主营业务:
公司为投资控股公司。公司及其附属公司主要于中国从事提供物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及城市服务。
报告期业绩:
收入为人民币3,350.3百万元，较2025年同期的人民币3,619.8百万元下降7.4%。集团收入来自四个业务：(i)物业管理服务；(ii)社区增值服务；(iii)非业主增值服务；及(iv)城市服务。期内，物业管理服务收入为人民币2,559.2百万元，占总收入76.4%，较2025年同期人民币2,812.3百万元下降9.0%；社区增值服务收入为人民币550.9百万元，占总收入16.5%，较2025年同期人民币538.9百万元增加2.2%；
非业主增值服务收入为人民币31.3百万元，占总收入0.9%，较2025年同期人民币61.2百万元下降48.9%；及城市服务收入为人民币208.9百万元，占总收入6.2%，较2025年同期人民币207.4百万元增加0.7%。
报告期业务回顾：
集团的目标是成为中国领先的综合物业管理服务提供商，为业主提供高质量的物业管理服务及贴近客户需求的多元增值服务。目前，集团一共有四大业务板块：(1)物业管理服务；(2)社区增值服务；(3)非业主增值服务；及(4)城市服务。
于2026年6月30日，集团在126个城市开展业务，为1,354个项目提供物业管理服务及种类丰富的社区增值服务；客户类型多样，包括住宅、公建、高校、产业园及医院等；在管建筑面积为190.2百万平方米，合约建筑面积为306.5百万平方米。
截至2026年6月30日止，集团收入为人民币3,350.3百万元，毛利为人民币452.3百万元，期内亏损为人民币103.8百万元；毛利率为13.5%，净亏损率为3.1%。
1.物业管理服务
占总收入76.4%，占总毛利74.6%截至2026年6月30日止，集团物业管理服务的收入为人民币2,559.2百万元，相较于2025年同期的人民币2,812.3百万元，同比下降9.0%，主要由于行业市场环境变化下，部分存量项目续约服务单价有所调整，压缩物业服务板块收入。
未来，集团将(1)积极拓展优质第三方项目；及(2)提升服务质量与客户满意度，提高在管项目续约率，有效稳定并积极扩大收入基础，促进物业服务收入稳步提升。
截至2026年6月30日止，集团物业管理服务毛利为人民币337.3百万元，相较于2025年同期的人民币562.7百万元，同比下降40.1%；毛利率为13.2%，相较于2025年同期的20.0%，同比下降6.8个百分点，主要由于(1）行业市场环境变化下，部分存量项目续约服务单价有所调整，压缩物业服务板块收入；(2）物业保洁、绿化、劳务等品质改善投入；(3）存量老项目设施设备出现老化，工程改造及维修保养成本投入增加；
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及(4）为推动项目合同顺利续约，产生额外设施升级改造的阶段性投入，增加当期运营成本。
未来，集团将(1)持续推进管理升级，夯实经营根基；(2)落实精细化运营，提升前线效率；及(3)分步实施节能改造工程，降低能耗，通过多举措并举，促进物业服务业务稳健发展。
管理规模保持稳健
2026年上半年，集团管理规模保持稳健，在管项目结构整体进一步优化。
于2026年6月30日，集团在管建筑面积为190.2百万平方米，相较于2025年同期的222.3百万平方米，同比下降14.4%；集团合约建筑面积为306.5百万平方米，相较于2025年同期的343.4百万平方米，同比下降
10.7%。变动的主要原因是集团(1)聚焦经营本质，对在管项目组合
进行系统性地盘点，对标分析及评估在管项目的基本面；及(2)调整资源配置，释放整体在管项目的经营活力。
于2026年6月30日，来自独立第三方开发商的在管建筑面积为127.3百万平方米，相较于2025年同期的160.1百万平方米，同比下降20.5%。来自独立第三方开发商的合约建筑面积为230.2百万平方米，相较于2025年同期的268.0百万平方米，同比下降14.1%。变动的主要原因是集团(1)坚持聚焦高质量发展，持续夯实经营管理；及(2)优化在管项目结构，主动终止部分经营效果不及预期的项目。
于2026年6月30日，集团住宅物业在管建筑面积为138.3百万平方米，相较于2025年同期的136.9百万平方米，同比上升1.0%。住宅物业合约建筑面积为199.0百万平方米，相较于2025年同期的195.6百万平方米，同比上升1.7%。住宅在管建筑面积上升的主要原因是集团(1)坚持服务品质核心导向，稳固住宅业务基本盘；(2)通过升级服务标准、完善全周期服务体系、提升需求响应速度与业主居住体验，持续提升客户满意度，夯实业务发展基础；及(3)依靠市场优良口碑，积极开展市场外拓，稳步扩充管理规模。
于2026年6月30日，集团在管建筑面积中，有76.5%的在管项目位于中国一线、新一线及二线城市，将为拓展各项社区增值服务提供有力支撑。
截至2026年6月30日止，集团终止在管建筑面积为35.5百万平方米，相较于2025年同期的11.1百万平方米，同比上升219.8%；集团终止合约建筑面积为35.5百万平方米，相较于2025年同期的11.1百万平方米，同比上升219.8%。变动的主要原因是集团(1)围绕经营效能提升，对在管项目实施全面的系统性盘点，深度研判经营基本面；及(2)结合行业对标分析及自己综合管理要求，根据各项目的经营贡献及发展潜力进行优化调整，释放整体的经营增长潜能。
第三方竞标外拓更加聚焦截至2026年6月30日止，集团第三方竞标外拓新增年化合同金额为人民币191.3百万元，相较于2025年同期的958.4百万元，同比下降80.0%。
新增在管建筑面积3.5百万平方米，相较于2025年同期的3.7百万平方米，同比下降5.4%；新增合约建筑面积为6.4百万平方米，相较于2025年同期的40.1百万平方米，同比下降84.0%，变动的主要原因是集团
（1）主动提高市场拓展要求，提升项目立项标准；及（2）聚焦更加优质
的项目，为业务经营打好基础。
未来，集团将(1)根据行业发展趋势，立足自身核心竞争优势，落地更为聚焦的第三方市场拓展战略；(2)明确划定业态赛道、重点区域及项目准入标准；及(3)坚持重质量、重效益、重长远的市拓原则，审慎开展市场化拓展业务，实现长期可持续的高质量发展。
2.社区增值服务
占总收入16.5%，占总毛利19.3%截至2026年6月30日止，集团社区增值服务收入为人民币550.9百万元，相较于2025年同期的人民币538.9百万元，同比上升2.2%；毛利为人民币87.5百万元，相较于2025年同期的人民币116.6百万元，同比下降
25.0%；毛利率为15.9%，相较于2025年同期的21.6%，同比下降5.7个百
分点。
2026年上半年，集团(1)重点发展贴近业主生活需求的新零售业务，扩大收入基础；(2)建立起便捷高效的社区消费生态圈，提升业务能力，增加收入；及(3)积极发展养老服务，加强物业管理服务与养老业务的协作，扩大收入规模。
社区资产管理服务
2026年上半年，社区资产管理服务收入为人民币151.4百万元，相较于2025年同期的人民币123.4百万元，同比上升22.7%。收入上升的原因是集团系统性提升社区资产管理的整体运营效率，高效盘活存量资源点位，增加收入。
智慧场景解决方案
2026年上半年，智慧场景解决方案收入为人民币9.1百万元，相较于2025年同期的人民币4.0百万元，同比上升127.5%。收入增长主要源于集团积极拓展第三方及关连方项目机会，把握在建及改造项目的智能化安装与升级改造需求，挖掘新的业务增长点。
车位资产运营服务
2026年上半年，车位资产运营服务收入为人民币97.7百万元，相较于2025年同期的人民币113.6百万元，同比下降14.0%。收入下降的原因是受宏观经济及房地产市场影响，销售均价下降且规模减少。
美居服务
2026年上半年，美居服务收入为人民币0.9百万元，相较于2025年同期的人民币10.1百万元，同比下降91.1%。收入下降的原因是鉴于国内市场环境发生变化，集团主动调整业务布局，对美居板块实施收缩，重点完成既有存量合同的交付。
新零售服务
2026年上半年，新零售服务收入为人民币48.1百万元，相较于2025年同期的人民币28.5百万元，同比上升68.8%。收入上升的原因是集团积极围绕业主日常生活刚需开展业务，推动收入较快增长。
校园增值服务
2026年上半年，校园增值服务收入为人民币122.4百万元，相较于2025年同期的人民币154.0百万元，同比下降20.5%。收入下降的主要原因是(1)受外卖行业带来的市场竞争影响，食堂餐饮板块营业规模有所下滑；及(2)集团出于整体盈利考量，主动退出部分亏损较为严重的项目。
养老服务
2026年上半年，养老服务收入为人民币121.3百万元，相较于2025年同期的人民币105.3百万元，同比上升15.2%。收入上升的原因是集团积极深化物业管理服务与养老服务的协同合作，促进收入增长。
3.非业主增值服务
占总收入0.9%，占总毛利0.9%截至2026年6月30日止，集团非业主增值服务收入为人民币31.3百万元，相较于2025年同期的人民币61.2百万元，同比下降48.9%。收入下降的原因是源于国内房地产行业仍处于调整周期，同时关连方相关保交付项目陆续完成结束，带动案场相关业务收入有所减少。
4.城市服务
占总收入6.2%，占总毛利5.2%截至2026年6月30日止，集团城市服务收入为人民币208.9百万元，相较于2025年同期的人民币207.4百万元，同比上升0.7%，保持平稳。
业务展望：
国家‘十五五’规划明确部署物业服务质量提升行动，要推动物业服务进家庭，鼓励物业向养老、托育、健康、家政多元延伸，要求物业企业深度参与老旧小区改造、社区综合治理。根据《城市更新‘十五五’规划》的要求，物业服务是完整社区建设、实现老旧小区长效运营，提升基层精细化治理的关键力量。
物业服务行业区别于制造业等一次性的商品售卖，核心价值植根于全周期、可感知、动态提升的持续性优质服务，既是城市硬件改造更新后的长效运维载体，也是串联社区民生需求、落地一刻钟便民生活圈建设的重要纽带。
未来，世茂服务将以高质量服务为核心目标，持续深耕住宅小区、高校校园、产业园区等核心赛道。持续提升服务品质，提高项目全流程的履约能力，稳步增强业主与客户满意度。紧跟全国城市更新整体布局，主动参与老旧小区提质改造、社区提升改造、工业旧区更新等业务，以稳定优质的物业服务承接各类更新改造成果的运维，实现改造有品质、运营有长效，促进城市存量时代的长期稳健发展。
提升经营能力，激活存量价值。对在管物业项目开展全覆盖、系统性复盘与专项体检，落地‘一项目一策’经营管控机制，匹配不同小区建成年限、硬件基础、业主需求等，差异化制定运营方案。精准识别住宅、产业园、校园等不同业态的盈利核心点，统筹各类资源向高价值赛道、高利润项目倾斜。对完成翻新改造的老旧小区，制定更加精细化的运营方案，激活更新后的公共空间与配套设施，实现存量资产价值重估，推动在管项目经营品质实现系统性跃升。
提升管理效力，激发数智活力。深度响应社区治理智慧化的转型规划，全面升级全场景下的先进科技应用水平，将AI、物联网、AIoT等技术规模化应用于客户服务、安防值守、绿化保洁、设施维保、管网巡检、能耗监测等场景。依靠AI智能巡检、设备故障智能预警、跨区域远程协同调度，实现隐患排查前置、运维管理可视可控，一方面减少线下人力重复奔波，管控现场综合服务成本；另一方面提升多城市、多项目的统一管理效率，提升客户服务响应速度与质量，提高经营效率。
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