投资要点
　　事件：公司发布2024年业绩预告暨业绩快报。预计2024年实现营业收入3128亿元，同比下降9.8%；实现归母净利润50亿元，同比下降58.4%。
　　结转下降拖累营收，计提减值业绩承压。近年来由于房地产市场持续下行等因素，公司销售规模逐年下滑并进一步影响结转情况，2024年公司营业收入同比下降主要源于年内交付结转规模下降。公司归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因：1）结转毛利率下降；2）结合市场情况公司对部分项目计提减值。
　　销售规模同比下降，销售排名仍位居行业榜首。受行业下行影响，公司销售规模收缩，2024年公司累计销售额3230亿元，同比下降23.5%；累计销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；销售均价17980元/平方米，同比上涨1.6%。根据克而瑞销售榜单，2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅。
　　投资规模收缩，积极布局核心城市，有望受益于专项债收储并优化土储结构。2024年公司新获取全口径土地建筑面积329万平方米，同比下滑69.4%；新获取全口径土地地价683亿元，同比下滑58.2%；投资强度为21.1%，较2023年下滑17.5pct。在城市布局上，公司积极获取北京、上海、广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地，2024年新增土储中一线/二线城市的土地建筑面积占比分别为31.6%/42.3%。同时公司积极与各地政府就收储事项保持沟通，后续有望通过调规、土地置换等方式盘活公司土地资源，优化土储结构。
　　三道红线保持绿档，融资渠道畅通。截至2024年9月末，公司货币资金余额1274亿元，占总资产比例9.3%；有息负债规模3587亿元，较年初基本持平。“三道红线”持续保持绿档水平：剔除预收款的资产负债率65.5%，较年初下降2.67pct，净负债率67.0%，现金短债比1.99。融资渠道畅通，2024年12月公司新发行的一笔5亿元公开市场债券利率仅2.2%，在当前的市场环境下，公司凭借自身的稳健经营及央企背景具备明显的融资成本优势。
　　盈利预测与投资评级：政治局会议以来，房地产政策密集出台，我们认为2025年市场有望筑底企稳，公司作为行业龙头央企，估值有望逐步修复。我们调整公司2024/2025/2026年归母净利润至50.2/55.2/65.5亿元（原预测为126.9/137.2/147.8亿元），EPS调整为0.42/0.46/0.55元（原预测为1.06/1.15/1.23元），对应PE分别为20.7X/18.8X/15.8X。公司经营稳健，融资渠道畅通，积极布局高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。
　　风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

　　24年业绩同比-58%、低于市场预期，轻装上阵、格局优化下未来可期。公司发布2024年度业绩快报，2024年公司实现营业总收入3,128.1亿元，同比-9.83%；营业利润150.8亿元，同比-38.00%；利润总额155.5亿元，同比-36.85%；归母净利润50.2亿元，同比-58.43%；扣非后归母净利润44.9亿元，同比-61.90%；每股收益0.42元/股，同比-58.11%。公司业绩低于市场预期，主要源于：房地产项目交付结转规模下降，同时项目结算毛利率下滑、市场下行导致公司对部分项目计提减值准备；24年公司营业利润率4.8%，同比-2.2pct；归母净利率1.6%，同比-1.9pct。截至24Q3末，公司合同负债（包括预收账款）3,738亿元，同比-16.4%，是2024年总营收1.19倍，未来结算项目有保障。
　　24年销售金额同比-24%，排名稳居行业第一，拿地聚焦核心一二线城市。公司公告，2024年公司实现销售金额3230.29亿元，同比-23.50%；销售面积1796.61万平，同比-24.71%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2024年销售额全国排名稳居行业第一位。公司2024年累计获取37幅地块，拿地金额682.5亿元，同比-57.4%；拿地面积328.5万方，同比-68.4%；权益比例90%，同比+9pct；拿地销售金额比21.1%、拿地销售面积比均为18.3%。截至2024Q3末，公司待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平，土储规模充沛。
　　三条红线绿档，拟发行不超95亿定向可转债获交易所通过，融资优势明显。至2024Q3末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65.5%、净负债率66.0%、现金短债比2.0倍，三条红线稳居绿档。此外，24年8月19日，公司发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券，发行总额不超过95亿元，期限6年，票面利率采用竞价方式确定，转股期自发行结束之日满6个月后开始，25年1月16日，公司可转债已经获得上交所审核通过。我们认为定向可转债相对定增具备三大优势：1）5年半的转股时间较为从容；2）转股价早期确定便于后续转股（后续更容易实现PB1倍）；3）目前资产荒下保险资金有偏好。
　　投资分析意见：业绩下滑明显，定向可转债获批，维持“买入”评级。我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获更大发展空间。考虑到公司减值压力较大、且目前利润率仍将维持低位，结合公司业绩快报，我们下调24-26年归母净利润预测为50.2、51.3、60.0亿元（原值为115、121、131亿元），现价对应24/25PE为20.7/20.2倍，对应25年PB仅0.5倍。目前申万房地产板块PE-ttm（剔除负值）20.6倍/PB0.73倍，目前行业整体业绩亏损严重，板块PE-ttm（不剔除负值）为-19倍；尽管公司PE由于业绩波动导致被动提升，但此阶段公司现金流重要性突显；且公司销售规模行业第一、央企背景本身也应享有一定估值溢价；PB端公司估值仍具吸引力，未来净资产重估仍有较大提升空间，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，定增可转债落地仍具备不确定性。

　　土拍市场动作积极，年内一线城市拿地金额占比七成，维持“买入”评级
　　保利发展发布2024年11月经营简报，公司11月签约销售情况有所收缩，签约销售金额、面积同比再度由正转负，公司销售行业排名依然稳居第一，年内一线城市拿地占比七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。
　　销售金额同比仍降，行业排名保持第一
　　2024年11月，公司签约金额240.01亿元，同比下降24.72%；实现签约面积137.99万平方米，同比下降16.93%，单月签约销售金额、面积均同比由正转负。2024年1-11月，公司实现签约金额3080.24亿元，同比减少22.90%；实现签约面积1710.2万平方米，同比下降24.25%。2024年11月，公司项目销售均价17393元/平方米，同比下降11.21%；1-11月累计销售单价18011元/平方米，同比增长1.78%。据克而瑞数据显示，1-11月公司全口径销售排名全行业第一。
　　土拍市场动作积极，一线城市重点部署
　　2024年11月，公司新获取6宗地块，拿地总建筑面积32.0万平方米，权益总地价82.6亿元，其中四宗位于上海、一宗位于西安、一宗位于肇庆。上海四宗地块中，两宗位于杨浦，一宗位于浦东新区，一宗位于嘉定，四宗地块拿地总建筑面积19.65万平方米，权益地价73.65亿元。公司1-11月拿地31宗，总建筑面积268.7万平方米，对应土地款563.7亿元，权益土地款483.9亿元，同比分别下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地强度25.5%（2023年同期为43.5%），一线城市拿地占比70.0%。
　　融资渠道畅通，两单共100亿元中票获准注册
　　2024年1-11月，公司公开市场融资总额492.7亿元，12月3日成功发行15亿元公司债，票面利率不超2.57%。公司11月公告两期50亿元中期票据均获批准，首期将于12月4日发行，融资渠道畅通。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成，维持“买入”评级
　　保利发展发布2024年10月经营简报，公司10月签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，公司销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍，维持“买入”评级。
　　单月数据强势反弹，签约面积18个月以来首次正增长
　　2024年10月，公司签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；实现签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%。2024年1-10月，公司实现签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；实现签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%。2024年10月，公司项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；2024年1-10月公司项目累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%。公司10月签约销售金额、面积均同比由负转正，月度签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售排名全行业第一。
　　广州地区再添一子，年内一线城市拿地金额超七成
　　2024年10月，公司以招拍挂形式获取广州1宗住宅用地，地块位于广州市海珠区凤浦中路南侧，地块拿地总地价59.00亿元，用地面积5.52万平方米，建筑面积13.80万平方米，权益比例100%。公司1-10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，对应权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%），一线城市拿地占比持续提升。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　事件：公司发布2024年三季报，前三季度营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。基本每股收益0.66元，同比下降40.79%。
　　Q3业绩累计同比降幅扩大，毛利率继续下滑。2024年前三季度，公司实现营业收入1827.74亿元，归母净利润78.13亿元，同比分别下降5.06%、41.23%，同比累计降幅较24年中期有所扩大。
　　第三季度实现营业收入435.25亿元，同比下降21.62%；净利润3.93亿元，同比下降63.31%，主要受结转收入和项目毛利率下降影响。公司毛利率16.0%，较24H1下降0.1pct，较23年同期下降3.45pct。公司管研费率1.83%，较23年同期下降0.01pct，财务费率1.59%，较23年同期上升0.05pct，三费管控维持较高水平。
　　销售维持行业第一，三季度投资力度加大。销售端，2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%，克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额均排名行业第一，实现权益比例79%，开发销售能力继领跑行业。投资端，2024年前三季度，新增容积率面积223万平方米，较24H1增加107万方，总获取成本415亿元，较24H1增加289亿元。前三季度中38个核心城市拓展金额占比99%，土地储备结构持续优化。2024年前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。
　　截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米。2024年公司持续加大力度去库存，截至年中土地储备计容建面7140万平方米，较24年初下降8%；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。
　　对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。
　　现金整体充裕，计划发行可转债。2024年前三季度，公司实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%。截至三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元，较23年末下降13.9%，现金整体充裕；公司总资产为13,739.44亿元，较23年末下降4.38%，资产负债率74.89%，较23年末下降1.66pct，短期债务占比71.7%，较23年末下降2.78pct。
　　10月8日，公司发布了向特定对象发行可转换公司债券募集说明，计划可转债发行总额不超过95亿元，保利集团拟以现金方式认购不超过10亿元，利好企业现金流继续改善。
　　投资建议：公司24年利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们预测公司24-26年归母净利润分别为110.78、120.31、134.59亿元，维持“买入”评级。
　　风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

　　事项：
　　公司预计2024年度营业总收入3128亿元，同比下降9.83%，归母净利润约50.16亿元，同比下降58.43%。
　　评论：
　　公司2024年Q4归母净利润-28亿元，主要源于过去土储包袱结转仍在高峰期，结转毛利率仍有压力，房价下行导致部分项目计提减值。1）2024年营业总收入3128亿元，同比下降9.83%，主要源于项目交付结转规模下降，公司近年来整体拿地换仓、销售节奏放缓，我们根据销售面积拟合竣工面积，测算2025年公司营收或下滑约12%，仍面临一定收缩压力。2）2024年Q4公司归母净利润-28亿元，全年归母净利润约50亿元，同比下降58.43%，利润下滑速度快于营收，主要原因为过去土储包袱结转仍在高峰期，结转毛利率下降，以及房价承压，公司对部分项目计提减值准备。
　　2024年签约金额同比下降23.5%，土地投资强度20%。1）2024年公司实现签约面积1796.61万方，同比下降24.71%，实现签约金额3230.29亿元，同比下降23.5%。2）2024年公司共获取38宗地块，计容建面约329万方，总地价657亿元，权益地价602亿元，土地投资强度约20%（地价/销售金额）。3）2024年Q1-Q4投资强度分别为8%、7%、42%、30%，下半年以来投资强度明显提升；从城市能级来看，新增土地中一线、二线、三线城市计容建面占比分别为32%、42%、26%。
　　三道红线绿档，持续保持融资优势。1）截至2024年9月底，母公司口径货币资金93亿元，合并报表口径货币资金1274亿元。2）三道红线保持绿档，剔除预收款的资产负债率65.5%，净负债率67.0%，现金短债比1.99。3）公司拟发行总额不超过95亿元的可转债，期限为六年，发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，2025年1月16日获上交所审批通过。
　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2024-2026年公司eps分别为0.42、0.43、0.53元（前值0.75、0.84、0.97元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2025年目标价12元，对应25年28倍PE，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。

　　事件：公司公布2024年业绩预告暨业绩快报，公司2024年全年预计实现营收3128亿元（yoy-9.8%）；实现归母净利润50亿元（yoy-58.4%）。
　　销售规模居首，土储结构持续优化。销售方面：2024年公司实现销售额3230亿元（yoy0-23.5%）；实现销售面积1797万㎡（yoy-24.7%）；销售均价17980元/㎡（yoy+1.6%），根据克而瑞数据，2024年公司全口径销售规模稳居行业首位。拿地方面：2024年公司新增土地建面324.5万㎡；新增土地价值679.9亿元，投资强度为21.0%。2024年，公司拿地最多的两个城市为上海及广州，公司土储结构持续聚焦核心城市。
　　结转规模下滑致营收下降，计提减值释放业绩压力。公司2024年预计实现营业收入3128.1亿元（yoy-9.8%）；营业利润150.8亿元（yoy-38%）；利润总额155.5亿元（yoy-36.9%）；归母净利50.2亿元（yoy-58.4%）。公司营收同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。
　　定向可转债获上交所通过，跨越周期能力持续增强。24年10月8日，公司发布公告《向特定对象发行可转换公司债券募集说明书》，计划向不超过35名特定对象发行可转债，发行总额不超过95亿元。2025年1月16日定向可转债获上交所通过，待获得证监会作出同意注册的决定后方可实施。本次可转债若成功发行，如果可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，增强跨越周期的能力。
　　投资建议：公司龙头地位稳固，土储结构持续优化，同时充分计提释放业绩压力。我们预计公司2024-2026年收入分别为3128.1、2810.2、2678.1亿元，归母净利分别为50.2、53.8、61.9亿元。对应PE分别为20.5x、19.1x、16.6x，维持“推荐”评级。
　　风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；可转债发行不及预期。

　　事项：
　　公司公布2024年业绩预告暨业绩快报，预计2024年营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，利润总额同比下降36.9%，归母净利润同比下降58.4%。
　　平安观点：
　　业绩同比下滑，增持彰显信心：公司2024年预计实现营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%，营业利润150.8亿元，同比下降38%，利润总额155.5亿元，同比下降36.9%，归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%。
　　营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。2024年预计营业利润占营业总收入比重4.8%，较2023年下降2.2个百分点；归母净利润占利润总额比重32.3%，较2023年下降16.7个百分点，少数股东损益占比或有所增加。截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元，已超过增持计划金额区间下限，增持计划实施期限届满并已实施完毕。2025年1月16日公司向特定对象发行可转债获上交所审核通过。
　　销售规模领先，拿地持续聚焦：公司2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位；销售均价17980元/平米，同比增长1.6%。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，2024年全年拿地面积329万平米、拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%、拿地销售金额比21.1%，并持续向核心城市核心区域集中。
　　投资建议：由于公司毛利率下滑、减值计提及权益比例降幅超出预期，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元（原为1.12元）、0.46元（原为1.23元）、0.54元（原为1.35元），当前股价对应PE分别为20.7倍、19.0倍、15.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展，前期股价调整一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　业务以不动产投资开发为主。公司2023年实现收入3468.3亿元，同比增速为23.4%。2023年房地产业务实现收入3225亿元，同比增速为25.7%。
　　坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名稳居行业第一。2024H1签约销售金额1733.36亿元，同比增速为-26.8%；销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024H1的3.68%，销售排名跃居行业第一。公司2024H1在核心38城中，32个市占率排名前五，11个排名第一，城市深耕战略效果显著。
　　合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。2024H1，公司拿地强度（新拓项目总地价/签约金额）大幅降至7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市，2024M1-M9高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。
　　持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。
　　从土储结构中，可以看出公司从2022年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自2021年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。2024H1期末，公司未售土储建面13046万平，同比增速为-9.9%。2024H1期末，本年在建面积中高能级城市占比为68.1%；待开发面积中高能级城市占比为53.5%。
　　积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至67.4%。2024H1期末，高能级城市签约未结转面积占比为68.5%，较2023年的65.4%进一步提升。
　　盈利预测及投资评级：我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为110.4、115.5和131.7亿元，对应EPS分别为0.92、0.97和1.10元，11月7日收盘价对应2024-2026年PE分别为13/12/11倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
　　风险提示：市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。公司充电量提升不及预期。

　　事项：
　　公司2024年前三季度实现营业收入约1827.74亿元，同比下降5.08%，归母净利润约78.13亿元，同比下降41.23%。
　　评论：
　　公司2024年前三季度实现营业收入约1827.74亿元，同比下降5.08%，归母净利润约78.13亿元，同比下降41.23%。公司利润下滑速度快于营收，主因市场下行价格承压，毛利率下行。公司前三季度毛利率为16%，基本与上半年持平，相较去年同期下降3.5pcts。
　　前三季度权益销售金额同比下降16%，土地投资强度为17%。1）2024年前三季度公司实现签约面积1349.62万方，同比减少29.66%，实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，跌幅小于百强房企全口径销售（同比下降39%），权益销售金额1908亿元，同比下降16%。2）前三季度公司共获取24宗地块，计容建面约223万方，总地价415亿元，权益地价361亿元，土地投资强度约17%（地价/销售金额），相较上半年土地投资强度7%明显上升。三季度拿地更积极，1-9月新增土地建筑面积和拿地金额均位于第一。3）从城市能级来看，新增土地中一线、二线、三线城市计容建面占比分别为23%、56%、20%。前三季度拿地楼面价为18636元/平，相较上半年10876元/平明显上升，市场下行，房企更聚焦于城市核心地块。
　　拟发行85亿元可转债，补充流动性。1）公司拟发行总额不超过95亿元的可转债，期限为六年，发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，10月8日获上交所受理。2）截至2024年9月底，母公司口径货币资金93亿元，合并报表口径货币资金1274亿元。3）根据中指融资数据，2024年到期债务为90亿元，债务支撑性较强。
　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2024-2026年公司eps分别为0.75、0.84、0.97元（前值1.02、1.08、1.24），基于剩余收益模型测算公司价值，得出2025年目标价13元，对应2025年16倍PE，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。

　　弯道超车，销售稳居行业榜首。公司2021年以来销售排名明显提升。
　　根据克而瑞销售排行榜，公司2014年-2020年全口径销售金额行业排名一直维持在5-6位的水平，2021年销售金额排名上升至行业第4位，2022年大幅提升至行业第2位。而2023年至今公司整体销售规模位列行业第一，实现弯道超车。公司持续实现核心城市深耕，优化区域布局。同时市场占有率也持续提升。根据克而瑞销售排行榜，2024年1-9月公司全口径销售金额为2421亿，继续领跑行业。
　　短期政策促基本面回稳，中长期稳定需求仍存在。中长期来看，房地产行业仍存在城镇化率提升、旧城改造以及改善升级等带来的持续需求支撑，总量性住房需求仍然存在。中短期来看，近几年行业虽然受周期性下行影响需求受限，但近期持续的房地产救市政策密集出台，并且力度空前，相信将能加速行业销售止跌回稳。
　　公司业绩韧性高。公司多年来经营业绩稳健，即使在近年行业经历下行周期，行业整体录得亏损背景下，公司仍能实现盈利，业绩领跑同行，可见其强大的经营决策能力及竞争能力。
　　总结与投资建议。公司作为央企，能在市场过热时保持清醒及战略定力，稳步发展；而在市场下行周期中也能凭借其强大的股东背景、多年积累的经验及形成的竞争优势，在逆市中优化区域布局、进一步提升占有率。公司近几年销售规模排位持续上升，2023年至今销售规模位列行业第一，龙头地位稳固。另一方面，公司多年来业绩稳健增长，在近三年行业经历下行周期背景之下，其仍能维持盈利，业绩韧性高。
　　同时公司整体债务结构持续优化，融资成本低，为后续进一步提升规模及市场占有率奠定基础。近期房地产刺激政策密集出台，行业销售逐步实现止跌回稳；公司前期低毛利项目逐步结算完毕，后续项目利润率水平修复带动业绩增长可期。公司也积极回购分红，慷慨回报投资者，长期投资价值凸显。
　　但基于整体结算毛利率维持相对低水平以及计提减值准备等，下调公司盈利预测，预测公司2024-2026年EPS分别为0.98元，1.07元和1.22元，对应当前股价PE分别为10.8倍，10倍和8.7倍，建议关注。
　　风险提示：房地产优化政策出台力度低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售回暖缓慢，不及预期。公司销售不及预期，行业排位下降，资金面转差。房价进一步下降带来利润率下滑。公司市场份额提升及业绩增长低于预期。

　　保利发展（600048）发布2024年三季报，实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%。
　　结转收入及项目毛利率下降，前三季盈利同比下滑。公司2024年前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%；扣非归母净利润74.8亿元，同比下降41.0%；基本每股收益0.66元，同比下降40.8%。其中Q3单季，公司实现营业收入435.3亿元，同比下降21.6%；归母净利润3.9亿元，同比下降63.3%。公司盈利同比下降，主要由于报告期结转收入和项目毛利率下降。
　　前三季度销售规模行业排名第一。2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。虽然销售同比下降，但整体好于同行。根据克而瑞销售排行榜，公司销售规模行业排位第一位。
　　项目获取相对谨慎，土地储备充裕。前三季度公司新增容积率面积223万平方米，总获取成本415亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%，拿地金额占整体销售金额约17%，项目获取仍相对谨慎。前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米，土地储备充裕。
　　资产负债率进一步下降。2024年前三季度，实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1274亿元，同比下降10.7%；资产负债率为74.89%，较上年度末下降1.66个百分点。
　　投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。短期受结算收入及毛利率下降，业绩有所承压，但整体仍保持盈利状态。而相信存量项目逐步消化完毕，同时政策带动行业销售止跌回稳，公司业绩将逐步得以改善。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约9.2倍，维持“持有”评级。
　　风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

　　保利发展（600048）发布2024年中报，实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74亿元，同比下降39.3%。
　　上半年营收微增，二季度盈利环比一季度改善。公司2023年上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；公司毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。第二季度公司营业收入895.01亿元，同比下降7.75%，季度环比增长79.91%；归母净利润51.96亿元，同比下降45.31%，季度环比增长133.69%。
　　销售规模稳居行业首位，市场占有率进一步提升。2024年上半年房地产市场继续承压。公司积极调整销售策略，加大推货力度。二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%；二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。1-6月公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。
　　主动调整投资节奏，加强现金流管理。公司上半年主动调整投资节奏，拓展新项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。同时持续加大力度去库存，土地储备计容建面下降8%。另一方面，公司持续优化业务结构、加强现金流管理。截止6月末公司账上现金余额达1464亿元，保持了较高的现金储备水平。
　　债务结构持续优化，融资成本低优势凸显。面对市场快速变化，公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%。截止6月末，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。债务结构持续优化，直接融资比重提升至17.82%，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点。公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。
　　物业及资产管理业务持续发展贡献业绩。保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截止2024年6月末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。
　　投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约6.8倍，维持“持有”评级。
　　风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。