销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖，维持“买入”评级
　　招商蛇口发布2024年10月经营简报，公司销售规模同比由负转正，销售单价有所提升，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为17.0、15.5、14.6倍，维持“买入”评级。
　　销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖
　　2024年10月，公司实现签约销售金额223.00元，同比增长6.42%，实现签约销售面积91.77万平方米，同比增长5.18%。2024年1-10月，公司累计实现签约销售金额1674.71亿元，同比下降32.27%，累计实现签约销售面积734.21万平方米，同比下降26.94%。2024年10月，公司单月销售均价24299.88元/平方米，同比增长1.18%，2024年1-10月，公司累计销售均价22809.69元/平方米，同比下降7.30%。公司10月销售金额同比实现10个月以来首次由负转正，销售面积实现近一年来首次由负转正，国庆热度延续助力公司销售回暖。据克而瑞数据，2024年1-10月公司全口径销售金额排名第5名。
　　10月获取2宗地块，拿地进一步聚焦核心城市
　　公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年9月获取两宗地块，用地面积总计3.04万平方米，总建筑面积13.86万平方米，拿地总成本17.62亿元。公司获取两宗地块均位于核心城市，第一宗地块位于北京通州区梨园，土地面积1.60万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例100%，拿地成本9.92亿元，另一宗地块位于香港新界区，土地面积1.44万平方米，建筑面积10.39万平方米，权益比例40%，拿地成本7.70亿元。公司10月拿地金额占销售金额比例为7.90%，拿地强度有所收缩。
　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

　　事件：2024年10月30日，公司发布2024年三季度报告。
　　毛利率下滑致业绩短期承压。2024年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%；归母净利润26.01亿元，同比下降31.0%；扣非归母净利润16.8亿元，同比下降43.3%。前三季度公司营收增长但业绩下滑主要因为受行业下行及结转结构影响，开发业务毛利率下滑，前三季度公司整体毛利率同比下降8.3pct至10%。前三季度公司投资收益同比增长及少数股东损益占比有所下降，一定程度缩窄了公司期内归母净利润的降幅，前三季度公司投资收益37.0亿元，同比增长131.7%，少数股东损益8.2亿元，同比减少53.4%，占净利润比重从31.8%降低至23.9%。
　　销售额排名维持前五，拿地聚焦核心城市。销售端，根据克而瑞数据，公司2024年前三季度公司实现全口径销售额1451.4亿元，同比下降36%，降幅略低于克而瑞百强房企整体38.6%的降幅。公司销售金额排名维持在第5位。拿地端，公司2024年前三季度共获取14宗土地，总地价288.8亿元，权益地价208.7亿元，计容建面140万方；金额口径权益比72.3%，同比减少7.9pct；金额口径拿地强度19.9%，同比减少10.6pct。投资区域聚焦一二线，期内获取项目主要布局上海、广州、成都、合肥、南京、杭州、西安等城市。
　　财务指标健康。截至2024年三季度末，公司总资产9188亿元，同比减少4.6%；其中货币资金858亿元，同比减少3.3%；总负债6305亿元，同比减少5.5%；其中测算口径有息负债2250亿元，同比增加7.0%。根据Wind测算，公司期末剔除预收账款的资产负债率为60.4%、净负债率为48.3%、现金短债比为2.07倍。公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，整体财务表现优异。
　　投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司在竞争格局改善中受益。我们预测公司2024/2025/2026年营收分别为1772/1733/1647亿元，归母净利润分别为59/59/59亿元，对应摊薄EPS为0.65/0.65/0.65元/股。当前股价对应2024年PE17.8倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。

　　事件：10月30日，招商蛇口发布2024年三季度报告，1-9月公司实现营业收入780.1亿元，同比上升2.9%，实现归母净利润26.0亿元，同比下滑31.0%。
　　点评：毛利率下行导致业绩有所承压。1-9月公司实现营业收入780.1亿元，同比上升2.9%，实现归母净利润26.0亿元，同比下滑31.0%。单三季度，公司实现营业收入267.4亿元，同比上升9.6%，实现归属于上市公司股东的净利润11.8亿元，同比下滑26.8%。业绩承压的主要原因为毛利率下行：2024年1-9月毛利率9.9%，同比去年同期减少8.3个百分点；单季度毛利率6.1%，较2023年第三季度减少16.4个百分点。但是，也能看到公司在业绩端表现出的积极因素：公司权益比例持续提升。24年1-9月，公司权益比例为76.1%，同比增加7.8个百分点。
　　销售排名稳定，拿地权益比例提升。根据公司月度经营公告，2024年1-9月累计实现销售金额1451.7亿元，同比-35.9%；累计销售面积642.4万平方米，同比-30.0%；累计销售均价22598元/㎡，同比-8.4%。根据克而瑞销售榜单，1-9月公司全口径签约金额排名第五，排名稳定。1-9月公司累计拿地金额288.8亿元，拿地金额占销售金额比重19.9%。新增拿地权益比例提高，2024年1-9月为72.3%，较去年同期增加2.5pct。
　　回购股份增信心，REITs完成上市。10月16日，公司为增强投资者信心，有效维护广大投资者的利益，公司拟在股东大会审议通过后12个月内，以不超过15.68元/股的价格，回购3.51-7.02亿元，回购股份将全部注销并减少公司注册资本。回购资金来源为招商银行提供的7.02亿元贷款额度，期限12个月，利率不高于2.25%。10月23日，招商基金蛇口租赁住房REIT完成发售并上市，募集资金净额为13.6亿元。有利于进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活存量资产，增强本公司可持续经营能力。
　　投资建议：业绩有所承压，销售排名稳定，回购股份增强信心。公司回购不超过7.02亿元股份并计划注销，有效维护投资者利益。REITs项目上市募集13.6亿元资金，盘活存量资产，拓宽融资渠道，看好公司中长期投资价值。维持预计24-25年EPS为0.91元和1.01元，以2024年10月31日收盘价计算，PE分别为12.4倍和11.1倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。

　　公司10月30日发布三季报，2024前三季度实现营收780亿元（YOY+2.9%），归母净利26.0亿元（YOY-31.0%），EPS0.22元，其中Q3实现营收267亿元（YOY+9.6%），归母净利11.8亿元（YOY-26.8%）。毛利率下滑导致期内增收不增利，但四季度有望改善，我们持续看好公司在行业变局中抓住资源整合机遇的能力，维持“买入”。
　　结算毛利率下降致业绩下滑，四季度有望改善
　　报告期公司增收不增利，原因在于结算毛利率下滑。期内毛利率同比下降8.30pct至9.95%，其中Q3毛利率仅6.05%，我们预计是2022年前后销售的超低毛利项目集中结算所致。我们认为全年业绩或有所改善，原因在于：1.公司开发结算集中在Q4（2023Q4营收占全年比例约57%），随着Q4结算高峰到来，有望平滑Q3低毛利项目的影响；2.存量资产实现盘活。10月23日招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市，募资总额达13.7亿，不仅将在Q4提升投资收益，也为公司租赁住宅资产运营打通全周期通道。
　　受市场景气度影响销售下滑，投资收缩重质轻量
　　因市场景气度仍在筑底，叠加去年高基数，1-3Q2024公司销售有所下滑。期内实现销售面积642万方，同比-30.0%，销售额1452亿，同比-35.9%。拿地力度有所收缩，全口径拿地额289亿，拿地强度约20%，较去年全年下降19pct。销售和投拓都体现公司的聚焦战略。期内所拿的14宗地均位于一二线核心城市，其中上海地块拿地额达157亿，广州拿地额达50亿，合计占期内拿地额比例达72%，新增货值质量进一步提升。
　　融资优势显著，启动回购为市场注入信心
　　截至报告期末公司维持“绿档”，Q3公司成功发行90亿公司债，利率仅2.10%-2.35%，10月公司再度成功发行2.6亿中票，利率为2.35%，体现公司融资优势。此外，16日公司公告拟以自有或自筹资金以集中竞价形式展开回购，回购金额3.51-7.02亿，回购价格不超过15.68元/股，回购数量约占公司总股本的0.25%-0.49%，回购股份将全部予以注销。本次回购体现公司对未来发展的信心，也用实际行动维护了投资者的利益。
　　盈利预测和估值
　　因中期公司毛利率有所下滑，我们调整2024-2026年EPS预测至0.61/0.66/0.72元（前值为0.66/0.71/0.79元），可比公司2025年Wind一致预期PE均值为18.4倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2025年20倍PE，目标价13.20元（前值：11.22元），维持“买入”评级。
　　风险提示：行业政策风险行业，销售下行风险。

　　投资建议：2024年前三季度公司营收小幅增长，受到行业整体承压的影响，毛利下滑，归母净利润下滑。财务稳健，严控杠杆。根据行业整体情况，我们维持公司2024-2026年归母净利润为67.18亿元、77.05亿元、83.79亿元的预测，对应EPS为0.74元/股、0.85元/股、0.92元/股，对应PE为14.82X、12.92X、11.88X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。

　　事项：
　　公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%，归母净利润26亿元，同比下降31%。
　　平安观点：
　　收入利润阶段承压：2024年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%，归母净利润26亿元，同比下降31%，归母净利润增速低于营收主要因毛利率同比下降8.3个百分点至10%。前三季度公司投资收益同比增加21亿元，少数股东损益占比同比下降7.8个百分点至23.9%。
　　销售稳居行业前列，投资强度边际提升：2024年前三季度公司销售面积642.4万平米，同比下降30%，销售金额1451.7亿元，同比下降35.9%；根据克而瑞中国房地产企业销售TOP100排行榜披露，公司销售额稳居行业前五。前三季度新增土储建面140万平米，总地价289亿元，公司需支付地价209亿元，权益比72.3%；拿地销售面积比21.8%、拿地销售金额比19.9%，较上半年（18.3%、14.5%）提升。10月17日公司董事会审议通过以集中竞价交易方式回购公司股份方案议案，回购价格不超过15.68元/股，回购金额不低于3.51亿元、不超过7.02亿元，后续回购方案需提交公司股东大会，自股东大会审议通过之日起12个月内实施。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS为0.72元、0.73元、0.77元，当前股价对应PE分别为15.7倍、15.4倍、14.7倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　事项：
　　公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，与业绩快报一致。
　　平安观点：
　　毛利率下降及投资收益减少致业绩承压：2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至12%；2）投资收益同比减少3.5亿元。
　　销售结构持续优化，强化投资管控：2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9%，销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售规模稳居行业前五。销售权益比65%，同比提升9个百分点。高能级核心城市市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点；新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点。上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在“核心10城”投资金额占比达86%；获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米。
　　财务状况稳健，“三道红线”维持绿档：2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍。在满足“三道红线”同时，公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点。期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。
　　投资建议：考虑公司盈利能力下行超出预期，下调公司2024-2026年EPS预测至0.72元（原为0.81元）、0.73元（原为0.88元）、0.77元（原为0.97元），当前股价对应PE分别为12.8倍、12.6倍、12.0倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，销售结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。