一、报告期内公司从事的主要业务　　2024年上半年，全球经济仍处于恢复期，我国面临的发展环境仍是战略机遇和风险挑战并存。2024年1月，住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推动房地产融资协调机制的建立，推进金融机构对房企项目“白名单”给予融资支持。3月，“两会”政府工作报告提到：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。5月，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　2024年上半年，全球经济仍处于恢复期，我国面临的发展环境仍是战略机遇和风险挑战并存。2024年1月，住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推动房地产融资协调机制的建立，推进金融机构对房企项目“白名单”给予融资支持。3月，“两会”政府工作报告提到：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。5月，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%；首套住房首付款比例调整为不低于15%，二套住房首付款比例调整为不低于25%。6月，金融监管总局、住建部联合发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，为优化完善城市协调机制提出了多项可操作、可落地的工作举措，致力于加强项目推送效率和质量，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　根据国家统计局数据，2024年上半年，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%；全国新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%；全国新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%；全国商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%。由此可见，全国房地产开发、销售方面的指标继续呈下降趋势，待售库存增长，房地产市场仍处于深度调整期。
　　珠海是公司主要房地产项目所在城市。在国家有关房地产政策持续释放积极信号的大背景下，3月，珠海市发布《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》，明确“推动高品质住宅建设、降低土地开发成本、优化规划审批管理”三大方面举措，有望在供需两端双向发力，助力开发减负，促活房企供给。同月，珠海市住房公积金管理中心发布关于《关于实施个人住房公积金贷款二手房“带押过户”模式的通知》，实现不动产登记和住房公积金抵押贷款的有效衔接。5月，珠海市住建局发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，公布包括全面取消商品房限购、取消商品房限售年限、商品房价格备案间隔调整至1个月、提升公积金贷款额度、鼓励支持住房“以旧换新”及加大金融支持房地产力度等6条新政。同月，珠海市住房信贷政策调整，首套住房最低首付款比例不低于15%，取消利率下限，二套住房最低首付款比例不低于25%，取消利率下限。
　　根据珠海市统计局数据，截至2024年6月30日，全市上半年商品房施工面积2,942.32万平方米，同比下降4.3%；商品房竣工面积181.70万平方米，同比下降4.7%；商品房销售面积130.58万平方米，同比下降25.5%，其中住宅销售面积105.78万平方米，同比下降23.6%；商品房待售面积810.69万平方米，同比增长23.9%，其中住宅待售面积329.54万平方米，同比增长46.5%。
　　1、公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位
　　报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业，同时，正在逐步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有力的竞争优势。
　　2、公司经营情况
　　2024年上半年，受宏观环境及经济形势影响，房地产行业持续深度调整，公司积极应对市场变化，紧扣发展战略，继续坚持“以房地产为主业，积极探索多元化布局之路”的战略方向，不断调整开发与销售的节奏和策略，并深入推进多元化产业布局，在不利的大环境下，依然保持盈利。具体经营情况如下：
　　2024年上半年，公司实现营业收入54,443.25万元，比上年同期下降8.93%，其中房地产收入18,480.30万元，热能供应收入13,038.67万元，其他收入22,924.28万元；实现归属于母公司所有者的净利润2,747.31万元，比上年同期下降75.09%。截至2024年6月30日，公司资产总额633,146.70万元，归属于母公司股东权益合计478,495.36万元。房地产
　　项目建设方面，2024年上半年，公司在建建筑面积（计容面积）40.66万平方米；房地产项目销售方面，2024年上半年，公司实现房地产预售（销售）面积3.21万平方米，预售（销售）金额46,288.55万元；截至2024年6月30日，公司房地产可供销售面积23.38万平方米。
　　3、结算金额为收入结转金额，不含税；预售（销售）金额为预售（销售）合同金额，含税。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2024年下半年，公司将继续稳定做好主业，计划完成以下重点工作：
　　土地储备方面：
　　受宏观环境影响，面对不明朗的房地产行业形势，公司将持续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地策略，确保公司可持续、健康发展。
　　项目开发方面：
　　公司将按照项目节点计划，继续推进在建自有项目世荣峰景广场（一期）、万荣商业中心、世荣暻观花园及承建项目拉美综合保税物流枢纽项目的建设，保障万荣商业中心-万达广场按期开业，世荣峰景广场（一期）、世荣暻观花园的建设期将延续至2025年。
　　项目销售方面：
　　公司将继续推进世荣暻观花园、世荣尚观花园、世荣峰景广场（二期）及其他项目尾盘的销售。2024年下半年，世荣尚观花园计划整盘去化率（按套数计算，下同）达54%，世荣峰景广场（二期）计划整盘去化率达70%，世荣暻观花园计划整盘去化率达10%，其他项目车位、商铺等业态也将加速去化，加快回款。
　　融资安排方面：
　　公司将继续以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率，降低融资成本，保障公司资金需求。2024年下半年，公司将强化资金管理，预防系统风险，配合项目开发的进度，适度合理融资，一方面支持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性；另一方面保证融资规模的合理性，保障业务发展的同时节约财务成本，优化财务指标。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为39,843.91万元，报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

　　二、核心竞争力分析
　　1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力
　　公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。
　　2、优质的资产和良好的财务状况
　　优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是公司抵御各种风险的坚强后盾。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
　　2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。
　　应对措施：适当加快公司现有土地储备开发，加速利润释放，积极拓展外地项目，加快多元化产业布局。
　　3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，受宏观环境影响，公司销售回款减缓，但仍需维持经营投入，资金周转速度较慢；同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。
　　应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。
　　4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。
　　应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销售策略。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　2023年，国内外经济运行中的不稳定不确定因素仍然较多，经济下行压力加大，但我国经济回升向好，长期向好的基本趋势没有改变。2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，全年经济社会发展主要目标任务圆满完成，高质量发展扎实推进，社会大局保持稳定，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。　　2023年，我国房地产市场仍是深度调整的一年，房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行。2023年3月，“两会”政府工作报告指出，2023... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2023年，国内外经济运行中的不稳定不确定因素仍然较多，经济下行压力加大，但我国经济回升向好，长期向好的基本趋势没有改变。2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，全年经济社会发展主要目标任务圆满完成，高质量发展扎实推进，社会大局保持稳定，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。
　　2023年，我国房地产市场仍是深度调整的一年，房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行。2023年3月，“两会”政府工作报告指出，2023年坚持稳中求进工作总基调，有效防范化解优质头部房企风险，促进房地产业平稳发展。同月，央行发布公告，于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。6月，贷款市场报价利率（LPR）调整，1年期、5年期均较上一期下降10个基点。7月，中共中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”。8月，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。同月，中国人民银行、金融监管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。10月，中央金融工作会议强调，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱。12月，中央经济工作会议明确了“稳中求进、以进促稳、先立后破”的宏观总基调，坚持“房住不炒”方向不变，坚持因城施策，满足刚性和改善性住房需求，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
　　根据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；全国房屋竣工面积99,831万平方米，比上年增长17%；全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；全国商品房销售额116,622亿元，下降6.5%；全国商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19%；房地产开发景气指数，由年初的94.39下降至年末的93.36。房地产投资、销售等指标降幅较上年收窄，房地产竣工面积增加较快，“保交楼”工作在稳步推进，效果持续显现。
　　珠海是公司主要房地产项目所在城市。2023年，珠海经济运行持续恢复向好，全市地区生产总值4,233.2亿元,增长3.8%。在“房住不炒”的主基调及房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，在政策积极信号相继释放的大背景下，珠海市相关政策陆续出台。2月，珠海市政府工作报告提出深化实施“珠海英才计划”，完善人才安居、子女教育、金融支持等全方位服务保障体系。3月，珠海市人民政府发布了《珠海市人民政府关于印发珠海市2023年国民经济和社会发展计划的通知》，提出持续调整优化房地产调控政策措施，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场有序回暖。5月，珠海市人民政府印发《珠海市贯彻落实〈广东省关于激发企业活力推动高质量发展的若干政策措施〉实施方案》，提振市场信心，激发市场活力。7月，“港/澳车北上”政策正式实施，进一步促进了粤港澳大湾区的互联互通及经贸融合发展。9月，珠海市人民政府官网发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，“认房不认贷”政策正式落地。11月，珠海市住房和城乡建设局官网发出《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对住宅备案价、公积金贷款、预售证办理、阳台半计容面积比例等事项均进行了政策优化及支持，促进全市房地产市场平稳健康发展。
　　根据珠海市统计局数据，2023年，全市商品房竣工面积376.27万平方米，同比增长44.7%，其中，住宅竣工面积266.17万平方米，同比增长90.8%。全市商品房销售面积269.82万平方米，同比下降20.6%，其中，住宅销售面积215.92万平方米，同比下降18.9%。全市商品房待售面积682.68万平方米，同比增长20.2%，其中住宅待售面积266.88万平方米，同比增长44.5%。
　　综上，2023年，房地产政策环境持续宽松，但市场信心缺失、房价预期下降、市场需求及购买力透支等因素依然制约着市场修复节奏，市场尚未筑底企稳，预计未来将会有较长时间的信心修复阶段。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位
　　报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业，同时，正在逐步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有力的竞争优势。
　　（二）公司主营业务面临的主要风险及应对措施
　　1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
　　2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。
　　应对措施：适当加快公司现有土地开发，加速利润释放，积极拓展外地项目，加快多元化产业布局。
　　3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。
　　应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。
　　4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。
　　应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销售策略。
　　2、完工进度统计口径由形象进度调整为累计投入金额/预计投入总额；已竣工项目完工进度按100%填报；
　　3、世荣峰景广场(一期）为酒店项目，原以毛坯竣工为完工，因公司对该项目的策略调整，报告期内该项目调整为以精装竣工为完工，并同步调整完工进度；
　　4、上表仅列示自有房地产项目，不含承建的外部项目。
　　3、结算金额为收入结转金额，不含税；预售（销售）金额为预售（销售）合同金额，含税。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为43,365.66万元，报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力
　　公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。
　　2、优质的资产和良好的财务状况
　　优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是公司抵御各种风险的坚强后盾。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（一）公司经营情况
　　2023年，面对错综复杂的宏观环境及严峻的市场形势，公司在董事会及经营班子的正确领导下，紧扣发展战略，一方面聚焦主业，积极应对市场变化，优化开发节奏，调整销售策略，提升产品品质及服务质量，多措并举稳定主业基本盘；另一方面深入推进多元化产业布局，寻求业务增长新动能，取得一定成效。公司稳步有序地完成了年度各项工作，各项经营指标实现合理增长，资产负债率维持在较低水平。2023年，公司实现营业收入154,812.64万元，同比增长86.23%；实现归属于上市公司所有者的净利润20,264.73万元，同比增长43.12%。截至2023年末，公司资产总额660,897.48万元，归属于母公司的所有者权益合计478,689.88万元。
　　1、多措并举夯实主业稳经营
　　2023年，房地产行业基本面发生了深度调整，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，公司上下齐心协力，积极应对，扎实做好房地产主业，在产品力、交付力、营销力、配套力及服务力等方面取得一定成效，具体如下：
　　一是，持续提升产品力，用创新驱动价值释放。世荣万达广场以“锦山鲤谷”为理念，凭借其充满美学的设计手法，通过对城市赋能的深刻解读，从全球参赛者中脱颖而出，获得了国际奖项协会旗下TITAN地产大奖2023年度综合体设计铂金奖、最佳美学设计铂金奖和泛光设计铂金奖三个国际设计奖项；世荣暻观花园项目规划以市场上稀缺的一梯两户产品为主，独立电梯入户，双玄关设计，LDK一体化客餐厅，最高使用率达101.4%，于2024年一季度正式入市，初步获得市场认可，取得较好的预售成绩。
　　二是，紧抓工程建设进度及质量，压实责任确保交付力。2023年，公司继续推进万荣商业中心（万达广场）、世荣峰景广场项目（一期、二期）、世荣暻观花园、拉美综合保税物流枢纽项目（承建）的建设；公司房地产项目在建建筑面积（计容建筑面积）46.45万平方米，外部项目在建建筑面积5.54万平方米。其中，世荣峰景广场项目（二期住宅）于年内提前保质交付，项目验收质量获得相关职能部门好评并计划申报装饰工程质量奖，进一步彰显公司品质兑现实力。
　　三是，紧跟市场动态及政策导向，适时调整营销策略强化营销力。2023年，公司进一步加大现房、车位等存量资产去化力度，想方设法加快销售回款；开发外部渠道合作，拓宽线上线下客户来源；开拓物业销售渠道，加强客户管理，提升客户复购率及转化率。2023年，公司实现房地产销售（预售）面积4.13万平方米，销售（预售）金额63,090.32万元；截至2023年末，公司累计剩余可售面积21.37万平方米。
　　四是，参与区域城市运营，引入新业态完善配套力。在“加快由房地产开发商到地产+区域城市运营商转型”的战略指引下，公司积极参与片区城市运营，引进酒店、大型商业综合体等新业态、完善区域公共配套，首个商业综合体万达广场提前20天封顶，喜来登五星级酒店样板段一次通过万豪验收，以配套力为项目增势。
　　五是，加强物业管理水平，提升服务力及业主满意度。2023年，公司物管户数突破2万户，在管项目面积超过300万平方米，业主综合满意度同比上升。世荣物业凭借优质的服务和标准，获2023年度珠海市行业“贡献奖”，多个在管项目获五星评定，翠湖苑项目获评“珠海市物业管理示范项目”。
　　2、强化落实多元化布局谋增量
　　2023年，公司深入推进多元化产业布局，寻求业务增长新动能，除主业之外，在商贸板块、中拉经贸、集中供热、产业投资等方面取得一定增益，具体如下：
　　中拉经贸平台构建及商品贸易方面：
　　一是，全面推进中国-拉美经贸一体化服务平台搭建工作。2023年，平台与国家高端智库—中国（深圳）综合开发研究院就建设方案研究项目达成合作并进行规划提升，完成《平台项目建设研究报告》和《总体建设方案》；平台核心项目拉美（中国）综合保税物流枢纽该项目是珠海市“十四五”规划《纲要》重大建设项目、2023年珠海市重点建设项目，其西语系综合楼与葡语系综合楼均已在年内封顶。巴西联合经贸代表团出席了平台葡语系综合楼的封顶仪式及巴西产业推介会并考察了平台的实体基础配套设施以及线上平台的开发进度，对平台在推动中巴经贸与投资合作领域做出的成绩和贡献给予了高度评价，并与平台就相关农资农机、能源设施等初步明确了合作意向，为后续经贸合作奠定基础。
　　二是，商贸板块在强化内控及风险管理的基础上稳存量拓增量，开拓海外业务，为中拉经贸启动奠定基础。2023年，商贸板块高端精细润滑油、太阳能光伏电池、水泥三大存量业务的开展稳中有进，同时拓展中医药、坚果业务增量，坚果业务实现海外业务零突破，进一步打通国内销售渠道，为后续引进拉美优质货源作准备。
　　集中供热服务方面：
　　2023年，公司继续以与江西赣锋锂业集团股份有限公司合资成立的供热平台公司（江西锋源热能有限公司）为依托，为新余市高新区区内企业提供集中供热服务，并借助赣锋锂业产业链资源，初步启动新余热动力供应项目及横峰热电联产集中供热项目，以期扩大经营范围，达成良性循环。2023年，江西锋源为公司营业收入贡献增量，并持续保持盈利，两个供热项目已与当地政府签订了投资协议，项目的各项工作正在全力推进。
　　产业投资方面：
　　2023年，公司与参股公司广东热浪新材料股份有限公司继续共同研究合作应用其新材料新工艺的可行性，并于报告期内实现落地，将热浪产品应用于公司世荣暻观花园、世荣喜来登酒店，提升公司楼盘及配套品质，应用效果良好，即将迎接市场检验。
　　3、深化内部管理改革提效能
　　2023年，公司进一步深化卓越绩效管理体系的应用，促进公司提质增效、管理升级。具体情况如下：
　　一是，愿景、使命、价值观重塑。为有效支撑公司战略，系统构建适应企业创新发展的文化软实力与工作氛围，公司推动开展组织文化焕新升级工作，成功梳理与提炼了世荣兆业文化内核，赋予企业使命、愿景、核心价值观全新的定义与内涵。
　　二是，制度流程标准化。全面梳理优化业务流程，完善管理审批权限，并将工作成果落地到信息化系统，构建科学高效的业务流程及决策管理体系，进一步提升公司管理效能及规范化治理水平。
　　三是，全面实施目标责任制。根据发展战略制定的年度目标梳理细化到各部门及子公司，再层层分解到员工个人，通过目标量化及责任实化，确保战略有条不紊落实。
　　四是，构建科技创新长效机制。报告期内，公司已累计完成科创管理制度23份，研发立项36项、专利递交40项，获得专利授权14项、国内领先技术3项、国内先进技术3项，为公司技术升级、品牌提升与产品差异化提供有力保障。
　　（二）主要经营指标分析
　　1、报告期内公司实现营业收入154,812.64万元，同比增长86.23%；报告期内公司发生营业成本92,273.37万元，同比增长156.98%，主要原因系本报告期可结转商品房收入、建筑工程收入及热能收入增加；
　　2、报告期内公司发生销售费用4,367.55万元，同比增长25.77%；
　　3、报告期内公司发生管理费用10,852.27万元，同比增长4.52%；
　　4、报告期内公司发生财务费用-1,446.63万元，同比下降15.26%；
　　5、报告期内公司发生研发费用3,547.33万元，同比增长87.19%，主要原因系研发投入增加；
　　6、报告期内公司经营活动产生的现金流量净额-29,442.41万元，较上年同期减少8.42%；
　　7、报告期内公司投资活动产生的现金流量净额-4,690.23万元，较上年同期减少118.40%，主要原因系本期“收回投资收到的现金”减去“投资支付的现金”后的净额减少以及自持的酒店及万达商业中心投入增加；
　　8、报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额-497.69万元，较上年同期增加98.97%，主要原因系本报告期“偿还债务支付的现金”及“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”减少。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）主营业务行业格局与趋势
　　展望2024年，全球经济仍将处于恢复期，我国面临的发展环境仍是战略机遇和风险挑战并存。2024年 3月，“两会”政府工作报告指出，2024年要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，完整、准确、全面贯彻新发展理念，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，增进民生福祉，保持社会稳定，以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业。
　　房地产行业的发展与宏观经济密切相关。2024年1月，住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推动房地产融资协调机制的建立，推进金融机构对房企项目“白名单”给予融资支持。3月，“两会”政府工作报告提到：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。因此，预计2024年房地产政策及金融信贷政策将持续宽松，推动构建房地产发展新模式，将对未来市场预期发挥关键作用，有利因素不断增加，房地产市场有望逐步实现筑底企稳。
　　（二）公司发展战略
　　公司未来发展战略的主要内容如下：
　　一是立足区域性地产开发业务和现有资源，打造高品质宜居家园；
　　二是加快由“房地产开发商”到“地产+区域城市运营商”的转型；
　　三是利用资本平台，拓展产业链相关资源和项目；
　　四是优化整合内外资源，提升服务能力，形成品牌影响力；
　　五是加强人才队伍建设，提升项目运营能力和管理成熟度，应对发展风险；
　　未来发展战略是从公司现有业务出发，结合公司优势及特点梳理而成，是对公司“以房地产为主业，积极探索多元化布局之路”战略方针的细化，是公司未来发展的可行之路、必然之路，为公司高质量可持续发展指引了方向。
　　（三）公司经营计划
　　2024年，公司将紧紧围绕未来发展战略，重点部署以下工作：
　　1、持续强化主业经营质量，夯实稳健经营基础
　　2024年，房地产主业仍将是公司立足之本，优势所在，公司将继续践行发展战略，继续稳定做好房地产主业，计划完成以下重点工作：
　　土地储备方面：
　　受宏观环境影响，面对经济下行的压力，不明朗的房地产行业形势，公司将持续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地策略，确保公司可持续、健康发展。
　　项目开发方面：
　　一是，按照项目节点计划，继续推进在建自有项目世荣峰景广场（一期酒店）、万荣商业中心、世荣暻观花园及承建项目拉美综合保税物流枢纽项目的建设，保障万荣商业中心-万达广场及世荣峰景广场-喜来登酒店按期开业，世荣暻观花园的建设期将延续至2025年。二是，提高项目质量安全，进一步提升精品意识，把安全生产和文明施工作为项目管理的重点来抓，以申报“鲁班奖”、“优质工程奖”、“安全文明示范工地”的标准开展工作，全面夯实标准化建设水平。
　　项目销售方面：
　　一是，借助改善型品质楼盘世荣暻观花园入市，万达广场及喜来登酒店即将开业的契机，以高品质、舒适度及高配套的属性，重新定义世荣产品，加速带动其他项目去化，加快销售回款。二是，借助信息化手段，进一步提高销售转化率，整合盘活物业在管客户资源，打通营销-物业资源通道。三是，继续深挖渠道市场，拓宽销售渠道，创新营销模式，线上线下全面链接客户。
　　世荣暻观花园已于2024年一季度开盘销售，预计将带动世荣尚观花园、世荣峰景广场（二期）及其他项目尾盘的销售。2024年，世荣尚观花园计划整盘去化率达54%，世荣峰景广场（二期）计划整盘去化率达70%，世荣暻观花园计划整盘去化率达10%，其他项目车位、商铺等业态也将加速去化，加快回款。
　　融资安排方面：
　　公司将继续以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率，降低融资成本，保障公司资金需求。2024年，公司将强化资金管理，预防系统风险，配合项目开发的进度，适度合理融资，一方面支持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性；另一方面保证融资规模的合理性，保障业务发展的同时节约财务成本，优化财务指标。
　　资产管理方面：
　　鉴于世荣峰景广场（一期酒店）、万荣商业中心（世荣万达广场）的建设及后续运营管理的需要，公司已组建商业管理公司，拟对公司商业资产进行统筹规划与管理，研究资产资本化运作机制，逐步提升商业运营能力，为向“地产+区域城市运营商”的转型做好资源和人才的储备。
　　2、深入推进多元化业务发展，进一步打造业务增长新曲线
　　2024年，公司将继续推进中拉经贸平台构建、商品贸易、集中供热、城市运营、产业投资等领域的多元化产业布局，打造公司发展新的增长极。具体计划如下：
　　中拉经贸平台与商品贸易：
　　一是，坚持“以销定采”业务模式，继续做好模式成熟、规模稳定、风险可控的商贸类存量业务，稳中求进，以进促稳，实现业务稳健发展。
　　二是，立足粤黔两地及西南地区资源优势，通过中拉经贸平台将拉美优质农产品、食品原材料及产品引入贵州，开拓西南地区大市场。
　　三是，继续加快推动中拉经贸平台落地，加快数字服务平台上线投入运营，加快平台实体基础配套设施建设。增强平台与拉美国家的沟通和合作，进一步提升粤港澳大湾区、特别是珠海市在巴西和拉美地区的影响力。
　　集中供热服务：
　　继续以与江西赣锋锂业集团股份有限公司合资成立的集中供热平台公司（江西锋源热能有限公司）为依托，为新余市高新区区内企业提供供热服务，完成各项年度计划及安全生产任务。同时，加快推进完成新余热动力供应项目及横峰热电联产集中供热项目的前期工作，尽快启动建设落实节点，并积极开展市场营销活动，利用价格优势和稳定的供汽能力为新老项目吸引潜在用户。
　　城市运营管理：
　　一是，建设好、经营好万达广场及喜来登酒店，填补区域商业空白，打造精品项目，为斗门区擦亮高品质生活城市名片。
　　二是，成立拉美湾商管公司，计划在世荣万达广场商业街部署包含拉美商品展销中心、拉美文旅体验中心、中拉经贸文化交流中心以及拉美风情商业街在内的拉美综合商业中心，作为中拉经贸一体化平台的有机组成部分，让中国人在家门口就可以感受到风情万种的拉美文化。
　　三是，继续探索“大社区”运营理念，探讨分析建立大健康产业与传统住宅地产联动的“大健康+地产”业务模式的可能性，为公司项目所在区域赋能。
　　四是，响应全国两会期间住建部对“好房子”确立的评价标准以及珠海市“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化新型住宅产品体系建设的相关政策导向，公司将以物业公司信息化管理工具“世荣会”为起点，探索新一代好房子、第四代住宅的建造，为构建房地产新模式下的“智慧”城市、社区、住宅贡献力量。
　　一是，与广东热浪新材料股份有限公司继续深入研究与合作，应用其新材料新工艺提升公司产品品质；继续寻求产业链资源整合的可能性。
　　二是，利用上市公司资本平台，积极寻求股权战略投资机会，参与产业基金投资，构建资金资产收益的良性循环。
　　3、继续深化内部管理改革，持续推动经营效率与效果的提升
　　2024年，公司将强化目标量化意识，继续推动公司运营效率与治理科学性的提升，具体计划如下：
　　一是，继续实施目标责任制，切实做好绩效考核工作，发挥绩效工具对于公司的正向推进作用，营造积极的绩效文化，保障战略目标的达成。
　　二是，加强干部队伍建设，提升组织组织活力，使公司管理干部真正成为核心价值观的传承者、业务目标的责任者、管理改进的推动者与高绩效团队的建设者。
　　三是，继续加快信息化建设步伐，增强用户交互与体验，通过数字化手段联动主业与多元化产业的发展，以数字化助力公司各项经营目标和运营指标的实现。
　　四是，持续完善知识产权、科技财务体系、科研人才队伍的建设与配套政策优化，完善标准化科创流程，继续探索符合公司自主知识产权创新的发展路径，营造自主、精进的创新氛围，不断提升公司技术内核与竞争力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）报告期内公司所处的行业情况　　2023年上半年，国内外经济运行中的不稳定不确定因素仍然较多，但我国经济长期向好的基本面没有改变。2023年3月，“两会”政府工作报告指出，2023年坚持稳中求进工作总基调，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；住建部部长倪虹在“两会”第二场“部长通道”上表示：对房地产市场企稳回升充满信心，但强调，我们希望的企稳回升应该是牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的企稳回升。同月，央行发布公告，于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内公司所处的行业情况
　　2023年上半年，国内外经济运行中的不稳定不确定因素仍然较多，但我国经济长期向好的基本面没有改变。2023年3月，“两会”政府工作报告指出，2023年坚持稳中求进工作总基调，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；住建部部长倪虹在“两会”第二场“部长通道”上表示：对房地产市场企稳回升充满信心，但强调，我们希望的企稳回升应该是牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的企稳回升。同月，央行发布公告，于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次降准对当前化解部分房企流动性压力、提高居民购房意愿、保持房地产市场平稳健康发展具有积极作用。5月，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告，报告继续延续“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定调；6月，贷款市场报价利率（LPR）调整，1年期、5年期均较上一期下降10个基点。由此可见，2023年上半年，在坚持“房住不炒”的总基调下，中央及各部委继续释放“稳地产”积极信号，提振房地产市场信心。
　　根据国家统计局数据，2023年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%；全国商品房销售额63,092亿元，增长1.1%；全国商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%。由此可见，全国房地产开发、销售方面的指标基本呈下降趋势，待售库存增长，房地产市场仍然处于调整状态。
　　珠海是公司主要房地产项目所在城市。在上述“房住不炒”定位及“稳地产”积极信号继续释放的大背景下，相关珠海市房地产政策也陆续出台。2月，珠海市政府工作报告提出深化实施“珠海英才计划”，完善人才安居、子女教育、金融支持等全方位服务保障体系，以及推动区域协调发展，加强市级对金湾区、斗门区城市建设的协调联动，推动优质资源向西部地区倾斜等。3月，珠海市人民政府发布了《珠海市人民政府关于印发珠海市2023年国民经济和社会发展计划的通知》，提出持续调整优化房地产调控政策措施，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场有序回暖；珠海市住房和城乡建设局起草了《珠海市人才住房分配管理实施指引》及配套模板附件，明确了人才住房分配遵循“以租为主、租售并举、动态管理”的原则。5月，珠海市人民政府印发《珠海市贯彻落实〈广东省关于激发企业活力推动高质量发展的若干政策措施〉实施方案》，方案从财税金融支持、提振消费等六大方面着力，多方协同惠企利民，有利于提振市场信心，激发市场活力，推动全市经济稳步增长。7月，“港/澳车北上”政策正式实施，符合条件的香港、澳门机动车车主在预约通关获准后，便可驾车经港珠澳大桥驶入广东。该政策是粤港澳大湾区建设的重要举措，进一步促进了大湾区的互联互通及经贸融合发展。
　　根据珠海市统计局数据，2023年上半年，全市商品房施工面积3,075.36万平方米，同比下降17.5%；商品房竣工面积190.65万平方米，同比增长97.1%；商品房销售面积175.36万平方米，同比下降18.2%，其中住宅销售面积138.44万平方米，同比下降19.8%；商品房待售面积654.44万平方米，同比增长40.2%。
　　（二）报告期内公司从事的主要业务
　　1、公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位
　　报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业，同时，正在初步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有力的竞争优势。
　　2、公司主营业务经营情况
　　2023年上半年，公司积极应对宏观环境、行业政策及房地产市场的变化，继续围绕发展战略，坚持“以房地产为主业，积极探索多元化布局之路”的战略方针，主抓房地产项目建设和销售，深入推进多元化产业布局，取得一定成效。具体经营情况如下：
　　2023年上半年，公司实现营业收入59,782.02万元，比上年同期增长71.63%，其中房地产业务收入22,861.93万元，热能供应业务收入14,240.96万元，其他业务收入22,679.13万元（含出售投资性房地产（商铺）收入7,966.07万元，外部工程收入7,621.58万元及物业管理等收入7,091.48万元）；实现归属于母公司所有者的净利润11,057.85万元，比上年同期增长27.24%。截至2023年6月30日，公司资产总额665,667.12万元，归属于母公司股东权益合计469,456.99万元。房地产项目建设方面，2023年上半年，公司在建建筑面积（计容面积）47.64万平方米；房地产项目销售方面，2023年上半年，公司实现房地产预售（销售）面积3.04万平方米，预售（销售）金额47,318.03万元；截至2023年6月30日，公司房地产可供销售面积22.13万平方米。
　　2、报告期内，世荣商业中心更名为万荣商业中心，世荣观暻花园更名为暻观花园。
　　3、上表仅列示自有房地产项目，不含承建的外部项目。
　　3、结算金额为收入结转金额，不含税；预售（销售）金额为预售（销售）合同金额，含税。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2023年下半年，公司将继续稳定做好主业，计划完成以下重点工作：
　　土地储备方面：
　　面对经济下行的压力，不明朗的房地产行业形势，公司将持续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地策略，确保公司可持续、健康发展。
　　项目开发方面：
　　公司将继续加快开发进度，推进世荣峰景广场（一期）、万荣商业中心及暻观花园项目的建设，各项目的建设期将延续至2024年及2025年。
　　项目销售方面：
　　公司将继续深挖销售渠道，盘活客户资源，推进翠湖苑二期、世荣峰景广场（二期）及世荣尚观花园等现有项目的销售，并择机启动暻观花园的预售。
　　翠湖苑二期计划2023年整盘去化率达100%，世荣尚观花园计划2023年整盘去化率达45%，世荣峰景广场（二期）2023年计划整盘去化率达55%。
　　融资安排方面：
　　公司将继续以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率，降低融资成本，保障公司资金需求。2023年下半年，公司将配合项目开发的进度，适度合理融资，一方面支持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性；另一方面保证融资规模的合理性，保障业务发展的同时节约财务成本，优化财务指标。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2023年6月30日，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为48,751.71万元，报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

　　二、核心竞争力分析
　　1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力
　　公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。
　　2、优质的资产和良好的财务状况
　　优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是公司抵御各种风险的坚强后盾。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
　　2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。
　　应对措施：适当加快公司现有土地储备开发，加速利润释放，积极拓展外地项目，加快多元化产业布局。
　　3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，受宏观环境影响，公司销售回款减缓，但仍需维持经营投入，资金周转速度较慢；同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。
　　应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。
　　4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。
　　应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销售策略。 收起▲