主营业务:
公司为一间投资控股公司。集团的主要业务为提供代建服务。
报告期业绩:
收入人民币3,302.4百万元,与2022年的人民币2,656.0百万元相比,同比增长24.3%。
报告期业务回顾:
一、经营概览:
2023年,中国房地产行业依然处于调整阶段,房地产投资及市场销售低迷,传统房地产企业均采取了审慎的发展策略;为维持经济活跃度,保护产业链上下游就业,地方政府通过城投平台等主体加大了土地投资、加快纾困保交楼,并启动了城中村改造、保障房建设及平急两用三大工程;中央政府也出台了一系列的配套政策与金融支持。房地产行业迎来新发展阶段,代建模式作为轻资产开发服务适应了这种新形势和新需求,代建业务及服务收入均获得高速增长。
公司凭藉良好的绿城品牌及央企信用,结合多元化的客户结构与全国化的业务布局,推动商业模式升级,扩展代建业务内容,以M登山模型为B端客户提升经营兑现度,以M确幸社区为C端客户打造美好生活场景,并通过开源知识体系和筹建中国代建行业协会等顶层设计,进一步巩固行业领军地位。
2023年,公司新拓业务规模稳步增长,营收与利润持续提升,保持了代建行业的绝对龙头地位。本报告期内公司持续经营收入达到人民币3,302.4百万元,较上年同期人民币2,656.0百万元增长24.3%;毛利达人民币1,722.3百万元,较上年同期人民币1,388.6百万元增长24.0%;期内综合毛利率达到52.2%,与上年同期52.3%基本持平;业务归属于公司股东的净利润达到人民币973.6百万元,较上年同期人民币744.5百万元增长30.8%;本报告期内公司经营活动现金净流量达人民币955.1百万元,公司无银行负债且现金流充足。
二、宏观市场:
2023年,代建行业整体新拓建筑面积超1.5亿平方米。来自政府、国企、城投公司及金融机构等委托方的代建机会持续增多,投资端出现了更多的非传统房地产企业,投资与开发相分离的趋势更加明显。
政府服务:中央首提‘三大工程’,并通过重启PSL、发行专项债等方式,加快保障性住房建设及城中村改造,推动产城融合、完善市政配套设施;各省市政府陆续出台政府投资项目代建制度,市场化的开发代建服务成为各级政府推荐的服务采购模式。
国企服务:土地招拍挂结果显示,近两年央国企(含地方城投)拿地比例维持高位,但该类土地拥有人普遍缺乏优秀团队及产业链资源,需要专业的代建服务商帮助完成高质量开发目标,通过品牌赋能及销售去化,实现国有资产保值增值。
资方服务:随着房地产行业出清,金融机构积累了巨大的涉房涉地类纾困项目。代建模式可以通过信用赋能、品牌焕新、产业链重整等多种方式,助力遇困项目激活销售,帮助投资人修复资产负债表,实现保资产价格、保竣工交付、保开发团队的目标。
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三、管理举措结合上述宏观市场分析及公司核心优势,公司于2023年采取了如下管理举措:
1布局全国业务,聚焦发达地区:
2023年,公司继续保持房地产开发服务领域第一身位,连续八年保持20%以上的代建行业市占率。荣获‘2023房地产开发企业代建地产TOP1’、2023中国房地产‘上市公司代建运营优秀企业’‘代建运营引领企业’和‘政府代建运营引领企业’等20多项殊荣。
截至2023年12月31日,公司代建项目已布局中国29个省、直辖市及自治区的122座主要城市,合约项目总建筑面积119.6百万平方米,较去年同期增长17.9%。
在全国化的布局下,主要经济区域(含:环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群)持续保持较大比重:合约项目预估总可售货值达人民币6,933亿元,规模占整体可售货值的77.7%;其中长三角经济圈项目人民币2,897亿元占32.5%,环渤海经济圈、京津冀城市群项目人民币2,343亿元占26.2%,珠三角经济圈项目人民币1,228亿元占13.8%,成渝城市群项目人民币465亿元占5.2%。
2优化客户结构,拓展业务边界:
公司顺应行业形势变化,及时调整客户结构和业务范围,不断深化国有企业、金融机构的代建合作,持续巩固自身实力及行业影响力。
2023年,公司新拓业务保持逆势增长,新拓代建项目的合约总建筑面积达35.3百万平方米,较去年同期增长约25.0%,其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达74.7%;新拓代建项目代建费预估人民币103.7亿元,较去年同期增长约20.5%,其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达69.4%。
新拓业务除销售类住宅外,还增加了产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店、办公室等。
截至2023年12月31日,按合约项目总建筑面积测算,政府类业务为32.0百万平方米,占比26.8%;国有企业委托项目为40.9百万平方米,占比34.2%;私营企业委托项目为37.9百万平方米,占比31.7%;金融机构委托项目为8.8百万平方米,占比7.3%。
3应用信息化工具,提升经营兑现度:
项目经营兑现度是代建服务能力的最终体现,也是委托方满意度的核心指标。
公司总结、提炼十二年代建服务经验,推出了M登山模型,将代建服务过程拆解为6大步骤23个触点,进一步规范了代建服务内容及执行标准;通过‘绿城M’APP的全员推广使用,以信息化工具赋能各级管控部门,简化经营决策流程、优化考核评价机制,进一步地提升了公司的运营效率和人均效能,支持了公司的业务规模增长及管理边界扩大。
M登山模型还得到了委托方的赞誉,手机APP的直观展示和项目信息的及时反馈,加快了公司对各类服务需求的响应能力,确保了项目经营过程的受控和经营结果的兑现,有效提升了委托方的满意度。
4优化组织架构,打造平台型企业:
面对快速增长的代建需求及多元化的业务模式,公司开始向平台型组织转型。
对内,公司加快整合下属合联营公司,本年度与绿景控股签订关于浙江绿城时代的合作补充协议,将其387名员工和49个代建项目纳入直管体系;对外,公司推出百川计划,在房地产行业大减员的背景下,以多元合作模式引进城市合伙人,吸引优秀团队及优质代建项目。
2023年,公司实时受托管理项目超过500个,管理难度进一步加大,为此公司启动了相应的组织架构变革,通过细分原有区域市场,新增5家区域╱城市公司,以减少管理半径、加快服务响应,提高面向委托方的定制化服务能力。
5承担社会使命,助推行业共荣:
公司深知,代建作为中国房地产新发展模式的代表之一,还处于商业模式的初级阶段,要想获得更快更好的发展,需要更多同行的参与,需要更多政策的支持。
因此,公司持续致力于推动代建行业互访交流与价值推广。在总结前三年‘轻资产联盟’运作的经验后,于2023年公司主导成立了中国房地产业协会代建分会,公司董事会成员张亚东先生和李军先生分别出任代建分会会长和执行会长。
未来,公司将依托代建协会,积极沟通各级政府及房地产主管部门,推介代建商业模式,牵头制定行业标准,并通过开源知识体系、搭建生态平台等方式,链接更多代建同行及产业链上下游企业,推动代建行业的健康有序发展。
业务展望:
公司认为,中国房地产市场中期开发规模将维持在每年10亿平方米左右,并表现出保障房和商品房双轨制发展,以及投资与开发相分离的两大趋势。
在更多非专业开发企业介入房地产业务的背景下,专业的代建服务需求将稳步增长,中国的代建行业渗透率预计将达30%以上。
公司的代建商业模式非常契合上述发展趋势,未来将继续保持行业领军地位,发挥央企背书及上市公司主体信用,紧抓政策及趋势风口,优化区域及客户结构,并积极承担协会工作及社会责任,以卓越业绩回馈各利益相关方。
公司已成为中国最大的房地产开发服务商。
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