主营业务:
公司的业务主要分为两个分类：建造及出售物业之物业发展分类，以及持有物业以赚取租金收入之物业投资分类。在持续不利之市场环境下，公司仍从该两个业务分类中取得成果。集团主要从事物业发展、物业投资及与物业相关之业务。集团乃根据经营及其产品及提供服务之性质，独立筹组及管理各项经营业务。经营分类按主要管理人员获提供内部报告一致之方式呈报。
报告期业绩:
截至二零二三年九月三十日止六个月之收入为港币643,000,000元（二零二二年：港币629,000,000元）及股东应占溢利净额为港币89,000,000元（二零二二年：港币114,000,000元）。若撇除投资物业公平值收益（经扣除递延税项）港币14,000,000元（二零二二年：港币11,000,000元）之影响，则期内股东应占之相关溢利净额为港币75,000,000元（二零二二年：港币103,000,000元）。在经营上，公司持作收取租金的物业出租率改善所产生之收益，被商业借贷之利息付款增加所抵销。
报告期业务回顾：
公司的业务主要分为两个分类：建造及出售物业之物业发展分类，以及持有物业以赚取租金收入之物业投资分类。在持续不利之市场环境下，公司仍从该两个业务分类中取得成果。
(1)物业发展于截至二零二三年九月三十日止六个月，物业发展分类收入为港币386,000,000元（二零二二年：港币394,000,000元），而除税前溢利为港币194,000,000元（二零二二年：港币173,000,000元）。盈利来自持续销售公司广州南海项目之物业单位及车位。
(i)物业发展－中国大陆集团位于中国大陆之物业发展项目包括(i)集团全资拥有位于广州南海之项目雅瑶绿洲；(ii)集团全资拥有位于广州越秀区北京南路之项目港汇台及汉国大厦；及(iii)集团拥有20%权益位于深圳南山区之侨城坊。雅瑶绿洲位于南海大沥镇，于二零二零年十二月在疫情期间大致落成并可供出售。于最近取得盈利期间，该项目为公司主要盈利来源，贡献收入港币386,000,000元（二零二二年：港币394,000,000元），包括销售物业单位之收入港币315,000,000元及销售车位之收入港币71,000,000元，而相应除税前溢利为港币194,000,000元（二零二二年：港币173,000,000元）。
由于行政上的时间安排，公司未经确认之已订约销售额为港币119,000,000元，预计于今年下半年入账。此项目基本已售罄，存货仅余少量单位。因此，公司预计该项目未来不会作出重大贡献。
港汇台位于广州越秀区北京南路45-107号。该项目为一个综合用途发展项目，包括一幢可供出售144个单位之住宅大厦，以及一幢将主要作为投资物业持有以赚取租金收入名为‘汉国大厦’之办公大楼。该项目之建筑工程正顺利进行中，目标于二零二四年完成。住宅大厦已于二零二三年八月获批预售同意书。首批住宅单位已于二零二三年十月推出预售，反应理想。
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集团拥有20%权益之侨城坊位于深圳南山区侨香路北侧。此综合用途商业发展项目包括可供出租之一幢办公室大楼及一个购物商场，以及一幢可供出售之住宅公寓大楼。截至二零二三年九月三十日止六个月，该项目已确认之收入为港币188,000,000元（二零二二年：港币229,000,000元），而集团就其于侨城坊之权益应占之溢利净额（包括投资物业之公平值变动）为港币15,000,000元（二零二二年：港币17,000,000元）。于二零二三年九月三十日，已订约但未入账之销售额为港币53,000,000元。
(ii)物业发展－中国香港于二零二三年一月，集团透过与爪哇控股有限公司成立之合营企业，按代价港币393,000,000元收购一幅位于浅水湾南湾道之发展地盘之50%权益。该项目将兴建全海景之豪华住宅项目。规划、设计及施工许可工作正如期进行中。(2)物业投资随著年初疫情限制措施解除，中国经济面临近年最差的租赁市场，其中空置率及商业违约率均创下历史新高。基于公司的专业管理，加上以市场为主导之物业位处优越位置，公司的表现理想，业绩更取得温和增长。此外，公司把握有利之市场机遇，进军日本之物业投资市场。
于截至二零二三年九月三十日止六个月，投资相关收入为港币226,000,000元（二零二二年：港币212,000,000元），而除税前溢利为港币164,000,000元（二零二二年：港币138,000,000元）。其中包括公平市值增加港币22,000,000元（二零二二年：港币5,000,000元）。
(i)物业投资－中国大陆公司之中国大陆投资物业组合包括六个主要项目，总楼面面积约为446,000平方米。该等项目包括(i)汉国城市商业中心，为位于深圳福田区一幢商业╱办公室大厦；(ii)城市天地广场╱宝轩酒店（深圳），为位于深圳罗湖区一座包括商舖及酒店房间之商业平台；(iii)宝轩公寓，为位于深圳罗湖区城市天地广场之上之服务式住宅单位；(iv)港汇大厦，为位于广州越秀区一幢商业╱办公室大厦；(v)重庆汉国中心，为位于重庆北部新区之双子塔办公大楼及(vi)重庆金山商业中心，为位于重庆北部新区一幢写字楼及一幢酒店连办公室综合大楼。该组合之平均出租率达75%（二零二二年：74%）。
尽管经营环境困难及租务市场竞争激烈，位于深圳之汉国城市商业中心之租金收入贡献仍较上年度有所改善，平均出租率提升至70%之健康水平（二零二二年：63%）。
(ii)物业投资－中国香港公司的中国香港投资组合涵盖写字楼、酒店物业及数据中心等物业，总楼面面积约为474,000平方尺：(i)汉国佐敦中心，为位于尖沙咀山林道一幢商业╱办公室大厦；(ii)宝轩，为位于干诺道中一座酒店连服务式住宅物业；(iii)宝轩酒店（尖沙咀），为位于尖沙咀天文台围之酒店物业；及(iv)Digital Realty Kin Chuen (HKG11)，为位于葵涌健全街之数据中心。宝轩酒店（中环）之翻新工程正进行中。该项目包括将宝轩酒店（中环）重塑为一座豪华时尚之服务式公寓及酒店。公司旨在为该等有形资产获取领先能源与环境设计(LEED)认证。于完工后，该物业将融合绿色建筑与可持续发展之特色，包括建筑物外墙采用建筑光伏一体化‘BIPV’技术，成为中国香港最大的利用可持续太阳能发电之大厦。翻新工程正进展顺利，预计可于二零二四年中旬完工。
公司的数据中心已按长期租约全数出租，而另外两项物业继续保持稳定之出租率。于回顾期间，上述物业组合之平均出租率约为95%（二零二二年：86%）。
(iii)物业投资－收购日本之酒店物业为掌握投资机会及促进集团增长，集团与独立第三方成立一间合营公司，以投资位于日本之酒店物业组合。截至二零二三年九月三十日，集团已收购三间位于大阪及东京之酒店物业之权益，总现金代价约为港币192,000,000元。该等收购之资金来自内部资源及银行按揭贷款。该等物业持作投资物业，以赚取经常性租金收入。
(iv)物业投资－估值集团之投资物业组合按公平值基准计量，于二零二三年九月三十日之市值为港币14,989,000,000元（于二零二三年三月三十一日：港币15,148,000,000元），包括中国大陆之物业组合港币9,599,000,000元、中国香港之物业组合港币5,227,000,000元及日本之物业组合港币163,000,000元。若计及期内投资物业增加与人民币波动所引致之汇兑差额，则录得公平值增加（经扣除递延税项）港币14,000,000元（二零二二年：港币11,000,000元）。集团之中国香港物业组合录得轻微重估收益，而中国大陆之物业组合则录得轻微重估亏损。(3)物业、停车场管理及其他公司的中国香港物业管理及停车场管理业务于回顾期间贡献收入港币30,000,000元（二零二二年：港币23,000,000元）及除税前分类溢利港币4,200,000元（二零二二年：港币7,000,000元）。公司投入资金以提升现有项目及争取新项目，导致期内溢利净额略为下跌。于二零二三年九月三十日，集团管理24个停车场（二零二三年三月三十一日：25个停车场）合共约1,820个车位（二零二三年三月三十一日：2,090个车位）。
业务展望：
受到高利率环境加上中国大陆经济复苏缓慢之双重打击，困难的营商环境势将延续至明年。
在中国大陆，中国房地产市场泡沫逐渐爆破引致整体市场低迷，已导致消费者信心崩溃。有别于西方经济体，中国正面临通缩的前景，而青年失业率高企亦带来社会不确定性。对于当前经济衰退是否属周期性并于不久将来复苏，或这是否属于需要数十年才能修复的日本式系统和结构性衰退，经济学家存在分歧。
政府已作出反应，调低利率、放宽和彻底改变购屋限制、以财赤支持开支以及募集新债务，从而刺激经济。意识到先前刺激措施之不足，新的激励措施将专注于绿色可持续基础设施，并支援中小型私人企业。中国经济的增长路向明显已转变，已不再像过往倒退时期般依赖房地产价格的上涨来推动经济增长。
中国香港在经历通胀的西方经济与出现通缩的中国经济之间摇摆不定。本港货币与西方挂钩，但公司的日常业务营运却与中国息息相关。本港的劳动力严重短缺和利率高企，而物业市场正在下滑，正面对世界两大经济体中最不利的因素。未售出住宅存量创出记录新高，而甲级写字楼空置率接近12%，达到一九八零年代中英会谈期间所见到的水平。
尽管如此，仍见到乐观迹象。中国的消费者支出尽管受压但依然强劲。跨境贸易障碍正在解除。旅游业正在慢慢复苏。中美关系持续回暖，而习近平主席在三藩市与拜登总统会晤。或许脱钩╱去全球化趋势之最坏情况经已过去。总体而言，公司正准备面对充满挑战的另一年。虽然最差的时期可能已成过去，但美好前景仍然遥远。随著目前两场战争逐渐结束，将会展开重建工作并会产生通胀压力，使公司仍处于利率持续高企的环境中。同时，重建工作将刺激中国制造业，进而可能提升中国的就业人数，使中国摆脱通缩周期。
公司将透过管理及策略调整来适应高利率。公司将努力从现有投资组合中获取更多收益并降低风险。例如，由于中国政府似乎决心限制房地产在中国的角色，公司将在中国香港及海外寻求增长机遇。
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