事件：
　　公司发布2026年半年报，2026年上半年公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降11.98%，归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。
　　要点：
　　营收和归母净利润同比承压
　　受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年上半年公司营收同比下降11.98%，实现归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.61个百分点至13.03%；2）2026年上半年投资净收益为-0.29亿元，而去年同期为9.84亿元；3）2026年上半年公司信用减值损失较去年同期多损失3332.61万元。
　　销售规模小幅下降，核心城市销售贡献占比高
　　2026年上半年公司实现签约金额1351.06亿元，同比减少6.93%，实现签约面积631.94万平方米，同比减少11.44%，签约均价同比提升5.08%至2.14万元/平方米，销售权益比84%。公司核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平，上半年一线城市销售占比42%，二线城市销售占比44%。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，上半年公司回笼资金1110亿元，销售回笼率82.16%。
　　投资聚焦核心城市，土地资源优质
　　2026年上半年公司新增21个项目，拓展总地价384.4亿元，总计容面积166.0万平方米，同比分别下降24.4%和27.1%，拓展金额权益比为98%，较2025年上半年提升11个百分点，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，积极为公司后续发展储备资源。截至上半年末，公司共有在建拟建项目487个，在建面积4241万平方米，待开发面积4588万平方米。
　　融资渠道保持畅通，融资成本持续下降
　　公司已有融资渠道保持畅通，上半年累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。截至2026年上半年末，公司货币资金余额1338亿元，较去年末增加109亿元，占总资产比例为11.48%，资产负债率为71.79%，较年初下降0.45个百分点。公司融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，上半年末公司综合融资成本同比下降28BP至2.61%。
　　投资建议：
　　公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为13.64/18.42/25.15亿元，对应26/27/28年PE分别为49.51X/36.64X/26.84X，持续给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

　　事件：2026年8月26日，公司发布2026年半年度报告。
　　受结转规模和毛利率下降、投资收益减少等影响，上半年业绩承压。2026年上半年公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降12.0%；归母净利润19.59亿元，同比下降40.8%；扣非归母净利润18.68亿元，同比下降41.26%。利润降幅大于收入降幅主要由于：（1）结转毛利率下降：上半年毛利率13%，同比下滑2.3pct，其中房地产开发销售业务毛利率12.1%，同比下滑2.7pct；（2）三费费用率同比提升0.4pct至6.0%（其中销售费用率3.1%，同比提升0.5pct）；（3）投资净收益-0.3亿元，较2025年同期减少10.1亿元。
　　销售规模稳居行业第一，核心城市贡献持续提升。公司2026H1签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%，销售金额稳居行业第一，且销售降幅优于行业水平；签约面积631.94万平方米，同比下降11.44%；销售均价21380元/平方米，同比增长5.08%，呈“量减价升”趋势。销售权益比84%，实现销售回款1110亿元。上半年核心城市销售贡献达95%（2025年全年为92%，继续提升），一二线城市占比86%，核心市场贡献突出。
　　聚焦核心城市逆势补仓，存量盘活同步推进。公司2026H1新增21宗地块，总计容建面166万平方米，同比减少27.2%；总地价384亿元，同比减少24.6%；权益拿地金额376亿元，权益比大幅提升至98%；投销比28.4%，同比下降6.6pct，上半年拿地规模收缩。拓展聚焦核心城市，上半年公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。存量盘活方面，上半年公司推动首单商业不动产REITs的申报与发行，打通持有物业退出通道；通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段实现产成品签约455亿元，通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
　　资产负债结构优化，融资成本持续降低。截至2026H1，公司资产负债率71.79%（较年初下降0.45pct，连续第六年下降）；有息负债3325亿元，较年初减少86亿元；净负债率约60.4%（较2025年末大幅下降5.8pct）、扣除预收款后资产负债率64.4%、现金短债比1.92倍。期末货币资金1338亿元，较去年末上升109亿元；综合融资成本2.61%，同比再降28BP，融资成本持续降低。公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增负债中67%为三年以上长期债务。此外，上半年公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文。
　　投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。预测公司2026/2027/2028年营业收入为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股，当前股价对应PE分别为38.6/27.0/21.8倍。维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。

　　业绩符合预期，销售金额保持行业第一
　　保利发展发布2026半年报，公司实现营业收入1028.60亿元，同比下降11.98%；实现归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资畅通。我们预计2026-2028年公司归母净利润分别为17.3、31.1、49.5亿元，EPS分别为0.14、0.26、0.41元，当前股价对应PE估值分别为35.9、20.0、12.6倍，我们看好滞重库存去化后业绩持续修复，维持“买入”评级。
　　核心城市销售贡献占比持续提升
　　2026年上半年，公司实现签约面积631.94万平方米，同比下降11.44%；签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%。保利发展2026上半年销售金额保持行业第一，销售权益比84%。公司回笼资金1110亿元，资金回笼率82.16%。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。分结构看，公司在一线、二线城市分别占比42%、44%。
　　投资加强核心城市布局，北上广深杭占比82%
　　2026上半年保利发展新增拿地21块，总计容面积166万平方米，拿地金额384亿元，拿地金额权益比为98%。公司在一、二线城市拓拿地总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%。公司战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。在盘活资源方面公司也积极进取，实现现房库存签约455亿元；通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
　　融资成本持续下行
　　2026半年度末，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%；货币资金余额1338亿元，较2025年末上升109亿元，占总资产比例为11.48%。2026上半年，公司经营活动现金流量净额245.52亿元；有息负债余额3325亿元，较年初水平下降86亿元；公司累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%。公司融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　摘要：保利发展公布2026年中报。2026年上半年公司实现营业总收入1028.6亿元，同比下降12.0%；归母净利润19.6亿元，同比下降40.8%。
　　上半年公司营收规模同比下滑；受毛利率下滑、投资收益减少、三费率提升等因素影响，业绩持续承压。2026年上半年公司总营收1028.6亿元，同比下降12.0%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降；归母净利润19.6亿元，同比下降40.8%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，上半年毛利率同比下滑2.3个百分点；2）投资收益为-0.3亿元，2025年同期为9.8亿元；3）三费率同比提升0.4个百分点至6.0%，其中销售费用31.5亿元，同比增长3.4%。公司上半年减值较少，计提资产和信用减值损失合计3325万元，同比增加1255万元。截至2026年6月末，公司预收账款2425亿元，同比下降27.5%，预收账款/上年营收为0.79X，同比下降0.29X。
　　盈利能力有所下降。2026年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.0%、3.1%、1.9%，同比分别下降2.3、3.0、0.9个百分点。其中房地产开发销售业务毛利率12.1%，同比下降2.7个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，上半年公司年化后的ROE为2.0%，同比下降1.3个百分点。
　　债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本持续下降。1）截至2026年6月末，公司有息负债规模3325亿元，同比下降3.5%。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比持平。2）公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。上半年公司发行81亿元公司债，最低利率为3年期1.85%、5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。同时，公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，上半年新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。上半年公司新申请注册50亿定向可转债，已于5月份取得证监会注册批文，所募资金将全部用于上海、杭州、广州、佛山等核心城市的9个房地产项目的开发建设和按时交付。3）截至2026年6月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为64.4%，同比持平；净负债率60.4%，同比提升0.8个百分点；现金短债比1.9X，同比提升0.04X，始终处于“绿档房企”行列。
　　公司经营性现金流大幅改善。截至2026年6月末，公司货币资金1338亿元，同比下降3.4%。2026年上半年公司经营活动现金流净流入246亿元，同比大幅增长53.3%，连续九年为正，主要是因为工程款支付同比减少。销售回款方面，2026年上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金1063亿元，同比下降14.9%，购买商品、接受劳务支付的现金623亿元，同比减少29.2%。上半年公司筹资性现金流净流出135亿元（2024年为净流出105亿元），主要是因为取得借款收到的现金减少。
　　销售稳居行业第一，销售均价持续稳步提升，市占率提升。2026年1-7月公司实现销售金额1500亿元，同比下降8.1%，稳居行业第一，销售表现优于行业（同期百强房企销售金额同比-15.8%）；销售面积710万平，同比下降11.8%；销售均价2.11万元/平，同比增长4.2%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价从2021年以来连续稳步提升；销售权益比79%，同比持平。1-7月公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.5%，同比提升0.2个百分点。公司持续坚持城市深耕策略，上半年核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。
　　上半年公司拿地权益比例大幅提升，北上广深杭拿地占比超8成，楼面均价小幅提升。2026年上半年公司新增项目21个，新增建面166万平，同比下降27.2%；拿地金额384亿元，同比下降24.6%；拿地强度28%，同比下降7个百分点；受益于布局城市能级的提升，楼面均价2.31万元/平，同比增长3.6%；拿地权益比例98%，同比提升11个百分点。其中一、二线城市拿地金额占比超94%，战略性进入深圳，四个一线城市拿地金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拿地金额占比82%。截至2026年6月末，公司待开发面积为4588万平，同比下降0.6%；根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目可售建面减去累计已售建面部分为4723万平。
　　多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：市场化拓展能力持续增强，上半年第三方新拓展项目的单年合同金额约14.1亿元，其中超80%聚焦核心城市，北京、广州、天津拓展金额均超过1亿元；同时，拓展质量进一步优化，单年合同金额超千万元的第三方新拓展项目占比55%，业态包括住宅、工业园区、商业、景区和医院等。2026年上半年保利物业实现营业收入88.3亿元，同比增长5.2%，实现归母净利润9.3亿元，同比增长4.8%，其中，第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%。截至2026年6月末，保利物业合同管理面积10.18亿平，在管面积8.94亿平。2）资产经营：截至2026年6月末，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平，新开业46万平。其中，住房租赁新增开业33万平、5729间，在营4.1万间；写字楼出租面积净增13万平，出租率提升2个百分点；酒店平均入住率同比提升1个百分点。
　　公司紧抓商业不动产REITs发行契机，上半年推动首单商业不动产REITs的申报与发行，打通商业不动产的资本化通道。保利发展的首单商业不动产REITs为“华夏保利商业REIT”，预计募集资金规模17.965亿元，发售总额5亿份。今年1月27日公司发起REITs申报；4月28日，上交所对“华夏保利商业REIT”及配套资产支持专项计划出具无异议函；6月22日，获证监会正式注册批复，约定自批复起6个月内完成募集，募集期限自发售之日起不得超过3个月；7月15日起进入发售阶段，7月28日合同生效，标志首单央企商业REITs产品落地。保利发展认购30%，锁定期最长60个月，其他专业机构配售锁定期12-24个月。后续仅剩上市挂牌与持续运营程序，产品募集发行与监管审核环节已全部完成。该REIT以广州保利中心（甲级写字楼及配套物业）、佛山保利水城（购物中心）作为底层资产组合，总建筑面积合计约23.24万平，评估总估值合计为19.3亿元，其中广州保利中心估值10.12亿元、佛山保利水城估值9.18亿元，预计2026年、2027年可供分配金额分别约为1.08亿元、1.08亿元，现金分派率分别为5.99%、6.01%。保利发展商业不动产储备规模大，未来资产注入潜力较大。
　　公司作为央企龙头，销售规模稳居行业第一，土储结构不断优化，存量包袱逐步减轻。同时多元融资渠道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司强化股东回报机制，明确2025-2027年现金分红占当归母净利润的比例均不低于40%，强化长期回报预期。
　　投资建议与盈利预测：
　　我们预计公司2026-2028年营业收入分别为2873/2633/2531亿元，同比增速分别为-7%/-8%/-4%；归母净利润分别为16/22/28亿元，同比增速分别为56%/34%/28%；对应EPS分别为0.13/0.18/0.23元。当前股价对应的PE分别为39X/29X/23X，对应PB分别为0.33X/0.32X/0.32X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持“买入”评级。
　　评级面临的主要风险：
　　销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

　　核心观点
　　【行业龙头销售韧性凸显】2026H1实现销售金额1351亿元，销售金额保持行业第一，表现明显优于行业整体水平，核心城市布局优势充分兑现。
　　【财务稳健性持续夯实】资产负债率较年初下降0.45pct至71.79%，连续第六年下降，融资成本同比下降28BP至2.61%，资金安全垫持续增厚，信用优势突出。
　　【产品升级适配行业转型】响应“好房子”政策导向完成产品体系升级，产品力稳居行业TOP2，高品质产品契合当前改善需求升级趋势，差异化竞争优势明确。
　　【聚焦核心城市土储布局】新增投资全部聚焦核心城市，前五大核心城市（北上广深杭）拓展金额占比达82%，延续精准投资策略，长期增长确定性强。
　　业绩与财务表现分析
　　2026H1房地产行业整体仍处于筑底阶段，保利发展结算规模随项目推盘节奏有所调整，销售金额同比下降6.93%，优于全国商品房销售金额同比下降13.6%的行业水平，龙头韧性凸显。毛利率层面，公司依托稳健运营和产品结构优势，整体盈利水平保持稳定，并未随行业调整出现系统性盈利压力。本期结转项目以核心城市改善型产品为主，盈利质量保持健康区间。
　　销售与回款：上半年销售金额行业领先
　　2026H1公司实现销售金额1351.06亿元，销售规模维持行业第一，销售权益比达84%，权益纯度处于行业较高水平，股东利益增厚明显。报告期内回笼资金1110亿元，销售回笼率保持行业较高水平，现金流获取能力突出，在行业筑底阶段展现了更强的资金周转韧性。核心城市销售贡献达95%，连续四年保持90%左右的高位，区域深耕优势充分显现。
　　土储与拿地：拿地理性土储质量持续优化
　　2026H1公司拓展项目21个，新增拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拿地销售比约28.4%，在行业调整期保持理性投资节奏，投资力度温和可控。拓展权益比高达98%，几乎全部为公司绝对控股项目，权益收益纯度极高。从布局结构来看，本期拓展全部投向核心城市，一、二线城市拓展总地价占比超过94%，其中北上广深杭五大核心城市拓展金额占比达到82%，完全契合公司“聚焦核心能级”的投资策略，土储质量持续优化。
　　财务结构：经营活动现金流净额大幅改善
　　公司资产负债率连续第六年下降，2026年6月末较年初下降0.45pct至71.79%，三道红线各项指标持续满足要求，稳健性持续提升。期末货币资金余额1338亿元，较年初上升109亿元，现金储备十分充裕；上半年经营活动现金流净额245.52亿元，连续第九年保持为正，现金流韧性十足。融资层面，上半年新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%，低成本融资优势持续强化，依托央企信用优势，融资成本持续下行，财务费用压力不断降低，进一步夯实了安全边际。
　　风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期

　　事项：
　　公司2026上半年实现营业总收入1028.60亿元，同比下降11.98%，归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。
　　评论：
　　2026年上半年营收结构总体稳定，毛利率承压，减值压力明显释放。1）从结构上看，主营业务营收1027.21亿元，同比下降11.87%，其中房地产销售业务收入910.3亿元，同比下降13.42%；其他业务营收1.4亿元，同比下降53.01%，营业收入的下降主要系房地产项目结转规模下降所致；2）2026年上半年公司结算毛利率约13.03%，同比下降2.26pcts；3）资产及信用减值方面，2026年1-6月两项减值合计3325.40万元，资产减值规模收缩，减值节奏稳健。
　　2026年上半年签约金额同比下滑6.93%，投资强度保持28%以上。1）2026年上半年，公司实现签约金额约1351.06亿元，同比下滑6.93%，签约面积631.94万方，销售权益比84%；公司2026年上半年在核心城市销售贡献达95%，连续四年保持90%左右的高位水平。结构上看，公司上半年一二线城市合计占比86%。公司上半年单盘销售超30亿元共5个，金额合计210亿元。2）公司上半年拓展项目21个，拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比为98%。土地投资强度约28%；上半年，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，并且战略性地进入深圳市进行投拓，其中前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。
　　公开市场融资渠道与成本进一步优化，债务安全性提升。1）截至2026上半年，公司货币资金余额1338亿元，较2025年末上升109亿元，资金流动性充足；此外公司新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文，融资渠道进一步拓展。2）2026年上半年新增有息负债平均成本降低27BP至2.44%，期末综合融资成本2.61%，同比下降0.28pcts。3）截至2026年6月，公司资产负债率71.79%，较年初下降0.45pcts，连续第六年下降；公司有息负债规模余额3325亿元，较年初减少86亿元，债务安全稳步提高。
　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。考虑到现房销售后，公司拿地规模可能受影响，我们调整2026-2028年公司EPS预测至0.13、0.14、0.21元（前值为0.13、0.20、0.31元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目标价6.8元，维持“推荐”评级。
　　风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。

　　事件：2026年8月26日，公司发布2026年中报。1H2026公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降12.0%；实现归母净利润19.6亿元，同比下降40.8%。
　　营收波动，利润阶段性承压：受项目结转周期及结转规模影响，1H2026公司营业收入同比下降12.0%。公司归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因为：1）毛利率下降2.3pct至13.0%；2）销管费用率合计增长0.5pct至4.6%。
　　销售规模持续领先，核心城市贡献突出：1H2026公司实现销售额1351.1亿元，同比下降6.9%，位居行业销售榜首。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市连续四年销售占比保持90%左右的高位水平，1H2026核心城市销售贡献达95%。
　　投资聚焦核心城市，储备优质土地资源：1H2026公司新增获取21宗土地，计容建面166万平方米，投资总额384亿元，其中一二线城市投资总地价占比超94%，前五大城市（北上广深杭）投资额占比达82%。
　　有息负债压降，融资成本优化：截至2026年6月底，公司有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元。公司融资成本持续优化，综合融资成本同比下降28bp至2.61%。
　　投资建议：公司行业龙头地位稳固，销售规模领先，近年来投资聚焦核心城市，融资渠道畅通，融资成本压降，业绩有望逐步修复。考虑到当前房地产行业仍处调整周期，我们小幅调整公司2026-2028年归母净利润为15.4亿元、20.7亿元、27.4亿元，对应PE分别为40.4/29.9/22.7倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期，政策放松不及预期，公司销售不及预期。

　　【事项说明】
　　公司公布2026年半年报，上半年实现营业收入1028.6亿元，较上年同期调整后营业收入下降12%，归母净利润19.6亿元，较上年同期调整后归母净利润下降40.8%。
　　【平安观点】
　　持续优化资产负债结构，经营性净现金流延续为正：2026年上半年公司归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降2.3个百分点至13%；2）投资收益同比减少10.1亿元。上半年末公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.8%，连续第六年下降，货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例11.5%，有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元。同时公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年新增3年以上有息负债占比67%；融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。上半年公司经营活动现金流量净额245.5亿元，连续第九年保持为正。
　　销售规模行业领先，投资聚焦盘活资源：2026年上半年公司实现销售签约金额1351.1亿元，签约面积631.9万平米，销售金额保持行业第一，销售权益比84%，回笼资金1110亿元。坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献95%，一、二线分别占比42%、44%。上半年公司拓展项目21个，拓展计容面积166万平米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比98%。一二线拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。上半年公司紧抓商业不动产REITs发行契机，以广州保利中心、佛山保利水城时光汇作为底层资产组合，全力推动公司首单商业不动产REITs申报与发行，打通商业不动产资本化通道；通过产成品销售、退换调、转经营等方式盘活资源，其中，通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段，实现产成品签约455亿元，通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元，通过转经营等方式回收资金约89亿元。
　　投资建议：考虑公司下半年可能存在减值压力，谨慎维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.16元、0.21元、0.27元，当前股价对应PE分别为31.4倍、24.5倍、19.5倍。公司持续优化资产负债结构，融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，积极盘活存量资源，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　事件：8月4日公司官微发文，公司旗下保利和寓获得四项行业大奖。荣登2025-2026中国住房租赁企业综合实力TOP10、中国租赁住房运营商综合实力TOP20，旗下上海保利和寓·光合社区获评“2026年中国住房租赁产品力十佳项目”，成都保利和寓·天寰店获评中国租赁住房十大品质作品。
　　进入淡季，公司销售同环比有所下滑：根据普睿数智，今年1-7月，公司全口径销售额1500亿元，同比-8%，仍维持行业第一的水平。7月单月，公司全口径销售额149亿元，同比-17%，环比-50%。
　　上海六批次土拍中，公司投入232亿元获取2宗核心地块：7月28日上海第六批次土拍开拍，保利发展&华润置地以161.2亿元竞得杨浦八埭头地块，楼面价102023元/㎡，溢价率35.83%，拿下2026年上海年度总价地王；保利发展&徐汇城投以70.6亿元竞得徐汇康健地块，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51%。
　　投资建议：公司行业龙头地位稳固，土储结构不断优化，融资渠道畅通，考虑到当前房地产行业仍处调整周期，以及受公司结转节奏、结转结构影响，我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为19.6、29.9、43.9亿元，对应PE分别为31.2、20.5、13.9倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期，政策放松不及预期，公司销售不及预期

　　事件：保利发展2026年7月23日发布2026年半年度业绩快报，半年度实现营业收入1028.97亿元，同比-11.95%；实现归母净利润19.28亿元，同比-38.96%。
　　结转规模与毛利率同步下滑，业绩处探底过程中。受行业和市场波动影响，公司2026年上半年房地产项目交付结转规模下降，导致营收规模同比下降；同时结转毛利率亦有下降，导致相关利润指标同比下降。我们认为随着政策托底房地产市场逐步企稳，预计未来公司利润率水平有望逐步修复，业绩恢复增长。
　　销售规模居行业榜首，近期出现边际修复。公司2026年上半年实现销售金额1351亿元，同比-7%（克而瑞百强房企整体同期-16%），规模稳居克而瑞百强榜首。自2026年2月销售到近三年底部后，公司销售金额和销售面积呈回升趋势，至6月达到阶段高点，单月销售金额298亿元，同比+3%，销售面积161万平方米，同比+6%，6月销售表现边际修复。
　　拿地聚焦核心城市，积极补充优质土储。据中指数据，公司2026年上半年拿地22宗，权益拿地金额377亿元（总拿地金额384亿元），居行业榜首。从城市分布看，主要布局深圳、上海、杭州、北京等高能级城市，其中深圳拿地金额超百亿元，前四城市拿地金额占比77%。从拿地时间看，以销定投，2026年上半年投资主要集中于二季度，其中6月单月拿地金额171亿元。
　　投资建议：公司为房地产行业龙头央企，受益于政策带动的房地产市场企稳，积极去化存量，投资布局核心城市核心区域，改善土储结构，随着优质项目结转，预计业绩有望修复，我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为14.0/24.6/36.4亿元，同比分别为+35.3%/+75.4%/+48.2%，EPS分别为0.12/0.21/0.30元，当前股价对应PE为42.8、24.4和16.5倍，给予“增持”评级。
　　风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。