主营业务:
恒盛地产控股有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称为‘集团’）主要于中华人民共和国（‘中国’）从事房地产发展项目。
报告期业绩:
截至二零二三年十二月三十一日止年度，集团录得综合销售收入人民币2,639.7百万元，较二零二二年之人民币6,385.0百万元下降58.7%，已出售及交付之楼面面积则由二零二二年的143,030平方米下降42.7%至二零二三年的82,004平方米。已确认平均售价从二零二二年之每平方米人民币44,391元下降39.1%至二零二三年每平方米人民币27,025元。截至二零二三年十二月三十一日止年度，集团录得人民币2,639.7百万元综合销售收入，较二零二二年的人民币6,385.0百万元下降58.7%。截至二零二三年十二月三十一日止年度，集团录得公司拥有人应占亏损人民币2,949.2百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度公司拥有人应占亏损人民币297.4百万元大幅上升891.8%。二零二三年内，集团的确认销售收入依然维持在较低的水平，同时因本年内新一轮完工并交付使用的物业来自于高价值、高毛利的上海项目而令集团录得正毛利，但由于本年度内对物业项目作出重大减值拨备人民币745.4百万元导致毛利较二零二二年下降79.2%。除此之外，因集团持续有重大金额的财务成本无法被资本化而被直接计入本期费用及集团的投资性物业于二零二三年内录得公平值亏损人民币1,457.5百万元，导致集团在本年内录得人民币2,949.2百万元的重大亏损。
报告期业务回顾：
二零二三年内，集团录得房地产销售人民币1,686.0百万元，同比下降18.9%；实现房地产销售面积83,754平方米，同比下降41.2%。
二零二三年是三年冠状病毒（‘COVID-19疫情’）防控转换后经济恢复发展的第一年，房地产市场仍处于深度调整中。高失业率及国内经济下行，连同通胀压力加剧，均对集团物业销售业务的表现、项目建设进度及集团整体营运构成不利影响。集团大部分位于一线城市的项目已接近项目收尾阶段，可供出售的资源主要来自二线甚至三线城市项目的低价物业。上述各项因素均导致集团于二零二三年的物业销售金额大幅下跌至仅人民币1,686.0百万元。
本年内，集团的房地产销售金额绝大部分来自于上海地区和长三角地区。二零二三年内，长三角地区的项目对集团贡献了最多的房地产销售额，共计人民币842.9百万元，占集团本年度物业销售的50.0%，其中主要销售来自于二零二三年下半年新推盘的恒盛•南京•金陵湾及恒盛•南通•尚海湾去年上半年推盘的物业。由于市场整体低迷，新推盘的恒盛•南京•金陵湾项目于本年内整体录得物业销售金额人民币438.2百万元。恒盛•南通•尚海湾在二零二三年内录得物业销售人民币385.0百万元。上海的恒盛•尚海湾项目本年内继续推售其他尾盘房源及车库，贡献物业销售人民币458.7百万元，占集团二零二三物业销售总额的27.2%。除上述三个项目外，集团其他项目的物业销售分散，总金额为人民币404.1百万元，主要包括商铺和车位的销售。
...
截至二零二三年十二月三十一日止年度，集团四个地区的物业销售金额分别为上海地区的人民币579.6百万元，长三角地区的人民币842.9百万元，环渤海地区的人民币80.1百万元及东北地区的人民币183.4百万元，分别占集团物业销售总金额的34.4%,50.0%,4.7%及10.9%。
截至二零二三年十二月三十一日止年度内，集团整体的平均销售价格为每平方米人民币20,130元，较二零二二年的每平方米人民币14,591元上升38.0%，主要因为二、三线城市实现的房地产销售去年主要来自于促销低价值的库存车库，本年内商铺销售占比增加，同时新推盘的恒盛•南京•金陵湾项目拉升了整体集团的平均销售价格。
集团二零二三年内于一线城市（上海及北京）及二、三线城市实现的房地产销售金额分别为人民币617.2百万元及人民币1,068.8百万元，分别占集团二零二三年房地产销售总额的36.6%及63.4%。集团将稳步推进商业物业的发展。截至二零二三年十二月三十一日，集团有2.0百万平方米的总楼面面积已规划为开发商业物业之用，而其中已落成的商业物业楼面面积约130,715平方米，约647,774平方米的商业物业项目正在建设中及1,187,465平方米的商业物业项目仍在规划中。
截至二零二三年十二月三十一日，零售商业、写字楼及酒店的物业形态按建筑面积分别占集团商业物业开发总量的67.4%、10.3%及22.3%。集团计划长期持有大部分商业物业，以获取稳定的租金收入。
业务展望：
二零二三年，国际环境进入动荡变革的新时期。俄乌战争引发的一系列连锁反应持续发酵，再加上巴以冲突，国际形势的不稳定性显著增加。残酷的政治及军事博弈充满著激烈的经济、金融及科技竞争，导致全球经济复苏不平衡。美国对大国博弈的关注、对中国崛起的担忧以及对中国经济、金融及科技的压制政策，使得中国更难深度参与全球治理改革及建设高水平的经贸体系。但中国始终保持战略定力和政治耐心，理性面对中美两大经济体之间的长期必然博弈，统筹发展与安全，全力做好后疫情时代经济复苏的各项工作，以解决外部环境的不稳定性，持续深入构建人类命运共同体，深化中国经济改革、发展与和谐的长足进步。
二零二三年是COVID-19疫情防控转型三年后经济复苏发展的第一年。国内整体经济增长呈现‘先升后降再趋稳’的态势。主要宏观经济指标受出口超预期下滑、投资及消费复苏动力不足、社会预期疲软等影响，暗示经济复苏基础尚不牢固。第一季度，国内经济呈现向好态势，疫情得到抑制，春节假期消费力得到全面释放，复苏开局良好；第二季度，经济运行正常，但在经济数据及预期的下行压力下，呈现下行趋势。家庭消费开始疲软，难以支撑初步的消费增长趋势。由于二零二二年同期的低基数效应，国内生产总值同比增长率整体有所上升；第三季度，整体经济增速明显下滑，政府紧急出台相对保守的稳经济措施。然而，市场反应不佳，政策执行效果较弱；进入第四季度后，宏观经济调控政策组合持续发力，内生修复动力逐步显现。经济运行总体呈现缓中趋稳、稳中向好的态势，经济动能保持中低速发展态势。
二零二三年下半年，政治局会议对房地产市场供需重大变化定下的基调已成为当前及未来全国房地产行业发展的转折点和指导思想。二零二三年二月至三月，虽然部分热点城市出现短暂的行情走势，但市场仍保持一定程度的活跃。然而，在居民收入预期疲软、房价预期下跌以及前期积压需求基本释放的情况下，第二季度后购房者的买房意愿快速降低，新房市场大幅下滑。重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%。下半年，新开工面积和房地产投资均降至十年来同期最低点，300个城市住宅用地供需规模同比下降30%以上。二手住宅的价格和成交面积也在经历‘滑铁卢’。从第三季度开始，政府逐步推出‘降利率、降首付’、‘调整普通住宅认定标准’、‘房子是用来住的、不是用来炒的’、‘提供抵押贷款转让服务’、‘减少中介费’等政策，并在多数城市放宽限购。但该等政策并未扭转房地产市场下行趋势，房地产市场仍在深度调整中。就资金周转及生存环境而言，房地产企业的实力受到严重损害，且多数企业均无法改变，完全受到现阶段整体经济压力和房地产行业结构性变化结果的制约。因城施策、提高预期及提振房地产市场信心，任重而道远。二零二三年，集团亦深受房地产市场整体下行的影响，导致变化不均。公司抓住第一季度黄金销售期和年末平稳销售期的销售势头，确保部分签约和回款。年中，部分重点项目的佣金支付模式调整为与销售渠道深度融合，争取消售突破，但仍难以阻断市场下行趋势，也使企业面临较大的现金流困难。基于物业管理结构调整带来的变化，补充现金流的销售决策权有待进一步提升，销售响应和拓展仍是企业生存的重中之重。在工程方面，公司始终扎实做好保交楼、保民生、保稳定的各项工作。集团上下以统筹解决重难点项目问题为基础，优化资源和人员配置，并确保不会发生系统性风险。公司也在积极寻求融资结构和降负债方面的解决方案。
集团及时关注外部政策支持，结合物业结构和项目特点，加快融资环境缓解，稳定融资安全，消除多年‘高负债、高杠杆’发展模式的弊端，保持融资风险稳定。加强商业租赁的有效性，实现商业现金流的良性运营。坚持生存与安全相平衡的原则，实施集团与项目协同管理模式，保持稳定的运行机制，合理持续优化调整。二零二四年，全球发展和国际政治纷争、军事斗争错综复杂，乌克兰危机和中东冲突延宕，欧盟换届、亚太及北美等多国迎来重要选举，都将对国内外政策变化产生重要影响，增加了国际政治稳定的不确定性。美国通胀高于预期，仍处在加息通道，欧洲经济增长乏力使得欧元区高利率叠加高负债令世界经济复苏动能不足，发展中国家债务违约可能性上升，全球经济复苏仍处在低速增长轨道中。中国经济表现出超预期韧性与大国博弈始终交织，中美战略竞争持续保持。我国后疫情时代经济恢复仍面临诸多挑战，但依托高质量共建‘一带一路’，推动国内经济高水平发展，终将为世界经济注入更多合作与治理。
集团预判，二零二四年中国经济还是会经历曲折式前行的过程，面临短期企稳和长期转型的挑战，整体经济态势的恢复情况存在著不确定性。宏观经济修复对于房地产行业的影响依旧深远，房地产市场供求关系和城镇人口红利等重大趋势性，结构性变化已成定局。房地产供需双弱的低迷局面还会保持，市场信心修复仍需一段时间，且经济形势及预期不改变的情况下，房企经营的高压力就不会改变，现金流紧张依旧是企业必须面对的痛点。政府方面宏观政策基调仍将较为积极，对于‘因城施策’的治理要求仍会沿用，并且在保交楼、保民生方面务求精准。二零二四年新房销售市场依然面临调整压力，一二线城市和三四线城市都不具备突破现有经济态势的高速发展，优质产品只会带来短期性，区域化行情。鉴于目前的房地产市场与整体经济的深度交叉，房地产市场恢复将严重依赖于宏观经济的改善和调控政策的刺激程度。
集团将始终坚持稳健发展的经营策略，持续关注宏观政策的导向，从上到下地提高管理效能，优化管理模式及项目管控模式，靠前发力，建立项目主动而为，集团服务管理的新运营格局。加强销售体系的统管责任力度，加强工程、成本等技术专业的精细化管理决策，以职责到位的领导体系实现管理效能的提升，从而夯实集团合理运行的基础空间。同步加快办公楼、商舖的招租，加快商业资产的销售，形成对集团资金的良好补充。
集团将坚持采取审慎的财务政策，通过项目销售、存量资产处置及不良债务的重组和置换，有步骤、有系统地降低债务总规模，全力改善集团的债务结构，适时增加长期低息负债，以期有效规避财务风险和运营压力，保障整体财务资金安全，实现企业的持续、健康和稳定发展。
查看全部