一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。　　在房地产领域，公司定位为“城市更新与幸福生活服务商”，立足武汉，深耕湖北，以住宅开发为主、工业和商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”以及城市更新模式展开，持续塑造品牌影响力，探索行业新发展路径。　　在金属制品领域，公司专注于子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等产品的研发、生产与销售，为国内重要制造基地之一。其中，子午轮胎钢帘线为核心产品，广泛应用于轮胎行业，其他产品则深度服务于交通基建、能源、通信、农业等国民经济关键领域。　　... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。
　　在房地产领域，公司定位为“城市更新与幸福生活服务商”，立足武汉，深耕湖北，以住宅开发为主、工业和商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”以及城市更新模式展开，持续塑造品牌影响力，探索行业新发展路径。
　　在金属制品领域，公司专注于子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等产品的研发、生产与销售，为国内重要制造基地之一。其中，子午轮胎钢帘线为核心产品，广泛应用于轮胎行业，其他产品则深度服务于交通基建、能源、通信、农业等国民经济关键领域。
　　（一）报告期内公司所属行业情况说明
　　2026年上半年，全国房地产市场延续筑底修复态势，核心基调全面转向“着力稳定”，“控增量、去库存、优供给”为政策主线发展，综合推动下，行业呈现出明显的“量升价稳”与结构性分化特征，核心城市优质资产释放“量稳价升”信号，二三线城市继续去库存出清。
　　从供需基本面来看，上半年全国市场开发端与销售端持续收缩，房屋施工面积与新开工面积同比分别下降12.5%和23.4%，商品房销售面积与销售额同比分别下降11.6%和13.6%。上半年武汉市场延续筑底修复进程，在“汉七条”与《武汉城市更新条例》积极政策驱动下，继续呈现温和复苏趋势，但区域与产品分化现象仍较明显。
　　（二）报告期内公司发展和经营情况
　　面对行业发展现况，公司始终秉持稳健经营的发展理念，继续围绕稳定经营、项目开发、存量去化、应收账款清收、风险防控及新业务探索等方面，扎实推进各项工作。
　　在稳经营方面，营销端持续发力，主要楼盘福星惠誉·琛境项目基本清盘、福星惠誉·铂雅府实现签约销售面积3.26万平方米、销售金额6.08亿元；自持物业项目中，群星城、漫时区、东澜岸出租率均超90%，悦江中心与福莱中心正按计划推进租售。
　　在项目开发方面，建立周例会与重点事项督办兑现管理制度，从严把控项目开发全周期时间节点，提前完成项目定位、产品设计与报批报建以降低开发不确定性，同时强化工程标准化与规范化建设，每季度末对所有在建项目开展质量安全综合大检查，确保项目进展顺利、品质可控。
　　在存量资产去化方面，成立资产去化专项工作组，针对不同类别资产制定差异化方案并专人负责，对快速去化类住宅资产加大营销力度提速销售，对大宗商业物业及存量土地等重资产采取整体打包或分批出售方式盘活，对零星资产、车位等小额资产联动专业机构打包运营变现，多措并举确保资金快速回笼，提升资产周转效率。
　　在应收账款清收方面，成立应收款专项工作组，实行分类施策、专人专班、逐日督办、闭环管理，针对国资类应收款常态化对接对账稳步推进按期回款，针对有抵质押应收款紧盯履约进度必要时通过处置抵质押物保障回款，针对销售类应收款强化催收管控，综合运用协商履约、以物抵债、法律确权等多元举措全力提速应收款项回笼，持续改善公司现金流状况。
　　在风险防范化解方面，公司坚持“去存量、稳资金、守底线”三管齐下。一方面，聚焦尾盘及重点项目，实施分类施策去库存，秉持“现金为王”理念，持续盘活车位、商业等沉淀资产；另一方面，申请金融支持政策，坚决筑牢资金链安全防线。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）公司发展战略
　　房地产业务方面，公司坚持以经营目标为中心、创新发展为引领、品质品牌为根本、效益为主线、团队建设为保障。作为湖北省“三旧”改造与城市更新的标杆企业，公司将紧抓武汉城市圈发展机遇，依托武汉“国家中心城市”定位及中部崛起战略支点优势，持续推动相关产业升级，致力于成为中部卓越的“城市更新与幸福生活服务商”。
　　金属制品业务方面，公司以“创新发展，效益优先”为主线，坚定推进“三个转变”——由制造向创造转变、由速度向质量转变、由产品向品牌转变，全面提升核心竞争力。
　　（二）未来一年经营计划
　　公司将继续围绕“稳中求进、提质增效”的总基调，聚焦主业、强化管理、防控风险，系统推进各项经营工作，确保年度目标高质量达成。
　　在经营方面，营销端全力抓好项目营销，力争圆满完成年度销售任务；金属制品业务强化管理与销售双轮驱动，确保达成年度销售计划；商业运营端全面提升物业出租率与租金回收率，同时稳妥推进写字楼、车位等资产的处置去化。
　　在业务开发方面，产品开发聚焦“幸福人居”理念，融入人文关怀与绿色智能设计，落地优质教育、亲子乐园、海绵社区及新能源充电桩等惠民工程，以高品质标杆项目提升品牌溢价。金属制品业务深化市场研究，坚持“以销定产”降低库存压力，推进精细化管理与成本标准化，创新营销体系以扩大市场份额。
　　在成本控制方面，以全面预算管理为抓手，将成本精细化管控贯穿项目科学定位、规划设计优化、施工过程管控及材料采购招投标全过程。依托组织与责任体系优化，深化招投标、品牌配套、工程验收及预算决算等环节管理，构建权责清晰、监督有效的闭环管理体系。
　　在风险防范化解方面，针对存量资产去化风险，定制专项方案并由专班跟进，稳妥化解存量风险；针对应收款清收风险，实行分类管理与专项清收，加速资金回笼；针对安全生产风险，加大目标责任考核与现场检查力度，坚决防范并杜绝安全生产责任事故。
　　在财务规划方面，延续稳健财务策略，保持合理杠杆水平。通过拓宽融资渠道、丰富融资工具，优化资本结构，致力于打造“融资高效、结构优良、风险可控”的现代化财务体系。
　　在管理提质赋能方面，一方面夯实基础管理，持续完善公司治理与合规内控体系，确保制度与行业监管要求高度协同；另一方面提升管理效能，推进组织架构优化与定岗定编，构建“层次合理、权责清晰、精干高效”的组织体系，为企业高质量发展提供坚实保障。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司为商品房承购人向银行申请抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2026年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币344,812.76万元。

　　二、核心竞争力分析
　　在行业竞争持续加剧的背景下，公司持续锻造并巩固以下六大核心竞争力：
　　1.深耕城市更新，积淀深厚开发经验
　　公司秉持“为政府分忧、为百姓造福”的初心，作为武汉市首批“三旧”改造先行者，率先探索出“城市更新”与“城市核心区运营”的开发模式，累计投入城市更新资金超千亿元，完成改造面积逾2000万平方米。
　　2.聚焦核心区域，实施科学土地储备策略
　　公司土地储备高度集中于武汉核心城区，区位优越、成本合理，统筹推进城中村改造项目拆迁与前期开发，加快存量资源转化，为公司可持续高质量发展提供土地支撑。
　　3.凝聚专业团队，打造高效治理核心
　　公司专业团队具有行业应对深度，具备在复杂市场环境中推动企业规范运作、稳健发展的卓越能力，是公司持续穿越周期的关键保障。
　　4.坚持财务稳健，构建多元融资体系
　　公司始终坚持审慎财务策略，已建立成熟、多元、高效的投融资体系，融资渠道畅通。保持综合资金成本持续处于合理区间，稳健的财务结构不仅增强了抗风险能力，也为公司在行业调整期把握发展机遇提供了坚实资金保障，构成公司核心竞争优势的重要基石。
　　5.规范治理、防范风险，护航公司稳健发展
　　公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等相关法律法规和中国证监会、深圳证券交易所的监管要求，持续优化公司治理结构，规范日常运作流程，有效防范经营风险，并不断强化信息披露工作。2026年上半年，公司完成了《董事、高级管理人员薪酬管理制度》的制定工作，进一步完善了公司治理制度体系，为公司高效、稳健经营提供了有力保障。
　　6.传承企业文化，践行长期价值理念
　　公司创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念，已内化为企业发展的精神内核。我们始终践行“先做人、后做事”的经营哲学，不盲目追求规模扩张，更注重发展质量与品牌沉淀；不片面追逐短期利润，更重视产品品质与客户价值；在合作中坚持互利共赢，与供应商、客户及利益相关方构建长期稳定的合作关系；在人才管理上坚持以人为本、以德为先，致力于实现员工价值与企业价值的共同成长。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　政策风险
　　房地产行业与国民经济运行密切相关，受国家宏观经济及产业政策影响较大。当前行业发展进入新阶段，未来调控政策的变化方向及其对市场的影响存在不确定性。若公司未能及时把握宏观经济形势、顺应政策导向，主动调整经营战略、优化项目结构，盈利能力和偿债能力将受到一定影响。
　　应对措施：密切关注政策动态，适时调整经营策略。
　　市场风险
　　房地产行业受宏观经济发展周期影响较大。若未来国内宏观经济景气度持续下滑，市场与企业格局深度调整，将降低市场对房价走势的预期，抑制消费者购买力和购房需求，加大公司经营难度，可能对公司销售及未来经营业绩产生不利影响。
　　应对措施：加强市场研判，动态调整销售节奏，灵活制定营销策略，合理控制库存水平，提升抗风险能力。
　　业务经营风险
　　房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及行业广的特点，从立项到交付需接受自然资源、住建、市场监管等多个政府部门审批监管。项目开发、销售、经营任一环节出现变化，均可能导致开发进度受阻、资金周转放缓，影响项目预期收益。同时，公司经营中可能面临房价及施工价格波动、城市规划调整、拆迁进度不及预期等因素影响，导致项目开发难度加大、周期延长、成本上升、盈利能力下降，项目经营目标难以实现。尽管公司具备较强的项目操盘能力，但若不能及时有效应对上述问题，仍可能对公司经营业绩产生不利影响。
　　应对措施：公司将强化项目全周期管理与成本管控，统筹各环节审批，并加强市场研判，提前协调规划与拆迁事项、优化现金流管理，确保项目稳健推进、业绩稳定向好。
　　财务风险
　　公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。
　　应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道与融资方式，保障资金流动性。
　　存货跌价风险
　　公司存货金额较大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响。房地产行业在估计存货建造成本及未来净售价方面存在固有不确定性，若未来市场波动或调控政策导致行业整体利润下滑，公司可能面临存货跌价损失，对盈利能力产生不利影响。
　　应对措施：强化存货动态监测与减值测算，定期评估项目可收回金额；加快项目去化，合理控制存货规模；加强成本管控与市场研判，提升项目盈利水平，降低存货跌价风险。
　　投资性房地产公允价值变动的风险
　　报告期内，公司投资性房地产的公允价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。
　　应对措施：公司将定期开展公允价值评估与市场跟踪，动态优化投资性房地产资产组合，审慎选择计量模式，并建立风险监测预警机制，及时应对市场变化，降低公允价值波动对经营业绩的影响。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　（一）主要业务情况　　报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。　　在房地产领域，公司深耕武汉核心区域，定位为“城市更新与幸福生活服务商”。我们紧抓国家战略机遇，以住宅开发为主、商业地产为辅，通过“城中村改造”与“旧城改造”等差异化模式，持续塑造品牌影响力，探索行业新发展路径。　　在金属制品领域，公司作为中国主要的制造基地之一，专注于子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等产品的研发、生产与销售。... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务情况
　　报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。
　　在房地产领域，公司深耕武汉核心区域，定位为“城市更新与幸福生活服务商”。我们紧抓国家战略机遇，以住宅开发为主、商业地产为辅，通过“城中村改造”与“旧城改造”等差异化模式，持续塑造品牌影响力，探索行业新发展路径。
　　在金属制品领域，公司作为中国主要的制造基地之一，专注于子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等产品的研发、生产与销售。其中，子午轮胎钢帘线为核心产品，广泛应用于轮胎行业；其他产品则深度服务于交通基建、能源、通信、农业等国民经济关键领域。
　　（二）其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
　　（1）关于天立项目股权转让事项
　　2024年公司之子公司福星惠誉控股有限公司（以下简称“惠誉控股公司”）与武汉鼎中地产开发有限公司（以下简称“鼎中地产”）签订《股权转让协议》，协议约定惠誉控股公司将其持有的天立不动产（武汉）有限公司（以下简称“天立公司”）71.58%股权转让至鼎中地产名下，转让价款为人民币86,565.69万元，在鼎中地产向惠誉控股公司足额支付股权转让价款后，双方再办理标的股权的工商变更登记手续。截止2025年末，鼎中地产未向惠誉控股公司支付转让价款，双方未办理股权变更登记手续。
　　（2）关于深圳悦目光学收购项目
　　2024年8月29日，公司与深圳市悦目光学器件有限公司签署《收购意向备忘录》，根据《深圳证券交易所股票上市规则》第2.2.4条规定，公司于2024年8月30日披露了相关公告。鉴于“9.24并购六条”发布后，该事项交易方式发生重大变化，且在估值定价、现金支付比例、业绩对赌等方面存在较大分歧，公司决定终止本次收购意向。
　　（3）关于惠之美物业收购项目
　　2024年7月22日，公司与湖北琛瑞企业管理有限公司签订了《股权收购框架协议》。根据《深圳证券交易所股票上市规则》第2.2.4条规定，公司于2024年7月23日披露了相关公告。鉴于“9.24并购六条”发布后，该事项在交易方式、历史沿革及公司治理等方面不能满足并购要求，公司决定终止本次收购意向。
　　（4）关于智算业务
　　为提升上市公司高质量发展，公司积极研究智算领域相关投资机会，于2024年5月14日与杭州奇创利晨科技有限公司合作设立福星智算科技（湖北）有限公司，并办理了相关许可资质。公司成立后管理团队积极对接各类意向项目，进一步核实项目可操作性、可持续性和投资回报期等方面，公司经过充分调研论证后并结合自身发展战略及经营等实际情况，目前未做实质性投入。
　　（5）关于转型基金
　　为提升上市公司高质量发展，公司拟借助专业机构力量寻求转型发展，于2024年7月6日，召开第十一届董事会第十二次会议，审议通过《关于与专业投资机构合作暨投资基金的议案》，并于2024年7月6日披露了相关公告。公司与湖北融汉工锦私募股权基金管理有限公司签署《基金合作框架协议》，拟投资孵化相关产业。
　　鉴于“9.24并购六条”发布后，激活了并购市场，打破了以往的一些政策壁垒，鼓励上市公司通过并购寻找“第二增长曲线”。在此政策背景下，公司认真研判，认为通过资本市场并购方式更快速推动公司转型升级，更加符合公司经营战略。公司一直保持与融汉公司沟通论证相关储备项目，项目进展暂未触发信息披露要求。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）公司发展战略
　　公司确立了房地产业务与金属制品业务双轮驱动、协同发展的战略格局。
　　房地产业务坚持以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益为主线，以团队建设为保障。作为湖北省“三旧”改造与城市更新的标杆企业，公司将紧抓武汉城市圈发展机遇，依托武汉“国家中心城市”定位及中部崛起战略支点优势，持续推动相关产业升级，致力于成为中国卓越的“城市更新与幸福生活服务商”。
　　金属制品业务以“创新发展，效益优先”为主线，坚定推进“三个转变”：由制造向创造转变，由速度向质量转变，由产品向品牌转变，全面提升核心竞争力。
　　公司最终目标是实现企业与城市的共生共荣、长久协同发展，持续为股东、客户、员工及社会创造卓越价值。
　　（二）未来一年经营计划
　　公司将围绕“稳中求进、提质增效”的总基调，聚焦主业、强化管理、防控风险，系统推进各项经营工作，确保年度目标高质量达成。
　　在业务开发方面，房地产业务将深耕“城中村改造”与“旧城改造”核心领域，强化宏观政策研判与市场动态跟踪，精准把握政策导向与需求变化，优化产品结构。土地储备坚持“稳健拓展、差异化布局”原则，依托现有改造经验与核心优势，探索低成本、风险可控的多元化拿地模式，分阶段有序推进储备工作。产品开发聚焦“幸福人居”理念，推进产品迭代升级，强化功能适配性与特色化，打造标杆项目以提升品牌溢价。在设计与建设中融入人文关怀与绿色智能理念，提升健康宜居标准，落地优质教育资源配套、街景式底商、亲子文化乐园、海绵社区、新能源充电桩预留等惠民工程，同时强化全流程品控管理，以高品质回应客户期待。金属制品业务将深化市场研究，动态调整产品结构，坚持“以销定产”降低库存压力，强化品质管控与服务升级，推进精细化管理与成本标准化。创新营销体系，激活经销网络与销售团队活力，扩大市场份额。
　　在人员发展方面，公司坚持“德才兼备、人企共进”的人才理念，完善人才管理体系与培养机制。围绕战略发展需求，分层级、分业务条线推进人才梯队建设，针对性培育管理人才与专业技术骨干，拓宽员工成长通道，实现人才供给与企业发展同频共振。
　　在成本控制方面，公司以全面预算管理为抓手，以项目科学定位为起点，以规划设计与施工图优化为核心，以施工过程管控为重点，以材料采购与招投标管理为保障，依托组织体系与责任体系优化，实现成本精细化管控。同步深化招投标、品牌配套、工程验收、预算决算等环节管理，构建权责清晰、监督有效的闭环管理体系。
　　在财务规划方面，公司延续稳健财务策略，保持合理杠杆水平，拓宽融资渠道、丰富融资工具，优化资本结构，实现权益融资与债务融资动态平衡，打造“融资高效、结构优良、风险可控”的财务体系。
　　在品牌建设方面，公司将强化品牌统筹推广，提升品牌知名度与影响力。以管理升级、品质提升与服务优化夯实品牌美誉度与忠诚度，科学处理公司品牌与项目品牌的协同关系，实现公司品牌引领项目品牌、项目品牌反哺公司品牌的双向赋能格局。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况
　　2025年，我国宏观经济顶住压力平稳运行，全年GDP同比增长5.0%，“十四五”规划圆满收官。房地产行业作为国民经济的重要支柱，正处于从深度调整向企稳修复过渡的关键阶段。中央明确定调“稳住楼市”，政策导向由“托底纾困”转向“优化提振”，在“四个取消、四个降低、两个增加”框架下，供需两端协同发力。一方面，通过严控新增供地、收储商品房等措施优化供给结构；另一方面，“好房子”首次写入政府工作报告，推动产品品质升级。各地因城施策精准释放需求，核心城市市场韧性增强，行业正加速构建房地产发展新模式。
　　根据国家统计局数据，2025年房地产市场各项指标虽仍处于调整区间，但整体呈现筑底态势。全年房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；房屋新开工面积5.88亿平方米，下降20.4%；竣工面积6.03亿平方米，下降18.1%。销售端方面，新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，下降12.6%。库存方面，年末商品房待售面积7.66亿平方米，同比增长1.6%，增幅较以往明显回落，显示出在政策持续发力下，市场供求关系正在逐步改善，去库存工作取得初步成效。
　　（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　公司主要项目集中于武汉。2025年，武汉经济延续“稳中有进、稳中向好”态势。
　　在武汉，2025年房地产市场止跌回稳，呈现出“量稳质升”的积极态势。全年新建商品住房成交近11万套，月度成交连续破万，市场活跃度显著提升。这一局面的形成，得益于“汉九条”、“汉八条”等一系列精准政策的强力支持，包括契税补贴延续、多子女家庭购房支持范围扩大等，有效激发了刚性和改善性需求。市场核心驱动力由“以价换量”转向“品质引领”，以“第四代住宅”为代表的“好房子”成为市场风向标，凭借低容积率、高得房率等优势，多次出现开盘热销甚至“日光”现象，成功引领市场从“有房住”向“住得好”的品质化转型。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司始终坚持以优势为基、以创新为要，在行业竞争持续加剧的背景下，持续锻造并巩固以下五大核心竞争力：
　　1.深耕城市更新，积淀深厚开发经验
　　自2001年进军房地产以来，公司秉持“为政府分忧、为百姓造福”的初心，作为武汉市首批“三旧”改造先行者，率先探索出“一二级联动”与“城市核心区运营”的差异化、专业化开发模式。累计投入城市更新资金超千亿元，完成改造面积逾2000万平方米。通过多年实践，公司已构建起覆盖项目洽谈、拆迁安置、土地获取、规划设计、营销策划等全链条的标准化管理体系，形成可复制、可推广的高效开发流程，在复杂项目操盘能力上具备显著优势。
　　2.聚焦核心区域，实施科学土地储备策略
　　公司坚持“理性拿地、精准布局”原则，严格执行拿地决策机制，积极探索低成本、风险可控的多元化土地获取路径。土地储备高度集中于武汉核心城区，区位优越、成本合理。一方面紧密跟踪城市总体规划与人口流动趋势，重点布局人口净流入、发展动能强劲的重点片区；另一方面统筹推进城中村改造项目拆迁与前期开发，加快存量资源转化，为公司可持续高质量发展提供坚实土地支撑。
　　3.凝聚专业团队，打造高效治理核心
　　房地产项目本质是资本、资源与管理的系统性整合，管理团队的稳定性与专业性直接决定企业长期竞争力。历经二十余年发展，公司培育并凝聚了一支结构合理、经验丰富、视野前瞻的核心管理团队。团队兼具行业深度与战略高度，具备在复杂市场环境中推动企业规范运作、稳健发展的卓越能力，是公司持续穿越周期的关键保障。
　　4.坚持财务稳健，构建多元融资体系
　　公司始终坚持审慎财务策略，已建立成熟、多元、高效的投融资体系，融资渠道畅通。长期保持行业领先的低资产负债率水平，综合资金成本持续处于合理区间。稳健的财务结构不仅增强了抗风险能力，也为公司在行业调整期把握发展机遇提供了坚实资金保障，构成公司核心竞争优势的重要基石。
　　5.传承企业文化，践行长期价值理念
　　公司创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念，已内化为企业发展的精神内核。我们始终践行“先做人、后做事”的经营哲学，不盲目追求规模扩张，更注重发展质量与品牌沉淀；不片面追逐短期利润，更重视产品品质与客户价值；在合作中坚持互利共赢，与供应商、客户及利益相关方构建长期稳定的合作关系；在人才管理上坚持以人为本、以德为先，致力于实现员工价值与企业价值的共同成长。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入383,496.71万元，比上年同期减少56.21%。其中：房地产实现结算面积18.01万平方米，比上年同期减少52.28%；实现结算收入292,544.37万元，比上年减少61.72%；实现销售面积15.99万平方米，比上年同期减少24.15%；实现销售金额320,046.14万元，比上年同期减少8.6%；金属制品实现营业收入84,592.63万元，比上年同期减少2.48%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司确立了房地产业务与金属制品业务双轮驱动、协同发展的战略格局。
　　房地产业务坚持以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益为主线，以团队建设为保障。作为湖北省“三旧”改造与城市更新的标杆企业，公司将紧抓武汉城市圈发展机遇，依托武汉“国家中心城市”定位及中部崛起战略支点优势，持续推动相关产业升级，致力于成为中国卓越的“城市更新与幸福生活服务商”。
　　金属制品业务以“创新发展，效益优先”为主线，坚定推进“三个转变”：由制造向创造转变，由速度向质量转变，由产品向品牌转变，全面提升核心竞争力。
　　公司最终目标是实现企业与城市的共生共荣、长久协同发展，持续为股东、客户、员工及社会创造卓越价值。
　　（二）未来一年经营计划
　　公司将围绕“稳中求进、提质增效”的总基调，聚焦主业、强化管理、防控风险，系统推进各项经营工作，确保年度目标高质量达成。
　　在业务开发方面，房地产业务将深耕“城中村改造”与“旧城改造”核心领域，强化宏观政策研判与市场动态跟踪，精准把握政策导向与需求变化，优化产品结构。土地储备坚持“稳健拓展、差异化布局”原则，依托现有改造经验与核心优势，探索低成本、风险可控的多元化拿地模式，分阶段有序推进储备工作。产品开发聚焦“幸福人居”理念，推进产品迭代升级，强化功能适配性与特色化，打造标杆项目以提升品牌溢价。在设计与建设中融入人文关怀与绿色智能理念，提升健康宜居标准，落地优质教育资源配套、街景式底商、亲子文化乐园、海绵社区、新能源充电桩预留等惠民工程，同时强化全流程品控管理，以高品质回应客户期待。金属制品业务将深化市场研究，动态调整产品结构，坚持“以销定产”降低库存压力，强化品质管控与服务升级，推进精细化管理与成本标准化。创新营销体系，激活经销网络与销售团队活力，扩大市场份额。
　　在人员发展方面，公司坚持“德才兼备、人企共进”的人才理念，完善人才管理体系与培养机制。围绕战略发展需求，分层级、分业务条线推进人才梯队建设，针对性培育管理人才与专业技术骨干，拓宽员工成长通道，实现人才供给与企业发展同频共振。
　　（三）公司面临的风险和应对措施
　　政策风险
　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国家宏观经济政策及产业政策的影响较大。随着我国房地产行业面临发展的新形势，未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。若公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力将会受到一定影响。
　　市场风险
　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国民经济发展周期的影响较大。若未来国内宏观经济景气度呈现持续下滑趋势，市场格局和企业格局继续调整，将导致市场对房价走势的预期下降，从而影响消费者的购买力和购买需求，可能加大公司经营难度，对公司的销售产生不利影响，公司将面临因市场因素导致未来经营业绩下降的风险。
　　管理风险
　　公司在多年的“城中村和旧城改造”、“棚户区改造”以及“商品房交付”等项目开发过程中总结并积累了大量经验，形成了一套全面有效的开发流程并在业务发展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发准备、设计及策划等方面具有较强的优势，同时培养了一批专业、敬业、经验丰富的业务骨干，但在行业新发展模式下提出了更高更新的要求，如果公司在主动适应、风险控制、项目管理等方面不能及时制定方案，公司将面临一定的管理风险。
　　业务经营风险
　　房地产项目开发存在开发周期长、投资额大、涉及相关行业多等特点，需要接受包括市场监督管理局、自然资源和规划局、住房保障和房屋管理局以及城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，资金周转速度放缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利能力下降等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操作盘能力，若公司在经营中不能及时应对和解决好上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。
　　财务风险
　　公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。
　　存货跌价风险
　　由于公司的存货金额重大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响，且房地产行业估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，如果未来出现市场波动、政府调控等冲击，导致房地产行业整体利润下滑的情况，公司将面临存货跌价损失的风险，对盈利能力产生相对负面的影响。
　　投资性房地产公允价值变动的风险
　　报告期内，公司投资性房地产的公允价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。　　公司房地产业务立足武汉核心区域，以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，不断提升品牌影响力与竞争优势，积极探索房地产发展新模式。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“危旧房改造”等城市更新开发模式展开。　　公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。
　　公司房地产业务立足武汉核心区域，以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，不断提升品牌影响力与竞争优势，积极探索房地产发展新模式。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“危旧房改造”等城市更新开发模式展开。
　　公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。
　　（一）报告期内公司所属行业情况说明
　　2025上半年全国房地产市场连续两个季度保持修复态势，“止跌回稳”取得一定成效。年初以来，市场恢复更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表现出较强韧性。上半年中央和地方持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为房地产市场的稳定和健康发展提供了有力保障。根据国家统计局数据显示，房地产开发方面：上半年开发企业房屋施工面积63.33亿平方米，同比下降9.1%，其中，住宅施工面积44.12亿平方米，同比下降9.4%，新开工面积3.04亿平方米，同比下降20%；销售方面：商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%，6月末，商品房待售面积7.69亿平方米。
　　（二）报告期内公司发展和经营情况
　　公司始终秉承稳健经营的发展理念，面对房地产行业现状，坚持在项目开发过程中控成本，在积极盘活存量上寻去化，在市场销售端抓速度，在运营管理上要效益的经营思路。在项目保交付、项目开发、销售策略制定、存量项目盘活、财务稳健等方面工作进展如下：
　　保交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，计划楼盘均顺利交付。
　　项目开发方面，公司形成周例会和重点事项督办兑现管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，保障了公司在建项目进展顺利。
　　项目销售方面，营销负责人下沉一线，在政策利好和需求复苏的大环境下，紧贴市场前沿及时调整销售策略，多个项目案场销售平稳；存量房去化上，通过实施一品一策的差异化营销方案，深入挖掘潜在客户及定向客户。公司准四代楼盘铂雅府项目，上半年共推售4次，去化率达88%，项目凭借刚需定位、成熟配套及价格优势，斩获多项荣誉。
　　财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，加快在售项目的销售资金回流，科学盘活存量资产，确保现金流安全稳定，同时合理做好统筹支付安排，切实提高资金使用效率。
　　（一）房地产行业格局与趋势
　　2025年全国房地产市场趋势展望
　　2025年上半年，房地产市场正逐步朝着稳定健康的方向发展。政治局定调房地产进入稳市场新阶段，以稳市场、促转型、防风险为主线，部署了城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务。二季度发布了取消贷款利率下限、首付降至15%、以旧换新、城中村改造等一系列政策，旨在降低购房门槛、稳定市场、扩大需求，地方层面也积极落实要求，政策落地将促使刚性需求和改善性需求得到进一步释放。预计下半年将加大稳市场力度，随着城市更新、土地收储政策的全面落实，行业库存压力将进一步改善，行业也将朝着高质量发展的方向迈进。
　　2025年武汉房地产市场趋势展望
　　2025年上半年，武汉房地产市场在政策利好与需求复苏的双重作用下，整体呈现“温和复苏、区域分化、改善主导”的特征。政策层面，武汉在维护楼市稳定和保交楼化解风险等方面持续发力，针对需求端进一步降低首付比例、房贷利率、优化以旧换新、以租换购等政策，降低购房成本激发刚需和改善性需求；针对保交楼化风险，政府联合金融机构推进“白名单”房企融资支持，重点解决已售未交付项目资金缺口，随着以上政策的落地，市场信心逐渐恢复。市场层面，新房市场成交呈现“核心区回暖、远城区调整”的分化格局，核心板块因配套成熟、优质地块集中，新房去化较快，远城区库存压力仍然较大；在土地市场方面，上半年土地成交向主城区集中，远城区地块多以底价成交。展望下半年，在政策精准调控与市场自我调节的双重作用下，预计这一回暖势头将得到延续，楼市有望朝着稳步健康的方向持续发展。
　　（二）公司发展战略
　　公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市圈发展机遇，借力武汉明确为“国家中心城市”和中部崛起的战略支点，推动相关产业持续发展，致力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，由制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。
　　（三）未来一年经营计划
　　1、业务开发计划
　　公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。
　　在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。
　　金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发挥和调动经销网点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模。
　　2、人员发展计划
　　公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分层级、分业务口，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。
　　3、成本控制计划
　　公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系。
　　4、财务计划
　　公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。
　　5、品牌计划
　　公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2025年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币383,066.45万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。

　　二、核心竞争力分析
　　公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核心竞争力主要体现如下：
　　1、丰富的项目开发经验
　　公司自2001年进入房地产业以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，作为最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一，通过走差异化和专业化路线，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，已累计投入城市更新改造资金过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平方米。公司建立了完整规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面具有较强优势。
　　2、合理的土地储备策略
　　公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，成本合理。公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。
　　3、优秀的管理团队
　　房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。
　　4、稳健的财务管理
　　经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，能够通过多元渠道获取资金。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争优势之一。
　　5、优良的企业精神
　　企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念。在公司发展过程中，不一味的追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作方面，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工方面，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　政策风险
　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国家宏观经济政策及产业政策的影响较大。随着我国房地产行业面临发展的新形势，未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。若公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力将会受到一定影响。
　　市场风险
　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国民经济发展周期的影响较大。若未来国内宏观经济景气度呈现持续下滑趋势，市场格局和企业格局继续调整，将导致市场对房价走势的预期下降，从而影响消费者的购买力和购买需求，可能加大公司经营难度，对公司的销售产生不利影响，公司将面临因市场因素导致未来经营业绩下降的风险。
　　管理风险
　　公司在多年的“城中村和旧城改造”、“棚户区改造”以及“商品房交付”等项目开发过程中总结并积累了大量经验，形成了一套全面有效的开发流程并在业务发展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发准备、设计及策划等方面具有较强的优势，同时培养了一批专业、敬业、经验丰富的业务骨干，但在行业新发展模式下提出了更高更新的要求，如果公司在主动适应、风险控制、项目管理等方面不能及时制定方案，公司将面临一定的管理风险。
　　业务经营风险
　　房地产项目开发存在开发周期长、投资额大、涉及相关行业多等特点，需要接受包括市场监督管理局、自然资源和规划局、住房保障和房屋管理局以及城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，资金周转速度放缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利能力下降等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操作盘能力，若公司在经营中不能及时应对和解决好上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。
　　财务风险
　　公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。
　　存货跌价风险
　　由于公司的存货金额重大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响，且房地产行业估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，如果未来出现市场波动、政府调控等冲击，导致房地产行业整体利润下滑的情况，公司将面临存货跌价损失的风险，对盈利能力产生相对负面的影响。
　　投资性房地产公允价值变动的风险
　　报告期内，公司投资性房地产的公允价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。
　　不可抗力风险
　　严重自然灾害、突发性公共卫生事件将对国家的金融和经济环境造成不利影响，将对公司财产和人员造成危害，从而影响公司的正常生产经营。
　　针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过积极部署，强化开发节奏，转变销售策略，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。

　　四、主营业务分析
　　报告期内，公司实现营业收入73,270.10万元，比上年同期减少56.22%。其中：房地产实现结算面积2.17万平方米，比上年同期减少64.27%；实现结算收入20,986.35万元，比上年同期减少82.00%；实现销售面积10.85万平方米，比上年同期增加27.71%；实现销售金额211,503.74万元，比上年同期增加49.94%；金属制品实现营业收入41,975.09万元，比上年同期减少8.40%。 收起▲