主营业务:
公司之主要业务为控股投资，并透过其附属公司投资物业以供收租、发展物业以供出售及租赁，以及停车场管理与物业管理。
报告期业绩:
截至2025年12月31日止年度，恒隆地产总收入为港币99.50亿元，较去年下跌11%，主要因为物业销售收入下降83%至港币2.64亿元。整体营业溢利上升1%至港币65.27亿元。受内地办公楼租赁市场持续疲弱及中国香港经济复苏较预期慢影响，物业租赁收入及营业溢利同步下跌1%，至港币93.89亿元及港币66.63亿元。酒店物业组合扩展规模，带动相关收入上升57%至港币2.97亿元，营业亏损计及资产折旧后收窄46%至港币3,400万元。
报告期业务回顾：
2025年房地产营商环境反映内地经济持续放缓以及港人消费习惯转变；然而，市场状况较去年回暖，2025年下半年尤其向好。恒隆地产有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘恒隆地产’）维持稳定租出率和坚实营运基础，有助缓和市场利淡因素的影响。中国香港和内地物业持续优化租户组合，使租出率维持稳健。核心物业租赁收入仍然可观，自5月起保持正增长趋势，主要由上海、无锡、大连及昆明的物业带动。
在内地，尽管消费市况疲弱抑压销售租金，公司的商场表现平稳，收入稳定，大部分物业租出率维持于95%以上。
中国香港方面，公司采取积极和多管齐下措施留住租户，带动零售和办公楼组合租出率稳步增长，于年底分别维持95%和90%。受惠于政府推行人才入境计划，住宅及服务式寓所租出率和收入按年分别上升三个百分点和6%。
2025年，恒隆地产录得总收入港币99.50亿元（2024年：港币112.42亿元），整体营业溢利为港币65.27亿元（2024年：港币64.55亿元）。物业租赁收入和营业溢利分别为港币93.89亿元（2024年：港币95.15亿元）和港币66.63亿元（2024年：港币67.63亿元）。酒店总收入为港币2.97亿元（2024年：港币1.89亿元）。物业销售收入达港币2.64亿元（2024年：港币15.38亿元）。
为庆祝恒隆成立65周年，公司全年于全国各地举办多项庆祝及市场推广活动，成功吸引大量客流和加强与顾客联系，充分体现以客为尊理念，并彰显旗下‘优享生活空间’活力和吸引力。
公司继续致力开发有利长远发展目标项目，透过‘恒隆V.3’策略，于主要城市拓展业务版图、提升顾客体验，以及严格挑选具资本效益项目进行再投资，从而加强业务规模、可见度及可达性。过去一年，公司公布了一系列‘恒隆V.3’策略项目，包括昆明恒隆广场尚义街、杭州恒隆广场扩展项目、无锡恒隆广场扩展项目，以及上海南京西路1038号商业营运项目。受惠于‘恒隆V.2’以内地核心商圈为主的发展重心，‘恒隆V.3’聚焦于扩大现有资产效益，降低资本需求，同时响应政府政策。其他发展中项目包括无锡恒隆广场第二期发展项目、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目及沈阳市府恒隆广场余下的综合发展项目。
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业务展望：
无锡恒隆广场录得收入增长10%，主要由租金上调带动。餐饮及时尚生活行业表现强劲，抵销高端零售销售微跌的影响，令整体租户销售额上升3%。商场通过4月开展的‘WiggleWeGo快乐出发’全国庆祝活动，为家庭和年轻客群缔造沉浸式互动体验。广受好评的‘TakeCenterStage’周年庆祝活动亦于9月回归，不但吸引大量客流和媒体关注，更造成连锁效应，带旺国庆黄金周期间的表现。截至年底，商场悉数租出。
大连恒隆广场是市内顶尖高端零售地标，在过去一年业绩亮丽，收入和租户销售额分别增长12%和14%。商场持续提升各类别和楼层的品牌和租户组合，促使增长势头得以延续。商场于年内举办多项宣传活动，例如在恒隆65周年庆期间与其他恒隆广场合办‘WiggleWeGo快乐出发’庆祝活动，以及商场年度庆典‘ShiningOlympia’等，广受好评，吸引大量客流。年末租出率上升一个百分点至95%。
昆明恒隆广场收入和租户销售额于年内分别上升9%和7%，租出率维持稳健，于年末升至99%。为提升项目周边地区吸引力，公司将邻近尚义街改造为商场的开放式延伸，活化为集文化、休闲和生活于一体的热点，并引入多元化餐厅及商店，其中不少为首店。这些策略性举措使昆明恒隆广场邻近一带跃身成为人气社区，成功带动客流并引起媒体广泛关注，巩固商场作为中国西南部顶尖零售及生活时尚地标地位。
济南恒隆广场收入和租户销售额分别增长2%和6%。资产优化计划于2025年1月圆满结束后，引入了多家济南首店和独家概念店，令品牌组合更加丰富及商场客流量增加。焕新工程不但提升了商场吸引力，长远支持持续性收益。年末租出率上升四个百分点至97%。截至2025年12月31日，出租及待售物业发展项目总值分别为港币273.59亿元和港币76.03亿元，当中包括位于无锡、杭州、上海及沈阳的内地项目，以及中国香港的重建项目。无锡恒隆广场第二期发展项目包括无锡‘恒隆府’及无锡锡喆寓，希尔顿格芮精选。前者现可供出售，预期于2026年下半年起分阶段落成。后者为一家时尚酒店，包括一幢七层高新建大楼及一幢楼高三层文物建筑，合共提供105间客房，计划于2026年上半年开业。
杭州恒隆广场为高端商业综合项目，包括一座购物商场、五幢甲级办公楼及豪华的杭州文华东方酒店。项目已于2025年7月取得竣工证明书，其中一幢办公楼于2025年11月下旬开始供租户入驻，其余办公楼将于2026年起分阶段投入服务。商场预期于2026年上半年开业。酒店则计划于2027年开业，届时将提供194间高级客房及套房。
公司于年内落实推行杭州恒隆广场扩展项目，将提升杭州恒隆广场规模、临街面积、可达性及可见度等竞争优势。2025年7月，公司与杭州百货大楼业主签订20年期租赁协议，自2028年4月1日起承租毗邻杭州恒隆广场的延安路546号杭州百货大楼，并计划于2029年完成翻新后分阶段开业，将杭州恒隆广场总零售面积增加近40%至150,000平方米。扩展项目将云集一系列精选旗舰店、杭州首发概念店和独特体验，以及种类众多餐饮选择，包括露天雅座和绿化用餐区。
为配合上海静安区持续城市更新，公司开展了上海恒隆广场扩建项目，兴建一座楼高三层、地面面积约3,080平方米零售及餐饮中心，而地库将连接现有购物商场。该项目预计于2026年竣工，为顾客提供更丰富购物体验，同时巩固上海恒隆广场在市内领导地位。全球经济受到加征关税措施打击，而中美贸易摩擦亦未走出僵局。不过，新一轮减息行动在望，加上消费信心回暖，为零售业回稳奠定基础。公司将秉持审慎和灵活应变方针，以管理新兴风险并抓紧潜在商机。
2026年，内地零售租赁市场可望逐步复苏，黄金地段的前景尤其乐观。面对奢侈品消费受压，公司持续调整租户组合，并推动针对性市场营销及资产优化计划，进一步提升零售物业组合租出率和客流量，为市况好转时有序复苏作好准备。公司将继续把握零售市场结构性转变的契机，顺应消费者对价值的重视，并在‘零售空间营造’概念指引下，推动实体店从单纯交易平台转型为社交及体验空间。在2026年庆祝恒隆成立66周年之际，公司将进一步加强恒隆广场‘66’品牌定位，于内地各物业同步推出创新市场营销活动，突出品牌与高端、年轻活力及社区联系，同时巩固与主要客群关系。杭州恒隆广场将引领业务增长，零售部分预租率已超过90%。中期而言，杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目，以及一系列‘恒隆V.3’策略项目将成为租赁收入增长主要动力。上述项目全面投入营运后，将为公司提供拓展体验式零售所需空间和营运能力，让公司充分把握新兴消费趋势带来的商机。
办公楼市场方面，受空置率上升、租金压力持续和需求疲弱等多重因素影响，预期2026年整体市况将继续面临压力。然而，公司旗下甲级办公楼凭藉地利优势，专注吸纳优质本地及跨国企业租户，相信有助超越整体市场表现，维持较理想租出率。
中国香港方面，随着各项盛事带动访港旅客人数上升，且租户组合持续侧重体验式零售、餐饮及时尚生活选择，零售租金可望靠稳。惟办公楼租赁市场挑战犹在，部分租户仍需租金宽减和优惠措施，短期内租赁收入增长空间有限。不过，随着专业服务业租赁需求增加，加上公司坚定执行租赁策略，租出率有望维持稳定，甚至因应整体营商市况而改善。
2025年度全年业绩至于物业销售业务，鉴于内地及中国香港市场较易受政策发展和买家情绪影响，公司于2026年将以严谨定价、分阶段放售和高质素产品为销售策略重心。当经济复苏，公司将凭藉对卓越品质的坚持及优越管理服务，致力在同业中脱颖而出，赢得具识见买家青睐。
公司近期公布启动无锡恒隆广场扩展项目和上海南京西路1038号商业营运项目，标志着‘恒隆V.3’策略的里程碑。在内地城市更新、刺激消费内需、文体旅商融合发展等政府政策支持下，与当地业主展开战略合作，有助巩固公司市场领导地位，发挥物业组合协同效应，并贯彻以客为尊承诺。
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