主营业务:
公司及其附属公司(‘集团’)主要于亚太地区从事物流地产开发、租赁、管理及基金管理平台。
报告期业绩:
集团的收益由2022财政年度的8.212亿美元增加6.1%至2023财政年度的8.713亿美元，主要受管理费增加所推动。
报告期业务回顾：
新经济领域的基金管理平台ESR集团在亚太区具备优质兼多元化的在管资产组合，于2023年12月31日的管理费收入相关资产管理规模1价值约达810亿美元。集团秉持其专注发展新经济不动产的策略，除工业及物流房地产外，亦包括数据中心及基础设施等新兴增长领域。ESR集团锐意在所有主要亚太区市场建立领导地位。该市场合共贡献集团管理费收入2约95%。ESR集团的业务发展，全赖兼具开发绿地及棕地、租赁、设施管理、物业及资产管理以及投资管理实力且经验丰富的实地团队。集团于营运所在市场上已打造强劲的品牌声誉，并与各个市场的主要持份者建立稳健的在地及国际关系。
集团专注发展其稳健及可预测的盈利基础，迄今为止，长期核心和永久投资公司的管理费收入相关资产管理规模已超逾60%，此乃部分由成立或发展上市房地产信托基金及新永久核心投资公司（尤如集团于地区内各种市场所成立者）所致。随著ESR不断积极寻求该等基金及房地产信托基金的有机增长及无机增长，预计此部分的盈利将会增加。
财政年度结束后，ESR于2024年2月宣布于韩国推出首个永续开放式物流核心基金，为ESR-KS开发基金1投资者实现超过25%的净内部回报率(IRR)。首次推出韩国核心基金可补足ESR韩国的产品组合及基金架构，其目前包括发展基金、核心增益╱增值基金及上市房地产信托基金等全套投资工具。集团著重于ESR营运所在的其他主要市场上复制此同类的闭环生态系统。
在充满挑战的环境中稳健集资尽管亚太区内的集资环境不景气，ESR集团于2023财政年度依然成功筹募75亿美元的资金。其中，27亿美元由新经济驱动，使集团的新经济待投资金额增至约135亿美元。集团正积极为亚太区基础设施基金以及ESR数据中心基金1作资金部署，最终集资金额达13.5亿美元。
于2023财政年度，ESR集团通过24个新设或增资基金及授权集资，同时新增11名策略性资本合作伙伴以使其投资者基础更为多样化。随著中产阶级逐渐扩张、可支配收入持续增长、电子商务不断发展以及ESR对目标产业数据的需求日益增加等结构性长期趋势的形成，投资者会继续致力将资金分配到亚太区新经济不动产。
为应对投资者需求不断变化，集团成功将中国内地的发展重心转为境内人民币资金来源，并于2023年下半年完成募集规模达人民币100亿元的中国收益基金，集团最大规模的人民币收益基金，种子物业组合来自ESR集团的资产负债表。
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业务转型及简化ESR集团著重透过精简业务落成业务转型及简化，以便将发展重心投放于新经济不动产的管理，多项持续进行计划包括出售ESR集团资产负债表上更多资产予ESR管理的公司（包括中航易商仓储物流基础设施REIT在上海证券交易所上市）、出售非核心资产及不符合其新经济发展重心的业务，以及完成各类业务合并后实现的成本协同效应。
资产负债表优化方面，中国内地依然是ESR集团的重点关注地区。集团同心协力完成去年公布价值8亿美元的交易，其中包括推出中航易商仓储物流基础设施REIT。出售资产负债表上的资产予一间本地保险公司部分已经完成，目标于2024年完成余下交易及推出中航易商仓储物流基础设施REIT。除此之外，管理层亦已额外划拨价值达15至20亿美元，主要位处中国内地、中国香港、日本及印度，并可供随时作资产减持或进一步出售的资产。来自所有该等资产出售活动的所得款项净额合共超过20亿美元，规模庞大。该等计划出售活动以及已公布非核心资产出售预期将在中期内降低集团的资产负债比率，使其达到集团介乎20至30%的目标资产负债比率之低位。
截至2023年12月31日，ESR资产负债表上持有的投资物业总值达32亿美元，占2023年12月31日整个物业组合的总资产管理规模约2.1%。鉴于集团于过去几年对优化其资产负债表采取审慎策略，价值140亿美元的在建开发项目中在资产负债表上仅约占4%。
为配合精简业务的发展重心，ESR已于2024年3月11日公布出售ARA私募基金（‘APF’）平台3。出售ARA私募基金的所得款项净额将约为2.9亿美元，并有助ESR在发展其新经济核心业务的同时再次达致资债平衡，亦标志著ESR集团首次签署及公布资产出售，目标为7.5亿美元的非核心出售事项，而其他出售程序亦已经展开或正处于计划阶段。
此外，LOGOS全面整合的进展亦相当顺利，整合后的平台能够充分善用规模经济效益及两支顶级管理团队的技能。经整合业务会是澳大利亚的第二大业务，拥有该市场上最大的开发储备，与东南亚主要市场的业务合并后，可为ESR投资者提供彼等一直于此等发展迅速地区所寻求的新经济资产规模。
顶级资产组合集团新经济资产的经营基础依然强劲，集团于2023年创纪录出租了530万平方米的空间4。此外，于2023年12月31日，在加权平均租金增长率4、6强劲，约达8.2%（14.3%，不包括中国内地）的情况下，集团新经济资产的物业组合出租率4、5仍维持在91%以上（98%，不包括中国内地）。澳大利亚及韩国的租赁租金增长率最高，全年约达19.5%。此显著缓解了澳大利亚及韩国资产资本化率的扩张，惟加权平均租约到期日较长的资产除外。此外，集团在中国进行严格挑选，近70%的稳定物业位于长江三角地区及大湾区的主要经济中心，这些地区的需求分别受到可再生能源行业及跨境电子商务的活跃活动的推动。
ESR的新经济资产在功能及可持续实践方面乃按严格标准打造，一直备受客户及同类资本合作伙伴的青睐。
此乃可借由ESR的多元客户群佐证，客户群超逾920，其中占65%的客户于新经济相关领域经营业务，如电子商务及第三方物流供应商等。十大客户为彼等各自所属产业内公认的领先企业，约占2023财政年度租金收入约25%。
ESR的租约到期日状况依然分布平均，加权平均租约到期日按收入及面积划分分别为4.6年及4.4年，属合理范围。
重大亚太区开发项目即使在高息、资金成本上涨及建筑成本上升的环境下，2023财政年度的开发活动稳步推进。2023财政年度的开发项目动工及开发项目竣工金额分别为63亿美元及42亿美元。ESR的开发项目仍然维持多元化，大部分项目遍布日本、韩国、澳大利亚及新西兰。
开发项目动工的76%为位于中国香港、澳大利亚及新西兰的数据中心项目，仅2%为位于中国的开发项目动工。就开发项目竣工而言，61%主要位于澳大利亚、日本及韩国，30%位于中国。因应当前市况，ESR已大幅减少位于中国的新开发活动。集团拟于土地收购方面维持此方向，战略集中于具有韧性的长江三角地区及大湾区子市场。
就集团的新经济开发分部而言，预期于2023财政年底至2026财政年度，ESR的竣工在建项目将达87亿美元，确保具备强劲储备以产生持续上升的开发费收入。
此外，尽管亚太区的建筑成本普遍上升，ESR新经济组合的成本收益率稳定维持于6.3%，而开发利润率维持强劲，超出30%。
新增长支柱：数据中心集团集中于新经济分部，并视数据中心为关键战略支柱。数据中心现时分别占ESR开发项目动工及在建开发项目的24%及13%。集团的战略定位为透过扩大数据中心在亚太区的占有率，捉紧不断增加的数据需求。
于2023财政年度，ESR持续实施数据中心战略，将ESR数据中心基金1的规模增至资本化总额13.5亿美元，使之成为亚太区最大的指定数据中心投资工具。
合共560兆瓦的八个项目中的四个主要项目已动工，包括位于日本的CosmosquareOS1数据中心、位于韩国的BupyeongKR1数据中心、位于大阪的KeihannaOS4数据中心及位于中国香港数据中心1，而位于孟买的RabaleMU1数据中心将于2024年动工。
展望未来，ESR的目标为于亚太区主要城市，例如东京、大阪、上海、北京、韩国及悉尼交付10亿瓦特的项目储备，足以应付不同开发模型，由数据中心基础设施至具备操作员及超级数据中心的合资经营企业。藉此机会，亦希望向资本合作伙伴、客户和股东致谢，您们的信任及支持为公司成功的基础。
展望将来，对公司把握新机会及推动长期可持续增长的能力充满信心。集团有充足的待投资金，将于资产价格更有利及开发项目回报更高时代表投资者动用。
作为全面一体化开发及基金管理平台，公司处于有利位置，透过提供完整同类最佳的解决方案及产品平台推动经常性管理费收入增长，为所有持份者带来可持续价值。
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