主营业务:
公司主要从事物业发展;用于出售、出租或资本增值之物业投资;提供物业管理及安保服务;建筑及装修工程;提供融资;基金投资及基金管理;葡萄酒业务,包括经营酒窖及葡萄酒贸易,以及提供媒体制作服务。
报告期业绩:
截至二零二三十二月三十一日止年度，集团之收益及公司拥有人应占亏损分别约为1,243.7百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约1,699.3百万港元）及约为294.6百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：公司拥有人应占溢利约329.9百万港元）。
报告期业务回顾：
公司主要从事物业发展；物业投资，以进行出售、出租或资本增值；提供物业管理及安保服务；建筑及装修工程；提供融资；基金投资及基金管理；葡萄酒业务，包括经营酒窖及葡萄酒贸易；以及提供媒体制作服务。多项生活方式相关业务以‘城市(Metropolitan)’品牌经营。
于截至二零二三年十二月三十一日止年度，集团之收益约为1,243.7百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约1,699.3百万港元），较去年减少约455.6百万港元。于截至二零二三年十二月三十一日止年度公司拥有人应占亏损约为294.6百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：公司拥有人应占溢利约329.9百万港元），较去年减少约624.5百万港元。亏损主要由于(i)集团物业发展分部下的竣工项目销量产生的收益由截至二零二二年十二月三十一日止年度约1,619.2百万港元减少约461.2百万港元至截至二零二三年十二月三十一日止年度约1,158.0百万港元；(ii)撇减待售物业23.6百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：无）及投资物业公平值变动的亏损约为65.4百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：公平值变动的收益约9.7百万港元）；及(iii)融资成本（扣除合资格资产成本的已资本化金额后）由截至二零二二年十二月三十一日止年度约19.2百万港元增加约74.8百万港元至截至二零二三年十二月三十一日止年度约94.0百万港元。
年内每股基本及摊薄亏损均约为45.92港仙，而去年同期每股基本及摊薄盈利分别约为51.43港仙及24.40港仙。集团个别业务分部的审阅载列如下。
物业发展中国香港项目：
(a)虹方：于截至二零二三年十二月三十一日止年度，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约10.9百万港元及11.4百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：分别为约56.2百万港元及14.1百万港元）。
(b)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，集团重新发展新楼宇。云之端已于二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起确认收益。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，收益约150.7百万港元已于完成及交付该项目的49个物业及停车场单位时确认（截至二零二二年十二月三十一日止年度：402.9百万港元）。
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(c)雨后项目：集团正将雨后重新发展成为附设部分临街商舖的住宅综合体。该项目定位为豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。该项目提供335个住宅单位、5间地铺及65个停车位。预售许可已于二零二三年二月发出。上盖建筑工程已于二零二三年第一季度完成，并分别于二零二三年四月及二零二三年十月获授入伙纸及合约完成证明书。于二零二三年下半年已完成竣工及收益确认。截至二零二三年十二月三十一日止年度，收益约996.3百万港元已于完成及交付该项目的168个住宅单位时确认（截至二零二二年十二月三十一日止年度：无）。
(d)观塘地盘项目：该地盘总面积约为12,600平方尺，分为工业╱办公室用地。该临海项目可以180度欣赏维多利亚港全景，俯瞰中国香港岛的壮丽景色。
韩国首尔项目：
(e)BigTriangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于二零二二年度由集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名大厦及零售综合体。集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程自二零二二年第三季度开始，并于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二六年第一季度完工。物业投资集团从事物业投资，以进行出售、出租或资本增值。部分出租收益来自提供‘城市(Metropolitan)’品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储。城市公寓城市公寓主要于中国香港从事经营服务式公寓之业务，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家具齐全。城市公寓之目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务确认的收益约为3.4百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约2.9百万港元），较去年同期增加约0.5百万港元。
城市仓储及工作间城市工作间从事之主要业务为向会员于多个地点提供24小时共用工作空间（包括私人房间╱共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室），收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业的设备。城市仓储从事之主要业务为于中国香港向大众提供并营运24小时仓储服务。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务确认的收益约为38.6百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约42.8百万港元），较去年同期减少约4.2百万港元。
于二零二三年十二月三十一日，集团的投资物业组合总账面值约为776.6百万港元（二零二二年十二月三十一日：约883.0百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地725.8百万港元（二零二二年十二月三十一日：约834.7百万港元），及符合投资物业定义的使用权资产（‘使用权资产’）50.8百万港元（二零二二年十二月三十一日：48.3百万港元）。于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为733.0百万港元（二零二二年十二月三十一日：838.0百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地691.8百万港元（二零二二年十二月三十一日：800.7百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产41.2百万港元（二零二二年十二月三十一日：37.3百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。
集团亦会考虑是否有购买投资物业的机会，或是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。
提供物业管理服务集团正为五项竣工项目天际中心、星星中心、虹方、云之端及雨后、上环两幢商业大楼以及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理及安保服务。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务分部确认的收益约为12.8百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约10.4百万港元）。集团认为提供全方位优质物业管理及安保服务有助提升公司的品牌知名度。已竣工项目的增加以及为其他物业拥有人或发展商提供服务预期将扩展此业务分部以及有助集团日后长期产生稳定收益。
提供融资集团正为自有发展商业及工业项目的个人及公司客户提供信贷融资。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务分部产生的收益约为4.0百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：3.5百万港元），乃由于授予集团物业单位买家的贷款数目增加而增加约0.5百万港元。集团预期，此业务分部将产生稳定收益并为提高该等物业的销量提供支持。
建筑及装修工程作为注册一般建筑承建商，集团为其自有项目提供建筑服务及为集团现时所管理物业的拥有人提供装修工程。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务分部产生的收益约为5.7百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：6.5百万港元）。集团预期此业务分部通过提高工程质量及降低建筑或翻新成本对其他业务分部将有协同效应。葡萄酒业务集团从事向中国香港当地居民销售葡萄酒，透过城市酒业提供交付服务及透过城市酒窖提供专业葡萄酒储存租赁服务。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务分部确认的收益约为17.0百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约12.8百万港元），较去年同期增加约4.2百万港元。二零二三年收益增加乃由于第四个酒窖已开业。
集团葡萄酒业务分部分类下的投资物业组合总账面值约为43.6百万港元（二零二二年十二月三十一日：约45.0百万港元），其中包括位于中国香港的工业大厦的一个单位34.0百万港元（二零二二年十二月三十一日：34.0百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产9.6百万港元（二零二二年十二月三十一日：11.0百万港元）。
提供媒体制作服务集团透过提供营销解决方案及咨询服务（包括电影或广告制作、筹划媒体活动及音乐会以及艺人管理等）的城市文化制作运营此业务分部。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务分部确认的收益约为0.6百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约0.6百万港元）。
基金投资与管理此外，集团基金投资之账面总额约为5.2百万港元（二零二二年十二月三十一日：约6.1百万港元）。为拓宽融资来源以及扩大物业发展业务的市场份额，集团计划日后设立及管理房地产基金以筹集更多资金。物业发展中国香港项目：
(a)虹方：于截至二零二三年十二月三十一日止年度，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约10.9百万港元及11.4百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：分别为约56.2百万港元及14.1百万港元）。
(b)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，集团重新发展新楼宇。云之端已于二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起确认收益。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，收益约150.7百万港元已于完成及交付该项目的49个物业及停车场单位时确认（截至二零二二年十二月三十一日止年度：402.9百万港元）。
(c)雨后项目：集团正将雨后重新发展成为附设部分临街商舖的住宅综合体。该项目定位为豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。该项目提供335个住宅单位、5间地铺及65个停车位。预售许可已于二零二三年二月发出。上盖建筑工程已于二零二三年第一季度完成，并分别于二零二三年四月及二零二三年十月获授入伙纸及合约完成证明书。于二零二三年下半年已完成竣工及收益确认。截至二零二三年十二月三十一日止年度，收益约996.3百万港元已于完成及交付该项目的168个住宅单位时确认（截至二零二二年十二月三十一日止年度：无）。
(d)观塘地盘项目：该地盘总面积约为12,600平方尺，分为工业╱办公室用地。该临海项目可以180度欣赏维多利亚港全景，俯瞰中国香港岛的壮丽景色。
韩国首尔项目：
(e)BigTriangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于二零二二年度由集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名大厦及零售综合体。集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程自二零二二年第三季度开始，并于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二六年第一季度完工。物业投资集团从事物业投资，以进行出售、出租或资本增值。部分出租收益来自提供‘城市(Metropolitan)’品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储。城市公寓城市公寓主要于中国香港从事经营服务式公寓之业务，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家具齐全。城市公寓之目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务确认的收益约为3.4百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约2.9百万港元），较去年同期增加约0.5百万港元。
城市仓储及工作间城市工作间从事之主要业务为向会员于多个地点提供24小时共用工作空间（包括私人房间╱共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室），收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业的设备。城市仓储从事之主要业务为于中国香港向大众提供并营运24小时仓储服务。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务确认的收益约为38.6百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约42.8百万港元），较去年同期减少约4.2百万港元。
于二零二三年十二月三十一日，集团的投资物业组合总账面值约为776.6百万港元（二零二二年十二月三十一日：约883.0百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地725.8百万港元（二零二二年十二月三十一日：约834.7百万港元），及符合投资物业定义的使用权资产（‘使用权资产’）50.8百万港元（二零二二年十二月三十一日：48.3百万港元）。于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为733.0百万港元（二零二二年十二月三十一日：838.0百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地691.8百万港元（二零二二年十二月三十一日：800.7百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产41.2百万港元（二零二二年十二月三十一日：37.3百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。
集团亦会考虑是否有购买投资物业的机会，或是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。
提供物业管理服务集团正为五项竣工项目天际中心、星星中心、虹方、云之端及雨后、上环两幢商业大楼以及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理及安保服务。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，于此业务分部确认的收益约为12.8百万港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：约10.4百万港元）。集团认为提供全方位优质物业管理及安保服务有助提升公司的品牌知名度。已竣工项目的增加以及为其他物业拥有人或发展商提供服务预期将扩展此业务分部以及有助集团日后长期产生稳定收益。
业务展望：
国际局势错综复杂，俄乌战争及以巴冲突持续不断，叠加红海危机，均对于全球供应链的稳定性造成不利影响，导致通胀压力加深及利率高企，中国中央政府继续扎实加强经济发展，采取多项有效措施刺激内部需求。此外，鉴于加息周期可能完结，以及中国香港政府的预算措施实施多项政策刺激中国香港的市场经济并放宽物业市场政策，预期房地产市场将逐渐回复正常运作。全球经济重心将继续向东推移，而亚洲将继续是全球经济增长的重要引擎。亚洲的房地产市场多元化且充满活力，条件亦因不同国家与城市而异。整体而言，多个亚洲国家曾经历急速的城市化、经济增长及中产阶级崛起，使房地产需求增加。东京、首尔及新加坡等部分城市已成为主要的房地产枢纽，吸引当地及国际投资者。这些城市对于各种类型的物业（包括住宅、商业及工业物业）均有著强劲需求。
考虑到近期日圆下跌，其兑美元的汇率从二零二零年末约103日圆兑1美元跌至二零二三年末约151日圆兑1美元的数十年低位，集团亦将会探索日本等亚洲市场的投资机会，并可能受惠于日本的零利率的货币政策。
尽管二零二四年可能是另一个充满挑战的年度，惟公司蓄势待发，迎接公司的灵活性所带来的利益，使业务保持灵活、维持竞争力并积极应对市场动态。公司将继续采取审慎灵巧的策略应对不同的市场状况。
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