客房收入较2022年增长48%。湖南省旅游饭店协会公布，2023年度签约酒店项目数量湖南排名全国第三，在全国城市排名中长沙高居榜首。数据表明，湖南省已经成为酒店业投资热土，酒店行业竞争在不断加大。
　　（四）城市综合体投资开发行业
　　2023年，全国商品住宅成交延续筑底行情，房地产市场表现较为疲软。根据湖南中原研究院统计数据，长沙新房市场在政府采取降低个人住房贷款首付比和存量首套房贷款利率等新政后供需总量趋弱，总供应量和总成交量均有所下降，公司在售项目同样受到市场影响。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速 100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙市绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。2023年，为做大“君逸”系酒店品牌，新设立湖南君逸财富大酒店有限公司，推动公司酒店板块稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。
　　（四）公司的竞争优势与劣势
　　随着城市的不断扩张，绕南高速区域交通分流的作用也越来越明显，但由于路段车流量逐渐接近饱和，需提升道路养护、施救等服务保障能力，提高道路通行能力。君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好的品牌效应，需不断提高服务质量，快速适应市场新变化。公司旗下物业公司依托内部资源拓展业务，向外拓展仍需加强。公司旗下房地产公司积累了较为丰富的项目开发、建设、营销经验，在加快现有项目商品去化的同时，要把握时机，谨慎决策，稳步推进房地产项目开发建设。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　1、高速公路建设运营
　　2023年，湖南省高速公路通行流量整体持续恢复，长沙城区连接绕城高速交通路网的不断完善带来的车流量增加，绕南公司通行费收入有所增加。同时，通过“警路企”联动工作机制治理超限超载货车、非法客运车辆，高效开展对账稽核，严格依法依规维护路产路权等提高公司经营收入。
　　2、资产管理和物业服务
　　2023年通过积极招商，湖南投资大厦全年平均出租率为 78.70% ，广欣发展被湖南省物业管理行业协会授予“优秀物业企业”“优秀党组织”称号，长沙市物业行业委员会授予“长沙市‘红色物业’示范企业”“‘红色物业’标准化示范点”荣誉。君逸物业探索招商增收新方法，将大面积待租商铺合理拆分，截至报告期末，江岸锦苑自持商铺出租率达到88.84%。
　　3、酒店投资经营
　　2023年，君逸山水大酒店坚持“线上为主，线下为辅”的经营策略，房费收入大幅增加，实现年均客房出租率 80.6%，稳居携程“长沙设计感酒店榜”第六名、“长沙高档酒店榜”前十名；君逸康年大酒店在设备更新改造及电梯安装施工等因素影响下，千方百计稳定现有租赁客户和住店客人，并不断发展新客户，实现年均客房出租率66.91%，公司酒店投资经营板块实现了扭亏为盈。
　　4、城市综合体投资开发
　　报告期内，长沙楼市面临购买信心不足、需求下降的挑战，随着降首付、降利率、认房不认贷、优化公积金、交房即交证等新政策的出台，市场将逐渐企稳。公司坚定落实“保交楼、稳民生”要求，积极提升产品竞争力和服务质量，确保项目如期交付。同时，加强营销，提高转化率，加快资金回笼，为公司的持续发展奠定基础。截至 2023年末，公司广润福园项目累计去化率98.32%，在长沙市房产企业同期数据对比中名列前茅。其他项目累计去化率相应增加。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司自2006年以来连续18年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2023年1-12月，公司实现营业收入124,991.71万元，同比增长200.90% ；营业总成本105,214.61万元，同比增长193.73%；税金及附加8,408.47万元，同比增长555.68%；利润总额21,533.88万元，同比增长290.11%；归属于母公司股东的净利润14,870.47万元，同比增长320.09%；每股收益0.30元，同比增长328.57%；加权平均净资产收益率7.71%，同比增长5.79个百分点。
　　（1）本期营业收入上升的主要原因系：广润福园项目交房确认收入，高速公路通行费收入和酒店收入增长。
　　（2）本期营业总成本上升的主要原因系：公司广润福园项目结转成本。
　　（3）本期税金及附加上升的主要原因系：公司广润福园项目交房确认收入及税金。
　　（4）本期利润总额、归属于母公司股东净利润、每股收益、加权平均净资产收益率上升的主要原因系：公司广润福园项目交房确认收入、利润，高速公路通行费收入和酒店收入增长，利润增加。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　1、行业格局和趋势
　　（1）高速公路建设运营
　　交通运输部2024年2月28日发布的数据显示，自《交通强国建设纲要》实施五年以来，我国高速公路里程达 18.4万公里。同时，湖南省高速公路路网运行监测指挥中心联合湖南省高速公路交通警察局2024年3月6日发布2024年春运期间全省高速公路路网运行总结报告显示，春节假期的湖南省高速公路出入口总流量创下新高，日均流量和跨省流量均达到了历史最高点。同时，随着现代物流快递行业迅猛发展推动公路货运流量连年上涨，我国公路行业下游需求不断扩张，高速公路行业呈现出稳步发展的态势。
　　（2）资产管理和物业服务
　　2024年随着经济的复苏，写字楼租赁市场整体将呈现出稳定的趋势，市场空置率也将有所下降。但是，随着梅溪湖商务区多个甲级写字楼入市，给租户提供了更多选择机会，也加剧了市场的竞争。
　　（3）酒店投资经营
　　根据国家旅游局预测，2024年酒店行业发展趋势呈品牌细分更加明确、存量市场全面挖掘、连锁化率继续上升趋势。在此背景下，性价比高的经济型酒店、中档酒店市场面临新的机会。国务院办公厅印发的《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》。　　实现高质量发展数字化转型是关键，酒店数字化将成新常态。2024年长沙地区酒店行业的经营发展趋势将朝着连锁化、品牌细分、经济型酒店发展以及数字化转型等方向发展。
　　（4）城市综合体投资开发
　　2023年11月24日起，长沙市逐步放开购房限制购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品房单套面积均不足144㎡的，可购买1套144平方米及以上改善性住房。2024年土地投资整体低迷，但城市间分化将持续加大，一线城市的土地需求或将率先企稳，二三线城市的土地市场将持续承压。总之，湖南省的房地产行业在 2024年将继续面临挑战，但也有机会通过稳固根基重新获得发展动力。
　　2、公司发展战略
　　2024年是中华人民共和国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，严格遵守深交所、省证监会有关规定要求，认真落实市委、市政府各项工作部署，坚持稳中求进、以进促稳，进一步做强做专主业，进一步提升核心竞争力，巩固公司全面向好的发展态势，推动公司高质量发展，为建设现代化新长沙贡献国有控股上市公司力量。
　　3、2024年年度经营计划
　　（1）全面加强党的领导。公司将深入学习贯彻党的二十大精神，坚定拥护“两个确立”，坚决做到“两个维护”，一是不断筑牢思想阵地，站稳政治立场，推动党建与生产经营深度融合；二是扎实巩固拓展主题教育成果，将其转化为高质量发展新成效；三是持续优化干部队伍结构，建设高素质人才队伍；四是不断深化清廉国企建设，推动全面从严治党向纵深发展、向基层延伸。
　　（2）全面提升经营效益。一是进一步理顺公司制度体系及业务工作流程，实现更高的工作效率、更强的内部控制；二是推动高速公路建设运营板块“三保三大”专项行动常态化长效化，持续提升道路管养水平，全面提高道路运营效能；三是城市综合体投资开发板块要加快项目去化，确保资金回笼，提升经济效益；四是酒店投资经营、资产管理和物业服务板块将根据市场变化和客户需求，创新营销模式，加大招商力度，增强客户满意度，提升品牌价值和影响力。
　　（3）全力抓好项目建设。一是深入研究行业政策，紧跟市场需求，谋求新的利润增长点；二是扎实开展各主营板块经营，稳步拓宽市场领域，增强公司竞争优势和盈利能力，提高企业的抗风险能力，为公司的可持续发展提供保障。
　　（4）全面坚持降本增效。一是持续推进节约型公司行动，在节俭中求效能、在保效能中实现节约；二是增强预算管理的整体性与系统性，优化资源配置、提高资金使用效率。
　　（5）全面统筹安全与发展。一是要压实安全生产责任，建立完善高效快捷的安全防控体系，不断增强风险防范意识；二是全面开展风险隐患排查治理，提高综合应急处突能力，形成有效防范机制，确保公司长治久安。
　　4、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
　　（1）宏观经济环境
　　根据国家信息中心发布的《2024年中国宏观经济形势展望》，预计2024年GDP将增长5%左右。我国经济运行将呈现“前稳后高、持续向好”的走势，经济回升向好态势更加巩固。各个季度之间的增速波动更趋平缓，供给端和需求端结构更趋均衡，就业和物价的水平更趋稳定。
　　公司将充分发挥董事会战略委员会作用，科学研判形势，深入贯彻新发展理念，积极融入新发展格局，通过优化资源配置、加强人才培养和深化企业文化建设，实现质量和效率双提升，有效防范风险，确保各项目标任务的全面完成，推动公司的高质量发展。
　　（2）行业风险
　　高速公路建设运营——
　　2023年绕南公司通行费收入虽有一定增长，但也存在诸多不利因素，例如长潭西高速新开通大王山收费站，分流了部分车辆；随着路段车流量逐渐接近饱和，高峰期车辆通行效率提升空间较小；政府可能对收费政策、运营规范、安全要求等方面进行调整和变更，这可能对公司的运营模式和成本结构带来影响。
　　解决措施：绕南公司要确保通行费颗粒归仓、应征不漏，同时将通过制度建设和机构优化，建立健全考核评估机制，强化管理体系建设，做到有效激励，不断提高高速公路运营效能。
　　资产管理和物业服务——
　　随着长沙经济的发展，越来越多的企业进驻长沙，2024年，长沙甲级写字楼市场将迎来多个甲级写字楼入市，预计为市场带来近 13.4万平方米的新增办公空间，给租户提供了更多选择的机会，也加剧了市场的竞争。
　　解决措施：稳定现有租赁客户，拓展新的客户单位，提升租赁及物业管理收益水平；引进经验丰富的优秀物业管理人才，培养一支优秀的物业管理团队；做强做优做大公司物业板块，持续为客户提供专业、满意的高质量服务，同时全面提质住宅项目管理，进一步提升物业服务水平。
　　酒店投资经营——
　　据文化和旅游部公布的数据，2023年前三季度，国内旅游总人次为 36.74亿，比上一年同期增加15.80亿，同比增长 75.5%；居民国内出游总花费达3.69万亿元，比上一年同期增加 1.97万亿元，同比增长 114.4%1。在国内消费市场恢复、出行市场需求激增的背景之下，酒店业也迎来复苏，但竞争加剧十分明显。
　　解决措施：两家酒店将努力提升“君逸”品牌效应，提高宾客服务质量；加强线上营销，坚定线下目标，全力开拓新客户，激活休眠客户，深挖高端会议团队市场；加大酒店外包场地招商招租的力度。
　　城市综合体投资开发——
　　2024年仍是房地产销售的筑底之年，预计全年商品房销售额在2023年的基础上下降约5%左右。湖南省的房地产行业在 2024年将继续面临挑战，但也有机会通过稳固根基重新获得发展动能。
　　解决措施：2024年，城市综合体投资开发板块将坚持“稳中求进、以进促稳”的工作总基调，广润公司根据项目特点，科学制定营销方案，扎实做好广润福园住宅尾盘去化和车位营销工作；广荣地产及时关注市场动态和客户需求变化，拓宽客户渠道，增强服务意识，加大回款力度；浏阳河公司将有针对性地调整营销思路，持续发力江西客户的拓客力度，同时积极对接浏阳招商中心、淮川街道办事处等单位，尽全力做好商铺、写字楼招商工作。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。　　（二）经营模式　　公司各主营业务板块均为自主经营。　　（三）主营业务情况说明及行业地位　　报告期内，公司拥有绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源。长沙国道绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，承担着长沙主城区联系、辐射全省、全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着极其重要的作用。　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源。长沙国道绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，承担着长沙主城区联系、辐射全省、全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着极其重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产积极拓展相关业务。
　　公司创立“君逸”酒店品牌开展投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处长沙市内核心地段，经过多年努力形成了较为成熟的管理模式和体系，培育了一大批客户消费群体。2023年新设立湖南君逸财富大酒店有限公司，做大“君逸”系酒店品牌，推动公司酒店板块稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产、商业地产开发等领域，是公司经营收入来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广润地产、广荣地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑等项目。目前运营的项目有湖南投资大厦、浏阳财富新城、广荣福第，正在开发建设的项目有广润福园，拟动工建设的项目有广麓和府。
　　（四）行业发展情况
　　由于国家的经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，公司主营业务涉及的行业依然机遇和挑战同在。2023年上半年，公司整体经营效益同比有所增长。高速公路建设运营行业随着国家经济恢复，车流增长，但运营压力较大。酒店行业受旅游市场复苏影响，客房出租率同比增长明显，但随着消费回归理性，市场竞争依旧激烈。房地产行业和资产租赁市场去化压力仍然巨大。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　2023年上半年，公司高速公路建设运营板块因车流量增长，收入、利润同比均有增长。绕南高速通过开展“保安全、保畅通、保服务，大排查、大整治、大提升”专项行动，推动路容路貌全面提质，管养水平不断提升。
　　公司资产管理和物业服务板块收入同比有所下降，但来势较好。湖南投资大厦客户优质，有多家世界500强企业、省级企业总部入驻。江岸景苑自持物业出租率稳定在88%以上。广泽上苑、广润福园、广荣福第、浏阳财富新城等项目物业管理，客户满意度较高。
　　公司酒店投资经营板块收入增长明显。君逸山水、君逸康年两家酒店上半年平均客房出租率约为70%，高于长沙市四星级酒店平均客房出租率。
　　公司城市综合体投资开发板块收入主要取决于项目销售情况。广润福园住宅去化率达到95.56%。浏阳财富新城大户型和公寓型住宅去化率分别为98%和58%。广荣福第住宅去化率为54.62%。

　　二、核心竞争力分析
　　近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。公司自2006年以来连续17年盈利，资产优质，经营状况良好。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.宏观经济环境
　　2023年上半年，国家经济持续恢复、总体回升向好。随着扩大内需各项政策措施落地生效，内需潜力持续释放，尤其是消费对经济增长的拉动作用明显增强。当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足、企业经营困难以及重点领域风险多、外部环境复杂严峻。
　　解决措施：认真贯彻落实国家、省市政府的决策部署，坚持稳中求进工作总基调，在聚焦主责主业的同时，主动服务和融入新发展格局，保持公司与市场的紧密联系，确保公司稳定可持续发展。
　　2.行业风险
　　高速公路建设运营——
　　2023年上半年，绕南高速车流量和通行费收入持续保持增长态势。由于长沙城区的扩张发展，连接绕南高速交通路网的日趋完善，呈现出明显的早晚高峰“潮汐流量”特征。同时，2023年1月1日零点开始，货车通行费减10%优惠政策停止执行，这些利好推动了绕南高速上半年收费增长。但也有利空因素，一是4月份长潭西高速新开通大王山收费站，分流了部分车辆；二是下半年黑石铺大桥维修加固更换吊杆和“三保三大”专项行动的持续推进，相关施工易造成主线拥堵缓行，将分流部分区间、贯穿车辆，这可能对通行费收入带来影响。
　　解决措施：一是积极服务国内大循环，优化通行环境，提升道路精细化管理水平；二是加强收费形势研判，精准宣传、科学引流；三是紧盯行业管理关键指标，提质服务能力与水平；四是持续做好管辖路段车辆保通保畅工作。
　　资产管理和物业服务——
　　2023年上半年，湖南投资大厦部分入驻企业经营仍面临不确定性，承租能力相对较弱，核心商圈偏高的租金也容易导致客户外流。根据长沙市楼宇经济促进会监测数据显示，今年上半年，长沙市内五区商务楼宇累计新增供应13.34万㎡，楼宇间竞争加剧，写字楼招租依旧承压；同时，客户对物业服务的要求和期待越来越高，物业从业人员不断面临新挑战。
　　解决措施：一是拓宽招商渠道，加强信息收集与资源对接，提高承租率；二是发挥核心竞争力优势，提升精细化管理水平，提升物业租赁服务口碑和形象，维系良好客户和业主关系；三是加强培训，提升物业从业人员素质水平。
　　酒店投资经营——
　　根据国内旅游抽样调查统计结果，2023年上半年，国内旅游总人次23.84亿，同比增长63.9%。但从2023年6月开始，市场恢复理性消费，酒店行业间竞争激烈。
　　解决措施：一是全力以赴稳经营，实现精准营销；二是加强管理，管控运营成本。
　　城市综合体投资开发——
　　2023年上半年，长沙房地产政策持续维稳，政策放松有限，以增房票、降购房成本、推进“放管服”等为主。长沙市五区新建商品住宅批准上市面积295.7万平方米，同比下降约34.5%；销售面积356.2万平方米，较去年同期升高约6.0%，市场需求低温回暖；上半年新建商品住宅市场以消耗存量为主，存量及去化周期均较2022年年底下滑，截至6月底，市五区新建商品住宅存量降至578.6万平方米，出清周期9.8个月，除岳麓区和雨花区外，其余3区出清周期整体高于全市平均水平，去库存压力较大。
　　解决措施：一是稳步推进已建项目的尾盘去化工作，确保资金及时回笼；二是加强对房地产行业政策研究，及时调整经营策略。

　　四、主营业务分析
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2023年1-6月，公司实现营业收入21,341.64万元，同比增长40.15%；营业总成本16,248.50万元，同比增长21.04%；税金及附加666.98万元，同比增长33.99%；利润总额5,196.85万元，同比增长170.28%；归属于上市公司股东的净利润3,687.71万元，同比增长207.62%；每股收益0.0739元，同比增长207.92%；加权平均净资产收益率1.96%，同比增加1.31个百分点。
　　1.本期营业收入增长的主要原因系：宏观环境向好、交通出行及旅游需求恢复；
　　2.本期营业总成本增长的主要原因系：本期相比上年同期增加广荣福第项目成本结转；
　　3.本期税金及附加增长的主要原因系：本期相比上年同期增加广荣福第项目土地增值税；
　　4.本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、每股收益和加权平均净资产收益率增长的主要原因系：收入增加，利润相应增长。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　（一）高速公路建设运营行业　　2022年，受宏观环境等因素影响，全国高速公路车流量时有波动。3-5月，全国高速公路客车流量同比增速分别为-36%、-49%、-39%，货车流量同比增速分别为-11%、-11%、-8%。6-8月，全国高速公路车流量同比增速分别为-10%、11%、14%。从公司管辖路段车流量来看，每月也有变化。　　同时，公司严格落实了《湖南省高速公路联网收费中心关于印发<湖南省国际标准集装箱运输车辆高速公路差异化收费操作细则（试行）>的通知》《湖南省高速公路联网收费中心关于印发做好阶段性减免全国收费公路货车通行费工作方案的通知》等文件要求，前述政... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）高速公路建设运营行业
　　2022年，受宏观环境等因素影响，全国高速公路车流量时有波动。3-5月，全国高速公路客车流量同比增速分别为-36%、-49%、-39%，货车流量同比增速分别为-11%、-11%、-8%。6-8月，全国高速公路车流量同比增速分别为-10%、11%、14%。从公司管辖路段车流量来看，每月也有变化。
　　同时，公司严格落实了《湖南省高速公路联网收费中心关于印发<湖南省国际标准集装箱运输车辆高速公路差异化收费操作细则（试行）>的通知》《湖南省高速公路联网收费中心关于印发做好阶段性减免全国收费公路货车通行费工作方案的通知》等文件要求，前述政策对公司当期通行费收入有一定影响。
　　（二）资产管理和物业服务行业
　　据戴德梁行数据显示，2022年，长沙甲级写字楼市场总存量256.5万平方米，市场共录得约7.0万平方米的净吸纳量、同比减少66.4%。租金方面，为维持现有租户和吸引新租户入驻，业主纷纷在租金或租赁条件上做出让步。截至四季度末，长沙甲级写字楼市场平均租金同比下降4.6%，至每月每平方米 83.8元。公司旗下湖南投资大厦、江岸景苑商铺的自持物业有租户退租或减少租赁面积，招商压力增大。
　　（三）酒店投资经营行业
　　湖南省旅游饭店协会发布的《湖南省酒店经营数据统计分析报告（2022年度）》显示，2022年全省酒店平均总营收较2021年下降约13%，恢复到2019年的70%左右。其中，四星级酒店平均总营收同比下降14.20%，平均客房出租率同比下降2.85%，平均房价下降14元。
　　2022年，携程数据显示，国内酒店行业在用户侧呈现两个新变化，即预订周期大幅缩短（行程完全确认后再预订），本地预订增速快速提升（抵达目的地后再预订）。用户出游距离和天数也大幅缩短，以中秋节和国庆节为例，国内游客平均出游半径分别是 117.4公里和118.7公里，同比下降5%和16%。从君逸康年大酒店客户情况来看，跨省客户减少，整体客流量下降；君逸山水大酒店重视线上客户的同时，也将省内地州市作为重点进行拓客。
　　（四）城市综合体投资开发行业
　　2022年，房地产市场政策积极信号频释、金融支持举措不断，主要集中在保交楼等方面。为促进房地产市场健康平稳发展，长沙也出台了升额度、松限购和人才补贴等利好政策。但市场需求的恢复还依赖经济的支持，政策效力释放也需要时间。
　　从数据来看，2022年市五区新建商品住宅批准上市面积917.8万平方米，同比下降约33.1%；销售面积660.3万平方米，同比下降约45.7%，居2016年至今最低位；住宅出清周期呈显著上升趋势，并于12月达到14.9个月的高位，去化压力增大。公司在售项目不同程序受到市场影响，销售压力大。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙市绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区南北纵横的交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着极其重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立了“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店和君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段，经过多年深耕，形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有湖南投资大厦、浏阳财富新城，正在开发建设的有广荣福第、广润福园，拟动工建设的有广麓和府等。
　　（四）公司的竞争优势与劣势
　　公司所辖绕南高速是国高网的一部分，作为贯通河东与河西的主要通道、进出长沙城区的重要交通枢纽，自通车以来就承担了长沙市交通分流的功能。随着城市的不断扩张，尤其是河西大王山片区的加速发展，绕南高速区域交通分流的作用也越来越明显。随着路段车流量逐渐接近饱和，高峰期车辆通行效率需进一步提升。
　　公司旗下物业公司紧紧依托内部资源拓展业务的同时，需择机拓展外部项目。君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好的品牌效应，需快速适应市场新变化，不断提高服务质量。产品的交付力可以助推公司品牌影响力和综合竞争力提升，公司旗下房地产公司需全力确保项目开发建设的产品按期交付。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　1.高速公路建设运营：
　　紧盯收费管理关键指标提高管理效能，通过大数据稽核、精准营销引流、严打逃费堵漏、严控支出降本、提质改造扩容、积极主动维权等举措努力增收，开展劳动竞赛提升服务能力和水平，确保了高速公路收费局面的稳定。
　　2.资产管理和物业服务：
　　湖南投资大厦获评省五星级物业管理项目，2022年新签约租赁面积 3045㎡，自持物业出租率稳定在 85%。江岸景苑自持商铺与重点客户完成续租，出租率稳定在 83%。浏阳财富新城小区物业费收取率 98%。广欣发展取得物业诚信等级一级资质，获评省优秀物业企业，配合广泽上苑、广润福园做好物业服务工作。君逸物业配合广荣福第做好交房工作。3.酒店投资经营：
　　君逸康年大酒店抓住消费黄金期，实现7月份连续5天客房入住率100%，当月客房平均入住率达到75%，并成功出租空置物业 818平方米。君逸山水大酒店完成智能化升级改造，于5月8日盛装开业，7、8月份客房平均入住率达到76%，获携程年度“最佳人气酒店”。
　　4.城市综合体投资开发：
　　浏阳财富新城2、4、5、6号栋住宅累计去化率97.8%，交房率89.2%，入住率64.7%；1号栋住宅年内销售110套、交房92户。广润福园项目工程建设稳步推进，住宅全年开盘7次，推出房源1072套，去化率73%，与开福区实验教育集团签订配套小学冠名协议，为销售创造良好条件。广荣福第项目顺利完成竣工验收备案，做好交房工作。广麓和府项目取得建设用地规划许可证，方案优化等工作有序推进。
　　（六）行业发展状况
　　2022年，因宏观经济环境等诸多因素影响，公司高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营等板块营业收入出现不同程度地下降，但对比所在行业的平均下降比例，公司有关板块收入下降幅度均在合理区间内，有的甚至低于行业平均值，风险可控、经营有序。而城市综合体投资开发板块收入同比增加16.36%，因浏阳财富新城和广荣福第确认收入，这也表明公司开发的产品在市场中具有一定的竞争优势。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，主业盈利能力稳定，运营质量良好，融资能力强劲。通过深化治理、规范运作，形成了科学有效的职责分工和制衡机制，法人治理结构健全，内部管理不断优化，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。公司自2006年以来连续17年盈利，经营状况良好，资产干净优质。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2022年1-12月，公司实现营业收入41,539.78万元，同比下降3.10% ；营业总成本35,820.39万元，同比下降2.23%；税金及附加1,282.41万元，同比增长23.04%；利润总额 5,519.90万元，同比下降 29.77%；归属于上市公司所有者的净利润 3,496.01万元，同比下降32.62%；每股收益0.07元，同比下降30%；加权平均净资产收益率1.89%，同比下降0.97%。
　　（1）本期营业收入下降的主要原因系：受宏观环境及需求萎缩影响，本期酒店及高速公路通行费收入下降；
　　（2）本期营业总成本下降的主要原因系：收入下降，营业成本同比下降；
　　（3）本期税金及附加上升的主要原因系：房地产项目按收入比例确认当期土地增值税；
　　（4）本期利润总额、归属于上市公司所有者净利润、每股收益、加权平均净资产收益率下降的主要原因系：受宏观环境及需求萎缩影响，酒店利润下降明显。

　　五、公司未来发展的展望
　　1.行业格局和趋势
　　（1）高速公路建设运营
　　收费公路业绩增长的主要驱动因素来自车流量的增长，其中客车流量的增长驱动来自车辆保有量及出行频次，货车流量的增长驱动来自社会物流总额及单车装载率。《中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年末，全国民用汽车保有量31903万辆（包括三轮汽车和低速货车719万辆），比上年末增加1752万辆。
　　2023年春节假期，公众出行热度高涨，全省高速公路日均流量自然数为37362辆/日、同比增长27.08%，其中G0401长沙绕城高速日均流量自然数37382辆/日、同比增长13.99%。
　　（2）资产管理和物业服务
　　2023年年初至今，长沙甲级写字楼暂无新项目计划入市，市场将继续消化现有存量。且随着经济复苏，更多实体行业的发展信心有望得到修复。经过短期的调整，市场活力有望逐步回归，整体空置率有望下行。长期来看，随着长沙“招商新政十二条”的推行以及产业发展带来的集聚效应，也将为长沙甲级写字楼带来更多租赁需求，为市场存量去化助力。
　　（3）酒店投资经营
　　2023年以来，随着文旅市场复苏势头强劲，湖南旅游饭店、民宿业也随之重焕活力，且良好势头持续期明显拉长。携程数据显示，2023年1-2月，湖南省酒店订单量同比2022年同期增长93%，环比2022年11-12月增长152%；长沙酒店平均客房出租率达55%，出租率、营业额均反超2019年同期。
　　（4）城市综合体投资开发
　　中央层面多次强调房地产是国民经济的支柱产业，为促进房地产市场持续健康发展，已出台了一系列政策，后续也将继续出台政策化解行业风险和促进需求，引导市场预期和信心回暖。且随着经济逐步复苏，将对整体市场信心恢复形成利好，市场需求有可能在2023年得到一定释放。
　　2、公司发展战略
　　2023年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年、实施“十四五”规划的关键之年。公司工作的总体思路是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神、中央和省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，主动服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展，统筹发展和安全，保持定力、坚定信心，突出做好稳增长、稳项目、稳经营工作，实现质的有效提升和量的合理增长，为建设社会主义现代化新长沙贡献国有上市公司力量。
　　3、2023年年度经营计划
　　（1）坚持发展第一要务，夯实高质量发展基石。坚决把党的二十大作出的战略部署作为根本遵循，牢牢把握高质量发展这个首要任务，全力以赴稳增长，突出抓好绕南高速通行费征收、房地产项目建设和销售、自持物业租赁和管理、酒店营销和服务等工作。
　　（2）坚持推进产业提质，拓展高质量发展空间。围绕全面落实“三高四新”战略定位和使命任务、奋力实施强省会战略，聚焦主责主业，发挥上市公司融资优势，抢抓机遇、转
　　型升级。积极服务国内大循环，优化高速公路通行环境，提升精细化管理水平。推进重点项目的开发、建设和运营，加强全面营销、精细服务、精准招商，不断提质主营业务板块发展。
　　（3）坚持深化改革创新，激发高质量发展活力。坚持党对经济工作的领导，忠诚拥护“两个确立”，坚决做到“两个维护”。持续完善公司制度体系，不断提高管理效能。发扬斗争精神、涵养斗争本领，努力建设高素质管理队伍。压实安全生产工作责任，筑牢安全生产防线，切实为企业发展保驾护航。
　　4、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
　　（1）宏观经济环境
　　2022年12月15日召开的中央经济工作会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深。2023年，企业发展仍面临多重考验。
　　解决措施：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神和中央、省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，主动服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展，保持定力、坚定信心，突出做好稳增长、稳项目、稳经营工作，更好统筹发展和安全，实现质的有效提升和量的合理增长，确保各项目标任务全面完成。
　　（2）行业风险
　　高速公路建设运营——
　　2023年以来，高速公路车流量明显回升，特别是春节假期后返程车流集中，绕南高速运营压力大。公司需继续落实《湖南省高速公路联网收费中心关于印发<湖南省国际标准集装箱运输车辆高速公路差异化收费操作细则（试行）>的通知》等文件要求。
　　解决措施：一是加强收费形势研判，精准宣传、科学引流；二是积极服务国内大循环，优化通行环境，提升道路精细化管理水平；三是紧盯收费管理关键指标，提质服务能力与水平；四是持续做好管辖路段车辆保通保畅工作。
　　资产管理和物业服务——
　　《民法典》和《湖南省物业服务收费管理办法》《湖南省安全生产条例》等相继出台，对物业服务合同、物业收费管理、安全生产责任等各方面都提出了更高的要求。同时，物业行业的服务价值在不断被刷新和重塑，服务边界也从住宅不断延伸到商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务领域。
　　解决措施：一是提升现代化服务能力水平，持续擦亮湖南投资大厦特色楼宇靓丽名片；二是全面营销、精细服务、精准招商，稳定自持物业出租率；三是优质开展浏阳财富新城、广泽上苑、广荣福第等物业服务，配合推进广润福园交房工作。
　　酒店投资经营——
　　在国家大力推进扩大内需战略的背景下，酒店从业者要深入研究新时期消费者的需求变化，特别是近年来城市周边游市场初具规模，需及时调整市场拓展方向和营销策略。对比国内外知名酒店集团，湖南本土酒店更加需要在品牌建设、管理能力提升等方面不断加强，才能更具市场竞争力。
　　解决措施：一是夯实发展基础，提升软硬件质量，既要加强硬件设施的改造和维护，又要加强员工队伍建设；二是通过品牌塑造、新技术运用和管理能力提升核心竞争力；三是充分借力长沙打造网红经济、夜间经济形成的独特魅力和发展活力，深挖本土市场和城市周边游市场。
　　城市综合体投资开发——
　　2023年，行业调控力度有望继续加大，但市场需求的恢复依赖于经济的支持，政策效力释放也需要时间。商品住宅库存压力较大，去化流速放缓，出清周期拉长。如何加快去化，仍然是开发商必须面对的问题。
　　解决措施：一是加强对行业动态、发展趋势及政策走向的前瞻性研究，积极应对政策调整和市场变化；二是稳步推进在建项目的工程建设，确保如期交房；三是稳步推进项目的销售和交房工作，确保及时回笼资金。 收起▲