主营业务:
越秀地产股份有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要从事发展、经营及管理物业，以及持有投资物业。集团的业务主要位于中国内地及中国香港。
报告期业绩:
二○二三年，集团实现营业收入约为人民币802.2亿元，同比上升10.8%。毛利率约为15.3%，同比下降5.1个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币31.9亿元，同比下降19.4%。核心净利润约为人民币34.9亿元，同比下降17.5%。截至二○二三年十二月三十一日止，已售未入账销售金额为人民币1,992.8亿元，较年初上升11.3%。
报告期业务回顾：
经济和市场环境二○二三年受通胀、利率高企和地缘政治等多项因素的影响，全球经济复苏乏力。尽管中国经济仍面对着外部环境严峻，投资、消费和出口动能不足等负面因素，但宏观经济总体仍呈现稳中有进的态势。全年实现国内生产总值同比增长5.2%，增速位于世界前列，主要经济指标仍保持基本平稳。
二○二三年，房地产调控政策仍坚持‘房住不炒’、‘因城施策’的主基调，但因应市场的持续下行与波动及稳经济增长的需要，政府出台了一系列支持房地产市场恢复发展的政策与措施，房地产市场的政策环境继续保持宽松。
从二○二三年的销售市场表现来看，整体房地产市场仍处于筑底企稳的阶段，但市场的波动性和差异性较大。整体市场表现上半年优于下半年，一季度销售市场回升明显，二季度开始销售市场降温明显，由于买家对市场的信心和预期不足，购房行为更为谨慎，观望情绪更趋浓厚，全年合同销售金额和面积同比呈脉冲式下滑。同时，市场的分化日趋明显，一线和重点二线城市由于有经济、产业和人口等基本面的支撑，销售表现相对较优。改善型、高端产品的市场需求较强，刚性需求则表现较弱。
根据国家统计局公布的资料，全年全国商品房销售面积和金额同比分别下降8.5%和6.5%，其中住宅销售面积和金额分别下降8.2%和6.0%，房地产开发投资额同比下降9.6%，其中住宅投资下降9.3%。
住宅的新开工面积下降20.9%。房地产市场的信心和预期仍有待恢复。
二○二三年的土地市场分化仍十分明显，一线城市和主要二线城市的市场潜力和投资吸引力相对较强。由于这些市场的销售表现相对较好，加上主要房企在战略布局上更加聚焦这些城市，因此这些城市核心区域的土地需求比较旺盛，竞争也十分激烈。三、四线城市受市场销售下行，市场信心和预期较弱的影响，土地市场表现整体低迷。
二○二三年，面对严峻的经济形势和深刻调整的房地产市场，集团紧紧围绕‘攻坚克难稳增长，精益管理提质量’的年度工作主题，积极应对市场的变化，以变应变，圆满完成了全年的各项主要经营指标，保持了稳中有进，稳中提质的良好态势，集团行业的地位和影响力进一步提升，实现了公司经营业务的持续稳健发展。
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经营业绩基本保持平稳二○二三年，集团实现营业收入约为人民币802.2亿元，同比上升10.8%。毛利率约为15.3%，同比下降5.1个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币31.9亿元，同比下降19.4%。核心净利润约为人民币34.9亿元，同比下降17.5%。截至二○二三年十二月三十一日止，已售未入账销售金额为人民币1,992.8亿元，较年初上升11.3%。
董事会建议宣派二○二三年末期股息每股0.148港元（相当于每股人民币0.134元）。连同中期股息，二○二三年全年派息每股0.380港元（相当于每股人民币0.347元）。派息总额约占核心净利润的40%。
合同销售保持稳健增长二○二三年，集团面对市场的震荡和持续下行，在策略上保持以变应变，有效实施‘一盘一策’的精准营销策略和稳健灵活的经营策略，同时，各区域公司设立专班加大库存的销售和考核，数字营销全面发力，发挥生力军的作用，在市场极具挑战的环境下，集团实现了全年合同销售额的稳健增长，增速位于行业的前茅。二○二三年，集团录得合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约为人民币1,420.3亿元，同比上升13.6%，完成全年合同销售目标人民币1,320亿元的107.6%。集团继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。集团在其它区域的市场地位也持续提升。
集团发展战略布局聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，深耕一线城市和重点二线城市。全年集团在大湾区实现合同销售金额约人民币716.0亿元，同比上升20.0%，约占集团合同销售金额的50.4%，其中广州实现合同销售金额约人民币613.2亿元，同比上升15.3%，约占集团合同销售金额的43.2%，连续三年蝉联广州销售第一，市占率达到17.2%。华东地区全年实现合同销售金额人民币373.8亿元，同比下降13.0%。集团战略深耕上海取得明显成效，全年实现合同销售金额人民币135.2亿元。中西部地区全年实现合同销售金额突破人民币二百亿元大关，为人民币200.6亿元，同比上升20.9%。北方地区实现合同销售金额人民币129.9亿元，同比增长123.8%，集团深耕北京战略取得明显进展，全年实现合同销售额人民币79.3亿元，同比上升57.3倍。年内集团TOD项目实现合同销售金额约为人民币273.7亿元，同比上升23.9%。
精准投资实现高质量增储二○二三年的土地市场高度分化，集团重点投资布局的一线城市及重点二线城市优质地块竞争激烈。集团因应市场和土地出让规则的变化及时采取有效策略，投资布局的城市更加精准，全年新增的土地储备品质更加优质，年度制定的投资任务有质有量达成。集团通过‘6+1’多元化增储模式分别于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、南京、郑州、合肥、青岛和西安新增28幅土地，总建筑面积约为491万平方米。其中，在北京共获取三幅优质地块，新增土地储备约43万平方米。在上海获取三幅优质地块，新增土地储备约15万平方米，并于上海获得了首个城市更新项目。在杭州新获取一个TOD项目，新增TOD土地储备48万平方米。国企合作继续深化推进，集团与上海临港集团、杭州地铁集团、北京城建集团、青岛地铁集团等知名地方国企建立或深化了合作关系。集团坚持稳健投资和量入为出的投资理念，持续完善TOD、‘城市运营’、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍的‘6+1’特色化、多元化增储模式。在全年的新增土储中，通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化增储模式获取的土地储备分别占新增土储的10%、19%和23%。
截至十二月三十一日，集团拥有总土地储备约2,567万平方米，95%分布在一线城市和二线城市，土地储备的质量和结构不断优化，能够满足集团未来可持续发展的需要。集团在大湾区和广州分别拥有土地储备1,075万平方米和980万平方米，约占集团总土地储备的41.9%和38.2%。截至今年年底，集团在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到331万平方米，约占集团总土地储备的12.9%。
‘商住并举’战略继续深化推进集团扎实推进‘商住并举’发展战略，不断提升商业物业稳定收入。集团面对商业物业市场下行带来的挑战，持续优化不同商业业态的运营策略和招商策略，重点提升出租率和优化客户结构，不断提升商业物业的运营能力。
全年集团直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币4.9亿元，同比上升49.7%，集团于二○二三年十二月三十一日持有37.89%单位权益的越秀房地产投资信托基金（‘越秀房产基金’）实现经营收入约人民币20.9亿元，同比上升11.4%。越秀房产基金写字楼业态全年实现租赁收入约人民币12.0亿元，零售商场的经营稳步恢复。四季酒店、雅诗阁公寓实现收入大幅增长，专业市场也实现了出租率的上升和收入的大幅提升。
集团于二○二三年十二月三十一日持股66.92%的越秀服务集团有限公司（‘越秀服务’）也取得了良好的经营业绩，全年实现营收约人民币32.2亿元，同比上升29.7%；实现股东应占盈利约人民币4.9亿元，同比上升17.0%；越秀服务的管理规模稳步提升，合约面积达8,345万平方米，在管面积6,521万平方米。市场拓展首次突破1,000万平方米，获取了包括全国金融系统首家T4级数据中心农信数据中心以及福州地铁4号线、郑州地铁12号线的基础物业管理业务，基础物管服务的质量也不断提升。社区增值服务收入达约人民币9.3亿元，同比上升43.3%。
集团的康养业务也实现了营收的同比增长，可经营床位数7,273张。入住率也实现了较大的提升。
集团的康养业务位于行业的前列。
精益管理全面纵深推进面对市场的持续下行，集团向管理要效益，持续深化精益管理，加快构建客研体系，形成全周期的客研工作机制，升级迭代数字化客研工具，读懂城市、读懂客户，更好地助力投资和销售。
集团深化推进产品的标准化建设，将产品的标准化与建筑信息管理系统(BIM)有机结合。产品的标准化在重点城市深耕落地，BIM系统‘云筑’一期正式上线，覆盖图模、品控、标准化、精装等全周期业务场景，为精益建造提供数字化基础平台。集团的工程管理水平持续提升，在重点城市完成了现场标准化建造体系(SSCS)属地化建设，高质量交付好产品行动取得扎实成效。
集团成本精益管理进一步夯实，目标成本持续优化。作业成本核算管理和全成本管理水平进一步提升。集团的组织变革深入推进，组织的动力与活力持续释放。通过优化集团总部各项职能，强化客户导向、加强专业协同，提升产品力和大生产运营能力。优化区域平台架构，实现区域平台的升级，落实城市聚焦与深耕战略。集团不断优化人才队伍的配置，充实中层及骨干力量和专业关键岗位，引进外部专业领军人才。重点优化总部－区域－员工三个层面的绩效考核机制，员工考核全面推行目标与关键成果法(OKR)。
ESG管理水平持续提升集团可持续发展管治架构和运行机制持续优化提升。在董事会ESG专业委员会架构下成立并运作了TCFD工作小组，全面推进气候变化及绿色办公相关工作。公司于二○二三年九月份正式推出了‘越秀地产ESG管理系统’，运用数字化手段提升公司ESG管理水平。二○二三年，公司官网‘可持续发展专栏’优化迭代至3.0版，推出了越秀地产官微‘可持续发展专栏’，为各持份者提供更多的ESG披露渠道。公司的ESG工作持续赋能前线业务，6月完成‘绿色办公降本增效’方案发布；7月完成《越秀地产供应商行为准则》、《越秀地产可持续采购政策》在公司招采平台颁布，让供应商清晰越秀地产供应商行为准则要求。集团正在制定和推出自己的‘双碳’策略和计划，致力于建造更多的高标准绿色建筑、低能耗和装配式建筑。
集团ESG指标的评级表现持续提升，二○二三年获‘全球房地产可持续发展基准’(GRESB)评级4星级；首次入选‘中国ESG上市公司大湾区先锋50’；首次获得‘中国香港公司管治与ESG卓越奖’，是二○○七年该奖举办以来首个获奖的大湾区内房企业。
财务资金状况稳健安全集团财务健康和流动性充裕安全。截至十二月底，集团的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币461.0亿元，较年初上升31.3%。剔除预收账款后的资产负债率为67.4%，净借贷比率为57.0%，现金短债比为2.01倍，‘三道红线’指标继续保持‘绿档’达标，财务指标健康安全。
面对房地产市场的持续下行，集团一方面加快物业的销售，全力促销售回款，本年合同回款率达到了83%，实现了经营性现金流净流入；另一方面多元化拓展融资渠道，平均融资成本同比进一步下降，全年加权平均借贷年利率同比下降34个基点至3.82%。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%。
期内于境内成功发行公司债券合共人民币69亿元，加权平均借贷年利率约为3.37%，境内首次发行10年期公司债券，票面利率为3.63%。于上海自贸区成功发行自贸区人民币债合共人民币34亿元，加权平均借贷年利率约为3.92%，于境外发行了首单人民币12.1亿元点心债，票面利率为4%。集团的融资成本在行业中处于领先地位。
年内，集团抓住市场有利窗口圆满完成供股筹资，供股获1.15倍超额认购，募资净额约83亿港元，此次供股获得了两大股东越秀集团和广州地铁集团的全力支持和足额认购，充分反映了股东对集团未来的发展充满信心。此次供股筹集的资金将主要聚焦投资大湾区和华东地区主要城市及其他重点省会城市。同时，此次供股的完成将进一步加强集团的资本基础，强化集团的核心竞争能力。
业务展望：
展望二○二四年，随着通胀的持续放缓，美国和欧洲等世界主要经济体陆续进入降息通道，利率水平也将稳步回落，全球经济增长将在波动中复苏向好。中国政府将加大对宏观经济稳增长的支持力度，主要经济指标将逐步改善，经济将继续保持稳中求进。预计政府对房地产行业的调控政策将围绕‘因城施策’、‘精准施策’、‘一城一策’持续宽松，各城市因地制宜自主调整房地产政策，支持居民的刚需和改善型需求，旨在加快行业的去库存和市场的健康发展，预计房地产市场的信心将逐步恢复，房地产市场也将筑底企稳。
完成年度各项经营目标二○二四年集团将围绕‘攻坚克难稳增长，精益管理优业绩’为工作主题，聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险，全力以赴完成二○二四年的年度销售及各项经营目标。
在销售策略方面，继续因应市场的变化，实施‘一盘一策’的精准营销策略，加快销售和回款；深化数字营销，继续提升自有销售渠道的比例，确保全年销售目标和现金回款目标的达成；在产品策略方面，构建与完善全周期产品运营体系，以‘好产品’为理念，扎实推进客研体系的建设，稳步推进产品标准化和设计施工一体化建设，持续提升产品力，产品设计更加契合满足客户的要求；在经营策略方面，集团将持续提高运营效率、降本增效，提升优化成本管理体系。持续优化组织架构，优化完善短、中、长效激励机制。
坚持稳健精准的投资策略二○二四年，集团将继续坚持‘精准投资’和‘以销定投’的稳健投资策略，强化投研体系，支撑精准投资，聚焦核心城市、核心地段持续深耕。优化资源配置，重点投向一线城市和优质的二线城市。严把投资质量关，保持高水平的投资标准，投资项目上以效益为先，优中选优。
集团将持续巩固和优化‘6+1’多元化增储平台，多元化增加优质土地储备，奠定持续稳健发展的基础。集团将持续增加优质TOD项目，强化城市更新业务，力争城市更新业务在多城市实现突破，聚焦发展好现有的城市更新项目，做到尽快供地和销售。持续加强产业勾地等土地资源获取能力，加强同深耕城市政府、国企的战略合作，同时，也密切关注市场优质项目的收并购机会。
持续推进‘商住并举’战略集团继续坚持‘商住并举’发展战略，稳步增加商业物业对财务业绩的支持和贡献。继续提升商业项目的招商和运营能力，打造集团业绩增长的新增长极。重点提升各业态的出租率和优化租户的结构和质量。
集团将继续稳健发展物业管理与服务业务，精准深耕拓规模，聚焦优势业态和战略适配业态，不断提高业主的满意度。重点做好社区的增值服务业务，实现经营业务的新突破。
康养业务方面要不断提升经营能力，拓展销售渠道，提升整体的入住率和服务品牌，积极探索新业务的增长点和提升业务板块之间的协同效应。
全面深化推进精益管理集团将全面推进‘好产品、好服务、好品牌和好团队’的‘四好’企业的建设，加快构建以‘产品力、服务力’为目标的系统开发能力和服务运营能力，支撑公司好品牌的市场地位。
集团将继续强化对客户的研究能力，读懂城市，读懂客户；加快产品系列的开发和产品的标准化建设；加强对优质供方的管理，建设高质量的供应链体系；重视高效开发运营模式的应用，做好生产环节各项成本的管理，持续优化财务成本；进一步落实精益管理的各项专项活动，打造精简高效组织，建设价值创造型总部和区域扁平化敏捷组织，达成‘总部要精干、区域重赋能、项目强执行’的组织管控目标；加强内外复合型人才和领军人才的培养，改革激励机制创活力，优化内部的市场化机制，突出企业文化的引领作用。
坚持稳健安全的财务政策集团将继续保持‘三道红线’‘绿档’达标。同时，持续完善经营、财务风险监控体系，做好动态的风险预警和防范。
集团将加强对资金的流动性风险管理，加强销售回款管理，保持经营性现金流净流入。根据业务的规模合理匹配有息负债的规模，继续降低融资成本，保持境内外融资的畅通和渠道的多元化。加强境内外资金的统筹管理，提高资金的运用效率，并持续优化负债结构包括境内外债务结构和债务期限结构。
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