事件：
　　公司发布2026年半年度报告，2026年上半年公司实现营业收入547.84亿元，同比提高6.41%，归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。
　　要点：
　　营收同比增长，归母净利润下滑
　　2026年上半年公司实现营收547.84亿元，同比提高6.41%，归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。营收增长而归母净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但结转毛利率同比下降；2）投资净收益为-4.23亿元，而去年同期为5.85亿元。此外，公司销售毛利率较25年同期降低1.09个百分点至13.29%。
　　销售规模位于行业前列，销售均价同比提升
　　2026年上半年公司累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比下降8.90%，实现签约销售金额962.45亿元，同比提高8.27%，签约销售均价31537元/平方米，同比提升18.85%。据克而瑞数据，权益销售金额589.3亿元，同比下降4.18%，权益比例为61.28%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。公司在15个城市销售金额位列TOP5，在西安、长沙、南通、温州等四个城市销售金额位列第一。
　　拿地聚焦核心，获取项目优质
　　拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年上半年公司累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，权益地价155亿元，总地价约184亿元，对应权益比例为84.17%。公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%。
　　财务指标健康，融资成本持续降低
　　截至2026年半年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率62.98%,净负债率64.93%，现金短债比为1.10。融资方面，公司上半年压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。此外，公司持续优化融资成本，2026年上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均为同期同行业内最低区间。2026年上半年，综合资金成本为2.61%，同比下降23BP，继续保持行业领先水平。
　　投资建议：
　　公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为14.80/20.60/26.09亿元，对应26/27/28年PE分别为44.28X/31.82X/25.12X，持续给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

　　事件：公司发布2026年半年度报告：上半年实现营业收入548亿元，同比+6.41%；归母净利润5.28亿元，同比-63.54%，利润端承压主要由于：1）房地产业务结转毛利率同比下降0.92pct；2）投资收益为-4.23亿元（2025H1约为+5.85亿元）。截至6月末，公司合同负债1439亿元，较2025年末增长14.4%，已售未结资源充足。
　　销售逆势增长，投资聚焦核心城市。26H1，公司实现全口径签约销售金额约962亿元，同比+8.3%，在行业下行环境下达成销售逆势增长，全国行业销售排名稳居第4位，共有15个城市的销售业绩跻身当地市场TOP5。投资端坚持聚焦核心、以销定投，上半年累计获取9宗地块，对应总地价约184亿元，同比-48%，对应全口径拿地强度为19%，同比-21pct，“核心10城”投资占比接近100%，其中上海、北京投资占比合计达37%。
　　财务结构稳健，融资成本保持行业领先水平。截至26H1末，公司货币资金984亿元，达历史高位，剔除预收账款的资产负债率62.98%、净负债率64.93%、现金短债比1.10，“三道红线”保持绿档并持续向好；期末综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。期内公司压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元；上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间，新增融资综合资金成本2.28%，同比-38BP。
　　盈利预测与评级：考虑到公司当期房地产业务结转毛利率仍然承压，我们下调公司盈利预测，将2026-2028年归母净利润预测由16.04、18.90、22.63亿元调整为12.29、15.69、20.76亿元，对应9月8日收盘价PE分别为51.0、39.9、30.2倍。我们认为，公司销售逆势增长、投资聚焦核心城市，融资成本保持行业领先水平，已售未结资源充足、存量资产盘活通道多元，后续业绩有望逐步修复，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业复苏进度不及预期；资产减值风险二次冲击；战略资源价值释放时滞与不确定性。

　　事件：2026年8月28日，公司发布2026年半年度报告。
　　上半年增收不增利，结算毛利率与投资收益拖累业绩。公司2026H1营业收入547.8亿元，同比增长6.4%；归母净利润5.3亿元，同比下降63.5%；扣非归母净利润0.6亿元，同比下降93.5%。公司收入增长而利润下降主要由于：（1）结算毛利率同比下降1.1pct至13.3%；（2）投资收益转负，上半年约-4.2亿元，上年同期为5.9亿元。
　　销售增速跑赢行业，投资聚焦核心10城。销售端，公司2026H1销售金额962.5亿元，同比增长8.3%，增速优于百强房企（同比-16%），销售额维持行业第4位。上半年公司进入TOP5城市合计15个，其中在西安、长沙、南通、温州位于TOP1；在上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州位于TOP2-3；在杭州、苏州、重庆、武汉位于TOP4-5。拿地端，上半年公司获取9宗地块，包括上海2宗、杭州4宗、北京、郑州、香港各1宗；总地价约184亿元，投销比19%；权益地价约155亿元，权益比提升至84%。公司投资高度聚焦核心城市，上半年“核心10城”投资额占比接近100%，其中一线城市（上海、北京）占比37%。
　　持有物业和物业服务收入稳健增长。资产运营业务方面，上半年公司管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元，同比上涨7%。其中，集中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店运营收入分别为10.2、6.1、8、6.1、5.3亿元，同比分别为+8.5%、-4.7%、+23.1%、+1.7%、+3.9%。上半年新入市8个项目，总建面39万平方米，包含5个位于上海、深圳、杭州等核心城市的长租公寓以及1个宁波特色商业街区。物业服务领域，招商积余2026H1实现营业收入97.7亿元，同比增长6.6%；归母净利润5亿元，同比增长0.15%；期末管理面积4.1亿平方米，较上年末增长8%。
　　债务结构不断优化，融资成本行业低位。截止2026H1，公司货币资金984.5亿元，较上年末增长14.3%；有息负债2399亿元，较上年末减少1%。公司剔除预收账款的资产负债率63%（较上年末下降1.2pct）、净负债率64.9%（较上年末下降7.5pct）、现金短债比1.1，“三道红线”保持绿档并持续向好。上半年公司压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构不断优化。上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间，新增融资的综合资金成本2.28%，同比下降38BP。截止2026H1，公司综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。
　　投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营收分别为1439/1252/1122亿元，归母净利润分别为11.5/11/10.8亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.12/0.12元/股，当前股价对应2026年PB0.6倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。

China Merchants Shekou Industrial Zone (CM Shekou) posted 1H26 revenue of RMB54.8bn (+6.41% YoY) and attributable NP of RMB528mn (-63.54% YoY). The results were in line with the company’s profit guidance of RMB500-650mn in attributable NP. The earnings decline mainly reflected a lower booked gross margin and reduced investment income. Contracted sales and revenue from investment properties both increased YoY, while the company maintained a sound financial position. We remain positive on its ability to improve development quality and capture resource consolidation opportunities amid industry restructuring. Its multi-tier REITs platform should also broaden the scope for asset re-rating. Maintain BUY.
Lower booked GPM and inv. income weigh on earnings
Booked revenue increased slightly during the period, but profit metrics declined YoY, mainly because: 1) booked gross margin fell 0.92pp YoY to 15.35%; and 2) investment income registered a net loss of RMB423mn, down RMB1.0bn YoY, primarily due to lower earnings contributions from non-consolidated and off-balance-sheet projects. Ex-nonrecurring NP declined substantially faster than attributable NP, as nonrecurring gains—including proceeds from asset disposals—provided some support to attributable NP. Looking ahead to the full year, we believe earnings could recover. Contract liabilities stood at RMB143.9bn at period-end, down slightly by 7% YoY but still providing an ample reserve for future revenue recognition. In addition, the company had recorded cumulative impairment provisions of RMB23.8bn from 2021 through the end of the reporting period. As the decline in home prices narrows and structural improvements emerge, the drag from impairments could gradually ease.
Earnings forecast and valuation
Given the company’s countertrend sales growth, we slightly raise our 2026-27E revenue forecasts. However, its prudent approach to land acquisitions, combined with property sales regime reforms that could delay a more meaningful acceleration in land replenishment, leads us to lower our 2028E revenue forecast. With gross margin still forming a trough and capital turnover efficiency across the industry potentially weakening, we lower our gross margin forecasts and raise our financial cost assumptions. We now forecast attributable NP of RMB820mn/ RMB880mn/RMB1,010mn in 2026-28E (previously RMB1.3bn/RMB1.7bn/ RMB2.2bn, implying revisions of -37.71%/-47.88%/-54.43%). Comparable companies trade at an average of 0.71x 2026E PB based on Wind consensus. Given the company’s funding and land-bank advantages, as well as the relative edge provided by its multi-tier REITs platform as the industry enters a new development phase, we apply 0.95x 2026E PB, maintaining a 33% premium. Based on 2026E BVPS of RMB10.87, we derive a target price of RMB10.30 and maintain BUY (previously RMB12.02, based on 1.1x 2026E PB).
Risks: adverse industry policy changes, a sharper-than-we-expected property-sector downturn.

　　营收保持增长，归母净利润有所承压。2026年上半年，公司实现营收547.84亿元，同比+6.41%；实现归母净利润5.28亿元，同比-63.54%；扣非归母净利润0.63亿元，同比-93.45%。营业收入增长而归母净利润下降的原因：1）结转毛利率下降：2026年上半年结转毛利润率为13.3%，同比下降1.1个百分点；2）费用率有所提升：2026年上半年税金附加费/销售费用/财务费用率合计8.8%，同比提升1.1个百分点；3）投资净收益转负：2026年上半年投资净收益为-4.23亿元，而去年同期为5.85亿元；4）少数股东损益占比：2026年上半年少数股东损益占净利润的比例为28.6%，同比提升11.9个百分点。
　　上半年销售金额实现转正，行业排名稳固。2026年上半年公司实现销售面积305.2万平米，同比-9.0%；实现全口径销售金额962.5亿元，同比+8.3%，明显好于百强房企整体水平（同期百强房企-16.1%）。2026年上半年公司销售规模维持在行业第4位。公司进入TOP5城市合计15个，全国TOP1的城市有西安、长沙、南通、温州；TOP2-3的城市有上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州；TOP4-5的城市有杭州、苏州、重庆、武汉。
　　精准投拓，聚焦核心城市，7月边际拿地力度提升。2026年上半年，公司累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，拿地力度19.2%，公司需支付地价约155亿元，对应权益比例84%。7月边际拿地力度有所提升，单月拿地力度71.3%，带动前7月公司拿地力度提升至25.7%。上半年公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%，先后获取上海2宗、杭州4宗，以及北京、郑州、中国香港各1宗优质土地。从近12个月的拿地金额分布来看，占比前三的分别为上海（44.2%）、杭州（19.1%）、深圳（14.0%）。
　　公司持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。2026年上半年，公司持续推动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目。同时，公司启动招商蛇口商业不动产REITs的筹备工作，筹划以苏州昆山花园城购物中心和深圳市南山蛇口片区太子广场写字楼推进REITs申报，并启动招商蛇口租赁住房REIT首次扩募筹备工作。公司落实轻重结合发展战略，增强公司可持续经营能力，打造公司业务增长新曲线。
　　投资建议：2026年上半年公司行业排名稳固，拿地稳健且聚焦核心城市，销售金额转正为未来业绩改善提供有力支撑。我们预计公司2026-2027年EPS为0.14元、0.19元，以2026年9月1日收盘价计算，对应PE为47.0倍、33.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：核心城市资源获取不及预期，基本面表现和政策不及预期。

　　事项：
　　2026上半年公司实现营业收入547.84亿元，同比增加6.41%；归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%；扣非归母净利润0.63亿元，同比下降93.45%。
　　评论：
　　营收稳增但利润承压，开发盈利边际修复。1）2026年上半年营收同比稳步增加6.41%至547.84亿元，而归母净利润同比下降63.54%，主要系开发业务结转毛利率下降及投资收益减少所致。其中，开发业务结转毛利率为15.35%，较同期减少0.92pcts。2）分季度看，2026Q2公司整体毛利率为15.64%，较Q1提升5.45pcts，盈利能力较一季度有所改善。3）分业务看，开发业务仍是收入主体，房地产开发业务结转收入421.67亿元，同比+5.63%，占营业收入76.97%；物业服务、资产运营业务收入分别同比+8.03%/+11.63%，占营收16%/7%，持续贡献收入增量。4）2026上半年计提资产减值损失合计为9.65万元，减值规模维持低位。
　　销售金额同比+8.3%，投资收缩聚焦核心城市。1）2026年上半年公司实现全口径签约销售面积305万方，同比-8.9%；签约销售金额962亿元，同比+8.3%，销售金额实现两年负增长后首次转正。2）投资结构进一步向高能级城市集中。2026年上半年公司累计获取9宗地块，总计容建面58万方，总地价184亿元，权益地价155亿元，投资强度19.1%；核心10城投资占比接近100%，上海、北京两地投资占比37%；上半年新增土储中杭州4宗、上海2宗，核心城市补仓特征明显。
　　业务转型提速，轻资产及运营业务持续拓展。1）招商建管上半年新增代建项目28个、签约面积596万方，轻资产拓展保持较快进展。2）资产运营持续推进REITs扩募及申报，物业服务第三方外拓增强，招商积余第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比+28%，存量资产盘活及轻资产转型持续推进。
　　现金流显著改善，杠杆及融资成本持续优化。1）2026年上半年经营活动现金流净额241.35亿元，上年同期为-20.06亿元，主要系房地产项目销售回款同比增加，购地及基建支出同比减少；销售商品、提供劳务收到的现金781.05亿元，同比+20.5%。2）期末净负债率64.93%，较2025年末下降7.53pcts，剔除预收账款资产负债率62.98%、现金短债比1.10，三项指标均保持绿档。3）综合资金成本2.61%，同比下降23BP，融资成本持续下降。
　　投资建议：公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口有望成为较早走出利润率低谷的公司之一。我们预计26-28年公司eps分别为0.13、0.17、0.24元，且公司作为头部国央企的中长期价值，以及储备优质的前海项目，基于剩余收益模型，给予26年目标价9元，维持“推荐”评级。
　　风险提示：现房销售影响拿地意愿，房地产市场超预期下滑

　　事件：2026年8月28日，公司发布2026年中报。1H2026公司实现营业收入547.8亿元，同比增长6.4%；实现归母净利润5.3亿元，同比下降63.5%。
　　营收增长，毛利率仍处调整阶段：1H2026公司营业收入同比增长6.4%，分业务类型来看，房地产开发、资产运营、物业服务收入同比分别+5.6%、11.6%、8.0%至421.7亿元、38.5亿元、87.6亿元。公司营收同比正增而归母净利润下滑的主要原因为：1）1H2026公司综合毛利率同比下降1.1pct至13.3%；2）对联合营企业投资亏损4.1亿元。
　　销售排名稳居前列，销售增速跑赢同梯队房企：1H2026公司实现全口径销售额962.5亿元，同比增长8.3%，销售增速跑赢TOP10房企均值，行业排名维持第四位水平。公司积极聚焦核心城市，持续强化产品竞争力，1H2026公司西安、长沙、南通、温州销售规模排名位居榜首，在上海、深圳、成都、南京等多个城市位居销售TOP5梯队。
　　强化投资管控，获取优质土储：1H2026公司累计获取9宗土地，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，其中“核心10城”的投资占比近100%。
　　债务结构持续优化，融资成本压降：公司积极落实房地产融资新模式要求，1H2026公司压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。此外，截至2026年6月底，公司综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。
　　投资建议：公司作为行业头部梯队优质房企，销售表现稳健，融资渠道畅通，随房地产行业边际改善，公司业绩有望逐步修复。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为13.1亿元、16.4亿元、20.1亿元，对应PE分别为49.2、39.5、32.2倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧。

　　事项：
　　公司公布2026年半年报，上半年实现营业收入547.8亿元，同比增长6.4%，归母净利润5.3亿元，同比下降63.5%。
　　平安观点：
　　多因素致利润下滑，财务状况保持稳健：2026年上半年公司归母净利润同比下降主要因：1）期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；2）投资收益同比减少。上半年公司毛利率同比下降1.1个百分点至13.3%，投资收益同比减少10.1亿元。上半年经营活动现金流量净额241.4亿元，期末货币资金余额984.5亿元，均达历史高位；剔除预收账款的资产负债率63%、净负债率64.9%、现金短债比1.1倍，“三道红线”保持绿档并持续向好。公司充分发挥资信优势，持续优化融资成本，上半年新增融资综合资金成本2.28%，同比下降38BP，期末综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。
　　销售维持前列，投资精准聚焦：2026年上半年公司实现全口径签约销售面积305.2万平米，签约销售金额962.5亿元，行业排名维持第四位。上半年公司累计获取9宗地块，总计容建面58万平米，总地价184亿元，公司需支付地价155亿元。期内公司在“核心10城”投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额37%，先后获取上海2宗、杭州4宗，以及北京、郑州、中国香港各1宗优质土地。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.22元、0.30元、0.42元，当前股价对应PE分别为33.3倍、24.0倍、16.9倍。公司财务状况稳健，销售维持前列，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　事件：2026年8月28日发布中报，公司实现547.84亿元营收，同比上升6.41%；实现5.28亿元归母净利润，同比下降63.54%。
　　利润受项目结转节奏影响减少，经营性现金流同比增长。公司上半年归母净利润同比下降幅度较大,主要系公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少以及投资收益同比减少所致。公司经营性现金流为241.35亿元，较2023年的-20.06亿元大幅提升，主要系购地及基建支出同比减少所致。
　　销售金额位列全国前四，土地获取积极。公司实现全口径签约销售面积305.18万平方米，签约销售金额962.45亿元，行业排名维持第四位水平。公司进入TOP5城市合计15个，全国TOP1的城市有西安、长沙、南通、温州；TOP2-3的城市有上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州；TOP4-5的城市有杭州、苏州、重庆、武汉。公司累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，公司需支付地价约155亿元，公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%，先后获取上海2宗、杭州4宗，以及北京、郑州、香港各1宗优质土地。
　　融资渠道通畅，融资成本不断下降。公司新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间，新增融资的综合资金成本2.28%，同比下降38BP，截至2026H1公司综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。公司积极落实房地产融资新模式要求，打造更具韧性的负债结构。报告期内，压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。
　　投资建议：公司作为央企龙头，经营稳定性强，随着高毛利项目逐渐入市，我们预测2026-2028年营收达1444.82亿元/1633.80亿元/1677.43亿元，同比增长-6.62%/13.08%/2.67%；2026-2028年归母净利润为13.83亿元/23.13亿元/35.82亿元，同比增长35.07%/67.25%/54.88%；2026-2028年PE倍数为46.68/27.91/18.02倍。维持“推荐”评级。
　　风险提示：市场回暖不及预期；公司销售不及预期；信心修复不及预期。

　　事项：
　　公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入236.7亿元，同比上升15.7%，归母净利润0.4亿元，同比下降91.2%。
　　平安观点：
　　收入同比增长，利润阶段下滑：2026年一季度公司归母净利润同比下跌主要源于开发业务项目结转季节分布不均衡、房地产项目结转毛利率同比下降、投资收益同比减少。一季度公司毛利率同比下降1.6个百分点至10.2%，投资收益同比减少2.2亿元，少数股东损益占比同比提升96.2个百分点。
　　优化盘活存量资产，拿地积极聚焦：2026年一季度公司实现销售金额333.8亿元，同比下降4.8%；销售面积114.2亿元，同比下降21.7%；销售均价29244元/平米，同比上涨21.6%，较2025年全年上涨6.8%。一季度拿地持续向核心城市聚集，先后在杭州、郑州获取土地，总地价27.6亿元，新增土储建面11.6万平米。2026年4月公司发布筹划招商基金招商蛇口租赁住房REIT新购入基础设施项目暨关联交易公告、开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目公告，持续优化盘活存量资产。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.22元、0.30元、0.42元，当前股价对应PE分别为40.4倍、29.1倍、20.5倍。公司财务状况稳健，销售维持前列，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。