一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司的主要业务　　公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。自上市以来，公司积极响应国家政策号召，向文化旅游产业大力转型，斥资百亿打造了长沙铜官窑国风乐园等系列文旅项目，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，是国内目前为数不多的全产业链文旅企业和产业型文旅上市公司，同时也是世界旅游联盟核心发起理事成员单位和中国旅游协会理事单位。　　（二）公司所处行业情况及发展趋势　　1、公司所处行业情况　　2024年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的主要业务
　　公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。自上市以来，公司积极响应国家政策号召，向文化旅游产业大力转型，斥资百亿打造了长沙铜官窑国风乐园等系列文旅项目，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，是国内目前为数不多的全产业链文旅企业和产业型文旅上市公司，同时也是世界旅游联盟核心发起理事成员单位和中国旅游协会理事单位。
　　（二）公司所处行业情况及发展趋势
　　1、公司所处行业情况
　　2024年8月，国务院在《关于促进服务消费高质量发展的意见》中明确提出，要“培育壮大新型消费”，并将泛文旅消费（包括餐饮住宿、文化娱乐、旅游等）作为挖掘消费潜力、激发市场活力的战略性支点，旨在通过文旅融合引领服务消费高质量发展。
　　2025年《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》经国务院同意并发布，该文件包含6个维度、18项具体措施，聚焦文旅场景和旅游消费业态，贯彻落实党中央、国务院关于扩大服务消费和促进文化旅游业发展的部署要求。
　　同年3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅也印发了《提振消费专项行动方案》，从8个方面提出了30项具体措施，针对性解决制约消费的突出矛盾问题，其中涉及文化和旅游包括促进生活服务消费、扩大文体旅游消费、推动冰雪消费、发展入境消费、强化消费品牌引领、保障休息休假权益、营造放心消费环境、完善城乡消费设施、完善消费配套保障措施等。
　　2025年以来，以传统文化、非遗体验、民俗活动等为代表的特色旅游场景热度高涨，成为游客的热门选择。自年初起，国内旅游消费呈现活跃态势：冬季冰雪旅游热度不减，春季赏花与踏青等主题需求旺盛；文博场馆、文艺展演和文化新空间形成旅游场景新趋势。县域城市、小众及夜间体验目的地吸引力显著增强，进一步拓展了文旅场景多样性，激发了消费潜力。
　　根据文化和旅游部发布的国内居民出游情况抽样调查统计结果，2025年上半年，国内居民出游人次32.85亿，同比增长20.6%。其中，城镇居民出游人次24.52亿，同比增长17.5%；农村居民出游人次8.33亿，同比增长30.6%。出游花费方面，上半年，国内居民出游花费3.15万亿元，同比增长15.2%。其中，城镇居民出游花费2.60万亿元，同比增长12.5%；农村居民出游花费0.55万亿元，同比增长30.1%。但与此同时，大众旅游消费支出趋于理性和谨慎，更偏向品质化、个性化的产品和服务。以五一假期为例，全国游客人均消费支出为574.11元，较2019年下降4.8%。
　　报告期内，在去年9.26一揽子政策持续支持下，房地产政策定调继续释放积极信号。4月中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，强调“加大高品质住房供给”，并指出“优化存量商品房收购政策”。6月13日国常会再次明确“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，确定了“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策方向。行业显现更多企稳迹象，土地市场投资继续保持缩量提质趋势，房地产市场延续复苏态势。2025年上半年，新房成交面积同比降幅较2024年收窄，新房成交价格同比跌幅亦有所减小，尤其核心城市新房和二手房市场整体平稳，止跌回稳初见成效。同时，行业库存指标逐步改善，但二季度以来市场边际效应略有减弱。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅较2024年同期收窄15.5个百分点；销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅较2024年同期收窄19.5个百分点。根据中指研究院数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅较2024年同期收窄29.8个百分点。新开工和开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；全国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。
　　2、公司所处行业地位
　　2025年，公司品牌形象焕然一新，全面升级，品牌知名度和影响力显著提升。盈新发展荣耀成为“赣超”总冠名商，并荣膺2024年度文旅集团百强品牌。铜官窑景区斩获“湖南省旅游协会2024年度优秀副会长单位”“望城区2024年度消费引领突出贡献企业”及“望城区雷锋义警工作先进集体”三项殊荣，铜官窑丽景酒店则摘得“2025旅游饭店行业高质量发展至樽奖”。悦豪物业荣获“2025中国物业服务综合实力百强企业”与“2025中国物业服务企业华北20强”两项桂冠。湖南海外旅游获评湖南省旅游协会授予的“2024年度湖南省诚信经营旅行社”及“2024年度优秀会员单位”称号。2025年1月，湖南省政协十三届三次会议常委会工作报告中明确提出“打造中国长沙-中医药谷（铜官窑）”的战略构想。同年5月，“星耀铜官窑-共建湖南微短剧产业新高地”签约仪式在铜官窑国风乐园盛大举行，湖南竖店文化发展有限公司正式落户铜官窑国风乐园，致力于打造中部地区规模最大的短剧拍摄基地——竖店影视基地。
　　（三）公司报告期内经营情况
　　报告期内，公司坚守主责主业，致力于做精文旅运营，围绕游客体验，匠心打造集观光、体验、游乐、休闲、度假于一体的优秀文旅项目。然而，报告期内公司经营面临挑战，实现营业收入7.72亿元，比上年同期减少50.97%；归属于母公司所有者净利润-1.61亿元。
　　1、文化旅游板块经营情况
　　2025年上半年，公司旗下长沙铜官窑国风乐园以“提升体验、优化管理”为核心，不断提升运营品质，积极激活市场活力。
　　在活动策划方面，景区的非物质文化遗产打铁花表演、大型烟花秀及无人机编队表演等主题活动，在抖音同城热榜上热度攀升，吸引了市场的广泛关注。与此同时，景区精心策划的系列体验产品，包括“仲景在长沙”“孝义木偶戏”“楚辞-橘颂”等文化演艺活动、沉浸式国风神话主题NPC互动、经典诗词《将进酒》现场背诵活动、非物质文化遗产展示与互动区，以及融合中医药文化的仲景主题市集，均受到游客青睐并取得良好市场反馈。
　　在品牌活动与曝光方面，景区成功举办了涵盖元旦节庆、元宵庙会、春季花朝节、儿童节童声唱、红色讲解大赛等系列主题节庆活动，聚焦铜官窑国风乐园特色。湖南卫视戏曲春晚在舜子街进行沉浸式录制，中医药馆内，情景剧《仲景在长沙》重现东汉医圣坐堂行医的场景。此外，长沙市“最美国风代言人”活动吸引众多市民身着古装前来打卡，进一步强化了铜官窑的品牌形象与市场声量。
　　运营策略上，景区积极尝试创新互动方式，例如引入古风银票兑换玩法、发起“全城寻找《将进酒》背诵高手”挑战、以及直面问题的“差评不回避”主题直播等。这些举措展现了景区注重游客反馈、积极探索新方法的运营思路，是其持续优化服务体验、尝试差异化运营模式的具体实践。
　　2、公司房地产板块经营情况
　　在房地产营销方面，公司响应政府给予的各项政策，持续发力，一方面，公司制定了专项营销政策，提升项目核心竞争力，加速消化存量用房；另一方面，公司加大优质渠道机构的合作力度，鼓励头部渠道机构搭载其内部网络布局全国市场。其次，在商业招商方面，公司运用现场活动、多媒体传播等方式提高商业招商率，为后期销售打好基础，实现业绩增量。报告期内，公司实现签约销售面积3.23万平方米，销售金额2.93亿元，结算面积2.47万平方米，结算金额2.13亿元，实现开复工面积16万平方米。
　　发展战略和未来一年经营计划未来，公司将秉承着“与国家战略同频，与时代红利共振”的核心理念，致力于通过“地产稳盘、文旅铸魂、科技拓维”的“三核驱动、三阶跃迁”战略，构建“地产-文旅-科技”的协同生态体系，实现从传统的房地产开发业务商，向能够承载国家战略级创新平台运营商转型。公司在文旅行业资产重组领域的开创性实践，已被最高法作为行业标杆案例写入两会报告，树立了文旅企业转型发展的新标杆。以此为契机，公司将通过传统业务升级与新兴产业布局实现战略转型，为中国式现代化进程贡献具有示范意义的市场化企业样本，具体措施如下：
　　1、固地产之基——新型城镇化标杆建设者
　　围绕城市更新、特殊资产收购处置、存量资产运营升级等领域，积极践行新型城镇化战略，为企业高质量发展奠定坚实的基础。
　　（1）积极与具有产品提升能力及增强品牌效益的合作伙伴合作，完成现有存量项目的快速去化，保障待开发项目的有序供给，快速恢复公司现金流健康运转。
　　（2）特殊资产盘活
　　发挥公司团队在困境资产处置领域的独特专业优势和成功经验，通过债务重组、资产重整、功能重塑等手段，成为行业领先的存量资产价值重塑专家。
　　（3）精准项目投资
　　公司将秉持审慎投资策略，坚持长期价值投资和短期实业投资结合，注重当期利润。以城市更新赛道为新支点，深度参与城市的焕新提质发展，通过新内容植入和运营激活等方式，为项目注入新的活力。把握房产政策优化新风口，聚焦核心城市的优质区块，选择具备利润空间及风险可控项目。
　　（4）城市商业焕新
　　结合公司文旅运营能力和商业资源整合优势，对传统商业空间进行功能重构与业态创新，打造具有文化底蕴和体验感的新型城市商业空间。
　　（5）资产运营升级
　　依托公司在商业、文旅、住宅等多业态的深厚运营经验，创新资产运营模式，尝试引入REITs等金融工具，形成“开发+运营+金融”闭环。
　　（6）强化内生动力
　　依托公司长期积累的项目全生命周期管理经验和专业团队，提供从规划设计、建设运营到资产处置的一站式专业服务。以旗下国家A级物业公司为核心，提升物业服务专业化、标准化、智能化水平，打造物业服务行业标杆。
　　2、塑文旅之魂——数字文旅商生态构建者
　　构建以科技引领、数据赋能、业态创新、跨界融合、绿色低碳为特征的智慧文旅产业生态体系，向文旅轻资产输出转型，引领文旅产业进入全新发展阶段，定义行业新范式。
　　（1）文旅＋科技
　　顺应“数字文化产业”发展趋势，整合XR、全息投影、智能交互等前沿技术，打造跨越时空的文化体验场景。加强智慧景区建设，构建覆盖游前、游中、游后全链路的智慧旅游服务体系，提升游客体验和运营效率。前瞻布局元宇宙技术在文旅领域的应用，打造虚实融合的文旅体验新场景。
　　（2）文旅＋IP
　　深度挖掘和培育自有IP，打造具有盈新发展独特印记的原创IP形象与故事体系，提升品牌曝光度。开展IP跨界合作，与知名影视、动漫、游戏企业联手，举办动漫展、影视拍摄、线下体验活动等，把热门IP的流量转换为景区的客流。开发系列IP衍生产品，通过丰富多样的文创商品，延长游客消费链。
　　（3）文旅＋乡村振兴
　　积极投身国家全面推进乡村振兴的大战略中，依托寒舍文旅、寿光蔬菜等战略合作伙伴的优势资源，共同构筑一批集游览、住宿、餐饮、娱乐与文化体验于一体的综合农文旅项目。结合现代科技手段，如机器人、虚拟现实（VR）和增强现实（AR）等，让游客在互动体验中学习农业知识，助力乡村振兴事业。
　　（4）文旅＋新商业
　　探索各种场景与商业和谐共生的多元内容，回应消费者的消费、情感、文化等多重需求，形成集科技互动、艺术展示、文化交流及创意体验于一体的商业消费新场景。开展主题商业活动，整合拉动复合消费，通过整体商业运作实现景区消费业态多样化延展和盈利模式多元化提升，形成可复制商业模式。
　　（5）文旅＋医药康养
　　推动文旅与康养、中医药深度融合发展。以中医药文化为核心，在景区内规划康养专区，为游客提供针灸、推拿、艾灸等传统中医理疗服务；与知名药企、医疗机构合作，开展康养学术研讨会、健康讲座，打造集文化体验、健康服务、休闲旅游为一体的康养旅游目的地。在湖南省长沙市望城区三级政协委员助推铜官窑文科旅医融合发展工作室的积极助力和社会各方的大力支持下，具有深厚湖湘中医文化底蕴的文旅新地标“仲景堂”已全新亮相，同时湖南省政协十三届三次会议常委会工作报告中明确提出“打造中国长沙-中医药谷（铜官窑）”的战略构想，此举将成为铜官窑文科旅医深度融合新路径、新业态的生动探索。
　　（6）文旅＋低空经济
　　探讨与相关战略合作伙伴在低空文旅场景开发、低空飞行消费群体培育、综合业态运营等方向展开深度合作，共建低空经济与文旅产业融合发展新生态。
　　3、探新质无界——新质生产力创新实践者
　　以国家战略为指引，聚焦人工智能、半导体、生物大健康等新兴产业，链接全球创新资源，持续推进转型升级，成为新质生产力的标杆企业。
　　（1）人工智能领域布局
　　人工智能技术加速迭代，正迎来爆发式发展，成为推动经济增长的新引擎。盈新发展将以数智化转型为核心战略，关注前沿技术的创新实践和产业化应用，择机与地方政府、行业机构联合设立专项基金，筛选技术实力强、商业前景广阔的创业公司，通过股权直投、跟投等方式参与项目投资，获取资本增值收益。同时在创新平台、资金支持、应用场景、标准制定、人才引育等方面为企业提供高水平服务，助力企业发展壮大。
　　作为人工智能领域的前沿热点，具身智能在2025年首次写入《政府工作报告》中。面对具身智能领域蕴含的巨大市场潜力和发展机遇，盈新发展将致力于携手全球顶尖科研机构、硬件厂商、内容开发者和高新技术企业等，聚焦技术发展及应用的跨场景通用性和经济性，攻克人机自然交互和多模态感知融合等关键技术，开发切实可行的智能体解决方案。积极推动人形机器人和可穿戴设备在新文旅消费场景，以及制造业、智慧医疗、智能服务等多个领域的跨界融合应用，打造开放创新的智能生态体系。
　　公司已于今年4月，成立深圳盈新数科具身智能有限公司，目前处于业务探索阶段，未来将聚焦智能景区、智慧物业、业财分析等领域，搭建AI智能体应用平台，并推进全产业链垂直领域的应用。借势汽车、消费电子等终端市场需求持续复苏，积极挖掘并投资具有科技创新能力和产业升级潜力的企业，助力其在多个领域实现核心技术与产业化能力的双提升，达成上市公司获得新增长动力、全产业链上下游发展、基金有持续收益的多赢局面。

　　二、核心竞争力分析
　　1、完善的产业链优势
　　公司更名后，明确以铜官窑古镇为核心载体，强化“地产+文旅+科技”三核驱动战略，通过品牌升级传递聚焦文旅主业的决心，推动从传统地产商向文旅综合运营集团的华丽转型。公司拥有长沙铜官窑国风乐园景区，并在重点城市布局有长沙梦想城、西宁国际旅游城、海南香水湾、马来西亚南洋国际度假中心等房地产项目。以文化旅游为核心的多元产业布局，有利于公司充分整合、利用内外部资源，有效分散公司经营风险。公司现已形成文化旅游和地产项目开发、景区运营、旅游服务、物业服务、规划设计、酒店管理等日趋完善的产业链结构，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务质量，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力。
　　2、景区运营优势
　　公司现有景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区运营打下良好基础。公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。景区的品牌知名度和影响力持续提升，今年以来成为各大媒体关注的焦点。央视先后五次聚焦，对景区进行深度报道；中国旅游报头版专题全文介绍景区经营亮点和入境业务影响力；人民政协报、中国日报、湖南卫视等官方媒体也多次予以报道。这些权威媒体的广泛传播，极大地提升了景区的品牌知名度和美誉度，吸引了更多游客的关注和向往；公司实行大景区统一管理，全面融合了乐园、酒店、民宿、商业、博物馆、科技馆等多重业态，建立了完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务；景区积极推进文科旅医融合发展，不断拓展业务领域，通过承接国家级重要会议，在会议服务、创新和接待等方面表现出色，赢得高度肯定，这一成果不仅展现了景区高质量服务水平与运营实力，也为景区吸引更多重要政企客户和资源，进一步提升了景区综合竞争力。通过进一步加大引流、进一步提升产品力、进一步深挖文化、彻底开放平台思维、超大力度导入外部资源不断增强景区竞争力，同时一切经营举措从游客角度出发，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高景区的市场口碑。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、管理风险
　　公司将全力聚焦文化旅游主业运营和发展，对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求。公司将采用引进和培养相结合的方式，加速文化旅游专业人才的储备，优化人才结构，建立健全规范的管理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
　　2、文旅行业竞争风险
　　随着国内旅游市场的强势复苏，游客消费体验需求不断提高，民俗体验、文娱演出、文博访古等景区热度高涨，公司所处文旅市场面临着快速发展和激烈竞争并存的局面，多方位的同质化竞争对公司经营管理提出了一定挑战。如公司文旅景区盈利能力不足，可能导致计提资产减值准备，进而影响公司未来经营成果和财务状况。未来公司将不断优化景区运营能力和企业管理能力，强化IP塑造，提升游客服务，打造差异化产品，突出自身竞争优势。
　　3、房地产行业风险
　　房地产市场环境虽然有放松预期，但未来如遇行业政策变动、市场供求关系发生较大变化，可能会导致公司库存产品去化缓慢、销售回款不如预期、影响盈利能力、计提存货减值准备而影响公司未来经营成果和财务状况等风险。公司将控制好项目建设进度，保证建筑质量，确保项目按期交付，促进优质可售资源的释放；同时针对可售项目创新营销模式，针对各项目周边环境及受众群体制定更加精准的销售方案，形成适销对路的措施与策略，力促公司现存房地产业务平稳发展。
　　4、资金风险
　　公司所处行业为资金密集型行业，如未来公司经营活动现金流无法覆盖有息负债，则可能导致公司《重整计划》留债部分不能按期偿还，进而导致债务违约风险。公司将持续调整债务结构，并确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目，同时公司将不断优化文旅景区运营，对库存的房地产项目采取灵活的营销模式，努力加快资金回笼。
　　5、海外业务风险
　　由于海外项目可能受到国家政策、海外政局、当地法律、市场环境、突发事件以及环保要求等复杂因素影响，公司将慎重推进既有的海外项目，加强风险监控，确保海外业务风险可控。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。近年来，公司重点推进文旅主业发展，精做旅游生态圈，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，公司将持续高质量发展文化旅游业务。　　2024年，文旅行业成为拉动内需、促进就业、活跃市场、提振信心的新亮点。文化自信更加坚定，中华优秀传统文化“两创”焕发新活力。从市场总体情况看，整体呈... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。近年来，公司重点推进文旅主业发展，精做旅游生态圈，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，公司将持续高质量发展文化旅游业务。
　　2024年，文旅行业成为拉动内需、促进就业、活跃市场、提振信心的新亮点。文化自信更加坚定，中华优秀传统文化“两创”焕发新活力。从市场总体情况看，整体呈现稳中有进的复苏和发展态势；从文旅新业态发展情况看，数字文旅、低空文旅、康养旅游、博物馆旅游及“文旅+”新产业蕴含广阔发展潜能，不断赋能我国文旅产业高质量发展。
　　房地产方面，2024年以来，中共中央政治局会议强调“促进房地产市场止跌回稳”“稳住楼市”，政策方向更加积极，例如放宽限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等，极大增强了市场信心。无论是在需求端、供给端还是去库存方面，政府均出台了多项“稳地产”政策。2024年全年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降12.9%、17.1%，房地产市场仍处在调整转型过程中。
　　报告期内，公司围绕景区运营优化开展多维升级。在营销推广方面，强化节庆活动策划与主题场景营造，结合传统文化元素打造特色演艺项目，构建线上线下联动的游客导流机制；在业态升级领域，持续优化商业项目布局，完成重点区域商户结构调整与品牌焕新；同时加速推进数字化管理系统建设，通过智能服务平台提升运营响应效率。同时细化营销策略管理，深度下沉项目督导，严格做好项目交付和验收。报告期内，公司实现营业收入 30.43亿元，比上年同期减少21.47%；归属于母公司所有者净利润-5.33亿元，同比减少251.50%。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内公司所处行业情况
　　2024年，面对多重挑战，党中央、国务院加力实施存量政策，适时优化宏观调控，积极有效应对，推动经济明显回升，社会信心有效提振，既促进了2024年全年目标实现，也为2025年的发展奠定了良好基础。
　　文化旅游业：2024年，旅游经济维持“供需两旺、积极乐观”预期。新兴市场主体加速涌入，旅游发展开始进入由“供给迎合需求”到“供给创造需求”的新阶段。政府涉旅财政政策更加积极，政策重点从需求侧为主的逆周期调节转向兼顾需求侧和供给侧的跨周期调控。我国文旅行业迎来了蓬勃发展的新阶段，文化与旅游部公布的数据显示，根据国内旅游抽样调查统计结果，2024年，国内出游人次 56.15亿，比上年同期增加 7.24亿，同比增长14.8%，国内游客出游总花费5.75万亿元，比上年增加0.84万亿元，同比增长17.1%。
　　房地产业：2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。
　　（二）公司文化旅游板块经营情况
　　1、巩固节庆活动体系，打造演艺品牌
　　作为公司核心文旅项目，铜官窑古镇国风乐园贯彻“国风文化赋能旅游体验
　　”的运营理念，围绕“国风乐园”定位打造四季主题节庆体系，打造并成功推出“铜官庙会过大年暨自贡国潮灯会”“端午仲夏汉唐节”“富桂千灯节”等多个大型节庆活动，形成全年文化消费场景。景区节庆活动策划注重创意构思和公关策略，推出新颖话题和曝光度高的活动，如第五
　　届国风焰火节30米石渚塔冷焰火瀑布，第三届端午仲夏汉唐节天工开物非遗市集，国庆富桂千灯游园节非遗板凳龙、无人机演出等，收获游客广泛好评。春节假期接待游客近13万人次，五一假期累计接待量超8.2万人次，端午假期入园人次及收入同比分别增长72%和93%，国庆假期接待游客近17万人次，连续位列长沙景区热力榜前五。针对冬日运营淡季，公司精心策划了冬日火舞节，通过引入飞天火壶、炭花舞等高流量的非遗演艺，为淡季运营注入了新的活力。景区结合当地历史文化、自然风光，定位高文化艺术价值与强互动体验性，通过历史文化沉浸演出、民俗风情秀等形式，全面展示景区魅力，打造
　　“铜官华章”演艺品牌。全年共演出逾 7000场，同比增长58.31%。最受欢迎节目包括《花火铜官》《黑石远渡》《无梦到铜官》等。演艺品牌已成为景区文化名片，为游客带来视听盛宴，传递地域文化与情感，推动景区可持续发展。
　　2、服务品质
　　铜官窑古镇国风乐园全力配合政府及文旅部门，积极参与湖南省长沙铜官窑文化旅游度假区（以下简称“度假区”）创建。报告期内，度假区成功被确认为国家级旅游度假区。作为度假区核心景点，铜官窑古镇国风乐园持续提升国风氛围与特色服务，优化游客体验；制定多项服务标准，包括《服务标准体系》《研学接待标准》等，提升景区服务质量。以问题为导向，完善客诉处理机制，确保游客满意。契合市场需求，自主开发陶艺、刺绣等研学特色课程，受到市场好评。全力保障现场运营，提升场馆品质，加强员工培训及突发情况处理能力，确保入园效率与安全。短时间内完成博物馆运营承接及灾后自救，优化核心场馆运营流程，提升游客体验。积极配合完成湖湘名人馆灾后提质整改，确保整改目标按时完成。全年完成大景区绿地养护、古树专项养护及病虫害防治，提升景观质量。实施园艺提升，改造节点景观，打造主题花境，优化游玩动线遮荫。室内绿植优化布局，提升空气质量。新增多处美陈景观，定期维护美陈设施。持续监测水质，应对突发气候事件；引进滴灌设施，优化浇灌流程，推广环保农药。通过一系列措施，景区服务质量、景观环境与运营效率显著提升，为游客提供更加优质的旅游体验。
　　3、强化品牌输出，持续电商赋能
　　公司重视品牌影响力构建，与央媒及主流媒体合作，全年获得大量正面曝光。活动节点邀请达人发布优质内容，官方话题曝光超亿次，为景区引流。品牌联动方面，与芒果TV等三方资源整合，进行事件营销，获高曝光度。同时，与雪碧、荣耀手机等多品牌合作，落地音乐大赛、华服节等活动，丰富景区文化内涵，提升品牌影响力。这些举措共同推动了景区的知名度和美誉度提升。
　　景区通过美团、携程等平台开展常态化直播，并积极参与平台大型营销活动，多场活动实现销量与口碑同步提升。借助与携程的专项合作及异地广告位资源，扩大品牌曝光度。通过发布酒店旅拍攻略，持续维护平台问答互动。延长官方账号直播时长，带动住宿产品销量增长。自主对接达人探店业务，显著增加关联短视频发布频次。通过多渠道增加曝光和流量，有效拉动客流。
　　4、旅行社业务回暖上扬
　　公司旗下湖南海外旅行社抓住入境政策利好，紧跟市场变化，把握入境游不断升温的契机，成立入境游中心，业务同比翻番。旗下张家界公司接待香港、马来西亚入境团超 200个。瞄准供给侧改革，注重细节和游客体验，聚焦针对性服务、个性化服务、专业化服务，将“精致旅行”理念植入传统吃住行游购娱，“精致旅行，首选湖南海外旅游”深入人心。持续大客户开发，成功拓展麻辣王子拓展团、四川国台酒普吉团、泉州美业千人泰国团等项目，专业能力和优质服务获客户高度好评。执行政府、企业、学术会议百余场，其中百万级会议13场，得到主办方的高度认可。中标并签约湖南卫视《花儿与少年》《中餐厅》等媒体服务项目14个，媒体业务创利再上台阶。同时，湖南海外调整海外扩张思路，推出“海外玩家”品牌，扩张模式由传统直营改为授权加盟，提高运营管理效率，实现了品牌快速扩张。
　　（三）房地产业务稳定开展
　　在房地产营销方面，公司响应中央稳地产的政策升级方针，除了强化销售价格、线上营销等政策的运用，更加积极地对项目加大存量消化力度，快速增加优质的新增货量进行补充。围绕整体房地产市场的转变，公司制定了新的营销激励方案、招商运行方案等措施刺激团队的积极性，实现业绩突破。在项目建设方面，公司落实责任，科学规划，细化节点，周密安排，有序推进工程开复工和竣工交付。报告期内，公司实现签约销售面积5.60万平方米，销售金额5.74亿元，结算面积21.02万平方米，结算金额18.38亿元；实现开复工面积60万平方米，竣工面积43万平方米。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2024年12月31日，本公司向其商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为13.17亿元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、完善的产业链优势
　　公司坚持以文化旅游作为核心战略布局，多元并举，协同发展。公司拥有长沙新华联铜官窑古镇国风乐园景区，在重点城市布局有长沙梦想城、西宁新华联国际旅游城、海南香水湾、马来西亚新华联南洋国际度假中心等房地产项目。报告期内，公司把握文旅复苏良机，创造文旅业绩新高；抢抓市场窗口，地产销售逆势攻坚，旅游配套产业全力突围；以文化旅游为核心的多元产业布局有利于公司充分整合、利用内外部资源，分散公司经营风险。公司现已形成文化旅游和地产项目开发、景区运营、旅游服务、物业服务、规划设计、酒店管理等日趋完善的产业链结构，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务质量，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力。
　　2、景区运营优势
　　公司现有景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区运营打下良好基础。公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。同时，公司与全国各大旅行社、OTA渠道商以及湖南卫视、潇湘电影制片厂、厦门影视集团、爱奇艺、横店影视集团等多家影视拍摄机构建立了良好的战略合作伙伴关系，保持市场持续发声，为景区客源输送提供有效的保障，为各类大型活动的举办提供强劲的支撑；公司实行大景区统一管理，全面融合了乐园、酒店、民宿、商业、博物馆、科技馆等多重业态，建立了完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务；景区积极推进文科旅医融合发展，通过进一步加大引流、进一步提升产品力、进一步深挖文化、彻底开放平台思维、超大力度导入外部资源不断增强景区竞争力，同时一切经营举措从游客角度出发，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高景区的市场口碑。
　　3、品牌优势
　　2024年，公司大力实施品牌战略，品牌影响再上台阶。2024年6月，湖南省长沙铜官窑文化旅游度假区确认为国家级旅游度假区，其中公司旗下的长沙新华联铜官窑古镇国风乐园景区作为该国家级度假区的核心景点，极大提升了品牌影响力；新华联文旅成功入选2024中国旅游产业影响力案例并获评“龙雀奖2024年度文旅项目运营品牌奖”。在各级政府部门、领导的关心和支持下，湖南省、长沙市、望城区三级政协委员助推铜官窑文科旅医融合发展工作室成立，为大力弘扬中医文化，深度挖掘景区内涵，积极探索“中医药+科技+旅游+康养+研学”的新产业、新模式，为进一步激发铜官窑文旅市场活力增添了新的动能。湖南省博物院决定在铜官窑景区设立分馆，铜官窑景区获评“龙雀奖 2024年度夜经济示范区奖”，陶源居客栈荣获“宿美湖南”十佳主题民宿。湖南海外旅游获评国家文化和旅游部市场管理司旅行社十大创新发展典型案例。悦豪物业获评“中国物业服务综合实力百强企业”。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）文化旅游业务
　　公司将坚定聚焦文旅主业，精准细分市场，延伸文旅产业链，创新文旅发展，精构文旅生态圈，持续推动转型升级，打造企业核心竞争力。未来，公司将在运营好现有景区的基础上，依托上市公司平台优势和资源整合优势，在文旅产业协同、空间生态运营、文科旅医融合、虚拟现实技术与IP应用落地等方面深度发力，拓展多元赛道，实现人文价值和自然生态的共生复兴。同时，公司将把握当下文旅资源并购整合的有利时机，合理产业投资，通过低成本扩张，并购优质文旅项目；依托政府及行业平台优势，嫁接优质资源，持续改善公司资产质量。
　　（二）房地产业务
　　公司将依托多年深耕房地产领域的成熟经验与团队的专业优势，聚焦新型城镇化发展的时代命题，坚持审慎原则，优先进入核心城市群及高潜力区域的优质城市更新项目，强化对特殊资产的研判与盘活能力，打造可持续发展的标杆项目。对于存量项目，公司将以业绩实现为导向，开展常态化的营销竞赛考核，及时兑现奖惩，塑造高效的销售团队。在合理利润的基础上，运用新思维、新举措，分业态采取全新的销售模式，强销快销，全力回笼资金，充实公司现金流。对于建设中的房地产项目，综合施策，严格落实确保交付的各项措施，控制施工进度、安全和质量，强化项目履约管理，按期取得竣工验收手续，确保如期交付，实现收入利润结转。
　　（三）探索新质生产力发展方向
　　公司将以“数字技术重构生产力”为内核，推动人工智能、大数据、物联网等新质要素与产业场景深度融合，通过行业协作、资产注入等合理方式，构建“虚实联动、跨界共创”的沉浸式消费新范式，凭借公司多年的文旅综合体运营经验，为文旅行业智能体注入深度的文化洞察和行业积淀，推动数据要素与传统生产要素的协同创新，以数字技术穿透产业边界，成为新质生产力从概念到落地的行业领跑者。
　　（四）精益公司管理，强化内生动力
　　倡导简洁、高效、和谐的企业文化，以经营结果为导向，以公司利益为核心，打破总公司各部门、旗下各公司之间的管理壁垒，强化团队协作，实行一盘棋统筹管理。注重工作实绩，提高管理效率，锻造市场化、专业化、职业化的人才队伍，全面激发公司内生动能。
　　（五）升级品牌战略，提升品牌影响
　　升级品牌战略，统筹品牌管理，与主流媒体和新媒体联动造势，讲好企业故事，传播企业声音，实现品牌溢价。做好市值管理，建立良好的投资者和客群关系，承担更多社会责任，打造正面、透明、可信赖的上市公司形象。
　　（六）可能面临的风险及对策
　　1、管理风险
　　公司将全力聚焦文化旅游主业运营和发展，对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求。公司将采用引进和培养相结合的方式，加速文化旅游专业人才的储备，优化人才结构，建立健全规范的管理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
　　2、文旅行业竞争风险
　　随着国内旅游市场的强势复苏，游客消费体验需求不断提高，民俗体验、文娱演出、文博访古等景区热度高涨，公司所处文旅市场面临着快速发展和激烈竞争并存的局面，多方位的同质化竞争对公司经营管理提出了一定挑战。如公司文旅景区盈利能力不足，可能导致计提资产减值准备，进而影响公司未来经营成果和财务状况。未来公司将不断优化景区运营能力和企业管理能力，强化IP塑造，提升游客服务，打造差异化产品，突出自身竞争优势。
　　3、房地产行业风险
　　房地产市场环境虽然有放松预期，但未来如遇行业政策变动、市场供求关系发生较大变化，可能会导致公司库存产品去化缓慢、销售回款不如预期、影响盈利能力、计提存货减值准备而影响公司未来经营成果和财务状况等风险。公司将控制好项目建设进度，保证建筑质量，确保项目按期交付，促进优质可售资源的释放；同时针对可售项目的创新营销模式，针对各项目周边环境及受众群体制定更加精准的销售方案，形成适销对路的措施与策略，力促公司现存房地产业务平稳发展。
　　4、资金风险
　　公司所处行业为资金密集型行业，如未来公司经营活动现金流无法覆盖有息负债，则可能导致公司《重整计划》留债部分不能按期偿还，进而导致债务违约风险。公司将持续调整债务结构，并确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目，同时公司将不断优化文旅景区运营，对库存的房地产项目采取灵活的营销模式，努力加快资金回笼。
　　5、海外业务风险
　　由于海外项目可能受到国家政策、海外政局、当地法律、市场环境、突发事件以及环保要求等复杂因素影响，公司将慎重推进既有的海外项目，加强风险监控，确保海外业务风险可控。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司为一家集文旅景区开发与运营、房地产项目开发建设、酒店管理、旅游服务、物业服务等多项业务为一体、具备多业态综合开发能力的上市公司。近年来，公司重点推进文旅主业发展，精做旅游生态圈，现已形成了文化旅游、规划设计、房地产开发、酒店管理、物业服务、旅游服务、会议会展等多产业布局，公司将持续高质量发展文化旅游业务。　　2024年上半年，随着政策的引领、经济的支撑、社会需求的多样化、科技创新的推动以及新媒体流量的赋能，文旅产业正呈现出前所未有的活力和潜力。重要节日旅游市场持续火爆，今年春节、清明、五一及端午，全国出游人数再创历史新高。市场环境稳中有进，增长比例不断... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司为一家集文旅景区开发与运营、房地产项目开发建设、酒店管理、旅游服务、物业服务等多项业务为一体、具备多业态综合开发能力的上市公司。近年来，公司重点推进文旅主业发展，精做旅游生态圈，现已形成了文化旅游、规划设计、房地产开发、酒店管理、物业服务、旅游服务、会议会展等多产业布局，公司将持续高质量发展文化旅游业务。
　　2024年上半年，随着政策的引领、经济的支撑、社会需求的多样化、科技创新的推动以及新媒体流量的赋能，文旅产业正呈现出前所未有的活力和潜力。重要节日旅游市场持续火爆，今年春节、清明、五一及端午，全国出游人数再创历史新高。市场环境稳中有进，增长比例不断攀升。
　　房地产方面，各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，扎实做好保交房工作，支持刚性和改善性住房需求，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。2024年上半年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19.0%、25.0%，房地产市场仍处在调整转型过程中。
　　公司坚守主责主业，做精文旅运营，围绕游客体验，匠心打造集观光、体验、游乐、休闲、度假于一体的优秀文旅项目。报告期内，公司实现营业收入15.75亿元，比上年同期减少8.62%；归属于母公司所有者净利润4,850.87万元，同比实现扭亏为盈。
　　（一）公司文化旅游板块经营情况
　　公司旗下长沙铜官窑国风乐园持续升级演出氛围，整合演员资源，提升演艺策划，依托景区独特景点，编排新版《簪花仕女》《状元游》《杂技柔术》等演出，新增斗鸡、民间绝活、花鼓戏等一系列注重地域文化背景、主题鲜明、互动性强的日常表演项目，丰富游客观演体验。同时，更新提升《黑石远渡》《无梦到铜官》舞美包装，翻新升级《花鼓戏楼》《听雨轩戏楼》《打铁花》等设施设备，全面升级景区演艺氛围，实现艺术性与观赏性的双重提升。
　　2023年以来，节日经济、夜经济为国内主题公园经营带来新空间。报告期内，铜官窑国风乐园在丰富节日和季节活动策划，打造了春节“铜官庙会过大年暨自贡国潮灯会”、春季“花朝游园节”、五一“华服文化节暨国风焰火节”、端午“仲夏汉唐节”等主题鲜明、内容丰富的大型节庆活动，并充分利用古镇古风场地优势，在活动氛围上做出了新突破。除进行优质内容的打造外，公司积极通过拓展渠道助攻的方式创新增量。铜官窑国风乐园与芒果TV进行《与凤行》剧目事件营销联动，完成湖南教育频道《马王堆里的“精气神”》、芒果TV综艺《你好星朋友》等项目拍摄；同时强化与抖音、小红书等平台合作，吸引目标客群。湖南海外旅行社坚持跨界联动拓展，报告期内中标7个卫视和新媒体项目，发力地接市场，上半年接待入境团数量较上年同期显著增加，研学地接创历史新高。
　　（二）公司房地产板块经营情况
　　在房地产营销方面，公司上半年继续执行政策管理多样化的思路，强化对销售价格、团队提成、线上营销以及大宗销售等方面的支持管控，实时紧盯房地产整体市场、区域市场的变化，制定政策的落地执行，关注应收账款的回收，加大线上营销及商业招商的投入力度，为销售提供了有力支撑，上半年全板块举行了2场营销专项考核，提升项目业绩。在项目建设方面，公司合理规划，明确工作时限、关键节点，细化责任单元，有序推进工程开复工和竣工交付。报告期内，公司实现签约销售面积2.02万平方米，销售金额1.93亿元，结算面积11.01万平方米，结算金额9.21亿元；实现开复工面积39万平方米，竣工7.40万平方米。

　　二、核心竞争力分析
　　1、完善的产业链优势
　　公司坚持以文化旅游作为核心战略布局，多元并举，协同发展。公司拥有长沙新华联铜官窑古镇国风乐园景区，在重点城市布局有长沙梦想城、西宁新华联国际旅游城、海南香水湾、马来西亚新华联南洋国际度假中心等房地产项目。报告期内，公司把握文旅复苏良机，创造文旅业绩新高；抢抓市场窗口，地产销售逆势攻坚，旅游配套产业全力突围；以文化旅游为核心的多元产业布局有利于公司充分整合、利用内外部资源，分散公司经营风险。公司现已形成文化旅游和地产项目开发、景区运营、旅游服务、物业服务、规划设计、酒店管理等日趋完善的产业链结构，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务质量，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力。
　　2、景区运营优势
　　公司现有景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区运营打下良好基础。公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。同时，公司与全国各大旅行社、OTA渠道商以及湖南卫视、潇湘电影制片厂、厦门影视集团、爱奇艺、横店影视集团等多家影视拍摄机构建立了良好的战略合作伙伴关系，保持市场持续发声，为景区客源输送提供有效的保障，为各类大型活动的举办提供强劲的支撑；公司实行大景区统一管理，建立了完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务；景区通过不断推出的主题活动与景区演艺相结合，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高经营绩效，全面发力文旅运营。
　　3、品牌优势
　　公司把握多元文旅消费场景迭代升级以及促消费政策持续落地的契机，精做节庆活动，创新演艺内容，广拓市场增量，融合跨界转型，升级文旅品牌，充分激活文旅发展动能。2024年6月，湖南省长沙铜官窑文化旅游度假区确认为国家级旅游度假区，其中公司旗下的长沙新华联铜官窑古镇国风乐园景区作为该国家级度假区的核心景点，极大提升了品牌影响力；铜官窑陶源居客栈荣获“宿美湖南”十佳主题民宿。悦豪物业获评中国物业服务综合实力百强企业。湖南海外获评国家文化和旅游部“旅行社创新发展典型案例”。西宁新华联学校获评西宁市平安示范校园。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、管理风险
　　随着公司重整计划执行完毕，公司将全力聚焦文化旅游主业运营和发展，对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求。公司将采用引进和培养相结合的方式，加速文化旅游专业人才的储备，优化人才结构，建立健全规范的管理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
　　2、行业竞争风险
　　随着国内旅游市场的强势复苏，游客消费体验需求不断提高，民俗体验、文娱演出、文博访古等景区热度高涨，公司所处文旅市场面临着快速发展和激烈竞争并存的局面，多方位的同质化竞争对公司经营管理提出了一定挑战。未来公司将不断优化景区运营能力和企业管理能力，强化IP塑造，提升游客服务，打造差异化产品，突出自身竞争优势。
　　3、海外业务风险
　　由于海外项目可能受到国家政策、海外政局、当地法律、市场环境、突发事件以及环保要求等复杂因素影响，公司将慎重推进既有的海外项目，加强风险监控，确保海外业务风险可控。 收起▲