主营业务:
集团按其产品及服务划分为不同的业务单位，并具备以下三个可申报营运分部：(i)物业发展分部从事发展综合物流及商品交易中心及住宅及商业配套设施；(ii)物业投资分部投资综合物流及商品交易中心及住宅及商业配套设施；及(iii)‘其他’分部基本上包括提供物流及仓储服务、奥特莱斯运营、小额贷款服务、电子商贸服务及其他服务。
报告期业绩:
集团通过境内外银行贷款和银行间及资本市场不同融资渠道积极管理融资结构，以实现最佳资本架构及债务到期组合。截至2023年12月31日，集团总计息债务为317.523亿港元（2023年3月31日：328.308亿港元）；资本负债比率为84.0%（2023年3月31日：71.0%）。此外，于2023年12月31日，现金及银行存款为11.436亿港元（2023年3月31日：25.251亿港元）。集团通过境内外银行贷款和银行间及资本市场不同融资渠道积极管理融资结构，以实现最佳资本架构及债务到期组合。截至2023年12月31日，集团总计息债务为317.523亿港元（2023年3月31日：328.308亿港元）；资本负债比率为84.0%（2023年3月31日：71.0%）。此外，于2023年12月31日，现金及银行存款为11.436亿港元（2023年3月31日：25.251亿港元）。
与去年财政年度比较，集团于本期间的收入减少13.4%至35.089亿港元（2022/23财政年度：40.523亿港元）。母公司拥有人应占净亏损为43.175亿港元（2022/23财政年度盈利：7.000亿港元）。每股基本亏损为37.73港仙（2022/23财政年度盈利：6.34港仙）。母公司拥有人应占亏损及每股基本亏损减少主要(i)金融资产公平值亏损；(ii)应收及其他应收款项之资产减值；(iii)存货减值拨备增加；(iv)投资物业公平值亏损；及(v)租赁收入下跌所致。
报告期业务回顾：
中原重庆辐射西南重庆华南城重庆华南城策略性地位于中国中西部唯一的直辖市重庆市的巴南区，是‘一带一路’和‘长江经济带’在重庆实现无缝连接的重要连结点，为集团首个落户直辖市的项目。坐拥西部国家级大型交通基建－重庆公路物流基地的策略性地利，项目连接完善的高速公路网络，贯通市中心及全国其他地区，亦是国家战略‘国际陆海贸易新通道’及‘重庆东盟国际物流大通道’之起点。
在国家大力推动成渝双城经济圈建设、重庆高新区扩容升级的时代背景下，重庆吹响向西发展号角，地处重庆西城核心地带的重庆华南城站上发展新风口，后期发展潜力无限。同时，随著巴南区商圈的发展渐趋成形，为项目未来的交通配套及商业环境奠定了良好的基础。期内，重庆华南城巴南华府•云邸迎来盛大交付。在建筑设计上，以当地人文、自然环境为底色，强调与城市气质的兼容并蓄，采用新亚洲建筑风格，打造融合生态、文化、艺术理念，同时又符合当地人需求的完美居住体验。2023年9月13至14日，‘重庆华南城家具建材展’在华南城会展中心举办。共有140余家来自江西省南康市、四川省成都市家具厂商参展，3,000+经销商、代理商、普通消费者来展，这也是近年来重庆商管首次举办的大型展览活动。投资开发团队主要专注于集团的项目投资开发建设，为后期招商运营打下基础。为满足各地项目的不同需要，集团于郑州、重庆、南昌和深圳等多地发展各类商业综合体，开发多功能商业及相关配套。报告期内，投开板块在多方努力推动下，郑州、南昌、合肥和哈尔滨的多个项目已成功交付，其他项目也在稳步推进中。
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投开板块审时度势，根据市场情况及时调整策略，全力推进资产去化，加强资金回笼；近期国家进一步加强了对房地产的融资支持，集团各地多个项目已成功入选融资‘白名单’，还有多个项目正积极申请中，为项目交付提供了资金支持。
招商运营板块商业管理团队主要致力于集团的项目招商及运营管理，为华南城的开发、投资、融资的全价值链各环节提供专业的运营、管理服务，业务范围包括商品交易中心、物流园、酒店、综合商贸中心、商业街区、邻里中心、住宅、多功能物业等多种类型物业。
报告期内，商管集团持续引入优质业态和商户，进一步提升招商运营和服务水平，贯彻‘稳商、扶商’理念，培育和引入了包括文体产业、新能源汽车产业、家居建材产业等多种业态，进一步完善园区产业生态圈。此外，为助力园区商户更好发展，各地华南城通过大型建材五金展销会、年货节等品牌展会，带动商户经营，激活园区人气。华南城专业市场杂志及智慧园区小程序，则通过线上线下相结合的方式，将商户信息传递至更多人群，进一步拓展华南城市场品牌影响力。报告期内，华南城整体布局与国家实施的‘粤港澳大湾区’及‘加快建设全国统一大市场’等重大发展战略高度契合，相关产业政策对华南城业态形成利好，有利于集团做大做强商贸物流产业，进而带动整体商业环境和商业价值提升。
奥特莱斯运营华盛商业团队专注奥特莱斯商业模式开发和运营，通过专业化、高效商业资产管理不断提升商业价值。报告期内，华盛奥莱升级多元体验，带动整体商品成交金额(GMV)同比提升30%。2023年9月推出‘月满华诞•礼惠金秋，华南城购物嘉年华系列活动’，携手众多品牌商户打造超级购物盛宴，以超高商品折扣、惊喜会员活动等形式，借势中秋及国庆黄金节点，整体业绩同比提升30%以上，环比提升超100%。报告期内，深圳华盛获评‘20222023年度中国奥莱指数50强’；郑州华盛获评‘20222023年度中国奥莱成长之星’；华盛商业入围‘2022年度中国商业零售百强榜’。
物流与仓储服务干龙物流以降本增效为原则，开展战略性结构调整，致力于构建核心业务能力，聚焦‘标准仓的设计、仓库的工程建设、园区招商运营’三方面，继续对标学习业内领先的物流地产商的经营模式，专注物流地产的开发、租赁和资产管理，打造高品质的物流园区运营服务。报告期内，干龙物流亮相‘第十七届中国（深圳）国际物流与供应链博览会’，对外展示3大核心能力、现代化高标仓及综合冷库等最新建设成果，并获评2023年物博会‘优秀物流与供应链服务商’奖项。于2023年9月，郑州华南城‘2023年第七届月饼展销会’顺利举行。本次展会为期33天，设置总展位55个，进一步加大副食业态在地区市场的占有率，促进副食业态招商。深圳华南城推出‘购物嘉年华活动•节庆礼品一站式采购季’，活动期间吸引了大批企业和消费者前来选购。2023年9月23日至10月6日，深圳商管公司与香江家居华南城店共同举办‘深圳华南城购物嘉年华活动•香江家居家装焕新消费季’。
于2023年10月，南昌华南城推出‘2023南昌华南城建材家居展销会’，配合双节活动，收获良好成效。哈尔滨华南城以双节造势，顺势推出秋季农资农用、新能源动力产品采购节等系列活动。郑州华南城举办了为期三天的‘2023华南城家居建材博览会暨第十一届郑州华南城•中部（秋季）建材五金展销会’顺利举行。据不完全统计，郑州华南城本届展会共吸引采购商超5万，现场销售额约人民币6,300万元，合作意向订单额约超人民币1.53亿元，无论从规格、规模、服务、影响力、创新性、多元化，都再创新高，成为历届规模最大的一届盛会。
此外，各地华南城及专业公司纷纷结合当地特色和节日热点，开展各类营销及小型展会活动，活跃市场人气，带动消费提升。
土地储备按其独特且富灵活性的商业模式，集团将保留物流及仓储设施、酒店等商业物业及若干的商品交易中心商铺作为自营或长期出租用途，以获得稳定持续性收入以及资产增值，而余下若干商品交易中心商铺及住宅物业，集团将逐步出售，为集团发展提供所需的现金流。绿色营运集团一直承担企业公民责任，积极将环保元素加入到企业经营活动当中，藉著加入新能源设备，有效减少业务对环境的影响。此外，集团亦加强绿色采购，把环境保护理念推广至整条供应链，全面实践可持续发展。
绿色采购公司持续实行绿色采购方针，优先考虑已获得环境认证（例如ISO14001）的供应商、本地供应商、采购符合国家一级能耗材料及新能源设备，如：电动叉车、能源效益优良的电器、生物可降解塑胶袋等。此外，集团与供应商定立的合约上明确列明相关守则，确保供应商其生产、运输、销售及售后等活动符合国家环境法例。集团亦定期评审供应商和项目执行，检视供应商在环境保护方面的履约情况。与此同时，集团加强与供应商的沟通，持续倡导和支持绿色采购。
以集团的附属公司干龙为例，其主要业务为仓储、运输服务，而他们在运输方面会与运输车队签订长期合作协议，供应紧张时车队也必须保证干龙物流的运输要求，同时干龙物流也建立了部分新能源车队，可以自由调配作为有效的补充。品质保证华南城认识到产品品质和安全对公司的客户、社区及企业声誉至关重要。因此，公司高度重视并致力确保这些方面得到满足。公司认为提供卓越的产品品质和履行产品责任是集团业务的基础。集团严格遵守《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国消费者权益保护法》及《中华人民共和国广告法》等对集团有重大影响产品质量与安全相关的法律法规和其他行业标准。报告期内集团没有任何违规事件发生。
工程质量管理公司制定了《华南城控股集团工程管理手册》，规范项目工程的管控职责、工程项目前、中及后期及交付验收的质量管理制度，例如：工程巡检评估理、工程质量通病防治管理、安全文明施工管理制度、重大工程事故应急预案管理制度、工程检查和报告制度、项目交付验收管理工作指引等，确保工程项目各阶段的质量管理均有制度可依。
年内，集团的郑州华南城紫荆名都项目获得由中国安全产业协会建筑行业分会的认证及由重庆市建设工程质量协会颁发的‘三峡杯优质结构工程’的荣誉，以彰显集团在工程质量管控的努力。
业务展望：
展望未来，当前市场环境仍充满挑战，集团会以积极的态度面对，采取一切措施化解危机，其中不排除对物业销售做出更具市场灵活性的调整，不排除向股东、金融机构、或其他第三方通过资产抵押等多种渠道寻求新增融资，尽一切努力去争取各种合理合规的融资途径，从而保障公司的正常运作，为长期发展打下基础。
联席主席李文雄及郑松兴业务回顾投资开发板块投资开发团队主要专注于集团的项目投资开发建设，为后期招商运营打下基础。为满足各地项目的不同需要，集团于郑州、重庆、南昌和深圳等多地发展各类商业综合体，开发多功能商业及相关配套。报告期内，投开板块在多方努力推动下，郑州、南昌、合肥和哈尔滨的多个项目已成功交付，其他项目也在稳步推进中。
投开板块审时度势，根据市场情况及时调整策略，全力推进资产去化，加强资金回笼；近期国家进一步加强了对房地产的融资支持，集团各地多个项目已成功入选融资‘白名单’，还有多个项目正积极申请中，为项目交付提供了资金支持。
招商运营板块商业管理团队主要致力于集团的项目招商及运营管理，为华南城的开发、投资、融资的全价值链各环节提供专业的运营、管理服务，业务范围包括商品交易中心、物流园、酒店、综合商贸中心、商业街区、邻里中心、住宅、多功能物业等多种类型物业。
报告期内，商管集团持续引入优质业态和商户，进一步提升招商运营和服务水平，贯彻‘稳商、扶商’理念，培育和引入了包括文体产业、新能源汽车产业、家居建材产业等多种业态，进一步完善园区产业生态圈。此外，为助力园区商户更好发展，各地华南城通过大型建材五金展销会、年货节等品牌展会，带动商户经营，激活园区人气。华南城专业市场杂志及智慧园区小程序，则通过线上线下相结合的方式，将商户信息传递至更多人群，进一步拓展华南城市场品牌影响力。
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