一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司的主要业务　　公司为一家集存储芯片研发设计及封装测试、文旅综合运营、资产管理等多产业布局的上市公司。随着公司于报告期内完成收购广东长兴半导体科技有限公司控制权，公司已确立科技、文旅、资管三位一体融合发展战略。科技板块聚焦半导体存储芯片封装测试和模组制造，深耕存储介质、封测工艺与固件算法的自研，打造自主可控的核心技术；文旅板块以长沙铜官窑国风乐园、湖南海外旅游为标杆项目，业务版图覆盖文旅、文博、演艺、住宿、旅行社等多个核心业态，形成了行业内稀缺的全产业链运营体系与成熟的输出管理能力；资管板块布局国内外居住、康养、教育资产及建筑施工业务，提供产业升级... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的主要业务
　　公司为一家集存储芯片研发设计及封装测试、文旅综合运营、资产管理等多产业布局的上市公司。随着公司于报告期内完成收购广东长兴半导体科技有限公司控制权，公司已确立科技、文旅、资管三位一体融合发展战略。科技板块聚焦半导体存储芯片封装测试和模组制造，深耕存储介质、封测工艺与固件算法的自研，打造自主可控的核心技术；文旅板块以长沙铜官窑国风乐园、湖南海外旅游为标杆项目，业务版图覆盖文旅、文博、演艺、住宿、旅行社等多个核心业态，形成了行业内稀缺的全产业链运营体系与成熟的输出管理能力；资管板块布局国内外居住、康养、教育资产及建筑施工业务，提供产业升级一体化解决方案。
　　1、半导体存储业务
　　（1）业务概述
　　公司子公司长兴半导体专注于存储器芯片封装测试和存储模组制造，围绕半导体存储器产业链，构筑研发封测一体化经营模式，在存储介质特性研究、存储芯片封测、测试研发等方面拥有核心竞争力，掌握晶圆测试和修复技术，具备8层叠Die成熟封装工艺、16层叠Die技术储备以及BGA、Sip、CSP等先进封装技术。公司存储芯片产品广泛应用于移动智能终端、PC、行业终端、数据中心、智能汽车、移动存储等信息技术领域。
　　长兴半导体已经通过工信部专精特新“小巨人”企业认定、国家高新技术企业认定、广东省专精特新中小企业认定、倍增企业认定，通过ISO9001质量管理体系认证、IATF16949质量管理体系认证，并获得松山湖高新区2022年度园区高成长中小工业企业称号。
　　长兴半导体搭建覆盖消费、企业两大赛道的完整内存模组矩阵：消费级涵盖存储颗粒、内存模组、固态SSD及移动存储终端产品等全产品线，企业级DDR5覆盖32GB至128GB全规格产品，后续将研发其他超大容量模组；产品速率覆盖目前主流速率，广泛兼容市面主流PC终端与服务器平台。公司常态化联动客户开展前置技术对接，根据终端使用反馈持续打磨优化产品综合性能。
　　目前商用落地的服务器内存通过电气稳定性、标准时序校验、双重ECC纠错、宽温老化等全套工业级可靠性测试，耐受0℃至95℃温差区间，可支撑7×24小时不间断高负荷运转。产品采用1.1V低电压设计，适配Intel、AMD全系列服务器芯片，依托高速读写与硬件数据纠错优势，充分匹配AI训练、云计算、金融交易、大数据分析等高端算力场景需求。
　　（2）主要产品
　　公司不断完善存储产品矩阵，拓展产品应用领域与应用场景，通过自研主控、自建测试与生产线，已经形成了包括内存条、固态硬盘、移动存储等在内的存储产品矩阵。目前公司内存条产品企业级DDR5，DDR5-RDIMM已实现量产，容量规格覆盖32GB至128GB，主要应用于企业级服务器、云计算平台等各类商用场景；消费级产品方面已覆盖8GB至64GB容量规格，速度覆盖4800MHz至7200MHz，广泛应用于台式电脑、办公终端等终端设备。固态硬盘产品消费级SSD覆盖128GB至2TB容量规格。移动存储产品覆盖8GB至512GB容量规格。具体情况如下：
　　①内存条类
　　A、企业级产品
　　DRAM企业级DDR5产品（DDR5-RDIMM）容量规格覆盖32GB至128GB，速度覆盖4800MHz、5600MHz、6400MHz，主要应用于企业级服务器、云计算平台、数据中心、虚拟化主机等领域。公司商用落地的服务器内存已通过全套工业级可靠性测试，耐受0℃至95℃温差区间，可支撑7×24小时不间断高负荷运转，产品采用1.1V低电压设计，适配Intel、AMD全系列服务器芯片，充分匹配AI训练、云计算、金融交易、大数据分析等高端算力场景需求。
　　B、消费级产品
　　DRAM消费级内存产品广泛应用于各类PC、自动化设备等领域。长兴半导体通过多年的技术研究，发布了DDR5内存模组系列产品，该系列专为DDR5平台设计，速度覆盖4800MHz至7200MHz，大幅提高设备数据传输速度，且容量已覆盖8GB至64GB规格，广泛应用于台式电脑、办公终端、商用PC、笔记本电脑、一体机、迷你主机等终端设备，可使设备运行更流畅。相较于DDR4，DDR5新增电源管理芯片与On-dieECC功能，DDR5内存模组系列产品助力设备运行更稳定。
　　②固态硬盘类
　　固态硬盘以大容量NANDFlash存储产品为主，广泛应用于台式机、笔记本电脑、工业设备、嵌入式设备、信创设备等各种领域。公司PCIe及SATA固态硬盘已通过主要CPU平台的兼容性测试，能够在主流的CPU平台所构建的各类计算机系统上广泛应用。公司PCIe4.0系列产品采用PCIe4.0x4的高速接口，能够实现快速响应，同时该产品支持LDPC/ECC纠错引擎，能够有效保护数据安全。
　　③移动存储类
　　公司移动存储类产品包括U盘、存储卡等，可用于数据备份，在视频监控、行车记录仪、教育电子、游戏掌机、智能手机、无人机等各个领域得到广泛应用。公司移动存储类产品拥有移动便携、坚固耐用、稳定性高的特点，并通过技术升级实现了提速扩容，可满足各类数据存储需求。
　　2、文化旅游业务
　　公司旗下长沙铜官窑国风乐园以“我在盛唐，等你入戏”为核心品牌标签，重点推进产品沉浸式重构。铜官窑以陶瓷文化、湖湘文化、盛唐文化、丝路文化为文化基因，匠心打造了长沙窑博物馆、矿物宝石博物馆、湖湘名人馆等10个博物馆；再现了欧阳询书院、梁元帝行宫、欧阳稚进士第、杨福田将军府、曾氏祠堂、文山草堂、童家秀楼、仲景堂等18处人文景点。持续深耕景区文化特色，打造了涵盖精品剧目、特色表演、大型巡游以及零距离互动在内的多元演艺体系。同时景区着力做精夜间经济，凭借灯光秀、大湖秀、焰火秀、打铁花等大型夜游产品提亮夜色，并成功获评长沙市夜间经济示范名片，成为一个充满活力的全天候旅游消费集聚区。
　　自2018年8月开园以来，长沙铜官窑国风乐园荣获国家级、省市级的诸多奖项，受到社会、行业、媒体的高度关注和广泛赞誉，景区累计接待游客超1000万人次，带动就业近万人次，接待国家级大型活动数十次。长沙铜官窑国风乐园是盈新发展赓续中华文脉，坚持文旅融合，打造幸福产业，服务美好生活的优秀文旅实践成果，为助力长沙市升级世界旅游目的地，实现文旅深度融合发展提供了重要的参考价值。
　　3、房地产业务
　　公司资产管理板块的业务，主要为原有的存量地产相关业务，公司将对存量资产实施分类管理和有序处置。针对地产板块中盈利能力偏弱的项目和资产，公司将通过资产出售、股权转让、合作开发等方式逐步减少资源占用，从而缓解地产业务对公司整体盈利能力和资产负债表的压力；对尚具商业价值的存量地产项目，公司将加速去化回笼资金，严控新增投入。在有序调整地产业务的同时，公司将依托在资产盘活和运营管理方面积累的经验，探索向专业化资产管理方向转型，通过代运营、联合运营等轻资产模式，为内外部资产提供管理服务，打造资产管理板块的专业化能力和可持续收入来源。
　　（二）公司所处行业情况
　　1、半导体存储行业
　　（1）AI驱动市场快速扩张，资本开支保持高增长，半导体存储行业进入超级周期
　　半导体存储产业是数字经济的核心基础与算力底座，作为数据的物理载体，贯穿AI、云计算、物联网、智能汽车、通信网络等全部数字场景，决定着系统性能、容量与稳定性。长期以来，发展半导体存储产业是各国科技发展的重点内容，其产业发展不仅能保障关键领域供应链安全、防范技术“卡脖子”风险，还能带动设备材料、封测模组全链条升级，形成完整产业生态，提升在全球半导体格局中的话语权。
　　近年来，全球半导体存储产业经历了深度去库存到强势复苏的完整周期转变。2023年受消费电子疲软、行业库存高企影响，存储价格大幅下跌，企业普遍陷入亏损；2024年以来，随着海外巨头主动减产控价、服务器与AI算力需求快速爆发，DRAM、NANDFlash价格持续回升，行业迅速进入盈利上行周期，市场规模重回增长轨道，成为半导体领域复苏最强劲的细分赛道。全球主要云厂商持续加大在人工智能基础设施领域的资本开支，已成为推动算力资源升级与智能应用落地的核心驱动力。亚马逊预计2026年资本支出约2,000亿美元，其中大部分资金投入亚马逊云计算AWS数据中心和人工智能能力；Alphabet预计2026年CAPEX将达1,750亿–1,850亿美元，较2025年的914.5亿美元近乎翻倍；Meta预计2026年CAPEX为1,150亿–1,350亿美元，同样显著高于2025年的722.2亿美元，增幅59%–87%。另外Oracle、CoreWeave、Crusoe、Lambda、Nebius等新云厂商正在快速崛起，以大额的资本支出投入AI基础设施建设，以打造全球领先的AI基础设施为目标，重塑全球算力格局。国内企业以字节、阿里、腾讯为代表的互联网企业也在坚定AI长期发展战略。
　　根据Gartner发布的数据，全球范围在AI领域的投入持续加大，2025年全球人工智能市场总支出达到了1.76万亿美元，预计2026年全球人工智能总支出将达到2.52万亿美元，同比增长44%。
　　在人工智能算力建设大规模落地的背景下，全球半导体存储行业摆脱传统消费电子主导的周期波动，进入由AI驱动的新一轮增长周期。根据WSTS统计，2026年上半年全球半导体市场规模达到7020亿美元，同比增长102%；其中存储器板块成为行业最大增长引擎，上半年市场规模同比大幅增长305%，显著高于逻辑芯片等其他品类增速。AI服务器、数据中心对HBM、企业级DRAM、企业级SSD产生刚性增量需求，带动存储市场规模快速扩张，行业由过去手机、PC主导的库存周期，转向算力基础设施驱动的结构性景气周期。但消费电子端手机、PC需求复苏有限，行业呈现明显的结构性分化特征。
　　（2）AI驱动存储供应结构性紧张，价格大幅上扬
　　报告期内，全球DRAM、NANDFlash合约价格延续2025年末的上行趋势，行业量价齐升。海外头部存储厂商将大量先进产能倾斜至HBM等高带宽AI存储产品，HBM产能被头部云厂商长协锁定，挤压通用DRAM、NAND有效供给，叠加原厂控产、行业整体库存处于低位，进一步加剧通用存储供需缺口。根据集邦咨询统计，2026年一季度DRAM合约价环比上涨9095%、NANDFlash环比上涨5560%；二季度涨价延续，DRAM环比上涨5863%，NANDFlash环比上涨7075%，通用存储产品价格创下近年新高，存储行业盈利水平得到大幅修复。整体看，传统消费类存储需求偏弱，服务器、企业级存储成为拉动行业需求的核心力量。
　　WSTS预测2026年全球半导体存储市场规模将达到8,039亿美元，同比增长约249.5%；预测全球半导体存储市场将在2027年继续增长，市场规模提升至10,621亿美元，同比继续增长32.1%。
　　（3）国产替代为行业发展创造重要机遇
　　除市场规模增长有利因素以外，国内存储产业持续推进国产替代进程，通用DRAM、NAND产品技术迭代加速，市场份额稳步提升，在消费级、工业级、部分企业级存储领域实现更多客户导入与批量出货。但在HBM等高带宽高端存储产品，以及配套核心设备、关键材料环节，与海外龙头企业仍存在较为明显的技术差距。国内存储产业链依托本土算力建设红利，下游应用场景不断拓宽，为本土存储芯片、存储模组企业带来发展机遇，公司处在半导体存储行业的重大红利期。
　　国家层面将半导体存储产业纳入科技自立自强的关键战略布局，持续出台顶层规划、财税优惠、产业基金等系统性政策，明确将半导体存储作为核心基础元器件的攻关优先级。从企业所得税减免，到国家大基金定向注资、关键技术专项扶持，一系列政策有效降低了企业研发与生产压力，为行业突破技术瓶颈、扩大产能规模提供了坚实保障，筑牢了产业发展的政策根基。同时，地方政府同步配套落地细则，围绕产业集群建设、设备采购补贴、人才引进等方面精准发力，积极搭建产学研用协同平台，推动国产半导体存储在服务器、消费电子、工业控制等场景加快替代应用。上述政策优化了产业发展生态，也拓宽了市场应用空间，为我国半导体存储行业实现自主可控与高质量发展创造了稳定有利的外部环境。
　　2、文化旅游行业
　　2026年上半年，我国文化旅游行业整体稳中有进，呈现总量增长、增速放缓的态势。根据文化和旅游部数据，国内居民出游人次达34.63亿，同比增长5.4%；出游总花费3.21万亿元，同比增长2.0%。消费结构上，服务类消费领跑，旅游咨询租赁、文体休闲服务零售额同比分别增长11.3%和10.4%。上半年入境旅游实现跨越式增长，入境游客达2291.4万人次，同比增长20.6%。与此同时，行业也面临结构性挑战。“人旺财不旺”“增收不增利”现象较为普遍，传统旅行社、中端酒店等市场主体经营压力较大。行业正处于从“规模增长”向“品质提升”的转型期，同质化供给过剩、淡旺季结构性失衡等问题依然突出。
　　3、房地产行业
　　2026年上半年，我国房地产行业仍处于调整阶段。政策环境方面，上半年延续“稳字当头、精准施策”的核心导向，政策重心向“促发展、提品质、转模式”倾斜。中央层面完成了多项关键制度搭建：《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章；政府工作报告时隔十年再提“去库存”，并首次写入“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”；5月国务院出台首部国家级《城市更新“十五五”规划》。地方层面，上半年全国超260个市县出台稳楼市政策超200条，宽松性占比近九成，政策以优化公积金、发放购房补贴、支持“以旧换新”等为主。全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%；房屋新开工面积23,239万平方米，下降23.4%；房地产开发企业到位资金40,233亿元，同比下降20.2%。房企融资整体收缩，房地产开发贷款余额净减少5,100亿元。
　　（三）公司经营模式
　　1、半导体存储业务
　　（1）采购模式
　　长兴半导体采用“以产定购为主、以销定购为辅”的采购管理模式，以保障供应链稳定和成本可控。采购活动以生产计划为基本依据，并根据订单实际进展进行动态调整。
　　长兴半导体主要通过三星（SAMSUNG）、SK海力士（SKHynix）、美光（Micron）、闪迪（SanDisk）等全球主要存储晶圆原厂的授权代理商采购晶圆或颗粒，并且已经与长江存储（YMTC）完成客户关系档案的建立，同时为优化资源配置、提升生产灵活性，长兴半导体会根据生产安排与销售订单情况，将部分生产环节例如晶圆测试、研磨切割委托给具备相应资质和能力的第三方供应商完成。目前NANDFlash的主控芯片以自研加外采相结合的方式，除晶圆采购以外采购的材料还包括PCB板和环氧树脂等。
　　（2）生产模式
　　公司建有全流程生产体系，晶圆测试车间可对晶圆进行全参数CP测试，在晶圆阶段完成良品筛选；芯片测试车间拥有多台高速数字测试机和存储专用测试系统，可提供DRAM、NANDFlash等各类存储芯片的FT成品测试、高低温测试和可靠性验证；封装车间具备QFN、BGA、SOP等多种封装形式的大规模量产能力；SMT车间配备高精度贴片机和回流焊设备，可承接存储模组、嵌入式存储产品的表面贴装任务，满足从芯片到模组的一体化交付需求。生产管理采用“内产为主、外协为辅”的模式，由生产计划部门根据销售预测、订单情况与产能分析统筹制定生产计划。各生产车间依据系统派发的生产工单执行标准化、流程化的制造任务。
　　以DRAM产品生产环节为例，生产工序分为芯片颗粒测试环节、SMT组装环节、模组测试环节和存储产品测试环节。芯片颗粒测试环节，依次执行OS、Burnin、Core、SPEED测试。SMT组装环节配置专业PE工程师跟进SMT产线问题，保障组装生产稳定高效。模组级测试环节包含电性能测试、ATE测试和SLT测试，对DRAM模组的电学性能、高温高压环境性能稳定性进行测试，保证产品稳定性。终端服务器测试环节，将存储产品在主流服务器平台上做压力测试，模拟客户实际使用场景。公司严格遵从科学生产流程，产线全面遵从SOP指导作业，精准把控芯片模组生产测试全流程各环节质量。
　　（3）销售模式
　　长兴半导体的下游客户以存储模组厂、存储品牌商、智算中心为主，客户有时创意、佰维存储、昆仑芯、紫光集团、宏川智算等，其产品最终应用于各类消费电子、AI服务器及行业终端，长兴半导体拥有独立的自主品牌，独立品牌产品主要覆盖企业级DDR5市场。根据客户的需求，长兴半导体采取直销模式进行销售。通过多年的沉淀，长兴半导体在行业内积累了大量长期合作的客户。报告期内，长兴半导体已与多家下游客户签订中长期合作协议。
　　（4）研发模式
　　公司坚持技术创新与产品迭代并重，以市场需求与客户应用为导向，建立覆盖方案设计、工艺开发、测试验证、量产导入的全流程研发管理体系。研发聚焦存储模组解决方案、封装工艺优化、测试技术与测试设备开发、固件及量产工具开发，不涉及晶圆制造，同时采用自主研发与合作研发相结合的方式提升技术能力。报告期内，公司与广东科技学院、电子科技大学广东电子信息工程研究院等机构在测试设备、封装自动化、可靠性验证等领域开展协同研发，完善技术布局。
　　围绕NANDFlash封装测试、BGA/SiP先进封装、多芯片堆叠、超薄封装技术、存储模组固件开发、量产工具开发、产品可靠性与兼容性优化等开展技术攻关，建立从需求分析、方案设计、试样验证、测试定型到量产导入的全流程研发管理体系，持续提升产品性能、良率与成本竞争力。
　　2、文化旅游业务
　　长沙铜官窑为国家级旅游度假区，采取重资产综合文旅运营模式，自持景区、酒店、商业等核心资产，收入来源涵盖景区门票、酒店住宿、商业租赁、二次消费、存量物业销售。以陶瓷非遗、唐风沉浸式内容为核心抓手，大力发展夜游、研学、入境游业务，并拓展短剧影视、康养等“文旅+”新业态，实现文旅消费与产业导入双向赋能，形成文旅经营与存量资产盘活互补的业务闭环。
　　（四）公司运营情况
　　1、半导体存储业务
　　报告期内公司半导体存储芯片实现营业收入2.92亿元，占营业收入比重27.93%，为公司主要的收入来源之一，公司稳步实现战略转型。业务层面公司企业级DDR5内存条产品（DDR5-RDIMM）已实现量产，容量规格覆盖32GB至128GB，速度覆盖4800MHz、5600MHz、6400MHz，主要应用于企业级服务器、云计算平台、数据中心、虚拟化主机等领域。
　　长兴半导体建有行业领先的全流程封测生产体系，可提供从晶圆测试到模组制造的一体化交付服务。先进封装产品量产良率稳定在98%以上。
　　2、文化旅游业务
　　公司旗下长沙铜官窑国风乐园以“我在盛唐，等你入戏”为核心品牌标签，重点推进产品沉浸式重构。报告期内，景区落地全员NPC沉浸式演艺体系，实现景区全员及商户统一古装穿着、唐风礼仪及沉浸式互动话术，节假日全员巡游常态化，打造盛唐市井互动场景。实景剧本游《铜官风云录》迭代升级，落地4场大戏、50余场互动演艺，沉浸式演出占比提升至46.22%，实现游客从单纯观演到剧情参与者的角色转变，有效填补长沙户外实景剧游市场空白。
　　产品创新方面，景区整合酒店客房、园区外景、汉服旅拍、宴会场地等资源，推出汉唐婚庆一站式产品；同时布局银发客源场，推出多日及包月疗休养套餐，并对接康养品牌洽谈入驻。文化与研学产品持续扩容，完成湘军文化馆、长沙窑文化馆布展及优化，新增非遗研学课程，推进开元名匾科举博物馆落地。暑期推出的“长沙铜官不夜城·唐潮戏水狂欢季”以打造盛唐沉浸式夜经济为核心，涵盖电音泼水狂欢、沉浸式实景互动体验、国风市集及王牌夜场等内容，进一步丰富暑期产品供给。
　　在渠道营销方面，景区坚持线上线下同步发力：线上精准开展平台流量投流，主流OTA平台评分稳步提升；线下深耕核心客源地市场，地接业务实现突破，并新增入境研学市场。营销模式上，推出“住宿+旅拍+餐饮+体验”一体化套餐及多省市直通车合作，打通消费闭环。品牌端搭建全域宣传矩阵，运营垂直账号及全员星推官体系，半年度全域总曝光量超5,600万次。
　　公司旗下湖南海外旅行社深耕文旅三十余年，作为湖南文旅中坚企业，践行“一体两翼”发展战略，布局拓展旅游、会展、研学、入境等多元业务。面对出境游收缩，湖南海外主攻入境地接，通过专列、小包团定制、线上平台引流以及“香港小姐湖南行”等项目联动铜官窑国风乐园，上半年接待入境游客2万人。在研学业务方面，联合铜官窑国风乐园开发沉浸式研学产品，报告期内省内外研学共计接待4万人，实现湘西市场突破，服务多所省外名校，外省入湘研学1.1万人，斩获海亮教育“优质服务典范奖”。同时，湖南海外高端接待能力增强，报告期内成功中标《妻子的浪漫旅行2026》《中餐厅10》《花儿与少年8》等重点综艺项目协拍工作及多项重点会议会展活动，推动“旅游+会展”双向赋能，综合服务能力再上台阶。在品牌荣誉方面，湖南海外再度荣登“2025年度湖南省服务业企业百强”榜单，继2024年后连续两年获此殊荣，综合实力持续获行业认可；以满分100分获评行业信用最高等级“优”级及“2025年度诚信经营旅行社”；荣获“2026年长沙市导游大赛最佳组织单位奖”。
　　3、资产管理业务
　　报告期内，公司贯彻落实战略布局，通过转让部分子公司股权，优化公司资产结构，降低公司资产负债率、经营亏损和经营风险。在手房地产项目方面，面对市场环境，公司快速响应、积极作为，紧跟各地政策优化节奏，结合各项目实际情况与地域市场特征，及时制定并下达针对性、实效性强的促销政策与营销举措，抢抓市场窗口、激活购房需求。在渠道建设方面，持续深化与优质头部渠道机构合作，鼓励其搭载内部网络布局全国市场，整合渠道资源、拓展客源渠道、提升拓客效率，实现互利共赢、协同发展。通过优化定价策略、丰富促销活动、提升案场服务、强化品牌宣传等多重举措，全力推动房地产快速去化。
　　（五）业绩增长驱动因素
　　1、存储行业周期红利叠加下游AI算力需求拉动
　　全球存储行业进入AI驱动的上行周期，DRAM、NANDFlash产品价格自2025年末持续大幅上行，行业景气度向上传导至中游封测与模组制造环节。长兴半导体兼具存储封装测试与模组制造业务，行业上行周期下下游客户提货意愿提升，订单规模增长；同时颗粒价格上行带动产品销售单价抬升，在合理库存管理的基础上，行业周期红利对营业收入与毛利水平形成正向拉动。AI服务器、数据中心算力基础设施建设，带来企业级DDR5内存、企业级SSD存储产品的增量需求，成为长兴半导体业务增长的重要外部驱动力。相较于传统PC与消费终端，AI服务器对存储容量、带宽、可靠性要求显著提高，企业级存储产品需求持续释放。报告期内公司企业级存储产品实现批量交付，产品进入算力相关终端供应链，打开增量市场空间，带动业务规模扩张。
　　2、核心客户与长协订单保障
　　长兴半导体下游覆盖存储模组厂商、品牌商、AI芯片企业等多类客户，已与多家行业内主要客户建立稳定合作关系，多元化客户结构为业务提供订单基础，稳定的长期合作订单有利于产线产能消化，保障基础出货规模，降低单一客户依赖带来的经营波动。同时公司持续拓展车载、工业、算力领域新客户，不断丰富订单来源，进一步拓宽业务边界，为后续收入增长提供客户储备。此外上游颗粒供给的稳定性，也间接保证了订单落地与交付节奏。
　　3、产品结构升级带动毛利改善及国产替代产业机遇
　　公司依托晶圆测试、多层堆叠封装等核心工艺能力，持续推动产品结构迭代，业务由传统消费级存储，向工规级、企业级等高附加值存储产品延伸。消费级存储市场竞争充分，毛利水平相对有限；企业级、工规类产品技术门槛、认证周期更高，产品附加值显著优于消费级产品。随着高附加值产品出货占比不断提升，能够优化整体产品毛利结构，在同等产能规模下实现盈利水平改善，是驱动利润增长的内部核心因素。
　　国内半导体产业链自主可控进程持续推进，存储上下游国产化导入节奏加快，本土存储供应链的市场机会持续增加。下游国内算力、工业控制、车载等领域，对国产存储封测、模组产品的接受度不断提升，为长兴半导体带来更多导入与批量供货机会。依托本土产业链协同优势，公司可以更好响应国内客户定制化需求，缩短产品验证迭代周期，有利于获取增量订单，实现市场份额提升。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）发展战略
　　公司将坚定不移地推进战略转型，秉持“与国家战略同频，与时代红利共振”的发展理念，锚定长远价值，以“科技拓维、文旅铸魂、资管强基”的三核驱动战略为引领，构建科技、文旅、资管深度融合、协同共生的产业新格局，致力打造具有全球视野、行业影响力与核心竞争力的综合性产业上市公司。公司将积极对现有地产板块去化并逐步剥离，聚焦科技和文旅两大成长性赛道，逐步实现从重资产开发商向科技驱动型企业的根本性转型。
　　在科技板块，未来，公司将以存储半导体产业为核心方向，构建科技产业竞争力。半导体产业方面，公司以长兴半导体为产业平台，聚焦NANDFlash和DRAM存储芯片先进封测产品和高性能存储模组等高附加值产品，借助国产替代和AI驱动存储需求增长的双重红利，加速技术升级和产能扩充。中长期目标是从消费级封装测试向模组、主控芯片领域突破以延长产业链，在车规级、工业级、企业级等高可靠性领域拓展，提升产品附加值和市场竞争力。人工智能方面，公司将以子公司盈新具身智能为载体，聚焦机器人在文旅场景的垂直应用，同时探索具身智能和人形机器人的产业机会，实现科技对传统业务的深度赋能，并逐步培育科技业务作为公司未来核心利润来源。
　　在文旅板块，2024年6月，湖南省长沙铜官窑文化旅游度假区确认为国家级旅游度假区，公司旗下的长沙铜官窑国风乐园景区作为该国家级度假区的核心景点，深化“文旅+康养”“文旅+科技”融合，推动中医药康养项目落地，引入全息投影、AI导览、机器人等前沿科技，提升景区吸引力和盈利能力。同时探索品牌输出和轻资产运营模式，实现文旅资产的价值最大化。公司将推动文旅业务从单纯依赖门票和住宿收入向综合运营、品牌输出、科技赋能的多维盈利模式转型。公司湖南海外旅行社未来将深化大客户战略：攻坚酒业等行业全国性订单，积极开拓政府类文旅项目，深耕媒体境外拍摄服务，增强会议会展双轮提质；打好旺季营销仗，主推高端长线出入境高毛利产品，继续引进专列，提升铜官窑入境、会议会展和成人、研学组团入住；扩大入境成果，加速出境转入境步伐，加快小语种导游引进和培养，力促入境市场扩大。
　　在资产管理板块，公司将对存量资产实施分类管理和有序处置。针对地产板块中盈利能力偏弱的项目和资产，公司将通过资产出售、股权转让、合作开发等方式逐步减少资源占用，从而缓解地产业务对公司整体盈利能力和资产负债表的压力；对尚具商业价值的存量地产项目，公司将加速去化回笼资金，严控新增投入。在有序调整地产业务的同时，公司将依托在资产盘活和运营管理方面积累的经验，探索向专业化资产管理方向转型，通过代运营、联合运营等轻资产模式，为内外部资产提供管理服务，打造资产管理板块的专业化能力和可持续收入来源。
　　（二）经营计划
　　1、聚焦半导体封测核心技术突破，推进先进封装技术升级
　　公司将以长兴半导体为产业平台，在现有8层叠Die封装技术基础上，持续推进更高层数叠Die封装工艺的研发与验证，向16层乃至32层叠Die方向突破，提升存储密度和产品竞争力。加大晶圆级先进封装（WLP）、系统级封装（SiP）等技术的研发投入，逐步缩小与一线封测厂商在先进封装领域的技术差距。深化晶圆测试修复技术能力，进一步降低损耗率、提升良品率，巩固在消费级NANDFlash封测领域的成本优势。推动高可靠性存储芯片封装测试技术向车规级、工业级应用场景延伸，拓展产品附加值更高的细分市场，包括但不限于eMMC、UFS、uMCP、LPDDR4/4X/5/5X、DDR5等产品，重点布局企业级DRAM的RDIMM产品。此外公司将依托长兴半导体长期在存储芯片封装测试领域的技术积累，加大主控芯片固件算法和存储模组方案设计的研发力度，针对工业级SSD、eMMC及UFS控制器芯片开展深度自主研发，提升从封装测试向存储解决方案延伸的技术能力，增强客户黏性和产品议价权。
　　在产品规划方面，公司将依托长兴半导体现有的NANDFlash封测能力，系统性地构建覆盖嵌入式存储、移动存储和企业级存储的完整产品矩阵。在NANDFlash封装产品线上，重点布局BGA（8层/16层/32层叠Die）封装技术以及eMMC、UFS及uMCP等主流存储形态产品，其中BGA叠Die封装将从现有8层向16层和32层推进，逐步满足智能手机、可穿戴设备、车载电子等终端对高密度存储的需求；eMMC和UFS产品线将紧跟国产SoC平台的演进节奏，完成全志科技、瑞芯微等主流平台的适配验证；uMCP产品将聚焦PCB空间受限的移动终端场景，提供“闪存+内存”一体化封装方案。在DDR封装产品线上，规划布局LPDDR4/LPDDR4X/LPDDR5/LPDDR5X等低功耗DRAM封装能力，频率最高可达8600MHz，同时覆盖标准DDR5封装需求，为智能移动终端、平板电脑、AIoT设备等提供配套DRAM封装服务。在DRAM模组产品线上，面向服务器和通信基站市场，开发RDIMM（容量覆盖16GB/32GB/48GB/64GB/96GB/128GB）系列内存模组。通过上述三大产品线的协同布局，实现从单一NANDFlash封测向“NANDFlash封装+DDR封装+主控芯片+DRAM模组”的综合存储服务商转型，提升市场覆盖广度和单客户价值贡献。
　　2、加快地产板块去化与资产调整，逐步收缩传统地产业务
　　对地产板块存量项目实施快速去化，加大营销力度、拓宽去化渠道、灵活运用价格策略和促销手段，加快资金回笼速度。对上市公司经营业绩形成持续压力的地产板块资产，通过资产出售、股权转让、合作开发等方式逐步减少资源占用，降低传统地产业务对公司整体盈利能力和资产负债表的影响。严控地产板块新增投资，原则上不再获取新的土地储备和开发项目，坚守住不再扩大地产业务的基本方针。在有序调整地产业务的同时，依托公司在存量资产盘活和运营管理方面积累的经验，探索向专业化资产管理方向转型，通过代建、代运营、联合运营等轻资产模式，将资产管理能力转化为可持续的服务收入来源。
　　3、优化资本结构与资金管理，保障战略转型资金需求
　　合理安排资金使用节奏，统筹安排长兴半导体收购对价支付、日常经营周转和战略投资之间的资金分配，确保关键时点资金链安全。积极研究再融资、银行新增授信、资产证券化、供应链金融等多元化融资工具，拓宽资金来源，降低融资成本，优化债务期限结构。通过地产业务调整、处置低效资产回收等渠道补充经营性现金流。加强应收账款管理和存货周转效率提升，改善经营性现金流质量，增强自身造血能力。
　　4、推动文旅运营提质增效，加快业态创新与盈利模式转型
　　依托长沙铜官窑文化旅游度假区（国家级旅游度假区）的品牌优势，持续优化景区业态组合，引入更具吸引力和消费带动效应的沉浸式演艺、夜游经济、特色餐饮等业态，提升游客停留时间和人均消费。推动中医药康养项目实质性落地，将“文旅+康养”从战略合作转化为可运营的产品和服务，打造铜官窑国风乐园康养度假品牌。加快XR沉浸式体验、全息投影、AI导览等前沿技术在景区场景的商业化应用，提升游客体验的科技含量和差异化竞争力，打造智慧景区标杆。积极探索文旅品牌输出和管理输出等轻资产运营模式，将长沙铜官窑国风乐园的运营经验和IP资源向外部项目复制，拓展非门票收入来源，推动文旅业务从重资产运营向“轻资产”运营的转型。
　　5、加强人才体系建设与组织能力提升，实施长效激励夯实创新发展根基
　　在半导体领域，大力引进具备一线封测、主控芯片、模组厂商经验的技术专家、工艺工程师和品质管理人才，重点围绕先进封装工艺开发、存储主控芯片固件算法、晶圆测试与良率提升等核心方向构建高水准研发团队。积极引入在存储模组品牌商和存储晶圆原厂具备丰富客户资源和市场经验的市场开拓人才，建立以技术为支撑、以客户为中心的市场团队。实施长效激励机制，将核心技术骨干和管理团队的利益与公司长期发展深度绑定，稳定关键人才、激发创新活力，为半导体封测业务的技术升级和规模扩张提供持续的人才保障。完善研发人员职业发展通道和差异化薪酬体系，营造以技术创新和价值创造为导向的组织氛围，打造支撑公司向科技驱动型企业转型的人才高地。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）存储半导体行业优势
　　1、技术研发与专利优势
　　截至报告期末，长兴半导体累计拥有94项专利，其中发明专利32项、实用新型专利62项。公司在先进封装领域具备8层叠Die成熟封装工艺、16层叠Die技术储备以及BGA、Sip、CSP等先进封装技术，其中8层叠Die封装技术可使封装密度提升30%，处于行业先进水平。公司先进封装产品量产良率99%，在存储封测领域具备较强的技术竞争力。
　　报告期内，公司研发投入持续增长，2026年上半年研发投入841.26万元，重点投向企业级DDR5服务器内存、先进封装工艺等领域。公司设有广东省工程技术研究中心，具备较强的产学研协同创新能力，研发体系日趋完善。
　　依托于公司的研发体系与技术积累，公司拥有U盘主控芯片自研技术能力。公司不断完善产品矩阵，拓展固态硬盘SSD及DRAM产品线，量产企业级DRAM产品；此外完成了部分存储产品的主控芯片研发，持续深化国产化存储技术布局，形成自研主控芯片与国产存储颗粒结合的技术方案，致力于推动存储产品国产化。
　　2、资质认证与行业地位
　　公司持有国家级专精特新“小巨人”企业资质，同时获评高新技术企业、税务信用A级企业，并设有广东省工程技术研究中心。上述资质认证体现了公司在技术创新能力、经营管理规范性及合规性等方面的综合优势，为获取优质客户资源和政策支持奠定坚实基础。
　　3、产能与设备布局
　　公司拥有东莞松山湖（6,000平方米）和江苏南通双生产基地。东莞基地配备18项核心设备，涵盖晶圆测试、封装、成品测试等关键环节，其中包含多台关键设备和重大关键设备。江苏长耀半导体科技有限公司作为公司子公司，进一步扩充了封测产能，形成珠三角与长三角协同布局，有效提升产能弹性和客户响应速度。
　　报告期内，公司持续加大固定资产投入，产能稳步扩张，满足不断增长的客户订单需求。
　　4、客户资源与供应链优势
　　公司晶圆供应来自于上游存储原厂包括美光、三星、SK海力士、闪迪等国际头部晶圆厂；知名客户有时创意、佰维存储、昆仑芯、紫光集团、宏川智算等。产品最终应用于消费电子、AI服务器及各类行业终端。
　　报告期内，长兴半导体已与多家下游客户签订中长期合作协议，并与全球主要存储晶圆原厂保持稳定供应关系，供应链韧性强，能够有效应对市场波动。
　　5、产业链协同与全球化布局
　　公司通过三家子公司构建产业链协同体系：江苏长耀半导体科技有限公司负责长三角产能布局，深圳市领跑者存储科技有限公司负责存储模组及终端应用，香港长荣科技有限公司负责境外晶圆采购与海外销售。三家子公司分工明确、协同高效，形成从境内封测到跨境贸易的完整产业链闭环。
　　（二）稀缺性文旅资产与国家级度假区品牌
　　公司核心文旅资产长沙铜官窑国风乐园于2024年成功晋级国家级旅游度假区，这一资质在全国范围内属于稀缺资源，在湖南省更是屈指可数，构成了公司文旅板块的底层竞争壁垒。景区依托唐代铜官窑遗址这一不可复制的历史文化底蕴，构建了独具特色的唐风古镇文旅IP，在文化演艺、非遗体验、夜间经济等方面形成了差异化定位，景区品牌认知度和市场吸引力持续增强。
　　公司现有景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区运营打下良好基础。公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。景区的品牌知名度和影响力持续提升，近年来成为各大媒体关注的焦点。央视先后五次聚焦，对景区进行深度报道；中国旅游报头版专题全文介绍景区经营亮点和入境业务影响力；
　　人民政协报、中国日报、湖南卫视等官方媒体也多次予以报道。这些权威媒体的广泛传播，极大地提升了景区的品牌知名度和美誉度，吸引了更多游客的关注和向往。
　　公司实行大景区统一管理，全面融合了乐园、酒店、民宿、商业、博物馆、科技馆等多重业态，建立了完善的组织架构体系，制定了科学的管理制度与标准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务；景区积极推进文科旅医融合发展，不断拓展业务领域，通过承接国家级重要会议，在会议服务、接待保障和服务创新等方面表现出色，赢得高度肯定，这一成果不仅展现了景区高质量服务水平与运营实力，也为景区吸引更多重要政企客户和资源，进一步提升了景区综合竞争力。公司通过进一步加大引流、提升产品力、深挖文化、秉持开放平台思维、大力导入外部资源等方式不断增强景区竞争力，同时一切经营举措从游客角度出发，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高景区的市场口碑。
　　旗下湖南海外旅行社，历经三十余年深耕发展，现已成为一家业务覆盖旅游、媒体、会展、票务、贸易及地产营销等领域的综合性旅行社，坚持“集团化管理、网络化经营”发展模式，省内设有31家子公司，旗下拥有15个子品牌，运营体系完善、服务网络健全。深耕高端政务商务接待与大型团组接待，承办多次国家级会议，积累了丰富的跨文化、高标准服务经验。
　　（三）品牌价值全面释放，行业影响再上台阶
　　2026年，盈新发展加速战略转型升级的步伐，依托长兴半导体布局算力存储赛道，凭自主创新与产销协同深耕海内外产业、消费市场，品牌价值全面释放，市场口碑与行业影响力同步跃升。长沙铜官窑国风乐园荣膺“湖南省研学旅游促进会副会长单位”“望城区2025年度消费引领突出贡献企业”“抖音生活服务中部大区-年度优秀合作商户”；花满楼客栈获评“国家乙级旅游民宿”；铜官窑绿心谷酒店和铜官窑丽景酒店分别荣登“携程口碑榜-2025豪华酒店榜”“携程口碑榜-2025亲子乐园酒店榜”。湖南海外旅游荣获“2025年度湖南省服务业企业百强”“2025年度诚信经营旅行社”及“2026年长沙市导游大赛暨金牌导游说长沙最佳组织单位奖”。
　　（四）资源整合与资本运作能力突出
　　公司具备较强的资产整合与资本运作能力，能够根据市场环境与战略需要，灵活处置低效资产、优化资源配置、引入优质产业资源。报告期内通过一系列资产处置与并购动作，公司有效化解历史包袱、改善财务状况，为聚焦主业、培育新产业奠定了坚实基础，展现了管理层在复杂市场环境下的战略决断力与执行力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　本公司在经营过程中面临多种风险，主要包括宏观经济与政策风险、行业竞争与市场风险、经营与管理风险、财务与资金风险等。公司高度重视各类风险的识别、评估与管控，已建立相应的风险管理体系和应对机制。以下对公司面临的主要风险及应对措施进行详细说明。
　　1、宏观经济与政策风险
　　（1）宏观经济波动风险
　　报告期内公司主营业务涵盖文化旅游、半导体存储及房地产，均与宏观经济环境密切相关。若未来国内经济增长放缓、居民可支配收入下降或消费信心不足，可能对公司经营业绩产生不利影响。公司将持续关注宏观经济走势和政策动向，及时调整经营策略；优化业务结构，降低对单一市场的依赖；加强成本管控，提升抗风险能力。
　　（2）行业政策变动风险
　　报告期内公司所处行业受国家产业政策、环保政策、土地政策、税收政策等多方面监管。若未来相关政策发生重大调整，可能对公司业务开展和盈利能力产生影响。公司将建立政策研究机制，密切跟踪行业政策变化；加强与政府部门的沟通，及时掌握政策动向；确保各项业务合规经营，提前做好政策调整的应对预案。
　　2、行业竞争与市场风险
　　（1）文旅行业竞争风险
　　随着国内旅游市场逐步恢复，游客消费需求不断升级，民俗体验、文娱演出、文博访古等景区热度持续走高。公司所处文旅市场面临快速发展和激烈竞争并存的局面，同质化竞争对公司经营管理提出挑战。若公司文旅景区盈利能力不足，可能导致计提资产减值准备，进而影响公司未来经营成果和财务状况。公司将持续优化景区运营能力和企业管理能力，强化IP塑造，提升游客服务质量；打造差异化产品，突出自身竞争优势；加强市场营销，拓展客源渠道。
　　（2）房地产行业市场风险
　　房地产市场环境存在不确定性，虽有放松预期，若未来行业政策发生变动、市场供求关系出现较大变化，可能导致公司库存产品去化缓慢、销售回款不及预期，影响公司盈利能力和现金流状况，进而可能需要计提存货减值准备，对公司未来经营成果和财务状况产生不利影响。公司将合理控制项目进度，保质保量的同时实现按期交付；针对可售项目创新营销模式，根据各项目周边环境及受众群体制定精准的销售方案；采取灵活的价格策略，加快库存去化，力促公司现存房地产业务平稳发展。
　　（3）半导体存储行业市场风险
　　存储芯片行业受市场供需波动影响较大，具有周期性特征。上游存储晶圆厂商高度集中，其基于下游需求变化做出产能调整决策，且新建晶圆厂从资本开支到产能释放时间较长，导致市场供给和需求存在错配。未来如果出现上游晶圆厂商决策扩产及产能释放、下游市场供需发生较大不利变化的情况，可能导致存储芯片产品价格下跌，公司将面临盈利能力不达预期的业绩波动性风险。公司将通过多元化产品布局和市场拓展，加强成本控制，提升运营效率。公司还将密切关注市场动态，灵活调整研发、生产和销售策略，确保快速响应市场变化。
　　3、经营与管理风险
　　（1）管理整合风险
　　公司战略重心向文旅运营和科技半导体转型，对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求。若公司管理体系不能及时适应业务发展需要，可能导致运营效率下降、决策执行不到位等问题。公司将采用引进和培养相结合的方式，完善薪酬激励机制，加速相关产业专业人才的储备，优化人才结构；加强企业文化建设，建立健全规范的管理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
　　（2）原材料供应稳定性风险
　　公司存储业务的主要原材料为存储晶圆，主要向三星、SK海力士等国外主要存储晶圆厂商代理商采购，未与主要存储晶圆厂家直接签署长期供货合同，若因为关税及贸易政策调整、存储晶圆厂商的销售策略变化，造成公司无法持续稳定获得存储晶圆，或存储晶圆价格剧烈波动，将对公司的经营造成影响。公司将积极加强与更多存储晶圆制造商及代理商的合作，与现有供应商建立长期稳定的合作关系，通过签订长期供货协议确保原材料供应的稳定性。此外，公司将密切关注市场动态，及时调整采购策略，确保原材料采购的灵活性和价格的合理性。
　　（3）安全生产与运营风险
　　公司文旅景区存在游客安全事故风险，房地产项目存在施工安全风险，半导体生产存在生产安全和环保合规风险。若发生安全事故或环保违规事件，可能导致人员伤亡、财产损失、行政处罚等后果，对公司声誉和经营业绩产生负面影响。公司将严格执行安全生产管理制度，定期开展安全检查和隐患排查；加强员工安全培训，提高安全意识和应急处置能力；完善应急预案，确保突发事件能够快速有效处置；严格遵守环保法规，确保各项环保指标达标。
　　4、财务与资金风险
　　（1）商誉减值风险
　　公司收购长兴半导体后，长兴半导体纳入公司合并报表范围，该交易产生一定金额的商誉。根据《企业会计准则》的相关规定，本次交易形成的商誉需在各会计年度终了进行减值测试。若未来长兴半导体所处行业整体不景气或其自身因素导致未来经营状况未达预期，则本次交易所产生的商誉存在减值的风险。公司将加强对控股子公司的管控，提升效益及盈利能力，确保控股子公司的稳定经营；定期评估商誉减值风险，及时计提减值准备。
　　（2）存货跌价风险
　　公司房地产和半导体存储存货占资产比重较大，若房地产市场持续低迷或半导体存储价格大幅波动，可能导致存货可变现净值低于成本，需要计提存货跌价准备，对公司利润产生不利影响。公司将密切关注市场变化，及时调整销售策略；加强存货管理，优化库存结构；按照会计准则要求，定期评估存货跌价风险，及时计提跌价准备。
　　（3）资金流动性风险
　　公司所处行业为资金密集型行业，若未来公司经营活动现金流无法覆盖有息负债，可能导致公司《重整计划》留债部分不能按期偿还，进而导致债务违约风险。公司将持续调整债务结构，优化长短期债务配比；确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目；不断优化文旅景区运营，对房地产项目和库存半导体存储产品采取灵活的营销模式，努力加快资金回笼。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　一、文旅综合业务　　（一）宏观政策与行业分析　　2025 年，我国文化和旅游行业在国家一系列扩内需、促消费、稳增长政策支持下，整体呈现持续复苏、结构优化、品质提升的良好发展态势。国家层面持续出台推动文旅深度融合、激发文旅消费潜力、支持文旅新业态发展的政策文件，鼓励发展沉浸式体验、夜间文旅消费、研学旅行、康养旅游、智慧旅游等创新业态，同时不断优化入境旅游政策，扩大免签范围、提升跨境旅游便利化水平，推动国内文旅市场加快全面复苏，助力文旅产业高质量发展。　　从行业发展趋势来看，国内文旅消费需求持续升级，游客不再满足于传统观光游览，更加追求个性化、体验化、高品质、... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　一、文旅综合业务
　　（一）宏观政策与行业分析
　　2025 年，我国文化和旅游行业在国家一系列扩内需、促消费、稳增长政策支持下，整体呈现持续复苏、结构优化、品质提升的良好发展态势。国家层面持续出台推动文旅深度融合、激发文旅消费潜力、支持文旅新业态发展的政策文件，鼓励发展沉浸式体验、夜间文旅消费、研学旅行、康养旅游、智慧旅游等创新业态，同时不断优化入境旅游政策，扩大免签范围、提升跨境旅游便利化水平，推动国内文旅市场加快全面复苏，助力文旅产业高质量发展。
　　从行业发展趋势来看，国内文旅消费需求持续升级，游客不再满足于传统观光游览，更加追求个性化、体验化、高品质、文化性的旅游产品与服务。沉浸式演艺、非遗体验、科技文旅、夜间经济、国风国潮、康养文旅成为行业热点与消费主流。景区运营模式加速转型，从传统门票依赖向“门票+业态+服务+IP”综合收益模式转变，数字化营销、场景化打造、生态化运营成为核心竞争力。与此同时，行业竞争日趋激烈，优质资源、特色内容、高效运营成为文旅项目脱颖而出的关键，具备产业融合能力、内容创新能力、精细化运营能力的市场主体更具发展优势。
　　从科技赋能文旅的角度来看，2025年国家持续加大对科技创新和战略性新兴产业的政策支持力度，人工智能、数字创意、短剧内容等领域的政策环境持续优化。2025年政府工作报告首次提出“人工智能+”行动，强调推动人工智能与实体经济深度融合，加快发展新质生产力；国务院印发《关于促进数字产业高质量发展的指导意见》，提出加快培育数字创意、虚拟现实、沉浸式体验等新业态；文化和旅游部推动“文旅+科技”深度融合，鼓励景区引入AI导览、沉浸式体验、数字人等创新应用，建设智慧景区；国家广播电视总局持续出台微短剧管理规范和扶持政策，推动微短剧行业健康有序发展。据艾媒咨询统计，2025年中国MCN市场规模将突破700亿元，短视频用户规模超10亿，直播电商交易额突破5万亿元；国家广播电视总局数据显示，2025年中国微短剧市场规模超500亿元，用户规模突破6亿。“文旅+MCN +科技+短剧”等融合模式正在重塑文旅产业的营销方式与消费场景，为公司文旅综合业务的科技拓维提供了良好的政策环境和广阔的发展空间。根据国家统计局发布的2025年国民经济和社会发展统计公报，2025年国内居民出游人次65.2亿，同比增长16.2%。其中，城镇居民国内出游人次49.96亿，同比增长14.3%；农村居民国内出游人次15.26亿，同比增长22.6%。国内游客出游花费6.30万亿元，同比增长9.5%。其中，城镇居民出游花费5.30万亿元，同比增长7.5%；农村居民出游花费1.00万亿元，同比增长21.4%。入境游客15450万人次，增长17.1%，其中外国人3517万人次，香港、澳门和台湾同胞11932万人次。入境游客总花费1311亿美元，增长39.2%。通过免签入境外国人3008万人次，增长49.5%。整体而言，2025 年文旅行业在复苏中提质、在创新中升级，为公司文旅业务发展提供了良好的外部环境与广阔的市场空间。
　　（二）公司运营情况
　　报告期内，公司始终坚守“固地产之基、塑文旅之魂、探新质无界”的企业战略，将文旅综合产业作为核心业务板块持续深耕，坚持以“文旅+”多轮驱动为发展导向，深度推动文旅与科技、短剧、MCN、中医药、体育等多元产业协同融合，不断完善特色鲜明、协同高效的文旅产业融合生态，顺利实现从传统项目运营向生态共建的战略转型跃升，经营质量与运营效率稳步提升。
　　1、创新营销举措，全面引流增效
　　公司旗下长沙铜官窑国风乐园坚持以市场为导向、以消费者为中心，持续创新营销模式与产品体系，精准激活长沙本地消费、拓展外地客源、提升品牌影响力。针对本地市场，推出终身卡、东道主卡、青春搭子卡等高性价比、高粘性会员产品，有效锁定长期客群，提升游客复游率与消费频次。为改善平台口碑、提升服务体验，公司创新开展“总经理直面差评直播”活动，直面游客诉求、快速响应解决问题，同时打造“银票玩法”“神话奇幻游”等特色互动体验，丰富游览乐趣，显著提升游客满意度与好评率。
　　在品牌传播与流量引爆方面，公司重点打造非遗打铁花、大型烟花秀、无人机编队表演等爆款夜游产品，多次登上抖音同城热榜，形成强大的线上传播效应；“天外飞仙”主题话题斩获破亿级线上流量，成为现象级文旅传播案例，项目成功入选携程“2026中国100夜游必打卡景点榜”，品牌知名度与市场吸引力大幅提升。
　　在市场拓展方面，公司不断拓宽客群边界、提升综合服务能力。高端接待能力持续增强，全年成功承接国家级会议6场，充分展现项目接待规格与服务水准。同时，在入境游方面主动破局，成功引进“万名港人游长沙”首趟 800人高铁专列，接待“湘港情-千人游湖南”400人大型香港入境团组，成为携程旅行海外版湖南英文产品供应商，全年累计接待入境游客达4万人，创入境游新高。
　　在研学方面，公司深度挖掘研学旅行市场潜力，打造特色研学课程与体验场景，旗下长沙铜官窑国风乐园与湖南海外深度战略协同，双向赋能，构建了多元化研学旅游产品矩阵，2025年共同接待研学客群20余万人次，同比增幅达65%；湖南海外全年接待外省入湘研学2.9万人，其中新疆喀什研学团获《人民日报》点赞，研学业务成为公司稳定的客流来源。此外，公司积极践行企业社会责任，由盈新发展总冠名“赣超”，累计观赛人次超123万，线上直播观看量达14.5亿人次、赞助的“湘超”超240万人次现场观赛、直接带动消费破136亿元、传播量163亿余次、承办全民健身跑活动等，不仅助推湘赣两省足球事业联动发展，更创新拓展“体育+文旅”融合新模式，依托赛事高关注度与传播声量为景区带来客源增长，进一步拓宽客群边界，为体育产业与文化旅游协同发展注入新动能。
　　2、升级产品业态，强化核心竞争力
　　公司坚持以文化为魂、以体验为核，持续推进文化产品创新与业态多元拓展，不断提升产品供给质量与消费吸引力。在文化产品打造上，深度挖掘湖湘文化底蕴，精心创作推出《仲景在长沙》《楚辞-橘颂》等沉浸式演艺项目，以戏剧、音乐、舞蹈等多元艺术形式融合呈现，让游客在沉浸式场景中感受地方人文魅力。同步打造非遗工坊展示、中医药文化市集等互动体验项目，让传统文化可看、可玩、可体验，推动传统文化活态传承。在湖南省市区三级政协委员助推铜官窑文科旅医融合发展工作室推动下，铜官窑仲景堂全新亮相，该项目集中医药文化展示、诊疗体验、养生餐饮、康养服务于一体，通过探索“中医药+科技+旅游+康养+研学”产业新模式，有效拓展文旅消费新场景，满足大众健康消费新需求，进一步助推长沙“一江两岸”文旅空间布局。
　　在业态拓展方面，坚持开放合作、多元共生，成功引进白天鹅游船、赤兔马术俱乐部等30余家优质特色商户，涵盖休闲运动、主题餐饮、文创零售、亲子娱乐等多个领域，丰富消费选择，提升商业活力。积极拥抱科技创新，落地XR沉浸式体验项目《敦煌-千色之域》，运用扩展现实技术再现丝绸之路文化瑰宝，打造科技感、沉浸感、文化感兼具的新型体验产品，加快推进“文旅+科技”深度融合与业态升级。作为“科技+文旅+短剧”融合示范项目，公司还通过多元化资本运作体系，搭建复合产业平台盈新趣潮，将MCN、短剧、科技等产业融入，构建开放共赢的生态圈。
　　聚焦夜间经济与节庆消费，创新开发定制烟花秀、主题节庆活动等特色产品，进一步拉长消费时间、拓展消费空间，满足游客多元化、高品质、个性化的消费需求。景区还推出了全新“窑火义工”模式，一方面为青年提供低成本居住、灵活工作及创业尝试的机会。另一方面景区通过此模式优化了资源配置，降低了运营成本，并通过来自全国各地的参与者扩大了宣传覆盖面，实现效益与公益结合，展现文旅产业创造共享价值的巨大潜力。
　　3、优化运营管理，实现降本增效与安全运营
　　公司持续强化内部管理，构建“计划—执行—督导—复盘”全流程闭环管理体系，明确工作目标、压实管理责任、强化过程管控、注重复盘改进，全面提升运营效率与执行能力，全年督办事项办结率达到83%，各项工作有序高效推进。在成本管控方面，坚持精细化管理理念，优化资源配置、严控费用支出，推动人、财、物高效利用，实现降本增效目标。在安全管理方面，始终将安全生产放在首要位置，坚决筑牢安全运营防线，全面落实设施设备巡检、日常维护、隐患排查等工作，全年完成各类巡检维修任务近 3.4万项，安全隐患整改率保持在86%以上，报告期内未发生重大安全生产事故，为游客提供安全、有序、舒适的游览环境，保障项目持续稳定运营。
　　4、聚焦会议活动，提升服务能级
　　公司圆满完成“一带一路”青年创意与遗产论坛、全国工商联十三届四次执委会议、湘港产业协同发展对接会、2025年全国知名民企助力湖南高质量发展大会等重要活动及会议接待，全年接待各类会议团队206个，同比增长56%，创历史新高。湖南海外媒体业务成功承接《妻子的浪漫旅行》《中餐厅9》等15个重点影视综艺项目协拍保障工作，全面提升景区服务规格与行业影响力。
　　5、文旅MCN与直播生态
　　长沙盈新趣潮文化创意有限公司定位于文旅元宇宙新生态的创领者，输出“文旅MCN标准化解决方案”，为全国文旅景区及大型实体企业提供一体化服务。报告期内，盈新趣潮围绕“1个内容孵化中心、N个多元场域、X个IP变现出口”的业务架构，推进文旅MCN业务体系建设。通过孵化短视频账号、搭建多模态直播矩阵、嫁接景区消费场景，打造“内容引流—直播带货—IP变现”的商业闭环，实现景区及企业空间产值的大幅提升。
　　6、沉浸式科技与数字文旅
　　湖南盈新聚能科技有限公司作为盈新发展旗下的科技文旅公司，突破传统文旅数字化浅层应用边界，融合数字孪生、AR/VR、数字内容创作、数据可视化等新兴技术，深度践行“文旅+科技”的融合发展理念，聚焦景区数字化沉浸互动体验平台，探索多元科技场景，探索文旅产业数字化转型的新路径。报告期内，盈新聚能围绕长沙铜官窑国风乐园场景，推进AR/VR沉浸式体验项目、数字孪生景区管理平台等核心产品的研发与落地，为景区游客提供更具交互感、场景感、代入感的沉浸式体验，同时通过数据可视化技术提升景区运营效率和精细化管理水平。
　　7、短剧内容生态与产业融合
　　公司与参股公司灵光动人以短剧为核心构建内容生态，积极探索“短剧+产业”融合发展模式。灵光动人作为以短剧为核心的内容生态公司，兼具内容创造力与平台运营思维，已构建涵盖文化产业基金、影视拍摄基地及内容制作发行的全链路业务体系。灵光动人以“精品短剧+AI漫剧”为双引擎，探索短剧赋能文旅和品牌的融合发展路径，并积极推动传统文化以年轻化形态焕新传播。同时，公司通过招商方式引入竖店影视集团联合运营，共同打造长沙铜官竖店短剧影视城，并被授予为湖南省微短视频拍摄基地。依托长沙铜官窑国风乐园3000亩文旅大盘，通过“文旅创新、产业集聚、产教融合”三位一体发展模式，打造“看短剧、游古镇、品文化”为一体的沉浸式文旅新体验，构建中部地区规模最大、产业链最完整的短剧拍摄运营基地。
　　（三）经营数据
　　2025年，公司乐园项目紧紧围绕“加大引流、提升产品力、深挖文化、开放平台思维、撬动外部资源”核心工作思路，积极应对市场竞争、消费变化等各类风险挑战，扎实推进各项经营举措，深入开展降本增效工作，经营成效显著改善，亏损幅度持续收窄。全年实现有效客流91.94万人（不含二次入园），同比增长21%；GOP同比减亏229万元，经营质量稳步提升，为后续持续健康发展奠定坚实基础。
　　科技业务方面，长沙盈新趣潮文化创意有限公司、湖南盈新聚能科技有限公司为新设子公司，处于业务快速发展阶段。盈新趣潮已实现全年365天多模态直播运营；盈新聚能已完成核心科技产品的方案论证与场景试点，正在推进AR/VR沉浸式体验项目及数字孪生景区管理平台的落地应用；灵光动人已构建涵盖内容制作、发行运营全链路业务体系，逐步形成短剧拍摄、文旅消费、产业集聚的协同效应。
　　二、房地产业务
　　（一）宏观政策与行业分析
　　2025年，全国房地产市场坚持“稳市场、惠民生、防风险、促转型”的总体政策导向，各地因城施策、一城一策，持续优化调整房地产调控政策，全力推动市场止跌回稳、良性循环、健康发展。政策层面持续释放积极信号，多个城市全面或部分取消限购、限售、限贷、限价等限制性措施，同步降低个人住房贷款首付比例、下调贷款利率，多地推出购房补贴、税费减免、公积金优化等支持政策，切实降低购房者成本，有效激活刚性和改善性住房需求。同时，金融支持房地产市场平稳健康发展的力度持续加大，房企合理融资需求得到更好满足，保交楼、保民生、保稳定工作扎实推进，防范化解房地产领域风险取得积极成效。
　　从行业发展态势来看，2025年房地产市场整体处于筑底修复、结构优化、转型发展的关键阶段。市场需求端逐步回暖，政策效应持续显现，刚性及改善性住房需求有序释放；供给端更加注重品质提升、结构优化与存量盘活，行业从过去高速增长、规模扩张阶段，逐步转向高质量发展、稳健经营、精细运营的新阶段。在市场竞争方面，行业集中度进一步提升，稳健型、优质型房企更具竞争优势，产品力、服务力、运营力成为核心竞争要素。在营销与商业运营方面，数字化、新媒体化趋势明显，线上引流、线下转化、精准营销、高效去化成为主流模式，商业地产更加注重运营能力提升与资产价值盘活，通过新媒体赋能、商户扶持、业态优化实现可持续发展。
　　（二）公司运营情况
　　报告期内，公司紧密跟踪宏观政策与市场变化，精准把握市场机遇，积极应对行业挑战，坚持稳健经营、快速去化、风险可控的经营原则，扎实推进住宅销售、商业招商、开发建设等各项工作，确保房地产业务平稳有序运行。
　　1、精准营销发力，加快地产去化
　　面对市场环境，公司快速响应、积极作为，紧跟各地政策优化节奏，结合各项目实际情况与地域市场特征，及时制定并下达针对性、实效性强的促销政策与营销举措，抢抓市场窗口、激活购房需求。在渠道建设方面，持续深化与优质头部渠道机构合作，整合渠道资源、拓展客源渠道、提升拓客效率，实现互利共赢、协同发展。通过优化定价策略、丰富促销活动、提升案场服务、强化品牌宣传等多重举措，全力推动房地产快速去化，保障销售回款与现金流安全稳定，为公司整体经营提供有力支撑。
　　2、创新商业运营，提升招商实效
　　在商业招商与运营方面，公司积极创新推广模式，充分运用新媒体平台开展线上推广传播，扩大项目影响力与辐射范围；积极嫁接国内优质商业资源，拓宽招商渠道、提升招商品质。针对已入驻商户，推出常态化免费直播推广、线上引流导流等扶持举措，帮助商户提升知名度、带动客流量、提高经营业绩，形成“线上引流、线下导流、商户增收、项目增值”的良性运营闭环。通过高效运营与精准招商，不断提升商业项目活跃度与吸引力，为招商工作稳步推进提供坚实保障，推动商业资产持续保值增值。
　　3、有序开发建设，保障工程进度
　　公司严格按照规划设计与工程规范，扎实推进项目开发建设工作，合理安排开复工计划，强化工程质量管控、安全生产管理与施工进度管理。报告期内，各项开复工工作有序开展，项目建设按计划平稳推进，有效保障房源供给、匹配销售节奏，坚持保质量、保安全、保进度，为销售去化与交付工作提供坚实保障，切实维护公司品牌信誉与消费者合法权益。
　　（三）经营数据
　　报告期内，公司房地产项目整体运营平稳，各项经营指标按计划推进。实现签约销售面积 6.55万平方米，销售金额6.50亿元；实现结算面积 6.99万平方米，结算金额6.86亿元；全年实现开复工面积16万平方米。公司坚持稳健经营、风险可控，积极抢抓市场机遇，优化经营策略，推动房地产业务在行业调整期保持平稳运行，为公司持续健康发展提供支撑。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2025年12月31日，本公司向其商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为6.12亿元。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。自上市以来，公司积极响应国家政策号召，向文化旅游产业大力转型，斥资百亿打造了长沙铜官窑国风乐园等系列文旅项目，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，是国内目前为数不多的全产业链文旅企业和产业型文旅上市公司，同时也是世界旅游联盟核心发起理事成员单位和中国旅游协会理事单位。
　　2025年度，公司提出“地产稳盘、文旅铸魂、科技拓维”的三核发展战略，拟以现金收购广东长兴半导体科技有限公司控制权，旨在通过布局具有良好前景的新兴科技产业，为公司注入新的增长动力，推动传统业务的转型升级，从而提升公司的综合竞争力。
　　（一）文旅综合行业
　　2025年，国内文旅行业延续复苏态势，文化和旅游部数据显示，2025年国内居民出游人次达65.22亿，同比增长16.2%；国内居民出游花费6.30万亿元，同比增长9.5%。其中农村居民出游增速22.6%，显著快于城镇居民14.3%，下沉市场成为行业新增长极。节假日市场表现强劲，春节假期出游5.01亿人次、花费6,770亿元，同比分别增长5.9%和7.0%；五一假期出游3.14亿人次、花费1,803亿元，同比分别增长6.4%和8.0%；国庆中秋假期出游8.88亿人次、花费8,090亿元，人次和花费均创新高。
　　2025年国庆中秋假期虽然总出游人次创新高，但人均日消费约113.9元，较2024年同期下降约13%，反映出消费意愿趋于理性和客单价下行的压力。迈点研究院数据显示，54家样本文旅集团中仅30家实现盈利，亏损面约45%；52家文旅集团一季度行业平均净利率为-8.66%，整体处于亏损状态，行业盈利极度集中。
　　文旅融合新业态保持高速增长。沉浸式演艺年度票房规模近20亿元，观演人数突破1,200万人次，核心消费群体集中在25-35岁；夜游经济方面，游客夜间消费金额占全天比重达32.9%，5A级景区夜间开放率达66.9%；文旅融合产业2024年收入约2.32万亿元，预计2030年达6.81万亿元。政策层面，国务院办公厅印发《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》，从银发旅游、低空旅游、沉浸式体验、文旅 REITs等多方面推出支持举措，为行业创新转型提供政策引导。
　　湖南省文旅行业表现亮眼，2025年全年接待国内游客人数 81,634.5万人次，比上年增长 10.5%；国内外游客总花费11,576.3亿元，增长9.0%。湖南省出台《2025年提振文旅消费专项行动方案》，持续推动文旅消费扩容提质。公司长沙铜官窑国风乐园所处的国家级旅游度假区赛道属于稀缺资源，全国仅85家，在品牌溢价和客群吸引力方面具备天然优势。但行业同质化竞争日趋严峻，调查显示38.5%的游客认为古镇类景区“很相似，缺乏独特之处”，截至2025年10月末约11.5万家旅游相关企业注销，行业洗牌加速。
　　科技赋能文旅方面，2025年以AI大模型为代表的人工智能技术加速向文旅场景渗透，AR/VR沉浸式体验、元宇宙虚拟景区、AI个性化推荐等应用场景不断丰富，5A级景区数字化改造完成率达100%。国家层面推进“人工智能+文化和旅游”行动，文旅部推动“文旅+科技”深度融合，鼓励景区引入AI导览、沉浸式体验、数字人等创新应用。MCN行业持续爆发，2025年中国MCN市场规模将突破700亿元，“文旅+MCN”模式通过内容孵化、多模态直播、IP变现等手段，正在成为文旅行业营销创新和流量变现的重要抓手。微短剧市场规模超500亿元，“短剧+文旅”融合模式正在重塑文旅消费场景。科技与文旅的深度融合正在成为行业变革的核心驱动力。
　　（二）房地产行业
　　2025年，房地产行业仍处于深度调整期，市场成交规模和开发投资持续下行。国家统计局数据显示，2025年全国商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%。销售额跌幅大于面积跌幅，反映出房价整体下行趋势。全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；房屋新开工面积58,770万平方米，同比下降20.4%；年末商品房待售面积76,632万平方米，同比增长1.6%，库存压力依然较大。房企到位资金93,117亿元，同比下降13.4%，其中个人按揭贷款同比下降17.8%，定金及预收款同比下降16.2%，资金面持续承压。国房景气指数12月为91.45，仍处于较低景气水平。
　　政策层面，2025年中央和地方密集出台稳市场举措。5月20日央行年内唯一一次下调LPR，1年期和5年期以上分别下调10个基点至3.00%和3.50%，限购政策持续松绑，广州全面取消限购、限售、限价，北京、上海、深圳等一线城市均不同程度放宽郊区限购条件。政府工作报告首次将“好房子”写入，明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房”的去库存方向，多地征集存量商品房用作保障性住房。9月国家发改委发文加快保障性租赁住房REITs申报，7月《住房租赁条例》出台填补全国性法规空白。但政策传导至市场信心修复仍需时间，行业整体仍处于“筑底”阶段。
　　中指研究院数据显示，截至2025年8月，全国公布债务重组进展的房企约60家，方案获批的20家，化债总规模超1.2万亿元。行业格局加速分化，央国企和优质民企市场份额持续提升，中小房企面临出清压力。公司作为已完成破产重整的企业，历史债务包袱已大幅减轻，但存量地产资产的处置仍面临行业下行带来的价格折让和交易周期拉长的挑战。
　　代建代运营行业在行业下行期逆势发展。中国代建行业渗透率约12%，对比欧美20%-30%仍有2-3倍增长空间。行业龙头绿城管理2025年实现营业收入31.2亿元、归母净利润4.19亿元，毛利率约40%，新拓代建费93.5亿元，连续十年市占率超20%。但行业竞争加剧，代建费不超过2%的项目占比超45%，利润承压，TOP5企业市占率达50%-60%，行业集中度持续提升。公司拓展代建代运营业务具备存量项目管理经验和团队基础，但与头部专业代建企业在品牌影响力、项目获取能力和运营体系成熟度方面存在差距。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、稀缺性文旅资产与国家级度假区品牌
　　公司核心文旅资产长沙铜官窑国风乐园于2024年成功晋级国家级旅游度假区，这一资质在全国范围内属于稀缺资源，在湖南省更是屈指可数，构成了公司文旅板块的底层竞争壁垒。景区依托唐代铜官窑遗址这一不可复制的历史文化底蕴，构建了独具特色的唐风古镇文旅 IP，在文化演艺、非遗体验、夜间经济等方面形成了差异化定位，景区品牌认知度和市场吸引力持续增强。
　　公司现有景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区运营打下良好基础。公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。景区的品牌知名度和影响力持续提升，今年以来成为各大媒体关注的焦点。央视先后五次聚焦，对景区进行深度报道；中国旅游报头版专题全文介绍景区经营亮点和入境业务影响力；人民政协报、中国日报、湖南卫视等官方媒体也多次予以报道。这些权威媒体的广泛传播，极大地提升了景区的品牌知名度和美誉度，吸引了更多游客的关注和向往。
　　公司实行大景区统一管理，全面融合了乐园、酒店、民宿、商业、博物馆、科技馆等多重业态，建立了完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务；景区积极推进文科旅医融合发展，不断拓展业务领域，通过承接国家级重要会议，在会议服务、接待保障和服务创新等方面表现出色，赢得高度肯定，这一成果不仅展现了景区高质量服务水平与运营实力，也为景区吸引更多重要政企客户和资源，进一步提升了景区综合竞争力。通过进一步加大引流、提升产品力、深挖文化、秉持开放平台思维、大力导入外部资源不断增强景区竞争力，同时一切经营举措从游客角度出发，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高景区的市场口碑。
　　旗下湖南海外旅行社，历经三十余年深耕发展，现已成为一家业务覆盖旅游、媒体、会展、票务、贸易及地产营销等领域的综合性旅行社，坚持“集团化管理、网络化经营”发展模式，省内设有31家子公司，旗下拥有15个子品牌，运营体系完善、服务网络健全。深耕高端政务商务接待与大型团组接待，承办多次国家级会议，积累了丰富的跨文化、高标准服务经验。
　　2、重整后债务及治理结构优化与战略研判定位清晰
　　公司完成破产重整后，控股股东变更为湖南天象盈新科技发展有限公司，治理结构全面重塑，历史债务包袱大幅减轻，为战略转型奠定了更为优化的财务基础与资本运作条件。新任管理层在产业投资、资本运作和企业管理方面具有丰富经验，公司更名后确立了“固地产之基、塑文旅之魂、探新质无界”的战略转型规划。未来在完成长兴半导体收购后，公司拟为长兴半导体收购后的生产经营提供充分支持，重点做好标的公司的整合工作，优化其治理结构，保留核心技术团队，实现业务、技术、人才的深度融合，确保标的公司稳定运营。
　　3、塑造品牌形象，拓宽行业影响
　　2025年，盈新发展品牌形象全面焕新，品牌知名度和影响力显著提升。盈新发展荣膺年度文旅集团百强品牌和年度上市公司卓越投关建设奖、AI前沿创新奖；长沙铜官窑国风乐园获评“湖南省旅游协会2024年度优秀副会长单位”和湖南省广播电视局微短剧拍摄基地扶持项目；铜官窑丽景酒店摘得“2025旅游饭店行业高质量发展至樽奖”；湖南海外旅游获评湖南省旅行社协会年度诚信经营旅行社及优秀会员单位；北京悦豪物业荣登年度中国物业服务综合实力百强榜单，并获评中国物业高品质服务力百强企业。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）发展战略
　　公司将坚定不移地推进战略转型，秉持“与国家战略同频，与时代红利共振”的发展理念，锚定长远价值，以“科技拓维、文旅铸魂、资管强基”的三核驱动战略为引领，构建科技、文旅、资管深度融合、协同共生的产业新格局，致力打造具有全球视野、行业影响力与核心竞争力的综合性产业上市公司。公司将积极对现有地产板块去化并逐步剥离，聚焦科技和文旅两大成长性赛道，逐步实现从重资产开发商向科技驱动型企业的根本性转型。
　　在科技板块，未来，公司拟以存储半导体产业为核心业务方向，依托长兴半导体在存储芯片封装测试及模组制造等领域的成熟技术及经验，借助国产替代和AI驱动存储需求增长的双重红利，加速技术升级和产能扩充。
　　在文旅板块，2024年6月，湖南省长沙铜官窑文化旅游度假区确认为国家级旅游度假区，公司旗下的长沙铜官窑国风乐园景区作为该国家级度假区的核心景点，深化“文旅+康养”“文旅+科技”融合，推动中医药康养项目落地，引入全息投影、AI导览、机器人等前沿科技，提升景区吸引力和盈利能力。同时探索品牌输出和轻资产运营模式，实现文旅资产的价值最大化。公司将推动文旅业务从单纯依赖门票和住宿收入向综合运营、品牌输出、科技赋能的多维盈利模式转型。公司湖南海外旅行社未来将深化大客户战略：攻坚酒业等行业全国性订单，积极开拓政府类文旅项目，深耕媒体境外拍摄服务，增强会议会展双轮提质；打好旺季营销仗，主推高端长线出入境高毛利产品，继续引进专列，提升铜官窑入境、会议会展和成人、研学组团入住；扩大入境成果，加速出境转入境步伐，加快小语种导游引进和培养，力促入境市场扩大。在资产管理板块，公司将对存量资产实施分类管理和有序处置。针对地产板块中盈利能力偏弱的项目和资产，公司将通过资产出售、股权转让、合作开发等方式逐步减少资源占用，从而缓解地产业务对公司整体盈利能力和资产负债表的压力；对尚具商业价值的存量地产项目，公司将加速去化回笼资金，严控新增投入。在有序调整地产业务的同时，公司将依托在资产盘活和运营管理方面积累的经验，探索向专业化资产管理方向转型，通过代运营、联合运营等轻资产模式，为内外部资产提供管理服务，打造资产管理板块的专业化能力和可持续收入来源。
　　（二）经营计划
　　1、全力推进长兴半导体收购交割与业务整合，实现高效协同
　　加快推进股权过户、工商变更及管理团队对接等交割工作，确保长兴半导体平稳纳入上市公司体系。治理层面，保留长兴半导体原有核心技术团队和管理骨干，通过业绩承诺条款、股权激励等方式绑定关键人才。业务层面，充分利用上市公司平台优势，为长兴半导体提供融资支持和品牌赋能，助力其拓展优质客户资源。管理层面，推动上市公司与长兴半导体在财务体系、内控制度、信息披露等方面的制度对接，确保其合规运营和规范治理。在整合过程中注重保留长兴半导体的经营灵活性和市场响应速度，避免过度整合导致业务活力受损。生产层面，在现有 8层叠Die封装技术基础上，持续推进叠Die封装工艺的研发与验证，从而提升产品竞争力。深化晶圆测试修复技术能力，降低损耗率、提升良品率，巩固在消费级NAND Flash封测领域的成本优势。提升从封装测试向存储解决方案延伸的技术能力，增强客户黏性和产品议价权。
　　2、加快地产板块去化与资产调整，逐步收缩传统地产业务
　　对地产板块存量项目实施快速去化，加大营销力度、拓宽去化渠道、灵活运用价格策略和促销手段，加快资金回笼速度。对上市公司经营业绩形成持续压力的地产板块资产，通过资产出售、股权转让、合作开发等方式逐步减少资源占用，降低传统地产业务对公司整体盈利能力和资产负债表的影响。严控地产板块新增投资，原则上不再获取新的土地储备和开发项目，坚守住不再扩大地产业务的基本方针。在有序调整地产业务的同时，依托公司在存量资产盘活和运营管理方面积累的经验，探索向专业化资产管理方向转型，通过代建、代运营、联合运营等轻资产模式，将资产管理能力转化为可持续的服务收入来源。
　　3、优化资本结构与资金管理，保障战略转型资金需求
　　合理安排资金使用节奏，统筹安排长兴半导体收购对价支付、日常经营周转和战略投资之间的资金分配，确保关键时点资金链安全。积极研究再融资、银行新增授信、资产证券化、供应链金融等多元化融资工具，拓宽资金来源，降低融资成本，优化债务期限结构。通过地产业务调整、处置低效资产回收等渠道补充经营性现金流。加强应收账款管理和存货周转效率提升，改善经营性现金流质量，增强自身造血能力。
　　4、推动文旅运营提质增效，加快业态创新与盈利模式转型
　　依托长沙铜官窑文化旅游度假区（国家级旅游度假区）的品牌优势，持续优化景区业态组合，引入更具吸引力和消费带动效应的沉浸式演艺、夜游经济、特色餐饮等业态，提升游客停留时间和人均消费。推动中医药康养项目实质性落地，将“文旅+康养”从战略合作转化为可运营的产品和服务，打造铜官窑国风乐园康养度假品牌。加快XR沉浸式体验、全息投影、AI导览等前沿技术在景区场景的商业化应用，提升游客体验的科技含量和差异化竞争力，打造智慧景区标杆。积极探索文旅品牌输出和管理输出等轻资产运营模式，将铜官窑国风乐园的运营经验和IP资源向外部项目复制，拓展非门票收入来源，推动文旅业务从重资产运营向“轻资产”运营的转型。
　　5、加强人才体系建设与组织能力提升，实施长效激励夯实创新发展根基
　　做好标的公司的整合工作，优化其治理结构，保留核心技术团队，实现业务、技术、人才的深度融合，确保标的公司稳定运营，人才方面，积极引入相关产业具备丰富客户资源和市场经验的市场开拓人才，建立以技术为支撑、以客户为中心的市场团队。实施股票期权、限制性股票等长效激励机制，将核心技术骨干和管理团队的利益与公司长期发展深度绑定，稳定关键人才、激发创新活力，为相关业务的技术升级和规模扩张提供持续的人才保障。完善研发人员职业发展通道和差异化薪酬体系，营造以技术创新和价值创造为导向的组织氛围，打造支撑公司向科技驱动型企业转型的人才高地。
　　（三）可能面临的风险及对策
　　本公司在经营过程中面临多种风险，主要包括宏观经济与政策风险、行业竞争与市场风险、经营与管理风险、财务与资金风险等。公司高度重视各类风险的识别、评估与管控，已建立相应的风险管理体系和应对机制。以下对公司面临的主要风险及应对措施进行详细说明。
　　1、宏观经济与政策风险
　　（1）宏观经济波动风险
　　报告期内公司主营业务涵盖文化旅游、房地产，均与宏观经济环境密切相关。若未来国内经济增长放缓、居民可支配收入下降或消费信心不足，可能对公司经营业绩产生不利影响。公司将持续关注宏观经济走势和政策动向，及时调整经营策略；优化业务结构，降低对单一市场的依赖；加强成本管控，提升抗风险能力。
　　（2）行业政策变动风险
　　报告期内公司所处行业受国家产业政策、环保政策、土地政策、税收政策等多方面监管。若未来相关政策发生重大调整，如房地产调控政策趋严、文旅行业监管加强扶持政策变化等，可能对公司业务开展和盈利能力产生影响。公司将建立政策研究机制，密切跟踪行业政策变化；加强与政府部门的沟通，及时掌握政策动向；确保各项业务合规经营，提前做好政策调整的应对预案。
　　2、行业竞争与市场风险
　　（1）文旅行业竞争风险
　　随着国内旅游市场逐步恢复，游客消费需求不断升级，民俗体验、文娱演出、文博访古等景区热度持续走高。公司所处文旅市场面临快速发展和激烈竞争并存的局面，同质化竞争对公司经营管理提出挑战。若公司文旅景区盈利能力不足，可能导致计提资产减值准备，进而影响公司未来经营成果和财务状况。公司将持续优化景区运营能力和企业管理能力，强化IP塑造，提升游客服务质量；打造差异化产品，突出自身竞争优势；加强市场营销，拓展客源渠道。
　　（2）房地产行业市场风险
　　房地产市场环境存在不确定性，虽有放松预期，若未来行业政策发生变动、市场供求关系出现较大变化，可能导致公司库存产品去化缓慢、销售回款不及预期，影响公司盈利能力和现金流状况，进而可能需要计提存货减值准备，对公司未来经营成果和财务状况产生不利影响。公司将合理控制项目进度，保质保量的同时实现按期交付；针对可售项目创新营销模式，根据各项目周边环境及受众群体制定精准的销售方案；采取灵活的价格策略，加快库存去化，力促公司现存房地产业务平稳发展。
　　3、经营与管理风险
　　（1）管理整合风险
　　公司战略重心向文旅运营和科技半导体转型，对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求。若公司管理体系不能及时适应业务发展需要，可能导致运营效率下降、决策执行不到位等问题。公司将采用引进和培养相结合的方式，完善薪酬激励机制，加速相关产业专业人才的储备，优化人才结构；加强企业文化建设，建立健全规范的管理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
　　（2）安全生产与运营风险
　　公司文旅景区存在游客安全事故风险，房地产项目存在施工安全风险，半导体生产存在生产安全和环保合规风险。若发生安全事故或环保违规事件，可能导致人员伤亡、财产损失、行政处罚等后果，对公司声誉和经营业绩产生负面影响。公司将严格执行安全生产管理制度，定期开展安全检查和隐患排查；加强员工安全培训，提高安全意识和应急处置能力；完善应急预案，确保突发事件能够快速有效处置；严格遵守环保法规，确保各项环保指标达标。
　　4、财务与资金风险
　　（1）商誉减值风险
　　公司收购长兴半导体后，长兴半导体纳入公司合并报表范围，该交易产生一定金额的商誉。根据《企业会计准则》的相关规定，本次交易形成的商誉需在各会计年度终了进行减值测试。若未来长兴半导体所处行业整体不景气或其自身因素导致未来经营状况未达预期，则本次交易所产生的商誉存在减值的风险。公司将加强对控股子公司的管控，提升效益及盈利能力，确保控股子公司的稳定经营；定期评估商誉减值风险，及时计提减值准备。
　　（2）存货跌价风险
　　公司房地产存货占资产比重较大，若房地产市场持续低迷，可能导致存货可变现净值低于成本，需要计提存货跌价准备，对公司利润产生不利影响。公司将密切关注市场变化，及时调整销售策略；加强存货管理，优化库存结构；按照会计准则要求，定期评估存货跌价风险，及时计提跌价准备。
　　（3）资金流动性风险
　　公司所处行业为资金密集型行业，若未来公司经营活动现金流无法覆盖有息负债，可能导致公司《重整计划》留债部分不能按期偿还，进而导致债务违约风险。公司将持续调整债务结构，优化长短期债务配比；确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目；不断优化文旅景区运营，对库存房地产项目采取灵活的营销模式，努力加快资金回笼。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司的主要业务　　公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。自上市以来，公司积极响应国家政策号召，向文化旅游产业大力转型，斥资百亿打造了长沙铜官窑国风乐园等系列文旅项目，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，是国内目前为数不多的全产业链文旅企业和产业型文旅上市公司，同时也是世界旅游联盟核心发起理事成员单位和中国旅游协会理事单位。　　（二）公司所处行业情况及发展趋势　　1、公司所处行业情况　　2024年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的主要业务
　　公司为一家集文旅景区开发运营、酒店管理、旅行社、房地产开发、建筑施工、物业服务、规划设计等多产业布局、具备多业态综合开发能力的上市公司。自上市以来，公司积极响应国家政策号召，向文化旅游产业大力转型，斥资百亿打造了长沙铜官窑国风乐园等系列文旅项目，旗下文旅业态涵盖大型景区、博物馆、文化演艺、娱乐体验、高端酒店、民宿客栈、旅行社、文旅设计院等，是国内目前为数不多的全产业链文旅企业和产业型文旅上市公司，同时也是世界旅游联盟核心发起理事成员单位和中国旅游协会理事单位。
　　（二）公司所处行业情况及发展趋势
　　1、公司所处行业情况
　　2024年8月，国务院在《关于促进服务消费高质量发展的意见》中明确提出，要“培育壮大新型消费”，并将泛文旅消费（包括餐饮住宿、文化娱乐、旅游等）作为挖掘消费潜力、激发市场活力的战略性支点，旨在通过文旅融合引领服务消费高质量发展。
　　2025年《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》经国务院同意并发布，该文件包含6个维度、18项具体措施，聚焦文旅场景和旅游消费业态，贯彻落实党中央、国务院关于扩大服务消费和促进文化旅游业发展的部署要求。
　　同年3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅也印发了《提振消费专项行动方案》，从8个方面提出了30项具体措施，针对性解决制约消费的突出矛盾问题，其中涉及文化和旅游包括促进生活服务消费、扩大文体旅游消费、推动冰雪消费、发展入境消费、强化消费品牌引领、保障休息休假权益、营造放心消费环境、完善城乡消费设施、完善消费配套保障措施等。
　　2025年以来，以传统文化、非遗体验、民俗活动等为代表的特色旅游场景热度高涨，成为游客的热门选择。自年初起，国内旅游消费呈现活跃态势：冬季冰雪旅游热度不减，春季赏花与踏青等主题需求旺盛；文博场馆、文艺展演和文化新空间形成旅游场景新趋势。县域城市、小众及夜间体验目的地吸引力显著增强，进一步拓展了文旅场景多样性，激发了消费潜力。
　　根据文化和旅游部发布的国内居民出游情况抽样调查统计结果，2025年上半年，国内居民出游人次32.85亿，同比增长20.6%。其中，城镇居民出游人次24.52亿，同比增长17.5%；农村居民出游人次8.33亿，同比增长30.6%。出游花费方面，上半年，国内居民出游花费3.15万亿元，同比增长15.2%。其中，城镇居民出游花费2.60万亿元，同比增长12.5%；农村居民出游花费0.55万亿元，同比增长30.1%。但与此同时，大众旅游消费支出趋于理性和谨慎，更偏向品质化、个性化的产品和服务。以五一假期为例，全国游客人均消费支出为574.11元，较2019年下降4.8%。
　　报告期内，在去年9.26一揽子政策持续支持下，房地产政策定调继续释放积极信号。4月中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，强调“加大高品质住房供给”，并指出“优化存量商品房收购政策”。6月13日国常会再次明确“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，确定了“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策方向。行业显现更多企稳迹象，土地市场投资继续保持缩量提质趋势，房地产市场延续复苏态势。2025年上半年，新房成交面积同比降幅较2024年收窄，新房成交价格同比跌幅亦有所减小，尤其核心城市新房和二手房市场整体平稳，止跌回稳初见成效。同时，行业库存指标逐步改善，但二季度以来市场边际效应略有减弱。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅较2024年同期收窄15.5个百分点；销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅较2024年同期收窄19.5个百分点。根据中指研究院数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅较2024年同期收窄29.8个百分点。新开工和开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；全国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。
　　2、公司所处行业地位
　　2025年，公司品牌形象焕然一新，全面升级，品牌知名度和影响力显著提升。盈新发展荣耀成为“赣超”总冠名商，并荣膺2024年度文旅集团百强品牌。铜官窑景区斩获“湖南省旅游协会2024年度优秀副会长单位”“望城区2024年度消费引领突出贡献企业”及“望城区雷锋义警工作先进集体”三项殊荣，铜官窑丽景酒店则摘得“2025旅游饭店行业高质量发展至樽奖”。悦豪物业荣获“2025中国物业服务综合实力百强企业”与“2025中国物业服务企业华北20强”两项桂冠。湖南海外旅游获评湖南省旅游协会授予的“2024年度湖南省诚信经营旅行社”及“2024年度优秀会员单位”称号。2025年1月，湖南省政协十三届三次会议常委会工作报告中明确提出“打造中国长沙-中医药谷（铜官窑）”的战略构想。同年5月，“星耀铜官窑-共建湖南微短剧产业新高地”签约仪式在铜官窑国风乐园盛大举行，湖南竖店文化发展有限公司正式落户铜官窑国风乐园，致力于打造中部地区规模最大的短剧拍摄基地——竖店影视基地。
　　（三）公司报告期内经营情况
　　报告期内，公司坚守主责主业，致力于做精文旅运营，围绕游客体验，匠心打造集观光、体验、游乐、休闲、度假于一体的优秀文旅项目。然而，报告期内公司经营面临挑战，实现营业收入7.72亿元，比上年同期减少50.97%；归属于母公司所有者净利润-1.61亿元。
　　1、文化旅游板块经营情况
　　2025年上半年，公司旗下长沙铜官窑国风乐园以“提升体验、优化管理”为核心，不断提升运营品质，积极激活市场活力。
　　在活动策划方面，景区的非物质文化遗产打铁花表演、大型烟花秀及无人机编队表演等主题活动，在抖音同城热榜上热度攀升，吸引了市场的广泛关注。与此同时，景区精心策划的系列体验产品，包括“仲景在长沙”“孝义木偶戏”“楚辞-橘颂”等文化演艺活动、沉浸式国风神话主题NPC互动、经典诗词《将进酒》现场背诵活动、非物质文化遗产展示与互动区，以及融合中医药文化的仲景主题市集，均受到游客青睐并取得良好市场反馈。
　　在品牌活动与曝光方面，景区成功举办了涵盖元旦节庆、元宵庙会、春季花朝节、儿童节童声唱、红色讲解大赛等系列主题节庆活动，聚焦铜官窑国风乐园特色。湖南卫视戏曲春晚在舜子街进行沉浸式录制，中医药馆内，情景剧《仲景在长沙》重现东汉医圣坐堂行医的场景。此外，长沙市“最美国风代言人”活动吸引众多市民身着古装前来打卡，进一步强化了铜官窑的品牌形象与市场声量。
　　运营策略上，景区积极尝试创新互动方式，例如引入古风银票兑换玩法、发起“全城寻找《将进酒》背诵高手”挑战、以及直面问题的“差评不回避”主题直播等。这些举措展现了景区注重游客反馈、积极探索新方法的运营思路，是其持续优化服务体验、尝试差异化运营模式的具体实践。
　　2、公司房地产板块经营情况
　　在房地产营销方面，公司响应政府给予的各项政策，持续发力，一方面，公司制定了专项营销政策，提升项目核心竞争力，加速消化存量用房；另一方面，公司加大优质渠道机构的合作力度，鼓励头部渠道机构搭载其内部网络布局全国市场。其次，在商业招商方面，公司运用现场活动、多媒体传播等方式提高商业招商率，为后期销售打好基础，实现业绩增量。报告期内，公司实现签约销售面积3.23万平方米，销售金额2.93亿元，结算面积2.47万平方米，结算金额2.13亿元，实现开复工面积16万平方米。
　　发展战略和未来一年经营计划未来，公司将秉承着“与国家战略同频，与时代红利共振”的核心理念，致力于通过“地产稳盘、文旅铸魂、科技拓维”的“三核驱动、三阶跃迁”战略，构建“地产-文旅-科技”的协同生态体系，实现从传统的房地产开发业务商，向能够承载国家战略级创新平台运营商转型。公司在文旅行业资产重组领域的开创性实践，已被最高法作为行业标杆案例写入两会报告，树立了文旅企业转型发展的新标杆。以此为契机，公司将通过传统业务升级与新兴产业布局实现战略转型，为中国式现代化进程贡献具有示范意义的市场化企业样本，具体措施如下：
　　1、固地产之基——新型城镇化标杆建设者
　　围绕城市更新、特殊资产收购处置、存量资产运营升级等领域，积极践行新型城镇化战略，为企业高质量发展奠定坚实的基础。
　　（1）积极与具有产品提升能力及增强品牌效益的合作伙伴合作，完成现有存量项目的快速去化，保障待开发项目的有序供给，快速恢复公司现金流健康运转。
　　（2）特殊资产盘活
　　发挥公司团队在困境资产处置领域的独特专业优势和成功经验，通过债务重组、资产重整、功能重塑等手段，成为行业领先的存量资产价值重塑专家。
　　（3）精准项目投资
　　公司将秉持审慎投资策略，坚持长期价值投资和短期实业投资结合，注重当期利润。以城市更新赛道为新支点，深度参与城市的焕新提质发展，通过新内容植入和运营激活等方式，为项目注入新的活力。把握房产政策优化新风口，聚焦核心城市的优质区块，选择具备利润空间及风险可控项目。
　　（4）城市商业焕新
　　结合公司文旅运营能力和商业资源整合优势，对传统商业空间进行功能重构与业态创新，打造具有文化底蕴和体验感的新型城市商业空间。
　　（5）资产运营升级
　　依托公司在商业、文旅、住宅等多业态的深厚运营经验，创新资产运营模式，尝试引入REITs等金融工具，形成“开发+运营+金融”闭环。
　　（6）强化内生动力
　　依托公司长期积累的项目全生命周期管理经验和专业团队，提供从规划设计、建设运营到资产处置的一站式专业服务。以旗下国家A级物业公司为核心，提升物业服务专业化、标准化、智能化水平，打造物业服务行业标杆。
　　2、塑文旅之魂——数字文旅商生态构建者
　　构建以科技引领、数据赋能、业态创新、跨界融合、绿色低碳为特征的智慧文旅产业生态体系，向文旅轻资产输出转型，引领文旅产业进入全新发展阶段，定义行业新范式。
　　（1）文旅＋科技
　　顺应“数字文化产业”发展趋势，整合XR、全息投影、智能交互等前沿技术，打造跨越时空的文化体验场景。加强智慧景区建设，构建覆盖游前、游中、游后全链路的智慧旅游服务体系，提升游客体验和运营效率。前瞻布局元宇宙技术在文旅领域的应用，打造虚实融合的文旅体验新场景。
　　（2）文旅＋IP
　　深度挖掘和培育自有IP，打造具有盈新发展独特印记的原创IP形象与故事体系，提升品牌曝光度。开展IP跨界合作，与知名影视、动漫、游戏企业联手，举办动漫展、影视拍摄、线下体验活动等，把热门IP的流量转换为景区的客流。开发系列IP衍生产品，通过丰富多样的文创商品，延长游客消费链。
　　（3）文旅＋乡村振兴
　　积极投身国家全面推进乡村振兴的大战略中，依托寒舍文旅、寿光蔬菜等战略合作伙伴的优势资源，共同构筑一批集游览、住宿、餐饮、娱乐与文化体验于一体的综合农文旅项目。结合现代科技手段，如机器人、虚拟现实（VR）和增强现实（AR）等，让游客在互动体验中学习农业知识，助力乡村振兴事业。
　　（4）文旅＋新商业
　　探索各种场景与商业和谐共生的多元内容，回应消费者的消费、情感、文化等多重需求，形成集科技互动、艺术展示、文化交流及创意体验于一体的商业消费新场景。开展主题商业活动，整合拉动复合消费，通过整体商业运作实现景区消费业态多样化延展和盈利模式多元化提升，形成可复制商业模式。
　　（5）文旅＋医药康养
　　推动文旅与康养、中医药深度融合发展。以中医药文化为核心，在景区内规划康养专区，为游客提供针灸、推拿、艾灸等传统中医理疗服务；与知名药企、医疗机构合作，开展康养学术研讨会、健康讲座，打造集文化体验、健康服务、休闲旅游为一体的康养旅游目的地。在湖南省长沙市望城区三级政协委员助推铜官窑文科旅医融合发展工作室的积极助力和社会各方的大力支持下，具有深厚湖湘中医文化底蕴的文旅新地标“仲景堂”已全新亮相，同时湖南省政协十三届三次会议常委会工作报告中明确提出“打造中国长沙-中医药谷（铜官窑）”的战略构想，此举将成为铜官窑文科旅医深度融合新路径、新业态的生动探索。
　　（6）文旅＋低空经济
　　探讨与相关战略合作伙伴在低空文旅场景开发、低空飞行消费群体培育、综合业态运营等方向展开深度合作，共建低空经济与文旅产业融合发展新生态。
　　3、探新质无界——新质生产力创新实践者
　　以国家战略为指引，聚焦人工智能、半导体、生物大健康等新兴产业，链接全球创新资源，持续推进转型升级，成为新质生产力的标杆企业。
　　（1）人工智能领域布局
　　人工智能技术加速迭代，正迎来爆发式发展，成为推动经济增长的新引擎。盈新发展将以数智化转型为核心战略，关注前沿技术的创新实践和产业化应用，择机与地方政府、行业机构联合设立专项基金，筛选技术实力强、商业前景广阔的创业公司，通过股权直投、跟投等方式参与项目投资，获取资本增值收益。同时在创新平台、资金支持、应用场景、标准制定、人才引育等方面为企业提供高水平服务，助力企业发展壮大。
　　作为人工智能领域的前沿热点，具身智能在2025年首次写入《政府工作报告》中。面对具身智能领域蕴含的巨大市场潜力和发展机遇，盈新发展将致力于携手全球顶尖科研机构、硬件厂商、内容开发者和高新技术企业等，聚焦技术发展及应用的跨场景通用性和经济性，攻克人机自然交互和多模态感知融合等关键技术，开发切实可行的智能体解决方案。积极推动人形机器人和可穿戴设备在新文旅消费场景，以及制造业、智慧医疗、智能服务等多个领域的跨界融合应用，打造开放创新的智能生态体系。
　　公司已于今年4月，成立深圳盈新数科具身智能有限公司，目前处于业务探索阶段，未来将聚焦智能景区、智慧物业、业财分析等领域，搭建AI智能体应用平台，并推进全产业链垂直领域的应用。借势汽车、消费电子等终端市场需求持续复苏，积极挖掘并投资具有科技创新能力和产业升级潜力的企业，助力其在多个领域实现核心技术与产业化能力的双提升，达成上市公司获得新增长动力、全产业链上下游发展、基金有持续收益的多赢局面。

　　二、核心竞争力分析
　　1、完善的产业链优势
　　公司更名后，明确以铜官窑古镇为核心载体，强化“地产+文旅+科技”三核驱动战略，通过品牌升级传递聚焦文旅主业的决心，推动从传统地产商向文旅综合运营集团的华丽转型。公司拥有长沙铜官窑国风乐园景区，并在重点城市布局有长沙梦想城、西宁国际旅游城、海南香水湾、马来西亚南洋国际度假中心等房地产项目。以文化旅游为核心的多元产业布局，有利于公司充分整合、利用内外部资源，有效分散公司经营风险。公司现已形成文化旅游和地产项目开发、景区运营、旅游服务、物业服务、规划设计、酒店管理等日趋完善的产业链结构，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务质量，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力。
　　2、景区运营优势
　　公司现有景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区运营打下良好基础。公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。景区的品牌知名度和影响力持续提升，今年以来成为各大媒体关注的焦点。央视先后五次聚焦，对景区进行深度报道；中国旅游报头版专题全文介绍景区经营亮点和入境业务影响力；人民政协报、中国日报、湖南卫视等官方媒体也多次予以报道。这些权威媒体的广泛传播，极大地提升了景区的品牌知名度和美誉度，吸引了更多游客的关注和向往；公司实行大景区统一管理，全面融合了乐园、酒店、民宿、商业、博物馆、科技馆等多重业态，建立了完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务；景区积极推进文科旅医融合发展，不断拓展业务领域，通过承接国家级重要会议，在会议服务、创新和接待等方面表现出色，赢得高度肯定，这一成果不仅展现了景区高质量服务水平与运营实力，也为景区吸引更多重要政企客户和资源，进一步提升了景区综合竞争力。通过进一步加大引流、进一步提升产品力、进一步深挖文化、彻底开放平台思维、超大力度导入外部资源不断增强景区竞争力，同时一切经营举措从游客角度出发，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高景区的市场口碑。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、管理风险
　　公司将全力聚焦文化旅游主业运营和发展，对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求。公司将采用引进和培养相结合的方式，加速文化旅游专业人才的储备，优化人才结构，建立健全规范的管理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
　　2、文旅行业竞争风险
　　随着国内旅游市场的强势复苏，游客消费体验需求不断提高，民俗体验、文娱演出、文博访古等景区热度高涨，公司所处文旅市场面临着快速发展和激烈竞争并存的局面，多方位的同质化竞争对公司经营管理提出了一定挑战。如公司文旅景区盈利能力不足，可能导致计提资产减值准备，进而影响公司未来经营成果和财务状况。未来公司将不断优化景区运营能力和企业管理能力，强化IP塑造，提升游客服务，打造差异化产品，突出自身竞争优势。
　　3、房地产行业风险
　　房地产市场环境虽然有放松预期，但未来如遇行业政策变动、市场供求关系发生较大变化，可能会导致公司库存产品去化缓慢、销售回款不如预期、影响盈利能力、计提存货减值准备而影响公司未来经营成果和财务状况等风险。公司将控制好项目建设进度，保证建筑质量，确保项目按期交付，促进优质可售资源的释放；同时针对可售项目创新营销模式，针对各项目周边环境及受众群体制定更加精准的销售方案，形成适销对路的措施与策略，力促公司现存房地产业务平稳发展。
　　4、资金风险
　　公司所处行业为资金密集型行业，如未来公司经营活动现金流无法覆盖有息负债，则可能导致公司《重整计划》留债部分不能按期偿还，进而导致债务违约风险。公司将持续调整债务结构，并确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目，同时公司将不断优化文旅景区运营，对库存的房地产项目采取灵活的营销模式，努力加快资金回笼。
　　5、海外业务风险
　　由于海外项目可能受到国家政策、海外政局、当地法律、市场环境、突发事件以及环保要求等复杂因素影响，公司将慎重推进既有的海外项目，加强风险监控，确保海外业务风险可控。 收起▲