一、公司概况：从广州走向全国，历经四大发展阶段。截至2026年5月末，保利集团持有保利发展40.72%的股份，为公司实际控制人，公司最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。发展战略方面，2024年至今，提出“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局，自公司成立以来，公司始终坚持战略引领，管理团队长期保持稳定。
　　二、经营表现：公司销售规模稳居行业第一。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体。公司自2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体，但近两年销售规模受景气度影响持续下降，2025年公司实现签约销售金额2530亿元，同比下降21.7%；实现全口径销售面积1235万平，同比下降31.3%，销售均价20485.8元/平方米，较上年同比提升13.9%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，聚焦一、二线城市及核心城市群内三线城市组成的38个核心城市。近两年拿地节奏放缓，拿地权益比上升。公司集中在高能级城市拿地。
　　三、财务概况：受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。毛利率较去年同期下降1.18个百分点至12.75%。公司盈利空间持续收窄，公司持续加强各项费用管控，销售管理费率保持低位。
　　四、债务情况与偿债压力：公司表内有息债务规模持续压降，偿债指标表现良好，融资成本低。据募集说明书，截至2025年末，公司有息债务余额为3411.56亿元，较2024年末减少2.20%，债务规模持续压降；短期债务占比基本维持在20%左右。公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。
　　五、投资建议：公司作为央企信用资质好，2025年控股股东变更为保利集团，公司在集团内的股权层级提升，股东支持强。龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，综合融资成本较低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为32.58X/24.63X/20.78X，持续给予“买入”评级。
　　六、风险提示：
　　房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

　　投资要点
　　事件：4月28日公司披露一季报，26Q1实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；归母净利润9.16亿元，同比-57.06%。
　　结转规模及毛利率下降，利润阶段性承压：26Q1公司收入、利润下滑，主要受结转规模和结转毛利率下降影响。26Q1公司竣工面积195万平方米，同比-73%；毛利率降至13.5%，同比-3.2pct。此外，公司自2026年起投资性房地产采用公允价值计量，26Q1公允价值变动损益-1.85亿元，同比-1.43亿元，叠加联营合营投资收益同比减少1.91亿元，带动业绩下滑。
　　销售保持韧性，回款质量优异：26Q1公司实现签约金额517.82亿元，同比-17.84%；签约面积114.75万平方米，同比-24.79%。根据中指研究院数据，26Q1百强房企销售金额同比-23.4%，公司销售表现好于行业平均水平，央企信用、产品力及核心城市布局仍支撑规模韧性。26Q1公司销售回笼资金471.58亿元，回笼率91.07%，对经营资金形成支撑。
　　投资聚焦高确定性，资产负债率继续优化：26Q1公司全口径拿地金额127亿元，权益比例96%，投资节奏审慎且权益化水平提升。截至3月末，公司货币资金1275.63亿元，资产负债率71.90%，较年初下降0.33pct；经营性现金流同比+422.97%，主要因土地款、工程款支出减少。
　　盈利预测与投资评级：公司投销聚焦核心，待结转资源充足，我们维持公司2026/2027/2028年归母净利润预测分别为18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.2/30.2/25.6倍。公司作为央企地产龙头，销售、回款和融资能力仍具相对优势，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

　　事件：
　　公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%，归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。
　　要点：
　　营收和归母净利润同比承压
　　受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年一季度公司营收同比下降15.74%，实现归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2.62个百分点至13.50%；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，而去年同期为1.39亿元；3）2026年一季度公司信用减值损失较去年同期多损失3120.69万元。
　　受行业低迷影响，销售规模小幅减少
　　2026年一季度公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%，实现签约面积233.23万平方米，同比减少24.79%，签约均价同比提升8.52%至2.22万元/平方米。据克而瑞数据，公司全口径销售金额位于行业第一，权益销售额为407亿元，销售权益比为78.65%，同比下降0.08个百分点。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，一季度公司实现销售回笼471.58亿元，销售回笼率91.07%。
　　拿地聚焦核心城市，土地资源优质
　　2026年一季度公司新增6个项目，拓展总地价126.94亿元，总计容面积56.03万平方米，同比分别下降29.6%和44.1%，拓展金额权益比为96%，较2025年度提升9个百分点，且地块均位于一二线城市，积极为公司后续发展储备资源。2026年一季度，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%，竣工面积195万平方米，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平方米，待开发面积4588万平方米。
　　融资渠道保持畅通，货币资金余额充足
　　公司已有融资渠道保持畅通，去年公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2026年一季度末，公司货币资金余额1275.63亿元，较年初增加46.57亿元，占总资产比例超10%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较年初上升0.57%，资产负债率为72.26%，较年初下降0.36个百分点。
　　投资建议：
　　公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为40.66X/30.74X/25.93X，持续给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

　　事件：2026年4月17日，公司发布2025年年度报告。
　　受毛利率下降、资产减值增加等因素影响，全年业绩承压。2025年公司营业收入3081.4亿元，同比减少1.1%；归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%；扣非归母净利润6.6亿元，同比下降84.5%。利润降幅大于收入降幅主要由于：（1）2025年公司毛利率12.7%，同比下降1.3pct；（2）投资净收益-0.3亿元，同比减少18.2亿元；（3）资产减值损失64.8亿元，同比增加14.3亿元，其中包括存货跌价损失54.4亿元（佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等项目）和长期股权投资减值损失10.2亿元；（4）少数股东损益40亿元，占净利润比重79.4%，同比提升30.8pct。
　　销售规模稳居行业榜首，核心城市市占率提升。公司2025年签约金额2530亿元，同比减少21.7%；签约面积1235万方，同比减少31.3%；均价2万元/平，同比提升13.9%，销售金额连续三年行业第一。全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年超100%。公司在重点城市竞争优势持续巩固，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率7.9%，同比提升0.8pct，10个城市占率超10%。此外，在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。
　　加大投资力度、聚焦核心布局，同步发力存量资源盘活。公司2025年拓展总计容建面457万平方米，同比增长39%；总地价791亿元，同比增长16%，权益比维持在87%的较高水平；投销比31.3%，同比提升10.1pct。拓展聚焦核心城市，一二线城市总地价占比超90%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。截止2025年末，公司待售项目计容面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，同比减少约10%。此外，公司继续推进存量项目“调转换退”，全年通过多种方式盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超135万平方米，新增融资金额79亿元。
　　多渠道融资方式增厚公司现金储备，融资成本持续降低。截至2025年末，公司总资产11883亿元，同比减少11%；货币资金1229亿元，同比减少8.4%，已售待回笼资金498亿元，流动性储备充裕。总负债8587亿元，同比减少13.5%；有息负债3412亿元，同比减少2.2%，有息负债规模持续压降；资产负债率72.3%、扣除预收款的资产负债率为65%、净负债率为67.1%，负债率可控。年内公司创新公开市场融资，成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%；并完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行；新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%。
　　投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。考虑到行业销售量价尚未企稳，我们调整了公司的盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营业收入为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别为16/23/28亿元，对应摊薄EPS为0.13/0.19/0.24元/股，当前股价对应2026年动态PE42.7x。维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。

　　营收有所下降，归母净利润主要受结算毛利率下降影响有所承压。2026年一季度公司实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；实现归母净利润9.16亿元，同比-57.06%；加权平均净资产收益率0.47%，同比下降0.60个百分点。归母净利润降幅大于营收的主要原因为：1）2026年一季度结转毛利率同比下降3.2个百分点至13.5%，较去年全年提升0.8个百分点；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，同比少收益1.93亿元。
　　销售规模稳居行业第一。2026年一季度，公司实现签约面积233.2万平方米，同比减少24.3%；签约金额517.8亿元，同比减少17.8%，克而瑞百强房企排名稳居行业第一；签约均价提升至2.22万元/平方米，同比提升8.5%。公司在核心城市的深耕优势继续兑现，2025年核心城市销售贡献达92%，连续三年维持在90%左右的高位。
　　持续聚焦核心城市。2026年第一季度公司新增拓展总地价126.9亿元，新拓展项目权益比提升至95.6%，稳定在近年较高水平；拿地力度24.5%，同比下降4.1个百分点；权益比例96%，相较2025年度提升9个百分点。从近12个月的拿地金额投向来看，一二线城市占比88.9%，拿地金额前三的城市分别为上海（28.2%）、杭州（18.4%）、广州（10.5%）。
　　分类施策盘活资源，释放存量资产价值。截至2026年一季度末，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%；竣工面积195万方，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万方，待开发面积4588万方。2025年公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万方，新增融资金额79亿元。
　　回笼率保持高位，债务结构进一步优化。2026年第一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%，期末货币资金余额1275.63亿元。截至一季度末，公司总资产为1.18万亿元，较上年度末下降1.08%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较上年末上升0.57%。资产负债率为71.90%，较上年度末下降0.33个百分点。
　　投资建议：保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦核心城市，未来增长可期。向特定对象发行85亿元可转债，中期票据利率最低至1.85%，融资优势凸显，债务结构持续优化。我们调整公司2026-2027年EPS的预测为0.15元、0.21元，以2026年4月27日收盘价计算，对应的PE为37.6倍和27.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售改善不及预期，资产减值风险，拿地利润率存在不确定性。

　　事件：8月4日公司官微发文，公司旗下保利和寓获得四项行业大奖。荣登2025-2026中国住房租赁企业综合实力TOP10、中国租赁住房运营商综合实力TOP20，旗下上海保利和寓·光合社区获评“2026年中国住房租赁产品力十佳项目”，成都保利和寓·天寰店获评中国租赁住房十大品质作品。
　　进入淡季，公司销售同环比有所下滑：根据普睿数智，今年1-7月，公司全口径销售额1500亿元，同比-8%，仍维持行业第一的水平。7月单月，公司全口径销售额149亿元，同比-17%，环比-50%。
　　上海六批次土拍中，公司投入232亿元获取2宗核心地块：7月28日上海第六批次土拍开拍，保利发展&华润置地以161.2亿元竞得杨浦八埭头地块，楼面价102023元/㎡，溢价率35.83%，拿下2026年上海年度总价地王；保利发展&徐汇城投以70.6亿元竞得徐汇康健地块，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51%。
　　投资建议：公司行业龙头地位稳固，土储结构不断优化，融资渠道畅通，考虑到当前房地产行业仍处调整周期，以及受公司结转节奏、结转结构影响，我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为19.6、29.9、43.9亿元，对应PE分别为31.2、20.5、13.9倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期，政策放松不及预期，公司销售不及预期

　　事件：保利发展2026年7月23日发布2026年半年度业绩快报，半年度实现营业收入1028.97亿元，同比-11.95%；实现归母净利润19.28亿元，同比-38.96%。
　　结转规模与毛利率同步下滑，业绩处探底过程中。受行业和市场波动影响，公司2026年上半年房地产项目交付结转规模下降，导致营收规模同比下降；同时结转毛利率亦有下降，导致相关利润指标同比下降。我们认为随着政策托底房地产市场逐步企稳，预计未来公司利润率水平有望逐步修复，业绩恢复增长。
　　销售规模居行业榜首，近期出现边际修复。公司2026年上半年实现销售金额1351亿元，同比-7%（克而瑞百强房企整体同期-16%），规模稳居克而瑞百强榜首。自2026年2月销售到近三年底部后，公司销售金额和销售面积呈回升趋势，至6月达到阶段高点，单月销售金额298亿元，同比+3%，销售面积161万平方米，同比+6%，6月销售表现边际修复。
　　拿地聚焦核心城市，积极补充优质土储。据中指数据，公司2026年上半年拿地22宗，权益拿地金额377亿元（总拿地金额384亿元），居行业榜首。从城市分布看，主要布局深圳、上海、杭州、北京等高能级城市，其中深圳拿地金额超百亿元，前四城市拿地金额占比77%。从拿地时间看，以销定投，2026年上半年投资主要集中于二季度，其中6月单月拿地金额171亿元。
　　投资建议：公司为房地产行业龙头央企，受益于政策带动的房地产市场企稳，积极去化存量，投资布局核心城市核心区域，改善土储结构，随着优质项目结转，预计业绩有望修复，我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为14.0/24.6/36.4亿元，同比分别为+35.3%/+75.4%/+48.2%，EPS分别为0.12/0.21/0.30元，当前股价对应PE为42.8、24.4和16.5倍，给予“增持”评级。
　　风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。

　　事项：
　　公司2025年实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.3%。
　　评论：
　　2025年归母利润下滑较快，面临较大减值压力。1）我们根据销售金额拟合营收，测算2026年公司营收或下滑约12.5%；从结构上看，房地产销售业务营收2839.3亿元，同比下降1.19%；其他业务营收235.1亿元，同比提升2.44%，整体业务结构保持稳定；2）2025年全年公司结算毛利率约12.67%，较2024年下降1.04pcts；3）由于房价整体仍在调整期，公司2025全年计提资产减值约64.8亿，预计未来仍有减值压力。
　　2025年签约金额同比下滑21.7%，投资强度保持30%以上。1）2025年全年，公司实现签约金额约2530亿元，同比下滑21.7%，签约面积1235万方，销售权益比79%；公司2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，其中在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。2）新拓展房地产项目总地价791亿元，计容建面约457万方，同比分别增长16%和39%，权益比继续保持在87%水平区间，土地投资强度约31%（地价/销售金额）；一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
　　公开市场融资渠道与成本进一步优化，债务安全性提升。1）除前半年公司成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元以外，全年还完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，融资渠道进一步拓展。2）2025年新增有息负债平均成本降低33BP至2.59%，期末综合融资成本2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。3）截至2025年年底，公司资产负债率72.26%，较期初下降2.08个百分点；公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，债务安全稳步提高。
　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2026-2028年公司eps预测分别为0.13、0.20、0.31元（26-27年预测前值0.40、0.51元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目标价8.2元，维持“推荐”评级。
　　风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。

　　事项：
　　公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入457.3亿元，较上年同期追溯调整后营业收入下降15.7%，归母净利润9.2亿元，较上年同期追溯调整后归母净利润下降57.1%。
　　平安观点：
　　积极销售回笼资金，资产负债率压降：公司2026年一季度归母净利润下滑主要源于结转规模及毛利率下行，一季度毛利率13.5%，较上年同期追溯调整后毛利率下降3.2个百分点。公司2026年一季度签约金额517.8亿元，同比下降17.8%，签约面积114.75万平米，同比下降24.8%；一季度实现销售回笼471.6亿元，回笼率91.1%，期末货币资金余额1275.6亿元，资产负债率71.9%，较上年度末下降0.3个百分点。
　　新增项目权益提升，在建拟建资源充裕：2026年一季度公司新增项目容积率面积56万平米，总获取成本127亿元，权益比例96%，相较2025年度提升9个百分点。截至一季度末公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平米，待开发面积4588万平米。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.16元、0.21元、0.27元，当前股价对应PE分别为37.2倍、29.0倍、23.1倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较好，仍有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　事项：
　　公司公布2025年年报，全年实现营业收入3081.4亿元，同比下降1.1%，归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，与业绩预告暨业绩快报公告基本一致，拟每10股派发现金红利0.35元（含税）。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压：2025年公司归母净利润同比降幅高于营收主要因：1）毛利率同比下降1.2个百分点至12.7%；2）投资收益同比减少18.2亿元；3）资产及信用减值损失70.7亿元，同比增加13.5亿元；4）少数股东损益占比同比提升30.8个百分点至79.4%。
　　销售规模行业领先，精准投资优化资源：2025年公司实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平米，销售金额连续三年行业第一；全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。2025年公司拓展总地价791亿元，总计容面积457万平米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持87%较高水平。公司持续强化核心城市深耕优势，一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年末公司待售面积5654万平米，其中增量项目925万平米，存量项目4729万平米，同比减少约10%。
　　负债结构持续改善，融资成本延续下行：2025年公司资产负债率同比下降2.08个百分点至72.26%，连续五年下降。同时公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，一年内到期有息负债金额706亿元，占比较年初下降3.6个百分点至20.7%。年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。
　　投资建议：考虑公司盈利能力下滑、减值计提等超出预期，下调公司2026-2027年EPS预测至0.16元（原为0.54元）、0.21元（原为0.63元），新增2028年EPS预测为0.27元，当前股价对应PE分别为36.8倍、28.7倍、22.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较好，仍有望平稳穿越周期并持续向好发展，当前业绩压力逐步释放，股价表现一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。