事件：
　　公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。
　　要点：
　　受毛利率下降等因素影响，公司2025年前三季度营收利润同比承压
　　受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年前三季度公司营收同比下降4.95%，实现归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。其中单看第三季度，公司实现归母净利润为-7.82亿元，由正转负。前三季度归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2.5个百分点至13.4%；2）2025年前三季度投资净收益为-1.47亿元，而去年同期为16.38亿元。
　　销售金额小幅下降，但仍稳居行业首位
　　公司销售金额稳居克而瑞排行榜首位，2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，实现签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%，签约均价同比提升11.5%至2.00万元/平方米。同时，公司增量项目取得良好收益，其中2023年和2024年两年获取的增量项目合计签约金额占比51%。截至2025年三季度末，公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。
　　拿地规模保持稳健，新增项目均位于核心城市
　　2025年前三季度公司新增35个项目，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上深一线城市的核心区域核心板块，项目总地价603亿元，权益地价518亿元，拿地权益比86%，新增容积率面积290万平方米，拿地销售比29.89%，积极为公司后续发展储备资源。
　　融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势
　　2025年公司已有融资渠道保持畅通，5月底成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，6月19日保利发展50亿元超短期融资券获准注册，8月总计100亿元中期票据获准注册，10月保利发展150亿公司债获上交所受理。截至2025年9月末，公司货币资金余额1226.5亿元，同比下降3.7%，资产负债率为73.27%，较年初下降1.08个百分点，公司新增有息负债综合成本降低至2.7%，期末有息负债综合成本2.84%，融资成本较年初进一步下降。
　　投资建议：
　　公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为42.47/47.71/58.25亿元，对应25/26/27年PE分别为21.11X/18.79X/15.39X，持续给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

　　核心观点
　　事件：公司发布2025年三季报，公司2025年前三季度实现收入1737.22亿元，同比下降4.95%；前三季度归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%；基本每股收益0.16元，同比下降75.28%。
　　收入小幅下滑：公司2025年前三季度实现营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。利润下滑幅度较大，主要受到行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。从毛利率看，2025年前三季度公司毛利率为13.37%，较去年同期下滑2.55pct。从减值看，2025年前三季度信用减值损失0.65亿元。从投资收益看，2025年前三季度投资净损失为1.47亿元，去年同期为投资净收益16.38亿元。从费用管控看，2025年前三季度，公司销售费用率和管理费用率分别为2.73%、1.65%，分别较去年同期提高0.34cpt、下降0.16pct。
　　销售量减价升：2025年前三季度，公司实现销售面积1010.42万方，同比下降25.13%，销售金额2017.31亿元，同比下降16.53%；对应的销售均价为19965元/平米，同比增长11.49%。公司持续深耕核心区域，销售实现量减价升。2025年前三季度公司新增计容面积290万方，获取成本603亿元。从区位看，新获地块均位于38个核心城市，其中51%投资金额位于一线城市的核心区域核心板块。2025年前三季度的新开工面积为512万方、竣工面积1812万方，分别同比下降40.19%、12.12%。
　　融资渠道通畅：截至2025年三季度末，公司资产负债率73.27%，较2024年末下降1.08pct；从资金回笼看，2025年前三季度公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。从融资看，2025年10月发行中票，募集人民币30亿元，其中三年期中票募集融资5亿元、五年期中票募集融资25亿元。
　　投资建议：公司收入小幅下滑，受到行业和市场波动影响，利润下降。公司持续深耕核心区域，销售实现均价提高；新增项目均位于核心城市。财务上资金回笼率高、融资渠道保持通畅。公司是行业龙头，头部央企维持投资，并保持稳健经营。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为21.20亿元、23.54亿元、33.96亿元，对应EPS为0.18元/股、0.20元/股、0.28元/股，对应PE为42.41X、38.19X、26.47X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

　　投资要点：
　　受结算毛利率下降等因素影响，前三季度归母净利润有所承压。2025年前三季度，公司实现营业收入1737.2亿元，同比-5.0%；实现归母净利润19.3亿元，同比-75.3%，扣非归母净利润17.4亿元，同比-76.8%；加权平均净资产收益率0.98%，同比下降2.93个百分点。归母净利润降幅大于营收的主要原因为：1）结算毛利率下降：2025年前三季度结转毛利率为13.4%，同比下降2.5个百分点；2）投资净收益转负：2025年前三季度投资净收益为-1.47亿元，而同期为16.4亿元；3）少数股东损益占比提升：2025年前三季度少数股东损益占净利润的比例为70.4%，同比上升34.2个百分点。
　　前三季度销售稳居行业龙头位置，增量存量分类施策。2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比-16.5%；实现签约面积1010.4万方，同比-25.1%；前三季度签约均价2.0万元/平米，同比+11.5%。根据克而瑞数据统计，前三季度公司销售金额市场排名稳居行业第一，龙头地位巩固。年初公司确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略，上半年新完成“调转换退”51万平方米。
　　拿地聚焦核心城市，权益比例进一步提升。2025年前三季度公司新增35宗地块，拿地总金额603.5亿元，拿地总建面289.9万方；地价权益比例（权益地价款/总地价款）85.9%，保持高位；拿地力度为29.9%，同比提升12.7个百分点。近12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为92.3%，三四线占比仅为7.7%。拿地金额占比较高的城市有上海（29.0%）、广州（17.7%）、北京（15.2%）、杭州（10.1%）、西安（4.1%）。
　　多种策略盘活资金，上半年回笼率同比提升。9月23日，公司公告拟发行不超过人民币150亿的公司债券预案。上半年成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。2025年上半年实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。2025年上半年，公司经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正。
　　投资建议：保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦核心城市，未来增长可期。向特定对象发行85亿元可转债，融资优势凸显，债务结构持续优化。我们维持公司2025-2026年EPS的预测为0.43元、0.47元，以2025年10月22日收盘价计算，对应的PE为17.5倍和16.2倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售改善不及预期，资产减值风险，可转债落地不确定性。

　　市场波动导致结转项目盈利下降，公司营收归母净利双下降。截至2025年三季度，公司实现营业收入1737.22亿元，同比减少4.95%；截至2025年上半年，公司实现归母净利19.29亿元，同比减少75.31%，主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。
　　销售金额稳居行业第一，销售回款提升助力经营性现金流回正。截至2025年三季度，公司共实现签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%；实现销售签约2017.31亿元，同比下降16.53%，仍居行业首位；截至2025年三季度，公司销售回款1941亿元，综合回款率达到96%，期末货币资金余额1226.46亿元；截至2025年三季度，公司经营性现金流为69.77亿元，相较于2024年同期-159.81亿元，由负转正。
　　积极获取核心城市项目，储备项目体量充足。截至2025年三季度，公司新增容积率面积290万平方米，总拿地成本603亿元，均位于核心38城，其中51%投资金额位于北上广一线城市的核心板块，公司存货质量不断得到优化；截至2025年三季度，公司共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米，整体项目储备充足。
　　母公司持股比例提升，助力公司经营发展。2025年10月10日公司发布公告，控股股东保利南方集团有限公司拟将其持有的公司45.12亿股股份全部无偿划转至中国保利集团有限公司，本次无偿划转完成后，保利集团将直接持有本公司股份48.75亿股（占公司总股本的40.72%），为本公司控股股东。本次调整，压减了法人层级，同时提升了母公司保利集团对直接股比，有助于后续母公司对发展的进一步支持。
　　公司融资渠道通畅，拟发行不超过150亿元公司债券。2025年9月24日公司发布公告，拟发行不超过人民币150亿元公司债券，用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。本次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司持续健康发展。
　　投资建议：公司2025年前三季度销售金额处于行业前列，随着2024年四季度及2025年获取的核心城市核心区域项目陆续销售，这些项目或将在2026-2027年结算，公司有望在利润端企稳。我们预测2025-2027年营收分别达3106.53亿元/3190.35亿元/3288.03亿元，同比增长-0.3%/2.7%/3.1%；2025-2027年归母净利润分别为18.91亿元/34.72亿元/44.52亿元，同比增长-62.2%/83.6%/28.2%；2025-2027年PE倍数48/26/20。维持“推荐”评级。
　　风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

　　经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
　　保利发展发布2025年三季报。公司收入利润均下滑，结转毛利率承压，但销售排名稳居首位，土储结构不断优化，一线城市拿地占比超5成，负债结构优化，资金成本优势明显。受公司结转毛利率下降影响，我们下调盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为42.6、52.4、64.1亿元（原值56.8、65.6、75.1亿元），EPS分别为0.36、0.44、0.54元，当前股价对应PE估值分别为21.3、17.3、14.1倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。
　　营收微降利润承压，合联营投资收益显著下滑
　　2025前三季度公司实现营业收入1737.2亿元，同比-4.95%；实现归母净利润19.3亿元，同比-75.31%；实现经营性净现金流69.8亿元，同比实现由负转正；毛利率和净利率分别为13.4%和3.8%，分别同比-2.5pct、-2.9pct。公司业绩下滑主要由于（1）结转规模和结转毛利率同比下降；（2）对合联营企业投资收益由2024年同期15.2亿元降至-2.1亿元。
　　销售稳居第一，拿地均位于核心38城
　　2025前三季度公司实现签约金额2017.3亿元，同比-16.5%；实现签约面积1010.4万方，同比-25.1%，销售排名稳居行业第一；实现销售回笼1941亿元，回笼率96%。公司前三季度新增拿地建面290万方，总土地款603亿元，同比+45%，拿地强度约30%，拿地均位于核心38城，其中北上广三城拿地金额占比51%。截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比-14.6%。
　　货币资金保持稳健，融资成本不断压降
　　截至2025三季度末，公司货币资金余额1226.5亿元，同比-3.7%；资产负债率73.3%，较年初下降1.1pct。公司前三季度公开市场发债283亿元，票融资成本持续下行，最新发3年期中票融资成本仅2.00%；截至2025上半年末，公司综合成本降至2.89%，资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　事项：
　　公司公布2025年三季报，前三季度实现营业收入1737.2亿元，同比下降5%，归母净利润19.3亿元，同比下降75.3%。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压：2025年前三季度公司营业收入1737.2亿元，同比下降5%，归母净利润19.3亿元，同比下降75.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降2.5个百分点至13.4%；2）投资收益同比减少17.9亿元；3）少数股东损益占比同比提升34.2个百分点至70.4%。
　　投资区域聚焦，积极回笼资金：2025年前三季度公司实现签约金额2017.3亿元，同比减少16.5%，签约面积1010.4万平米，同比减少25.1%；实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。前三季度新增容积率面积290万平米，总获取成本603亿元，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上广一线城市核心区域核心板块。前三季度公司新开工面积512万平米，同比减少40.2%，竣工面积1812万平米，同比减少12.1%。截至三季度末公司共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平米，待开发面积4516万平米。
　　投资建议：考虑公司待结资源仍相对充足、2024年四季度减值计提致全年业绩基数较低，维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.46元、0.54元、0.63元，当前股价对应PE分别为16.6倍、13.9倍、12.1倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，新增项目兑现度较好，有望穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　事项：
　　公司2025年上半年实现营业总收入1169亿元，同比下降16.08%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.5%。
　　评论：
　　2025年上半年营收同比下滑16%，由于近年来销售规模收缩，预计未来2年营收仍面临下滑压力。1）随着近年来公司销售规模收缩，结转规模也呈现下降趋势，2025年上半年营收同比下降约16%；我们根据销售面积拟合竣工面积，测算2025年公司营收或下滑约12%，营收或仍面临下滑压力。2）2025年上半年公司结算毛利率约14.6%，略高于2024年全年水平，计提资产减值约0.26亿，随着公司低质量土储结算高峰期逐渐过去，毛利率压力或逐渐改善。
　　2025年上半年签约金额同比下滑16.25%，投资强度提升至35%。1）2025年上半年，公司实现签约金额约1452亿元，同比下滑16.25%，签约面积713.5万方，签约均价提升至2.03万/平米，公司在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一。2）新拓展房地产项目26个，计容建面约228万方，总地价约509亿元，权益比约为87%，土地投资强度约35%（地价/销售金额）。
　　持续发挥信用优势，实现公开市场融资创新，融资成本进一步下降。1）公司成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。2）2025年上半年新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合融资成本2.89%，融资成本进一步下降。3）截至2025年6月底，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40、3.02个百分点，债务安全稳步提高。
　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2025-2027年公司eps预测分别为0.38、0.40、0.51元（25-27年预测前值0.45、0.45、0.49元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2025年目标价10.5元，对应28倍PE，维持“推荐”评级。
　　风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。

　　事项：
　　公司公布2025年半年报，上半年实现营业收入1168.6亿元，同比下降16.1%，归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%，与业绩预告基本一致。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压：2025H1公司实现营业收入1168.6亿元，同比下降16.1%，归母净利润27.1亿元，同比下降63.5%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1.4个百分点至14.6%；2）投资收益同比减少7.8亿元；3）少数股东损益占比同比提升28.1个百分点至58.7%。
　　销售稳居前列，投资精准高效：2025H1公司实现签约金额1451.7亿元，站稳行业龙头位置，同比下降16.2%；实现签约面积713.5万平米，签约均价提升至2.03万元/平米。其中，2021年及以前获取的存量项目签约金额514亿元，占比35%，2022年及之后获取的增量项目签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升5个百分点。存量项目“老盘新做、全面焕新”，存量未开发资源“以销定产”，H1新完成“调转换退”51万平米。2025H1新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7%；拓展金额权益比87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，H1签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。H1末待售项目计容面积5855万平米，较年初下降403万平米，其中增量项目待售计容面积894万平米，较年初下降84万平米。
　　大力抢抓回笼，加强负债管理：2025H1公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点，当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点，同时尽力盘活资金，实现经营活动现金净流入160.2亿元，同比由负转正。期末货币资金余额1385.6亿元，占总资产比例保持10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。期末三年以上到期有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点，一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点；资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率63.3%、净负债率59.6%，较期初分别下降0.8、1.4和3个百分点；期内新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。
　　投资建议：考虑公司待结资源仍相对充足、2024年下半年减值计提导致全年业绩基数较低，维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.46元、0.54元、0.63元，当前股价对应PE分别为18.2倍、15.3倍、13.2倍。公司可动用资金充裕，融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，新增项目兑现度整体较好，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　保利发展（600048）发布2025年中报，上半年公司累计实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。基本每股收益0.23元，同比下降63.4%。
　　上半年业绩同比下降六成三，符合预期。2025年上半年，公司累计实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；利润总额99.08亿元，同比下降29.7%。归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。基本每股收益0.23元，同比下降63.4%。第二季度单季度，公司实现营业收入625.85亿元，同比减少30.07%；归母净利润7.60亿元，同比下降85.38%。分业务来看，房地产销售实现营业收入1051.43亿元，同比减少17.72%，营收占比达89.98%，毛利率14.88%，同比下降0.93pct，主要由于房地产项目结转规模下降。其他业务实现营业收入114.17亿元，同比增加3.46%，营收占比达9.77%，毛利率11.09%，同比下降4.99pct。上半年营业收入及毛利率下滑，投资净收益同比下降，少数股东损益同比上升，导致业绩承压。
　　签约销售站稳行业龙头位置。上半年，公司实现签约金额1451.71亿元，站稳行业龙头位置，同比减少16.25%；实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米。从区域来看，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%。报告期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。拿地情况上，新增项目26个，位于核心城市，总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%。
　　负债结构优化现金流改善，融资成本进一步下降。截至2025年中期，公司资产负债率为73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%，净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步提高。上半年公司成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%；发行公司债和中期票据57亿元。新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。上半年经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正；期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。
　　总结与投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年销售持续稳居行业首位，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，负责结构优化，现金流改善，融资成本进一步下降，竞争力凸出。整体看，公司具备安全性与一定的成长性。预计公司2025年基本每股收益0.43元，当前股价对应PE约19.3倍，维持“持有”评级。
　　风险提示：楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。