一、报告期内公司从事的主要业务　　公司坚持以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作。公司紧密围绕“1234”战略方针，坚持“两核两驱”一体化模式，以聚焦商业、产业、长租公寓三大业态的城市运营服务和物业管理服务为核心，以城市更新及资本运作为驱动，打造产品力、运营力、服务力、品牌力四大能力，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州等全国... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司坚持以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作。公司紧密围绕“1234”战略方针，坚持“两核两驱”一体化模式，以聚焦商业、产业、长租公寓三大业态的城市运营服务和物业管理服务为核心，以城市更新及资本运作为驱动，打造产品力、运营力、服务力、品牌力四大能力，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州等全国多个重点城市。
　　在商业运营板块，截至2026年上半年，公司报告期内运营项目28个，在管面积154万㎡。公司依托控股股东资源优势，积极与各地方国资平台合作，新增5个商业委托运营项目，主要位于武汉、深圳、雄安、成都等核心城市，公司在商业运营领域的规模化发展和转型空间持续打开。2026年上半年，借势中指研究院、万商商业、赢商网等权威行业活动，品牌影响力持续提升。公司位列中国商业地产百强第25位，较去年提升5位，斩获2025年度影响力商业不动产企业、影响力营销推广商业企业及2026年度值得期待商业项目等奖项，行业话语权显著增强。
　　产业运营板块，截至2026年上半年，公司在管产业项目4个，管理面积10.54万㎡。2026年上半年，产业项目涵盖写字楼、产业园区及酒店等，整体经营情况良好，其中华中小龟山金融文化公园项目的城市更新案例获人民日报、学习强国等媒体多次刊载报道，接待全国政府、企事业单位来访考察交流，是湖北省乃至全国城市更新标杆项目。公司提炼总结出可复制推广的小龟山模式，并依托控股股东与实际控制人资源优势，在积极拓展市场化业务。在物业管理板块，截至2026年上半年，物业管理项目10个，管理面积47万㎡。公司主要服务的项目包括长安科创中心、中电建科创园、电建智汇城及雄安电建大厦等商办、写字楼项目，今年上半年新获取21.5万㎡，位于北京、郑州、深圳、珠海等地区。公司正加快拓展物业管理类业务，完善物业业务管理体系和运营服务能力。力争以产业服务体系为根基，以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，在当前同质化严重的办公市场上形成标准化企业服务体系和差异化竞争优势。
　　在长租公寓板块，截至2026年上半年，累计签约项目11个，运营项目9个，管理规模突破4000间，在运营规模3203间，运营面积约11.44万㎡。公司已布局成都、上海、杭州、武汉等多个重点城市，形成西南、华中、华东三大区域联动格局，进一步深化与地方国有平台企业的战略合作版图。各项目GOP率（项目经营利润占营业收入比重）稳定在80%以上，整体出租率长期保持93%以上。同时，公司探索了多种增值服务，以成都泷悦天玺项目为试点，联动本地商户开展跨界合作，通过社群运营激活租户活力，逐步探索多元盈利路径，为品牌后续整体增值服务体系搭建积累了可复制的实践经验。
　　公司于2025年实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债。通过本次重组，公司将所持有的房地产开发和租赁业务相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，推动公司高质量发展。
　　（一）商业运营行业
　　1、宏观经济形势
　　2026年上半年，国内宏观经济延续稳中向好、内需持续修复的发展态势，促消费、稳实体政策持续落地，线下消费场景活力稳步释放，为商业运营行业复苏发展提供了良好的宏观基本面支撑。居民消费信心持续回升，体验式消费、夜间经
　　济、文旅休闲、餐饮零售等线下业态加速回暖，商圈客流、商户经营活力稳步修复，优质商业项目出租率与经营稳定性持续改善。
　　当前行业已全面进入存量提质、精细化运营的高质量发展阶段，行业增量竞争放缓，存量资产盘活、业态迭代升级、场景价值重塑成为核心发展主线。随着城市更新持续推进，低效商业楼宇、老旧商圈改造升级需求持续释放，叠加不动产REITs常态化扩容，商业资产资本化、轻资产转型通道持续畅通，行业优质资产价值持续修复。同时，新产业、新业态带动商办空间结构性需求提升，智慧化、场景化、复合型商业运营模式持续赋能企业增收提质，行业整体呈现稳步复苏、结构优化、质效提升的良好发展格局。
　　2、行业政策变化
　　2026年上半年，行业配套利好政策持续落地，为商业运营行业稳健发展、存量升级提供有力政策支撑。国家持续深化促消费战略，多部门出台提振服务消费、激活线下商圈活力的支持政策，鼓励商圈数字化升级、消费场景创新与多元业态融合，持续释放线下消费潜力。
　　城市更新“十五五”专项规划明确将老旧商业改造、存量商业提质列为重点民生工程，依托专项债、中央预算内资金赋能存量商业资产转型升级，支持商业综合体叠加便民服务、文体休闲等复合业态，推动商业资产价值升级。同时，商办信贷政策优化、不动产REITs审核流程简化、资产盘活门槛持续降低，有效助力行业盘活存量资产、优化资产结构、拓宽盈利渠道，推动行业持续向轻资产、高周转、高质量运营模式转型，行业长期发展基本面持续向好。
　　（二）物业管理行业
　　1、宏观经济形势
　　2026年上半年，国内民生保障体系持续完善、基层社会治理不断深化，物业服务行业作为普惠性民生服务、城市空间运维的核心产业，行业战略地位持续提升，整体保持稳健向好的发展态势。国内楼市保交楼成效持续巩固，新房竣工交付稳步回暖，为基础物业服务提供稳定增量支撑。随着完整社区建设、宜居城市改造持续推进，居民高品质物业服务需求持续释放，社区便民、居家养老、设施维保等增值服务需求持续扩容。
　　行业发展边界持续拓宽，城市服务、公共空间运维等新赛道快速成长，成为行业核心增长动力。同时，行业规范化、品牌化发展趋势凸显，市场加速向合规经营、服务优质、具备数字化运营能力的头部企业集中，行业发展质量持续提升。数字化、智慧化运维体系全面普及，有效降本增效，助力物企持续优化服务品质、提升盈利韧性，行业整体呈现稳健增长、提质升级、多元扩容的良好发展态势。
　　2、行业政策变化
　　2026年上半年，国家持续加码物业服务行业扶持与规范发展，顶层政策红利持续释放，行业长期发展基础不断夯实。全国两会及“十五五”规划明确将物业服务提质、完整社区建设列为民生重点工程，大力推进老旧小区物业服务全覆盖，持续扩大行业市场空间。
　　行业监管体系持续优化，《物业管理条例》修订稳步推进，进一步厘清政企民多方权责、规范行业经营秩序，推动行业合规化、标准化高质量发展。房屋建筑统一代码、全生命周期数字化运维制度落地，进一步巩固物业企业在社区空间运维、房屋管护中的核心地位。同时，各地持续深化物业融入基层治理体系，放开社区多元经营限制，赋能物业企业拓展养老、托育、城市公共服务等增值业态，叠加行业信用监管体系完善，行业劣质产能持续出清，优质企业竞争优势持续凸显，行业整体发展环境持续优化、长期向好趋势明确。
　　2026年上半年，依托国内经济稳步复苏与政策持续赋能，商业运营、物业管理两大行业均处于结构优化、提质增效的良性发展周期。消费复苏、存量更新、民生保障、城市治理升级多重红利叠加，行业发展韧性持续增强，市场格局持续优化，具备优质运营能力、多元服务体系与品牌优势的企业将持续受益于行业高质量发展红利，未来发展前景良好。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　“十五五”是我国基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出优化重大生产力布局、构建优势互补的区域经济格局，2026年初自然资源部、住房城乡建设部联合发布的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》亦为存量资产盘活与轻资产运营提供了明确的政策支撑。
　　在此宏观背景下，上市公司将充分把握政策机遇，进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。作为中国电建集团“投、建、营”一体化战略中“营”的核心载体，公司将深度融入国家城市更新行动，致力于成为集团运营类资产保值增值平台及城市更新业务承载平台。在客户选择上，公司将精准聚焦政府平台、央国企两类核心客户，深度挖掘客户在城市运营管理、资产盘活提升等方面的核心诉求，通过输出专业化运营管理能力为存量资产注入新活力，在解决客户痛点的同时实现价值创造。在区域布局上，公司主动融入国家区域协调发展战略，集中优势资源重点布局长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等五大核心城市群或城市，巩固提升在高能级市场的品牌影响力，同时关注其他三四线城市中具备潜力的商业运营机会。公司还将充分发挥控股股东协同优势，积极拓展与电建集团系统内单位的市场化协同需求，探索内部资源整合与业务联动的新模式，择机通过资产整合注入协同资产，持续提升资产质量和可持续经营能力。
　　在推进业务转型的同时，公司将持续优化治理体系，建立健全符合轻资产业务特点的内部控制与风险管理体系，确保经济效益与社会效益的共赢。
　　（二）公司未来具体经营计划
　　在存量业务提质方面，公司将全面构建大运营体系，围绕商业运营、产业运营的全生命周期管理，通过泛悦通商业管理系统及BI系统等工具实现运营数据的深度整合与智能分析，持续提升运营效率和管理水平。商业运营方面，公司将以文化道场理念推动商业形态持续焕新，在现有“泛悦Mall”“泛悦汇”“泛悦坊”等产品线基础上，通过业态优化、品牌升级和会员体系深化，提升项目出租率与租金坪效。产业运营方面，以华中小龟山金融文化公园为载体，深入推进城市更新和产业服务体系升级，形成“产业定位、空间规划、运营提升、物业服务”四位一体的全链条运营经验，为后续项目拓展奠定基础。长租公寓运营方面，深化“萤火BOX”服务产品的推广应用，着力打造成都成华标杆示范项目，形成可复制的产品标准和运营模式。
　　在增量业务拓展方面，公司将围绕政府平台、央国企两类核心客户的诉求，制定差异化的市场拓展策略。针对政府平台类客户，积极参与城市更新、闲置资产盘活等项目，提供前期策划、运营提升、物业管理等全流程服务；针对央国企类客户，积极对接其在存量资产盘活、办公与商业物业运营等方面的需求，探索通过委托管理等多种方式开展合作。同时，公司将加快拓展物业管理类业务，以产业服务体系为根基、以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，逐步构建标准化的企业服务体系和差异化的竞争优势，进一步丰富公司整体业务体系和运营服务能力。
　　在区域拓展落地方面，公司将在深耕武汉、成都、上海、广州、杭州等核心城市业务的基础上，积极开拓长三角、大湾
　　区、成渝、长江中游、北京等五大核心城市群或城市，争取形成更强的市场影响力和品牌认知度。对于其他三四线城市中具备潜力的商业运营机会，公司将坚持“风险可控”的原则，择机拓展增量项目。
　　在获取股东协同资产方面，公司将积极推动获取电建集团系统内单位的协同资产，争取在房地产项目配套商业、产业园区运营、长租公寓管理、城市更新业务等方面落地一批协同项目，形成示范效应。同时，根据控股股东的安排，积极配合相关协同资产的整合与注入工作，进一步提升公司资产质量和持续经营能力。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2026年6月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为21.20万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。

　　二、核心竞争力分析
　　报告期内，公司传承并发展了积淀多年的“敬业、诚信、学习、理想”企业文化，持续巩固核心竞争优势，为企业实现持续、稳健发展筑牢根基。
　　1、持续增强的价值创造能力
　　凭借多年商业运营与产业发展积淀，公司已成为区域内具备影响力的城市综合运营服务商，正稳步推进跨区域发展。在商业资产管理、空间规划、内容打造及商户组合优化等方面具备较强实力，拥有经验成熟的商业运营管理团队。
　　2、成熟的运营模式与完善的产品线
　　经过长期市场深耕，公司已搭建起成熟的商业运营管理体系，商业运营板块，以特色街区、生活圈商业两大产品线为核心优势，泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线；产业运营板块，以“小龟山”城市更新标杆项目为代表，以“品牌赋能+模式输出”双轮驱动，使专业运营的价值得到完整兑现；长租公寓板块，已进驻成都、武汉、上海、杭州等地，公司通过打造“区位优势+品质服务”的双轮驱动模式，运营能力与品牌影响力持续提升，具备快速复制推广的条件与能力。
　　3、控股股东及所在集团的资源优势
　　公司控股股东及所在集团在多年的经营发展中，积累了大量的持有资产，且具有广泛的行业影响力。公司作为电建集团旗下上市运营平台，拥有丰富的运营经验和专业化的运营能力，控股股东和所在集团的资源优势能够为上市公司业务开拓给予充分支持。
　　4、业务布局和合作资源优势
　　上市公司经过30余年发展，凭借股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经逐步成长为全国型的优秀城市运营企业，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州等多个重点城市。公司积极与各地方政府、国资平台建立广泛的合作，近3年已与十多个国央企平台公司建立了良好合作关系，为后续上市公司拓展城市运营业务奠定基础。5、专业商业运营与优质商户资源
　　公司成熟的商业模式与运营能力，助力商业项目高效落地，实现公司、业主、商户多方共赢。凭借行业先发优势与品牌影响力，公司沉淀了大量长期深度合作的优质品牌商户；通过整合商户资源、优化品类组合形成商业集聚效应，为全国化布局与轻资产发展奠定坚实基础。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、财务风险：房地产开发业务“快周转、高回报”的销售模式，转向轻资产运营业务“慢回收、稳现金流”的运营服务模式，短期内存在营收大幅下降风险。
　　应对措施：强化现金流管理，建立严格的动态现金流监控体系，对新业务模块实行“以收定支、预算硬约束”的管理模式，确保投入节奏与现金回流匹配；同时，对持有的商业、产业进行精细化运营，通过业态调整、空间优化和数字化营销等手段提升运营管理收入和资产估值，增强自身造血能力。
　　2、市场与竞争风险：城市运营管理领域竞争激烈，若定位不清或缺乏差异化优势，难以获得市场份额。
　　应对措施：强化数据驱动决策与精细化运营，建立全面的客户数据和市场数据分析平台。通过分析消费行为、产业流动趋势等数据，动态调整业态组合、优化招商策略、实施精准营销，实现“一户一策”的精细化运营，最大化提升效率和客户满意度；同时，利用原有房地产开发业务积累的客户资源，打造“开发—运营—服务”的一体化生态系统。为入驻企业提供产业对接、政策咨询、金融支持等增值服务，从解决其发展需求的角度深度绑定，构建坚实的竞争壁垒。
　　3、运营与人才风险：新业务模式对精细化运营、产业资源整合能力要求高，公司人才团队需要持续完善和能力提升。应对措施：以“引援+自培”相结合，引进外部核心运营人才，同时设立内部培训体系，对原有员工进行转岗培训，重塑人才梯队；同时，进一步完善市场化激励措施，改革绩效考核体系，从以“销售额、回款”为导向，转变为以“客户满意度、出租率、物业费收缴率、运营利润”等为核心。
　　4、政策与合规风险：城市运营业务涉及公共服务、产业政策等领域，政策变动或合规疏漏可能影响项目推进。
　　应对措施：组建政策研究团队，密切跟踪区域规划与产业政策；强化合规体系建设，确保业务各环节符合监管要求，防范潜在风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　公司坚持以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作。公司紧密围绕“1234”战略方针，坚持“两核两驱”一体化模式，以聚焦商业、产业、长租公寓三大业态的城市运营服务和物业管理服务为核心，以城市更新及资本运作为驱动，打造产品力、运营力、服务力、品牌力四大能力，借助股东实力和上市公司平台的资本... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司坚持以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作。公司紧密围绕“1234”战略方针，坚持“两核两驱”一体化模式，以聚焦商业、产业、长租公寓三大业态的城市运营服务和物业管理服务为核心，以城市更新及资本运作为驱动，打造产品力、运营力、服务力、品牌力四大能力，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙等全国多个重点城市。
　　在商业运营板块，公司报告期内运营项目18个，在管面积115万㎡，打造了泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，公司商业板块核心优势为特色街区、生活圈商业两大产品线。2025年，公司商业、产业项目出租率稳中有进，经营生态坚挺；品牌声量及市场影响力持续扩大，2025年南国置业位列中指院商业地产百强第30位，较2024年提升8名；入选克而瑞住房租赁优秀企业TOP5；荣获“ESG新先锋责任担当奖”等多个奖项，行业影响力持续提升。产业运营板块，公司在管产业项目7个，管理面积14.47万㎡；依托控股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业务取得了显著的进步。由公司投资、改造、运营的武汉华中小龟山金融文化公园已成为湖北省乃至全国城市更新典范。
　　在长租公寓板块，截至2025年末，累计签约项目9个，运营项目8个，管理规模突破3200间，在运营规模2783间，运营面积约11.4万㎡。已布局成都、上海、杭州、武汉、长沙5座城市，形成西南、华中、华东三大区域联动格局。构建“悦舍、悦居、悦阁”三大梯度产品线，精准适配企业员工、普通白领、城市精英等不同客群需求。持续打造“萤火BOX”公共空间体系品质，结合项目实际场景，打造涵盖健身房、桌游区、共享厨房、自习室的多元化公共配套空间。成功举办“悦生活”品牌答谢会，积极参与行业峰会，荣获“2025中国住房租赁产品力优秀品牌”等8项行业奖项，品牌行业认可度显著提升。
　　在物业管理板块，公司正加快拓展物业管理类业务全面落地，丰富整体业务体系和运营服务能力。以产业服务体系为根基，以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，在当前同质化严重的办公市场上形成标准化企业服务体系和差异化竞争优势。截至报告期末，已拓展物业管理项目4个，管理面积25.5万㎡。
　　公司于2025年实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债。通过本次重组，公司将所持有的房地产开发和租赁业务相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，推动公司高质量发展。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　请查阅本节十一“公司未来发展的展望”。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，销售额83,937亿元，同比分别下降8.7%和12.6%，市场规模持续收缩。行业高库存、去化难问题突出，年末商品房待售
　　面积76,632万平方米，同比增长1.6%。房地产开发景气指数为91.45，仍处相对低位。尽管降幅有所收窄，但行业整体仍面临有效需求不足、企业资金链紧张等挑战。
　　在商业地产领域，行业呈现“存量主导、运营为王”的显著特征。根据德勤中国出具的《2025中国商业地产活力40城》，2025年全国新开集中商业项目353个，新增商业建筑面积2,740万平方米，同比下滑约25%，为2013年以来新开业最少的一年，存量竞争日益加剧，重点城市商铺及写字楼租金普遍承压。与此同时，消费市场持续回暖为行业注入结构性机遇，2025年全国社会消费品零售总额同比增长3.7%，首店经济、体验消费、文旅体育等新兴业态蓬勃发展，为实体商业拓展增长空间创造了有利条件。
　　在城市综合运营领域，伴随城镇化进入内涵式发展的关键阶段，行业重心已从增量开发全面转向存量提质增效。“十五五”规划建议明确提出“大力实施城市更新”，在此背景下，头部企业加速向城市运营赛道转型，非住宅业态和城市运营服务已成为众多企业的第二增长曲线，行业核心价值正从物理空间转向运营能力。城市运营也从各功能分治走向以治理为方向的整合统筹，专业运营与品质服务成为房企挖掘存量资产价值的重要引擎。
　　政策层面，2025年中央及地方政府围绕“稳市场、去库存、优供给”主线持续发力。中央多次强调巩固房地产市场止跌回稳态势，推动城市更新与城中村改造，释放改善性需求。城市更新上升为国家战略，为存量商业物业改造、产业园区升级提供了广阔空间。此外，基础设施REITs范围扩容至商业综合体、星级酒店等资产，为优质商业存量资产盘活打通了资本通道。政策重心已从前端开发建设全面转向资产运营与长效服务。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　报告期内，公司传承并发展了积淀多年的“敬业、诚信、学习、理想”企业文化，持续巩固核心竞争优势，为企业实现持续、稳健发展筑牢根基。
　　1、持续增强的价值创造能力
　　凭借多年商业运营与产业发展积淀，公司已成为区域内具备影响力的城市综合运营服务商，正稳步推进跨区域发展。在商业资产管理、空间规划、内容打造及商户组合优化等方面具备较强实力，拥有经验成熟的商业运营管理团队。
　　2、成熟的运营模式与完善的产品线
　　经过长期市场深耕，公司已搭建起成熟的商业运营管理体系，商业运营板块，以特色街区、生活圈商业两大产品线为核心优势，泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线；产业运营板块，以“小龟山”城市更新标杆项目为代表，以“品牌赋能+模式输出”双轮驱动，使专业运营的价值得到完整兑现；长租公寓板块，已进驻成都、武汉、上海、杭州、长沙等地，公司通过打造“区位优势+品质服务”的双轮驱动模式，运营能力与品牌影响力持续提升，具备快速复制推广的条件与能力。
　　3、控股股东及所在集团的资源优势
　　公司控股股东及所在集团在多年的经营发展中，积累了大量的持有资产，且具有广泛的行业影响力。公司作为电建集团旗下上市运营平台，拥有丰富的运营经验和专业化的运营能力，控股股东和所在集团的资源优势能够为上市公司业务开拓给予充分支持。
　　4、业务布局和合作资源优势
　　上市公司经过30余年发展，凭借股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经逐步成长为全国型的优秀城市运营企业，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙多个重点城市。公司积极与各地方政府、国资平台建立广泛的合作，近3年已与十多个国央企平台公司建立了良好合作关系，为后续上市公司拓展城市运营业务奠定基础。
　　5、专业商业运营与优质商户资源
　　公司成熟的商业模式与运营能力，助力商业项目高效落地，实现公司、业主、商户多方共赢。凭借行业先发优势与品牌影响力，公司沉淀了大量长期深度合作的优质品牌商户；通过整合商户资源、优化品类组合形成商业集聚效应，为全国化布局与轻资产发展奠定坚实基础。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）未来发展展望
　　“十五五”是我国基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出优化重大生产力布局、构建优势互补的区域经济格局，2026年初自然资源部、住房城乡建设部联合发布的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》亦为存量资产盘活与轻资产运营提供了明确的政策支撑。
　　在此宏观背景下，上市公司将充分把握政策机遇，进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。作为中国电建集团“投、建、营”一体化战略中“营”的核心载体，公司将深度融入国家城市更新行动，致力于成为集团运营类资产保值增值平台及城市更新业务承载平台。在客户选择上，公司将精准聚焦政府平台、央国企两类核心客户，深度挖掘客户在城市运营管理、资产盘活提升等方面的核心诉求，通过输出专业化运营管理能力为存量资产注入新活力，在解决客户痛点的同时实现价值创造。
　　在区域布局上，公司主动融入国家区域协调发展战略，集中优势资源重点布局长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等五大核心城市群或城市，巩固提升在高能级市场的品牌影响力，同时关注其他三四线城市中具备潜力的商业运营机会。公司还将充分发挥控股股东协同优势，积极拓展与电建集团系统内单位的市场化协同需求，探索内部资源整合与业务联动的新模式，择机通过资产整合注入协同资产，持续提升资产质量和可持续经营能力。
　　在推进业务转型的同时，公司将持续优化治理体系，建立健全符合轻资产业务特点的内部控制与风险管理体系，确保经济效益与社会效益的共赢。
　　（二）公司未来具体经营计划
　　在存量业务提质方面，公司将全面构建大运营体系，围绕商业运营、产业运营的全生命周期管理，通过泛悦通商业管理系统及BI系统等工具实现运营数据的深度整合与智能分析，持续提升运营效率和管理水平。商业运营方面，公司将以文化道场理念推动商业形态持续焕新，在现有“泛悦Mall”“泛悦汇”“泛悦坊”等产品线基础上，通过业态优化、品牌
　　升级和会员体系深化，提升项目出租率与租金坪效。产业运营方面，以华中小龟山金融文化公园为载体，深入推进城市更新和产业服务体系升级，形成“产业定位、空间规划、运营提升、物业服务”四位一体的全链条运营经验，为后续项目拓展奠定基础。长租公寓运营方面，深化“萤火BOX”服务产品的推广应用，着力打造成都成华标杆示范项目，形成可复制的产品标准和运营模式。
　　在增量业务拓展方面，公司将围绕政府平台、央国企两类核心客户的诉求，制定差异化的市场拓展策略。针对政府平台类客户，积极参与城市更新、闲置资产盘活等项目，提供前期策划、运营提升、物业管理等全流程服务；针对央国企类客户，积极对接其在存量资产盘活、办公与商业物业运营等方面的需求，探索通过委托管理等多种方式开展合作。同时，公司将加快拓展物业管理类业务，以产业服务体系为根基、以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，逐步构建标准化的企业服务体系和差异化的竞争优势，进一步丰富公司整体业务体系和运营服务能力。
　　在区域拓展落地方面，公司将在深耕武汉、成都、上海、广州、杭州等核心城市业务的基础上，积极开拓长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等五大核心城市群或城市，争取形成更强的市场影响力和品牌认知度。对于其他三四线城市中具备潜力的商业运营机会，公司将坚持“风险可控”的原则，择机拓展增量项目。
　　在获取股东协同资产方面，公司将积极推动获取电建集团系统内单位的协同资产，争取在房地产项目配套商业、产业园区运营、长租公寓管理、城市更新业务等方面落地一批协同项目，形成示范效应。同时，根据控股股东的安排，积极配合相关协同资产的整合与注入工作，进一步提升公司资产质量和持续经营能力。
　　（三）面临的主要风险及应对措施
　　1、财务风险：房地产开发业务“快周转、高回报”的销售模式，转向轻资产运营业务“慢回收、稳现金流”的运营服务模式，短期内存在营收大幅下降风险。
　　应对措施：强化现金流管理，建立严格的动态现金流监控体系，对新业务模块实行“以收定支、预算硬约束”的管理模式，确保投入节奏与现金回流匹配；同时，对持有的商业、产业进行精细化运营，通过业态调整、空间优化和数字化营销等手段提升运营管理收入和资产估值，增强自身造血能力。
　　2、市场与竞争风险：城市运营管理领域竞争激烈，若定位不清或缺乏差异化优势，难以获得市场份额。
　　应对措施：强化数据驱动决策与精细化运营，建立全面的客户数据和市场数据分析平台。通过分析消费行为、产业流动趋势等数据，动态调整业态组合、优化招商策略、实施精准营销，实现“一户一策”的精细化运营，最大化提升效率和客户满意度；同时，利用原有房地产开发业务积累的客户资源，打造“开发—运营—服务”的一体化生态系统。为入驻企业提供产业对接、政策咨询、金融支持等增值服务，从解决其发展需求的角度深度绑定，构建坚实的竞争壁垒。
　　3、运营与人才风险：新业务模式对精细化运营、产业资源整合能力要求高，公司人才团队需要持续完善和能力提升。应对措施：以“引援+自培”相结合，引进外部核心运营人才，同时设立内部培训体系，对原有员工进行转岗培训，重塑人才梯队；同时，进一步完善市场化激励措施，改革绩效考核体系，从以“销售额、回款”为导向，转变为以“客户满意度、出租率、物业费收缴率、运营利润”等为核心。
　　4、政策与合规风险：城市运营业务涉及公共服务、产业政策等领域，政策变动或合规疏漏可能影响项目推进。
　　应对措施：组建政策研究团队，密切跟踪区域规划与产业政策；强化合规体系建设，确保业务各环节符合监管要求，防范潜在风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　南国置业是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，主要业务包含“商业运营、产业运营、长租公寓”三大板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。　　在商业运营板块，公司报告期内运营项目23个，运营面积132万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　南国置业是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，主要业务包含“商业运营、产业运营、长租公寓”三大板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。
　　在商业运营板块，公司报告期内运营项目23个，运营面积132万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度。2025年，公司商业运营业务稳中向好：一是招商工作持续发力，积极拓展市场优质品牌，上半年新签180余家；二是运营质效持续提升，通过体系升维、制度建设、部门联通、信息化管理建立全周期的经营生态；三是品牌声量及市场影响力持续扩大，2025年南国置业品牌影响力再攀新高，共计斩获“ESG新先锋-责任担当奖”、"年度城市更新实践典范企业"、"商业地产年度影响力企业"、"年度商业领航企业"等18项权威奖项，并在"商业地产百强名单"中跃升至第30位，排名持续攀升。其中，克而瑞颁发的2024-2025中国租赁住房综合体优秀运营企业TOP5，以创新性与社会价值获得评委会高度评价，进一步巩固了行业领先优势。
　　在产业运营板块，公司运营项目7个，运营面积约17万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼等业态，依托控股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业务取得了显著的进步。
　　长租公寓板块，公司运营项目5个，运营面积达约8万平方米，形成覆盖成都、武汉、上海、杭州等地。公司通过打造"区位优势+品质服务"的双轮驱动模式，以核心地段资产和智能化生活空间满足城市新市民、青年群体对高品质租住生活的需求，以标准化运营体系和全周期客户服务构建了差异化竞争优势。这一业务布局既有效解决了城市人才安居痛点，也为公司后续在全国重点城市的规模化复制奠定了成熟的运营基础和可验证的商业模型。
　　截至目前，公司及相关机构正积极推进本次交易进程。
　　2025年上半年，面对复杂严峻的外部环境，国内经济延续稳健发展态势，据国家统计局显示，2025年上半年中国GDP增长5.3%。总的来看，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展持续推进。
　　房地产方面，“好房子”建设成为构建房地产发展新模式的重要内容之一。自建设“好房子”写入今年《政府工作报告》后，相关配套政策不断落位。2025年3月5日，政府工作报告给出“止跌回稳”的定调，要求“稳住股市楼市”，实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市股市健康发展。6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造。随着中央和有关部门频繁发声释放政策利好，并持续落地具体举措，各地也积极出台政策落实中央精神，根据中指研究院监测，上半年全国超160省市（县）出台优化政策超340条，优化政策涵盖多个领域，包括落实中央金融支持、城市更新、购房补助、库存减负等。
　　城市运营方面，持续向智慧化、精细化方向迈进。在高新技术园区领域，2025年上半年，高技术产业投资延续良好增长态势，进一步促使工业地产向专业化、集约化转型。传统工业区加速转型升级，在环保要求日益严格下，不少地区对传统工业区进行改造，淘汰落后产能。新兴园区则紧密围绕新能源、智能制造等战略新兴产业布局，完善科研、生活、休闲等配套服务。在城市更新方面，2025年上半年全国城市更新项目持续推进，从已披露的部分地区数据来看，保持着稳定增长的趋势。城市更新在优化城市空间结构、完善城市功能、提升城市品质等方面的综合效应进一步显现，如一些老旧小区改造后，居住环境显著改善，周边商业活力也得到提升。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）未来发展展望
　　“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，坚决实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，深耕产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；“2个定位”——以“电建集团运营类资产的保值增值平台、电建地产公司城市运营业务的主要承载平台”为定位；“3大业务模块”——以“以商业运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充”的业务发展格局，夯实基础，切实提升经营业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司进一步转型，实现上市公司高质量发展。
　　（二）公司未来具体经营计划
　　公司将定位为电建集团内房地产开发及城市综合运营业务的唯一上市平台，主要业务包括商业、办公、长租公寓等城市综合运营业务及其相关配套咨询服务，优先直接受托承接公司的售转租业务;并开展咖啡厅运营、电商平台等业务。在短期内，将南国置业打造为成为“专业轻资产运营公司”，在长期将南国置业打造成为“商业、产业、长租公寓全业态资产管理公司”。
　　在商业运营方面，公司将围绕“三好电建”（好房子、好服务、好社群）全力构建新质发展生产力，聚焦商业的“大运营体系”，在出租率稳定基础上全力以赴做好经营提升，做资产管理下的城市运营商；进一步加强数字化和AI技术在项目运营中的作用，利用AI算法预测商圈客流量与租户需求，动态调整租金策略与业态组合，优化商铺布局与公共区域设计，提升坪效。
　　在城市运营方面，通过项目经验沉淀和资源积累，聚焦优势产品线和业态，固化业务合作模式与合作标准，形成快速复制能力；发挥商业、产业的协同效应，利用电建集团内外的资源拓展布局，形成稳定的现金流、利润。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2025年6月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为0.53亿元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。

　　二、核心竞争力分析
　　报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
　　持续提升的价值创造能力
　　经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。
　　成熟的运营模式及丰富的产品线
　　经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
　　持续优化的股权结构及优质股东
　　南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
　　商业能力和商户资源
　　公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的、合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及轻资产发展奠定了基础。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场风险
　　房地产市场是区域性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、销售策略及区域布局。
　　2、经营风险
　　房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
　　3、融资、利率风险
　　房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。 收起▲