主营业务:
公司及其附属公司（统称‘集团’）之主要业务为物业发展、投资及买卖，酒店经营及管理，墓园发展及经营，货品及商品之制造、销售及贸易，证券投资及买卖以及融资业务。
报告期业绩:
集团截至2023年9月30日止六个月之收入增加至215,700,000港元（2022年：148,700,000港元），主要由于物业销售增加。集团之收入包括物业销售收入121,900,000港元（2022年：1,400,000港元）、投资物业租金收入及其他收入64,500,000港元（2022年：74,300,000港元）、墓园业务收入9,100,000港元（2022年：9,300,000港元）、货品及商品销售收入5,400,000港元（2022年：5,800,000港元）、融资业务收入600,000港元（2022年：7,900,000港元）和证券投资及买卖业务收入14,200,000港元（2022年：50,000,000港元）。
于回顾期内，由于因应物业市场的现况而使集团物业录得待售物业之减值拨备，故录得毛利亏损20,300,000港元（2022年：毛利110,300,000港元）。
其他收入及亏损净额为176,200,000港元（2022年：278,300,000港元），主要由于回顾期内录得债券投资之亏损净额。集团投资物业之公平值变动之亏损为206,300,000港元（2022年：112,800,000港元），主要由于在当前物业市场下，集团的投资物业公平值有所减少。
在成本方面，销售及推广支出增加至12,700,000港元（2022年：7,300,000港元），主要由于期内销售活动增加。行政费用及其他经营支出减少至117,300,000港元（2022年：148,600,000港元），主要由于集团业务活动减少以及一般营运成本节省所致。融资费用增加至78,800,000港元（2022年：65,300,000港元），乃主要由于期内利率增加所致。摊占联营公司亏损为1,100,000港元（2022年：1,100,000港元）。摊占合营企业利润为30,600,000港元（2022年：亏损7,200,000港元），主要由于期内将已竣工住宅单位交付予买家后，于确认收入时摊占一间合营企业业绩。税项抵免为15,500,000港元（2022年：19,900,000港元），乃主要由于回拨期内投资物业之公平值亏损产生的递延税项所致。
总括上述事项而言，截至2023年9月30日止六个月，公司权益持有人应占亏损为484,800,000港元（2022年：429,400,000港元）。每股亏损为港币28.99仙（2022年：港币25.67仙）。
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报告期业务回顾：
(A)投资物业
除于本报告其他部分所披露外，于回顾期内，集团已完成以现金代价33,800,000港元向独立第三方出售中国香港九龙芜湖居之一间商舖（以投资物业入账）。该出售贯彻集团于非核心资产投资减持的策略，并且该销售收益已进一步加强集团的财务状况。
(i)中国香港干诺道中3032号庄士大厦（拥有100%权益）
此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线中国香港站出口。该物业土地面积约3,692平方尺，总楼面面积（‘总楼面面积’）合共约55,367平方尺。期内，来自该物业之租金及其他收入约为18,400,000港元。鉴于此地区有较多的新竣工物业落成，预期相应的租赁供应将会有所增加，因此预计该物业的租赁工作将面临更大挑战。集团将更加灵活选择租户以及租期，以保持其竞争力。
(ii)九龙尖沙咀弥敦道219号庄士伦敦广场（拥有100%权益）
此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路中国香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方尺，总楼面面积合共约103,070平方尺。期内，来自该物业之租金及其他收入约为21,900,000港元。随著访港旅客数量逐步增加以及本地消费及需求复苏，集团对此地区之物业感到乐观。集团继续探索更多租赁招商方案以进一步提高该物业之出租率。
(iii)九龙深水埗元州街165号步升工商业大厦（拥有100%权益）
该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站（约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方尺，总楼面面积合共约47,258平方尺。期内，来自该物业之租金及其他收入约为5,300,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积合共约35,280平方尺之商住物业的建筑图则已获屋宇署批准。鉴于目前的细价住宅物业市场下行，集团将评估进行上述重建（如有）之最佳时机。
(iv)中国香港深水湾香岛道37号A屋（拥有100%权益）
此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。该住宅内部翻新升级工程已完成。物业推广工作亦正在进行中。集团在考虑各种方案（例如出售）时将采取灵活策略，以从该投资取得最大回报。
(v)中国深圳市罗湖区鹏大厦1至3层（拥有100%权益）
该物业位于深圳地铁7号线洪湖站出口旁边，为一总楼面面积合共约5,318平方米之商业物业。集团已于2022年3月将该物业租予一名独立第三方作为医疗中心经营，租期为10年，初始月租为人民币680,000元，之后每两年递增5%。
(vi)蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区国际金融中心（拥有100%权益）
此项目占地约3,269平方米，位于中心商业区。该项目拟兴建一幢总楼面面积约40,000平方米、楼高26层之商舖/办公大楼，包括办公室和停车位，以及配备设于基座之商舖。此项目于落成后将成为蒙古国最高的办公大楼之一。上盖建筑工程经已平顶，由于新型冠状病毒(Covid-19)，该物业的内部结构工程及外墙装嵌工程已暂停施工。集团正在评估蒙古国最新市况，以考虑参照与承包商商讨工程计划而预估开展完善装修工程的最佳时间，或寻求适当机会出售该物业以变现此项投资。该物业的推广工作经已展开。
(B)酒店及服务式公寓
(i)中国香港九龙白加士街101号珀•轩（出售前拥有100%权益）
此物业邻近港铁佐敦站，已由集团发展为一幢楼高25层之商住大厦，包括114个配备全套家具之开放式住宅单位连同住客会所设施，以及设于基座（地下至2楼）之商舖。集团拥有该物业18个住宅单位（以待售物业入账）并以服务式公寓模式营运产生收入。
于2023年2月1日，集团与一名独立第三方订立临时买卖协议，以现金代价70,300,000港元出售该18个住宅单位。该出售已于2023年5月3日完成，并已于本期间确认收入。该出售贯彻集团于非核心资产投资减持的策略，并且该销售收益可进一步加强集团的财务状况。
(ii)中国台湾台北市信义区逸•居（拥有100%权益）
集团在中国台湾之逸•居毗邻台北市市中心，为集团发展之住宅小区项目，包括一幢配备全套家具的洋房及6个服务式公寓（其中2个为复式单位），总楼面面积合共约20,600平方尺。该等服务式公寓已租出，回顾期内租金收入约为1,200,000港元。洋房之租务推广工作正在进行当中。
(iii)蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区sáv Plaza（拥有100%权益）
此项目位于市中心之使馆区内，为一幢楼高19层之大厦，总楼面面积合共约为19,000平方米，包括142个单位连同地下商舖，并设有48个停车位。内部装饰及外墙装修工程已竣工。该项目已于2022年10月取得竣工入伙纸，并于2023年1月取得不动产权证。若干楼层的家具及装置装修工程经已进行。自2023年8月起在可供使用及出租的100个单位中，截至本报告日期止，68个单位已在使用及出租予多个租户，租期介乎一个月至一年。集团将探索更多招商方案以推广和出租此项目。
(C)发展物业
除于本报告其他部分所披露外，于上个财政年度，集团有已订约之物业销售约12,000,000马来西亚元（相等于约20,000,000港元），预计将于本财政年度下半年完成，届时有关销售额将确认为集团之收入。
(i)中国香港中环结志街1620号（拥有100%权益）
集团已成功合并该占地面积共约3,600平方尺的项目。该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢总楼面面积合共约为34,675平方尺的26层高商住大厦，包括住客会所设施及商舖。地基工程正在展开中，预计将于2024年第三季度竣工。集团以物业发展达致绿建环评银级（从绿色楼宇角度）为目标。受物业市况下跌及利率上升的影响，于回顾期内，本项目录得减值拨备约40,400,000港元（2022年：零）。
(ii)中国香港宝珊道28号（拥有50%权益）
该项目由集团及嘉华国际集团有限公司（股份代号：173）之一间全资附属公司分别拥有50%及50%权益，而集团为此发展物业之项目经理。该物业土地面积约10,000平方尺，位于半山豪宅地段，享有极致优美之海景。集团正将此物业发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅，并且以物业发展达致LEED银级（从绿色楼宇角度）为目标。该幢八层高的住宅将包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各至少为3.5米。该住宅的预计总楼面面积约为44,537平方尺，另设有一个面积约为5,200平方尺的花园以及约2,200平方尺的屋顶范围。
上盖建筑工程中之混凝土结构工序正如期进行，其中基座及塔楼经已完成，而混凝土工程集中于户外花园及泳池。预计整体上盖建筑工程将于2024年第一季度竣工，并将于2024年第二季度取得竣工入伙纸。与此同时，合营企业伙伴双方亦在探讨其他方案（包括出售）以加快从该投资取得资本回报。该项目的市场推广工作正在进行中。
(iii)中国香港九龙旺角新填地街/山东街ONESOHO九龙内地段第11254号（拥有40%权益）
透过与信和置业有限公司（股份代号：83）之全资附属公司成立之合营企业，集团于2017年12月获得市区重建局在此项目之投标。该项目位于旺角区中心地段，邻近朗豪坊，占地约14,900平方尺。该项目已开发住宅总楼面面积约112,200平方尺及商业总楼面面积约22,400平方尺，而商业部份则由市区重建局持有。该项目为一幢商住大厦，包括322个住宅单位、住客会所设施、商业裙楼及停车位。
该项目之开发已分别取得绿建环评新建建筑的‘暂定金级’及健康建筑标准的‘WELL预认证’。集团已分别于2023年3月及2023年7月取得竣工入伙纸及完工证。ONESOHO的322个住宅单位于2021年4月已取得预售楼宇同意书，当中183个单位已于回顾期内售出，总代价约为1,300,000,000港元，且已交付予买家。该合资公司继续推销及销售剩余之139个未售住宅单位，以变现该项目投资的现金流量。于报告期后，已进一步售出17个单位，总代价约为114,600,000港元。
(D)Chuang’s ChinaInvestments Limited（庄士中国投资有限公司）（‘庄士中国’，股份代号：298）（拥有61.15%权益）庄士中国及其附属公司（统称‘庄士中国集团’）主要从事（其中包括）物业发展、投资及买卖。于截至2023年9月30日止六个月，庄士中国集团录得权益持有人应占亏损209,000,000港元（2022年：187,300,000港元）以及收入70,600,000港元（2022年：38,800,000港元）（包括物业销售收入49,700,000港元（2022年：1,400,000港元）、租金及管理费收入9,900,000港元（2022年：13,500,000港元）、墓园资产收入9,100,000港元（2022年：9,300,000港元）以及证券投资及买卖收入1,900,000港元（2022年：14,600,000港元））。
(i)投资物业
庄士中国集团于中国香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。
1.中国香港新界屯门业旺路弦坊（庄士中国拥有100%权益）
弦海之总楼面面积约为117,089平方尺，共有371个住宅单位及30个住宅停车位，其中所有住宅单位已于过往年度售罄。于回顾期内，一个销售额约为1,300,000港元之停车位亦已完成交付。庄士中国集团将继续推广余下未售的21个停车位。
弦坊为一幢两层高的商业裙楼，设有约16个商舖及12个商业停车位，其中12个商舖已分别出租予独立第三方，每年租金收入合共约3,900,000港元。庄士中国集团将继续推广余下舖位及停车位，以赚取租金收入。于2023年9月30日，该物业以估值约177,000,000港元列账。
2.辽宁省鞍山市庄士•中心城（庄士中国拥有100%权益）
庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约62,700平方米。
由于鞍山经济疲弱，加上受到新型冠状病毒(Covid-19)疫情的不利影响，因此商业活动和租赁进展缓慢。于回顾期内，庄士中国集团已将若干住宅单位出租予多个租户，租金收入总额约为人民币400,000元（相等于约500,000港元）。庄士中国集团将探索更多招商方案以推广和出租商业裙楼及双子大厦单位。该物业于2023年9月30日的估值降至约人民币541,700,000元（相等于约581,400,000港元），其中商业裙楼为人民币216,300,000元，双子大厦为人民币325,400,000元。
3.福建省厦门市之酒店及度假村别墅（由庄士中国拥有59.5%权益）
该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由庄士中国集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面面积为8,838平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。于2023年9月30日，该等物业以估值人民币383,200,000元（包括酒店估值人民币171,200,000元及30幢别墅估值人民币212,000,000元）列账。庄士中国集团应占估值约为人民币228,000,000元（相等于约244,700,000港元），而庄士中国集团所占的总投资成本则约为人民币155,200,000元（相等于约166,600,000港元）。
于回顾期内，酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店，以‘鹭江•佲家酒店’经营业务。余下7幢别墅亦已出租予独立第三方。该酒店及度假村别墅的每年租金收入合共约人民币19,400,000元（相等于约20,800,000港元）。自2022年第四季度起，该酒店及度假村别墅所处主干道龙虎山路封闭，以便建设思明区的地铁。此举不仅对该酒店及度假村别墅的交通造成不便，亦对租户的业务需求造成不利影响。有鉴于此，庄士中国集团已向该酒店及度假村别墅的租户于一段合理的时间内提供若干减免，直至道路恢复通行。诚如于2023年6月26日所公布，庄士中国集团与厦门佲家鹭江酒店订立第二份修订协议，以降低酒店大楼及3幢别墅的租金，期限为2023年12月起至有关当局开通道路连接当月（目前预期为2025年2月）止期间。
4.广东省广州市庄士•映蝶蓝湾之一幢别墅（由庄士中国拥有100%权益）庄士中国集团于广州拥有一幢别墅及4个停车位作为投资用途，总楼面面积约为318平方米。该别墅于2023年9月30日以估值人民币7,900,000元（相等于约8,500,000港元）列账。庄士中国集团将保留该别墅以备日后升值。
5.广东省东莞沙田之商业物业（由庄士中国拥有100%权益）
庄士中国集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2023年9月30日，该物业的估值为人民币36,300,000元（相等于约39,000,000港元）。于回顾期内，该物业其中一层已出租予中国人寿东莞分公司作办公室用途，地面层已出租予一名独立第三方作零售用途。每年总租金收入约为人民币800,000元（相等于约900,000港元）。就出租该物业余下单位之招商正在进行中。
6.马来西亚吉隆坡苏丹依斯迈路庄士大厦（由庄士中国拥有100%权益）
庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及著名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商舖及写字楼面积约为254,000平方尺（其可出租净面积总数约为195,000平方尺），并设有298个停车位。于2023年9月30日，该物业的估值降至159,500,000马来西亚元（相等于约265,900,000港元），相当于可出租净商舖及写字楼面积的平均尺价为每平方尺约818马来西亚元（相等于约1,363港元）。
庄士大厦已出租予多个租户，租用率约为54%，每年租金收入约为5,200,000马来西亚元（相等于约8,700,000港元）。庄士中国集团将寻求合适机会出售该物业，以加快此项投资之回报。
除上述投资物业外，庄士中国集团将物色合适机会扩大其投资物业组合，以增加庄士中国集团的经常性及稳定收入。
(ii)物业发展
1.中国香港鸭脷洲平澜街8号弦岸（由庄士中国拥有100%权益）
该物业的地盘面积约为4,320平方尺，可发展总楼面面积约为40,000平方尺。该物业将发展为一幢27层高的商住大厦，共105个住宅单位，包括住客会所设施，以及设于基座之商舖。
上盖建筑工程已完成。内部装饰及外墙装修工程现正进行中。预期该项目将于2024年上半年取得竣工入伙纸。受物业市况下跌及高利率的影响，于回顾期内，本项目录得进一步减值拨备约74,700,000港元（2022年：零）。庄士中国集团将密切留意中国香港物业市况，以展开预售。
2.辽宁省鞍山市庄士广场（由庄士中国拥有100%权益）
庄士广场毗邻庄士•中心城，为庄士中国集团通过政府土地拍卖购入于铁东区核心地段的第二幅土地，土地面积约为39,449平方米。由于政府机关与当地铁路公司尚未能妥善整合约1,300平方米之土地业权，故庄士中国集团的土地面积因被当地铁路公司占用而有所减少。庄士中国集团现正与当地部门协商并将物色合适机会出售该项目。
3.湖南长沙（由庄士中国拥有69%权益）
庄士中国集团拥有位于长沙市的物业发展项目69%实际权益，而庄士中国集团于中国合营公司作出的历年投资成本总额约为23,100,000港元。中国合营公司目前的自愿清算正在进行中。根据清算组对中国合营公司资产及负债的初步评估，在长沙市道疲弱的不利影响下，中国合营公司股东可获得的分配数额可能不多，但实际结果仍将视乎清算程序的最终结果而定。因估计该中国合营公司已为净负债，因此其在庄士中国集团综合财务报告内之综合净值已为零。
4.四川成都（由庄士中国拥有51%权益）
庄士中国集团持有位于成都市武侯区一个项目51%发展权益。庄士中国集团于该项目的账面成本约为人民币132,900,000元（相等于约142,600,000港元），当中已计及庄士中国集团于2021年8月透过法院执行收到的部份判决款项约人民币12,900,000元（相等于约13,800,000港元）。庄士中国集团将继续探索各种方法以收回投资。
5.其他
诚如过往所报告，庄士中国集团已获得北京法院的判决，要求有关四合院登记业主将业权登记予庄士中国集团的指定持有人。一间四合院已于截至2022年3月31日止年度完成登记，而另一间四合院的登记程序正在进行中。
(iii)广东省四会市聚福宝（由庄士中国拥有86%权益）
聚福宝华侨陵园属于四会市的经营性墓园，由当地政府机关同意安排约518亩之土地作为发展。聚福宝华侨陵园按分期开发方式发展。第一期占地约100亩已完成开发5,485幅墓地、一座陵塔提供550个骨灰龛位及一幢行政及客户服务大楼。
余下418亩土地将分别为第二期至第五期发展。根据第二期至第五期之经修订总规划，268亩土地将可兴建约36,726幅墓地，另150亩则规划为道路及绿化带。第二期至第三期已取得约143亩之土地使用权，其将可建合共约22,212幅墓地。而第四期至第五期已取得约5.2亩之土地使用权，另外还需取得约119.8亩之土地配额，以兴建合共约14,514幅墓地。至于150亩的道路及绿化带规划，聚福宝将按当地部门的要求确定有关安排。部份土地的地盘平整及建造工程正在进行中。
于2023年9月30日，墓园资产（包括非控制性权益）以账面成本约人民币634,700,000元（相等于约681,200,000港元）列账。
聚福宝已取得全面营销执照，不仅可于中国销售，亦包括向海外华侨以及中国香港、中国澳门及中国台湾居民销售。于2023年9月30日，项目约有2,716幅墓地及526个骨灰龛位可供出售。聚福宝将检讨其销售及市场推广策略，并在其品牌建立及客户服务方面采取更积极主动的措施。
(iv)投资于北海集团有限公司（‘北海’）及中漆集团有限公司（‘中漆’）于2023年9月30日，集团拥有北海约19.35%权益及中漆约0.6%权益，该两间公司均于中国香港联合交易所有限公司（‘联交所’）主板上市。北海及其附属公司主要从事房地产业务，并透过其拥有75%权益的附属公司中漆则主要从事以自家品牌制造及销售油漆产品，并放眼于中国市场。
鉴于北海及中漆于2023年9月30日之股份收市价分别为每股0.31港元（2023年3月31日：每股0.38港元）及每股0.285港元（2023年3月31日：每股0.325港元），集团于北海及中漆的投资账面总值约为116,000,000港元（2023年3月31日：142,000,000港元）。账面值变动于财务报告内以‘储备’入账。
(E)其他业务
(i)新的尼龙棉制厂（私人）有限公司（‘新的尼龙’）
新的尼龙在新加坡以自家品牌从事床上用品销售业务，集团拥有其88.2%权益。期内，新的尼龙录得收入5,400,000港元（2022年：5,800,000港元），而亏损为4,700,000港元（2022年：800,000港元）。于2023年8月，集团订立一项协议，以代价18,000,000新加坡元（相等于约103,700,000港元）出售新的尼龙之土地及工厂大厦。双方现正与政府机关沟通以取得各项批准，预计该出售将于2024年内完成。此出售事项有助于释放该物业的潜在价值，并贯彻集团于非核心资产投资减持的策略。集团正在对新的尼龙于该出售后的业务发展策略及营运模式进行策略性检讨。
(ii)证券投资及买卖业务期内，集团债券投资表现持续受到中国房地产债券行业市况欠佳的不利影响，集团持有的若干上市公司债券因而出现违约情况。因此，集团之证券投资及买卖业务录得除税前亏损净额（未扣除非控制性权益）224,300,000港元，当中包括来自投资之股息、利息及其他收入14,200,000港元、出售及赎回投资之收益净额800,000港元，以及主要因于结算日按市值评估所持投资而产生之投资未变现公平值亏损239,300,000港元。未变现公平值亏损属会计亏损，对集团现金流量并无即时影响。集团大部分上市公司债券投资正考虑进行债务重组。集团已于期内考虑若干上市公司债券投资的重组对换。诚如于2023年11月21日所公布，融创中国控股有限公司的重组工作已成功完成，而集团持有的违约旧债券已对换为各类新债券。
于2023年9月30日，集团持有233,700,000港元之投资（其中71,200,000港元由集团之全资附属公司持有，及162,500,000港元由庄士中国集团持有），当中102,300,000港元为上市公司债券投资，800,000港元为在联交所上市之证券投资，而余下130,600,000港元为其他投资（其中约39,400,000港元以人民币为单位，及约91,200,000港元以美元为单位），包括金融科技公司、创投平台、高科技公司及投资基金（未于或刚于市场上市）。于回顾期内，集团行使权力逐步赎回其中一项本金额为人民币30,000,000元的投资，截至2023年9月30日已合共收回人民币6,000,000元，且预计将于本财政年度末收回余下部份。集团将继续不时监控其相关投资组合之表现。
业务展望：
鉴于目前全球经济及政治形势，以及现行利率环境整体高企，全球市场一直非常动荡。期内，利率持续上升，难免对各行各业造成影响，尤其是物业市场。物业价格及成交量双双下跌，导致中国香港物业市场呈现下行趋势。不过，由于预期利率不久将见顶，加上中国香港政府推出多项具吸引力的新措施，集团对中国香港的物业市场及整体经济仍持乐观态度，亦充满信心。公司将密切留意有关动态，并采取适当措施以维持集团的竞争力及把握未来的机遇。集团将继续寻求机遇变现于各项投资物业的投资及于非核心资产的投资进行减持，从而进一步增强及提升集团的财务资源及能力以扩充在中国香港的土地储备，尤其是豪宅及细价住宅市场，以供未来物业发展及买卖之用。公司深信，上述策略的实施将改善集团之盈利能力及财务状况，并为股东创造更多价值。
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