主营业务:
公司为投资控股公司。公司及其附属公司（统称‘集团’）主要在中华人民共和国（‘中国’）从事提供物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及公寓经营及管理服务。
报告期业绩:
集团的收益由二零二四年度的约人民币7.89亿元减少约1.3%至二零二五年度的约人民币7.79亿元，乃由于(i)集团进一步提升物业经营市场化水平，降低对房地产业务的依赖，非业主增值服务收入持续降低且占比减少；(ii)集团果断从长年亏损及与集团服务质量不相符的项目中退场，与此同时，凭藉优质的服务口碑，2025年成功拓展了多个优质项目，带动在管建筑面积稳步提升，得益于此，物业管理服务板块的收入实现高质量增长；(iii)保租房及个人房源大规模入市，公寓租赁市场竞争激烈，公寓经营及管理服务收入相应降低。
报告期业务回顾：
集团是一家扎根长江三角洲并持续增长的生活服务提供商。公司提供多元化的物业管理服务及增值服务。根据中国指数研究院（中指院）的资料，按照各自的物业管理规模、经营表现、服务质量及增长潜力等因素构成的综合实力，公司名列‘2025中国物业服务百强企业’第21名。
截至二零二五年十二月三十一日，公司的物业管理服务涵盖33个城市，包括24个长江三角洲城市及9个中华人民共和国（‘中国’）其他城市。于截至二零二五年十二月三十一日，公司的物业服务总在管建筑面积（‘建筑面积’）约为3,345万平方米，其中并表在管建筑面积约为2,874万平方米。并表在管建筑面积中共计184项在管物业，包括160项住宅物业、20项商业及写字楼及4项城市服务，为逾21万户住户提供服务。
业务板块集团向业主及住户提供多元化的物业管理服务，主要为住宅物业提供服务，并不断扩大非住宅物业组合。公司亦为非业主提供增值服务，满足其在物业管理方面的各项需要。为了提供优质物业管理服务，公司亦向在管住宅物业的业主及住户提供一系列的社区增值服务。社区增值服务是对物业管理服务的补充并有助于提升业主及住户的满意度及忠诚度。
公司亦提供公寓经营及管理服务，满足客户租赁生活全周期及衍生场景需求，主要包括白领公寓、青年公寓、轻奢服务式公寓、企业集宿、配套商业等产品服务。丰富集团多元化收入，亦有助于提升品牌价值和客户满意度。
物业管理服务集团向业主、住户及物业开发商提供一系列物业管理服务，主要包括保安、清洁、园艺及景观、停车场管理以及日常维修及保养服务。公司的项目组合包括住宅物业、商业及写字楼及城市服务项目，其中商业及写字楼项目涵盖办公大楼、商业街区和租赁性公寓，城市服务项目涵盖城市市政服务、公共设施、产业园区及银行网点的服务。
集团持续深耕长江三角洲，坚持多渠道拓展，追求可持续的健康发展；
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增加项目管理业态，积极进入空白区域市场。截至二零二五年十二月三十一日，集团总合约建筑面积为3,841万平方米，其中并表合约建筑面积约为3,259万平方米。二零二五年新增并表在管建筑面积约为180万平方米，其中，按客户类型划分，来自独立第三方的新增并表在管建筑面积占二零二五年总新增的比重约为80.6%。
集团高度关注经营质量，二零二五年退出或不再并表管理经营效益不达预期的住宅项目13个，退出的在管建筑面积约99万平方米。
二零二五年，集团重点聚焦住宅市场，一方面强化日常管理以提高既有项目的服务质量，一方面积极开拓新的住宅项目，全年实现收入6.30亿元，较二零二四年增长4.6%。同时积极布局非住市场，包括公建、产业园、商写等业态，截至二零二五年十二月三十一日，公司的商业及写字楼等非住业态的在管建筑面积约达到111万平方米，公司为政府机构、金融机构、商业街区等优质客户提供一流的物业管理服务。
城市服务承载著物业行业新的突破方向，二零二五年度，公司的总城市服务项目在管收入约为人民币1,060万元，业务范围涵盖市政设施清洁管护、绿色能源行业企业园区的物业管理服务等，此类业态将助力集团城市生活服务概念的塑造及业态进一步丰富。
集团持续调整优化收入结构，二零二五年度朗诗绿色管理开发的物业收入较二零二四年减少5.5%，而朗诗绿色管理合联营公司开发的物业收入约为人民币1.09亿元，同比涨幅约16.9%，独立第三方开发的物业收入较二零二四年涨幅约为3.9%。
本年，集团继续坚持有质量的外部拓展，其中通过市场投标新增项目11个，新增并表合约建筑面积约105万平方米，新增并表在管建筑面积约180万平方米。在审慎的拓展策略下，集团得以更稳健的市场化发展，独立第三方的并表在管建筑面积合计约1,763万平方米，占并表在管建筑面积的约61.4%。
集团秉承灵活开放的市场化合作态度，与政府国企、区域地产开发商达成战略合作，并成立合作公司，利用朗诗绿色生活成熟的服务体系、管理标准化优势，操盘管理已有开发交付项目并将为后续开发项目提供物业服务。截至二零二五年，集团共成立合作公司9家。其中，集团并表的3家，分别为(1)安居朗诗物业服务（扬州）有限公司；(2)安徽新地智慧城市科技服务有限公司；(3)苏州朗颐居商业管理服务有限公司以及；集团非并表但分享投资收益的6家，分别为(1)成都福朗物业服务有限公司；
(2)江苏朗诗海湖物业管理有限公司；(3)上海朗诗第一太平戴维斯物业管理有限公司；(4)东阳市城投朗诗物业服务有限公司；(5)苏州高朗绿色生活服务有限公司；及(6)苏州市湾翎住房租赁有限公司。截至二零二五年十二月三十一日，非并表管理项目总数达28个，非并表合约建筑面积约为582万平方米。借助合作平台，集团与合作方形成优势互补，有效提升了在高端住宅、公园、市政广场等细分领域的市场份额，同时扩大了品牌影响力范围。
集团在提升服务多样化的同时坚持服务质量标准化，实现物业管理费均价稳步提升。集团分别于二零二五年二月、五月完成了ISO50001能源管理体系、ISO27001信息安全管理体系监督审核，确保了公司的能源管理、信息安全管理平稳有序运营，为公司节能降耗和信息安全管理提供了有利支持。二零二五年十月通过了ISO90001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管理体系监督审核，保障了公司质量、环境、职业健康安全管理有序运营，为公司物业服务体系运行提供支撑。二零二五年二月、七月公司通过了GB/T31950企业诚信管理体系、SA8000企业社会责任管理体系年度监督审核，为规范企业诚信经营、担当社会责任提供了体系支撑。二零二三年八月公司通过了售后服务（五星级）认证，并于二零二五年七月完成监督审核，对公司售后服务管理的持续化运行提供第三方监督及认可。二零二五年三月，公司再次拓扩认证范围，对GB/T503372018环境卫生作业规范管理活动、GB255062010消防控制室运行管理活动、GB/T434262023/ISO41001：2018设施管理活动首次认证，用更加客观的方式对外展示公司的各方面实力。随著物业管理规模的扩展，品牌效应和质量标准化的提升，于二零二五年十二月三十一日的平均物业管理费（每月每平方米）约达人民币1.98元，与二零二四年基本持平。其中，住宅物业整体每月平均物业管理费单价约人民币1.90元，较二零二四年上升约1.1%。
非业主增值服务集团向物业开发商提供非业主增值服务以满足其各类物业管理需求，包括(i)案场服务，主要包括访客接待、现场清洁、保安、维修及保养服务，在预售阶段协助物业开发商展示及推销其物业；(ii)咨询顾问服务以及其他前期服务，例如前期阶段的清洁、检查、维修及保养服务，以及在物业交付后提供少量维修及保养服务；(iii)为销售及租赁物业开发商提供物业代理服务。
集团坚持第一印象管理，打造专业化案场服务团队，二零二五年，向朗诗绿色管理及其合作企业、独立第三方地产公司提供售楼处案场服务累计17宗；案场服务收入较二零二四年下降约46.8%。非业主增值收入占比由二零二四年的3.0%降低为本年的1.6%，进一步提升了物业经营市场化水平，降低了对房地产业务的依赖。
社区增值服务集团为在管住宅物业提供各类社区增值服务，以满足客户不断变化的需求及提升生活质量。该服务主要包括(i)居家生活服务，例如房屋焕新、家政保洁、及商品零售；(ii)公共资源管理服务，主要包括广告点位出租及小区空间场地租赁；及(iii)有关房屋租赁及销售、停车位销售及停车位使用权转让的资产管理服务。
随著时间推移，房屋装修与设施难免老化，影响居住品质与美观。为解决此痛点，公司推出房屋焕新服务：业主只需向专属管家提出需求，公司即携手专业装修团队，提供免费上门量房、设计方案及报价等一站式服务，让业主省时、省心、省力更省钱。今年以来，房屋焕新业务累计接单4,749笔，成功成交1,747单。
此外，公司亦提供全方位家政保洁服务，涵盖室内清洁、外墙清洗、地毯消毒及钟点工服务等，并延续‘先服务后付费’模式，以实际行动赢得客户信赖，有效提升业主满意度与品牌口碑。
随著在线消费习惯持续深化，社区零售服务已成为业主日常生活的重要支撑。本年度，公司进一步优化在线平台功能，扩充商品品类，强化供应链管理，持续为业主提供质量可靠、价格实惠、种类丰富且售后有保障的产品，满足足不出户的便捷购物需求。在服务升级方面，公司深化数据运用，通过精准分析业主消费偏好，实现个性化产品推荐与库存优化，有效提升用户体验与运营效率。同时，该服务持续增进与业主的互动连结，为物业服务迭代与社区运营决策提供有力的数据支撑。本年度，商品零售业务累计销售单量达5万单，较去年实现稳步增长。
公共资源管理服务持续以广告点位出租及小区空间场地租赁为核心业务。
本年度，公司进一步优化点位资源配置，拓展电梯内外、大堂入口、停车场及社区公共空间等多元广告场景，并探索快闪活动、品牌体验等创新租赁模式，提升公共区域商业价值。在运营管理方面，公司建立更精细化的定价机制，综合评估广告主题契合度、目标客群触达率、点位曝光效果及租赁周期等因素，与承租人协商确定合理租赁价格。同时强化合作方审核，确保广告内容与社区质量相符，维护业主居住环境。租赁所得收入持续反哺社区建设，主要用于公共设施维修维护、园区环境提升及智慧化改造升级。公司代表业主统筹租金收取与分配，按约定比例提取管理费用作为服务收入，实现业主权益与服务价值的双赢。本年度，公共资源管理服务业务实现收入2,459万元，点位利用率较去年有所提升。
资产管理业务方面，公司持续强化专业销售团队建设，优化租售服务全流程。本年度，公司进一步提升房产推广、价格谈判及交易过户等环节的服务效率，为业主提供一站式资产处置解决方案。在市场服务方面，销售团队深入分析本地房产市场动态，结合大数据分析与实地调研，为业主提供精准的市场估值、定价策略及投放时机建议，助力业主实现资产价值最大化。同时，公司完善法律咨询与合同管理服务体系，引入专业法务支持，严格把控交易风险，确保每笔交易的合规性与安全性。本年度，买卖业务达成165单，租赁业务1,076单，交易金额约人民币2亿元。公司持续以客户需求为中心，深耕存量市场，不断拓展服务边界，致力于为业主创造更优质的资产管理体验与美好生活价值。
锚定‘有温度社区’这一核心服务理念，集团持续依托社群品牌‘诗友公社’，拓展多元化社区互动场景，凝聚共创力量，深化客户价值，推动社区文化不断深耕，激发居民参与的内生动力。
截至二零二五年十二月三十一日，‘诗友公社’小程序注册用户已达39,400名，累计访问量破57万次。通过实现文化活动线上整合，社区里的每一场活动都可通过小程序轻松查阅与参与，让互动变得更便捷，也让邻里连接更加顺畅。期内共开展活动1,162场，其中住户自主策划活动占比达33.5%；社区内220个住户社团保持日常活跃，社区共创活力持续增强。连续六年开展的业主全家福拍摄活动中，累计为住户定格1.6万张珍贵瞬间。
以丰富多元的活动形式拉近邻里距离、深化邻里情谊，不断激活社区内生动力，推动形成温情满满、归属感十足的社区文化氛围。在‘总部赋能—管家落地’机制支撑下，本年累计组织员工培训16场、2,306人次，持续强化队伍专业能力与服务水平，为社区文化工作稳定开展、高质量落地提供坚实保障。
公寓经营及管理服务集团的全资附属公司北海朗润商业管理有限公司连同其附属公司提供公寓经营及管理服务，目前业务覆盖9个一二线城市。公寓经营及管理服务为集团物业管理服务提供了大量的新客户资源，为社区增值服务创造了更多商机，以EPC+O模式轻资产模式为支点，撬动城市有机更新的无限可能，‘物业服务+长租公寓经营’双轮驱动，助力拓展大型租赁社区业务，由于地域重叠也提高了集团的市场渗透率，为做大城市浓度提供了基础。
受保障性租赁住房及个人房源入市影响，市场供需关系发生阶段性调整，外部行业竞争加剧，同时内部商业模式发生调整。二零二五年公寓经营及管理服务板块收入约人民币1,480万元，出现同比下滑42.3%。集团正积极调整经营策略，在拓展传统业务的同时，探索新的合作，以应对市场结构的深刻变革。
信息化建设集团始终聚焦服务端与管理端数字化转型，旨在全面提升客户服务体验与企业运营效率。于服务端，朗诗绿色生活微信小程序已稳定上线，显著增强信息传递的及时性与精准度，优化客户服务流程，提升服务便捷性与客户满意度。于管理端，集团已经完成朗E云新版本迭代升级并全面落地应用收入一体化平台，进一步强化管理端数字化支撑能力。朗E云新版本迭代著重聚焦底层架构优化与功能升级，降低运营管理成本，提升管理决策的精准度与效率，与智慧车场系统等形成协同效应，推动管理端运营向集约化、精细化转型。公司成功将数字机器人应用于核心业务流程，实现关键环节自动化提效；同时顺利完成保洁机器人试点落地，以智能化手段赋能现场运营，为后续规模化推广与效率持续提升奠定坚实基础。上述数字化项目的落地实施，有效提升了集团的体系化运营水平与核心管理效能，为公司各业务板块的数字化转型工作筑牢基础、提供有力支撑，符合公司长期发展战略规划。
业务展望：
展望未来，集团将深化数字化战略布局，全方位推动数字化能力迭代升级。集团将积极拥抱AI等前沿技术，持续拓展数字化服务边界，挖掘服务深度，以科技创新为核心驱动力，致力于构建更加智能、便捷的客户服务体系。通过持续提升数字化能力，集团将进一步巩固市场领先地位，引领物业行业变革与发展，为社会创造更大价值。
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