一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司战略介绍　　招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。　　（二）主营业务介绍　　多元丰盛，承载美好。招商蛇口以综合发展为纲，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务配套提供覆盖客户全生命周期的产品与服务。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司战略介绍
　　招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。
　　（二）主营业务介绍
　　多元丰盛，承载美好。招商蛇口以综合发展为纲，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务配套提供覆盖客户全生命周期的产品与服务。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。
　　1、开发业务
　　招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统，从“好房子”到“好生活”打造高质量的品质人居，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。
　　报告期内，随着公司在主要核心城市推出多个品质项目，招商蛇口全新的产品态度和表现水准赢得了市场肯定和客户认可，逐渐形成稳定的产品新谱系，保持产品力领先优势。
　　2.资产运营
　　资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。
　　3.城市服务
　　城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理服务业态多元，包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，海洋邮轮运营、邮轮物供、免税业务、低空业务协同发展，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司综合发展；代建业务积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。
　　（三）报告期公司经营情况概述
　　2024年上半年，面对严峻的市场形势，公司坚定战略导向，坚持精耕细作、稳中求进。
　　公司秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，报告期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点，整体债务结构稳固、风险可控。报告期内，公司全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，报告期内新增融资成本3.01%，报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。
　　1.开发业务：守稳基本盘，精雕细琢提品质
　　2024年1-6月，公司累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1,009.52亿元，销售规模稳居行业前五。销售结构持续优化，销售权益比稳步提升增厚业绩，上半年销售权益比为65%，同比提升了9个百分点。高能级核心城市的市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%；核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点。公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入TOP5。新推盘项目营销管理精细度不断提升，各重点工作模块管控力度持续强化，上半年公司新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点。
　　上半年，公司强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略。报告期内，公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，公司需支付地价为99.97亿元，在“核心10城”的投资金额占比达86%；获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平方米。
　　践行以质为基，面对当下不确定的市场环境，公司加大“向内求索”的力度，追求品质致胜。上半年，为实现快速、稳定地输出有市场竞争力的产品，公司推行首席设计师制，从机制保障、产品研发、条线赋能、人才培养等多维度，全面重塑产品管理体系。公司始终坚持以客户为本的核心价值理念，持续迭代产品营造和工程检查评估体系，通过规范管控动作、明确技术要求等措施，提升产品落地品质。长沙天青、杭州璀璨映澜、佛山华玺、上海臻境等各地新面市的项目呈现效果优秀，赢得市场肯定。
　　2.资产运营：把稳转型舵，精益运营提回报
　　上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。报告期内，公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。
　　报告期内，公司持有业务多点开花，新入市7个长租公寓、2个产业园、1个集中商业和1个酒店。公司坚定轻重并举，报告期内成功竞得上海松江泗泾TOD集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等4个轻资产运营管理项目。
　　1）产业园
　　公司产业园业态布局国内核心一二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。报告期末，公司管理范围内的产业园在营主要项目34个，总经营建筑面积约252万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米。2024上半年，公司产业园运营收入实现5.72亿元，开业三年以上项目出租率达88%。
　　近年来，公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领军科学家在公司管理的产业园联合打造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，截至目前累计引入5家国家级重点平台或高校院所、15个代表性产学研项目，搭建起一套科技成果商业化加速模式。
　　公司连续四年获评行业权威机构全国产城发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名。上半年，公司荣获中国产业园区轻资产运营商10强首位，持续巩固榜首优势。
　　2）集中商业
　　报告期末，公司管理范围内的集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米。上半年，公司集中商业运营收入为8.38亿元，开业三年以上项目出租率90%。报告期内新开业三亚崖州招商花园里，开业招商率达90%，全场品牌崖州区首店率达99%，推动片区商业提档升级。
　　集中商业聚力发展“海上世界”及“招商花园城”产品线，继深圳蛇口海上世界后，打造了厦门海上世界——集邮轮母港、智慧办公、沉浸式主题商业、奢华酒店建筑群、滨海文娱等多业态为一体的城市新地标。项目开业以来举办了厦门国际时尚周风尚发布会、厦门国际动漫节、2023哔哩哔哩千人干杯跨年夜、厦门元宵民俗文化节等10余场城市级大型文化休闲活动，累计接待市民及游客超2,000万人次，丰富城市的生活和旅游体验。同时，厦门海上世界引入大量娱乐体验业态，拥有目前厦门最大的室内海洋王国,总体量超3万平方米，年接待量可达10万人次,已然成为岛内约会、各路游客体验打卡优选地。
　　3）公寓
　　报告期末，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约133万平方米，房源总数3.24万间；建设期项目规划建筑面积约83万平方米。报告期内，公司长租公寓业务运营收入为6.29亿元，开业1年以上公寓出租率达90%。上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房2,898间；其中深圳壹栈仕林臻邸项目，开业3个月时点出租率已达100%。
　　公司围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑核心竞争力。投资端向北上深杭等核心城市核心区域聚焦，最大化释放集约运营的规模效应。产品端不断推动壹棠、壹间产品标准迭代。报告期内，公司大体量项目壹间槟榔园分批完成房源升级改造，改造房源入市两个月内出租率已达95%，租金水平稳步上升。服务端升级服务力六大模型，深化服务场景下的数字化平台赋能，结合社群活动、会员体系运营，不断提高住客满意度与品牌粘性，打造中高端市场服务品质标杆。
　　自证监会和发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》后，公司积极以融促产。报告期内公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为基础资产，开展基础设施公募REITs申报发行工作，目前已完成相关部门的审核。后续，随着租赁住房REITs的发行，公司的商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有经营业态均建立了资本市场退出通道，进一步确立了公司资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。
　　4）写字楼
　　报告期内，公司写字楼实现运营收入6.50亿元，开业三年以上项目出租率80%。写字楼业务持续强化产业聚能，打造“空间-产业”生态圈。上海东虹桥中心上半年揭牌产业互联网创新发展中心，首批入驻企业5家，引入产业发展专家12名，持续聚焦工业互联网、商业互联网、绿色经济和智慧城市四大万亿级产业板块，构建区域企业生态圈。
　　5）酒店
　　报告期内，公司酒店业务实现运营收入为4.96亿元。报告期内新开业1个三亚崖州湾馨乐庭酒店，新增客房数133间，开业当月入住率100%，携程、美团、去哪儿等线上渠道评分均在4.8及以上。酒店业务上半年荣获第十九届中国文旅星光奖“年度资产管理业主奖”，伊敦睿选酒店品牌荣获“年度卓越投资价值商务酒店品牌”奖项。
　　3.城市服务：筑稳增长极，以轻带重促发展
　　1）物业管理
　　招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，保持战略定力，坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩呈现总体平稳的运行态势。报告期内，招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%，截至2024年6月，招商积余在管项目2,209个，管理面积达3.85亿平方米。
　　招商积余深耕基础物业管理沃土，物业管理业务多领域市场拓展持续发力，上半年实现新签年度合同额18.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额17.40亿元；报告期内非住宅业态稳健增长，管理面积为2.52亿平方米，占比66%，实现基础物业营业收入46.33亿元，占基础物业管理总收入的比重超七成，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、交通等项目拓展表现强劲。市场化住宅项目新签年度合同金额1.69亿元，同比增长超70%。
　　招商积余聚焦影响力建设，品牌价值不断提升，荣获克而瑞物管“2024中国物业服务力百强TOP4”“2024中国学校物业服务力TOP2”“2024中国公建物业服务力TOP1”等荣誉。
　　2）会展
　　上半年招商会展不断突破，扎实推进展会服务力提升，积极拓展自办展及轻资产业务，赋能综合开发。顺利筹开杭州大会展中心、重庆科学会堂双项目，实现会展专业服务对外输出成功落地。
　　旗下运营的深圳国际会展中心项目上半年累计办展28场，展览面积193万平方米，其中举办10万平方米以上大型展览8场，包含20万平方米以上超大型展览2场，首次落地深圳国际会展中心举办的展览36万平方米；上半年累计承接举办31场覆盖会议、演艺、企业年会、发布会等多种非展活动。
　　3）邮轮
　　招商邮轮上半年共接待旅客261万人次，同比增长12%。其中，邮轮港口业务方面，推进跨境直升机项目建设，实现“直升机+客船+客机”多式联运接驳通航，全球首条eVTOL跨城跨湾航线首次试飞成功。国际邮轮业务方面，顺利完成3.23和4.18环球邮轮“太平洋世界”号访问蛇口邮轮母港共5,515人次的保障，“亚洲旗舰”MSC荣耀号6月29日在蛇口邮轮母港正式首航。水上客运业务方面，动态调整各航线经营策略，提升航线旅客上座率及销售收入；推动水上客运与商业、酒店、物业业务协同；湾区游业务方面，紧抓客户需求，持续优化海洋文旅产品，上新深中大桥观光航线，积极推进两艘湾区游轮新船建造工作。
　　4）代建
　　代建业务是招商蛇口“城市服务”业务重要组成部分，公司自2010年起开展代建业务，已累计承接代建项目超530个，布局城市超23个，累计管理面积超1,800万平方米，服务客户涵盖各地政府、各类企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态的综合代建能力。
　　为推动代建业务规模化、专业化、品牌化发展，公司于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。上半年，公司新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平方米，新进驻苏州、合肥等城市；在履约项目有序推进，多个项目上半年先后获得国际国家级奖项。
　　4.创新发展，数字化、智能化、绿色化赋能传统业态
　　围绕公司战略稳步推进多项重点数字化赋能举措落地。开发业务方面，聚焦当前业务发展重难点开展新产品建设，全面升级成本管理系统，实现多阶段目标精细管理及动态成本多维度监控等目标；搭建客研数字化平台，集成全国市场数据，辅助决策及专家研判，赋能精准营销。资产运营方面，持续推进能耗能效管理，实现集中商业节电率5.48%，冷站智控节电率33.9%，有效监控和管理能源消耗，促进节能减排；打造“ONE蛇口”客户生态圈，基于招商蛇口多元化业务优势，串联客户全生命周期生活场景满足客户多样化、品质化的服务诉求。城市服务方面，建立一站式对客服务平台“积余服务”，提升客户触达效率及服务体验；积极利用AI大模型建设物业工单助手，提高工单生成效率并实现自动质检，助力物业服务品质提升。
　　同时，公司持续加强数字化产品的自主可控能力，推动国家专利及软件著作权的申请及授权。2024年上半年，公司共获得数字化专利9项，申报中数字化专利5项，共获得数字化软著授权3项。
　　作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥示范引领作用。公司在双碳行动纲领的指引下加快低碳建筑建设，报告期内，装配式建筑面积新增221万平方米，占新开工项目面积比例为89%；新增绿色建筑项目19个，新增建筑面积250万平方米。截至2024年6月底，公司累计建设绿色建筑项目505个，建筑面积达6,043万平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计34个，建筑面积累计253万平方米。
　　5.ESG体系有机融入经营管理，稳步推动可持续发展
　　2024年上半年，公司坚定落实可持续发展战略，根据第一阶段的可持续能力提升计划，重点提升“绿色运营”“责任营销”“客户服务”等十项关键议题管理能力；高质量披露公司2023年可持续发展报告，首次以TCFD框架进行信息披露，在优化可持续发展相关信息可抓取性与披露质量的同时，推动公司可持续发展报告走向标准化、国际化；市场表现保持优异，MSCIESG评级A（为A股房地产企业最高评级），国证、中证等ESG评级均为AAA（行业第一）。
　　6.持续激发组织活力，进一步营造干事创业氛围
　　报告期内，公司在组织与文化采取了多种举措激发组织活力与文化凝聚力。在组织方面，根据行业形势变化，结合公司经营管理导向，继续落实业务聚焦、管理聚焦，明确各层组织定位及调整方向：一方面，开发区域由7个整合为5个，以“做强总部、做专区域、做实城市公司”为导向，建立并落地开发区域职能配置原则，提升组织效率和标准化。另一方面，全面梳理非开发业务模式，既顺应市场趋势和公司战略导向，成立代建业务专业公司“招商建管”，也进行业务整合推动组织精简，完成会展、产园、物业及公寓酒店业务的组织架构整合和管理模式优化。在文化方面，公司在新形势下推动实施2024年文化聚力行动方案，发扬公司45年来的文化引领优势，深入激发组织内生动力，既是依托招商局集团和公司深厚的历史文化底蕴，充分挖掘“招商血脉蛇口基因”的深刻内涵，又是建立明确的企业文化行为标签，以正向引导牵引员工行为改变，牵引组织行为优化，驱动高效型、创新型、关爱型组织建设，进一步营造干事创业的组织氛围，凝聚打造以奋斗者为主体的员工队伍，为公司转型高质量发展奠定坚实的人才基石。
　　7.公司荣誉硕果累累
　　2024年上半年，招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略荣获包括中国房地产TOP10研究组评定“2024沪深上市房地产公司综合实力TOP10第二位”“2024沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10第三位”“2024沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10第二位”和“2024沪深上市房地产公司投资价值TOP10第二位”“2024中国房地产上市公司代建运营优秀企业”“2024中国房地产上市公司治理TOP10”“2024中国产业新城运营商综合实力TOP10”；此外，还荣获易居研究院“2024房地产上市公司A股十强第三位”；经济观察报“2024可持续蓝筹价值企业”“2024美好品质力先锋企业”；中物智库“2024中国物业服务综合实力百强企业第三名”；克而瑞地新引力商管峰会“2024中国不动产商管综合实力TOP10”；方升研究第十届产业园区大会“2024年度中国产业园区运营商50强第一名”；观点机构“2024住房租赁企业运营卓越表现”等荣誉奖项。招商蛇口运营的蛇口滨海文化创意产业带荣获文化和旅游部颁发的“国家文化产业示范基地”称号等荣誉奖项。
　　主要项目出租情况
　　报告期末，公司拥有可出租土地面积150.40万平方米，出租率100%，报告期出租收入0.36亿元；公司拥有的可出租物业总可出租面积599.18万平方米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入24.81亿元，同比增加18.85%，总体出租率84.36%；报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安等地拥有酒店客房3,982套，酒店收入5.17亿元。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约426.17亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　不适用。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）招商局集团强大的协同优势
　　作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，招商局集团旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业。招商局集团150多年的稳健经营，一定程度上为公司多渠道、低成本地获取资源起到了良好的促进作用，为公司稳步发展保驾护航。近年来，集团内部资源整合频频、产融协同高效，为公司实现综合发展提供了强有力的资源与资金支撑，进一步促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。此外，招商局集团强大的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力，其拥有的外部协同资源也给公司带来巨大的商业机遇。
　　（二）前瞻的战略引领
　　招商蛇口立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判，公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。上半年，公司将“强心30城”的分档由“6+10+14”进一步聚焦为“10+X”，投资上重点聚焦“核心10城”。通过中长期转型战略的牵引，积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。
　　（三）持续稳健的财务和经营管理能力
　　公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本优势明显，为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。
　　（四）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势
　　经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。
　　（五）行业领先的品牌影响力
　　创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）国内外宏观形势变化
　　我国经济运行平稳向好的基础还不稳固，二季度经济增速回落，传统产业尚需进一步转型升级，新增长动能尚在培育发展中，短期需求不足、预期偏弱问题与中长期结构转型阵痛相互交织，经济稳增长、防风险压力仍然存在。外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。世界经济增速总体维持低位运行，地缘政治环境依然趋紧，贸易保护主义持续抬头，外部环境对我国发展的不利影响持续加大。
　　（二）房地产市场及政策变化
　　虽然房地产政策持续放松，但市场改善持续性不足。目前居民对楼市后续走势观望情绪较重，市场可能仍将维持低位调整态势。
　　（三）资产运营方面的风险
　　零售市场呈温和复苏态势，保障性住房供应放量加剧竞争，客户有效需求不足，租金仍处下行通道，同环比降幅扩大。降本增效和“以价换量”短期内仍是各大资产运营方的首选经营策略。
　　（四）物业管理行业发展存在不确定性
　　行业发展环境承压，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。在地产下行趋势下，房企出现分化，关联房企经营稳健的头部企业更为有利；竞争升级，头部企业之间竞争更为激烈，与腰尾部企业的差距进一步加大。
　　（五）应对与举措与下半年重点工作
　　招商蛇口将继续锚定行业“五强”目标，坚定“四三二一”战略定力，时刻保持紧迫感，向市场要效益，向管理要效率，在新形势中寻找结构性机会，开拓进取，谋求企业的长远发展。
　　下半年，公司将继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则，在确保现金流、风险可控的前提下，根据库存情况进行适当补货，重点关注核心城市确定性较高的优质项目，同时加大转型业务拓展力度，积极拓展轻资产管理输出、代建及物业管理项目，实现稳健的高质量发展。
　　开发业务方面，精挑细选聚焦核心城市优质项目，精雕细琢打磨产品品质提升服务质量，精诚合作促去化抓回款，精打细算降本增效，重视防范经营风险，确保安全生产平稳可控。资产运营方面，加强自身运营能力建设，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。城市服务方面，深耕优势赛道，打造主营业务相关多元化生态，通过加强科技应用赋能内部管理提效，不断提升服务质量和经营效率。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2024年上半年，公司实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%，实现归属于上市公司股东的净利润14.17亿元，同比下降34.17%，基本每股收益0.11元/股，同比下降50%。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　2023年，全球经济在通胀、加息、地缘政治不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外部风险和内部多重困难挑战叠加带来的下行压力，全年国内生产总值达到126万亿元，同比增长5.2%。　　2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现 11.66万亿元，销售面积实现 11.17亿平方米，同比分别下降6.5%和8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变，房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，全球经济在通胀、加息、地缘政治不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外部风险和内部多重困难挑战叠加带来的下行压力，全年国内生产总值达到126万亿元，同比增长5.2%。
　　2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现 11.66万亿元，销售面积实现 11.17亿平方米，同比分别下降6.5%和8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变，房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。
　　受需求减弱、供应增加等因素影响，全国主要城市的购物中心、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。随着国内公募 REITs底层资产范围的进一步扩充，为房企提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准。REITs市场的逐步成熟打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，将进一步改变房地产行业的发展格局。
　　物业管理行业整体管理规模保持稳步增长，但上游房地产市场继续承压，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。头部企业全面参与市场竞争，存量项目保盘压力增加；同时部分企业主动退出亏损或低质项目，更加注重“有质量的规模扩张”，随着资本市场估值下行，行业收并购热度降低。2023年，国内旅游市场呈现出强劲复苏态势，旅客人次与旅游收入恢复至2019年的九成左右，酒店、邮轮业务快速回升。展览业呈现全面恢复态势，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域，三大区域总展览面积占全国比重达63.27%。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司战略介绍
　　2023年，结合行业发展趋势与自身业务实际，公司对战略进行了优化：一是锚定中国领先战略目标，细化实施路径，明确跻身“行业五强”实施方案；二是细化战略分解，梳理策略路径与关键指标，以衔接战略层与经营层；三是制订创新专项战略，围绕房地产业务链“建设-管理-经营-培育-退出”五大环节展开创新，丰富创新驱动的战略内涵。
　　招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。
　　（二）主营业务介绍
　　开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。
　　1、开发业务
　　招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。
　　2、资产运营
　　资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。
　　3、城市服务
　　城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，物业管理业务服务内容包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，海洋邮轮运营、邮轮供应、免税业务、航空业务协同发展，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司综合发展；代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。
　　（三）报告期公司经营情况概述
　　2023年，招商蛇口营业收入1,750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比提升48.20%。公司坚定战略导向，狠抓现金流管理和存货去化，积极推进转型发展，实现了有质量的增长。
　　公司秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为 1.28。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，整体债务结构稳固、风险可控。报告期内，公司全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低，加大公开市场融资力度，实现债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低。全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
　　1、开发业务
　　2023年，公司销售规模逆势微增。全年累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，实现签约销售金额 2,936.35亿元，销售规模跻身行业前五。高能级城市深耕卓有成效。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆位居TOP5。
　　公司坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略，有效落实项目“五好”标准，资源投放聚焦强心城市。公司“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。
　　2023年，公司累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1,134亿元，公司需支付地价约为867亿元。报告期内，公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。公司2023年新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘，为报告期贡献销售金额约340亿元。
　　公司持续迭代精益交付体系，提升交付品质及客户口碑，完美交付比例及满意度持续提升。公司建设了专业化的客研体系，提升产品定位精确性，将客研模块标准化细化至城市微板块分级分类管理。围绕客户导向推行产品创新，强化项目开发全周期的品质管控，推动基于客户体验的产品线迭代升级，打造“璀璨系”“天青系”“序系”等特色产品系，呈现出西安序、合肥天青臻境、合肥四季臻邸、南京璀璨璟园、长沙江山境、长沙臻境、成都新川臻境等多个精品项目，在各地受到客户高度认同。公司产品力获得2023年克而瑞中国房地产企业产品力TOP100排名第七名；“玺系”、“雍系”分别入选2023年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢精品产品系。
　　2、资产运营
　　2023年，公司管理范围内全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA 33亿元。公司持续强化运营期成本管控，进一步提升EBITDA。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.24%，同比上年提升 0.45个百分点。
　　自2022年沪深交易所发布扩募指引后，公司积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，发行规模12.44亿元，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。蛇口产园REIT圆满扩募进一步确立了招商蛇口资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。
　　1）集中商业业态
　　截至报告期末，公司管理范围内集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在建及筹开项目44个，总经营建筑面积约309万平方米。2023年公司集中商业运营收入为14.48亿元，实现EBITDA 5.33亿元。
　　公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的商业名片。投资拓展坚持聚焦核心城市布局，优中选优，新增杭州城北招商花园城、上海潘广路项目2个项目，轻资产获取了佛山鼎旺中心项目、深圳沙湖商业项目、上海传媒港项目、昆山同丰路商业项目4个项目。2023年新开业上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、苏州琴湖溪里花园城（二期）、苏州金融小镇（西区）、深圳会展湾花园里、徐州花园里、宁波鄞州花园里、博鳌乐城国际花园集中商业等 9个商业项目。其中上海曹路花园城引入超50%区域首店，主次力店品牌100%区域首进，全场开业率达95%；厦门海沧花园城凭借十五大特色主力店，超50%海沧区首进品牌，成为厦门岛外业态最丰富的购物中心。公司主动推进核心资产升级改造，盘活存量资产，提升长期资产价值，年内完成蛇口花园城、重庆长嘉汇时尚坊等核心项目改造。
　　公司不断深化全国品牌合作、拓宽品牌资源，战略品牌实现 601家的合作，有效带动项目招商品质提升；全国项目引入457家全国、区域、城市首店及旗舰店，涵盖全品类品牌，解锁消费流量新密码，助力项目运营提升。
　　2）写字楼业态
　　2023年末，公司管理写字楼在营项目32个，总经营建筑面积128万平方米，在建及筹开项目10个，总经营建筑面积约81万平方米。2023年度写字楼实现运营收入12.60亿元，EBITDA 8.55亿元。
　　公司在全国范围提升招商蛇口写字楼运营服务品牌 MOffice的宣传推广，在空间、生态、服务三个层面持续拓展延伸真切触达客户，结合楼宇生态形成租户社群空间，全面提升服务品质及客户满意度。年内ESG理念持续践行，深圳新时代广场获得LEED铂金级认证，深圳太子湾大厦获LEED铂金级预认证。
　　3）产业园业态
　　公司布局国内核心一二线15个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。2023年末，公司管理范围内的产业园在营主要项目30个，总经营建筑面积约226万平方米，在建及筹备项目5个，规划经营建筑面积约40万平方米。2023年度产业园运营收入实现12.77亿元，EBITDA完成6.70亿元。
　　报告期内，南通海门招商局邮轮配套产业园 3号地块、三亚招商科创广场二期顺利入市，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，打造主题园区，营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态，做大做强新兴产业集群；在投资孵化方面尝试转型创新，联合外部科研机构，共建概念验证中心、联合实验室和产业化基地，布局前沿技术，加速孵化拥有自主知识产权的种子项目。
　　4）长租公寓业态
　　报告期内，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目45个，经营建筑面积约115万平米，房源总数2.95万间；建设期项目39个，规划建筑面积约97万平米，房源总数1.78万间。2023年末，公司长租公寓业务运营收入为10.88亿元，EBTIDA 6.89 亿元。
　　报告期内，公司共有位于北京、上海、深圳、厦门等7个新项目开业，新增房源3,099间。其中，深圳壹间鸿鹏项目开业4个月时点出租率达到97%，上海壹间宝山工业园项目开业2个月时点出租率达到96%，北京华商壹棠服务公寓荣获2023年中国不动产低碳数字化创新峰会——数字运营（公寓）金地标奖。长租公寓业务多措并举提升产品力及服务力，有计划实施不同程度的物业翻新升级，通过多元化社群活动丰富居住体验，升级迭代数字化、智能化平台，同步提升运营及服务效能，2023年综合排名跻身行业前五。
　　5）酒店业态
　　截至2023年末，公司管理范围内的酒店业务布局17个城市和2个海外国家；已开业项目18个，经营建筑面积55万平方米，房间总数4,505间；建设期项目24个，规划总建筑面积76万平方米，房间总数0.5万间。2023年，公司管理范围内的酒店运营收入为10.62亿元。
　　公司针对商务差旅、宴会活动及休闲度假等不同细分客群需求，创新服务内容，提升空间坪效。各项目持续降本增效，提升经营表现，重点酒店STR每房收益指数全面领先竞品。北京康莱德酒店深挖奢侈品市场，接待香奈儿、迪奥等高端品牌活动；深圳希尔顿南海酒店加大境外旅客营销力度，在旅游旺季及大型展会期间强化收益管理。
　　报告期内共有深圳、徐州、西安、琼海4个国际品牌酒店开业，新增客房共1,128间。新项目以迅速提升市场知名度、夯实客源基础为首要目标，融合公司自有品牌创新推出IP亲子房、亲子乐园及下午茶等产品，不断打造特色服务样板。
　　3、城市服务
　　1）物业管理
　　招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，坚持品质与发展并重，深化精益高质发展，经营业绩再上新台阶。报告期内，物业管理市场拓展稳中有进，全年实现新签年度合同额 40.44亿元；夯实投后管理，实现并购企业高效融合，积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业合计实现营业收入 14.25亿元；充分挖掘物业场景资源，实现增值业务平台化，搭建招小播、招小柜、易采平台、余房网、招小充等平台，创新发展增值轻业务，积极探索“物业+康养”居家增值产品与服务，协同推进适老化改造、居家上门康养等服务，打造物业差异化竞争能力。
　　截至2023年末，招商积余物业在管项目达到2,101个，覆盖全国156个城市，管理面积3.45亿平方米，其中，非住宅管理面积2.13亿平方米，住宅管理面积1.32亿平方米。招商积余全年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%，归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%。
　　凭借稳健的经营业绩和高质量发展的势头，招商积余荣获2023中国物业服务企业综合实力TOP3、2023中国物业低碳运营领先企业等多项荣誉。
　　2）会展
　　2023年，在会展行业整体复苏背景下，招商会展创新经营，蓄力领跑，以成为行业头部为目标，持续打造会展产业全链条专业能力，并着力于展会服务质量水平提升，自办展业务高质量创新发展及轻资产业务加速落地。2023年，招商会展获取西部（重庆）科学城科学会堂项目、杭州大会展中心两个项目运营管理权，管理面积增加 88.7万平米，并中标深圳龙华区会展中心、成都东部新区会展中心2个前期咨询服务。
　　公司旗下会展板块运营管理的深圳国际会展中心全年累计举办展会67场，办展面积581万㎡，其中首次落地深圳国际会展中心举办的展览22场，10万㎡以上超大型展17场，20万㎡以上超大型展9场；深圳国际会展中心多元经营，累计承办81场独立非展活动，首次实现场馆“会议、文化、娱乐、体育”四类非展业务全覆盖。
　　3）邮轮
　　2023年，公司邮轮业务显著增长。蛇口邮轮母港服务旅客数量大幅攀升至513万人次，同比上升270%。蛇口邮轮母港作为华南地区现代化国际邮轮旅游枢纽港，目前提供值机服务的航空公司数量已增至25家，通过与国泰航空的创新合作，成功实现“机场式港口”服务的全流程落地；高速客轮业务持续优化航班布局，各航线运力有序恢复。公司积极打造“船+”组合产品、研学旅游产品等，推动业务快速恢复增长；湾区游轮业务品牌效应进一步凸显，本年度服务游客 58.5万人次。“海上看湾区”成为广东省唯一入选全国第一批交通运输与旅游融合发展的典型案例；中国首艘五星旗邮轮“招商伊敦号”开通香港、日本、韩国、越南等航线，国际航线上座率和客单价提升显著。
　　4）代建
　　代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。公司自2010年起开展代建业务，已累计承接500余个代建项目，涉及代建面积超过1,400万平米，积累了多元化业态的代建经验。2023年，公司新增28个代建项目，合计管理面积约269万平米。为支撑代建业务规模化品牌化发展，公司新成立代建业务专业公司，加强专业赋能支持，深化代建业务与城市更新、住宅开发、资产管理等其他业务资源联动、协同发展，进一步推动公司高质量发展。
　　4、数字化
　　报告期内，公司坚持推进数字化转型工作。开发业务板块，重点搭建弹性运营平台，持续迭代优化经营分析平台功能，逐步完善完美交付体系。资产运营板块，强化创新科技赋能业务，实现人工智能算法辅助集中商业冷站智控运行的落地应用，持有物业能耗能效管理系统已形成全周期标准化，年度新增接入 8个项目，助力持有物业低碳运行，实现集中商业节电率14.31%，冷站智控节电率12.5%。城市服务板块，构建“招商易采”企业数字化采购服务云平台，非住宅项目拓客467家企业。
　　公司进一步提升企业数字化技术创新能力，围绕主营业务相关领域场景，积极开展创新研究，为公司业务及管理提质增效，同时推动国家专利及软件著作权的申请及授权。2023年，公司获得发明专利 11项，申报中专利共25项，获得软著授权57项，招商城科通过了国家高新技术企业认证。
　　5、ESG
　　2023年，公司多维度创新管理举措，将ESG理念与公司经营管理有效融合，持续推进可持续发展工作。公司优化顶层设计，制定了可持续发展（ESG）战略及政策，探索出适配自身发展节奏的ESG MDP管理模式；MSCI ESG评级跃升2级至A（为A股房地产企业最高评级），国证、中证等ESG评级均为AAA。
　　6、公司获得荣誉
　　2023年招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，荣获包括中国房地产TOP10研究组评定的“2023中国房地产行业领导公司品牌第五名”、“2023中国房地产产品力优秀品牌”、“2023中国房地产城市更新领先品牌”、“2023中国房地产代建领先品牌”以及克而瑞“2023年中国房地产企业稳健经营榜TOP3”；在2023年中国上市房地产企业高质量发展论坛暨第三届中国上市房企综合竞争力报告发布会上，招商蛇口荣获“A股2023房企综合竞争力第三名”“A股2023房企经营成长性第三名”和“A股2023房企ESG第一名”等荣誉；此外，还荣获观点指数研究院发布的“2023产城发展企业运营卓越表现TOP1”“2023年度品牌影响力典范企业”；财经“2023年度‘碳中和突破企业’”、央广网“2023年度交付力领先企业”；克而瑞物管“2023中国物业服务力百强企业”、“2023物业服务满意度领先企业”等荣誉奖项。公司治理方面，招商蛇口以整体运作规范、高质量的信息披露工作又一次在 2022-2023年度信息披露考核中获得A级考评，是深市各板块中唯一一家连续20年考评为A的上市公司。
　　未来，可能因引入合作方共同开发等原因，导致公司在项目中的权益比例发生变化；可能因为规划调整等原因，导致公司项目的计划投资、计容积率规划建筑面积等指标发生变化。
　　主要项目出租情况
　　报告期末，公司拥有可出租土地面积155.19万平米，出租率100%，报告期出租收入0.97亿元；公司拥有的可出租物业总可出租面积586.52万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入44.94亿元，同比增加42.09%，总体出租率83.86%；报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安等地拥有酒店客房3,980套，酒店收入10.29亿元。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约721.54亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
　　董监高与上市公司共同投资不适用。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）前瞻的战略引领
　　招商蛇口立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判，公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引，积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。
　　（二）持续稳健的财务和经营管理能力
　　公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。
　　（三）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势
　　经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。
　　（四）行业领先的品牌影响力
　　创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年，公司实现营业收入1,750.08亿元，同比减少4.37%，实现归属于上市公司股东的净利润63.19亿元，同比增加48.20%，基本每股收益0.65元/股，同比增加58.54%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）市场环境分析
　　2024年，我国经济发展机遇与挑战并存，但总体向好的基本面没有改变。中央经济工作会议提出“稳中求进、以进促稳、先立后破”，反映出政策端对经济增长的呵护。预计随着前期出台的一系列稳增长政策效应持续显现，我国经济有望保持稳健增长态势。
　　保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的提出，正是适应房地产供求关系重大变化、构建房地产发展新模式的关键举措，对于促进房地产发展模式转变，改善民生、拉动内需，实现城市高质量发展有重要意义。
　　随着保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的加快推进，我国房地产发展新模式正徐徐拉开序幕，“市场+保障”双轨制的住房体系将逐步完善。展望2024年，供求两端政策仍有发力空间，但购房者信心和行业预期的修复尚需一定时间的等待。
　　当前市场从增量向存量过渡，物业管理行业前景仍较广阔。“三大工程”的推进建设，为物业行业提供了新的机遇。物业服务空间和边界的延伸，也对物业企业提出新的要求，更专业、更优质的服务将成为未来市场的主流。
　　（二）可能面临的风险
　　1、国内外宏观形势变化
　　世界经济复苏乏力，地缘政治冲突加剧，保护主义、单边主义上升，外部环境对我国发展的不利影响持续加大。我国经济持续回升向好的基础还不稳固，有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。
　　2、房地产市场及政策变化
　　中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着市场对房地产行业走势的预期。虽然目前房地产整体调控思路已经转向，但房地产市场自2021年下半年显著降温以来，目前仍存在市场信心不足、城市分化等问题，市场短期仍可能维持疲弱走势。
　　3、资产运营方面的风险
　　经济恢复趋缓下租户扩张相对谨慎、成本敏感度提升，中长期持续新增供应使得租金涨幅进一步承压，租赁市场尤其办公及产业园出现核心城市空置率上升、以价换量。公司业务聚焦同时，需要持续精益化操盘水平，提升产品及服务能力，强化关键客户维系能力，制定更灵活有弹性租赁策略，实现出租率稳步提升。
　　4、物业管理行业发展存在不确定性
　　行业发展环境承压，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。在地产下行趋势下，房企出现分化，关联房企经营稳健的头部企业更为有利；竞争升级，马太效应进一步凸显，头部企业之间竞争更为激烈，与腰尾部企业的差距进一步加大。
　　（三）公司2024年经营计划
　　招商蛇口将继续瞄准行业“五强”，深化迭代“三个一”工程管理动作（“一城一模板”、“一业态一模板”、“一园一策”），通过完善各项管理运作机制，促增长、降成本、推转型，坚守财务稳健，提升管理效率，助力公司全面提升盈利能力和可持续发展能力。
　　开发业务方面，不断夯实基本盘，聚焦核心优质城市和项目，极致提升操盘能力，精雕细琢提升品质，同时坚持风险防控，做好风险应对预案；资产运营方面，践行轻重结合发展战略，努力修炼内功，不断推动资产运营业务向专业化、精细化方向发展；城市服务方面，加快发展输出管理和品牌的业务，培育轻资产服务能力，围绕“科技化、数字化、绿色化”，通过加强科技应用不断提升服务质量和经营效率。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司战略　　公司致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，加快推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。匹配战略目标与转型方向，公司调整明确三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司战略
　　公司致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，加快推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。匹配战略目标与转型方向，公司调整明确三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。
　　（二）主营业务介绍
　　招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
　　1、开发业务
　　招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕战略，创新研发的住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。
　　2、资产运营
　　资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。
　　3、城市服务
　　城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业，处于行业领先地位；邮轮业务集邮轮港口、远洋邮轮、海上客运、湾区游轮、海洋文旅产业运营为一体，以引领海上高端文旅为使命，致力于成为国内领先、国际一流邮轮运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能综合发展；康养业务主要包括机构养老、社区居家养老、健康管理服务、高端医院等，现有养老品牌“招商观颐之家”、健康管理品牌“招商美伦健康”及医院品牌“招商力宝”。
　　（三）报告期公司经营情况概述
　　2023年上半年，公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%，实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。
　　公司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。报告期内，公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
　　1、开发业务
　　2023年上半年，公司坚持有质量地规模增长,持续提升市场洞察能力，多措并举推进存货去化，通过“一城一模板”持续加强项目操盘管理能力，以数字化赋能监督可研兑现。2023年1-6月，公司累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1,664.36亿元，同比增加40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。
　　报告期内，公司坚定区域聚焦、城市深耕，把握投资节奏。1-6月，公司累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。其中，在北京获取3宗项目，地价投入达88亿，为公司在北京的高质量发展奠定坚实基础。同时，公司积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，报告期内成功落地佛山宝华旧改项目。
　　公司投研、产研和客研体系齐头并进，基于市场和产品的开发业务协调系统迅速成熟，实现从择址布局、项目定位、产品定制到营销去化的全链条高效对接，产品力在迭代升级中获得持续夯实。报告期内，公司新入市项目均得到市场的积极反馈，尤其在顶级豪宅和品质改善型产品领域，长期以来积累的口碑优势更趋厚实稳定。
　　公司实施全周期品控管理体系，夯实设计及施工管理动作，通过推广828技术、利用数字化技术加强精细化施工管理，抓过程保交付，打造标杆项目，不断提升客户满意度。
　　2、资产运营
　　2023年上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。公司持续强化运营期成本管控，进一步提升EBITDA。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDAMargin达61%，同比提升0.2个百分点；年化EBITDA回报率达6.39%，同比上年全年实际EBITDA率提升0.6个百分点。
　　1）集中商业业态
　　截至报告期末，公司管理范围内集中商业在营项目36个，总经营建筑面积约201万平方米；在建及筹开项目42个，总经营建筑面积约296万平方米。2023年上半年，公司集中商业运营收入为6.69亿元，实现EBITDA2.70亿元。
　　公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的商业新样本。2023年上半年新开业琴湖花园城（二期）、深圳会展湾花园里、徐州花园里3个项目；新拓展杭州崇贤花园城重资产项目，佛山招商花园里轻资产项目。公司不断深化全国品牌合作、拓宽品牌资源，上半年战略品牌实现325家的合作，有效带动项目招商品质提升；全国项目引入218家城市、片区首店，解锁消费流量新密码，助力项目运营提升。
　　2）写字楼业态
　　截至报告期末，公司管理范围内写字楼在营项目29个，总经营建筑面积约110万平方米，其中80%布局在一线城市；在建项目14个，总经营建筑面积约102万平方米。2023年上半年公司写字楼运营收入为5.89亿元，实现EBITDA4.41亿元。公司秉持不断提升资产价值和项目品质理念，以期为客户提供更好的服务。
　　3）产业园业态
　　公司目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线15个城市，规划经营建筑面积233万平方米。2023年上半年，产业园在营项目30个，总经营建筑面积约209万平方米；产业园运营收入（不含蛇口产园REIT资产）为5.07亿元，实现EBITDA2.27亿元。报告期内，南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块顺利开业，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。通过产业资源对接、专项渠道拓展，园区产业聚集度较年初平均提高4.8%，专业化主题园区打造再上新台阶，园区产投基金持续探索“房东+股东”的经营模式积极储备项目资源。
　　自2022年沪深交易所发布扩募指引后，公司积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。
　　4）长租公寓业态
　　报告期内，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目40个，经营建筑面积102.7万平米，房源总数2.66万间；建设期项目40个，建筑面积96.4万平米，房源总数2.11万间。2023年上半年，公司长租公寓业务运营收入为5.07亿元，EBTIDA3.52亿元。公司重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产，成功获取上海松江新桥和合肥高新两块租赁用地，计容建面总计16.9万平方米，新增房源4,484间。新开业上海壹间新桥都会项目，房源228间，6月末时点出租率已达60%。公寓业务不断打磨核心运营能力，提升平台管理效率，精细化压控运营成本。服务方面，借助企业客户管理平台推进企业资源深度挖掘、业态联动以及会员体系建立；通过数字化、智能化平台组织丰富多元的社群活动，持续提升客户居住体验与整体服务满意度。
　　5）酒店业态
　　截至报告期末，公司酒店业务布局16个城市和2个海外国家；已开业项目15个，经营建筑面积41万平方米，房间总数3459间；建设期项目27个，建筑面积96万平方米，房间总数0.66万间。2023年上半年，公司酒店运营收入为4.02亿元，主要酒店项目运营收入已恢复至2019年同期的九成；新增筹建酒店项目4个，总建面17万平方米，新增房量989间。酒店业务在市场复苏阶段敏锐把握需求变化，深耕高端商务活动、家庭亲子、定制婚宴等细分市场，以产品力和服务力双抓手持续提升空间坪效。
　　3、城市服务
　　1）物业管理（招商积余）
　　招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，深入贯彻精益管理，狠抓品质提升，全面践行轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展目标，2023年上半年经营业绩稳步提升。报告期内，招商积余实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%，实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%，截至2023年6月，招商积余在管项目2,011个，管理面积达3.30亿平方米。
　　招商积余深耕基础物业管理沃土，市场规模化开拓成效显著，2023年上半年实现新签年度合同额18.87亿元，其中第三方项目新签年度合同额16.50亿元；非住宅业态保持良好发展势头，管理面积为1.99亿平方米，占比60.26%，实现基础物业营业收入38.97亿元，占基础物业管理总收入的比重超七成，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、城市服务类项目拓展表现强劲；2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业整体经营业绩良好，2023年上半年新签项目年度合同额合计超1.3亿元。
　　招商积余聚焦影响力建设，全面提升品牌影响力和美誉度，在克而瑞2023中国物业服务企业综合实力研究成果中，招商积余获得“中国物业服务企业综合实力TOP3”、“中国智慧物业服务领先企业”等荣誉。
　　2）会展（招商会展）
　　2023年会展行业整体复苏，招商会展创新经营，积极引进知名展会，场馆运营业务再创新高。上半年深圳国际会展中心举办展会32场，办展面积269万平方米，其中“中国文化产业第一展”的文博会，行业顶级展会橡塑展等重点展会的成功举办，极大提升展馆行业影响力，擦亮招商蛇口会展品牌。自办展业务高质量发展，CCBEC跨境电商展业内领先。2023跨境电商展（春季）与粤港澳服贸展联合举办，展览面积8万平方米，线下展会观众7万人次，参展商逾1600家，综合影响力位居同题材展会前列。公司不断打造会展全链条专业能力，轻资产业务发展提速，上半年新签深圳龙华区会展中心、成都东部新区会展中心、西丽湖国际论坛会议中心、襄阳汉江项目咨询服务业务。
　　3）邮轮（招商邮轮）
　　2023年上半年，招商邮轮紧抓市场恢复机会，快速组织恢复各业务航线与航班正常运营，经营管理态势持续向好。邮轮运营业务聚焦“招商伊敦号”国内沿海航线正常营运，继“深圳-三亚”航线后，3月启航“深圳-厦门-舟山-上海”航线，后新增停靠温州洞头岛，通过调整销售策略、口碑传播、推动“高意向”转化等举措，上座率及客单价逐步提升。在无五星旗邮轮运营国际航线先例的情况下，克服重重困难，实现五星旗邮轮6月6日首航香港，6月18日首航日本9个城市港口航线，成为2020年以来从国内始发的首艘出境邮轮，实现旅客邮轮出境“自由行”。湾区游业务通过加大营销推广、固化标准主题产品、创新上线船岸联动组合产品、电商渠道发力等，多措并举实现业务稳步增长，湾区游船商业模式的可行性得到实际验证，已成为大湾区旅游市场的亮眼名片，后续将推动规模化发展及异地复制。水上客运与客运港口业务方面，推进港澳航班有序恢复；“船+X”组合产品进一步丰富，“交通+旅游”模式带动产品溢价能力提升。蛇口邮轮母港上半年吞吐量达203.27万人次，恢复至2019年的66%。
　　4）康养（招商观颐）
　　公司康养业务积极与招商积余等内外部资源联动，在提升机构运营入住率的基础上，加快推进业务“由重转轻”、从机构向“社区居家”转型，并聚焦蛇口半岛快速打造示范片区与项目。截至上半年，社区居家业务已新拓项目6个，新增喘息服务、医养结合床位、小区示范点服务、认知症友好支持等产品。积极推动与招商积余的业务联动，在适老化改造、家庭智养院、康养专区打造方面加强合作，通过小区长者关爱活动为社区居家客户的引流奠定了良好的基础。医疗业务方面，常熟招商力宝妇产医院于5月15日正式开业。
　　4、数字化
　　坚持推进数字化转型，公司经营方面，优化经营分析数字化系统、建设风险防范体系，支撑公司弹性运营、以销定产等管理模式落地，及时预警项目操盘异常；逐步完善完美交付体系，增强工程管理数字化能力。深入开展技术创新，积极推动国家专利及软件著作权的申请及授权，上半年获得发明专利2项，申请中专利18项。强化科技创新地位，初步完成集中商业冷站智控应用探索和研发落地，进一步降低能耗成本，提升管理效率，赋能低碳智慧运营，试点项目冷站用电量同比减少1.5万千瓦时，节能率达11.4%。
　　5、公司获得荣誉
　　上半年招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，荣获包括中国房地产TOP10研究组评定的“2023中国房地产百强企业TOP6”、“2023沪深上市房地产公司综合实力TOP10”第三名、“2023沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”第三名、“2023沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”第三名以及“2023沪深上市房地产公司投资价值TOP10”第二名、2023中国房地产上市公司治理TOP10第五名等奖项；同时荣获“2023中国房地产上市公司代建运营优秀企业TOP10”、“2023中国产业新城运营商综合实力TOP10”以及观点指数研究院发布的“2023产城发展企业运营卓越表现TOP1”等荣誉。此外，在“2023年中国上市房地产企业高质量发展论坛暨第三届中国上市房企综合竞争力报告发布会”上，招商蛇口荣获“A股2023房企综合竞争力第三名”“A股2023房企经营成长性第三名”以及“A股2023房企经营稳健性第四名”、“A股2023房企ESG第一名”等荣誉。
　　持有物业经营情况
　　报告期末，公司拥有可出租土地面积139.12万平方米，出租率100%，报告期出租收入0.43亿元；公司拥有的可出租物业总可出租面积548.68万平方米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入20.88亿元，同比增加31.10%，总体出租率81.93%；报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津等地拥有酒店客房3,116套，酒店收入4.45亿元。
　　截至2023年6月末，本公司剔除预收账款后的资产负债率为62.86%，净负债率47.01%，现金短债比1.09。2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算净资产时已予以剔除，在计算总负债、有息负债时已予以增加。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约760.1亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
　　董监高与上市公司共同投资
　　不适用。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）前瞻的战略引领
　　招商蛇口立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判，公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入、利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引，积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。
　　（二）持续稳健的财务和经营管理能力
　　公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。
　　（三）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势
　　经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口服务国家大局，围绕“国家所需、招商所能”积极参与国家重点区域发展，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。
　　（四）行业领先的品牌影响力
　　创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）可能面临的风险
　　1、国内外宏观形势变化
　　当前全球经济呈复苏态势，但大国博弈持续深化、地缘冲突加剧，世界进入新的动荡变革期。全球经济增长放缓、国际格局复杂多变、国内经济恢复存在压力等问题会在未来一段时间内长期存在。
　　2、房地产市场及政策变化
　　中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着市场对房地产行业走势的预期。虽然目前房地产整体调控思路已经发生重大变化，但房地产市场自2021年下半年显著降温以来，仍存在市场信心不足、城市分化等问题，需求恢复和市场回暖存在一定的不确定性。
　　3、邮轮市场恢复存在不确定性
　　国内邮轮市场受限于各方面政策，国际航线预计短期内难以全面放开。国际邮轮在中国市场的运营仍存在较大的不确定性，内循环仍将是未来一段时间内的主旋律。公司五星旗游轮目前开展的国内沿海航线属于新业务、新市场，航线产品、目的地开发成熟度不足，大众认知较为有限，市场培育需要一定时间。
　　（二）应对与举措
　　招商蛇口将坚定转型方向，把风险防控放在首位，做好风险应对预案；同时，坚守财务稳健，不断降低融资成本，全面开源节流，稳健发展，迈向行业“五强”。经营层面，不断夯实开发业务基本盘，兼顾中长期能力建设，增强践行“三个转变”的基本功，培育未来业绩增长的第二曲线。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年上半年，公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%，实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。 收起▲