主营业务:
集团主要从事物业发展、物业投资及与物业相关之业务。集团乃根据经营及其产品及提供服务之性质，独立筹组及管理各项经营业务。经营分类按主要管理人员获提供内部报告一致之方式呈报。
报告期业绩:
截至二零二三年九月三十日止六个月之收入为港币651,000,000元（二零二二年：港币638,000,000元）及股东应占亏损净额为港币2,000,000元（二零二二年：溢利港币45,000,000元）。若撇除投资物业公平值收益（经扣除递延税项）港币8,000,000元（二零二二年：港币3,000,000元）之影响，则股东应占之相关亏损净额为港币10,000,000元（二零二二年：溢利港币42,000,000元）。
报告期业务回顾：
1.物业(1)物业发展于截至二零二三年九月三十日止六个月，物业发展分类收入为港币386,000,000元（二零二二年：港币394,000,000元），而除税前溢利为港币181,000,000元（二零二二年：港币149,000,000元）。盈利来自持续销售公司广州南海项目之物业单位及车位。(i)物业发展－中国大陆集团位于中国大陆之物业发展项目包括(i)汉国集团全资拥有位于广州南海之项目雅瑶绿洲；(ii)汉国集团全资拥有位于广州越秀区北京南路之项目港汇台及汉国大厦；及(iii)汉国集团拥有20%权益位于深圳南山区之侨城坊。
雅瑶绿洲位于南海大沥镇，于二零二零年十二月在疫情期间大致落成并可供出售。于最近取得盈利期间，该项目为公司主要盈利来源，贡献收入港币386,000,000元（二零二二年：港币394,000,000元），包括销售物业单位之收入港币315,000,000元及销售车位之收入港币71,000,000元，而相应除税前溢利为港币181,000,000元（二零二二年：港币149,000,000元）。
由于行政上的时间安排，公司未经确认之已订约销售额为港币119,000,000元，预计于今年下半年入账。此项目基本已售罄，存货仅余少量单位。因此，公司预计该项目未来不会作出重大贡献。
港汇台位于广州越秀区北京南路45-107号。该项目为一个综合用途发展项目，包括一幢可供出售144个单位之住宅大厦，以及一幢将主要作为投资物业持有以赚取租金收入名为‘汉国大厦’之办公大楼。该项目之建筑工程正顺利进行中，目标于二零二四年完成。住宅大厦已于二零二三年八月获批预售同意书。首批住宅单位已于二零二三年十月推出预售，反应理想。
由汉国集团拥有20%权益之侨城坊位于深圳南山区侨香路北侧。此综合用途商业发展项目包括可供出租之一幢办公室大楼及一个购物商场，以及一幢可供出售之住宅公寓大楼。截至二零二三年九月三十日止六个月，该项目已确认之收入为港币188,000,000元（二零二二年：港币229,000,000元），而汉国集团就其于侨城坊之权益应占之溢利净额（包括投资物业之公平值变动）为港币15,000,000元（二零二二年：港币17,000,000元）。于二零二三年九月三十日，已订约但未入账之销售额为港币53,000,000元。(ii)物业发展－中国香港于二零二三年一月，汉国集团透过与爪哇控股有限公司成立之合营企业，按代价港币393,000,000元收购一幅位于浅水湾南湾道之发展地盘之50%权益。该项目将兴建全海景之豪华住宅项目。规划、设计及施工许可工作正如期进行中。
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(2)物业投资随著年初疫情限制措施解除，中国经济面临近年最差的租赁市场，其中空置率及商业违约率均创下历史新高。基于公司的专业管理，加上以市场为主导之物业位处优越位置，公司的表现理想，业绩更取得温和增长。此外，公司把握有利之市场机遇，进军日本之物业投资市场。
于截至二零二三年九月三十日止六个月，投资相关收入为港币234,000,000元（二零二二年：港币220,000,000元），而除税前溢利为港币160,000,000元（二零二二年：港币124,000,000元）。其中包括公平市值增加港币20,000,000元（二零二二年：减少港币1,000,000元）。
(i)物业投资－中国大陆公司之中国大陆投资物业组合包括七个主要项目，总楼面面积约为452,660平方米。该等项目包括(i)汉国城市商业中心，为位于深圳福田区一幢商业╱办公室大厦；(ii)城市天地广场╱宝轩酒店（深圳），为位于深圳罗湖区一座包括商舖及酒店房间之商业平台；(iii)宝轩公寓，为位于深圳罗湖区城市天地广场之上之服务式住宅单位；(iv)港汇大厦，为位于广州越秀区一幢商业╱办公室大厦；(v)重庆汉国中心，为位于重庆北部新区之双子塔办公大楼；(vi)重庆金山商业中心，为位于重庆北部新区一幢写字楼及一幢酒店连办公室综合大楼；及(vii)前社NEXXUS•静安，为位于上海静安区一幢4层高物业。该组合之平均出租率达75%（二零二二年：75%）。
尽管经营环境困难及租务市场竞争激烈，位于深圳之汉国城市商业中心之租金收入贡献仍较上年度有所改善，平均出租率提升至70%之健康水平（二零二二年：63%）。(ii)物业投资－中国香港公司的中国香港投资组合涵盖写字楼、酒店物业及数据中心等物业，总楼面面积约为474,000平方尺：(i)汉国佐敦中心，为位于尖沙咀山林道一幢商业╱办公室大厦；(ii)宝轩，为位于干诺道中一座酒店连服务式住宅物业；(iii)宝轩酒店（尖沙咀），为位于尖沙咀天文台围之酒店物业；及(iv)Digital Realty Kin Chuen (HKG11)，为位于葵涌健全街之数据中心。
业务展望：
受到高利率环境加上中国大陆经济复苏缓慢之双重打击，困难的营商环境势将延续至明年。
在中国大陆，中国房地产市场泡沫逐渐爆破引致整体市场低迷，已导致消费者信心崩溃。有别于西方经济体，中国正面临通缩的前景，而青年失业率高企亦带来社会不确定性。对于当前经济衰退是否属周期性并于不久将来复苏，或这是否属于需要数十年才能修复的日本式系统和结构性衰退，经济学家存在分歧。
政府已作出反应，调低利率、放宽和彻底改变购屋限制、以财赤支持开支以及募集新债务，从而刺激经济。意识到先前刺激措施之不足，新的激励措施将专注于绿色可持续基础设施，并支援中小型私人企业。中国经济的增长路向明显已转变，已不再像过往倒退时期般依赖房地产价格的上涨来推动经济增长。
中国香港在经历通胀的西方经济与出现通缩的中国经济之间摇摆不定。本港货币与西方挂钩，但公司的日常业务营运却与中国息息相关。本港的劳动力严重短缺和利率高企，而物业市场正在下滑，正面对世界两大经济体中最不利的因素。未售出住宅存量创出记录新高，而甲级写字楼空置率接近12%，达到一九八零年代中英会谈期间所见到的水平。
尽管如此，仍见到乐观迹象。中国的消费者支出尽管受压但依然强劲。跨境贸易障碍正在解除。旅游业正在慢慢复苏。中美关系持续回暖，而习近平主席在三藩市与拜登总统会晤。或许脱钩╱去全球化趋势之最坏情况经已过去。
总体而言，公司正准备面对充满挑战的另一年。虽然最差的时期可能已成过去，但美好前景仍然遥远。随著目前两场战争逐渐结束，将会展开重建工作并会产生通胀压力，使公司仍处于利率持续高企的环境中。同时，重建工作将刺激中国制造业，进而可能提升中国的就业人数，使中国摆脱通缩周期。
公司将透过管理及策略调整来适应高利率。公司将努力从现有投资组合中获取更多收益并降低风险。例如，由于中国政府似乎决心限制房地产在中国的角色，汉国将在中国香港及海外寻求增长机遇。
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