发布估值提升计划，提质增效推动高质量发展、保障股东回报。公司发布估值提升计划公告，截至24年末，公司股票连续12个月收盘价低于每股净资产，公司计划通过多种方式保障股东回报。计划包括九项内容：1）提质增效：2024年，公司销售金额3,230亿元，销售规模稳居行业第一；拿地聚焦核心城市，拿地金额中74%、20%分布在一、二线城市；未来继续推动去化、做优增量投资、践行高品质发展、降本增效。2）开展多元资本市场融资。3）构建资本运作、资产经营强强联合：引入长期资本、资源互换等。4）稳定分红：此前明确23-25年现金分红占比归母净利润比例提升至不少于40%，公司表示拟计划25年进行中期分红。5）适时开展股份回购、股东增持、高管增持。6）优化信息披露。7）开展投关管理。8）适时开展中长期激励计划。9）推进并购重组，整合优质资产。整体而言，估值提升计划涉及提质增效、多元融资、分红、回购、增持、激励等各方面，力度可观、诚意满满，也表明公司目前对自身经营层面发展的信心、对自身真实价值重估的迫切诉求，同时也在持续积极保障股东回报。
　　销售金额排名稳居第一，拿地聚焦核心一二线城市。公司公告，2024年公司实现销售金额3230.3亿元，同比-23.50%；销售面积1796.6万平，同比-24.71%。行业需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2024年销售额全国排名稳居行业第一位。公司2024年累计获取37幅地块，拿地金额682.5亿元，同比-57.4%；拿地面积328.5万方，同比-68.4%；权益比例90%，同比+9pct；拿地销售金额比21.1%、拿地销售面积比均为18.3%；公司拿地金额中74%、20%的项目分布在一、二线城市，市场确定性强、销售兑现度高。截至2024Q3末，公司待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平，土储规模充沛。
　　三条红线绿档，拟发行不超95亿定向可转债获交易所通过，融资优势明显。至2024Q3末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65.5%、净负债率66.0%、现金短债比2.0倍，三条红线稳居绿档。此外，24年8月19日，公司发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券，发行总额不超过95亿元，期限6年，票面利率采用竞价方式确定，转股期自发行结束之日满6个月后开始，25年1月16日，公司可转债已经获得上交所审核通过。我们认为定向可转债相对定增具备三大优势：1）5年半的转股时间较为从容；2）转股价早期确定便于后续转股（后续更容易实现PB1倍）；3）目前资产荒下保险资金有偏好。
　　投资分析意见：发布估值提升计划，提质增效推动高质量发展，维持“买入”评级。我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26年归母净利润预测为50.2、51.3、60.0亿元，现价对应24/25PE为20/19倍，对应25年PB仅0.5倍。PB端公司估值仍具吸引力，未来净资产重估仍有较大提升空间，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，定增可转债落地仍具备不确定性。

　　投资要点
　　事件：公司发布2024年业绩预告暨业绩快报。预计2024年实现营业收入3128亿元，同比下降9.8%；实现归母净利润50亿元，同比下降58.4%。
　　结转下降拖累营收，计提减值业绩承压。近年来由于房地产市场持续下行等因素，公司销售规模逐年下滑并进一步影响结转情况，2024年公司营业收入同比下降主要源于年内交付结转规模下降。公司归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因：1）结转毛利率下降；2）结合市场情况公司对部分项目计提减值。
　　销售规模同比下降，销售排名仍位居行业榜首。受行业下行影响，公司销售规模收缩，2024年公司累计销售额3230亿元，同比下降23.5%；累计销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；销售均价17980元/平方米，同比上涨1.6%。根据克而瑞销售榜单，2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅。
　　投资规模收缩，积极布局核心城市，有望受益于专项债收储并优化土储结构。2024年公司新获取全口径土地建筑面积329万平方米，同比下滑69.4%；新获取全口径土地地价683亿元，同比下滑58.2%；投资强度为21.1%，较2023年下滑17.5pct。在城市布局上，公司积极获取北京、上海、广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地，2024年新增土储中一线/二线城市的土地建筑面积占比分别为31.6%/42.3%。同时公司积极与各地政府就收储事项保持沟通，后续有望通过调规、土地置换等方式盘活公司土地资源，优化土储结构。
　　三道红线保持绿档，融资渠道畅通。截至2024年9月末，公司货币资金余额1274亿元，占总资产比例9.3%；有息负债规模3587亿元，较年初基本持平。“三道红线”持续保持绿档水平：剔除预收款的资产负债率65.5%，较年初下降2.67pct，净负债率67.0%，现金短债比1.99。融资渠道畅通，2024年12月公司新发行的一笔5亿元公开市场债券利率仅2.2%，在当前的市场环境下，公司凭借自身的稳健经营及央企背景具备明显的融资成本优势。
　　盈利预测与投资评级：政治局会议以来，房地产政策密集出台，我们认为2025年市场有望筑底企稳，公司作为行业龙头央企，估值有望逐步修复。我们调整公司2024/2025/2026年归母净利润至50.2/55.2/65.5亿元（原预测为126.9/137.2/147.8亿元），EPS调整为0.42/0.46/0.55元（原预测为1.06/1.15/1.23元），对应PE分别为20.7X/18.8X/15.8X。公司经营稳健，融资渠道畅通，积极布局高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。
　　风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

　　24年业绩同比-58%、低于市场预期，轻装上阵、格局优化下未来可期。公司发布2024年度业绩快报，2024年公司实现营业总收入3,128.1亿元，同比-9.83%；营业利润150.8亿元，同比-38.00%；利润总额155.5亿元，同比-36.85%；归母净利润50.2亿元，同比-58.43%；扣非后归母净利润44.9亿元，同比-61.90%；每股收益0.42元/股，同比-58.11%。公司业绩低于市场预期，主要源于：房地产项目交付结转规模下降，同时项目结算毛利率下滑、市场下行导致公司对部分项目计提减值准备；24年公司营业利润率4.8%，同比-2.2pct；归母净利率1.6%，同比-1.9pct。截至24Q3末，公司合同负债（包括预收账款）3,738亿元，同比-16.4%，是2024年总营收1.19倍，未来结算项目有保障。
　　24年销售金额同比-24%，排名稳居行业第一，拿地聚焦核心一二线城市。公司公告，2024年公司实现销售金额3230.29亿元，同比-23.50%；销售面积1796.61万平，同比-24.71%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2024年销售额全国排名稳居行业第一位。公司2024年累计获取37幅地块，拿地金额682.5亿元，同比-57.4%；拿地面积328.5万方，同比-68.4%；权益比例90%，同比+9pct；拿地销售金额比21.1%、拿地销售面积比均为18.3%。截至2024Q3末，公司待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平，土储规模充沛。
　　三条红线绿档，拟发行不超95亿定向可转债获交易所通过，融资优势明显。至2024Q3末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65.5%、净负债率66.0%、现金短债比2.0倍，三条红线稳居绿档。此外，24年8月19日，公司发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券，发行总额不超过95亿元，期限6年，票面利率采用竞价方式确定，转股期自发行结束之日满6个月后开始，25年1月16日，公司可转债已经获得上交所审核通过。我们认为定向可转债相对定增具备三大优势：1）5年半的转股时间较为从容；2）转股价早期确定便于后续转股（后续更容易实现PB1倍）；3）目前资产荒下保险资金有偏好。
　　投资分析意见：业绩下滑明显，定向可转债获批，维持“买入”评级。我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获更大发展空间。考虑到公司减值压力较大、且目前利润率仍将维持低位，结合公司业绩快报，我们下调24-26年归母净利润预测为50.2、51.3、60.0亿元（原值为115、121、131亿元），现价对应24/25PE为20.7/20.2倍，对应25年PB仅0.5倍。目前申万房地产板块PE-ttm（剔除负值）20.6倍/PB0.73倍，目前行业整体业绩亏损严重，板块PE-ttm（不剔除负值）为-19倍；尽管公司PE由于业绩波动导致被动提升，但此阶段公司现金流重要性突显；且公司销售规模行业第一、央企背景本身也应享有一定估值溢价；PB端公司估值仍具吸引力，未来净资产重估仍有较大提升空间，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，定增可转债落地仍具备不确定性。

　　土拍市场动作积极，年内一线城市拿地金额占比七成，维持“买入”评级
　　保利发展发布2024年11月经营简报，公司11月签约销售情况有所收缩，签约销售金额、面积同比再度由正转负，公司销售行业排名依然稳居第一，年内一线城市拿地占比七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。
　　销售金额同比仍降，行业排名保持第一
　　2024年11月，公司签约金额240.01亿元，同比下降24.72%；实现签约面积137.99万平方米，同比下降16.93%，单月签约销售金额、面积均同比由正转负。2024年1-11月，公司实现签约金额3080.24亿元，同比减少22.90%；实现签约面积1710.2万平方米，同比下降24.25%。2024年11月，公司项目销售均价17393元/平方米，同比下降11.21%；1-11月累计销售单价18011元/平方米，同比增长1.78%。据克而瑞数据显示，1-11月公司全口径销售排名全行业第一。
　　土拍市场动作积极，一线城市重点部署
　　2024年11月，公司新获取6宗地块，拿地总建筑面积32.0万平方米，权益总地价82.6亿元，其中四宗位于上海、一宗位于西安、一宗位于肇庆。上海四宗地块中，两宗位于杨浦，一宗位于浦东新区，一宗位于嘉定，四宗地块拿地总建筑面积19.65万平方米，权益地价73.65亿元。公司1-11月拿地31宗，总建筑面积268.7万平方米，对应土地款563.7亿元，权益土地款483.9亿元，同比分别下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地强度25.5%（2023年同期为43.5%），一线城市拿地占比70.0%。
　　融资渠道畅通，两单共100亿元中票获准注册
　　2024年1-11月，公司公开市场融资总额492.7亿元，12月3日成功发行15亿元公司债，票面利率不超2.57%。公司11月公告两期50亿元中期票据均获批准，首期将于12月4日发行，融资渠道畅通。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成，维持“买入”评级
　　保利发展发布2024年10月经营简报，公司10月签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，公司销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍，维持“买入”评级。
　　单月数据强势反弹，签约面积18个月以来首次正增长
　　2024年10月，公司签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；实现签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%。2024年1-10月，公司实现签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；实现签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%。2024年10月，公司项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；2024年1-10月公司项目累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%。公司10月签约销售金额、面积均同比由负转正，月度签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售排名全行业第一。
　　广州地区再添一子，年内一线城市拿地金额超七成
　　2024年10月，公司以招拍挂形式获取广州1宗住宅用地，地块位于广州市海珠区凤浦中路南侧，地块拿地总地价59.00亿元，用地面积5.52万平方米，建筑面积13.80万平方米，权益比例100%。公司1-10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，对应权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%），一线城市拿地占比持续提升。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　事项：
　　公司公告估值提升计划。
　　平安观点：
　　计划多手段提升估值，中期分红、股份回购等增强信心：截至2024年12月31日收盘，公司股票连续12个月内每个交易日收盘价均低于最近一个会计年度经审计每股归母净资产（2024年1月1日至4月22日每股归母净资产15.64元、2024年4月23日至12月31日16.16元），经公司董事会审议制定估值提升计划。具体来看，公司计划通过稳经营、提质效，推动开发主业提质增效；积极开展多元资本市场融资；坚持丰厚、持续、稳定分红；适时开展回购、增持等多种方式，切实保障股东回报。其中，公司明确将根据实际经营情况确定分红规划，坚持至少每3年制定股东分红回报规划，拟计划于2025年实施中期分红（公司当前股东回报规划为2023-2025年现金分红占当年归母净利润比例不少于40%）；将考虑继续采取股份回购、股东增持、高管增持等手段，以稳定公司股价并增强市场信心；将在符合监管要求前提下，适时开展中长期激励计划，以激发管理层和员工提升公司价值的主动性和积极性。
　　销售维持领先，拿地持续聚焦：2024年公司实现商品房销售金额3230亿元，销售规模稳居行业第一。同时，公司进一步聚焦核心城市，2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，占总地价74%、20%的项目分布在一、二线城市，市场确定性强、销售兑现度高。
　　投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为19.9倍、18.3倍、15.3倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　事项：
　　公司预计2024年度营业总收入3128亿元，同比下降9.83%，归母净利润约50.16亿元，同比下降58.43%。
　　评论：
　　公司2024年Q4归母净利润-28亿元，主要源于过去土储包袱结转仍在高峰期，结转毛利率仍有压力，房价下行导致部分项目计提减值。1）2024年营业总收入3128亿元，同比下降9.83%，主要源于项目交付结转规模下降，公司近年来整体拿地换仓、销售节奏放缓，我们根据销售面积拟合竣工面积，测算2025年公司营收或下滑约12%，仍面临一定收缩压力。2）2024年Q4公司归母净利润-28亿元，全年归母净利润约50亿元，同比下降58.43%，利润下滑速度快于营收，主要原因为过去土储包袱结转仍在高峰期，结转毛利率下降，以及房价承压，公司对部分项目计提减值准备。
　　2024年签约金额同比下降23.5%，土地投资强度20%。1）2024年公司实现签约面积1796.61万方，同比下降24.71%，实现签约金额3230.29亿元，同比下降23.5%。2）2024年公司共获取38宗地块，计容建面约329万方，总地价657亿元，权益地价602亿元，土地投资强度约20%（地价/销售金额）。3）2024年Q1-Q4投资强度分别为8%、7%、42%、30%，下半年以来投资强度明显提升；从城市能级来看，新增土地中一线、二线、三线城市计容建面占比分别为32%、42%、26%。
　　三道红线绿档，持续保持融资优势。1）截至2024年9月底，母公司口径货币资金93亿元，合并报表口径货币资金1274亿元。2）三道红线保持绿档，剔除预收款的资产负债率65.5%，净负债率67.0%，现金短债比1.99。3）公司拟发行总额不超过95亿元的可转债，期限为六年，发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，2025年1月16日获上交所审批通过。
　　投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2024-2026年公司eps分别为0.42、0.43、0.53元（前值0.75、0.84、0.97元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2025年目标价12元，对应25年28倍PE，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。

　　事件：公司公布2024年业绩预告暨业绩快报，公司2024年全年预计实现营收3128亿元（yoy-9.8%）；实现归母净利润50亿元（yoy-58.4%）。
　　销售规模居首，土储结构持续优化。销售方面：2024年公司实现销售额3230亿元（yoy0-23.5%）；实现销售面积1797万㎡（yoy-24.7%）；销售均价17980元/㎡（yoy+1.6%），根据克而瑞数据，2024年公司全口径销售规模稳居行业首位。拿地方面：2024年公司新增土地建面324.5万㎡；新增土地价值679.9亿元，投资强度为21.0%。2024年，公司拿地最多的两个城市为上海及广州，公司土储结构持续聚焦核心城市。
　　结转规模下滑致营收下降，计提减值释放业绩压力。公司2024年预计实现营业收入3128.1亿元（yoy-9.8%）；营业利润150.8亿元（yoy-38%）；利润总额155.5亿元（yoy-36.9%）；归母净利50.2亿元（yoy-58.4%）。公司营收同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。
　　定向可转债获上交所通过，跨越周期能力持续增强。24年10月8日，公司发布公告《向特定对象发行可转换公司债券募集说明书》，计划向不超过35名特定对象发行可转债，发行总额不超过95亿元。2025年1月16日定向可转债获上交所通过，待获得证监会作出同意注册的决定后方可实施。本次可转债若成功发行，如果可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，增强跨越周期的能力。
　　投资建议：公司龙头地位稳固，土储结构持续优化，同时充分计提释放业绩压力。我们预计公司2024-2026年收入分别为3128.1、2810.2、2678.1亿元，归母净利分别为50.2、53.8、61.9亿元。对应PE分别为20.5x、19.1x、16.6x，维持“推荐”评级。
　　风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；可转债发行不及预期。

　　事项：
　　公司公布2024年业绩预告暨业绩快报，预计2024年营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，利润总额同比下降36.9%，归母净利润同比下降58.4%。
　　平安观点：
　　业绩同比下滑，增持彰显信心：公司2024年预计实现营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%，营业利润150.8亿元，同比下降38%，利润总额155.5亿元，同比下降36.9%，归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%。
　　营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。2024年预计营业利润占营业总收入比重4.8%，较2023年下降2.2个百分点；归母净利润占利润总额比重32.3%，较2023年下降16.7个百分点，少数股东损益占比或有所增加。截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元，已超过增持计划金额区间下限，增持计划实施期限届满并已实施完毕。2025年1月16日公司向特定对象发行可转债获上交所审核通过。
　　销售规模领先，拿地持续聚焦：公司2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位；销售均价17980元/平米，同比增长1.6%。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，2024年全年拿地面积329万平米、拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%、拿地销售金额比21.1%，并持续向核心城市核心区域集中。
　　投资建议：由于公司毛利率下滑、减值计提及权益比例降幅超出预期，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元（原为1.12元）、0.46元（原为1.23元）、0.54元（原为1.35元），当前股价对应PE分别为20.7倍、19.0倍、15.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展，前期股价调整一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

　　业务以不动产投资开发为主。公司2023年实现收入3468.3亿元，同比增速为23.4%。2023年房地产业务实现收入3225亿元，同比增速为25.7%。
　　坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名稳居行业第一。2024H1签约销售金额1733.36亿元，同比增速为-26.8%；销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024H1的3.68%，销售排名跃居行业第一。公司2024H1在核心38城中，32个市占率排名前五，11个排名第一，城市深耕战略效果显著。
　　合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。2024H1，公司拿地强度（新拓项目总地价/签约金额）大幅降至7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市，2024M1-M9高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。
　　持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。
　　从土储结构中，可以看出公司从2022年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自2021年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。2024H1期末，公司未售土储建面13046万平，同比增速为-9.9%。2024H1期末，本年在建面积中高能级城市占比为68.1%；待开发面积中高能级城市占比为53.5%。
　　积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至67.4%。2024H1期末，高能级城市签约未结转面积占比为68.5%，较2023年的65.4%进一步提升。
　　盈利预测及投资评级：我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为110.4、115.5和131.7亿元，对应EPS分别为0.92、0.97和1.10元，11月7日收盘价对应2024-2026年PE分别为13/12/11倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
　　风险提示：市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。公司充电量提升不及预期。

　　弯道超车，销售稳居行业榜首。公司2021年以来销售排名明显提升。
　　根据克而瑞销售排行榜，公司2014年-2020年全口径销售金额行业排名一直维持在5-6位的水平，2021年销售金额排名上升至行业第4位，2022年大幅提升至行业第2位。而2023年至今公司整体销售规模位列行业第一，实现弯道超车。公司持续实现核心城市深耕，优化区域布局。同时市场占有率也持续提升。根据克而瑞销售排行榜，2024年1-9月公司全口径销售金额为2421亿，继续领跑行业。
　　短期政策促基本面回稳，中长期稳定需求仍存在。中长期来看，房地产行业仍存在城镇化率提升、旧城改造以及改善升级等带来的持续需求支撑，总量性住房需求仍然存在。中短期来看，近几年行业虽然受周期性下行影响需求受限，但近期持续的房地产救市政策密集出台，并且力度空前，相信将能加速行业销售止跌回稳。
　　公司业绩韧性高。公司多年来经营业绩稳健，即使在近年行业经历下行周期，行业整体录得亏损背景下，公司仍能实现盈利，业绩领跑同行，可见其强大的经营决策能力及竞争能力。
　　总结与投资建议。公司作为央企，能在市场过热时保持清醒及战略定力，稳步发展；而在市场下行周期中也能凭借其强大的股东背景、多年积累的经验及形成的竞争优势，在逆市中优化区域布局、进一步提升占有率。公司近几年销售规模排位持续上升，2023年至今销售规模位列行业第一，龙头地位稳固。另一方面，公司多年来业绩稳健增长，在近三年行业经历下行周期背景之下，其仍能维持盈利，业绩韧性高。
　　同时公司整体债务结构持续优化，融资成本低，为后续进一步提升规模及市场占有率奠定基础。近期房地产刺激政策密集出台，行业销售逐步实现止跌回稳；公司前期低毛利项目逐步结算完毕，后续项目利润率水平修复带动业绩增长可期。公司也积极回购分红，慷慨回报投资者，长期投资价值凸显。
　　但基于整体结算毛利率维持相对低水平以及计提减值准备等，下调公司盈利预测，预测公司2024-2026年EPS分别为0.98元，1.07元和1.22元，对应当前股价PE分别为10.8倍，10倍和8.7倍，建议关注。
　　风险提示：房地产优化政策出台力度低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售回暖缓慢，不及预期。公司销售不及预期，行业排位下降，资金面转差。房价进一步下降带来利润率下滑。公司市场份额提升及业绩增长低于预期。

　　保利发展（600048）发布2024年三季报，实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%。
　　结转收入及项目毛利率下降，前三季盈利同比下滑。公司2024年前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%；扣非归母净利润74.8亿元，同比下降41.0%；基本每股收益0.66元，同比下降40.8%。其中Q3单季，公司实现营业收入435.3亿元，同比下降21.6%；归母净利润3.9亿元，同比下降63.3%。公司盈利同比下降，主要由于报告期结转收入和项目毛利率下降。
　　前三季度销售规模行业排名第一。2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。虽然销售同比下降，但整体好于同行。根据克而瑞销售排行榜，公司销售规模行业排位第一位。
　　项目获取相对谨慎，土地储备充裕。前三季度公司新增容积率面积223万平方米，总获取成本415亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%，拿地金额占整体销售金额约17%，项目获取仍相对谨慎。前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米，土地储备充裕。
　　资产负债率进一步下降。2024年前三季度，实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1274亿元，同比下降10.7%；资产负债率为74.89%，较上年度末下降1.66个百分点。
　　投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。短期受结算收入及毛利率下降，业绩有所承压，但整体仍保持盈利状态。而相信存量项目逐步消化完毕，同时政策带动行业销售止跌回稳，公司业绩将逐步得以改善。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约9.2倍，维持“持有”评级。
　　风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。