主营业务:
集团之主要业务乃于中国香港及内地经营房地产发展及投资、产业投资及资产管理业务，以及透过基建合作╱合资企业在内地及印尼发展、经营及管理收费公路。
报告期业绩:
二零二三年集团房地产分部业务收入主要乃来自大湾区及长三角地区项目之物业交付（其占总收入约74%）。交付均价约每平方米人民币24,000元，其中，内地物业均价为每平方米人民币17,000元，中国香港物业均价为每平方米港币365,000元。受房地产市场低迷、竞盘降价促销所影响，物业销售量价齐跌，引致年内房地产分部亏损港币21.38亿元。
报告期业务回顾：
房地产业务
二零二三年，内地房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在疫情积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是二至三月份，热点城市出现‘小阳春’销情。但从二季度起，购房者置业情绪迅速下滑，下半年市场持续低迷，主要因为内地经济复苏基础不稳固，需求不振，市场未能延续回暖态势。房企因销售量与融资额急剧下滑，面临巨大危机，为求生存，不惜减价求量，争取资金回笼。今年以来，中央和各部委继续频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，限购、限售及信贷等政策进一步放松，惟购房客户对经济及楼市信心未能于短期内全面恢复。
二零二三年在内地实现物业销售额（包括合资及联营企业项目）合共人民币265.55亿元，其中签订销售合同额为人民币255.85亿元及销售协议待转合同为人民币9.70亿元，较二零二二年下跌约36%。长三角地区及渤海湾地区为主要销售区域，物业销售均价约每平方米人民币21,000元。
二零二三年，内地土地成交规模明显下滑，仅部份核心城市优质土地的土拍热度较高，市场整体表现仍处于低迷。考虑目前经济及销售恢复势头暂未明确，信贷再融资仍未恢复，房企拿地依然谨慎，国央企为拿地主力。为预留资金偿还贷款，集团年内减少参与拍地，全年在内地仅拿取两幅住宅用地（集团权益占比51%），楼面面积合共约9万平方米。截至二零二三年十二月三十一日，集团的土地储备合共约357万平方米，其中已销售但未交付的面积为107万平方米。
二零二三年，中国香港经济不振，楼市表现低迷，物业销售未如理想。元朗山水盈及黄竹坑晋环持续销售货尾，屯门凯和山则于九月下旬正式开售，中国香港三个项目全年完成销售额合共港币12.18亿元。晋环于年内完成490个住宅单位及30个车位交付手续，涉及交付额港币109亿元。凯和山上盖工程目前已封顶，预计于二零二四年峻工及交付。
二零二三年，集团内地及中国香港物业交付额（包括合资及联营企业项目）合共约人民币316.51亿元，交付面积约138万平方米，主要来自大湾区及长三角地区项目。受房地产市场低迷、竞盘降价促销所影响，集团物业销售量价齐跌，引致年内房地产分部亏损港币21.38亿元。公路业务
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集团对唐津高速公路项目的收费权于二零二三年四月十九日终止，此后集团不再收取其现金分成。二零二三年集团内地高速公路项目（剔除唐津高速公路项目）总体路费收入较上年上升4%至人民币22.29亿元，日均混合车流量较上年上升18%。但计入唐津高速公路项目的贡献，二零二三年总体路费收入下降13%至人民币24.29亿元，日均混合车流量则较上年上升20%。日均混合车流量增幅较大，主要原因是国内疫情防控解除后，国内旅游实现报复性增长，客车车流量激增，但受国际经济增长缓慢，货车车流量有所下降，导致车流量增长幅度与路费收入增长幅度并不同步。
受惠于新收购的SB高速公路项目之贡献及所有印尼高速公路项目在二零二三年下半年成功获得调高收费费率等利好因素影响，二零二三年印尼高速公路项目总体路费收入较上年上升58%至人民币14.77亿元（若剔除SB高速公路项目在二零二二年十二月被新收购的影响，原有印尼高速公路项目路费收入较去年上升10%）。惟受到国际能源价格高企，加上政府减少燃油补贴抑制了车流量增长，日均混合车流量则下降2%至89,900架次。
二零二三年，集团内地及印尼高速公路项目的总车流量为1.18亿架次，日均混合车流量约362,300架次，较去年上升14%，全年路费收入为人民币39.06亿元，较去年增加5%。公路分部溢利则为港币5.63亿元，溢利较去年下跌主要因为集团对唐津高速公路项目收费权于二零二三年四月十九日终止，不再为集团提供分成，导致内地高速公路路费收入下跌及集团于去年底新增的贷款用于融资部分SB高速公路收购款导致年内利息支出增加等因素，抵销了印尼高速公路路费收入增加的影响。同年，集团收到高速公路合作企业的现金分成为港币5.01亿元。
于二零二三年十一月十七日，集团与Cornerstone Holdings Limited（佳选控股有限公司），为属招商局公路网络科技控股股份有限公司全资拥有之投资控股公司订立买卖协议，出售集团全部内地公路业务权益，其中包括保津高速公路、长益高速公路、龙城高速公路及马巢高速公路，代价为人民币44.118亿元。上述出售事项已于二零二三年十二月二十日举行之公司股东特别大会获正式通过，并预计于二零二四年上半年完成交易。集团估计出售所得税后收益约港币15亿元（集团占比75%权益约为港币11亿元）将反映于集团二零二四年财务报表。内地高速公路业务
保津高速公路
二零二三年日均车流量及路费收入同比分别上升22%和4%。受内地经济恢复、疫情防控全面放开，国内旅游持续火热等因素影响，公众出行及客车车流量较上年增长幅度明显。此外，本年保定及周边地区于八月至九月份的洪涝灾害影响，地方道路水损及分洪管控，部分车辆选择绕行本项目高速公路，对通行费收入及车流量产生正面影响。收入上升幅度低于车流量上升主要原因是受国际经济增长泛力，进出口贸易减少，货车车流量增长相对客车车流量增长幅度较少所产生。
唐津高速公路
二零二三年日均车流量和路费收入同比分别上升26%及下跌69%。唐津项目在收费期内车流量与收入均录得增长。随著集团对本项目收费权至二零二三年四月十九日终止，公司已不再取得项目路费收入，因此全年累计路费收入较上年大幅下降。此外，本项目正在清算审计当中，预计清算完成后将分配剩余收益。
长益高速公路
二零二三年日均车流量和路费收入同比分别上升20%及11%。受疫情防控全面放开，国内旅游持续火热等因素影响，客车车流量及收入增长幅度明显。收入上升幅度低于车流量上升主要原因是受国际经济增长泛力，货车车流量增长相对客车车流量增长幅度较少所产生。龙城高速公路
二零二三年日均车流量和路费收入同比分别下降3%及9%。受山西当地经济增长缓慢、煤炭市场持续低迷以及国际贸易、大宗商品、原材料交易减少等不利因素影响，全年车流量及路费收入均较上年略有下降。此外，二零二三年本项目通过银行贷款利率基准点下调减少了财务支出，从而抵销部份因收入下降而带来的影响。
马巢高速公路
二零二三年日均车流量和路费收入同比分别上升26%及15%。受内地经济恢复、疫情防控全面放开，江苏、安徽一带旅游持续火热等因素影响，客车车流及收入增长幅度明显。同时受益于周边路网施工为项目本年度内的车流及收入带来利好。此外，二零二三年项目通过与贷款银行的沟通协调，下调了银行贷款利率，亦为本项目减少了一定的财务成本支出。印尼高速公路业务
SN高速公路
二零二三年日均车流量及路费收入同比分别上升5%及16%。受到国际能源价格高企，加上政府减少燃油补贴的影响，斋戒月和开斋节的车流量同期对比轻微下跌，但本年Solo市举办了不少旅游活动，加上圣诞节和元旦假期旅游需求大增，过境客车车流量有所增加。此外，本项目成功获得特别费率调整批准上调约25%，于二零二三年九月十七日开始实施，令全年路费收入大幅增加。虽然大幅调价短期内对车流量构成一定压力，但特别费率调整将对项目未来收益打下重要基石。
NKK高速公路
二零二三年日均车流量基本持平，路费收入同比上升5%。受到国际能源价格高企，政府减少燃油补贴以及连接高速公路特别费率上调等负面因素影响，短期抵销了本项目的车流量增长。本项目于二零二三年八月二十日成功实施费率上调约8%，及于七月份完成银行贷款再融资，延长了贷款期限和降低了原有分期还款额，令项目收益保持良性增长。此外，本项目已录得累计未分配利润，预计可在二零二四年向股东作出第一次分派股息。本项目由Kertosono至Kediri尚未建造的剩余主线路段的施工时间将取决于征地进展，预计将于二零二四年末开始建设。
MKTT高速公路
二零二三年日均车流量和路费收入同比分别上升4%及8%。本项目连接棉兰市的瓜拉纳穆国际机场，农历新年、开斋节、学校暑假、圣诞节和元旦假期等重大节日对本项目车流量带来贡献。虽然上游的收费公路实施较大的费率上调导致短期车流量下跌，但本项目南面连接路段相继通车，长远有利于车流量增加。二零二三年十一月十一日成功实施费率上调约8%，有利于未来收入保持增长。
本项目于二零二三年底落实使用新的税务条例，延长税务层面的摊销年限，并确认可供抵销未来溢利的累计未动用税项亏损为递延税项资产，使本项目录得累计未分配利润，预计可在二零二四年向股东作出第一次分派股息。SB高速公路
二零二三年日均车流量29,100架次，路费收入达人民币4.95亿元。本项目成功获得特别费率调整批准上调约29%，于二零二三年十月九日开始实施，令全年路费收入表现良好。虽然大幅调价短期内对车流量构成一定压力，但特别费率调整将对项目未来经济效益打下重要基石。本项目附近的巴塘工业园区第一期将在二零二四年上半年开始营运，项目亦完成巴塘工业园区收费站的建设，预计将对二零二四年车流量和收入带来正面影响。
(iii) 产业分部
二零二三年，产业分部的房地产开发项目（包括合资及联营企业项目）实现物业销售额约人民币7.02亿元，其中签订销售合同额为人民币6.28亿元及销售协议待转合同约人民币0.74亿元。截至二零二三年十二月三十一日，产业分部土地储备约98万平方米，主要位于河南省，已销售但未交付的面积约2万平方米。其他原产业业务，主要包括房地产基金投资及文旅业务，经过重组及整顿后，业务规模已大幅缩减，并停止投资新业务。往后，集团将持续检讨余下业务的经营状况并适时作出处理。
业务展望：
展望二零二四年，预期内地房地产市场将延续筑底行情，政策层面有望进一步放松，内地政府将继续推动因城施策，积极化解房地产风险，支持合理住房及融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国香港方面，政府经审慎考虑当前市场情况后，于二零二四年二月决定撤销所有住宅物业需求管理措施，即楼市全面‘撤辣’，直接减低买家的税项负担，有助推动买楼需求增加。尽管‘撤辣’会刺激市场信心，释放更多短期购买力，但高利率和整体市场下行趋势仍然对楼市构成压力。鉴于内地及中国香港市场的不可预测性以及市场复修缺乏根本改善，预期市场全面复苏仍需要一段时间，公司在二零二四年时仍保持谨慎态度。考虑今年及未来数年还贷资金需求及市场不确定风险，集团的拿地决策将更审慎。
鉴于未来三年有多笔境外贷款到期（其中二零二四年下半年有两笔），资金会持续紧张，集团将从不同渠道积极管理现金流以应付营运及还贷需要。除通过出售内地公路及地产物业项目作为资金来源外，集团还在努力降成本增效率，优化营运结构，稳定现金流，全力确保交付，为未来长期发展奠定坚实基础。同时，集团不排除采取必要措施以维护所有持份者的利益的可能性，包括但不限于债务管理措施。如上所述，当前内地经济运行面临挑战，企业经营困难；加上国际经济及政治环境复杂严峻，短期内对内地经济仍会带来冲击。房地产作为内地支柱产业，对经济发展仍有重要支撑作用，集团对内地房地产业务发展长远前景保持审慎态度。
经过多年发展，集团在房地产业务范畴拥有成熟的商业模式、运作良好的管理体制、经过磨合锻炼的运营团队及业界认可的市场地位。未来，团队将继续一贯务实的工作作风，力保交付和强化现金流管控；并不断优化市场所需的产品，推广集团品牌使成为市场更广泛公认可靠的发展商。
集团自拓展印尼高速公路业务后，不断累积海外运营经验，目前已成功收购四条印尼高速公路。二零二四年，集团将继续寻找机会以优化收费公路业务组合。
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