一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所处的行业　　在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产业园的招商逻辑发生了根本性转变，已从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助企业降低交易成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运营服务成为产业园区的焦点和新增长点。园区开发运营以空间为载体，通过产业定位规划、功能平台搭建、载体开发及服务配套等，为企业提供全生命周期服务，涵盖物业管理、产业孵化、商业支持等多元化运营体系。面对存量房产过剩、功能定位趋同等挑战，行业加速向差异化转型。产业园区强化“特色定位+科技赋能”的核心竞争力，通过特色化、... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所处的行业
　　在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产业园的招商逻辑发生了根本性转变，已从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助企业降低交易成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运营服务成为产业园区的焦点和新增长点。园区开发运营以空间为载体，通过产业定位规划、功能平台搭建、载体开发及服务配套等，为企业提供全生命周期服务，涵盖物业管理、产业孵化、商业支持等多元化运营体系。面对存量房产过剩、功能定位趋同等挑战，行业加速向差异化转型。产业园区强化“特色定位+科技赋能”的核心竞争力，通过特色化、数字化与创新化协同驱动，重构园区高质量发展路径。
　　当前，产业投资行业步入“精准施策+深度赋能”的新阶段。在国家大力推动产业转型升级的政策引导下，从《关于促进创业投资持续健康发展的若干意见》，到对“专精特新”企业的培育计划，均为产业投资指明方向。地方政府也积极构建“资本招商”生态，借助“资本链+产业链”双轮驱动，全力培育本土“独角兽”与链主企业。在此形势下，政策大力偏向耐心资本，积极鼓励“投早、投小、投硬科技”。产业资本加速在硬科技领域布局，聚焦新质生产力，挖掘科创企业。
　　在国家创新驱动发展战略指引下，孵化器行业加速向专业化、数字化与生态化转型。工信部《科技型企业孵化器管理办法》正式施行，推动行业从量的增长转向质的提升、从提供服务转向构建创新创业生态。天津滨海高新区实施创业孵化高质量建设计划，坚持顶层设计与市场主导、企业孵化与产业培育结合，完善全链条体系，推进生物医药、人工智能等垂直领域专业平台建设，集成多元增值服务实现资源高效配置。深度协同产业集群的孵化模式，正成为区域新旧动能转换的核心引擎。
　　（二）公司主要业务
　　报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，以工业地产开发运营作为核心经营业务，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式。公司围绕天津滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为目标，逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发展新模式。
　　园区运营方面，构筑独特优势，驱动资产增值。公司深度融入滨海高新区城市更新和产业升级，积极承接天开园科技转化成果，利用市场化招商方式，全力推动资产盘活。以园区运营为基础，挖掘园区服务需求，强化配套供给与物业服务，为驻区企业和产业发展提供定制化服务，持续创新资产管理模式，打造智慧园区，加速存量资产盘活。
　　产业投资方面，探索产业投资新模式，实现招投联动。公司在坚守园区运营业务基础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技型企业的孵化与发展。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资源，支撑企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。
　　孵化服务方面，深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提升转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，公司始终聚焦“三新”、持续做实“三量”，积极应对市场挑战，坚决推动发展与转型“两手抓”。通过持续夯实主业根基、拓展投资布局等举措，不断增强核心竞争力，各项重点任务有序推进，经营发展稳中有进。
　　（一）自主协同双轮驱动资产盘活稳步推进
　　公司立足资源高效配置与产业生态构建，坚持自主招商与渠道协同并重的发展策略，深度落实市场化运营机制，以系统性思维激活资产价值。牢牢把握重大项目盘活的历史性机遇，将资产盘活作为推动高质量发展的重要抓手，全力攻坚项目落地与效能释放，为产业园区升级注入新动能。
　　在提升资产运营效率方面多措并举：一是聚焦自主招商提质增效，强化专业化招商能力建设，突出市场化盘活导向，优化资产动态定价与运营策略，通过精准匹配需求推动存量资产高效盘活；二是深化协同招商构建产业生态，全面实施科创合伙人计划，高标准建设特色人才创新创业园，以平台化思维汇聚创新资源，形成“自主招商强根基、协同招商拓生态”的良性发展格局，助力资产运营效率与产业价值双提升。
　　（二）强化招投联动赋能产业发展
　　紧扣投资与产业深度融合的主线，以“立足产业、服务产业、赋能产业”为核心导向，加强产业投资与招商联动布局。一方面，创新探索租金入股、房产入股等市场化招投联动模式，通过资本纽带强化“以投引企”“以资促产”效应，精准导入优质产业资源。另一方面，以产业基金为重要抓手，深化与之路资本的长效合作机制，构建战略协同的资本赋能体系。优化投后全周期管理及多元退出机制，通过机制赋能，基金投资的重点产业项目取得阶段性突破，产业基金错位投资、精准培育的生态格局初步显现，为园区产业集群发展注入强劲动能。
　　（三）深化智慧园区运营优化营商服务环境
　　锚定智慧园区建设目标，谋划打造“空间运营+产业服务+配套生态”三位一体综合业务体系，为园区高质量发展筑牢框架支撑。
　　服务升级层面，聚焦能级提升构建“空间管家”服务体系，通过创新定制化服务、细化标准规范、优化流程效率，以服务品质迭代增强园区核心吸引力。产业服务上，着力推动运营能力提升，完成产业园区智慧管理平台方案搭建，协同市场化团队拓展园区运营能力，大力推动场景落地。配套完善方面，着眼园区企业急难愁盼问题，主动承接便民服务功能，精准补齐配套短板：深入摸排企业需求，妥善解决班车路线优化、燃气配套改造等问题，以暖心举措提升服务温度与员工归属感；集中实施25项载体焕新工程，系统推进园区品质升级。通过多维度发力，进一步优化园区营商环境。
　　（四）强化公司治理机制释放改革发展效能
　　强化党建引领，将党建工作深度融入资产盘活、招商运营、人才梯队建设等重点领域与关键环节，以党建赋能发展。公司持续优化治理结构，取消监事会相关设置，充分发挥专门委员会职能，权责清晰、运转高效的管理机制更加健全。紧扣“提质转型”发展主线，推进考核体系优化升级，完善绩效考核制度，通过科学机制推动治理效能向经营效益转化，为公司持续健康发展筑牢坚实保障。
　　（五）提升资金管理水平筑牢风险防控防线
　　2025年6月5日，公司召开第十一届董事会第十三次（临时）会议，审议并通过了《关于筹划重大资产重组的议案》，公司筹划以现金方式购买知学云（北京）科技股份有限公司控股权，交易价格及具体收购比例待进一步论证和协商。
　　截止本报告披露日，上述交易相关事项正在有序推进中，本次交易相关方尚未签署正式交易文件，公司将根据进展情况，严格按照相关法律法规的规定履行披露义务。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，布局产业基金实现招投联动协同等方面形成了公司独特的核心竞争力。
　　（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海科技园等百余万平方米工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。
　　（二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在园区项目运营、创新型企业孵化服务、产业投资管理等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。
　　（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大公司孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。
　　（四）拥有专业产业投资基金助力优势。公司参股的产业基金均由投资经验丰富的专业基金管理人团队运营管理，且天津市政府引导基金—海河产业基金均参与其中。强大的基金品牌效应与专业的投资能力助力公司利用市场化手段挖掘优质项目资源，促进产业投资与产业招商的高效联动。
　　（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。

　　四、可能面对的风险
　　1.宏观经济政策风险
　　园区开发行业资源整合极为复杂，紧密关联产业、人口、规划、交通、金融等核心资源，受相关政策的影响程度较深。国家宏观经济政策走向，以及产业政策、税收政策、信贷政策等调控手段的施行，均会给企业运营带来重大影响。面对这些潜在的宏观经济风险，公司将持续、密切关注宏观经济动态和国家政策走向，深入分析并精准把握宏观经济形势，及时、主动地调整经营计划，以此提升公司的整体竞争能力，有效应对宏观经济波动带来的挑战。
　　2.产业地产竞争风险
　　当前，产业园区朝着中高端方向加速发展，大数据、云计算、人工智能等热门产业领域的同质化竞争态势日益严峻。各地园区为实现产业升级与经济增长，竞相加大对高新技术企业的招商引资投入，使得园区对创新产业、创新机构、创新产品及创新人才的争夺愈发激烈。如今，产业园区的竞争已不再局限于园区个体之间，而是涵盖政策优惠力度、配套服务质量、产业生态完善程度等在内的全方位综合竞争。为有效应对产业地产领域的激烈竞争与潜在风险，公司将秉持积极主动的发展策略，以前瞻性思维敏锐捕捉市场动态，提前谋划布局。持续深耕产业园区的建设与服务，不断提升园区的综合竞争力。
　　3、投资环境风险
　　近年来，随着国际国内地缘政治、宏观经济形势不断变化，产业投资的政策将会受到国际政治经济格局、被投资企业行业趋势及市场变化等因素影响，投资收益会随着政策变动、周期性波动、投资环境变化而不可避免地产生波动。公司将积极做好投资风险预防措施，在项目筛选阶段，引入科学评估模型，全面考量项目可行性与潜在价值，提升决策科学性和精准性。同时，强化“投前-投中-投后”全流程、全周期的精细化项目管理能力，实时跟踪投资项目的动态，根据市场变化灵活调整投资策略，有效抵御投资环境风险。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年是新一轮国企改革深化提升行动关键之年、攻坚之年，是天津滨海新区高质量发展支撑引领行动的奋进之年。公司深入贯彻落实国资委深化国企改革、天津市委“十项行动”及天津滨海新区、高新区高质量发展决策部署，立足“三新”战略导向，锚定“三量”工作路径，坚守区域发展使命。报告期内，公司积极应对产业结构深化调整与市场竞争日趋激烈带来的挑战，主动融入天开高教科创园“一核两翼多点”空间发展布局，全面统筹发展与改革，在招商模式创新、产业载体升级、综合配套完善、融资结构优化及治理能力提升方面取得突破性进展，构筑起高质量发展的多维支撑格局。　　（一）聚力存量盘活攻坚，赋能园区资产焕... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年是新一轮国企改革深化提升行动关键之年、攻坚之年，是天津滨海新区高质量发展支撑引领行动的奋进之年。公司深入贯彻落实国资委深化国企改革、天津市委“十项行动”及天津滨海新区、高新区高质量发展决策部署，立足“三新”战略导向，锚定“三量”工作路径，坚守区域发展使命。报告期内，公司积极应对产业结构深化调整与市场竞争日趋激烈带来的挑战，主动融入天开高教科创园“一核两翼多点”空间发展布局，全面统筹发展与改革，在招商模式创新、产业载体升级、综合配套完善、融资结构优化及治理能力提升方面取得突破性进展，构筑起高质量发展的多维支撑格局。
　　（一）聚力存量盘活攻坚，赋能园区资产焕新
　　公司构建“顶层设计-机制创新-资源整合”三位一体资产盘活体系，激活存量资源竞争优势。顶层设计方面：深度融入高新区“113X”产业体系，聚焦生物医药、智能科技等领域，制定整体发展战略，明确主题园区建设方向，锁定招商重点，匹配对应赋能政策，为产业项目落地和发展提供政策支持。机制创新方面：建立市场化盘活工作机制，探索差异化盘活路径，根据不同产业特性采取针对性盘活策略，运用“靶向招商+定制化服务”，围绕产业链精准招商，吸引优质企业集聚，提升产业竞争力。资源整合方面：梳理可利用土地资源，拓展产业载体空间，为产业发展提供空间保障，承接天开华苑园人才公寓项目，打造外溢项目承载地，整合人才、产业资源，加强与政府部门联动，凝聚各方力量，推动区域产业协同发展，实现资产盘活与产业发展相互促进。报告期内，全国中药领域唯一国家级制造业创新中心“国家现代中药创新中心”落户BPO基地项目，围绕高新区113X方向新质生产力产业布局初具规模。
　　（二）深化招投联动布局，谋划产业生态链条
　　公司围绕投资与产业的深度联动，推动投资工作提质增效。本着结合产业、服务产业、发展产业的理念，一方面，公司积极探索租金入股、房产入股等新方式，在丰富公司作为园区运营商的吸引力和服务能力的同时，共享园内企业的发展成果；一方面，充分利用已投基金，与之路资本建立、深化长效合作机制，将市场化投资机构作为载体盘活盟友，充分发挥“外脑”和“窗口”作用，定期开展项目对接会，沟通投资项目、挖掘招商资源，对优质项目开展尽调，实现招投联动。培育新动能、布局新赛道，持续对接新质生产力项目，围绕公司战略转型积极开展投资论证。
　　（三）夯实营商服务根基，打造品质示范园区
　　加快从园区开发商向园区运营商的角色转变，聚焦企业全周期需求，系统提升空间品质与营商环境。一是推动硬件迭代，开展楼宇夜景点亮、消防系统改造等焕新工程，显著提升园区招商形象；二是驱动智慧升级，引入天津市首家成规模智慧化餐厅、高新区首家“光储充”一体化超充站等商业配套，实现园区服务能级的更新迭代；三是联动增值服务，公司联合区内专业机构，搭建科技服务平台、提供精准服务支持，打造更丰富立体的园区服务维度。
　　（四）拓宽多元融资渠道，筑牢稳健发展根基
　　基于与银行等金融机构的深度链接，公司不断丰富融资渠道、优化融资结构，切实实现融资成本的显著降低；基于公司预决算体系的优化实施，公司狠抓预算编制，强化预算执行的动态追踪，严控成本支出，切实实现资金利用效率的显著提升。同时，公司开展应收账款追缴专项攻坚，为战略转型筑牢流动性安全屏障。
　　（五）强化合规风控内核，提升企业治理效能
　　公司全面推进合规管理体系建设，将合规管理要求嵌入公司经营管理各领域各环节，组织修订11项制度，完善公司治理结构，迭代内控风险矩阵。以“党建+”模式贯穿决策、执行、监督全过程，深化“三重一大”决策机制规范性，通过廉洁合规教育常态化等举措，实现作风建设与业务效能协同跃升。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　近年来，公司逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发展路径，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式。在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产业园的招商逻辑发生了根本性转变，已从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助企业降低交易成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运营服务成为产业园区的焦点和新增长点。
　　园区开发运营以空间为载体，通过产业定位规划、功能平台搭建、载体开发及服务配套等，为企业提供全生命周期服务，涵盖物业管理、产业孵化、商业支持等多元化运营体系。面对存量房产过剩、功能定位趋同等挑战，行业加速向差异化转型：产业园区强化“特色定位+科技赋能”的核心竞争力，依托数字化技术分析产业动态进行精准招商；锚定科技创新这一核心引擎建设孵化器和双创平台；通过特色化、数字化与创新化协同驱动，重构园区高质量发展路径。从而全面激活创新生态，构建产城融合、绿色智慧的高附加值产业生态圈，驱动区域内的新旧动能转换。产业投资行业步入“精准施策+深度赋能”阶段，国家出台大量政策促进产业转型升级，地方政府加速构建“资本招商”生态，通过“资本链+产业链”双轮驱动培育本土“独角兽”和链主企业，行业呈现“政策牵引强化、区域竞争加剧、产投融合深化”三大特征。由此，投资行业技术研判难度显著提升，对投资人的行业研究能力及投后赋能水平要求也更高。投资机构更多的聚焦新质生产力维度发掘科创型企业，向具备核心技术壁垒和场景落地能力的专精特新企业集中，逐步构建基于技术先发优势与产业变革机遇的差异化投资竞争力。
　　在国家创新驱动发展战略指引下，孵化器行业正加速向专业化、数字化与生态化方向转型升级。天津滨海高新区自实施《天津滨海高新区创业孵化高质量建设三年行动计划》以来，坚持顶层设计与市场主导相结合、企业孵化和产业培育相结合，完善全链条培育体系，重点推进生物医药、人工智能等垂直领域专业化孵化平台建设，集成技术共享、投融资对接及市场拓展等增值服务，实现资源高效配置。行业结构性变革下，深度协同产业集群需求的孵化模式，正成为区域新旧动能转换的核心引擎。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，以工业地产开发运营作为核心经营业务，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式，构建以园区运营为存量支撑，项目开发与产业投资为增量驱动的主营业务架构。公司围绕天津滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为目标，逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发展新模式。
　　园区运营方面，构筑独特优势，驱动资产增值。公司深度融入滨海高新区城市更新和产业升级，积极承接天开园科技转化成果，利用市场化招商方式，全力推动资产盘活。以园区运营为基础，挖掘园区服务需求，强化配套供给与物业服务，为驻区企业和产业发展提供定制化服务，持续创新资产管理模式，打造智慧园区，加速存量资产盘活与增量园区开发。
　　产业投资方面，探索产业投资新模式，实现招投联动。公司在坚守园区运营业务基础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技型企业的孵化与发展。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资源，支撑企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。
　　孵化服务方面，深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提质转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。
　　（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等百余万平方米工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。
　　（二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。
　　（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。
　　（四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接天津滨海高新区优势产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接天津滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。
　　（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入33,763.23万元，较上年同期减少26.83%，实现归属母公司股东的净利润958.28万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　公司所处行业为园区开发及运营服务，是指对各类园区进行规划、建设、管理和运营的一系列活动，包括园区的规划设计、基础设施建设、公共服务设施建设、招商引资、企业服务等多个方面。园区开发及运营服务的目标是促进产业集聚、提升区域经济竞争力等。
　　随着新一轮国有企业改革深化提升行动正式启动，新阶段的国企改革旨在以国家战略为引导，强化核心竞争力和核心功能，充分发挥科技创新、产业控制和安全支撑等作用。产业园区作为我国经济增长的重要引擎，在“十四五”时期将承担产业经济主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。
　　近些年，各地不约而同地把产业园区的投资、建设和运营，作为拉动当地经济发展的主要抓手。一项公开数据显示，从2023年开始，全国的产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增。预计到2025年，我国产业园区的总供应量将突破62亿平方米。与此同时，当前经济形势复杂多变，产业园区竞争压力巨大，对园区开发运营商提出了更高的要求。未来产业园区发展主要呈现以下几方面趋势。
　　一是智能化发展，随着人工智能、大数据等技术的快速发展和应用，园区开发及运营服务将更加智能化。例如，智能化的园区管理系统、智能化的企业服务平台等，能够提高园区的运营效率和管理水平，提升企业的满意度和归属感。
　　二是绿色化发展，随着环保意识的提高和可持续发展理念的普及，园区开发及运营服务将更加注重绿色化发展。例如，建设生态园区、推广清洁能源等，能够提高园区的环保意识和可持续发展水平，促进经济和环境的和谐发展。
　　三是专业化发展，随着产业结构的调整和转型升级的加速，园区开发及运营服务将更加专业化。例如，针对不同产业领域建设专业化的园区、提供专业化的企业服务等，能够更好地满足企业的需求和发展需要，提高园区的专业化水平和竞争力。
　　四是社区化发展，园区开发及运营服务将更加注重社区化发展。例如，建设园区文化、加强园区与周边社区的联系等，能够提高园区的社会责任感和品牌影响力，促进园区的可持续发展。
　　五是国际化发展，随着全球化的加速和对外开放的深化，园区开发及运营服务将更加国际化。例如，吸引外资企业入驻、开展国际合作等，能够提高园区的国际知名度和竞争力，促进经济国际化发展。
　　综上所述，园区开发及运营服务行业未来将向智能化、绿色化、专业化、社区化和国际化方向发展。为了适应这些变化和趋势，园区开发及运营服务企业需要不断创新和提升自身实力，以更好地服务于企业和社会。
　　(二)公司发展战略
　　积极寻求公司发展与国家重点战略和天津发展战略相适应，把公司发展与承担社会责任紧密连接，全力聚焦科创生态建设和产业投资两大方向。着力增加自身资源储备，提升能力建设，吸引具有高技术附加值的产业入住，发挥海泰国家级综合孵化器作用，积极推进产业投资板块发展，强化资产运营能力。不断调整和优化资产结构、业务结构和资金结构，确保公司发展目标稳步推进，为推动区域经济的高质量发展贡献力量，实现打造华北一流高科技产业园区，形成国家级产业集群的愿景。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将继续全面落实滨海高新区决策部署，坚定立足产业园区运营商发展定位，坚持以“三新”“三量”为重要工作抓手，全面深化改革推动转型，以大格局谋划发展增量，以硬举措推动资产盘活，以新思路激发干事活力，不断蓄动能塑优势，推动公司高质量发展。
　　进一步优化产业布局。全面落实上市公司高质量发展要求，全力推动战略转型和业务优化，聚焦“产业园区运营商和科技服务商”发展定位，立足天开华苑园区位资源优势，明确园区运营与科技服务主营业务模式，全力补短板补缺项，进一步整合资源、优化结构，在年内基本完成业务结构优化，有效提升盈利能力。
　　进一步攻坚资产盘活。依靠高新区产业资源和招商能力，全面提升园区运营能力，多措并举、分类施策推动产业园区错位发展，以特色园区建设为抓手，加快各园区既有优势产业的集群集聚，紧盯新质生产力行业，强化相关产业的布局。运用市场化手段激活资产价值，提升市场化招商能力，充分对接企业需求，定制化推动新项目建设。
　　进一步扩宽合作边界。着眼园区潜力，通过合作共赢，开拓发展空间。持续挖掘、联动、赋能园区优质企业，以基金为纽带强化资本协同，主动对接新质生产力行业，提前布局，实现“以资引企、以企促产”的良性循环，为公司转型发展打下坚实基础。充分利用孵化器梯次培育和升级发展政策机遇，进一步对接整合优质综合运营服务资源，通过产业服务，集聚发展要素，着力打造特色主题孵化空间，推动建设国家级科技型孵化器运营品牌。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观经济政策风险
　　园区开发行业资源整合极为复杂，紧密关联产业、人口、规划、交通、金融等核心资源，受相关政策的影响程度较深。同时，园区开发运营业务投资规模庞大，属于典型的资本密集型行业，在融资方面高度依赖信贷、债券等工具。国家宏观经济政策走向，以及产业政策、税收政策、信贷政策等调控手段的施行，均会给企业运营带来重大影响。面对这些潜在的宏观经济风险，公司将持续、密切关注宏观经济动态和国家政策走向，深入分析并精准把握宏观经济形势，及时、主动地调整经营计划，以此提升公司的整体竞争能力，有效应对宏观经济波动带来的挑战。
　　2.产业地产竞争风险
　　当前，产业园区朝着中高端方向加速发展，大数据、云计算、人工智能等热门产业领域的同质化竞争态势日益严峻。各地园区为实现产业升级与经济增长，竞相加大对高新技术企业的招商引资投入，使得园区对创新产业、创新机构、创新产品及创新人才的争夺愈发激烈。如今，产业园区的竞争已不再局限于园区个体之间，而是涵盖政策优惠力度、配套服务质量、产业生态完善程度等在内的全方位综合竞争。为有效应对产业地产领域的激烈竞争与潜在风险，公司将秉持积极主动的发展策略，以前瞻性思维敏锐捕捉市场动态，提前谋划布局。持续深耕产业园区的建设与服务，不断提升园区的综合竞争力。
　　3、投资环境风险
　　近年来，随着国际国内地缘政治、宏观经济形势不断变化，产业投资的政策将会受到国际政治经济格局、被投资企业行业趋势及市场变化等因素影响，投资收益会随着政策变动、周期性波动、投资环境变化而不可避免地产生波动。公司将积极做好投资风险预防措施，在项目筛选阶段，引入科学评估模型，全面考量项目可行性与潜在价值，提升决策科学性和精准性。同时，强化“投前-投中-投后”全流程、全周期的精细化项目管理能力，实时跟踪投资项目的动态，根据市场变化灵活调整投资策略，有效抵御投资环境风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）所处行业情况　　随着国家深入实施创新驱动发展战略，聚集土地、产业、技术、人才等多重因素的产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现新质生产力的重要载体之一。为提升产业园区竞争力，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务和园区内生价值的提升，运营管理思维模式已逐渐完成从“重资产”到“重服务”的过渡。园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。　　园区运营行业具有显著的区域性特征，产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展，因此要提升... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）所处行业情况
　　随着国家深入实施创新驱动发展战略，聚集土地、产业、技术、人才等多重因素的产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现新质生产力的重要载体之一。为提升产业园区竞争力，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务和园区内生价值的提升，运营管理思维模式已逐渐完成从“重资产”到“重服务”的过渡。园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。
　　园区运营行业具有显著的区域性特征，产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展，因此要提升产业园区运营质量，不仅要将产业园区自身战略规划的制定与国家发展战略、产业发展战略叠加融合，更要深度结合区域市场发展战略、为园区高质量发展赋能。
　　（二）主营业务情况
　　报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，致力于由产业园区开发商逐步向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索产业运营与产业投资相结合的发展新模式。
　　一是以产业运营，构筑独特优势，驱动资产增值。深度融入滨海高新区城市更新和产业升级，以园区载体运营为基础，强化配套供给与物业服务，通过业务数据化、数据资产化，持续创新资产管理模式，加速存量资产盘活与增量园区开发。同时，深化产业生态运营，构建开放、合作、共赢的产业环境，促进园区信息共享与资源互补。结合产业运营服务，全力为驻区企业和产业发展提供人才、金融、第三方服务等要素支撑。以产业运营形成独特竞争优势，推进科技创新与产业发展，实现公司的稳定发展与产业生态价值提升。
　　二是以产业投资，参与创新型企业孵化，实现招投联动。在坚守产业运营业务基础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技型企业的孵化与发展。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资源，支撑企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年是全面贯彻落实党的二十大精神的关键之年，是实施“十四五”规划的攻坚之年。公司切实按照天津市委市政府“十项行动”及天津滨海新区、滨海高新区高质量发展决策部署，坚持“三新”并举、“三量”共进，全力以赴推动资产盘活攻坚任务，全神贯注培育园区运营优质增量，深入拓展产业投资空间，持续发挥党建保障引领作用，在市场竞争日趋激烈的发展条件下，各项工作稳步推进。
　　（一）聚焦存量资产盘活，加强房产招商租售。
　　公司依托区域创新生态和产业生态布局，充分挖掘存量资产市场价值。一是密切与政府产业招商部门联动协作机制，发挥产业集聚效应。报告期内，公司与滨海高新区生物医药局协同打造“医疗器械产业聚集平台”，带动多家医疗器械企业落户公司园区项目。二是树立随行就市的市场化理念，坚定以市场化定价、市场化租售和市场化营销等“三个市场化”的模式推动资产盘活，形成了定制装修、分拆租售等市场化租售策略，盘活效果显著。三是主动融入天开·华苑园空间发展布局，加强与天津天开发展集团有限公司沟通合作，拓宽招商渠道，打造天开园溢出成果重要承载地。
　　（二）立足科创生态建设，完善营商软硬件环境。
　　公司聚焦企业所需，抢抓华苑科技园片区城市更新机遇，竭力提速园区服务升级转化，通过强化硬实力、提升软服务和丰富新业态，稳步推进产业生态创新发展，为园区企业提供增值服务。
　　一是夯实硬基础，着力打造质量过硬高品质工程，通过楼宇夜景形象焕新、停车管理系统升级、消防系统改造、外檐提升维修等方面开展园区综合服务，提升园区观感、智能、安全等方面水平。二是提升软环境，着手商业配套更新迭代及服务升级，持续加强商业招商力度，成功引进各类商业品牌进驻园区，极大丰富区内商业业态。三是打造新动能。着手园区产业及设施转型升级，丰富多种业态组合产品。报告期内，公司通过公开竞拍新增土地储备，用于建设天开·华苑园科技创新人才公寓及配套设施；立足产城融合发展新要求，对部分储备土地尝试进行“工业上楼”产品方案设计。
　　（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。
　　充分发挥参股产业基金在创新型企业调研投资方面的专业优势，建立联席工作机制，加强信息交流和资源共享，借助基金市场化运作，筛选并建立高潜力投资“项目库”。深化招投联动，推动双向赋能，激发“基金招商”效能。报告期内，公司取得新格局2023年度基金分红96.42万元。
　　（四）发挥党建引领作用，夯实转型工作基础。
　　积极拓展“党建+”模式，推进党建与经营、队伍建设、企业文化融合互促。不断强化深化企业文化建设，制定年度培训计划，组织开展“海泰发展大讲堂”系列讲座，多角度提升干部业务能力及专业知识储备，进一步加强人才队伍梯队建设，为公司经营发展提供有力支撑。加强制度建设，梳理完善多项公司制度，保证公司治理与业务开展的合规运行。
　　（五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。
　　创新融资方式，优化公司融资结构，主动对接相关金融机构，强化资金运营能力，提升资金利用效率，持续推进降本增效。同时，加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金保障。

　　三、风险因素
　　1.宏观经济政策风险
　　园区开发行业是资源整合复杂程度非常高的行业，其中关联到产业、人口、规划、交通、金融等主要资源，受相关政策影响较大。同时，园区开发运营业务投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷、债券等融资工具有较强的依赖性。国家宏观经济政策走势，产业政策、税收政策及信贷政策等调控手段的实施，将对企业运营产生重大影响。公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势，顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
　　2.产业地产竞争风险
　　近年来，随着产业园区向中高端发展迈进，在大数据、云计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业、创新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司将以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以数智产业为基础支撑，继续深化产业园区建设和服务。
　　3.投资管理风险
　　受宏观经济环境变化、行业市场变化、被投资企业经营未达预期等因素制约，产业投资风险无法完全避免，公司投资收益存在不确定性，公司投资业务的投后管理也存在不可避免的风险。公司将持续关注行业政策变化，做好投资风险预防措施，在项目选择上提高科学决策能力，增强“投前-投中-投后”全过程、全周期的项目管理能力，有效应对市场变化。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，布局产业基金实现招投联动协同等方面形成了公司独特的核心竞争力。
　　（一）公司主要项目坐落区域具备可持续发展的空间优势。多年来，公司开发运营的蓝海科技园、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际等百余万平方米工业园区项目，主要位于天津滨海高新区华苑科技园，2024年2月，天津市政府批复同意将滨海高新区华苑科技园纳入天开高教科创园“一核两翼多点”空间发展布局。滨海高新区叠加天开·华苑园的区域及政策优势，将更加提升公司项目所在区域的招商吸引力。
　　（二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在园区项目运营、创新型企业孵化服务、产业投资管理等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕公司在所属区域内形成领先的品牌优势，聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业。
　　（三）拥有专业产业投资基金助力优势。公司参股的产业基金均由投资经验丰富的专业基金管理人团队运营管理，且天津市政府引导基金—海河产业基金均参与其中。强大的基金品牌效应与专业的投资能力助力公司利用市场化手段挖掘优质项目资源，促进产业投资与产业招商的高效联动。
　　（四）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 收起▲