事件：
　　公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入897.66亿元，同比增长15.1%，归母净利润24.97亿元，同比下降4.0%。
　　要点：
　　营收实现增长，毛利率同比明显提升
　　2025年前三季度公司实现营收897.66亿元，同比增长15.1%，归母净利润24.97亿元，同比下滑4.0%。营收微增但归母净利润下滑主要原因包括：1）权益法投资收益及股权处置收益同比减少，带来投资收益同比减少84.5%至5.7亿元；2）少数股东损益为11亿元，较去年同期同比增长34.4%。此外，公司销售毛利率较24年同期提高5个百分点至14.98%。
　　销售规模行业排名位居前四，稳中有进
　　公司前三季度累计实现签约销售面积508.67万平方米，同比下降20.82%，实现签约销售金额1407.06亿元，同比下降3.04%，签约销售均价27672元/平方米，同比提升22.46%。据克而瑞数据，权益销售金额944.0亿元，同比下降5.74%，权益比例为67.11%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名，较去年同期提升一名。
　　投资聚焦核心城市，获取项目优质
　　拿地方面，公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦核心城市。25年前三季度累计获取30宗地块，总计容建面约324.74万平方，总地价约752亿元，拿地销售比为53.5%，权益地价435亿元，新增拿地权益比57.86%。公司在一线城市的投资金额占比67%。
　　财务指标健康，融资成本进一步下降
　　截至2025年上半年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率63.1%,净负债率66.42%，现金短债比为1.30。融资方面，积极响应房地产融资新模式，持续提升经营性物业贷款规模，债务结构更加稳固。此外，紧抓利率下行的市场窗口，上半年新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2025年上半年末，综合资金成本为2.84%，较2025年初同比下降15BP，保持行业领先水平。
　　投资建议：
　　公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，销售保持韧性，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为41.04/48.34/52.01亿元，对应25/26/27年PE分别为20.67X/17.54X/16.31X，持续给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

　　事件：2025年10月30日，公司发布2025年三季度报告。
　　毛利率同比提升，投资收益减少使得业绩小幅下滑。2025前三季度公司实现营业收入897.7亿元，同比增长15.1%；归母净利润25亿元，同比下降4%；扣非归母净利润19.7亿元，同比增长17.1%。前三季度公司营收增长但利润下滑主要因为：（1）权益法投资收益及股权处置收益同比减少使得投资收益同比减少84.5%至5.7亿元；（2）少数股东损益同比增长34.4%至11亿元。此外，公司结算端毛利率出现改善趋势，前三季度毛利率15%，同比提升5pct。
　　销售额同比跑赢行业，投资额67%布局一线城市。销售端，公司2025年前三季度公司实现全口径销售面积508.7万平方米，同比减少20.8%；销售额1407.1亿元，同比减少3.1%，降幅低于克而瑞百强房企整体12.8%的降幅。销售额位居克而瑞排行第四，较上年提升一位。拿地端，公司2025年前三季度共获取30宗土地，计容建面324.7万平方米，同比增长132%；总地价752.1亿元，同比增长160.4%；权益地价435.2亿元，同比增长108.5%；拿地金额/销售金额53.5%，同比提升33.6个百分点。公司投资聚焦核心城市，前三季度投资额67%布局在一线城市，其中上海、北京和深圳分别占比30%、20%和16%；24%布局在以成都、杭州、南京、西安为主的二线城市；剩下9%布局在以南通、温州和佛山为主的长三角和珠三角三线城市。
　　三道红线满足绿档，财务指标健康。截至2025年三季度末，公司总资产8614.8亿元，较上年末微增0.1%；其中货币资金850.3亿元，较上年末减少15.3%；总负债5840.1亿元，较上年末增加1.8%；其中有息负债2408.2亿元，较上年末增加8.2%。公司剔预资产负债率61%、净负债率56.2%、现金短债比为1.61，满足三道红线绿档。
　　投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2025/2026/2027年营收分别为1734/1676/1601亿元，归母净利润分别为37/42/47亿元，对应摊薄EPS为0.41/0.46/0.52元/股。当前股价对应2025年PE22.9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。

　　招商蛇口发布三季报：Q3实现营收382.81亿元（yoy+43.18%，qoq+23.34%），归母净利10.49亿元（yoy-11.38%，qoq+4.59%）。2025年Q1-Q3实现营收897.66亿元（yoy+15.07%），归母净利24.97亿元（yoy-3.99%），扣非净利19.68亿元（yoy+17.11%）。公司投拓有力，沉心打造产品力构筑相对优势，融资优势凸显，市值管理积极，我们持续看好公司在行业变局中抓住资源整合机遇的能力，维持“买入”。
　　Q3交付规模大幅增长，而非并表项目收益下降导致增收不增利
　　受益于地产交付规模扩大，公司2025Q1-3营收实现双位数增长，整体毛利率较上半年进一步修复0.6pct至15.0%。但投资收益同比大幅下降84.5%，主要在于非并表项目收益同比减少。此外，受结算结构影响，去年同期少数股东损益占比较低，基数效应导致本报告期内少数股东损益有所增长，因此出现增收不增利。展望全年，2020年以来充分减值（合计225亿）构筑安全垫，我们认为全年业绩有望保持增长。
　　积极投拓，聚焦产品力打造为发展蓄势
　　25Q1-3公司销售同比下滑，但降幅较25H1进一步收窄。期内实现销售金额1407亿元，销售面积509万方，同比分别-3.1%/-20.8%。但均价同比提升22.4%至2.77万/平，销售均价的提升说明“五精战略”逐步落地，货值有显著提质。拿地聚焦且积极，期内全口径拿地金额607亿（其中包括小股项目），拿地强度53.5%，较2025H1进一步提升13.9pct。权益口径拿地额435亿，核心城市土地市场热度较高，因此拿地权益较25H1进一步下降4pct，达58%。公司拿地积极性将为销售规模的稳定打下基础，此外，销售均价提升以及拿地结构优化，也为公司通过产品力打造实现高质量发展蓄势。
　　股债融资并行，成本优势显著
　　公司保持融资优势，上半年债务融资票面利率均为同期同行业最低水平，Q3发债利率进一步下行，最低低至1.7%。截至10月30日，今年以来公司新发121亿债券，包括73亿中票和48亿公司债，期限均为3年，平均票面利率仅1.89%。此外，公司股权融资亦有所突破。9月12日公司发布定增公告，拟发行82亿优先股以满足北京、上海、西安等核心城市项目开发资金需求，本次优先股不可转换，不会摊薄股东权益。较债券融资，发行优先股不仅可以带来现金流，还可以直接扩大净资产，改善资产负债率。整体而言，融资渠道通畅度和多样化强化公司穿越周期的能力。
　　盈利预测和估值
　　因房价景气度仍在下行通道，或对资产价值损失与开发业务利润率产生影响，我们分别小幅下调25-27年EPS至0.45/0.47/0.55元（前值0.46/0.53/0.62元），BPS调整至12.51/12.79/13.15元（前值12.52/12.85/13.28元）。可比公司2026年Wind一致预期PB均值为0.9倍，公司融资优势显著，储备和发展兼具质与量，26-28年股东回报计划中维持40%的高派息率，叠加积极回购举动以及质量回报双提升”行动方案，体现公司维护投资者利益的诚意，予以公司2026年1.0倍PB，目标价12.79元（前值12.52元，2025年1倍PB），维持“买入”。
　　风险提示：行业政策风险行业，销售下行风险。

　　归母扣非净利润保持增长，拿地强度同比提升，维持“买入”评级
　　招商蛇口发布2025年三季报，公司行业排名稳定，拿地聚焦核心城市，公开市场融资畅通。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为42.8、49.6、55.4亿元，EPS为0.47、0.55、0.61元，当前股价对应PE为19.7、17.0、15.2倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。
　　毛利率水平明显提升，合联营企业投资收益大幅下降
　　2025年前三季度，公司实现营业收入897.66亿元，同比+15.1%；实现归母净利润24.97亿元，同比-4.0%；实现归母扣非净利润19.68亿元，同比+17.1%；公司实现毛利率、净利率分别为14.98%、4.01%，同比分别+5.03pct、-0.37pct，实现经营活动现金净流量31.4亿元，同比-75.8%；对合联营企业的投资收益0.6亿元，同比-96%。公司2025年第三季度收入和归母净利润分别同比+43.2%、-11.4%。
　　销售排名行业前四，拿地强度超50%
　　2025年1-9月，公司实现签约销售面积508.7万方，同比-20.8%；实现签约销售金额1407.1亿元，同比-3.1%，销售排名位列行业第四；实现签约销售均价27660元/平，同比+22.4%。2025年1-9月，公司获取30宗土地，拿地总建面324.7万方，同比增长132%；对应土地总价752.1亿元，同比增长160%；拿地均价23162元/平，同比增长12%；拿地金额权益比达57.9%，同比有所下降；拿地强度53.5%（2024年同期19.9%），其中一线城市拿地占比66.9%。
　　融资成本优势明显，增发优先股规模调整
　　公司融资畅通，截至2025年10月末，公开市场债券融资121亿元，包括2笔公司债和5笔中期票据，票面利率均不超2.05%，融资成本优势明显。公司10月调整公告拟向特定对象发行优先股78.4亿元，募集资金用于11个房地产项目建设。截至2025年9月末，公司累计回购股份数量4480万股，占公司总股本的比例为0.494%，支付资金总额4.3亿元（含交易费用）。
　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

　　3Q25营收同比+15%、业绩同比-4%、扣非业绩同比+17%，符合市场预期。3Q25公司营业收入898亿元，同比+15.1%；归母净利润25.0亿元，同比-4.0%；扣非后归母净利润19.7亿元，同比+17.1%；基本每股收益0.25元，同比+13.6%。公司毛利率、归母净利率分别为15.0%、2.8%，同比分别+5.0pct、-0.6pct；三费费率为5.7%，同比-0.8pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.7pct、-0.1pct和-0.01pct；合联营企业投资收益0.6亿元，同比-96%。截至25Q3末，公司合同负债（含预收账款）达1,499亿元，同比-21.7%，可覆盖24年地产结算收入1.0倍。
　　3Q25销售额1,407亿元、同比-3%，行业排名第4，拿地/销售额比53%，拿地积极、聚焦核心城市。3Q2025，公司销售金额1,407亿元，同比-3.1%；销售面积509万平，同比-20.8%；销售额排名行业第4、较24年提升1名；销售均价2.8万元/平，同比+22.4%。3Q2025，公司拿地金额750亿元，同比+160%；拿地面积325万平，同比+132%；拿地均价2.3万元/平，同比+12%；拿地/销售金额比53%，拿地/销售面积比64%；拿地/销售均价比84%。截至2025H1末，公司总未竣工面积2,413万平，较24年末-11%，覆盖24年销售面积2.6倍。
　　三条红线稳居绿档，加权融资成本2.84%、优势明显。至2025Q3末，我们计算剔除预收账款的资产负债率61.0%，净负债率55.3%，现金短债比为1.6倍，处于绿档；有息负债余额2,386亿元，同比+7.3%。截至2025H1末，公司加权融资成本仅2.84%，较24年末-15BP，融资成本持续优化。截至2025年9月30日，公司累计回购股份数量4,480万股，占总股本的比例为0.494%，总对价4.3亿元。
　　投资分析意见：业绩小降，拿地积极，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。考虑到目前行业量价仍然承压，我们下调公司2025-27年归母净利润预测分别为38/42/48亿元（原41/45/51亿元），现价对应25年PE22倍，同时考虑公司大量土储位于深圳、上海等核心城市，土储质量显著优于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。

　　事项：
　　公司公布2025年三季报，前三季度实现营业收入897.7亿元，同比增长15.1%，归母净利润25亿元，同比下降4%。
　　平安观点：
　　业绩相对平稳，毛利率同比改善：前三季度公司归母净利润增速低于营收主要源于：1）投资收益同比减少31亿元至5.7亿元；2）少数股东损益占比同比提升6.7个百分点至30.6%。前三季度公司毛利率同比提升5个百分点至15%。
　　销售均价上涨，拿地积极聚焦：前三季度公司销售金额1407.1亿元，同比下降3.1%，销售均价27662元/平米，同比上涨22.4%。前三季度新增土储建面324.8万平米、总地价752.2亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比达63.9%、53.5%，坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选投资策略，资源投放持续聚焦强心城市。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.54元、0.59元、0.63元，当前股价对应PE分别为17.3倍、15.7倍、14.9倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。
　　、风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　事项：
　　2025上半年公司实现营业收入515亿元，同比增长0.4%；归母净利润14.5亿元，同比增长2.2%。
　　评论：
　　开发业务毛利率回升，资产运营业务毛利率转负。1）公司2025H1营收/归母净利同比微增0.4%/2.2%，主系开发业务受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响毛利率有所提升，如南部地区营收同比增长82%、毛利率同比增加12.27pcts，而营收大幅下降的中西部地区毛利率仅同比下滑2.33pcts。上半年公司毛利率达14.38%，较2024年同期增加2.39pcts。2）分业务看，开发业务占营收78%，毛利率16.27%，较去年同期增加3.38pcts；物业服务与资产运营业务分别占营收16%/7%，毛利率分别为11.6%/-0.9%。
　　核心10城销售贡献提升至70%，土储补仓更积极。1）2025年上半年公司累计实现签约面积335万方，签约销售金额889亿元，核心10城贡献占比达70%，同比增加4pcts。2）2025年上半年公司累计获取16宗地块，总计容建面约167万平方米，总地价约353亿元，合约销售均价为26536元/方，同比增长15.3%。公司上半年投资强度达39.7%，较去年同期增长25.2pcts，核心区域补仓更积极。
　　资产运营与物业服务营收双增，非开发业务占比达22%。1）2025上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA实现19亿元，同比上涨0.4%。上半年新入市13个项目，新增经营面积约72万平方米，含7个公寓、3个集中商业、1个产业园和1个酒店。2）具体看，公司上半年集中商业运营收入9.4亿元，开业三年以上项目出租率91%，产业园运营收入6.4亿元，公寓运营收入6.5亿元，开业1年以上精品公寓出租率达92%；三项合计总经营建筑面积约655万方，在建及筹开项目总经营建筑面积约321万方。3）招商积余为公司旗下物业服务平台，上半年实现营收91.07亿元，归母净利润4.74亿元，分别同比增长16.17%和8.90%。截至6月末，在管项目2370个，管理面积达3.68亿平方米。
　　投资建议：公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口有望成为较早走出利润率低谷的公司之一。考虑到行业销量尚未企稳，我们调整25-27年公司eps预测分别为0.47、0.55、0.68元（前值为0.53、0.63、0.78元），且公司作为头部国央企的中长期价值，以及储备优质的前海项目，基于剩余收益模型，给予25年目标价11元，对应25年23.3倍PE，维持“推荐”评级。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足，拿地力度不及预期。

　　事项：
　　公司公布2025年半年报，上半年实现营业收入514.9亿元，同比增长0.4%，归母净利润14.5亿元，同比增长2.2%。
　　平安观点：
　　业绩平稳增长，毛利率同比改善：2025H1公司实现营业收入514.9亿元，同比增长0.4%，归母净利润14.5亿元，同比增长2.2%。H1综合毛利率14.4%，同比提升2.4个百分点；少数股东损益占比16.8%，同比下降6.5个百分点。
　　销售稳居行业前列，核心城市地位巩固：2025H1公司累计实现签约面积335万平米，累计实现签约销售金额888.9亿元，销售规模市场排名第四。高能级核心城市市场地位持续巩固，核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点。首开项目货值去化率同比提升4个百分点，持销项目货值去化率同比提升6个百分点。H1公司累计获取16宗地块，总计容建面约167万平米，总地价约353亿元，公司需支付地价约219亿元。
　　坚守现金流安全底线，持续优化债务结构：2025H1公司货币资金总额877.6亿元，在手资金保持合理充裕水平，“三道红线”始终处于绿档，剔除预收账款的资产负债率63.1%、净负债率66.4%、现金短债比1.3倍。H1落地经营性物业贷款82亿元，期末银行融资占比66%，同比提升3个百分点，平均债务期限5.3年，债务结构更加稳固。H1新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平，期末综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.54元、0.59元、0.63元，当前股价对应PE分别为16.9倍、15.3倍、14.5倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。