一、报告期内公司从事的主要业务
　　第一部分报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济运行回顾
　　2024年上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进，宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素形成了新支撑。据国家统计局数据显示，2024年上半年国内生产总值61.68万亿元，同比增长5.0%。
　　（二）房地产市场运行回顾
　　2024年上半年，多种因素依然制约着市场修复节奏，新房市场量价齐跌的态势仍在延续。从上半年来看，在“517新政”之后，市场情绪得到提振，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，多数城市表现仍较为低迷。
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　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　第一部分报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济运行回顾
　　2024年上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进，宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素形成了新支撑。据国家统计局数据显示，2024年上半年国内生产总值61.68万亿元，同比增长5.0%。
　　（二）房地产市场运行回顾
　　2024年上半年，多种因素依然制约着市场修复节奏，新房市场量价齐跌的态势仍在延续。从上半年来看，在“517新政”之后，市场情绪得到提振，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，多数城市表现仍较为低迷。
　　1、新建商品房量价齐跌态势仍在延续
　　据国家统计局数据显示，2024年1-6月，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。2024年1-6月，新建商品房销售额47,133亿元，同比下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。2024年6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%，待售面积仍然处于高位。
　　2、新开工和投资延续较弱态势
　　供应方面来看，在土地成交大幅缩减，房企经营持续承压的情况下，房地产开发投资以及新开工持续走低，供应端并未改善。据统计局数据显示，2024年上半年，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39,883亿元，同比下降10.4%。
　　另外，施工、新开工、竣工数据同比继续缩减，供应端持续走弱。据统计局数据显示，2024年上半年，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12%，其中，住宅施工面积487,437万平方米，同比下降12.5%；房屋新开工面积38,023万平方米，同比下降23.7%，其中，住宅新开工面积27,748万平方米，同比下降23.6%；2024年上半年房屋竣工面积26,519万平方米，同比下降21.8%，其中，住宅竣工面积19,259万平方米，同比下降21.7%。
　　3、房企融资的到位资金同比延续减少趋势
　　2024年以来房企到位资金同比延续下降趋势，据统计局数据显示各项资金来源同比均为下降。2024年上半年，房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7,749亿元，下降37.7%。
　　4、国房景气指数创新低
　　2024年上半年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”从2024年上半年均低于93，处于低景气水平，并在2024年5月创下新低至92.01，6月略有回升至92.11，整体而言处于持续低迷的水平。
　　5、地产行业政策
　　2024年上半年，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体压力仍较大。在此背景下，上半年出台了一系列利好政策。
　　2024年4月30日，中共中央政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。2024年5月17日，央行、住建部、金融监管总局、自然资源部等部委联合召开发布会，宣布了包括降低首付、取消房贷利率下限、下调公积金利率、收储存量房和存量土地、住房以旧换新在内的“一揽子”新政，聚焦稳市场、去库存。2024年6月7日，国务院常务会议再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。
　　第二部分报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司所从事的主要业务
　　报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。
　　（二）2024年半年度公司主要经营情况
　　1、报告期总体经营情况总结
　　报告期，面对持续的困难和挑战，公司管理团队信心坚定、团结稳定，公司全员体现了坚决不躺平的责任意识和滚石上山、爬坡过坎的奋斗精神，最终实现营业收入1,974,846.61万元，净利润11,023.78万元，在脱危解困、经营向好的道路上努力前行。报告期，公司经营坚持“四保一守”的方针，即“保运营、保平衡、保交付、保货值、守信用”，以现金流为主线，以项目为中心，统筹兼顾各项工作，实现了平稳发展。
　　2、报告期公司各板块的经营情况
　　（1）地产板块
　　2024年上半年房地产市场依然面临较大压力，新开工、竣工面积减少。面对困境，公司地产主业继续保持定力，坚定信心，继续围绕改善现金流和增加净资产为主线，进一步落实“四保一守”。
　　第一，将“保交付”作为公司经营的首要任务。“保交付”，对于房企来说是一份信用
　　承诺，更是承担的一份社会责任。荣盛发展作为一家有担当的民营企业，始终将“保交付”作为公司经营的首要任务，在“四保一守”的方针指引下，公司以“保交付”为核心，持“质”以恒，抓落实、强执行，继续突出“保交付”的政治站位和“保运营”的基础地位，体现“保平衡”的根本要求。报告期，全公司共有13个区域公司50多个批次实现交付，交付满意度超96%。多个区域在“保交付”工作方面成果颇丰，北京大区采取自建方式，管理人员下沉至一线，落实管干一体工作要求，打破项目僵局，按期实现交付；鲁徐大区全力做好内部管理与“四种关系”维护，部分项目提前达到生产交付条件；豫鄂大区实现公司首个白名单融资放款，按期达成政府保交楼任务，兑现了承诺，重塑了业主、政府、金融机构的信心。
　　第二，紧抓营销回款，继续夯实“保运营”的基础地位。公司抓营销，促回款，保运营成效逐渐显现。营销在总分联动方面，公司总部上半年定下“抢开”、“对拼”、“定盘”节奏，在总部指挥和支持下，部分区域公司以领先市场的节奏、高效坚决的执行力、顽强拼搏的团队精神，守住基本盘，为下半年打好基础；报告期，部分区域完成率较高，如石家庄大区上半年签约完成率143%、回款完成率124%；山陕大区上半年签约完成率102%、回款完成率104%。
　　第三，以增加净资产为目标，增效降费改善现金流。各区域公司按照“脱危解困”的整体目标，以项目为单元，以区域公司为单位编制了资产负债表。摸清了底数、找出了问题，明确了项目的操作方式，确立了以净资产为主要指标的各区域公司和总公司的中期奋斗目标。按照净现金流和净资产的三级平衡的整体要求，各大区“双管齐下、三箭齐发、四面出击”，利用一切可以利用的手段，压实“三道防线”，阶段工作取得了显著成效。报告期，公司持续优化费用管理，杜绝浪费，报告期间费用同比呈下降趋势，降费的同时做好增效工作。在逆境中多方协力，攻坚克难，多措并举，降费增效的同时努力做到保货值、保签约、保回款。
　　（2）康旅板块
　　报告期，受宏观市场经济因素影响，酒旅市场的消费结构产生变化，荣盛康旅积极应对市场变化，凝心聚力、勠力同心、承压奋进、主动变革创新，实现了稳定的发展。通过全面升级产品内容及服务品质体系，多元渠道创新，做到好品质、好服务、好口碑。
　　报告期，荣盛康旅荣获中国饭店集团60强、中国最具规模的饭店集团第32位、“星光奖”年度民族品牌酒店管理集团称号国家级大奖；旗下多家酒店荣获国家及省级殊荣，其中：秦皇岛阿尔卡迪亚滨海度假酒店荣获2024年河北省十佳人气亲子酒店、荣膺“2024年大众点评必住榜”、第十一届中国酒店新势力传媒大奖评选活动中荣获魅力休闲度假酒店大奖；齐河阿尔卡迪亚温泉高尔夫酒店荣获山东省绿色饭店-五叶级中国绿色饭店；聊城阿尔卡迪亚国际温泉酒店荣获2024年诚信示范旅游行业、先进单位、低碳酒店山东省低碳节能标杆酒店、中国绿色饭店、五叶级中国绿色饭店；廊坊阿尔卡迪亚国际酒店荣获2024篮联世界女子巡回赛《赛事支持商》荣誉。
　　（3）物业板块
　　公司旗下的物业公司荣万家是全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商，主要拥有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务等四条业务线，为客户提供综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。荣万家秉承以客户为中心的服务理念，“成就生活之美”的企业使命，提高服务质量，树立优质品牌形象，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观，以成为服务理念超前、百姓生命全周期、社区服务全链条，贴心的、有温度的、值得信赖的、受百姓欢迎的优质生活服务商为目标努力。
　　报告期，物业管理服务质量持续提升，面积规模持续高质量增长，业态持续扩展，延展服务边界。非业主增值服务积极拓展多元化经营，积极布局新业务。社区增值服务以业主及住户的日常需求为核心，提升社区生活体验，扩展优质服务内容。城市服务依托现有业务不断布局，以城乡实际市场需求为重点，助力我国城乡高质量发展。
　　报告期，荣万家荣获2024中国住宅物业服务企业TOP20、2024中国物业增值服务运营领军企业、2024中国物业服务企业华北30强、2024中国标杆物业服务项目-成都布鲁明顿广场商业写字楼、2024中国标杆物业服务项目-重庆锦绣南山住宅、2024中国物业服务企业品牌价值100强、2024中国住宅物业服务力TOP20企业、2024中国物业服务满意度领先企业、2024中国智慧社区服务领先企业等多项荣誉。
　　（4）产业新城板块
　　报告期，产业新城以现金流为主线，全力推进清收政府欠款，协调金融机构展期，全力保障公司经营顺畅。报告期，产业新城继续从多个方面出发，聚焦回款保运营：一是聚焦回款目标，资产盘活与债权清收并举，狠抓回款；二是持续降费增效，动态调优组织，强化管理提高效能；三是统筹资金管控，坚持以收定支，发挥资金最大效益；四是做精运营，把握经营关键，注重工作细节，保障公司经营顺畅。
　　（5）其他板块
　　报告期，实业公司继续全面推行标准化施工，细化过程管理，把保交付、保运营、保稳定放在首位。所承接项目全部按照计划节点完成，交付率高达100%。引领质量标杆，做捍卫质量“领头羊”，注重工艺、注重细节，坚持落实自查互查制度，提升业主满意度。
　　报告期，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步提升。报告期内持续开展了美好家系列、创新户型、创新立面等研发工作并落地一系列研发成果。同时设计公司已逐步实现全面市场化经营。
　　截至2024年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为203.64亿元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必须的。

　　二、核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
　　1、稳健的经营模式和管控力
　　公司坚持“以项目为中心”，坚持“四保一守”不动摇，建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，充分发挥枢纽作用及协调作用。公司将持续提高项目建设质量，构建项目动态利润系统，不断提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。
　　2、以地产为主的多板块产业链体系
　　公司凭借稳健的发展理念，形成了以地产为主业，康旅、物业、产业新城等多板块协同发展的业务格局，已形成较强的行业影响力。
　　公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过多年的发展，通过高起点、大规模的布局方式，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省、河南省、安徽省、湖北省、云南省、海南省等区域实现布局发展。
　　物业公司荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务四条业务线提供多元化服务。荣万家秉承着以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观。
　　公司产业新城板块积极响应国家战略，经过多年发展已在河北、安徽两个省布局多个优质园区。
　　经过多年经营，公司已打造了以地产开发经营为主的完整产业链体系，涵盖与房地产开发相关的多个板块。
　　3、持续提升的产品竞争力
　　公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对客户真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义。在标准化推行方面，将20多年的住宅立面标准化系统进行了全面升级优化，创新性地完成了立面标准化节点库系统，提高了标准化立面的适用性和落地性。
　　4、结构合理的土地储备
　　自成立以来，公司紧紧抓住市场的有利时机，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角等区域进行布局，在多个城市形成深耕优势。截至报告期末，公司土地储备建筑面积2,157.53万平方米，土储区域结构较为合理。
　　5、团结、奋进、拼搏、专业的人才团队
　　团结、奋进、拼搏、专业的人才团队是公司生存和发展的重要推动力。面对不断发展变化的外部环境，面对行业调整和经营挑战，公司秉持“创造财富，服务社会，培育人才，报效国家”的企业文化宗旨，上下一心，团结一致，齐心协力，战胜一个又一个困难，各部门和各分子公司各担其责，表现出了坚强的韧性。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策对整个房地产市场销售、项目盈利情况、企业融资渠道等都会造成不同程度的影响，公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
　　2、经营风险：房价下降、土地价格上涨、开发项目竞争加剧等情况，将导致房地产开发利润率降低等经营风险，公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生影响。
　　应对措施：谨慎获取新项目，控制经营成本。
　　3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周转速度较慢。同时，若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场持续收紧，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。
　　应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证企业的流动性。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
　　（一）宏观经济运行回顾
　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险。据国家统计局数据显示，2023年国内生产总值126万亿元，比上年增长5.2%。
　　（二）房地产市场运行回顾
　　2023年，房价持续下行、购房者信心不足等多种因素依然制约着市场修复节奏，新房市场量价齐跌的态势仍在延续。从全年来看，一季度市场升温回暖，年中量价出现... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
　　（一）宏观经济运行回顾
　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险。据国家统计局数据显示，2023年国内生产总值126万亿元，比上年增长5.2%。
　　（二）房地产市场运行回顾
　　2023年，房价持续下行、购房者信心不足等多种因素依然制约着市场修复节奏，新房市场量价齐跌的态势仍在延续。从全年来看，一季度市场升温回暖，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但年末市场仍继续下行。
　　1、2023年整体销售规模继续下探
　　据国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。
　　经过了两年的调整，2023年的全国商品房销售面积基本回落至2012年的水平，销售金额已经基本回落至2016年的水平，2023年销售面积与销售金额较2021年的历史峰值分别下降37.7%、35.9%。
　　2、新开工和投资减少，竣工“保交楼”持续推进
　　新开工和投资减少。据统计局数据显示，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。全国房地产开发投资额同比自2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势。据统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。
　　2023年“保交楼”工作持续推进，竣工得到了修复。据统计局数据显示，2023年房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。
　　3、房企融资的到位资金同比延续下滑趋势
　　2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，据统计局数据显示各项资金来源同比均为下降。2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。
　　4、国房景气指数
　　2023年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”持续下滑，从 2023年1月开始，全年均低于100，至2023年12月份，房地产开发景气指数降至93.36的低点，处于持续低迷的水平。
　　5、地产行业政策
　　2023年房地产行业销售、投资、融资持续下降，行业整体仍处在底部修复的阶段，面对持续走弱的市场，2023年行业利好政策不断出台。
　　2023年7月24日召开的中央政治局会议提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。该会议首次不再提及“房住不炒”的调控政策。2023年12月11日至12日2023年中央经济工作会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。之后，住建部、中国人民银行、金融监管总局等中央部门均出台了具体支持政策，各地的限制性政策也逐步放松，以促进房地产行业的复苏。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
　　（一）公司所从事的主要业务
　　报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。
　　（二）2023年度公司主要经营情况
　　1、报告期总体经营情况总结
　　2023年，面对持续的困难和挑战，公司管理团队信心坚定、团结稳定，公司全员体现了坚决不躺平的责任意识和滚石上山、爬坡过坎的奋斗精神，最终实现营业收入5,896,008万元，净利润 153,648万元，扭亏为盈，稳健发展，在脱危解困、经营向好的道路上迈出坚实的一步。在报告期内，公司经营坚持“四保一守”的方针，即“保运营、保平衡、保交付、保货值、守信用”，以现金流为主线，以项目为中心，统筹兼顾各项工作，实现了全年的持续平稳发展。
　　2、报告期公司各板块的经营情况
　　（1）地产板块
　　第一，始终将“保交付”作为公司经营的首要任务。“保交付”，对于房企来说是一份信用承诺，更是承担的一份社会责任。荣盛发展作为一家有担当的民营企业，始终将“保交付”作为公司经营的首要任务，在“四保一守”的方针指引下，公司以“保交付”为核心，持“质”以恒，抓落实、强执行，继续突出“保交楼”的政治站位和“保运营”的基础地位，体现“保平衡”的根本要求。公司积极推进项目创优建设，报告期共有石家庄、安徽、重庆、湘鄂等4个公司共获得4个“省优”，1个“市优”。工程上加强作业交底、材料验收、实测实量、隐蔽工程、一户一验、维修满意度等过程管控，推进“红七”、“标四”、“质量100点”等落地执行，抓住主体、装修实测实量中的关键指标，守住质量红线；积极落实“三防”（防裂、防漏、防扰）、遏制“三返”（返潮、返坡、返味），消除质量通病，提高交付质量；落实一户一验，做好质量风险排查及问题整改；交付后督促做好报修问题的处理，将报修问题处理率及维修满意度纳入考核，持续提升业主满意度。
　　第二，紧抓营销回款。公司持续以现金流为核心工作，及时调整组织架构，抓营销，促回款，成效逐渐显现。公司7-11月的营销回款整体较上半年月均增长45%，其中10个大区月均签约、回款较上半年双增长，分别为重庆大区、湘鄂大区、辽宁大区、山东大区、京北大区、石家庄大区、冀中大区、山陕大区、成都大区、淮海大区，其中有5个大区签约增幅比例超100%，4个大区回款增幅超100%。公司2023年12月销售回款创下近两年的月度纪录。为了改善现金流，公司全年开展多个专项清欠工作，追回逾期欠款，努力做到颗粒归仓。
　　第三，以增加净资产为目标，增效降费。各区域公司按照“脱危解困”的整体目标，以项目为单元，以区域公司为单位编制了资产负债表。摸清了底数、找出了问题，明确了项目的操作方式，确立了以净资产为主要指标的各区域公司和总公司的中期奋斗目标。按照净现金流和净资产的三级平衡的整体要求，各大区“双管齐下、三箭齐发、四面出击 ”，利用一切可以利用的手段，压实“三道防线”，阶段工作取得了显著成效。报告期，公司持续优化费用管理，杜绝浪费，报告期间费用同比呈下降趋势，降费的同时做好增效工作。在逆境中多方协力，攻坚克难，多措并举，降费增效的同时努力做到保货值、保签约、保回款。
　　（2）康旅板块
　　2023年，我国旅游行业驶入全面复苏新通道，市场逐步恢复、机遇和挑战同在，荣盛康旅士气高涨，积极承接市场变化，做好各度假区软硬件提升，多元渠道创新，做到好品质、提供好服务，树立好口碑。荣盛康旅旗下酒店在端午、五一、十一、春节等多个传统节假日实现满房入住，酒店大厅人流如织，游客络绎不绝，业绩稳健增长，成为公司利润增长点。
　　在报告期内，荣盛康旅勇于突破、敢于创新，积极承担社会责任，实现突破、稳定地发展，获誉颇丰，荣获“中国酒店集团规模TOP50” “中国饭店集团 60强”“中国酒店集团规模60强”“星光奖年度民族酒店品牌管理集团”“AHF亚洲酒店大奖年度生活方式酒店品牌”“金马奖影响力民族酒店品牌”“消费市场行业影响力品牌”“2023抖音年度精选热销酒店”“年度度假人气酒店”“河北省旅游饭店集团十强”，荣誉当选河北省旅游协会饭店分会副会长单位，荣登中国饭店协会“专精特新”酒店品牌推荐榜单等服务类奖项，旗下4家酒店荣登中国国际饭店百强榜单、酒店案例分享至“2023中国酒店集团及品牌发展报告”。
　　品质服务方面，濮阳阿尔卡迪亚酒店和沧州阿尔卡迪亚酒店荣获“2023中国酒店品质服务 TOP100”，并且优秀服务案例依据《品质饭店》（T/CHA027-2022）标准要求和《2023中国住宿业品质服务报告》数据测评，被收录中国饭店协会＆华客科技联合出品的《2023年中国住宿业品质服务报告》，公司首次获此行业殊荣。同时康旅积极履行社会责任，用实际行动为社会发展贡献力量、提供便利，实现社会效益。
　　（3）物业板块
　　荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务四条业务线提供多元化服务。荣万家秉承以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观，以成为服务理念超前、百姓生命全周期、社区服务全链条，贴心的、有温度的、值得信赖的、受百姓欢迎的优质生活服务商为目标努力。在报告期内，物业管理服务面积规模持续高质量增长、非业主增值服务积极拓展多元化经营、社区增值服务以业主及住户的日常需求为核心，为其提供多元化的生活服务。
　　在报告期内，荣万家荣获2023中国物业服务百强企业第15位、2023中国物业社区增值服务优秀企业第二名、2023中国物业管理上市企业20强、2023中国物业服务企业综合实力20强、2023中国住宅物业服务领先企业、2023中国智慧物业服务领先企业、2023中国物业增值服务运营领先企业、2023中国住宅物业服务力20强企业、2023中国物业服务满意度领先企业、2023年度服务力住宅标杆项目－石家庄荣盛华府、2023中国物业服务企业品牌价值100强、2023中国物业服务华北品牌企业30强，荣万家石家庄市锦绣学府项目、沧州市荣盛名邸项目荣获北京中指信息技术研究院颁发2023~2024中国五星级物业服务项目。
　　（4）产业新城板块
　　在报告期内，产业新城坚持“稳字当头”，以“现金流”为核心，坚持以收定支，收支平衡原则，全力推动公司保运转。报告期，荣盛兴城主要从五个方面出发，聚焦稳健发展目标：一是聚焦回款目标，多措并举狠抓回款；二是谨慎理性投资，筑牢投资安全防线；三是持续降费增效，强化管理提高效能；四是统筹资金管控，发挥资金最大效益；五是精运营，把握经营关键，注重工作细节，保障公司经营顺畅。
　　（5）其他板块
　　在报告期内，实业公司继续全面推行标准化施工，细化过程管理，把保交付、保运营、保稳定放在首位。所承接项目全部按照计划节点完成。引领质量标杆，做捍卫质量“领头羊”，注重工艺、注重细节，坚持落实自查互查制度，提升业主满意度。
　　在报告期内，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步提升。2023年 11月参与了河北省建委组织的《河北省装配式新农居竞赛》，为装配式设计技术积累了相关经验。参与了中国勘察设计协会组织《全国“好房子”设计大赛》，获得优秀奖，提升公司业内声誉。开展美好家系列、创新户型、创新立面等研发工作，并将研发成果一一落地。
　　3、报告期公司的经营与发展情况
　　2024年公司经营计划和工作部署
　　我国房地产市场供求关系发生重大变化，市场的全面恢复仍依赖于经济发展、人口变化、城镇改造等因素。现有统计数据表明，2024年房地产市场依然面临较大下行压力，全国新开工减少、投资萎靡的趋势较难改变。面对困境，公司将保持定力，坚定信心，继续围绕改善现金流和增加净资产为主线，进一步落实“四保一守”，力争在 2024年继续交出让投资者满意的答卷。
　　1、公司将更加重视“保交楼”工作，在市场调整、企业承压的关键时期，依然持正守心，坚守承诺，以为业主负责的态度，在有限的资源和条件下，用心保交付，保质量，做好产品和服务。
　　2、公司将继续夯实“保运营”的基础地位，继续做好资金计划的统筹安排，确保资金和资源的调度，保持公司运转的安全、高效；紧盯市场，运用各类外部资源，确保公司经营稳定；做好沉淀资产的盘活，努力提高管理效能。
　　3、公司将继续改善现金流。做到销售、清欠和资产处置“三驾马车”并驾齐驱，增加资金流入；减少一切不必要的任何支出，杜绝浪费，提高资金的使用效能，过苦日子、紧日子。在流入、流出两端同时发力，双管齐下实现收支有余。
　　4、公司将努力增加净资产。努力挖潜力、找方法，提升净资产；坚定压降、消减各类债务，坚决杜绝各种“失血”事件的重复发生，减少负债。在资产和负债两端齐发力，下功夫、建功效。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2023年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为229.91亿元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必须的。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
　　1、稳健的经营模式和管控力。
　　公司坚持“以项目为中心”，坚持“四保一守”不动摇，建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，充分发挥枢纽作用及协调作用。公司将持续提高项目建设质量，构建项目动态利润系统，不断提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。
　　2、以地产为主的多板块产业链体系。
　　公司凭借稳健的发展理念，形成了以地产为主业，康旅、物业、产业新城等多板块协同发展的业务格局，已形成较强的行业影响力。
　　公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过多年的发展，通过高起点、大规模的布局方式，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省、河南省、安徽省、湖北省、云南省、海南省等区域实现布局发展。
　　物业公司荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及城市服务四条业务线提供多元化服务。荣万家秉承着以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观。
　　公司产业新城板块积极响应国家战略，经过多年发展已在河北、安徽两个省布局多个优质园区。
　　经过多年经营，公司已打造了以地产开发经营为主的完整产业链体系，涵盖与房地产开发相关的多个板块。
　　3、持续提升的产品竞争力。
　　公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对客户真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义。在标准化推行方面，将20多年的住宅立面标准化系统进行了全面升级优化，创新性地完成了立面标准化节点库系统，提高了标准化立面的适用性和落地性。
　　4、结构合理的土地储备。
　　自成立以来，公司紧紧抓住市场的有利时机，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角等区域进行布局，在多个城市形成深耕优势。截至报告期末，公司土地储备建筑面积2,329.17万平方米，土储区域结构较为合理。
　　5、团结、奋进、拼搏、专业的人才团队。
　　团结、奋进、拼搏、专业的人才团队是公司生存和发展的重要推动力。面对不断发展变化的外部环境，面对行业调整和经营挑战，公司秉持“创造财富，服务社会，培育人才，报效国家”的企业文化宗旨，上下一心，团结一致，齐心协力，战胜一个又一个困难，各部门和各分子公司各担其责，表现出了坚强的韧性。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司从事的主要业务
　　报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品，致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的家”，缔造新型生活方式。
　　经过长期不懈努力，目前公司已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、物业、产业新城为支柱，以实业、设计、酒店、商管等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。在当前复杂的经济和政策环境下，上述层次分明的业务格局更能顺应市场变化，保障公司未来质量、规模、速度的协调发展。
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　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司从事的主要业务
　　报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品，致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的家”，缔造新型生活方式。
　　经过长期不懈努力，目前公司已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、物业、产业新城为支柱，以实业、设计、酒店、商管等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。在当前复杂的经济和政策环境下，上述层次分明的业务格局更能顺应市场变化，保障公司未来质量、规模、速度的协调发展。
　　（二）宏观经济运行回顾
　　2023年上半年，我国上半年国民经济恢复向好。据统计局初步核算，国内生产总值（GDP）59.30万亿元，上半年国内生产总值同比增长5.5%，其中二季度增长6.3%。
　　（三）房地产政策和市场运行回顾
　　行业政策方面，2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措陆续发布。
　　市场方面，房地产市场整体表现先扬后抑。一季度在政策整体偏松推动下，经济企稳回升，房地产行业也迎来了一波“小阳春”。二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势，全国房地产市场调整压力依然较大。
　　1、全国商品房销售面积、销售额环比止跌回升
　　2023年上半年房地产总体呈现企稳态势，销售环比止跌回升，但受制于去年高基数，销售面积累计同比降幅扩大、销售金额累计同比涨幅收窄。据统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
　　整体来看，上半年商品房销售金额、销售面积走势上在一季度迅速冲高后持续回落，则反映出当前市场略显疲软。6月末，商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。
　　2、房地产开发投资同比降幅持续扩大
　　2023年1—6月份，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；降幅较1-5月扩大0.7个百分点，开发投资已经连续4个月加速下跌。累计同比降幅回到了2022年1-8月、1-9月水平附近。其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。
　　
　　3、房地产融资规模降幅收窄
　　2023年上半年，房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%，但降幅已大幅收窄。其中，国内贷款8,691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%；自筹资金20,561亿元，下降23.4%；定金及预收款24,275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12,429亿元，增长2.7%。
　　开发投资的持续走低主要受新开工低迷以及房企投资骤减的影响。二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。但是随着房地产市场调整逐步到位，预计房地产投资也将会逐步回到合理水平。
　　
　　4、国房景气指数持续下滑
　　2023年上半年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”持续下滑，2023年6月房地产开发景气指数降至94.06的低点，处于持续低迷的水平。
　　（四）2023年半年度公司主要经营情况
　　1、报告期总体经营情况总结
　　2023年上半年，公司一方面积极稳控房地产经营的基本面，一方面筹备战略升级。面对持续低迷的市场，在“六五”规划的总体指导下，公司以现金流为主线，以项目为中心，统筹兼顾各项工作，围绕“一主一辅三约束”的具体目标开展各项工作，实现持续平稳发展。
　　（1）紧抓现金流。以现金流为核心工作，合理调配资源，保交楼，保民生，优先倾向交付项目，精准工程投入；开展专项清欠工作，追回多项逾期欠款，努力做到颗粒归仓。
　　（2）开工、竣工有序推进。2023年上半年，公司不断强化项目建设的运营管控,多方协力，通过各种措施力保项目开发、销售的有序推进和安全运营。
　　（3）多措并举，保货值、抓回款。公司抓住政策窗口期，抓住有利时机，多方协力，攻坚克难，多措并举，保货值，保签约，保回款。
　　（4）降费增效。科学管控成本，做好增效工作，开展多项专项工作，并取得较好的成果。
　　（5）积极定增融资。公司正在积极推进非公开发行股票募集资金事宜，计划募集28.74亿元，用于募投项目保交楼，用于公司补充流动性，以贯彻落实“保交楼、保民生”政策，增强房地产主营业务，提高核心竞争力。
　　（6）拟通过重组进行战略升级。2023年6月9日，公司披露了重组预案，拟以发行股份购买资产的方式收购荣盛盟固利，荣盛盟固利主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键材料的研发和产业化，本次重组有望帮助公司成为行业首家战略转型升级的民营房企。
　　2、报告期公司各板块的经营情况
　　（1）城市地产板块
　　报告期内，地产板块不断整合资源，深挖价值，主动出击，转变思维，以“四保一守”为工作准则，结合各项目的实际情况，统筹长短期目标，摒弃“以价换量”销售思想和行为，精确平衡项目货值及现金流，制定开盘和销售方案；完善营销管控体系，加强示范区形象品质管理，深耕重点区域。
　　集中资源，重点推进“保交付、保民生”工作。抢抓进度，科学施工，合理规划工期，尽力赶齐此前落下的进度，尽心实现客户满意的交付；同时，用好各级政府支持地产行业的扶持政策，统筹建设资金。上半年供货完成进度计划的99.70%，交付完成进度计划的89.80%，获得客户的信任和赞许。
　　（2）康旅板块
　　报告期，荣盛康旅积极作为，努力承担社会责任，实现稳定、良性的发展。2023年上半年，我国旅游行业驶入全面复苏新通道，旅游复苏发展的基础得到不断夯实。康旅公司积极承接市场变化，做好各度假区软硬件提升，做到好品质、提供好服务，树立好口碑。康旅旗下的酒店获誉颇丰，荣获“中国酒店集团规模TOP50”、“2022饭店业金鼎奖”、“中国饭店集团60强”、“星光奖年度民族酒店品牌管理集团”、“金马奖影响力民族酒店品牌”、“消费市场行业影响力品牌”、“河北省旅游饭店集团十强”，荣誉当选河北省旅游协会饭店分会副会长单位，荣登中国饭店协会“专精特新”酒店品牌推荐榜单等服务类奖项。同时康旅积极履行社会责任，用实际行动为社会发展贡献力量、提供便利，收获了较高的社会赞誉。
　　（3）产业新城板块
　　报告期，产业新城坚持“稳字当头”，以“现金流”为核心，坚持以收定支，收支平衡原则，全力推动公司保运转。报告期，荣盛兴城主要从五个方面出发，聚焦稳健发展目标：一是聚焦回款目标，多措并举狠抓回款；二是谨慎理性投资，筑牢投资安全防线；三是持续降费增效，强化管理提高效能；四是统筹资金管控，发挥资金最大效益；五是精运营，把握经营关键，注重工作细节，保障公司经营顺畅。
　　（4）物业板块
　　荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线提供多元化服务。荣万家秉承着以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观，以成为服务理念超前、业主生命全周期、社区服务全链条，贴心的、有温度的、值得信赖的、受业主欢迎的优质生活服务商为目标努力。在报告期内，荣万家荣获中国物业百强企业综合榜第15位，荣获2023中国物业社区增值服务优秀企业TOP2，荣获2023中国物业管理上市公司20强TOP19，荣获2023中国物业服务企业综合实力20强TOP20，荣获2023中国物业增值服务运营领先企业以及2023中国智慧物业服务领先企业。
　　（5）其他板块
　　实业公司以保信用、保工程、保品牌为原则，从产品力提升、成本优化、客户满意度三个方面助力并服务主业。利用自身优势，从工程前期入手，合理策划，利用新技术、新工艺，降低成本。前期实地推演，合理利用资金，保运营、保稳定，确保按照计划节点达到交房条件，保证一次交房合格率，提升业主满意度，起到支持主业的作用。上半年交房项目36个，全部按照计划节点达到交房条件。
　　（1）新增土地储备项目：
　　报告期无新增土地储备项目。
　　（2）累计土地储备情况：
　　（3）主要项目开发情况：
　　（4）主要项目销售情况：
　　（5）主要项目出租情况
　　（6）土地一级开发情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2023年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为2,084,463.57万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必须的。
　　（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
　　自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用心打造，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
　　1.稳健的经营模式和管控力。
　　公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，充分发挥枢纽作用及协调作用。坚持“以项目为中心”，坚持“两降两减、四保一守”，聚焦“保运营”、“保交付”、“保平衡”、“保货值”及“守信用”，降本减费、降租减债。公司持续提高项目建设质量，构建项目动态利润系统，不断提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。
　　2.形成以地产为主的产业格局。
　　公司凭借稳健的发展理念，形成了以地产为主业，以康旅、物业、产业新城为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”的产业格局，有一定的行业影响力。
　　公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过多年的发展，通过高起点、大规模的布局方式，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省、河南省、安徽省、湖北省、云南省、海南省等区域实现布局。
　　物业公司荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线提供多元化服务。荣万家秉承着以客户为中心的服务理念，提高服务质量，贯彻“致诚、致暖、致远”的价值观。
　　公司产业新城板块积极响应国家战略，经过多年发展已在河北、安徽两个省布局多个优质园区。
　　经过多年经营，公司已打造了以地产开发经营为主的完整产业链体系，涵盖与房地产开发相关的多个板块。
　　3.团结奋进拼搏专业的人才团队。
　　团结、奋进、拼搏、专业的人才团队是公司发展的重要推动力。面对不断发展变化的外部环境，面对行业调整和经营挑战，公司秉持“创造财富，服务社会，培育人才，报效国家”的企业文化宗旨，上下一心，团结一致，齐心协力，战胜一个又一个困难，各部门和各分子公司各担其责，表现出了坚强的韧性和打不垮的必胜的信心。
　　4.公司土地储备结构合理。
　　自成立以来，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购等多种方式，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角等区域的进行布局，在多个城市形成深耕优势。截至报告期末，公司土地储备建筑面积2,680.22万平方米，土储区域结构较为合理。
　　5.持续提升的产品竞争力。
　　公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对客户真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义。在标准化推行方面，将20多年的住宅立面标准化系统进行了全面升级优化，创新性地完成了立面标准化节点库系统，提高了标准化立面的适用性和落地性。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策对整个房地产市场销售、项目盈利情况、企业融资渠道等都会造成不同程度的影响，公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
　　2、经营风险：房价下滑、土地价格上涨、开发项目竞争加剧等情况，将导致房地产开发利润率降低等经营风险，公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生影响。
　　应对措施：谨慎获取新项目，控制经营成本。
　　3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周转速度较慢。同时，若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场持续收紧，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。
　　应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证企业的流动性。 收起▲