主营业务:
公司及其附属公司（统称为‘集团’）之主要业务为物业发展及投资、建筑及与楼宇相关之业务、酒店拥有、酒店经营及管理、资产管理、飞机拥有及租赁及其他投资（包括金融资产投资）。
报告期业绩:
于截至二零二三年十二月三十一日止年度，集团录得股东应占综合亏损港币1,042,000,000元，而于上一个财政年度之亏损为港币217,700,000元。
报告期业务回顾：
集团现由共四间上市公司组成，拥有多元化业务权益包括物业、酒店、飞机拥有及租赁，以及金融资产及其他投资。
于二零二三年十二月三十一日，集团透过其全资附属公司于富豪直接持有约69.3%控股权益，而富豪则持有富豪产业信托（富豪之上市附属公司，其现时拥有位于中国香港的五间富豪酒店及四间富荟酒店）已发行基金单位约74.9%。富豪之全资附属公司富豪资产管理有限公司担任富豪产业信托之产业信托管理人。
集团于中国香港之物业发展及投资业务主要透过P&R（实际上为集团之附属公司）进行。富豪亦会在中国香港及海外独立进行若干物业项目。
除本身之物业业务外，P&R亦持有集团之上市附属公司Cosmopolitan International Holdings Limited四海国际集团有限公司之实益控股权益，四海主要于中国从事物业业务以及其他投资。随着四海于二零二三年十二月完成红利发行及相关提案以及P&R其后将其所持有之可换股债券及部分根据上述四海红利发行取得之可换股票据转换为四海普通股后，P&R于二零二三年十二月三十一日持有四海已发行普通股股本之56.5%，并另外持有四海之现有可换股优先股以及新可换股票据（合共可转换为1,272,100,000股四海新普通股）。此外，公司及富豪亦透过彼等各自之全资附属公司持有四海之普通股及新可换股票据。
物业经去年首季度短暂反弹后，中国香港物业市场随即继续受到经济不景气及高息环境所拖累。此等不利因素不仅打击私人物业市场的信心，亦影响中国香港政府的土地销售，导致二零二三年出现六次公开土地竞投流标。
随着中国香港政府于二零二三年十月放宽部分额外印花税及双倍印花税后，物业成交量重拾若干动力，这主要受惠于发展商以具竞争力价格推出新发展项目单位或之前保留的未售存货。然而，就二零二三年全年而言，中国香港住宅市场的整体物业价格以及物业成交总数均较二零二二年下降。
位于沙田九肚之富豪山峰为P&R进行之重大豪华住宅发展项目。该发展项目拥有合共24间花园洋房及136个公寓单位，并附有泊车位及会所设施。于年度内，合共4间洋房（包括一间已出租且承租人有权购买之洋房）及8个公寓单位已出售或视作已出售，所获之盈利已反映于集团回顾年度内之业绩。P&R仍拥有富豪山峰具有重大价值之3间洋房及83个公寓单位。P&R将密切关注市场环境，并将继续逐步出售该等余下单位。
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除富豪山峰外，P&R于中国香港拥有已落成之物业及酒店以及持作发展物业等之综合物业组合。
P&R持有以赚取经常性及营运收入之物业包括位于沙田马鞍山之We Go MALL、富荟旺角酒店及由P&R拥有50%权益之合营公司所持有之富荟尚乘上环酒店。
于物业发展方面，P&R拥有位于筲箕湾金华街之商业/住宅项目以及另一位于青山道之综合商业/住宅重建项目（已取得现存物业之所需重大权益）。此外，P&R亦拥有位于深水埗尚都之若干余下商铺单位和泊车位，及位于元朗富豪悦庭之8间保留洋房，两者均为P&R于前些年完成之物业发展项目，并将继续出售。
富豪酒店国际控股有限公司于截至二零二三年十二月三十一日止年度，富豪录得股东应占综合亏损港币1,791,900,000元，而于上一个财政年度之亏损为港币358,300,000元。
富豪集团之酒店业务营运继续录得盈利并带来令人满意的收入。于回顾年度富豪集团自经营业务之毛利为港币652,300,000元（二零二二年：港币857,800,000元）。富豪集团于年度内之亏损增加主要归因于中国香港利率急升（尤其于二零二三年下半年）导致融资成本大幅上升、金融资产之公平值亏损，以及其酒店物业之折旧费用。
富豪集团于年度内产生之大部分金融资产公平值亏损与其于四海之投资有关。富豪集团自二零一五年起已于四海持有重大投资，以作为其核心策略资产组合之一部分。由富豪集团所持有之相关四海股份一直列为按公平值计入损益之金融资产持有，而其公平值波动已于其往年之综合损益表中反映。由于四海股份于二零二三年十二月三十一日之市价低于上一年度结算日当时之价格，富豪集团于四海所持之投资（包括普通股及红利可换股票据）因而产生之公平值亏损港币770,900,000元已计入其于回顾年度之业绩内。此公平值亏损仅反映四海股份于最后结算日之市价向下波动之影响，惟对富豪集团之现金流并无实际影响。
诚如早前所述，富豪集团于中国香港之酒店物业均由富豪之附属公司拥有及自行营运，因此须计提折旧费用以符合适用之会计准则。富豪集团于回顾年度内于中国香港之酒店组合之折旧费用总额为港币593,600,000元（包括新酒店丽豪航天城酒店之折旧费用港币123,400,000元）。尽管该等折旧费用对富豪集团之现金流并无任何即时影响，惟已对其财务业绩造成不利影响。
酒店市场概览全球经济从冠状病毒病疫情最严重之阶段过后出现强劲的初步反弹，惟其复苏的步伐于二零二三年已经大致放缓。经济活动仍远低于疫情前的水平，尤其是新兴市场及发展中经济体。发达经济体之整体经济增长于去年大部分时间强韧，放缓程度较先前预期为少，这主要反映了美国的复苏状况，当地的消费者支出仍然相当强劲。
尽管面对若干国内挑战及外来压力，中国仍能达到二零二三年所订下的主要目标。其年度国内生产总值（GDP）增长达5.2%，符合官方增长目标，并超过二零二二年所达到之3%增长。于中国香港，整体经济状况在高息环境下一直极受挑战。二零二三年中国香港本地生产总值录得3.2%增长，较政府于二零二三年八月所作的增长预测下限略低0.8个百分点。
随着去年年初取消全部旅游限制后，中国香港录得二零二三年之旅客人数合共约为34,000,000人次。虽然此反映人次按年增加55倍，惟由于比较基数低，数字仅达疫情前时期旅客总数约55%。来自中国的旅客继续占本地旅游业最重要的市场份额。
根据中国香港旅游发展局公布之一项酒店调查，在所有受访之不同类别之酒店中，二零二三年平均酒店入住率为82.0%，较二零二二年上升16.0个百分点，而行业平均房租录得30.7%的增幅，令平均可出租客房收入（Rev PAR）整体按年增加62.3%。
酒店拥有业务丽豪航天城酒店为富豪集团于中国香港国际机场发展的第二间酒店，持续稳定经营，惟其于年度内之经营业绩仍然远低于二零二二年所达致之水平，其于该年大部分时间作为检疫酒店营运。
丽豪航天城酒店拥有逾1,200间装修雅致的酒店客房及套房，并配备全面的餐饮及会议设施，以迎合会议、企业会议暨奖励旅游、大型国际会议及展览（MICE会议奖励旅游）业务，更可直达亚洲国际博览馆及11 Skies综合建筑群，以及即将竣工之二号客运大楼。富豪集团有信心，随着于亚洲国际博览馆举行之大型活动数目增加、11 Skies综合建筑群逐步开放，以及二号客运大楼即将投入营运，丽豪航天城酒店于未来数年将能够带来强劲之经常性收入。
富豪集团亦于西班牙巴塞隆拿拥有一间设有186间客房之酒店，其出租予一第三方营运商并带来令人满意的租金收入。
富豪产业信托于截至二零二三年十二月三十一日止年度，富豪产业信托录得未计及基金单位持有人分派前综合盈利港币265,700,000元，而于二零二二年财政年度之盈利为港币929,900,000元。于回顾年度录得盈利，主要归因于富豪产业信托之投资物业组合之公平值较其于截至二零二二年十二月三十一日之估值上升，从而带来港币366,900,000元收益，而二零二二年财政年度则录得公平值收益港币754,700,000元。然而，倘不计及该等公平值变动之影响，富豪产业信托将于回顾年度呈报核心经营亏损港币101,200,000元，而去年之核心经营盈利则为港币175,200,000元。产生核心经营亏损主要由于中国香港银行同业拆息（HIBOR）于二零二三年下半年急升，导致富豪产业信托按此计息之银行贷款借贷成本之财务支出大幅增加，达到港币611,200,000元（二零二二年：港币281,800,000元）。因此，富豪产业信托于回顾年度录得经调整亏损港币127,600,000元，而二零二二年则有可供分派收入总额港币204,800,000元。
除丽豪航天城酒店外，富豪集团于中国香港经营的所有其他九间酒店均透过富豪产业信托拥有。该九间酒店包括五间富豪酒店及其他四间以富荟品牌营运之酒店。除富荟湾仔酒店外，所有其他八间由富豪产业信托拥有之酒店乃租赁予富豪之全资附属公司以经营酒店业务。
富荟湾仔酒店为中国香港首间富荟酒店，自二零一一年起已由富豪产业信托自行营运。于年度内该物业之物业收入净额（包括由非酒店部分之租赁租金）较二零二二年增加88.6%。
酒店经营业务富豪之全资附属公司Favour Link International Limited为向富豪产业信托所租赁经营之全部五间富豪酒店及三间富荟酒店之承租人。
由于三间富豪酒店（即富豪机场酒店、富豪九龙酒店及富豪东方酒店）及两间富荟酒店（即富荟炮台山酒店及富荟土瓜湾酒店）于二零二二年按政府不同之酒店检疫计划营运，尽管其营运表现自去年年初解除旅游限制以来持续改善，惟由于经营模式及收入结构不同，以致该五间酒店于二零二三年之整体营运收入净总额仍低于二零二二年所达致之水平。然而，其他三间同样向富豪产业信托租赁之酒店（即富豪中国香港酒店、丽豪酒店及富荟上环酒店）一直经营正常酒店业务，其于二零二三年之业务营运出现强劲反弹，录得其物业收入净总额较二零二二年所达致之水平大幅增加约221.7%。
五间富豪酒店之二零二四年市场租金评估已于二零二三年九月完成，而其二零二四年之年度基本租金总额被厘定为港币544,000,000元，较二零二三年之基本租金总额高出约13.3%或港币64,000,000元。浮动租金将继续按分占该等富豪酒店之物业收入总额净值超出其基本租金总额之50%计算。
诚如同样由独立专业物业估值师根据该等租赁之条款所厘定，三间富荟酒店二零二四年之基本租金总额被厘定为港币118,000,000元，较二零二三年之基本租金总额高出约28.3%或港币26,000,000元，而浮动租金将同样按分占各个别酒店之物业收入净额超出其基本租金之50%计算。
随着于二零二四年一月获得富豪产业信托独立基金单位持有人之批准后，富荟上环酒店及富荟炮台山酒店之现有租赁协议及租赁担保已延长十年至二零三四年十二月三十一日，而延长期限之市场租金方案将继续由共同委任之独立专业物业估值师按年厘定。
于二零二三年十二月，富豪及四海（透过其各自之全资附属公司）与沙特阿拉伯投资部订立一项谅解备忘录（‘谅解备忘录’），以成为战略合作伙伴，共同合作酒店开发和管理项目。谅解备忘录旨在订立非独家合作和协作框架，共同推动中国内地、沙特阿拉伯及中国香港的旅游和酒店项目，目的是以富豪旗下的‘富荟’品牌进行收购、拥有、开发和管理一系列可持续发展之酒店、服务式公寓和创新中心。
酒店管理业务除丽豪航天城酒店外，由富豪产业信托拥有之五间富豪酒店及四间富荟酒店均由富豪集团全资拥有之管理公司富豪酒店国际有限公司（‘富豪酒店国际’）管理。富豪酒店国际亦为富荟旺角酒店及富荟尚乘上环酒店之酒店管理人，P&R于该等酒店分别持有100%及50%之权益。
在中国内地，富豪酒店国际现时管理合共四间富豪酒店，包括两间位于上海、一间位于德州及一间位于西安。一间位于成都发展中之新酒店，于其落成后亦将由富豪集团管理。
物业除了在P&R中持有的50%合营权益外，富豪集团本身还拥有投资及发展物业的投资组合。
坐落于皇后大道西之The Queens尚珑为一幢由富豪集团发展之商业/住宅楼宇，已于二零二二年年底竣工。该项目拥有合共130个住宅单位，并设有会所设施及商业铺位。7个住宅单位已于二零二一年首批推出之单位销售中出售。由于市场环境转变及区内对租赁住宅之需求不断增加，其部分住宅单位已按短期租约以服务式住宅出租，带来相对理想的租金收入。
视乎市场情况，富豪集团将考虑按单位出售未售之住宅及商业单位或按整栋基准出售。
同时，富豪集团亦在深水埗海坛街正进行一项商业/住宅重建项目。富豪集团于赤柱富豪海湾拥有9座花园洋房。近日，富豪集团按令人满意的价格就出售富豪海湾之一座花园洋房订立协议。其余8座仍保留之花园洋房将按合适条款继续出售。
于海外，富豪集团拥有葡萄牙里斯本一翻新作为出售之物业项目及位于英国伦敦黄金地段一栋待落实发展计划的历史建筑物。
飞机拥有及租赁富豪集团目前拥有两架以经营租赁出租予一间欧洲之主要国际航空营运商之空中巴士客机，其租赁已于本年初重续至二零二六年。于二零二四年二月底，富豪集团订立意向书，有关以总销售代价44,500,000美元出售该两架客机予一第三方买家。正式买卖协议预计将由各订约方于短期内订立，并定约于二零二四年四月底完成。自出售该两架客机（如完成）之盈利将于富豪集团目前之财政年度之业绩中反映。
至于另外一架空中巴士客机已被富豪集团于二零二一年年底收回，机身已于二零二三年十月出售，而两副飞机引擎目前出租予一主要欧洲引擎生产商。
四海国际集团有限公司于截至二零二三年十二月三十一日止财政年度，四海产生录得股东应占亏损为港币372,300,000元，而二零二二年则录得盈利港币4,000,000元。
由于中国内地物业市况疲弱，于回顾年度内自四海集团位于成都及天津之两项综合发展项目之物业销售所得之盈利贡献较去年相对并不重大。此外，考虑到整体物业价格持续下调，四海集团就该两项发展项目内部分待售物业以及发展中物业之其中部分计提总额约为港币172,200,000元之减值亏损。因此，经进一步计及融资成本、行政费用及税务费用后，四海于回顾年度产生股东应占亏损港币372,300,000元。
中国于二零二三年全年国内生产总值增加5.2%，此乃符合官方增长目标。然而，中国内地房地产市场持续出现调整，一手商品房的全国销量与售价进一步按年下跌，只有若干一线及表现强劲的二线城市能幸免。自二零二三年第四季度起，中国中央政府机关持续实施一系列支持性政策措施，包括取消购买限制以及下调在多个城市购房的最低首付款，务求稳定整个物业市场，惟此等正面措施或需一段时间方可产生预期之效果。
在出售住宅单位后，位于成都之富豪国际新都荟发展项目之余下部分主要包括一幢商业综合大楼（包括一座六层高购物商场之裙楼）、五幢写字楼大楼以及一幢酒店大楼，相关发展工程一直按计划进行中。其中一幢写字楼大楼之部分写字楼及商铺单位已在预售中，但由于物业市况疲弱，导致销售进度仍然相对缓慢。
同样地，位于天津之富豪新开门发展项目内绝大部分住宅单位已于过往年度售出。此发展项目之余下部分（主要包括一幢商业综合大楼及两幢位于一座四层商业裙楼上盖的写字楼大楼）全部均已竣工。商业综合大楼内商铺之销售进度同样缓慢，于年度内产生微薄盈利贡献。考虑到当前不利市场环境，写字楼大楼内单位之推售计划将于稍后合适时间方会推出。
诚如上文所述，富豪及四海已于二零二三年十二月透过彼等各自之附属公司与沙特阿拉伯投资部（‘MISA’）订立谅解备忘录，以成为战略合作伙伴，共同合作酒店开发和管理项目。该备忘录项下之潜在合作伙伴关系旨在充分利用富豪集团之酒店品牌开发及营运、四海集团于房地产及酒店发展项目之项目管理的优势，以及MISA联系沙特阿拉伯之当地金融及策略投资者之专业知识，令合作相得益彰。倘谅解备忘录项下拟进行之交易得以实现，四海亦会考虑及评估成为投资平台之上市工具之机会。
业务展望：
富豪集团根据世界银行集团一项最近之研究，预计二零二四年全球增长减缓至2.4%，为连续第三年放缓，反映持续受到为降低通胀而紧缩货币政策、信贷条件收紧，以及全球贸易与投资疲弱等因素所拖累之影响。
尽管中国香港经济现已有所改善，惟距离全面恢复至疫情前水平尚有一段相当的路程。全球需求减少、地缘经济分化加剧及货币条件收紧等持续不利因素和挑战，将会继续对其经济复苏的步伐和程度产生不利影响。
在二零二三年施政报告中，旅游业将成为中国香港经济主要动力之一，而政府正采取积极措施，提升中国香港作为主要旅游城市的吸引力。在政府协调下，今年单计上半年便有超过80项大型活动在中国香港举行。该等活动可带动旅游、酒店、餐饮及零售等多个行业之业务，并为中国香港带来重大的经济效益。此外，自二零二四年三月六日起，‘个人游’计划新增西安和青岛，进一步扩展至合共51个中国内地城市。加上可望恢复深圳居民的‘一签多行’签注，皆可进一步推动本地旅游业和酒店业之业务。
在金融方面，美国加息周期应已见顶。目前普遍预测，假设通胀情况进一步稳定下来，其利率可能会在二零二四年年中开始下降。基于其业务及财务结构之性质，富豪产业信托之财务表现对利率波动高度敏感。尽管中国香港利率已从二零二三年年底的高位缓慢回落，惟富豪产业信托已于二零二四年二月初订立多项利率掉期交易，从而将其部分未偿还银行贷款之利息支出由浮动利率掉期至固定利率。预计此可在短期内减少富豪产业信托之财务支出，同时亦可对冲任何因未可预期下而有回升风险之利率。
产业信托管理人对中国香港旅游及酒店市场将持续复苏抱持乐观态度。产业信托管理人亦有信心，当中国香港的利率逐渐回复至较正常的水平时，富豪产业信托将能够在不久将来恢复向基金单位持有人作出分派。
富豪集团正逐步落实计划出售其部分非核心资产，旨在加强其流动性资源及整体财政实力。
富豪集团仍拥有强大的资产组合，并以酒店及物业为主要资产。富豪之董事有信心整体营商环境会继续复苏，而富豪集团的财务表现将逐步改善。四海集团为支持中国内地物业市场的稳步发展，中央政府机关已于今年一月宣布建立房地产融资协调机制之计划。根据此计划，商业银行将会就合资格获得融资补助之房地产发展项目，向其房地产发展商给予相关融资支持。这可确保已预售的商品房能顺利交付，从而恢复市场信心。
最近于二零二四年二月，中国人民银行宣布下调五年期或以上贷款市场报价利率，降幅超出市场预期。贷款市场报价利率下降将减轻长期贷款（尤其是住宅按揭）之利息负担，这将有助刺激需求及稳定市场期望。同时，亦预期中央政府机关将推行更多政策措施，以提振中国房地产行业的长远增长。
整体而言，尽管面对若干可预见的挑战，但四海之董事仍抱持乐观态度，相信随着中国物业市场逐渐复苏，四海集团将可从于成都及天津的两个发展项目获得可观收益。
百利保集团为稳定中国香港物业市场，政府近日宣布一系列支持性措施，当中较受注目的包括撤销较早些年作为住宅物业需求管理措施所引入的额外印花税、买家印花税及新住宅印花税，以及放宽物业贷款之逆周期宏观审慎监管措施。
根据中国香港多个优才入境计划，据报截至去年年底，约128,000宗个案已获审批，合共逾80,000名人士已抵达本港。以上措施均会对中国香港不同类型物业（尤其是豪华住宅）带来新需求。
中国香港物业成交量于过去两个月有所增加。集团预计，当利率开始回落，市场对中国香港物业的信心将逐步回复。
集团拥有扎实的优质资产组合，业务范畴以至地理覆盖均多元化，将继续产生可观的现金流及收入。集团将密切关注整体经济环境之变化，从而检讨及调整其业务策略，以确保集团之长远增长及昌盛。
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