一、业务概要
　　（一）商业模式
　　2026年上半年，在养老行业提质转型、行业盈利承压的大环境下，公司养老项目经营业绩亮眼，入住率86.90%远高于区域均值，高端护理客群拉高客单价，养老业务总收入2,106.97万元，3月成功获评三星养老机构资质。养老项目以LS-PDCA体系筑牢全域安全生产防线，上半年无重大安全事故；依托分级精细化照护严控护理风险，护理团队全员持证上岗，医养融合业务营收、诊疗量大幅增长，联动三甲医院打通专家诊疗资源；餐饮端落地透明厨房、节气养生餐、特殊膳食定制等升级举措，照护、医疗、餐饮全链条精细化运营助力实现高质量、稳健运营；同时通过新媒体运营、特色文娱活动打造品牌口... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　2026年上半年，在养老行业提质转型、行业盈利承压的大环境下，公司养老项目经营业绩亮眼，入住率86.90%远高于区域均值，高端护理客群拉高客单价，养老业务总收入2,106.97万元，3月成功获评三星养老机构资质。养老项目以LS-PDCA体系筑牢全域安全生产防线，上半年无重大安全事故；依托分级精细化照护严控护理风险，护理团队全员持证上岗，医养融合业务营收、诊疗量大幅增长，联动三甲医院打通专家诊疗资源；餐饮端落地透明厨房、节气养生餐、特殊膳食定制等升级举措，照护、医疗、餐饮全链条精细化运营助力实现高质量、稳健运营；同时通过新媒体运营、特色文娱活动打造品牌口碑，活动场次同比增长50%，长者满意度超95%。
　　同时，公司坚持“存量提质、增量布局”双轮驱动，在筑牢资产安全底线的基础上，有序推进存量资产变现与增量项目储备，为解决历史问题、重塑主业方向提供有力支撑。存量资产方面，公司以精细化管理与动态风险监控为抓手，切实强化对底层资产的知情权和监督权，资产运营质效稳步提升：铁狮门一期底层资产出租率达98.3%，持续实现净现金流分配；铁狮门三期底层大楼于2026年5月实现100%满租，助力项目价值提升，为底层贷款重组提供关键支撑。
　　此外，公司保持与深圳倍特力、智度德普等参股投资项目的密切沟通与价值跟踪，积极寻找退出时机与变现路径，持续推动存量资产优化。增量业务方面，公司聚焦海南自由贸易港及国家战略性新兴产业方向，围绕跨境医疗、药械流通、生物医学新技术、人工智能算力等前沿科技领域开展行业研究与资源对接，稳步推进项目储备。
　　报告期内公司主要业务经营情况
　　报告期内，公司主营业务以养老业务、基金及股权投资为主，房地产业务已基本去存化。
　　1.养老业务
　　（1）市场概况
　　截至2025年底，全国共有养老机构4.17万家，从业人员72.2万人，养老服务床位768万张。行业正从“增量”转向“提质”，虽然规模庞大，但普遍面临入住率偏低和盈利难挑战。总量“退烧”，质量“升级”，机构数和床位数在2022-2023年达峰后连续缩减，资源正从追求数量向提升专业护理能力转型。市场研究预计，2025-2032年中国养老机构市场年复合增长率约13.0%，但大量机构仍挣扎在盈亏平衡线。同时随着重大安全事故的出现，养老机构安全管理更为严格，监管单位对建筑防火、设施配备提出极高要求，通过一系列压实环境、夯实基础，有利于行业长远发展。
　　（2）2026年上半年运营概况
　　截至2026年6月30日，项目在住长辈285人，占用房间252间，入住率86.90%，远超北京养老院48%的平均入住率，同时通过护理结构调整，院内以高等级护理型老人为主，占比56.84%，老人人均月收费达1.20万元，远超石景山区老人平均月费6,500元及全北京市人均月费6,610元。2026年1-6月完成养老服务等收入合计2,106.97万元。2025年公司养老项目启动三星评定工作，2026年3月正式取得养老院三星资质，为养老项目星级品牌打造、服务品质提升奠定了坚实的基础。
　　养正投资、嘉盛养老2023年与邸盛方就副楼签署房屋租赁合同，前五年租金为480万元/年，后因对方拖欠租金，我方依法解除租赁合同并提起诉讼，一审判决确认合同解除，且对方应向我方支付欠缴的租金326.14万元、逾期付款利息以及违约金40万元。目前对方已提起上诉，二审尚未正式立案。我方将持续跟进二审最新进展，梳理对方财产线索，做好应诉准备及执行准备。与邸盛方解除租赁合同后，2025年9月我方与新承租方签署新的租赁合同，前五年租金为570万元/年，五年之后租金每五年按照5%递增。
　　①安全建设
　　上半年整体安全形势平稳，未发生重大安全事故。公司严格依照《安全生产法》及上级单位、属地民政消防等监管要求，依托LS-PDCA安全管理模式搭建风险管控、隐患治理、应急处置三道防线，构建覆盖消防、食品、医疗护理、设备、应急五大安全管理体系；重新梳理搭建一体化安全管理架构，明确各部门安全职责，覆盖全业务安全管控；对照新型安全管理标准梳理，锁定12项核心风险并配套管控措施。
　　②医护餐精细化持续提升
　　精细照护筑牢安全底线：落实24小时分级照护，上半年照料10.7万人次，护理人员全部持证上岗，风险管控到位，实现安全零事故；迭代护理规范、强化家属沟通，有效降低退住风险。
　　医养融合扩容提质增收：深化医养合作，上半年诊疗量同比增长19.35%、医疗营收同比增长32.2%；新增中医理疗、医学检验，落实专家定期查房，完善院内诊疗能力。
　　精细餐饮优化就餐体验：推出节气养生餐、吞咽障碍专项餐，适配多元用餐需求；打造透明标准化厨房，后厨全程公示，严守饮食安全底线，全面提升长者就餐满意度。
　　③不断完善市场营销和品牌
　　搭建线上营销体系，夯实品牌客源基础：布局多平台新媒体矩阵打造养老品牌IP，常态化开展宣传推广。2026上半年各平台积累粉丝4,200余人，发布素材43条，总浏览量达2.4万人次，品牌曝光与客源储备有效提升。
　　丰富线下特色活动，深化品牌服务口碑：开设九大品类老年大学课程；上半年举办特色活动31场、志愿活动5场，活动场次同比提升50%，新增非遗手工、美食品鉴等项目，活动满意度95%以上，形成服务、口碑双向提升的良好闭环。
　　2.基金及股权投资业务
　　⑴曼哈顿34街REITs项目（铁狮门一期，以下简称“项目”）
　　截至本报告披露日，公司直接及间接持有曼哈顿34街REITs项目境内投资主体恒兴聚源合计82.11%的合伙份额。其中，全资子公司亿城投资基金作为普通合伙人持有0.07%，公司作为有限合伙人直接持有82.04%；关联方海投控股持有剩余17.89%的有限合伙份额。根据曼哈顿34街REITs项目运营报告、区域市场报告等，项目相关情况如下：
　　①项目运营情况
　　项目底层资产位于纽约曼哈顿中城哈德逊商圈核心位置，为66层A级写字楼，可租赁面积约283万平方英尺。项目于2018年启动建设，2022年7月实现主体结构实质性完工，同年12月正式向客户开放。此后项目租赁稳步提升，持续向全面运营的成熟资产过渡。
　　截至2026年第二季度，项目保持了稳定的运营和租赁势头，出租率维持在98.3%，剩余少量精装办公空间正在积极招租中。四大核心租户包括辉瑞公司、德普律所、汇丰银行、TPG，合计租用超66%的可租赁面积，并签订了15至20年的长期租约，为项目持续稳定运营奠定了坚实基础。当前，项目工作重心聚焦于优化物业运营、推进剩余空置空间租赁，以及为投资者创造最大化现金流回报。
　　分配方面，2026年1-6月项目向恒兴聚源分配资金共计6,494,477.17美元，含BCP税收抵免奖励资金5,329,691美元、运营净现金流986,921美元、以及释放前期因关联方诉讼被扣留的2025年一季度部分运营分配资金及利息177,865.17美元。
　　报告期后，项目于2026年7月向恒兴聚源分配2笔净现金流，合计1,038,320美元。其中，994,051美元涉及潜在超额分配，铁狮门方就此出具了专项说明，并依据合伙协议保留后续认定后追回该笔款项（含上述金额）的权利。因此，该笔994,051美元分配款需待合伙企业509W34HNAL.P完成2026年度审计后，方可确认是否须返还至合伙企业509W34HNAL.P。
　　自2025年初收到项目再融资分配资金85,345,670美元以来，恒兴聚源持续按时收到项目季度运营分配资金及年度BCP税收抵免奖励金。截至2026年7月，累计已收到项目相关分配资金共计10,816,954.17美元，充分印证了项目底层资产的稳健运营能力及持续的现金回流能力，项目正有序步入投资回收期。
　　此外，海投控股作为关联方间接持有铁狮门一期项目权益，目前正与铁狮门就三期项目开展诉讼。鉴于该诉讼尚在进行中，其对铁狮门一期项目现金回流（含运营分配、BCP税收抵免奖励资金分配等）的后续持续性影响暂无法评估。公司将持续关注铁狮门三期诉讼对铁狮门一期项目分配的影响，积极通过法律及商业途径维护公司及全体股东的合法权益，敬请广大投资者注意相关风险。
　　②区域市场情况
　　根据CBRE发布的2026年第二季度市场报告，曼哈顿中城（MidtownManhattan）写字楼租赁活动保持强劲势头，当季新增租赁面积约455万平方英尺，较前五年季度均值高出12%。2026年上半年累计新增租赁面积约875万平方英尺，同期累计续租面积约436万平方英尺。租金层面，二季度区域平均租金要价环比上涨2%至86.18美元/平方英尺/年，同比上涨5%；核心区内优质写字楼平均租金要价达123.92美元/平方英尺/年，较2021年第四季度低点上涨19%，高端资产定价能力依然强劲，而中低端物业持续面临竞争压力，市场分化明显。需求层面，律师事务所取代金融服务业成为当季最活跃的租户行业，占租赁活动总量的40%。
　　③诉讼进展
　　⑵梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期，以下简称“项目”）
　　截至本报告披露日，公司持有梅西百货改造REITs项目境内投资主体海投一号87.60%合伙份额。根据梅西百货改造REITs项目运营报告、区域市场报告等，项目相关情况如下：
　　①项目运营情况
　　项目底层资产位于纽约布鲁克林区域，为在原梅西百货大楼的基础上进行再开发（含拆除及装修改造部分大楼原有面积，以及在大楼上层空间加建）。项目可租赁面积主要位于大楼5至14层，约62万平方英尺。项目于2017年开工建设，2021年1月基本竣工，此前已引入St.FrancisCollege（简称SFC学校）和BrooklynProspectCharterSchool（简称BPCS学校）两家租户，合计租赁面积占比约66%，其中SFC学校已于2022年9月投入运营，BPCS学校预计2026年秋季投入运营。
　　2026年5月，项目新增与BrooklynDefenderServices（简称BDS，为布鲁克林辩护人服务机构）签署约21.2万平方英尺租赁协议，累计已租赁面积提升至100%，实现满租。目前，项目底层贷款双方正依据最新租赁进展，积极推进贷款的再次重组及协议修订工作。公司将持续关注上述贷款的后续进展及相关风险。
　　②区域市场情况
　　根据Colliers发布的2026年第二季度市场报告，布鲁克林区域写字楼市场租赁活动显著升温，当季新增租赁面积约38万平方英尺，环比增长三分之二，较前五年季度均值高出25%；其中布鲁克林辩护人服务机构（BrooklynDefenderServices）约21.2万平方英尺的新租约贡献突出，为当季区域最大交易。2026年上半年，区域累计新增租赁面积约60万平方英尺。租金方面，该区域平均租金要价环比下降1.4%至43.86美元/平方英尺/年，同比下跌11.2%，连续第六个季度走低，主要受高价空间去化后供给结构变化及工业城园区低价空间集中入市等因素影响。分等级来看，A级写字楼平均租金要价约55.83美元/平方英尺/年，B级约32.93美元/平方英尺/年。
　　③诉讼进展
　　⑶亚运村项目七号地块
　　2024年5月公司就亚运村项目案件向海南省一中院提交立案材料，公司在该院长期未出具不予立案通知材料的情况下，为维护合法权益，于2025年6月就亚运村项目案件要求代理律师事务所向天津三中院提起诉讼，在此过程中有被告提出管辖权异议，天津三中院裁定异议成立并移送北京三中院；原告大连飞越不服提起上诉，天津市高级人民法院作出（2025）津民辖终29号民事裁定书，维持原移送裁定，案卷通过法院内部程序移送至北京三中院并正式立案，案号为（2025）京03民初2231号。
　　2025年11月、12月公司与代理律师多次会商确定变更本案诉讼请求，主要增加由被告向相关主体返还10亿元及利息的诉请，并提交变更后诉状及证据完成送达。
　　截至本报告披露日，该诉讼案件已于2026年4月2日完成一审开庭工作，现阶段案件未作出一审判决。后续公司将密切关注审理动态，在收到一审判决结果后第一时间予以公告。
　　3.业务拓展
　　2026年上半年，公司以“审慎调研、严格风控”为原则，聚焦海南自由贸易港重点扶持方向及国家战略性新兴产业，稳步推进增量项目储备与业务布局。
　　报告期内，基于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区作为全国唯一的医疗特区、尖端医学研发与转化开放前沿，在特许医疗、特许研究、特许经营、特许国际交流、真实世界研究等方面拥有独特的政策优势，叠加进口药械零关税、临床急需进口医疗器械快速审批及干细胞等生物医学新技术的先行先试政策红利，以及《生物医学新技术临床研究和临床转化应用管理条例》（国务院令第818号）的正式施行，公司密切跟踪海南自贸港跨境医疗、药械流通、生物医学新技术、人工智能算力等前沿科技领域的政策动向与市场机遇，积极开展行业研究与资源对接，探索业务切入点；同时，持续关注前沿科技领域的潜在投资机会，保持对新兴产业趋势的跟踪与研判。此外，公司持续梳理历史投资项目，逐项评估资产质量与退出条件，为资源聚焦和主业转型夯实基础。
　　后续，公司将围绕战略定位深化团队专业能力建设，以存量优化与增量研判为实战载体，在项目筛选、尽职调查、交易结构设计等环节持续锤炼专业能力，打造熟悉资本市场、具备产业洞察力的投资团队。增量投资方面，公司将通过审慎的市场调研与风险评估筛选优质标的，做好可行性论证与项目储备，为后续投资落地创造条件，强化主营业务竞争力，致力于为股东创造长期、稳定的投资回报。
　　4.未来展望
　　公司股票收盘价长期低于最近一个会计年度经审计的每股净资产，为促进公司投资价值合理反映内在质量，公司计划围绕公司生产经营、历史风险化解、重塑主业、现金分红、规范公司治理以及优化投资者关系管理、信息披露等方面，提升公司投资价值和股东回报能力，增强投资者信心、维护全体股东利益，促进公司高质量发展。具体如下：
　　⑴继续夯实养老项目安全生产运营，深化精细化管理，提升医护餐服务和品牌影响力，切实提高生产经营效益；
　　⑵通过司法诉讼方式，依法合规加快公司亚运村、资金占用等历史风险化解，消除审计保留意见，为下一步公司发展转型创造良好环境；
　　⑶公司将聚焦海南自由贸易港、国家战略性新兴产业方向，围绕跨境医疗、药械流通、生物医学新技术、人工智能算力等前沿科技领域开展行业研究与资源对接，通过审慎的市场调研与风险评估筛选优质标的，做好可行性论证与项目储备，为后续投资落地创造条件，明确公司未来发展转型和主业聚焦方向；
　　⑷强化股东回报机制，加快完成2025年度权益分派工作。同时充分运用管理层和员工持股、创新业务跟投等长效激励约束等机制，强化公司与管理层、员工长期利益的一致性，激发管理层、员工提升公司价值的主动性和积极性；
　　⑸优化资本结构与股东生态，适时引入长期战略投资者，优化治理架构，适时开展并购重组，促进公司长期稳健发展；
　　⑹做好投资者关系管理，畅通双向沟通渠道，增强信息披露质量和透明度，提升信息披露质量，必要时主动披露、积极回应市场关切，提振投资者信心，推动公司投资价值合理反映公司质量。以上内容基于公司当前经营状况、行业环境及监管政策制定的行动纲领，旨在计划提升公司投资价值和股东回报能力，推动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资者信心、维护全体股东利益，促进公司高质量发展。但不代表公司对业绩、股价或重大事件的任何预测或承诺，相关举措的实施进度
　　及效果存在不确定性，敬请投资者理性投资，注意风险。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　曼哈顿34街REITs项目（铁狮门一期）关联方诉讼影响回款风险
　　铁狮门一期项目为公司及关联方共同投资的项目。截至本报告披露日，公司直接及间接持有曼哈顿34街REITs项目境内投资主体恒兴聚源合计82.11%的合伙份额。其中，全资子公司亿城投资基金作为普通合伙人持有0.07%，公司作为有限合伙人直接持有82.04%；关联方海投控股持有剩余17.89%的有限合伙份额。北京时间2025年3月12日，恒兴聚源收到铁狮门一期再融资分配资金85,345,670美元。此外，铁狮门方以海投控股间接持有铁狮门一期项目权益，及海投控股在铁狮门三期项目中涉诉为由，依据其单方认定的28.72%份额比例，将对应部分的再融资分配资金34,387,312美元扣留于合伙企业，未向恒兴聚源释放。经多次沟通，铁狮门方仍未予释放。为此，恒兴聚源向纽约州最高法院起诉铁狮门相关方。美国东部时间2026年1月27日，法院听证确认该案件按照恒兴聚源关于请求法院宣告TSCE2007509W34GP,L.L.C.及509W34HNA,L.P.有义务严格遵守合伙协议向恒兴聚源分配应付款项的诉请进行审理。4月20日，被告提交答辩状并提起反诉。5月13日，恒兴聚源申请即决判决，请求认定被告违约并判令支付损害赔偿及利息，同时请求驳回被告的抗辩及反诉。截至7月9日，诉讼双方已完成书面文件抗辩，待法院排期听证。此外，关于铁狮门方提出的首轮证据开示申请，双方已商定待即决判决裁决后再行启动。公司将持续跟进恒兴聚源对铁狮门相关方的诉讼进程，并密切关注铁狮门三期诉讼案件对铁狮门一期项目分配的影响，积极通过法律及商业途径维护公司及全体股东合法权益。
　　梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期）投资风险
　　1.项目投资风险
　　2026年5月底，铁狮门三期项目实现100%租赁。综合考虑美国宏观政治、经济及利率环境对商业地产市场的影响，以及项目公司当前经营存在亏损、部分现金流仍需依赖底层贷款支持等因素，项目持续经营能力存在不确定性。目前，项目底层贷款双方正依据最新租赁进展，积极推进贷款的再次重组及协议修订工作。如双方未能就贷款续展及重组事宜协商一致，项目存在底层贷款违约风险。公司已依据项目具体情况在2025年度审计报告中确认对该项目的当年投资损失，未来是否仍需进一步计提投资损失存在不确定性。公司将持续关注项目经营情况及贷款重组进展，督促项目管理方采取有效措施，切实维护公司投资权益。
　　2.项目诉讼风险
　　因铁狮门未经海航方同意违规变更项目用途，并基于其单方所做的这一“重大决定”向海航方强制召款，故海航方向纽约州最高法院提起诉讼，向铁狮门方索赔。诉讼过程中铁狮门方提起反诉，主张海航方丧失重大决策权，其变更项目用途并召款不构成违约，要求海航方返还其垫付的违约贷款及利息，并追加海航方的担保人海投控股为本案反诉被告之一。美国东部时间2025年3月31日，纽约州最高法院就该案作出决定，支持海航方关于认定铁狮门方构成违约的诉讼请求，驳回铁狮门方以违约为由针对海航方及海航方担保人所提出的反诉请求。美国东部时间2025年8月1日，铁狮门方针对案件诉讼决定提交上诉文件，经双方书面文件抗辩后，美国东部时间2025年12月4日进行法庭听证。美国东部时间2026年6月5日，上诉庭作出与初审法院相反的决定，认为海航方因出资违约已丧失对项目重大事项的决策权，因此铁狮门方无需再就重大事项征得海航方同意。上诉庭据此驳回海航方的违约索赔，并恢复铁狮门方的反诉请求，将案件发回初审法院重审。海航方于2026年6月28日向初审法院递交新的即决判决动议，申请依据合伙协议中的无追索权条款驳回铁狮门的反诉。根据法院7月9日签批的诉讼日程表，铁狮门需于8月7日前提交交叉动议，双方需于9月30日前完成书面抗辩，后续等待法院排期听证。公司将密切跟踪案件每一阶段进展，并积极采取应对措施，依法维护公司合法权益。
　　大连众城项目（暨亚运村项目七号地块）风险
　　1.诉讼风险
　　2024年5月公司就亚运村项目案件向海南省一中院提交立案材料，公司在该院长期未出具不予立案通知材料的情况下，为维护合法权益，于2025年6月就亚运村项目案件要求代理律师事务所向天津三中院提起诉讼，在此过程中被告提出管辖权异议，天津三中院裁定异议成立并移送北京三中院；原告大连飞越就该裁定提起上诉，天津市高级人民法院作出（2025）津民辖终29号民事裁定书，维持原移送裁定，案卷通过法院内部程序移送至北京三中院并正式立案，案号为（2025）京03民初2231号。2025年11月、12月公司与代理律师多次会商确定变更本案诉讼请求，主要增加由被告向相关主体返还10亿元及利息的诉请，并提交变更后诉状及证据完成送达。截至本报告披露日，该诉讼案件已于2026年4月2日完成一审开庭工作。庭审结束后，公司根据法院要求多次补充相关材料，现阶段法院尚未作出一审判决。后续公司将密切关注审理动态，在收到一审判决结果后第一时间予以公告。
　　2.审计报告保留意见
　　截至本报告披露日，公司尚未取得由大连众城执行事务合伙人提供的大连众城2025年审计报告、评估报告、项目最新进展等相关资料。由于公司未收到上述报告，公司2025年度审计报告被出具了保留意见，涉及大连众城的审计报告保留意见影响能否消除的风险。
　　关联方借款风险
　　1.关联方借款背景
　　公司联营企业海投一号向Sure Idea Ltd.提供5476.79万美元借款，该笔借款于2016年铁狮门三期项目投资初期形成，2019年海投一号77.70%的股权通过资产置换形式进入海航投资，该笔借款与资产置换事项公司依法合规的履行了董事会及股东大会的审议程序。2021年9月，海投一号、Sure Idea Ltd.针对上述借款签署展期协议，借款到期日为2023年9月12日。针对以上事项海航投资均已及时履行信息披露义务。
　　2.关联方借款诉讼风险
　　因借款到期后，Sure Idea Ltd.未能偿还贷款本息，海投一号于2023年11月29日向美国纽约州纽约郡高等法院提起诉讼。该案件已于美东时间2024年6月25日正式下发了判决书，纽约州纽约郡高等法院判决海投一号胜诉，被告Sure Idea Ltd.应偿付原告海投一号本息合计67,159,122.24美元。2024年6月30日，海投一号代理律师已向法院提交了送达证明（Affirmation/Affidavit of Service），目前被告未提交上诉申请（Notice of Appeal），本案进入执行环节。截至本报告披露日，该笔借款暂未回款，公司后续将督促GP方丝路基金，要求律师调查Sure Idea Ltd.是否具有可执行的资产，并将继续通过法律手段维护公司及全体股东的合法权益，避免公司利益继续受损。公司于2025年4月同步推进Sure Idea Ltd.欠款事项的境内诉讼维权工作，并开展律所招标选聘事宜，综合考量资质、业绩等因素，确定中招国际为招标代理机构。2025年11月，共4家律所参与投标，2025年12月19日完成评标，确定北京市两高律师事务所中标。2026年1月4日公示结束并确认结果，公司与中标律所已签署委托合同。2026年8月5日，公司已向海南省第一中级人民法院提交起诉状，要求控股股东、一致行动人及实际控制人偿还上述资金占用。法院已收取相关材料。截至目前，案件尚未立案，后续若有相关进展将第一时间予以公告。
　　未履行程序未披露为关联方提供担保引发的风险
　　根据2025年4月22日海南省高院终审裁定，驳回龙江银行复议申请，维持原裁定，即公司对相关担保债务的赔偿责任范围仍以主债务人“不能清偿的部分”为限。由于破产重整服务信托存续期长达10年，该“不能清偿部分”需待信托终止清算后方能确定，因此公司最终应承担的赔偿金额目前仍无法确切计算。后续公司将积极推进相关工作，密切关注信托清算进展，以维护自身合法权益。该事项的最终赔付时点和金额存在不确定性，可能对公司未来损益产生一定影响。
　　本期重大风险是否发生重大变化
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　(一)报告期内公司所处行业情况　　1.人口老龄化进程研判　　2025年我国人口结构变革持续深化，双增长态势延续，突破重要关口。截至2025年末，全国60岁及以上人口总量达到32,338万人，占总人口比重首次突破23.0%，较上年增加1,307万人，其中65岁及以上人口达22,365万人，占比提升至15.9%，根据联合国标准，我国已正式进入“中度老龄化”社会并向“重度老龄化”阶段加速演进。　　2025年60岁及以上人口年均净增量仍维持在1,000万-1,100万规模，2021年-2025年“十四五”期间，60岁及以上人口年均复合增长率约3.6%，略低于此前预测的3.8%，未富... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)报告期内公司所处行业情况
　　1.人口老龄化进程研判
　　2025年我国人口结构变革持续深化，双增长态势延续，突破重要关口。截至2025年末，全国60岁及以上人口总量达到32,338万人，占总人口比重首次突破23.0%，较上年增加1,307万人，其中65岁及以上人口达22,365万人，占比提升至15.9%，根据联合国标准，我国已正式进入“中度老龄化”社会并向“重度老龄化”阶段加速演进。
　　2025年60岁及以上人口年均净增量仍维持在1,000万-1,100万规模，2021年-2025年“十四五”期间，60岁及以上人口年均复合增长率约3.6%，略低于此前预测的3.8%，未富先老特征进一步固化；50岁及以上人群慢性病患病率达79.5%，较2024年小幅上升；我国老年抚养比由2024年的2.25:1降至2.1:1。
　　2.养老产业政策支撑体系解析
　　2025年2月，发改委、民政部、财政部、自然资源部、住建部、农业农村部、卫健委、市监总局下发《促进普惠养老服务高质量发展的若干措施》，推动普惠养老提质扩面，培育连锁化、集团化普惠机构；中央预算内投资重点支持普惠型养老机构建设。
　　2025年7月，国家卫健委下发《医养结合示范项目工作方案（2025年版）》，启动全国医养结合示范县与示范机构创建，明确创建标准与流程。2025年10月，卫健委、民政部、医保局、中医药局、疾控局联合下发《关于开展医养结合促进行动的通知》，实施3年行动，目标到2027年健全医养结合政策与服务体系，扩大双向转诊与上门医疗服务覆盖。2025年12月，民政部、发改委、工信部、财政部、自然资源部、商务部、市监总局、知识产权局联合下发《关于培育养老服务经营主体促进银发经济发展的若干措施》（民发〔2025〕66号），支持养老机构品牌化、连锁化发展；优化土地、税收、资金等营商环境，破除隐性门槛。
　　3.发展前景广阔
　　随着积极应对人口老龄化国家战略的实施，国家在养老服务体系等方面制定并推行了诸多扶持政策，促进了养老事业和养老产业协同健康发展。根据相关数据，预计至2050年，老年市场和养老产业将分别以9.74%和11.48%的年增长率高速发展，养老服务供给将由单纯追求数量的粗放式增长向质量并举的精细化方式转变。未来“银发经济”有望成为巨大蓝海，机构养老、旅居养老、高端医养等养老产业或将迎来产业发展黄金期。
　　(二)商业模式与经营计划实现情况
　　2025年公司养老业务运营提质、服务增效，实现机构高质量有序发展。在历史风险化解上取得实质性进展，铁狮门一期项目实现投资返还款约6.4亿元，该项目已进入稳定收益回报期；同时偿还哈尔滨银行贷款约2.3亿元，目前公司已无有息负债；铁狮门三期案件诉讼获重大有利突破，上海前滩案件顺利和解执行并减免和解金2000万元，成功应对龙江银行复议等，避免公司损失。
　　此外，自2023年以来，公司管理费用持续压降，压降管理成本592.05万元，降幅56%；不断优化人员配置及薪酬架构，节约人工成本613万元，降幅18%。
　　1.养老业务
　　截至报告期末，项目在住长辈286人，入住率为84.00%，远超北京养老院48%的平均入住率，同时通过护理结构调整，院内以高等级护理型老人为主，占比56%，老人人均月收费达1.21万元，也远超石景山区老人平均月费6500元及全北京市人均月费6610元。2025年完成养老服务等收入合计4356.28万元，创开业以来历史最高。同时在2025年启动三星评定工作，并于2026年3月正式取得养老院三星资质，为养老院星级品牌打造及服务品质提升奠定了坚实的基础。
　　⑴强化安全管理，守住安全底线
　　完善安全体系建设，构建覆盖消防、食品、医疗、设备、应急五大领域的安全管理体系，筹划设立专职安全管理部，签订全员安全生产与消防安全责任书，建立“公司—部门—员工”三级责任体系，修订完善安全管理制度，夯实安全基础。抓实隐患排查整改，建立常态化巡检机制，完成长者房间安全排查整改及卫生间改造，顺利通过各类安全检查，保障运营安全。
　　⑵全销售渠道体系搭建，夯实客源基础
　　线下渠道深耕拓展，参与社区地推、康养集市等活动，接待参观团拓宽合作路径，开展场景化营销；稳固现有合作渠道，新增机构合作资源，为客源储备提供保障。线上营销矩阵构建，持续运营公众号、视频号、抖音号等平台，打造《玫瑰日记》（团队视角）和《blingbling情报局》（品牌亮点）2个原创视频系列，提升品牌辨识度。
　　⑶品牌活动与长者服务融合，提升体验感
　　日常活动体系化推进，构建包含创意手工、国画、太极、合唱、布恩音乐等9大门类“老年大学”课程体系，每月开展生活服务集市；新增志愿团队，全年开展志愿服务20余场，满足长者多元需求。大型活动特色化开展，全年组织大型活动近30场，长者参与率超95%，增强长者归属感与幸福感。全年累计开展各类活动超1500场，形成“活动促品牌”良性闭环。
　　⑷精细化服务升级，筑牢服务根基
　　护理服务标准化与个性化并行，推行标准化护理流程，实现个性化护理方案全覆盖；强化安全管控，跌倒率降至8%，各类安全事故零发生；加强团队建设，严控退住风险。医疗支撑保障能力提升，全年门诊量5148人次（同比增长160.27%），完善诊疗服务与药品保障（品类增幅超50%）；开通绿色转诊通道，引入智能监测设备。餐饮服务提质保安全，严守食品安全底线，实现全年零事故；优化供应商管理，餐饮满意度提升至90%；强化成本管控，探索“药食同源”、可视化厨房等特色服务方向。
　　⑸标准化与数字化建设，提升运营效能
　　推进星级评定工作，通过多轮征求意见、动态修订及组织全员培训，推动标准体系初步落地试运行；在实践中不断完善院中档案管理、风险识别、安全系统管理等工作，收集反馈实际运行中出现繁杂的情况，优化标准内容，确保其契合机构实际，为提升服务规范性奠定基础。启动ERP线上管理以及服务系统开发工作目前已完成雏形版本，完成核心运营模块整合，实现数据互联互通，促进工作流程便捷化，贯彻标准化工作。
　　2.基金管理和股权投资
　　⑴曼哈顿34街REITs项目（铁狮门一期）
　　截至本报告披露日，公司持有曼哈顿34街REITs项目境内投资主体恒兴聚源82.11%合伙份额。根据曼哈顿34街REITs项目运营报告、区域市场报告等，项目相关情况如下：
　　①项目运营情况
　　2025年项目新增签署约11.1万平方英尺租约，累计已租赁面积提升至98%。鉴于项目已实现稳健运营且已完成新一轮融资，项目未来的工作重心将聚焦于优化资产运营、完成剩余空置空间的租赁，并为投资者创造最大化的现金流回报。
　　分配方面，在2025年中美关系紧张且美债利率高企的背景下，公司与美国各金融机构多方论证信贷方案后，联合项目其他投资人一并施压铁狮门尽快推进再融资事项，经公司经营团队与铁狮门高层多次协商后，最终于2025年3月恒兴聚源收到项目再融资分配资金85,345,670美元，此为项目投资以来最大单笔融资下账及分配。继本次再融资分配之后，恒兴聚源还将持续收到项目运营分配资金。
　　②区域市场情况
　　根据CBRE发布的2025年第四季度市场报告，该季度曼哈顿中城（MidtownManhattan）写字楼新增租赁面积约519万平方英尺，较前五年季度平均水平高出36%。2025年该区域累计新增租赁面积约1,947万平方英尺，同比增长16%，并创下自2018年以来年度新增租赁量的新高。此外，2025年该区域累计续租面积约534万平方英尺。租金层面，第四季度区域平均租金要价约84.24美元/平方英尺/年，同比温和上涨3%。从需求端来看，金融服务业占该区域全年租赁活动的38%，继续是曼哈顿中城租赁市场的主导力量。
　　③诉讼进展
　　相关诉讼进展情况详见本公告第二节“五、公司面临的重大风险分析”。
　　⑵亚运村项目七号地块
　　2024年5月公司就亚运村项目案件向海南省一中院提交立案材料，公司在该院未出具不予立案通知材料的情况下，为维护合法权益，于2025年6月就亚运村项目案件要求代理律师事务所向天津三中院提起诉讼，在此过程中有被告提出管辖权异议，天津三中院裁定异议成立并移送北京三中院；原告大连飞越提起上诉，天津市高级人民法院作出（2025）津民辖终29号民事裁定书，维持原移送裁定，案卷通过法院内部程序移送至北京三中院并正式立案，案号为（2025）京03民初2231号。
　　2025年11月、12月公司与代理律师多次会商确定变更本案诉讼请求，主要增加由被告向相关主体返还10亿元及利息的诉请，并提交变更后诉状及证据完成送达。（具体请详见公司于2025年6月26日披露的《重大诉讼公告》（2025-043）、2025年7月31日披露的《重大诉讼进展公告》（2025-050）、2025年10月10日披露的《重大诉讼进展公告》（2025-058））。
　　截至本报告披露日，该诉讼案件已于2026年4月2日完成一审开庭工作，现阶段案件未作出一审判决。后续公司将密切关注审理动态，在收到一审判决结果后第一时间予以公告。
　　⑶梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期）
　　截至本报告披露日，公司持有梅西百货改造REITs项目境内投资主体海投一号87.60%合伙份额。根据梅西百货改造REITs项目运营报告、区域市场报告等，项目相关情况如下：
　　①项目运营情况
　　2025年3月，项目新增与FRIENDSOFPROSPECTSCHOOLSNY,INC.签署约15万平方英尺租赁协议（简称BPCS学校租约），累计已租赁面积由42%提升至66%。目前，铁狮门方正与潜在租户洽谈剩余空置面积的租赁事宜，如成功签约，项目将完成100%租赁。
　　底层资产融资方面，项目于2025年10月31日完成贷款协议修订。目前，贷款双方正在根据项目最新租赁进展推进贷款的再次重组与贷款协议修订事宜。公司将持续关注上述贷款的后续进展及相关风险。
　　②区域市场情况
　　根据Colliers发布的2025年第四季度市场报告，该季度布鲁克林写字楼新增租赁面积约36万平方英尺，较上一季度增长25%，较前五年季度平均水平高出19.6%。2025年该区域累计租赁面积约142万平方英尺，较2024年增幅超50%，并创下疫情后年度租赁量最高记录。租金层面，受区域内优质空间去化、工业城园区低价空间集中入市以及部分地区租金调整等因素影响，第四季度布鲁克林平均租金要价回落至约45.91美元/平方英尺/年。分等级来看，A级写字楼平均租金要价约56.66美元/平方英尺/年，B级约35.51美元/平方英尺/年。
　　③诉讼进展
　　相关诉讼进展情况详见本公告第二节“五、公司面临的重大风险分析”。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　未履行程序未披露为关联方提供担保引发的风险
　　根据法院判决，海航投资与龙江银行的担保合同无效。截至本报告披露之日，公司对海航商业控股有限公司欠付龙江银行的2,010.54万元借款本息债务中不能清偿的部分承担30%的连带赔偿责任，对海航物流欠付龙江银行的260,757,589.58元债务中不能清偿的部分承担30%的连带赔偿责任。（具体内容详见《海南省高级人民法院民事判决书》（[2021]琼民终636号）、《海南省高级人民法院民事判决书》（[2023]琼民终256号）。）海航集团破产重整专项服务信托存续期限为10年，在信托终止清算后，方可得知主债务人海航商业“不能清偿的部分”的具体数额，并据此计算海航投资应承担责任的数额，海航投资依据《海南省高级人民法院民事判决书》（[2021]琼民终636号）判决应承担责任的数额现无法确定。公司于2025年3月28日收到由海南省高院送达的《受理案件通知书》（(2025)琼执复72号），因龙江银行股份有限公司伊春新兴支行不服海南省一中院作出的(2022)琼96执1202号之一执行裁定书，向海南省高级人民法院申请复议。2025年4月22日，公司收到海南省高院作出的终审裁定，驳回龙江银行的复议申请，维持海南省一中院裁定。（具体内容详见公司公告，公告编号：2025-009、2025-014号）。公司根据上述案件民事判决书，在充分考虑信托份额价值的基础上，对上述担保事项于2021年至2022年计提预计负债共390,909,628.00元。为消除违规担保对公司的负面影响，杭州华庭云栖度假酒店有限公司2022年4月向公司出具承诺函。根据《承诺函》约定，杭州云栖以部分资产价值为限，为公司上述两起对外担保所应承担的赔偿责任提供担保。（具体内容详见公司公告，公告编号：2022-015）后续公司将全力推进各项工作，维护公司利益。
　　曼哈顿34街REITs项目（铁狮门一期）关联方诉讼影响回款风险
　　铁狮门一期项目为公司与关联方共同投资的项目，当前关联方海航投资控股有限公司合计持有恒兴聚源17.89%合伙份额。铁狮门方以海航投资控股有限公司间接持有铁狮门一期项目权益及该主体在铁狮门三期案件中涉诉为由，擅自扣押恒兴聚源应获得的铁狮门一期项目再融资分配资金34,387,312美元。经多次沟通后，铁狮门方仍未释放上述款项，恒兴聚源采取法律途径维权，向纽约州最高法院起诉铁狮门相关方。美国东部时间2025年4月18日，法院书记官受理了立案材料并分配案件索引号（具体内容详见公司公告，公告编号2025-004、2025-013号），随后诉讼双方完成第一轮书面文件抗辩。美国东部时间2026年1月27日法院举行听证，确认该案件按照恒兴聚源关于请求法院宣告TSCE2007509W34GP,L.L.C.及509W34HNA,L.P.有义务严格遵守合伙协议向恒兴聚源分配应付款项的诉请进行审理。根据法院最新诉讼日程安排，被告TSCE2007509W34GP,L.L.C.及509W34HNA,L.P.已于美国东部时间2026年4月20日，就原告诉讼请求（含违约索赔之诉及确认判决之诉）提交答辩状及反诉状。后续，公司将继续关注上述案件进展，积极维护公司合法权益。
　　梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期）投资风险
　　1.梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期）投资风险2025年3月，铁狮门三期项目签署BPCS学校租约，累计已租赁面积约66%，综合考虑项目区位、租赁进度、财务亏损等因素，尤其是项目剩余空置面积的未来租赁风险、项目可持续经营风险，同时考虑到美国宏观政治、经济环境对商业地产市场等影响，项目公司经营情况存续不确定性。公司已依据项目具体情况在2025年度审计报告中确认对该项目的当年投资损失，未来是否仍会有投资损失存在不确定性，后续公司将持续督促项目管理方全力维护公司投资权益。2.项目诉讼风险美国东部时间2025年3月31日，纽约州最高法院公布了该案中的决定，支持海航方关于认定铁狮门方构成违约的诉讼请求，驳回铁狮门方以违约为由针对海航方及海航方担保人所提出的反诉请求。法院将在后续庭审程序中审查和认定海航方由于铁狮门方的“恶行”（如有，指《合伙协议》定义的“Bad Acts”）所遭受的损失数额（具体内容详见公司公告2025-011号）。美国东部时间2025年5月6日，铁狮门方向法院提交新的诉讼请求，申请法院禁止海航方在庭审中提出任何有关海航方本不同意Whittle学校租约的证据或主张。经双方书面文件抗辩后，美国东部时间2025年11月19日法院听证驳回铁狮门方的诉讼请求，但允许其在庭审期间或庭审后重新提出该诉讼请求。美国东部时间2025年8月1日，铁狮门方针对案件诉讼决定提交上诉文件，经双方书面文件抗辩后，美国东部时间2025年12月4日进行法庭听证，等待后续判决。法院原计划于2026年3月30日至4月3日期间审查和认定海航方由于铁狮门方的“恶行”所遭受的损失数额事宜，因该上诉案判决结果待定，法院计划新的庭审时间暂为2027年1月11日。公司将持续关注上述事项后续进展及影响情况。3.底层资产贷款相关风险2025年10月31日，铁狮门三期项目完成底层资产贷款协议修订。目前，贷款双方正在根据项目最新租赁进展推进贷款的再次重组与贷款协议修订事宜。如项目租赁进展不及预期、双方无法就贷款续展或重组事宜协商一致等，存在项目底层资产贷款违约风险。公司将持续关注上述贷款协议的履约情况、潜在风险及影响情况。
　　大连众城项目（暨亚运村项目七号地块）风险
　　1.项目诉讼风险2024年5月公司就亚运村项目案件向海南省一中院提交立案材料，公司在该院未出具不予立案通知材料的情况下，为维护合法权益，于2025年6月就亚运村项目案件要求代理律师事务所向天津三中院提起诉讼，在此过程中有被告提出管辖权异议，天津三中院裁定异议成立并移送北京三中院;原告大连飞越提起上诉，天津市高级人民法院作出（2025）津民辖终29号民事裁定书，维持原移送裁定，案卷通过法院内部程序移送至北京三中院并正式立案，案号为（2025）京03民初2231号。2025年11月、12月公司与代理律师多次会商确定变更本案诉讼请求，主要增加由被告向相关主体返还10亿元及利息的诉请，并提交变更后诉状及证据完成送达。截至本报告披露日，该诉讼案件已于2026年4月2日完成一审开庭工作，现阶段案件未作出一审判决。后续公司将密切关注审理动态，在收到一审判决结果后第一时间予以公告。2.审计报告保留意见消除风险截至本报告披露日，公司尚未取得由大连众城执行事务合伙人提供的大连众城2025年审计报告、评估报告、项目最新进展等相关资料。由于公司未收到上述报告，公司2025年度审计报告被出具了保留意见，涉及大连众城的审计报告保留意见影响能否消除的风险。
　　关联方借款风险
　　1.关联方借款背景公司联营企业海投一号向Sure Idea Ltd.提供5476.79万美元借款，该笔借款于2016年铁狮门三期项目投资初期形成，2019年海投一号77.70%的股权通过资产置换形式进入海航投资，该笔借款与资产置换事项公司依法合规的履行了董事会及股东大会的审议程序。2021年9月，海投一号、Sure Idea Ltd.针对上述借款签署展期协议，借款到期日为2023年9月12日。针对以上事项海航投资均已及时履行信息披露义务。2.关联方借款诉讼风险因借款到期后，Sure Idea Ltd.未能偿还贷款本息，海投一号于2023年11月29日向美国纽约州纽约郡高等法院提起诉讼。该案件已于美东时间2024年6月25日正式下发了判决书，纽约州纽约郡高等法院判决海投一号胜诉，被告Sure Idea Ltd.应偿付原告海投一号本息合计67,159,122.24美元（具体内容详见公司于2024年6月26日披露的《关于参股公司追讨应收款项相关事宜的进展公告》，公告编号：2024-044号）。2024年6月30日，海投一号代理律师已向法院提交了送达证明（Affirmation/Affidavit of Service），目前被告未提交上诉申请（Notice of Appeal），本案进入执行环节。截至本报告披露日，该笔借款暂未回款，公司后续将督促GP方丝路基金，要求律师调查Sure Idea Ltd.是否具有可执行的资产，并将继续通过法律手段维护公司及全体股东的合法权益，避免公司利益继续受损。公司于2025年4月同步推进Sure Idea Ltd.欠款事项的境内诉讼维权工作，并开展律所招标选聘事宜，综合考量资质、业绩等因素，确定中招国际为招标代理机构。2025年11月，共4家律所参与投标，2025年12月19日完成评标，确定北京市两高律师事务所中标。2026年1月4日公示结束并确认结果，公司与中标律所已签署委托合同。目前正在与代理律所沟通具体诉讼方案。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　报告期内公司从事的主营业务
　　报告期内，公司主营业务以养老业务、基金管理及股权投资为主，房地产业务已基本去存化。报告期内公司主营业务未发生重大变化。
　　报告期内公司主要业务经营情况
　　1.养老业务
　　报告期内，公司通过搭建康养业务管理、拓展和后台支持平台，提高管理效率，精细化管理各实体运营项目，重点开发与培养业务运营团队的市场作战能力和业务开拓能力。
　　截至报告期末，项目在住长辈275人，房间入住率为80.00%，为继续精细化管理、提升康养服务品质与运营效能,重点实施了以下举措：
　　⑴筑牢运营安全基石，落实“日巡周查月检”机制，完善设施维保... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　报告期内公司从事的主营业务
　　报告期内，公司主营业务以养老业务、基金管理及股权投资为主，房地产业务已基本去存化。报告期内公司主营业务未发生重大变化。
　　报告期内公司主要业务经营情况
　　1.养老业务
　　报告期内，公司通过搭建康养业务管理、拓展和后台支持平台，提高管理效率，精细化管理各实体运营项目，重点开发与培养业务运营团队的市场作战能力和业务开拓能力。
　　截至报告期末，项目在住长辈275人，房间入住率为80.00%，为继续精细化管理、提升康养服务品质与运营效能,重点实施了以下举措：
　　⑴筑牢运营安全基石，落实“日巡周查月检”机制，完善设施维保及外包管理标准，构建快速响应服务体系，以精细化管控实现重大安全事故零发生。
　　⑵全渠道营销体系构建，加强线上营销，拓展数字化渠道；深化线下合作，拓宽客户来源；同行业联动，实现客户互通；以及口碑营销等提升床位去化率。
　　⑶深化医养结合特色，继续强化医护联动查房及健康管理，输液室投用填补服务空白，推动外送检验项目合作。
　　⑷护理服务精细化，通过员工岗前/岗中培训考核，以及每日巡查+月度分析会形成闭环管理；新增个性化照护服务，建立家属沟通机制，主动响应潜在退住风险，保障入住率稳定。
　　⑸持续完善健康餐饮体系，以时令营养餐、共享厨房及膳食委员会提升个性化服务体验。
　　⑹强化品牌立体传播，重构新媒体矩阵：微信公众号聚焦“医疗文娱”专栏，视频号推出《玫瑰日记》、《BlingBling情报局》系列，抖音号结合直播多维度展示“医养专业+人文关怀”品牌内涵。
　　2.基金管理及股权投资
　　⑴亚运村项目七号地块
　　经了解，亚运村项目近期已开始筹备对外招租事宜，公司已问询项目管理方芜湖奥博影视传媒有限公司（大连众城执行事务合伙人）相关情况，但对方尚未进行答复。公司已前往天津市第三中级人民法院进行立案，2025年6月24日，原告大连飞越收到天津市第三中级人民法院出具的《受理案件通知书》，该院对亚运村项目诉讼案件已正式立案，案号为（2025）津03民初78号。被告大连众城在提交答辩期间对管辖权提出异议，天津市第三中级人民法院经审查,于2025年7月25日作出裁定，大连众城提出的异议成立，本案移送北京市第三中级人民法院处理，对该管辖权异议，原告大连飞越已于2025年8月7日提起上诉。
　　⑵曼哈顿34街REITs项目（铁狮门一期）
　　截至本报告披露日，公司持有曼哈顿34街REITs项目境内投资主体恒兴聚源82.11%合伙份额。根据曼哈顿34街REITs项目运营报告、区域市场报告等，项目相关情况如下：
　　①项目运营情况
　　2025上半年项目新增签署约3万平方英尺租约，并正在洽谈约6.1万平方英尺租约，如成功签约，项目已租赁面积将提升至97%。分配方面，2025年3月恒兴聚源收到项目再融资分配资金85,345,670美元。继再融资分配之后，恒兴聚源于上半年收到第一笔项目运营相关分配资金。
　　伴随着项目运营已趋于稳定并已完成新一轮融资，项目的工作重心将转向优化资产运营、完成剩余空置空间的租赁，以及为投资人创造最大化的现金流回报。
　　②区域市场情况
　　根据CBRE2025年二季度市场报告，该季度曼哈顿中城（MidtownManhattan）写字楼新增租赁面积约380万平方英尺，较前五年季度平均水平高10%。该区域2025上半年累计新增租赁面积约865万平方英尺，同比增加12%，同时也是自2018年以来的最高水平；上半年续租面积累计约172万平方英尺，较2024上半年有所减少。二季度区域平均租金维持在约82.28美元/平方英尺/年。
　　③诉讼进展
　　⑵梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期）
　　截至本报告披露日，公司持有梅西百货改造REITs项目境内投资主体海投一号87.60%合伙份额。根据梅西百货改造REITs项目运营报告、区域市场报告等，项目相关情况如下：
　　①项目运营情况
　　根据一季度运营报告，2025年3月项目新增与FRIENDSOFPROSPECTSCHOOLSNY,INC.签署租赁协议（简称Prospect学校租约），该项租约开始时间预计为2026年9月1日（将视业主按租赁合同规定完成相应工程的时间确定），签约后项目累计已租赁面积由原42%提升至66%。目前，铁狮门方继续为项目寻找租户。
　　底层资产融资方面，项目原底层贷款到期时间为2024年10月，铁狮门方于2024年8月完成贷款重组，将原有贷款分为两部分，一部分为“SFC部分贷款”，展期至2026年10月；另一部分为“空置部分贷款”，展期至2024年12月。随后铁狮门方通过邮件告知“空置部分贷款”进一步延期至2025年3月28日。目前，“空置部分贷款”已到期，借贷双方于2025年4月4日签署权益保留函件，并继续商讨贷款协议修订事宜。根据与铁狮门方的最新沟通情况，该部分贷款预计将依据项目租赁进展进一步分拆为“Prospect学校部分贷款”与“剩余空置部分贷款”。如双方未能就贷款协议修订事宜达成一致，贷款方有权就贷款到期违约行使协议项下救济权利。
　　②区域市场情况
　　根据Colliers2025年二季度市场报告，该季度布鲁克林区域新增租赁面积总计约19.76万平方英尺，季度环比下降约65.43%。该区域上半年累计新增租赁面积约76.90万平方英尺，较2024上半年有所提升。布鲁克林区域二季度平均租金约49.38美元/平方英尺/年，较一季度下降约0.68%，较上年同期下降约1.36%。
　　③诉讼进展
　　3.房地产行业
　　公司房地产业务已基本去存化，后续房地产行业发展趋势，对公司影响较小。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　未履行程序未披露为关联方提供担保引发的风险
　　截至本报告披露日，公司尚有未履行程序未披露的关联方担保暂未解除。公司于2025年3月28日收到由海南省高院送达的《受理案件通知书》（(2025）琼执复72号）,因龙江银行股份有限公司伊春新兴支行不服海南省一中院作出的(2022)琼96执1202号之一执行裁定书，向海南省高级人民法院申请复议。2025年4月22日，公司收到海南省高院作出的终审裁定，驳回龙江银行的复议申请，维持海南省一中院裁定。后续公司将全力推进各项工作，维护公司利益。
　　境外曼哈顿34街REITs项目（铁狮门一期）关联方诉讼影响回款风险
　　曼哈顿34街REITs项目（铁狮门一期）为公司与关联方共同投资的项目，当前关联方海航投资控股有限公司合计持有恒兴聚源17.89%合伙份额。铁狮门方以海航投资控股有限公司间接持有铁狮门一期项目权益及该主体在铁狮门三期案件中涉诉为由，擅自扣押恒兴聚源应获得的铁狮门一期项目再融资分配资金34,387,312美元。经多次沟通后，铁狮门方仍未释放上述款项，恒兴聚源已采取法律途径维权，于美国东部时间2025年4月16日向纽约州最高法院正式提交诉状。美国东部时间2025年4月18日，法院书记官受理了立案材料并分配案件索引号。美国东部时间2025年7月2日至8月4日，诉讼双方已完成第一轮书面文件抗辩。后续，公司将继续关注上述案件进展，积极维护公司合法权益。
　　梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期）投资风险
　　1.梅西百货改造REITs项目（铁狮门三期）投资风险2025年3月，铁狮门三期项目签署Prospect学校租约，累计已租赁面积约66%，综合考虑项目区位、租赁进度、财务亏损等因素，尤其是项目剩余空置面积的未来租赁风险、项目可持续经营风险，同时考虑到美国宏观政治、经济环境对商业地产市场等影响，项目公司经营情况存续不确定性。公司已依据项目具体情况在2024年度审计报告中确认对该项目的投资损失，未来是否仍会有投资损失存在不确定性，后续公司将持续督促项目管理方全力维护公司投资权益。2.项目诉讼风险美国东部时间2025年3月31日下午，铁狮门三期案件受理法院（纽约州最高法院）公布了该案中双方交叉即决判决动议的决定，支持海航方关于认定铁狮门方构成违约的诉讼请求，驳回铁狮门方以违约为由针对海航方及海航方担保人所提出的反诉请求。法院将在后续庭审程序中审查和认定海航方由于铁狮门方的“恶行”（如有，指《合伙协议》定义的“Bad Acts”）所遭受的损失数额。美国东部时间5月7日，庭前会议明确庭审开庭时间预计为2026年3月30日至4月3日。美国东部时间5月6日，铁狮门方向法院提交新的动议，申请法院禁止海航方在庭审中提出任何有关海航方本不会同意Whittle学校租约的证据或主张。根据法律程序，海航方已于6月4日提交反对文件，铁狮门方于6月17日针对海航方反对意见提交回应文件，目前等待法院审理中。美国东部时间8月1日，铁狮门方针对案件双方交叉即决判决动议结果正式提交上诉文件。公司将持续关注上述事项后续进展及影响情况，并督促项目管理方在诉讼事项决策方面全力维护公司投资权益。3.底层资产贷款重组风险铁狮门三期底层资产贷款原计划于2024年10月到期，铁狮门于2024年8月完成贷款重组，将原有贷款分为两部分，一部分为“SFC部分贷款”，展期至2026年10月；另一部分为“空置部分贷款”，展期至2024年12月。随后铁狮门通过邮件告知“空置部分贷款”进一步延期至2025年3月28日。截至本报告披露日，“空置部分贷款”已到期，借贷双方于2025年4月4日签署权益保留函件，并继续商讨贷款协议修订事宜。根据与铁狮门方的最新沟通情况，该部分贷款预计将依据项目租赁进展进一步分拆为“Prospect学校部分贷款”与“剩余空置部分贷款”。如双方未能就贷款协议修订事宜达成一致，贷款方有权就贷款到期违约行使协议项下救济权利。公司将持续关注贷款后续进展、风险及影响情况，督促项目管理方积极维护公司投资权益。
　　大连众城项目（暨亚运村项目七号地块）风险
　　截至本报告披露日，公司了解到亚运村项目已开始筹备对外招租事宜，公司对此与相关方进行了交涉，对方一直未就租赁情况进行答复。2023年年度股东会审议通过《关于建议采取司法手段向芜湖奥博等方追究各项法律责任并追讨亚运村项目10亿元投资款的临时议案》，议案通过后，公司已启动相关诉讼工作。2025年6月24日，原告大连飞越收到天津市三中院出具的《受理案件通知书》，该院对亚运村项目诉讼案件已正式立案，案号为（2025）津03民初78号。被告大连众城在提交答辩期间对管辖权提出异议，天津市第三中级人民法院经审查,于2025年7月25日作出裁定，大连众城提出的异议成立，本案移送北京市第三中级人民法院处理，对该管辖权异议，原告大连飞越已于2025年8月7日提起上诉。公司面临的其余重大风险事项较去年无重大变化。截至本报告披露日,公司尚未取得由大连众城执行事务合伙人提供的大连众城2024年审计报告、评估报告、项目最新进展等相关资料。由于公司未收到上述报告，公司2024年度审计报告被出具了保留意见，涉及大连众城的审计报告保留意见影响能否消除的风险。
　　关联方借款风险
　　1.关联方借款背景公司联营企业海投一号向Sure Idea Ltd.提供5476.79万美元借款，该笔借款于2016年铁狮门三期项目投资初期形成，2019年海投一号77.70%的股权通过资产置换形式进入海航投资，该笔借款与资产置换事项公司依法合规的履行了董事会及股东大会的审议程序。2021年9月，海投一号、Sure Idea Ltd.针对上述借款签署展期协议，借款到期日为2023年9月12日。针对以上事项海航投资均已及时履行信息披露义务。2.关联方借款诉讼风险因借款到期后，Sure Idea Ltd.未能偿还贷款本息，海投一号于2023年11月29日向美国纽约州纽约郡高等法院提起诉讼。该案件已于美东时间2024年6月25日正式下发了判决书，纽约州纽约郡高等法院判决海投一号胜诉，被告Sure Id ea Ltd.应偿付原告海投一号本息合计67,159,122.24美元。2024年6月30日，海投一号代理律师已向法院提交了送达证明（Affirmation/Affidavit of Service），目前被告未提交上诉申请（Notice of Appeal），本案进入执行环节。截至本报告披露日，该笔借款暂未回款，公司后续将督促GP方丝路基金，要求律师调查Sure Idea Ltd.是否具有可执行的资产，并将继续通过法律手段维护公司及全体股东的合法权益，避免公司利益继续受损。
　　本期重大风险是否发生重大变化
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲