一、经营情况讨论与分析
　　报告期内，全国商品房市场持续调整。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，百强房企销售金额同比下降17.3%，连续第3年下滑。居民购房信心的恢复较为缓慢。
　　行业深度调整给公司经营带来巨大压力。2023年，本集团实现营业收入4,657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。
　　面对严峻的市场形势，本集团坚定实施不动产开发、经营、服务一体的战略，坚持“以现金流为核心”的经营策略与管理动作。
　　报告期内，本集团经营性现金流... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　报告期内，全国商品房市场持续调整。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，百强房企销售金额同比下降17.3%，连续第3年下滑。居民购房信心的恢复较为缓慢。
　　行业深度调整给公司经营带来巨大压力。2023年，本集团实现营业收入4,657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。
　　面对严峻的市场形势，本集团坚定实施不动产开发、经营、服务一体的战略，坚持“以现金流为核心”的经营策略与管理动作。
　　报告期内，本集团经营性现金流净额连续15年为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债，全年回款效率保持100%。加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持，保持融资资源持续投放。全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。资债结构持续优化，扣除预售账款的资产负债率65.5%，较2022年底降低2.1个百分点。
　　全年开发业务销售金额3,761.2亿元，位居行业第二，保质交付28.9万个单位，191个批次实现交付即办证。经营服务业务实现全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。
　　持有类业务通过资产交易、发行REITs等方式实现商业模式闭环。截至本报告披露日，印力商业REIT已开始发售，万纬仓储物流REIT已获中国证监会受理，保障性租赁住房REIT正在开展申报工作。
　　此外，本集团也在持续构建Pre-REITs基金，和建万租赁基金的项目合作也在顺利推进中。
　　报告期内，本集团在品牌、产品、工程质量、ESG(环境、社会和公司治理)等方面获得多项奖项。
　　2023年，公司继续荣登《财富》“世界500强”，位列榜单第173位；荣获中国房地产报社、中国住交会组委会评选的“中国房地产年度影响力企业”，荣获华夏时报评选的“稳健发展企业”；荣获克而瑞“中国房地产企业产品力Top10”；成都天府国际会议中心荣获“中国建设工程鲁班奖”，沈阳翡翠观澜荣获“中国土木工程詹天佑奖”，济南劝学里、济南中麓府一期、盘锦万科城如园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“广厦奖”；荣获民政部颁发的第十二届“中华慈善奖”；荣获财经杂志长青奖“可持续发展普惠奖”；获选为中国上市公司协会颁发2023年上市公司ESG最佳实践案例；先后荣获境外权威财经杂志《机构投资者》、《亚洲货币》评选的2023年地产行业中国最佳ESG企业第一名，获新财富最佳上市公司最佳ESG实践奖。
　　（一）2023年市场回顾
　　1、房地产开发
　　全国商品房销售持续下行。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%。中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比下降17.3%。
　　新开工面积和房地产开发投资同比下降。2023年，全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%。
　　土地市场成交面积回落。根据中指研究院数据，2023年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比均下降20.6%，住宅用地出让金同比下降14.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为4.7%，较2022年提高1.7个百分点。
　　政策释放积极信号。2023年7月，中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。之后中央和地方出台多项政策，从认房不认贷、降低首付、降低贷款利率、放松限购等方面释放积极信号，支持刚性和改善性住房需求。10月底，中央金融工作会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
　　2、物业服务
　　行业变化考验新客户和新市场拓展能力。受房地产行业销售下滑的影响，物业服务中与地产紧密关联的业务，需要提升存量市场拓展能力以及服务非开发商客户的能力。
　　长坡薄雪，现金为王。2023年，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”。长期来看，物业服务属于“长坡薄雪”的生意。“长坡”体现为，尽管近年来物业服务行业的经营环境存在起伏，但行业整体续签率依然高于85%，存在一定的“永续”属性。“薄雪”体现在行业利润空间整体不高，据克而瑞测算，全国超过七成的住宅项目净利率仅在5%至8%之间。在“长坡薄雪”的属性下，现金流的管控至关重要，只有持续实现稳定的收缴率和产生有现金流的利润，才能保障物企的长期稳健发展。
　　3、物流仓储
　　高标库市场租金及出租率承压。根据仲量联行数据，2023年全国24个主要城市新增高标仓供应1179万平方米，净吸纳量（即新增出租面积减去退租面积）为732万平方米，整体供求关系持续转换。高标仓的租金和出租率整体承压，但区域之间存在分化，大湾区、长三角等市场保持相对稳定。
　　冷链物流稳定发展。政府密集出台政策加强国家骨干冷链物流枢纽建设，推动冷链物流行业规模化、高质量发展，同时餐饮、生鲜电商等终端食品大消费行业需求稳定增长，在政策支持和终端需求带动下，冷链行业继续保持较快增速。
　　客户对运营服务要求更高。简单的空间租赁、租金价格比较已经难以满足客户需求，在对供应链全链路降本增效诉求下，客户对干冷结合、自动化等产品和仓配一体、数智化、绿色化等服务提出更高要求。
　　4、租赁住房
　　政策环境持续优化。2023年中央与各地不断出台政策，在金融、市场监管、税收优惠等方面支持租赁住房发展。
　　城市表现出现分化，市场租金总体稳中有降。根据纬房研究院报告，2023年一线城市租金以微涨为主，二三线城市租金下跌居多。人口流动加大导致不同城市的租房市场出现分化。
　　行业发展催生多样化需求。随着行业发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型逐步兴起。
　　5、商业开发与运营
　　消费类别呈结构性分化。2023年全国社会销售品零售总额同比增长7.2%，其中社交娱乐体验相关的品类(如餐饮、金银珠宝、体育娱乐、烟酒等)保持较快增长，地产相关以及贵价可选品类（如装饰装修、音像家电等）增速较低。消费者信心仍处于枯荣线下。
　　消费者注重“性价比”产品。一些业态如折扣店、个护、健康运动、解压品类的消费有所提升；旅游出行和夜经济需求旺盛，消费者更加注重体验，偏好历史文化、民俗活动等。
　　商业新开增速创新低，回归存量经营。全年全国新开商业增长率降至6.8%，创历史新低，其中存量改造占全年开业量的14%，行业进入存量竞争。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　报告期内，本集团实现营业收入4,657.4亿元，同比下降7.6%；实现归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面摊薄的净资产收益率为4.8%，较2022年下降4.5个百分点。
　　分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,297.5亿元，占比92.3%；来自物业服务的营业收入为294.3亿元，占比6.3%。
　　扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为15.4%，较2022年下降4.4个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为16.5%，下降4.3个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为15.7%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为11.1%，较2022年下降3.5个百分点；其中，开发业务的营业利润率为11.2%。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发
　　（1）销售和结算情况
　　2023年本集团实现合同销售面积2,466.0万平方米，合同销售金额3,761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%。
　　精细化目标管理，提升去化表现。报告期内，本集团针对住宅、车位、商业、办公、公寓等不同类型的产品，按照新增和库存分类制定销售目标，持续开展过程监测。全年累计新开盘项目50个，首开当日去化率67%，在合肥、东莞、杭州、上海等城市的6个项目开盘即售罄。
　　开拓多种销售渠道链接新老客户。根据购房者消费习惯和获取信息渠道的趋势性变化，本集团积极发挥线上功能的应用，在各城市开通各类服务和直播账号，为客户提供更便利的购房信息咨询，从2023年9月至年底共完成1.5万场直播活动，积极助力成交；全年通过“分享家”（线上获客工具）获得的客户线索量同比增长了39%，占集团整体成交的比例为14%。
　　本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入4,228.4亿元。
　　房地产开发业务实现结算面积2,961.5万平方米，同比下降12.9%，实现结算收入4,016.1亿元，同比下降9.6%；结算毛利率为15.7%（扣除税金及附加后营业利润率为11.2%）。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有2,338.6万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降30.4%，合同金额合计约3,604.4亿元，较上年末下降32.0%。
　　（2）投资和开竣工情况
　　2023年开发业务开复工计容面积约1,706.3万平方米，同比增长8.8%，完成年初计划的102.0%；开发业务竣工计容面积约3,133.5万平方米，同比下降13.7%，完成年初计划的97.1%。
　　坚持高质量精准投资，聚焦有真实需求、投资兑现度高的项目。全年累计获取新项目43个，总规划计容建筑面积596.0万平方米，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，权益地价总额约463.2亿元，新增项目平均地价为13,899元/平方米。报告期内新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。
　　通过成熟产品模型应用和精益化管理，保障新项目投后兑现。2023年新获取项目已有33个实现开盘销售，投资兑现度达88%。在新增投资外，本集团还在政策允许条件下通过资源盘活等方式持续改善资源结构，年内完成盘活和优化的资源实现90.2亿销售签约转化。
　　截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约5,885.6万平方米，权益计容建筑面积约3,727.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,303.5万平方米，权益计容建筑面积约2,080.9万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。
　　有关本集团新增项目的具体信息。
　　（3）产品情况
　　坚持产品原点管理。对于处于土地阶段的存量资源，重新审视产品定位和投入产出关系，充分挖掘产品价值。对于新项目资源，依托产品线体系加快成熟产品应用。例如，改善类产品系的代表“朗拾”已在上海、南京、宁波、成都等全国16个项目得到推广应用。
　　通过专业合力提升操盘效率。通过产品线建设结合供应链管理，大幅提升同类项目的“批处理”能力。目前已在郑州、南京、南昌等地建立了一批示范基地，加快优秀实践的推广复制。
　　推动前沿产品的研发。未来城市理想单元的课题研究成果在年内落地实现，上海嘉定理想之地作为首发实践项目，以“活力”“低碳”“智慧”为三大核心场景的新产品赢得市场认可，全年实现销售金额120亿元、销售面积23.8万平方米、销售套数2103套，销售面积及套数居城市之冠。
　　（4）工程品质及交付情况
　　坚持高品质交付。为提升交付质量，本集团统筹工程、成本、客服、招采端口，以客户视角重新梳理工程优秀做法，形成工程品质手册，并通过系统化培训学习和分项标杆打造，强化专业能力，通过工程数字化管理平台建设保障交付稳定性。全年住宅、公寓、商办共计交付28.9万套，涉及354个项目、742个批次。
　　工程质量获得专业认可。2023年集团10个项目荣获中国建筑行业大奖。
　　做好交付前后的客户服务。坚持常态化工地开放，在项目主体结构、装修、园林景观施工等各个阶段推动过程监督和业主共建，全年覆盖371个项目，累计15.97万客户参与。为提升已交付入住体验，选定35个大盘项目，通过完善学校、公交、商超、餐饮、药店等基础配套，辅助文化娱乐、周末市集、拎包入住等活动，让业主入住即享受丰富和便捷，其中嘉兴理想大地、长春向日葵小镇、武汉理想城市等项目全年新增入住户数均超过1000户。持续推进房产证办理提效，年内191个交付批次的客户于收房现场拿到房产证。
　　（5）绿色建筑和住宅产业化
　　本集团新建项目连续10年满足绿色建筑评价标准。截至2023年底，万科满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.28亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准的面积1,963.66万平方米。其中，满足高等级绿色建筑标准（含国家绿色建筑二星级、三星级、美国LEED认证等）的项目面积1054.61万平方米。本集团持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例超过90%。
　　（6）代建情况
　　本集团从2010年起开始了EPC及代建业务，主要为政府部门、金融高科技企业等提供服务，项目类型涵盖学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗、商品住宅等。面对行业的代建业务需求，本集团利用自身已经积累的业务经验和能力优势，积极开展探索与尝试。截至目前，已累计代建项目341个，总建筑面积3,997万平米；当前管理项目个数89个，建筑面积1,506万平米。2023年本集团EPC及代建业务实现收入123.1亿元，获取奖项132项，包括ISA国际安全奖、中国建筑工程装饰奖、中国钢结构金奖、全国工人先锋号、省/市优质结构奖、省/市示范工地等。
　　2、物业服务
　　万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。2023年，万物云实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长10.2%，其中社区空间居住消费服务收入189.3亿元，占比56.6%，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务收入117.0亿元，占比35.0%，同比增长4.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.9亿元，占比8.4%，同比增长16.9%。蝶城战略取得成效，住宅物业毛利率明显提升。截止2023年底，万物云累计打造621个蝶城底盘，蝶城内新增319个住宅物业项目；累计对150个蝶城进行流程改造，包含1,124个住宅物业项目。通过流程改造和运营优化，蝶城实现效率提升，已改造蝶城的整体提效幅度达4.5个百分点，带动整体住宅物业毛利率提升3.5个百分点，整体住宅物业毛利同比增长55.5%。
　　推进客户多元化战略，服务能力持续延伸。万物梁行作为万物云的商写服务品牌，持续深化拓展五大赛道（互联网、高端制造、金融、生物医药、跨国公司），进一步丰富客户矩阵。报告期内万物梁行新增15个超高层项目，针对商企客户开展了包括无尘管理、能源管理、招商服务、幕墙灯光、停车场管理服务等在内的多种经营业务的探索，多经业务共带来收入人民币5.43亿元，同比增长107.5%。万物云的企业远程服务外部拓展能力进一步得到验证，服务边界进一步拓展。
　　科技战略助力空间效率持续提升，产品落地效果显著。报告期内，万物云持续推进科技产品落地和应用，通过黑猫系通行产品及凤梨一号物业自助服务机等成熟的自研产品，以及灵石服务器（蝶城内整合服务器、通行业务、通讯业务、巡检业务的集成系统），助力住宅业务管理提效。截止报告期末，万物云在项目中共计落地459台灵石服务器，实现在线率超过99.3%；此外，万物云还推出业内首个集任务智能拆解、派发、调度、AI检验于一体的智能作业平台飞鸽任务平台，可进一步节约现场调度的管理成本，实现降本增效。
　　3、物流仓储
　　“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2015年开启全国仓储网络布局，冷链仓储规模全国第一。
　　经营收入稳健增长，冷链营收保持高增速。2023年，物流业务（含非并表项目）实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比增长6.3%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）18.8亿元，同比增长33.9%。
　　冷链开业规模持续扩大，库容使用率维持高位。万纬物流新开业8个项目，合计可租赁建筑面积43.9万平方米；其中冷链7个，可租赁建筑面积30.6万平方米；高标库1个，可租赁建筑面积13.3万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积1002万平方米，其中高标库可租赁建筑面积852万平方米，稳定期出租率为88%，冷链可租赁建筑面积150万平方米，稳定期的库容使用率为77%。
　　打造标准化产品，持续升级运营服务能力。报告期内，万纬物流持续升级完善冷链库内运营服务质量，在规范标准、质量管控、成本效率方面制定了相应的运营规范及管理机制。围绕行业客户上游供应链协同及下游终端配送需求，万纬还打造了BBC（一件代发）、UWD（统仓共配）等标准化服务产品，在多个园区试点运行，提升客户体验，升级运营服务能力。
　　坚持行业领先的服务标准，客户认可度高。万纬物流积极向餐饮、零售、食品等行业头部客户学习细分行业标准，建立自身的食品质量安全体系；通过坚持执行高于行业要求的服务标准，打造运营服务专业影响力，提升客户黏性。报告期内，上海海港园区、廊坊经开园区获得国内第三方冷链物流企业的首个BRCGS S&D(仓储和配送全球标准，全球食品安全倡议组织对标认可的食品安全认证方案)最高级别AA级认证；厦门海投园区、上海临港园区获得A级认证。此外，万纬物流旗下多个冷链园区在主要客户的年度考评中获得质量安全第一名。
　　响应国家碳达峰行动号召，全面践行绿色可持续发展理念。截至报告期末，万纬累计绿色建筑认证面积超过860万㎡，105个项目获得绿色三星认证，12个冷链园区获得LEED铂金/金级认证。此外，万纬物流在全国19个园区实现光伏并网，布局13个用电需求强劲城市，装机容量达52.02MW（兆瓦），累计发电量超2200万度。万纬物流不断提升在环境、社会和公司治理（ESG）等方面的表现，荣获新华网“2023企业ESG碳中和实践案例”、中国物流与采购杂志社“2023中国物流ESG典范企业”。
　　4、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
　　收入保持增长，业务实现整体盈利。2023年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。通过扩大开业规模、稳定高出租率、提升运营效率，2023年泊寓业务在成本法下实现整体盈利，业务发展进入新的阶段。
　　规模持续扩大，巩固领先地位。报告期内泊寓新获取房间2.28万间，净新增开业1.35万间。截至2023年底，泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局全国31个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等24个城市排名前三。
　　积极响应纳保政策。截至报告期末，泊寓在北京、天津、深圳、厦门等23个城市纳保147个项目，涉及房源10.15万间。
　　创新经营模式，提升运营效率。截至2023年底，泊寓出租率为95.76%，继续维持高位。通过创新灵活租期模式、落地KA经理制、深耕权重战略企业客户、加强大客户CRM系统建设，泊寓服务的企业超5000家，企业客户占比提升至23.0%，为业务带来了更稳定的客户结构。报告期内，泊寓保持较高运营效率，项目前台GOP利润率为88.4%；租金收缴率为99.0%；自有渠道获客占比超85%，同比提升5个百分点，整体渠道费率降费至0.6%以下。
　　提升大型租赁社区经营与服务能力。泊寓目前已在11个城市运营管理19个大型租赁社区，进一步强化了租赁、商业、物管等多业态的综合管理服务能力。其中泊寓丨院儿厦门海湾社区2023年正式开业，项目总房间数7,874间，一期推出3,542间房源，开业即满租。北京院儿草桥社区在2023年全部开业，共3406间房源，全年出租率92.8%。
　　提供有温度的生活方式。泊寓通过开展社群主理人计划，共建社群活动，共创丰富多彩的青年社区生活方式。2023年全国门店累计组织发起了1390余场社群活动，为超10万泊友打开高质量社交圈，并构建了“云城嘉年华”、“夏日逃跑计划”、“王者荣耀&泊寓全国大赛”等一系列有泊寓特色IP的品牌活动。2023年泊寓客户满意度94.8%，客户续租率63%；线上平台累计注册人数达到360万，同比增长33%，公众号粉丝超过110万人。
　　5、商业开发与运营
　　本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。
　　收入保持增长，出租率提高。报告期内本集团商业业务(含非并表项目)营业收入91.1亿元，同比增长4.6%。其中，印力管理的商业项目营业收入57.0亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6个百分点。
　　业务布局经济发达的地区和城市。截至报告期末，本集团合计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,158万平方米；规划中和在建商业建筑面积为305万平方米。其中印力合计开业74个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积714万平方米；规划中和在建商业建筑面积为71万平方米。本集团管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过52%，四个一线城市的占比为24%，一二线城市的占比超过90%。
　　新项目顺利开业。2023年重庆印象城、上海龙华会、深圳湾睿印购物中心等15个商业项目开业，受到消费者好评。其中，重庆印象城开业实现98.2%招商率，97.2%开业率，引入西南首店老佛爷、重庆首店茑屋书店等核心品牌。上海龙华会开业实现85%开业率，首进体系品牌地上占90%，全新定制形象店铺达81%，区域首店70多家。本集团与深铁集团合作的深圳湾睿印项目也在深圳湾超级总部基地正式开业，引入湾区知名品牌、新兴品牌，并积极构建科技品牌全球旗舰店组合。
　　打造历史文化商业街区标杆。新开业的杭州玉鸟集在提升周边居民日常生活品质的同时，吸引了大量文艺向游客，成为文化艺术商业街区标杆，荣获“浙江省文化产业发展专项资金项目、浙江省第二批重点培育文旅市集、杭州市级高品质步行街称号”等多个政府奖项。城市更新项目福州烟台山，打造首店经济，报告期内引进首店28家，总客流达1,100万，项目成为福建出行热门目的地第一名，获评文化和旅游部颁发的国家级夜间文化和旅游消费集聚区。
　　商业品牌影响力扩大。截至报告期末，印力已与超过12,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量3,432万，月度活跃会员数量最高超过429万，月活同比增长39.6%。第七届印力花花节全国联动50多个城市超过100个项目，总销售额提升30%，客流同比提升超过40%。
　　6、酒店与度假业务
　　推进文旅度假优质资源开发，扩大品牌影响力。本集团持有33家在营酒店，覆盖北京、深圳、广州、成都等核心城市和阳朔、丽江等目的地旅游胜地，形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌，年内新开业潮州古城有熊、苏州畅园有熊，进一步扩大有熊品牌在江南人文度假领域的影响力。
　　践行“冰天雪地也是金山银山”理念，提升冰雪运动经营服务水平。2023-2024雪季，本集团旗下的V·SKI（中国最大的山地和滑雪度假品牌）运营吉林松花湖度假区、北京石京龙滑雪场、北京西山滑雪场和呼和浩特马鬃山滑雪场4家滑雪场、共计68条雪道，并管理崇礼、承德、朔州和北京延庆4家滑雪场的滑雪学校。2023年接待73万人次，同比减少11%；实现业务收入2.8亿元，同比持平。报告期内，本集团旗下的雪场品牌影响力持续增强，松花湖度假区荣获世界滑雪大奖（World Ski Awards）——2023年度中国最佳滑雪度假区，连续七年夺魁。本集团管理的滑雪场先后承办2024亚洲滑雪登山锦标赛、全国高山滑雪青少年锦标赛、“万科杯”第十届全国大学生滑雪挑战赛、北京市第二届冬季运动会、第二届全国高校教师滑雪赛、中国滑雪协会全国滑雪俱乐部精英联赛等多场专业和群众滑雪赛事，促进中国冰雪运动水平发展。
　　7、经营性业务实现商业模式闭环
　　公募REITs发行取得突破。截至本报告披露日，中金印力消费REIT已完成网下询价，预计募资32.60亿元；万纬仓储物流REIT申报材料获中国证监会受理；保障性租赁租房REIT已完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。公募REITs的发行将助力公司构建经营性业务的“投、融、管、退”完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。
　　私募基金已取得一定进展。本集团和建行共同投资设立建万住房租赁基金，基金规模100亿元。截至报告期末，建万租赁基金已签约5个项目，总规模28.15亿元，为社会提供保障性租赁住房5,021间，资产类型覆盖商改租、集体土地租赁住房及自持住宅新建租赁住房。该基金有助于盘活公寓存量资产，提高资本循环，促进资产效益提升。此外，本集团也在积极尝试和探索消费基础设施基金以及物流仓储设施基金等。
　　经营性资产价值获得认可，大宗资产交易顺利推进。2024年2月，本集团将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，交易对价为23.84亿，从2008年获取地块，历经开发建设、经营管理直至退出，实现股东IRR15.7%。
　　（四）其他主要工作
　　1、科技助力业务
　　报告期内，本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。
　　加强经营性业务运营数据治理，夯实即售类业务资产数据盘点，助力经营管理决策全局、动态、精细化管理。其中经营性业务部分，完善基础信息，打通系统数据，确定指标取数源头，支持集团统一分析，支持资产交易数据分析；即售类业务部分，基于证照、图纸、图像智能识别技术，直接获取业务源头数据，通过面积、价格、进度、产值数据等核心数据精细化运营管理，支持集团全量资产动态管理，满足资源盘点、计划调控、经营决策和目标管理要求。
　　培育互联网获客能力，提高线索转化效率，用好线上接待工具提升客户购房服务体验。积极开展线上直播获客，在常态化直播中不断总结和优化直播方法，打造出多个具有示范效应的项目，在降低获客成本的基础上，提升了客户的参与感和线索转化率；统一官方面客工具，研发AI助手，快速响应客户咨询；通过直播服务，为客户提供更全面、立体、具备互动性的购房服务；推广数字网签应用，保障认购签约高效可靠。
　　加快图纸数字化产品应用，加快三维智能建模产品研发应用，助力地产开发工作协同提效。基于多年积累的图纸结构化能力，上线“图云”建筑图纸工作协同平台，有效实现图纸的多版本管理和基于图纸的工作协同效率提升；完成三维建模平台核心建筑要素和方案平立剖图纸出图功能研发，实现“2、3维一体化设计”，支持项目设计工作提效。
　　2、深化组织建设
　　本集团结合经营环境变化和业务发展需求继续深化组织重建与事人匹配工作。开发业务以开发经营本部为主导，基于资源资产底表从投资原点、产品原点入手，重点解决能力分散、操盘表现不稳定的问题；在经营、服务业务上，坚持贯彻“开发经营服务一体的战略”，一方面重点围绕园区、门店等一线项目提升经营效率和竞争力，另一方面成立商业事业部，重点加强集团商业业务一盘棋建设。
　　2023年围绕文化价值观、专业能力、管理能力以及新员工，本集团制定了一盘棋培训计划，继续通过内部线上学习平台V乐学开展“学习地图”、“每日一练”、“情景教学”和“线上互动”等功能丰富的培训。同时积极宣导并开展“学先进”活动，围绕奋斗者标杆事迹和优秀做法进行推广，支持基层服务力、专业力提升。
　　为了主动适应市场环境变化，匹配业务发展需要，2024年以来，本集团先后完成对南方区域和上海区域城市公司的组织设置，进一步促进城市间资源的高效配置整合和人才的灵活调配，通过集中优势管理资源，提升效率，更及时地响应项目需求。
　　3、ESG
　　本集团坚持可持续发展理念，积极践行企业社会责任，致力于将绿色、低碳理念融入设计、建造、营运等全过程，打造资源节约型、环境友好型绿色人居，同时持续推动绿色供应链打造、倡导绿色租赁、积极探索碳中和社区构建等，依据《气候变化相关财务信息披露指南》（TCFD）开展气候变化风险分析，目前已制定近50项可持续发展目标，包括碳减排、减废、能源使用、客户、员工、供应商等多方面。
　　本集团的ESG表现获得国内外评级及指数机构的广泛认可，保持恒生ESG评级内地房企唯一最高评级A+，并持续被纳入恒生ESG50指数、恒生可持续发展企业基准指数、恒生A股通低碳精选指数、恒生A股可持续发展企业指数，成为香港上市的大型公司中ESG表现最好的前50家公司之一，A股上市的大型公司中ESG表现最好的前30家公司之一；获得深交所国证指数ESG评级AAA级，环境范畴行业排名第一；明晟ESG（即MSCI-ESG）评级BBB，保持行业领先。

　　（五）经营和财务状况分析
　　1、利润状况
　　报告期内，本集团实现净利润204.6亿元，同比下降45.6%；实现权益净利润121.6亿元，同比下降46.4%，主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率均有下降，且对部分开发项目计提了减值；实现投资收益26.9亿元，同比减少34.7%，主要原因是非并表项目毛利率下降，对部分非并表项目计提了减值，以及处置投资收益减少；
　　2、负债情况
　　（1）负债率
　　截至2023年底，本集团净负债率为54.7%，较2022年底提高11.0个百分点。
　　（2）有息负债及结构
　　截至报告期末，本集团有息负债合计3,200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%；一年以上有息负债2,576.3亿元，占比为80.5%。
　　分融资对象来看，银行借款占比为61.7%，应付债券占比为24.8%，其他借款占比为13.5%。
　　分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比38.7%，浮动利率负债占比61.3%。
　　分境内境外来看，境内负债占比80.3%，境外负债占比19.7%。人民币负债占比80.9%，外币负债占比19.1%。
　　（3）融资情况
　　本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，通过加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持。2023年境内新获融资的综合成本为3.61%。报告期内，本集团累计发行信用债100亿元，其中完成20亿元的公司债券发行，票面利率为3.10%（3年期），分4次完成总额为80亿元的中期票据发行，最低票面利率为3.07%（3年期）。
　　报告期内，本集团实际利息支出合计142.6亿元，其中资本化的利息合计94.2亿元。
　　在保持开发项目融资稳定的同时，本集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。2024年1月，央行和金融监管总局联合下发通知，明确2024年底前全国性商业银行可向部分经营较好的房企发放经营性物业贷款，用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”。本集团正积极和银行进行洽谈，加快经营性融资资源的释放。
　　城市房地产融资协调机制实施以来，本集团按照要求积极向新融资模式转型，截至本报告披露日，已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，后续将按各个城市细则要求积极申报。
　　（4）信用评级
　　报告期内，国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级AAA，评级展望“稳定”。
　　国际评级机构方面，标普维持本集团“BBB+”的信用评级，惠誉于2023年10月将本集团信用评级由“BBB+”下调至“BBB”，穆迪于11月将本集团的信用评级由“Baa1”下调至“Baa3”。2024年3月，穆迪公司再度将评级下调至“Ba1”，惠誉再度将评级下调至BB+。
　　国际评级机构下调信用评级，主要因为其对国内房地产行业的看法趋于悲观。受市场信心动荡、恐慌情绪加剧的影响，本集团境内外债券价格一度出现明显下跌。面对市场情绪急剧波动带来的挑战，本集团全力保障经营安全，各项资金排布和还款安排有序进行，截至本报告披露日，已全数偿付2024年1月到期的20亿的中期票据，以及3月到期的6.3亿美元境外债券本息；同时密切关注市场变化，加强和各方的沟通，回应市场关切。
　　（5）国资支持进展
　　2023年11月，深圳市国资委、深铁集团和公司共同召开金融机构沟通会，深圳市国资委表示，万科是深圳国资体系的重要成员，如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等市场化、法治化手段帮助万科积极应对和化解风险。深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委协调多家国企与本集团对接，推动各项具体支持措施落地。其中，2024年3月，深铁集团签署中金印力消费REIT战略配售协议承诺，认购份额为基金份额发售总量的29.75%，体现了大股东对本集团及印力集团盘活存量资产、进一步提升资产管理能力提供有力支持。除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科。
　　3、资金情况
　　全年实现经营性现金净流入39.1亿元，连续15年为正。
　　截至报告期末，本集团持有货币资金998.1亿元，远高于一年内到期的有息负债总额624.2亿元。货币资金中，人民币占比97.2%，美元、港币、英镑等外币合计占比2.8%。
　　4、汇率波动风险
　　本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值，报告期内本集团产生汇兑亏损约人民币5.5亿元，主要是由于公司持有部分卢布资产头寸，受卢布贬值所影响。
　　为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及综合考虑套期成本、适时购买套期保值工具，管控汇率风险敞口。截至报告期末，本集团为锁定汇率变动产生的风险，持有的交叉货币掉期(CCS)合约余额为10.0亿美元。报告期内有11.21亿美元CCS合约到期，并无新增套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有重大影响。
　　5、存货分析
　　截至报告期末，本集团存货金额为7,017.0亿元，较2022年底下降22.6%。其中，拟开发产品为1,019.3亿元，占比14.5%；在建开发产品4,893.1亿元，占比69.7%；已完工开发产品（现房）1,077.4亿元，占比15.4%。
　　本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准备34.9亿元，影响归属于母公司股东的净利润29.5亿元。报告期末，存货跌价准备余额为79.9亿元。
　　（六）未来发展展望
　　当前，房地产市场面临着供求关系转变、行业模式转型和融资方式调整等多重变化。2024年本集团将重点围绕以下方面开展工作：
　　1、确保安全底线
　　开发业务坚持跑赢大势，经营层面现金流为正。加强大宗交易和股权交易工作，回款300亿元以上，增厚安全垫。
　　2、坚定降杠杆，推动融资模式转型
　　未来两年削减付息债务1000亿元。积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。
　　3、做“好产品、好服务”，持续赢得客户口碑
　　保障项目高品质交付。通过好产品、好服务持续夯实客口碑和市场声誉。进一步提升在产品、配套设施、物业服务的专业合力优势。
　　4、精简高效、节衣缩食
　　推进组织精简高效，保持骨干员工稳定，支持业务发展。节衣缩食，压降管理费用。
　　2024年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积1,071.8万平方米；预计项目竣工计容面积2,205.7万平方米。有关本集团2024年开、竣工计划的详细信息。 收起▲

　　一、主要经营情况　　（1）房地产开发　　第三季度本集团实现合同销售面积521.4万平方米，合同销售金额人民币766.7亿元，同比分别下降19.3%和22.9%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积1,818.4万平方米，合同销售金额人民币2,806.1亿元，同比分别下降6.1%和10.8%。　　截至9月底，本集团合并报表范围内有2,955.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币4,617.3亿元。　　1-9月，本集团累计新增37个开发项目，总计容建筑面积约528.8万平方米，权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。截至9月底，本集团在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方... 查看全部▼

　　一、主要经营情况
　　（1）房地产开发
　　第三季度本集团实现合同销售面积521.4万平方米，合同销售金额人民币766.7亿元，同比分别下降19.3%和22.9%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积1,818.4万平方米，合同销售金额人民币2,806.1亿元，同比分别下降6.1%和10.8%。
　　截至9月底，本集团合并报表范围内有2,955.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币4,617.3亿元。
　　1-9月，本集团累计新增37个开发项目，总计容建筑面积约528.8万平方米，权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。截至9月底，本集团在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米，权益计容建筑面积约4,487.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米，权益计容建筑面积约2,172.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约373.9万平方米。
　　1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。
　　（2）物业服务
　　在住区空间服务方面，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉；在商企空间服务方面，持续聚焦战略客户的项目拓展，新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂、扬州远景能源基地等项目；在科技领域，万物云全域智能运营平台入选中国信息通信研究院发布的《高质量数字化转型产品及服务全景图》、获得第二届“鼎新杯”数字原生新实体赛道最佳人气案例奖，科技创新能力及技术实力得到进一步认可。
　　鉴于万物云已在香港联合交易所有限公司上市。
　　（3）物流仓储
　　1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%。其中高标库收入17.0亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）12.8亿元，同比增长27.6%。
　　截至9月末，物流仓储业务累计可租赁建筑面积989.9万平方米，其中高标库可租赁建筑面积848.9万平方米，稳定期出租率85.3%；冷链可租赁建筑面积141.0万平方米，稳定期使用率76.5%。
　　报告期内，青岛前湾港园区、昆明深农园区、廊坊冷链园区二期作为当地重点冷链项目，获得国家发改委专项拨款。
　　（4）租赁住宅
　　1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入25.3亿元，同比增长9.4%。
　　第三季度，租赁住宅业务新拓展房源4,761间，新增开业6,229间。截至9月底，共运营管理22.9万间租赁住房，开业18.0万间，出租率94.4%。
　　租赁住宅业务持续洞察用户特征、强化在新媒体领域的拓客力度，自有渠道获客占比提升至83%；加强对B端企业客户服务，企业客户占比进一步提升至22.5%。
　　截至报告期末，本集团所管理的租赁住宅中，已有9.05万间纳入保障性租赁住房。
　　（5）商业开发与运营
　　1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为41.8亿元，同比增长3.4%。报告期内印力管理的商业项目的整体出租率为95.0%。
　　第三季度，商业业务（含印力）新拓展2个项目（含轻资产项目），建筑面积8.7万平方米；新开业3个项目，建筑面积34.9万平方米。上海龙华会、重庆印象城等项目顺利开业并取得良好的市场反响。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，本集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。
　　本集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。本集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。
　　报... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，本集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。
　　本集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。本集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。
　　报告期内，本集团实现营业收入2,008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。
　　（一）市场情况回顾
　　1、房地产开发
　　全国商品房销售面积下降，销售金额微增。国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降5.3%；销售金额6.3万亿元，同比增长1.1%，其中一季度商品房销售金额同比增长4.1%，二季度同比下降1.6%。
　　新开工与开发投资延续下降态势。2023年上半年，全国房屋新开工面积5.0亿平方米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%。
　　土地市场供应和成交面积缩量。根据中国指数研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降32.9%，成交建筑面积同比下降31.6%，住宅用地出让金同比下降20.1％。上半年住宅类用地的平均溢价率为6.7%。
　　行业政策逐步调整。上半年部分城市因城施策，逐步优化行业政策。7月份，中共中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
　　2、物业服务
　　住宅小区业委会组建率逐步提高，居民参与社区自治，带动存量住宅物业市场换签活跃度提升。非住领域，商写物业服务向设施设备综合管理业务（FM）自然延伸，市场空间逐步释放。物业服务企业也普遍加速第三方项目市场拓展、非住领域及社区增值服务领域探索，丰富收入增长来源。同时，各地出台“房屋养老金”相关管理办法，助力房屋的全生命周期维护和资产保值增值。国务院发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。
　　3、物流仓储
　　高标库随着供应增加，市场整体承压下分化加剧，其中长三角、大湾区等区域在经济需求支撑下租赁市场相对稳健，中部及北部部分二线城市受供需关系影响，出租率和租金出现下滑。冷链发展延续向好态势，在餐饮、生鲜电商等行业需求驱动下，冷链物流市场保持稳定增长。2023年国家发改委及各地政府持续发布政策，支持冷链物流发展，国家骨干冷链物流基地再扩容。
　　4、租赁住房
　　住房租赁市场整体较为平稳，上半年全国55城个人房源租金环比下跌0.24%，同比下跌0.42%。随着市场发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型也逐步兴起。住房租赁继续获得政策支持，2月份的“金融十七条”为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，覆盖市场化租赁房源和保障房。各地推出相关政策，涉及保障性租赁住房建设目标、权益保障、市场监管以及金融支持等各个方面。
　　5、商业开发与运营
　　上半年社会消费品零售总额同比增长8.2%，但单月增速呈冲高回落趋势，6月单月增速为3.1%。分业态来看，餐饮、休闲娱乐、珠宝等业态，受益于场景修复，销售额快速恢复；以家用电器、家具家居、通讯器材等为代表的高单价可选消费业态，增速依然较弱，消费者信心指数尚未完全恢复。3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　2023年上半年，本集团实现营业收入2,008.9亿元，实现归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比分别下降2.9%和19.4%；每股基本盈利0.84元，同比下降20.0%；全面摊薄的净资产收益率为4.0%，较上年同期减少1.2个百分点。报告期内，归属于上市公司股东的净利润下降的主要原因是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。
　　本集团2023年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
　　分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1,843.6亿元，占比91.8%；来自物业服务的营业收入140.4亿元，占比7.0%。
　　扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，较2022年同期下降1.5个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为20.7%，下降1.3个百分点），扣除税金及附加后的营业利润率14.7%，同比下降1.9个百分点；其中开发业务的结算毛利率20.3%，扣除税金及附加后，营业利润率为15.3%。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发
　　（1）销售和结算
　　上半年本集团实现销售面积1,297.0万平方米，同比增长0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%。
　　销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。
　　本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1,810.4亿元。房地产开发业务实现结算面积1,241.9万平方米，同比下降5.2%，实现结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%；结算毛利率为20.3%（扣除税金及附加后营业利润率为15.3%）。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有3,118.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约4,884.4亿元，较上年末分别下降7.2%和7.8%。
　　（2）投资和开竣工
　　上半年新开工及复工计容面积约1,196万平方米，完成年初计划的71.5%；竣工计容面积约1,290.5万平方米，完成年初计划的40.0%。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
　　本集团坚持高质量投资，通过投资地图发现结构性机会，持续拓展市场和客户基数好、具备成熟产品解决方案、财务指标优秀的项目。1-8月累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，权益计容规划建筑面积267.6万平方米，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431.0亿元，新增项目平均地价为16,003元/平方米。
　　截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10,773.6万平方米。其中在建项目计容建筑面积约7,310.7万平方米，权益计容建筑面积约4,660.4万平方米；规划中项目计容建筑面积约3,462.9万平方米，权益计容建筑面积约2,200.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，报告期末此类项目总计容建筑面积约382.7万平方米。
　　本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。
　　（3）产品和服务
　　提升高品质项目的稳定量产能力。一是强化产品线建设，基于城市能级、土地属性、客户结构、产品配置等持续研发和完善产品线体系，并通过实施产品系经理责任制加快成熟稳定产品模型的推广应用。
　　以综合住区的“拾”系产品为例，该产品模型最早在宁波诞生，目前已在南京、苏州、合肥等城市落地应用，不仅获得客户的积极反馈，也取得良好的经营结果。二是持续加强供应链管理，提升产品品质和性价比，包括优化关键品类的采购资源库和供应商管理，提升履约稳定性；设立专职买手岗，推动部品部件的产品定型和带量采购，在确保品质稳定的前提下实现采购成本的优化。三是加大集团内优秀做法的封装推广，发现产品性价比标杆项目并建立培训基地，组织同类项目实地对标学习，提升对标项目毛利率。
　　以客户为中心，持续优化服务流程。在销售阶段，约6.13万组客户使用线上简易流程完成购房合同签署。在建造阶段，常态化邀请客户参与工地的质量查验，约5.84万户客户参与了53个城市、364个在建项目的9,939场质量共建。在交付阶段，继续推进产证办理提效，83个项目的客户在收房现场拿到房产证。针对年内现房交付项目，专项开展“悦居”行动，配合住宅交付，提前完善如学校、商业、菜场、交通等小区周边生活配套，努力服务好已入住客户。
　　（4）安全和质量管控
　　本集团固守安全底线，夯实安全生产责任基础，开展工程品质分项标杆培训，对优秀做法组织专项学习。上半年实现超过9.2万套住宅的平稳交付。
　　本集团济南劝学里、济南中麓府一期、沈阳盘锦万科城如园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。
　　2、物业服务
　　万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
　　2023年上半年，万物云实现营业收入161.1亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长12.2%，其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元，占比56.5%，同比增长12.6%；商企和城市空间综合服务收入56.8亿元，占比35.3%，同比增长11.2%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，占比8.2%，同比增长14.0%。
　　持续贯彻蝶城战略，蝶城内落地房屋焕新业务。上半年万物云蝶城数量从年初的584个增长到601个。
　　截至6月底，万物云共推进150个蝶城的供应链改造，覆盖超过1,000个住宅项目，提升整体基础住宅物业服务毛利率至16.8%，同比提升3.1个百分点。其中，102个蝶城已完成全部改造工作并通过认证/审核，其基础住宅物业毛利率提升超过4个百分点，其中，2022年已完成改造的38个蝶城，本年实现了进一步的提效，毛利率相比改造前提高6个百分点。报告期内，万物云依托蝶城推广房屋焕新业务，截至6月底，该业务共在40个蝶城中落地，新签约合同金额1.56亿元，同比增加65.5%，客户满意度超98%。
　　拓展客户边界，做深服务浓度。在商企服务方面，截至6月底，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，共服务1,964个项目，合约项目数量2,329个。合约项目的饱和收入中，第三方物业和设施管理服务项目的占比为82.72%。万物云以专业化和定制化的服务能力获得客户认可，并跟随客户的业务发展持续获得更多业务机会，上半年新增合同饱和收入中，原有客户贡献约32%。同时万物云积极拓展新赛道，新增近20个500强及独角兽客户，新增签约7个超高层项目。
　　迭代优化科技产品，提升服务能力。万物云通过自研产品助力服务高效、便捷。截止6月底，在1,082个项目中落地近3万台通行设备及1,451套自研的“黑猫系”设备，在1,705个项目中落地2,279台物业前台自助服务机“凤梨一号”。科技业务快速增长，空间远程运营服务在42个项目落地，连接超200个政府及国企客户。
　　输出稳定、可靠、高品质服务。万物云继续保持高品质服务，在住区服务方面，设立“电梯困人关怀金”，持续优化电梯管理流程，并在住宅项目全面推动AED（自动体外除颤器）设备进社区；在商企服务方面，连续第三年蝉联克而瑞物管联合中物研协共同评选的“中国写字楼物业管理领先企业”称号。
　　3、物流仓储服务
　　“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，目前综合实力位列行业第一梯队。
　　上半年物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.5亿元，同比增长17.0%，其中高标库营业收入11.4亿元，同比增长9.1%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.1亿元，同比增长30.3%。
　　开业规模增加，继续保持较高的出租率。万纬物流新开业4个冷链园区，可租赁建筑面积21.6万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，其中高标库可租赁建筑面积843.7万平方米，稳定期出租率为85%，冷链可租赁建筑面积141.5万平方米，稳定期使用率为79%。
　　坚持行业领先的服务标准，客户认可度高。万纬物流积极向餐饮、零售、食品等行业头部客户学习细分行业标准，建立自身的食品质量安全体系。7月，万纬上海海港园区获得了国内第三方冷链物流企业的首个BRCGS S&D(仓储和配送全球标准，全球食品安全倡议组织对标认可的食品安全认证方案)最高级别AA级认证。此外，万纬物流旗下多个项目还获得ISO 9001质量管理体系认证、FSSC 22000食品安全体系认证等多项国际权威标准认证。通过坚持执行高于行业要求的服务标准，持续打造运营服务专业影响力，有效提升客户黏性。
　　响应国家碳达峰行动号召，全面践行绿色可持续发展理念。上半年，万纬物流新增1个LEED(Leadership in Energy and Environmental Design，一种绿色建筑评价体系)铂金级认证，3个LEED金级认证。
　　4、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商，致力于为新进入城市的青年提供综合租住服务。
　　上半年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。
　　管理规模持续扩大。上半年泊寓在上海、广州、武汉、厦门等城市新获取房源0.98万间，净新增开业0.73万间。截至6月底，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等27个城市排名前三。泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等19个城市共纳保106个项目，涉及房源8.3万间。
　　出租率维持高位。截至6月底，泊寓的出租率为95.9%。新项目保持较好的开业质量，其中昆明紫金中心748间房源、重庆化龙桥项目一二批次632间房源均实现按时开业、开业即满租。2023年7月，泊寓丨院儿厦门海湾社区正式开业，一期推出2000间房源，开业即满租。
　　运营效率稳中提升。泊寓保持行业领先的获客效率及成本优势，其中自有渠道获客占比82.3%，较2022年提高1.4个百分点；营销费用率0.43%，较2022年下降0.34个百分点；前台GOP利润率89.4%，较2022年提高1.9个百分点。
　　积极拓展企业客户。泊寓积极助力企业为员工提供定制化租住生活服务，报告期末，在租房间中企业客户的占比提高至21.5%。
　　产品服务赢得客户认可。推出了定位于服务新市民、青年人一站式住宿需求的“城市青年家”产品、以及致力于提供租赁、商业、物管多业态综合解决方案的大型租赁社区“院儿”产品，并通过组织泊友会社群活动，提供有温度有成长的青年生活方式，上半年泊友会发起50场社群活动。泊寓的客户满意度为94.8%，客户续租率为58%。截至报告期末，租赁住宅业务线上平台注册人数336万，较2022年底增长24.4%。
　　5、商业开发与运营
　　本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。
　　截至报告期末，本集团累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,118.3万平方米；规划中和在建商业建筑面积为381.2万平方米。其中印力累计开业73个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积699.5万平方米；规划中和在建商业建筑面积为86.2万平方米。
　　报告期内本集团商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，整体出租率94.7%，同比提高2.0个百分点。
　　新项目顺利开业，存量项目焕活取得成效。上半年，深圳湾睿印、天津和平印象城、西安浐灞印象城等项目顺利开业，受到消费者好评。同时，针对存量项目，通过定位优化、场景焕新、店铺调整和重新招商，更好的满足新一代消费客群的需求，提升项目收益，其中武汉青山印象城经过全面更新改造，出租率、销售、客流均创下开业新高。
　　持续输出管理，通过协同提升运营质量。上半年印力在上海、深圳、武汉等城市新增9个输出管理项目。截至报告期末，印力累计输出管理项目88个，管理面积481万平方米，其中已开业64个项目，开业面积352.0万平方米。为实现资源和管理集约，本集团将区域BG的部分商业项目委托印力管理，印力结合对本地市场的理解，发挥专业能力和资源链接优势，因地制宜制定运营策略，年初已完成委托的34个管理项目上半年销售额同比提升29%，日均客流同比提升54%，NOI同店同比提升17.9%。
　　持续扩大商业品牌影响力。截至6月底，印力已与超过10,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量2,485.2万，月度活跃会员数量超过292万，上半年月活同比增长36.4%。
　　（四）科技助力业务
　　本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。
　　加强经营性业务运营数据治理，夯实即售类业务资产数据盘点，助力经营管理决策全局、动态、精细化管理。运用科技手段，通过证照、图纸识别技术及无人机图像识别技术等，获取地产开发过程数据，保障数据来源的原生性和客观性；发挥自动对账、AI算法、数字员工交互能力，运用数据智能提升资产、资金、运营管理的效率和准确性。
　　推广私域运营服务，打通客户转化链路，运用数字化营销手段提升客户购房体验。统一面客工具，研发AI助手，快速响应客户咨询；通过直播服务，为客户提供更全面、立体、具备互动性的购房服务；推广数字网签应用，保障认购签约高效可靠。
　　持续在不动产领域进行研发投入，技术攻坚。打造自主可控具备核心技术的BIM设计软件；加强基于CAD图纸识别技术的应用研发，完成图纸协作工具“图云”平台研发及试点。

　　（五）经营和财务状况分析
　　1、利润状况
　　报告期内，本集团实现净利润151.7亿元，同比下降16.3%；实现归属于本公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。
　　2、负债情况
　　（1）负债率
　　截至报告期末，本集团净负债率为49.5%。
　　（2）有息负债及结构
　　截至报告期末，本集团有息负债合计3,213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%；一年以上有息负债2,756.6亿元，占比为85.8%。
　　分融资对象来看，银行借款占比为62.4%，应付债券占比为23.7%，其他借款占比为13.9%。
　　分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比37.6%，浮动利率负债占比62.4%。有抵押的有息负债108.9亿元，占总体有息负债的3.4%。无抵押无质押的有息负债占比为93.9%。
　　分境内境外来看，境内负债占比80.0%，境外负债占比20.0%，其中境外负债占比较年初下降1.9个百分点。人民币负债占比80.6%，外币负债占比19.4%。
　　（3）融资情况
　　本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2023年上半年境内新增融资的综合成本为3.73%。
　　报告期内，本集团分三次完成中期票据发行，累计发行金额60亿元，最低票面利率为3.07%（3年期）。7月份，本集团发行了3年期的中期票据和3年期的公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。
　　报告期内，本集团实际利息支出合计72.2亿元，其中资本化的利息合计46.2亿元。
　　（4）信用评级
　　报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级AAA，评级展望“稳定”。
　　3、资金状况
　　报告期内，本集团实现经营性现金净流入18.6亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金1,221.8亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。货币资金中，人民币占比96.8%，美元、港币、英镑等外币合计占比3.2%。
　　4、汇率波动风险
　　本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约4.4亿元。
　　为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为11.5亿美元。报告期内有9.71亿美元CCS合约到期，新增3笔CCS合约金额为4亿美元。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有影响。
　　5、存货分析
　　报告期末，本集团存货金额为8,370.3亿元，较2022年底下降7.7%。其中，拟开发产品为1,128.1亿元，占比13.5%；在建开发产品6,219.7亿元，占74.3%；已完工开发产品（现房）995.6亿元，占比11.9%。
　　6、或有负债
　　本集团根据行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客户按揭贷款提供担保总额约2,261.54亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
　　7、主要财务指标变动情况
　　（六）未来发展展望
　　当前房地产行业成交低迷，经营形势依然严峻。下半年本集团将继续按照年初的部署，围绕以下方面开展工作：一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构。
　　二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，各业务持续加强能力建设，提升经营回报水平；从经营视角完善建管标准，形成更多具备交易条件的优良资产，探索REITs等创新型工具；从集团整体利益最大化角度推动业务协同。
　　三是提升ESG价值与可持续发展能力。
　　具体到各业务层面：开发业务将积极推动销售回款；探索新阶段的投资能力，确保投资兑现；围绕产品线建设，迭代采购机制，推动品质和效率提升；保质保量做好住宅交付工作。
　　物业服务业务将保持高品质的基础物业服务；通过蝶城供应链改造提升效率和服务品质；依托品牌优势及服务能力优势，积极参与市场拓展；加强科技研发。
　　物流仓储业务将聚焦冷链、聚焦核心城市，持续完善物流网络布局；强化渠道建设，提升服务客户的能力；完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性。
　　租赁住宅业务将聚焦优质权重项目，加速开业落地；保持高水平的出租率；创新业务模式，提升客户链接及服务；培育合格资产，打造多渠道的租赁住房退出路径。
　　商业开发与运营业务将保障重点项目开业，持续迭代产品内容；提高项目经营回报；加大科技与业务的融合，提高管理效率，为客户创造更好的消费体验。

　　二、公司面临的风险和应对措施
　　报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营能力。公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。 收起▲