一、报告期内公司所处行业情况　　报告期，公司以“123”转型发展战略为指引，继续加大对功率半导体业务支持力度，稳定发展商业管理业务，公司所处的行业情况如下：　　（一）功率半导体业务　　半导体产业，是国家重点支持和发展的基础性、战略性产业，也是国家急需解决和发展的“卡脖子”产业，半导体强，国家强。　　功率半导体器件是电子装置中电能转换与电路控制的核心，本质上是利用半导体的单向导电性实现电子装置的变频、变压、逆变、开关等功能，是电力电子装置的必备元器件，广泛应用于国民经济的各个领域。细分产品主要有 MOSFET、IGBT、BJT等。　　随着电动汽车、风电、光伏、储能等行业的快速发展，功率半导体... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期，公司以“123”转型发展战略为指引，继续加大对功率半导体业务支持力度，稳定发展商业管理业务，公司所处的行业情况如下：
　　（一）功率半导体业务
　　半导体产业，是国家重点支持和发展的基础性、战略性产业，也是国家急需解决和发展的“卡脖子”产业，半导体强，国家强。
　　功率半导体器件是电子装置中电能转换与电路控制的核心，本质上是利用半导体的单向导电性实现电子装置的变频、变压、逆变、开关等功能，是电力电子装置的必备元器件，广泛应用于国民经济的各个领域。细分产品主要有 MOSFET、IGBT、BJT等。
　　随着电动汽车、风电、光伏、储能等行业的快速发展，功率半导体的需求也在迅速提升。根据 Omida 的数据及预测，2023年全球功率半导体市场规模达到 503亿美元，预计 2027年市场规模将达到596 亿美元。中国是最大的功率半导体市场之一，据中商产业研究院发布的《2024-2029年中国功率半导体产业市场供需格局及发展前景预测报告》，2024年中国功率半导体市场规模预计将达到1752.55亿元人民币。这一增长主要受到智能电网、新能源汽车等领域对功率半导体需求量大幅提升的推动。
　　（二）商业管理业务
　　公司商业管理业务主要集中在粤港澳大湾区、全国一线城市及核心地段。
　　1、购物中心方面
　　根据深圳市政府工作报告显示，2023年，深圳全市生产总值同比增长6.0%，至人民币34,606.4亿元，增速居国内大中城市前列，深圳社会消费品零售总额首次实现破万亿，达10,486.19亿元，同比增长7.8%。
　　根据戴德梁行统计，2023年，深圳累计新增31.3万平方米的优质购物中心，全市优质零售商业总存量上升至约659.9万平方米。在跨境消费活跃的支撑下，位于交通节点、受港人青睐的优质商业项目租金上调，同时新兴商圈标杆项目依托人流不断培育升级，实现租金提升；另一方面，传统板块竞争加剧，结构性因素拉低均值——多因素共同作用下，全市优质购物中心最优层平均租金保持相对平稳走势。
　　2、物业管理服务方面
　　2023 年，受上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，行业整体管理规模增速略有放缓。随着国家和地方政策的不断完善，与物业管理行业有关的政策为行业的发展以及规范运营指明了道路。从各项政策来看，城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房、收费标准与规范安全生产等内容与行业息息相关。随着这些政策的落地，有望提高行业整体水平、促进企业发展，并对物业管理行业产生积极影响。同时，发展转轨、与地产脱钩被行业普遍视为新发展模式的基础。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）商业管理业务
　　公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。
　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
　　2、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力。
　　（二）功率半导体业务
　　报告期内，公司子公司意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售业务，拥有年产36万片6寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产品广泛应用于工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动汽车等领域。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）功率半导体领域
　　1、人才优势
　　人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。
　　2、技术优势
　　公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障。
　　3、业务模式优势
　　公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力。
　　（二）商业管理领域
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。
　　2、多业务协同发展
　　公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
　　3、丰富的不动产运营管理经验
　　公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
　　4、专业的管理团队
　　公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　截至2023年末，公司总资产为877,713.15万元，归属于上市公司股东的净资产为99,436.38万元；2023年度公司实现营业收入117,170.43万元，较上年同期上升76.68%，实现归属于上市公司股东的净利润-112,674.91万元，较上年上升8.25%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-64,466.17万元，同比下降28.91%。主要是受融资成本仍高企、公司持有的相关投资性房地产公允价值下降产生的减值亏损以及重庆皇庭广场被动资产处置造成的损失等因素影响。
　　1、商业运营服务业务
　　报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入36,185.00万元，较上年同期减少1,352.29万元，下降3.60%，占公司营业收入的30.88%，综合毛利率91.58%，同比增长3.36个百分点。随着国内消费形势复苏，公司经营的商业体出租率高，招商火爆，同时随着港人北上消费潮流崛起，人流量持续保持高位运行，公司抢抓有利时机，积极引入优质品牌，有效提升流量，为该项业务全年保持平稳经营业绩提供重要保障。
　　2、物业管理服务业务
　　截至2023年末，公司在管项目17个，管理服务收费面积为186.56万平方米。报告期，物业管理服务业务实现营业收入 29,205.10万元，较上年同期增加 777.73万元，同比上升 2.74%，占公司营业收入的 24.93%，综合毛利率39.78%，同比下降1.68个百分点。
　　3、功率半导体业务
　　2023年是收购意发功率后第一个完整的审计年度，公司着力针对意发功率内部管理、组织架构、岗位职责、制度流程等方面提升其规范化运营水平，加快提升其与公司的融合发展。
　　报告期，意发功率实现营业收入12,905.49万元；报告期，意发功率内部管理成效明显，具体如下：
　　产量方面，德兴工厂全年产出26.6万片，较上年同期增长60%。成本控制方面，采购中心通过批量采购、建立长期合作、直接压价等多种途径，有效分摊了终端产品价格下降的压力。产品质量方面，2023年平均成活率为98.58%，较2022年提升1.58%，平均测试良率为97.92%，较2022年提升1.62%，均接近业内标杆水平。产品研发方面，定型量产94款产品，自主在研系列化或拓展品（包括定制品）27款产品，全流程代工4款产品。
　　报告期，意发功率获得以下荣誉：
　　（1）意发功率获得江西省专精特新中小企业称号
　　（2）江西省功率器件工程研究中心资格
　　（3）上饶市“五一劳动奖状”及“领军企业”
　　4、融资租赁业务
　　（1）瑞泽租赁在处置不良资产方面也取得了一定进展。
　　（2）映瑞光电项目已进入破产程序，目前由破产管理人选定的第三方审计、评估机构对映瑞光电开展审计和资产评估工作。因公司在破产清算程序中有一定优先地位，有望2024年收回部分回款。
　　（3）关于公务机出售事宜，已选定意向买家，正推进协议签订中。同时已准备启动十年大修，为后续处置工作做准备。
　　为适应公司转型发展，瑞泽租赁亦不遗余力拓展储备新业务。积极开拓不良资产获得渠道，并利用保理公司牌照和团队的客户资源，开拓供应链金融业务。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司将通过实施“123”转型发展战略，努力将公司打造成为一家以“高新科技+商业管理”双主业为核心的规模化、现代化、集团化企业，实现股东、企业、客户、员工、社会的和谐共赢。其中：“1”即坚持创新发展战略、激发人才创新活力、构建创新发展新格局，形成创新发展新优势；“2”即聚焦“高新技术+商业管理”2条主线；“3”即在高科技领域重点投资和发展功率半导体、数字能源综合服务两个细分高技术行业，以及在商业管理重点加强对现有存量资产效益的挖掘。具体内容如下：
　　1、功率半导体领域
　　在半导体这个国家基础性战略性领域，公司将依托意发功率的技术、人才等资源，聚焦和深耕功率半导体行业，努力打造涵盖功率半导体器件设计、晶圆制造、先进封装为一体的IDM型公司；未来将持续加大研发创新，不断丰富产品类别、延伸产业链，在现有产品硅基FRD、SBD、IGBT、MOSFET基础上，进一步发展第三代半导体材料GaN、SiC功率器件，努力将公司打造成能源电子领域具有核心竞争力的一流企业。
　　2、数字能源综合服务领域
　　公司将重点打造集半导体功率器件、储能设备、光充储放工程实施、数字能源综合服务平台为一体的生态系统，把公司各项业务“聚点成线，聚线成面，点线面相结合”，从而形成上下游和谐共赢的产业生态。
　　3、商业管理领域
　　公司将基于消费复苏和国家大力提高消费在GDP占比的大背景,把握商业在业态、品类、管理模式迭代及客户需求变化的大趋势,持续挖掘现有存量资产管理的效益。
　　（二）2024年经营目标
　　2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，扩内需是 2024年我国经济发展的“重头戏”，促增长的宏观支持政策不断累积增多，公司将坚持先立后破、稳中求进，抢抓发展机遇，继续挖潜增效，坚持创新发展，提高公司盈利能力。
　　（一）半导体领域
　　1、意发功率实现2024年全年收入2.2亿元经营目标。
　　2、功率芯片业务，持续加大研发投入，加快新工艺、新产品开发，改善产品结构，确保公司盈利能力稳步提升。
　　3、成品销售业务，是 2024年的重点任务之一，要在工业焊机、充电桩、储能等领域实现突破，将意发功率打造成真正的IDM型公司。
　　4、以市场为导向，提升高端产品生产力，做好高端产品的开拓和增量工作；加大大客户开发，密切维护客户关系，进一步打造高效销售团队。
　　5、继续提升意发功率规范化管理水平，进一步提升盈利能力。
　　（二）数字能源综合服务和AIOT领域
　　智慧城市经过一年多的探索，已确定新能源和城市“安全”两条主赛道。基本框架已基本搭建完成，2024年狠抓项目落地和交付，实现营收目标。
　　打造集半导体功率器件、储能器件与设备、光充储放工程实施、数字能源综合服务平台为一体的生态系统，从而形成上下游和谐共生的产业生态。数字能源综合服务业务争取2024年度实现利润和现金流为正。
　　（三）商管领域
　　公司商业管理业务要乘国内经济回升向好之势，抢抓机遇，提升服务体验，保障服务品质；要继续筑牢安全生产底线，确保安全生产稳定运行；要保持平稳发展，继续为公司转型升级提供有力支持。
　　（四）融资租赁领域
　　瑞泽租赁在解决两大历史遗留问题的同时，利用现有人员和资源优势，不断尝试创新业务品种，积极开拓新业务，创造新收入。
　　2024年，公司将聚焦高新科技行业，稳步推进，伺机发力，董事会将带领全体员工提升适应时代变迁的能力，锐意进取、勇于担当、团结协作，全力以赴推动公司2024年转型发展工作取得新进展、新成效。
　　上述预计不构成对公司的盈利预测，其实现具有不确定性，提请投资者注意投资风险。
　　（三）可能面临的风险
　　1、战略实施风险
　　战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
　　对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
　　2、业务扩张风险
　　随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
　　对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
　　3、市场不确定性加大的风险 在全球经济疲弱的大背景下，高通胀与不确定性导致经济活动严重放缓，市场环境不确定因素增多，客户可能因经营压力而缩减物业合同，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等；消费者行为与习惯的改变，同时，行业内品牌企业之间的竞争也日趋激烈，仍将对实体商业接触型消费形成挑战公司面临的市场不确定性和风险加大。 对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化客户需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不断巩固、提升核心竞争力和抗风险能力。
　　4、人才储备不足与团队管理风险
　　随着公司经营业务多元化、规模化，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度。
　　对策：为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）商业管理业务　　公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。　　2、商业不动... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）商业管理业务
　　公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。
　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
　　2、商业不动产的资产管理业务立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
　　3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务。
　　4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力。
　　（二）功率半导体业务
　　公司控股子公司意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售拥有年产24万片6寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产品广泛应用于工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动汽车等领域。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）商业管理领域
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。
　　2、多业务协同发展
　　公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
　　3、丰富的不动产运营管理经验
　　公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
　　4、专业的管理团队
　　公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。
　　（二）功率半导体领域
　　1、人才优势
　　人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。
　　2、技术优势
　　公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障。
　　3、业务模式优势
　　公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、战略实施风险
　　战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
　　对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
　　2、业务扩张风险
　　随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
　　对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
　　3、市场不确定性加大的风险
　　在全球经济疲弱的大背景下，高通胀与不确定性导致经济活动严重放缓，市场环境不确定因素增多，客户可能因经营压力而缩减物业合同，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等；消费者行为与习惯的改变，同时，行业内品牌企业之间的竞争也日趋激烈，仍将对实体商业接触型消费形成挑战公司面临的市场不确定性和风险加大。对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化客户需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不断巩固、提升核心竞争力和抗风险能力。
　　4、人才储备不足与团队管理风险
　　随着公司经营业务多元化、规模化，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度。
　　对策：为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　报告期，公司以“123”转型发展战略为指引，重点投资布局功率半导体业务，稳定发展商业管理业务，公司所处的行业情况如下：　　（一）功率半导体业务　　报告期内，公司将德兴市意发功率半导体有限公司纳入合并报表范围。意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售。　　半导体产业，是国家重点支持和发展的基础性、战略性产业，也是国家急需解决和发展的“卡脖子”产业，半导体强，国家强。　　功率半导体器件是电子装置中电能转换与电路控制的核心，本质上是利用半导体的单向导电性实现电子装置的变频、变压、逆变、开关等功能，是电力电子装置的必备元器件，广泛应用于国民经济的各个领域。随... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期，公司以“123”转型发展战略为指引，重点投资布局功率半导体业务，稳定发展商业管理业务，公司所处的行业情况如下：
　　（一）功率半导体业务
　　报告期内，公司将德兴市意发功率半导体有限公司纳入合并报表范围。意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售。
　　半导体产业，是国家重点支持和发展的基础性、战略性产业，也是国家急需解决和发展的“卡脖子”产业，半导体强，国家强。
　　功率半导体器件是电子装置中电能转换与电路控制的核心，本质上是利用半导体的单向导电性实现电子装置的变频、变压、逆变、开关等功能，是电力电子装置的必备元器件，广泛应用于国民经济的各个领域。随着电动汽车、风电、光伏、储能等行业的快速发展，功率半导体的需求也在迅速提升。根据 YOLE数据显示，2022年全球功率半导体市场规模为478亿美元，预计2027年将增至596亿美元。中国是全球最大的功率半导体市场，2022年市场规模为191亿美元，2027年预计增至238亿美元。
　　（二）商业管理业务
　　公司商业管理业务主要集中在粤港澳大湾区、全国一线城市及核心地段。
　　2022年，受多重因素影响，消费领域尤其是聚集型、接触型消费受到较大冲击，商务服务业整体表现出增速放缓、盈利下滑的现象。
　　根据中指研究院对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2022年上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止涨转跌。从企业层面看，2022年度，越来越多的商管企业加强了轻资产运营模式拓展力度，经营策略以稳为主，以减轻资金压力，降低运营风险，通过运营管理和品牌输出，实现高效扩张。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）商业管理业务
　　公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。
　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
　　2、商业不动产的资产管理业务立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
　　3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务 。
　　4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力。
　　（二）功率半导体业务
　　报告期内，公司将德兴市意发功率半导体有限公司纳入合并报表范围，意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售拥有年产24万片6寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产品广泛应用于工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动汽车等领域。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）功率半导体领域
　　1、人才优势
　　人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。
　　2、技术优势
　　公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障。
　　3、业务模式优势
　　公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与 fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力。
　　（二）商业管理领域
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。
　　2、多业务协同发展
　　公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
　　3、丰富的不动产运营管理经验
　　公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
　　4、专业的管理团队
　　公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期，公司实现营业收入 66,317.47万元，较上年同期下降 12.09%，实现归属于上市公司股东的净利润- 123,093.57万元，较上年同期下降 6.36%；主要原因受宏观经济环境和房地产市场下行，公司持有的投资性房地产公允价值有较大幅度的下降，报告期内投资性房地产公允价值变动、信用减值损失、资产减值损失累计影响净利润128,500.73万元。截至报告期末，公司总资产为1,013,255.11万元，归属于上市公司股东的净资产为209,973.79万元。
　　1、商业运营服务业务
　　报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入37,537.30万元，较上年同期减少6,522.15万元，下降14.80%，占公司营业收入的56.60%，综合毛利率88.22%，同比下降1.01个百分点。收入下滑主要原因为受宏观经济环境影响，公司经营管理的购物中心客流量下滑，掉铺现象较普遍，品牌商户收窄扩店或延迟开业，导致商铺租赁下滑较多，租金收入相应减少。
　　2、物业管理服务业务
　　报告期内，公司主要为位于深圳、重庆、成都、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓提供物业管理服务，管理服务收费面积为190.74万平方米。报告期，物业管理服务业务实现营业收入28,427.37万元，较上年同期减少2,031.98万元，下降6.67%，占公司营业收入的42.87%，综合毛利率41.46%，同比下降3.61个百分点。
　　3、半导体业务
　　报告期内，公司加速在半导体领域的布局，并成功将意发功率纳入合并报表范围，奠定了公司在半导体领域发展的坚实基础，公司转型升级取得初步成效。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司将通过实施“123”转型发展战略，努力将公司打造成为一家以“高新科技+商业管理”双主业为核心的规模化、现代化、集团化企业，实现股东、企业、客户、员工、社会的和谐共赢。其中：“1”即坚持创新发展战略、激发人才创新活力、构建创新发展新格局，形成创新发展新优势；“2”即聚焦“高新技术+商业管理”2条主线；“3”即在高科技领域重点投资和发展半导体、物联网与智慧城市（AIOT）两个细分高技术行业，以及在商业管理重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。具体内容如下：
　　1、功率半导体领域
　　在半导体这个国家基础性战略性领域，公司将依托意发功率的技术、人才等资源，聚焦和深耕功率半导体器件，努力打造涵盖功率半导体器件设计、晶圆制造、先进封装为一体的IDM公司；未来将持续加大研发创新，不断丰富产品类别、延伸产业链，在现有产品硅基FRD、SBD、IGBT、MOSFET基础上，进一步发展第三代半导体材料GaN、SiC功率器件，努力将公司打造成能源电子领域具有核心竞争力的一流企业。
　　2、物联网与智慧城市AIOT领域
　　在AIOT这个战略性新兴产业领域，公司将通过战略投资、深度合作搭建一个天地一体化物联网平台发展特色智慧城市业务，在特种设备管理、防灾减灾、遥感遥测等领域形成公司的核心竞争力；并通过开放特色业务运营积累的大量有价值数据，为数据开发与利用提供原始数据资源，从而汇聚众多的企业和个人开发者基于这个特色数据平台共同开发各种应用，打造智慧城市特色APPStore。
　　3、商业管理领域
　　公司将基于消费升级和国家大力提高消费在GDP占比的大背景,把握商业在业态、品类、管理模式迭代及客户需求变化的大趋势,持续挖掘现有存量资产管理的效益，同时依托公司在深圳皇庭广场、皇庭中心、皇岗商务中心超甲级写字楼厚实的成功运营经验，在全国范围内开展轻资产托管、不良资产盘活、商业管理咨询服务等业务，致力于成为领先的商业资产综合运营商。
　　（二）2023年经营目标
　　2023年，经营层将在董事会的带领下，根据公司“123”战略规划，整合内外资源，推进组织改革，坚持创新发展，将重点完成以下工作。
　　1、半导体领域
　　（1）意发功率实现2023年全年收入2亿元的经营目标。
　　（2）推动意发功率“年产24万片新能源车用高端芯片”项目的建设。
　　（3）持续加大研发投入，加快新工艺、新产品开发，扩大工艺覆盖面，丰富产品系列，持续推动产品的升级迭代和研发创新。2023年，意发功率将依托自身的“江西省功率半导体器件工程研究中心”，研究、布局包括IGBT模组以及第三代功率半导体在内的新产品。
　　（4）以意发功率为基础，以产业协同为前提，加快围绕意发功率芯片生态链建设，加大公司在功率半导体产业中的投资布局，推动公司在功率半导体领域上水平上规模。
　　（5）做好意发功率的运营管理制度建设，提升公司规范化管理水平。
　　2、AIOT领域
　　（1）建立以“天地一体物联网平台”为中心的智慧城市、智慧商业的新方向。聚焦物联网与智慧城市，并赋能公司商业管理板块数字化转型。
　　（2）按照“三步走”的规划，在起步期重点完成团队建设、技术方案的规划落地和试点项目的打造、以达到方案验证的目标。核心经营指标是完成1500万的年度营业收入，同时能够按计划完成回款，确保年度的利润和现金流为正。
　　3、商业管理领域
　　公司商业管理业务一要抢抓经济复苏向好的有利时机，充分利用公司多年商业管理的经验、品牌优势，加大招商、引流力度，拓展合作客户。二要围绕现有存量资产，谋划更贴市场更具特色更见成效的经营策略，抓好安全生产，不断提升服务质量，建立与客户间的良性新生态，充分挖掘效益，实现商业管理业务平稳发展，为公司转型升级提供有力支持。
　　4、化解债务危机
　　随着线下消费的复苏，以及国家发改委、中国证监会等相继出台相关支持政策，为公司化解债务问题提供了更多的途径。公司应抓住时机，解决皇庭广场债务违约问题。
　　上述预计不构成对公司的盈利预测，其实现具有不确定性，提请投资者注意投资风险。
　　（三）可能面临的风险
　　1、战略实施风险
　　战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
　　对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
　　2、业务扩张风险
　　随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
　　对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
　　3、市场不确定性加大的风险
　　在全球经济疲弱的大背景下，高通胀与不确定性导致经济活动严重放缓，市场环境不确定因素增多，客户可能因经营压力而缩减物业合同，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等；消费者行为与习惯的改变，同时，行业内品牌企业之间的竞争也日趋激烈，仍将对实体商业接触型消费形成挑战公司面临的市场不确定性和风险加大。对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化客户需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不断巩固、提升核心竞争力和抗风险能力。
　　4、人才储备不足与团队管理风险
　　随着公司经营业务多元化、规模化，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度。
　　对策：为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。 收起▲