主营业务:
公司之主要业务为投资控股。主要附属公司之主要业务包括物业发展、物业投资、街市及农产品交易经营、传统中西医药品、保健食品及财资管理。
报告期业绩:
截至二零二三年九月三十日止六个月(‘本财政期间’或‘本期间’),集团之收入及母公司权益持有人应占溢利分别为约1,136,100,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:约2,050,500,000港元)及约111,000,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:亏损约23,600,000港元)。
报告期业务回顾：
物业发展:
物业发展分类包括来自宏安地产有限公司(‘宏安地产’,公司的非全资上市附属公司,其股份于中国香港联合交易所有限公司(‘联交所’)上市(股份代号:1243),连同其附属公司统称为‘宏安地产集团’)的中国香港住宅及商用物业市场销售,以及亦指位元堂药业控股有限公司(‘位元堂’,公司的非全资上市附属公司,其股份于联交所上市(股份代号:897),连同其附属公司统称为‘位元堂集团’)之非全资上市附属公司中国农产品交易有限公司(‘中国农产品’,公司的非全资上市附属公司,其股份于联交所上市(股份代号:149),连同其附属公司统称为‘中国农产品集团’)于中华人民共和国(‘中国’)的物业销售。
于本期间,物业发展分类分别录得收入(向外部客户销售)及分类溢利约375,100,000港元及约10,100,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:分别约1,358,200,000港元及约130,000,000港元)。于本期间,宏安地产集团物业发展分类贡献收入约258,400,000港元,主要由于确认‘The Met.
Azure荟蓝’及‘LADDER Dundas’的销售(截至二零二二年九月三十日止六个月:约1,250,000,000港元)。
截至二零二三年九月三十日止六个月,集团(透过中国农产品集团)在中国的物业发展业务录得收入约116,700,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:约108,200,000港元)。
中国农产品集团贡献的收入轻微增加乃主要由于本期间交付出售物业较二零二二年同期增加所致。
宏安地产集团正积极寻找各种渠道增加土地储备,此包括参与公开招标及旧楼收购。宏安地产集团旨在奠定坚实基础,为未来发展项目提供稳定的土地资源。
街市及农产品交易市场:
街市及农产品交易市场业务分类于截至二零二三年九月三十日止六个月录得收入(向外部客户销售)轻微增加约0.4%至约332,700,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:约331,300,000港元),其中收入约193,800,000港元由中国农产品集团于中国经营农产品交易市场所贡献;约138,900,000港元由中国香港的街市营运所贡献,包括中国香港的肉档、蔬菜及其他零售业务带来收入流约60,900,000港元。
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集团在街市及农产品交易市场业务建立重要地位超过二十年。于本期间,集团在中国香港管理‘万有’品牌及‘日日·食良’品牌旗下约600个档位组合,这些街市的总楼面面积超过150,000平方尺。集团透过精心设计布局、进行改善工程及提供优质管理服务提供更舒适及具空间感之购物环境,以满足顾客日益殷切的需求。通过不断改善购物经验,集团旨在强化与租户和本地社区的合作关系。
于二零二三年八月,集团收到领展物业有限公司(位于中国香港新界沙田西沙路颂安邨颂安商场地下的街市的业主)通知,彼等同意重续街市租约,租期为六年,直至二零二九年一月三十一日(包含该日)。
于本期间,屠宰业务产生收入约35,100,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:约35,000,000港元)。收入维持稳定。鉴于本地饮食习惯对猪肉的需求及集团深具规模的街市网络,集团相信该项业务发展风险较低。于二零二三年九月三十日,运营中的肉档有18个。
集团现时透过中国农产品集团于中国五个省运营11个农产品交易市场,其分别位于湖北省、河南省、广西壮族自治区、江苏省及辽宁省。收购该等农产品交易市场明显扩大集团在中国街市及农产品交易市场分类的业务。中国农产品集团已于中国该行业建立稳固地位,为集团农产品交易市场业务在中国的未来持续发展及扩展提供稳固基础,使集团能够保持增长,利用规模经济,把握广大客户群所带来的机会。
物业投资:
于二零二三年九月三十日,集团位于中国香港及中国的自有投资物业包括商用、工业用及住宅单位,账面总值约3,561,000,000港元(二零二三年三月三十一日:约3,764,000,000港元)。
于本期间,集团获得租金收入(向外部客户销售)总额约3,000,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:约5,400,000港元)。
宏安地产集团于其与三名独立第三方成立的一间合资企业集团(‘天生楼合资企业’)中拥有64%权益。天生楼合资企业收购了于屯门总楼面面积为13,858平方尺的物业(‘天生楼物业’)。于本报告日期,天生楼物业已全部租出及在15间铺其中3间铺已售出。
宏安地产集团与独立第三方合伙拥有一间合资企业(‘Jumbo合资企业’)50%权益。Jumbo合资企业收购中国香港仔珍宝阁8层停车场平台,其提供合共509个车位(‘Jumbo物业’)。
预计当黄竹坑港铁站周边的综合发展分阶段完成后,Jumbo物业将可满足庞大的停车位需求。
Jumbo物业于本报告日期已全部租出。
宏安地产集团亦与Kohlberg Kravis Roberts&Co.
L.P.
(‘KKR’)合作,拥有位于马鞍山的‘银湖·天峰’及位于将军澳的‘The Parkside’的两个商用物业。宏安地产集团于各项目拥有50%股权。宏安地产集团已翻新该两项物业,并改善租户组合及提高租金收益率。于本报告日期,银湖·天峰已全部租出,而The Parkside的出租率超过97%。
于二零二三年九月三十日,位元堂集团于中国香港拥有11项物业,均为零售物业或工业大厦(位元堂集团就向宏安地产集团收购两项物业而与宏安地产集团订立两份买卖协议,有关交易于截至二零二三年九月三十日仍待完成)。该等物业大部分用作以自营及加盟模式经营的零售店。
于本期间,位元堂集团以代价71,000,000港元完成向一名独立第三方出售一间公司,该公司持有位于中国香港九龙高辉道13号宝城工业大厦11楼之物业(连同相关天台部分及一个停车位)之权益,并以代价66,800,000港元完成向一名独立第三方销售位于中国香港新界沙田大围道66、68、70及72号地下B铺及部分天井之物业。
于二零二三年九月三十日,集团仍持有8个二手住宅物业,估值约42,800,000港元。集团将继续寻求合适机会出售该等二手住宅物业。
医药及保健食品产品业务位元堂集团为一间医药集团,集中于制造及零售药品及保健食品产品。于本期间,集团的医药及保健食品产品分类的进步令人鼓舞,总收入(向外部客户销售)约365,400,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:约298,700,000港元),升幅为约22.3%。
中药及保健食品产品:
中药及保健食品产品分类的收入显著上升约23.8%至约329,000,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:约265,700,000港元)。
‘以诚意用心造药,凭信誉继往开来’。位元堂集团始终致力于提供优质中医药(‘中药’)产品及服务。由于对中医团队诊疗及服务提升的需求不断增加,故已于二零二三年八月成立中央煎药中心,24小时内将煎好的中药直接送至顾客家中,以确保顾客方便享有优质医疗保健服务。此外,业务扩张包括在热门旅游区开设新零售店、进驻各电子商务平台以及与健康美容药品连锁店建立合作伙伴关系。
由于中国香港预计将会爆发季节性甲型流感及新冠疫情持续,故推出多种新产品应对该等挑战。其中一种产品为虫草皇强肺通(Cordyceps Plus),可支援呼吸系统,适合治疗长期新冠症状。意识到老年人口不断增加,位元堂集团亦推出了一系列关节骨骼产品。于二零二三年,位元堂集团与中国香港理工大学展开令人兴奋合作,将科学专业知识与传统中草药结合,致力于创新并利用科学知识增强传统中医药。虫草Cs4纳米硒的发现,有助促进骨细胞及骨基质形成,强化骨质密度。
位元堂集团在中国香港荣获‘过去12个月最常使用的中式保健品品牌’Δ殊荣,进一步彰显其成功之道。这份殊荣充分体现中国香港消费者对位元堂产品的信任与青睐。
该等成就使位元堂成为市场领导者,在提供可靠畅销的中药及保健食品方面享有盛誉之名。
西药及保健食品产品:
西药及保健食品产品收入增加约10.3%至约36,400,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月:约33,000,000港元),尽管本期间的环境动荡,该增加乃由于位元堂集团以坚实基础致力于增长。
位元堂集团正不断努力在市场上实现商机。旗舰品牌‘佩夫人’连续13年蝉联中国香港止咳露销量冠军,此乃归功于位元堂集团珍贵的销售及营销策略及活动。位元堂集团坚持不懈,成功为分销‘卢森堡’品牌产品于中国香港建立有效的贸易渠道。
位元堂集团另一个主要品牌‘佩氏’,在中国香港驱蚊产品市场中已确立领先地位。‘佩氏’驱蚊产品系列的收益于本期间达致理想增长。
此外,为遵守中国相关法规,位元堂集团已与多名本地分销商合作加速‘佩夫人’及‘佩氏’品牌在中国的渠道渗透。
于疫情期间,消费者的购买行为加速从线下转移至线上。因此,位元堂集团一直积极投放资源建立电子商贸渠道,包括透过自有网上平台以及选定的第三方电子商务平台(如HKT Vmall及士多)分销‘佩夫人’及‘佩氏’的产品。此外,位元堂集团正发展其跨境电子商务业务。
业务展望：
中国香港二零二三年四月至六月的实际本地生产总值较二零二二年同期下跌1.5%,及较二零二三年第一季度增加2.9%。此外,中国香港于二零二三年七月至九月的失业率下跌至2.8%。
另一方面,美国息率显著上升,无可避免地对全球现金流及资产价格产生影响。在此宏观环境下,中国香港的一个月银行同业拆息由二零二三年一月初的4.2%上升至二零二三年九月底的5%,中国香港的全年通胀率由二零二三年一月的2.4%稍跌至二零二三年九月的2%。
息率上升及通胀持续为企业带来挑战。息率较高使借贷成本增加,从而抑压投资及消费者开支。
然而,劳动市场正在改善,经济活动亦逐渐正常。此乃经济正在复苏的正面迹象。
就宏安地产集团而言,在最新《施政报告》中,行政长官提出放宽楼市‘辣招’,包括新住宅之买家印花税及新住宅印花税将减半。物业原本在三年后转售无需征收特别印花税,现已缩短至两年。此外,合资格外来人才在港购置住宅物业将实行印花税暂缓机制。所有该等措施均对物业市场带来利好影响。
街市营运过去数十年一直是产生现金流及盈利的业务。尽管如此,随着街市和运营商数量增加以及网上购物和送货服务逐渐普及,街市营运环境的竞争压力越来越大。于本期间,息率大幅上升及通胀导致经济活动持续收缩,继而损害消费水平。集团认为经营街市的成本及风险已经上升,而集团在营运时将采取审慎态度。
位元堂集团始终致力于提供优质中医团队诊疗服务,并专注于提供度身订制的专业服务,满足每位消费者的独特需求,并提供专业中医诊疗。除加强服务外,位元堂集团致力改善其客户关系管理(CRM)系统,以与消费者建立更牢固、更密切的关系、加强客户参与度及忠诚度,并培养具信任及长久的关系。
展望未来,国家粤港澳大湾区政策为中药及保健食品产品带来正面前景,为位元堂集团于大湾区实现增长及扩张良机。
就西药产品而言,位元堂集团为其旗舰品牌‘佩夫人’加强销售,并扩大于万宁、屈臣氏及连锁超市等零售渠道的分销。位元堂集团透过于中国内地为‘佩夫人’止咳露觅得战略分销合作伙伴,并以‘佩夫人’品牌推出更多治疗上呼吸道感染的药品,将‘佩夫人’打造成‘上呼吸道感染专家’。位元堂集团预期来年将实现强劲增长。位元堂集团亦正发展跨境电商业务,以涵盖大湾区及亚太地区的消费者。
农业发展是中国中央政府未来数年的首要政策。于二零二三年,‘二零二三年中央一号文件’由中国共产党中央委员会及中国国务院发布。该文件乃为推动农产品交易市场投资、扩展农产品网络、建设物流基础设施及农产品储存设施,并完善区域性冷藏基础设施。其次,‘一带一路’政策将为中国经济整体增长的关键元素,并为中国的持续发展提供可持续的方式。
就新商机而言,中国农产品集团进一步采取‘轻资产’策略,与各合作伙伴合作,扩大于中国的业务。其亦探索电子平台发展,以探讨技术进步的机遇,从而配合中国政府推动数据经济。
此外,中国农产品集团的业务范围进一步扩展至街市及贸易,以巩固其于业内的领先地位。
集团财务状况稳健,且预期将透过其多元化业务取得持续增长,为集团提供高度灵活性,以及为其可持续发展奠定坚实的基础。透过维持积极有为及审慎而行的投资方针,集团能把握机会推动其所有分类实现业务增长。
整体而言,稳健的财务状况及多元化的业务经营将促进集团的可持续发展及长期成功。
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