一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所属行业情况　　近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。其运营管理思维模式，已逐渐从“重资产”到“重服务”的完成过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。　　园区运营行业还具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达，产业集群... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所属行业情况
　　近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。其运营管理思维模式，已逐渐从“重资产”到“重服务”的完成过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。
　　园区运营行业还具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达，产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产业园区竞争关系相对较弱。
　　在产业投资方面，国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。同时，基金投资符合国家政策导向，从中央到地方，各级政府都出台了大力支持股权投资基金发展的政策及法规性文件，私募股权投资市场更是受到政策的直接影响，已成为中国经济体最活跃的组成部分。这对于投资行业而言是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的项目。
　　孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系。加大力度建设专业化孵化器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。
　　强化服务品质提升，打造园区运营载体。为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造。努力提升园区运营能力，持续完善服务链条，以产业集聚为导向，强化存量房产租售，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。
　　积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。
　　深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面持续为在孵企业提供专业化服务。依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势，推动从孵化器运营者向产业园区运营商转型，加强载体服务优势共享，提升品牌影响力。
　　公司持续开展贸易业务。贸易业务主要为商品批发。报告期内，公司规范商品贸易，进一步完善贸易品类，开拓新型业务模式，完善供应链配置，开展相关贸易业务。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年是实施“十四五”规划承上启下的关键之年，是滨海新区高质量发展支撑引领行动的攻坚之年。公司紧密围绕滨海高新区产业发展方向，坚持改革转型发展工作中心，全力推进重整转型，锚定科创生态建设和产业投资两项主业，进一步深化了公司的发展战略。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合高新区内优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，为公司高质量发展赋能。
　　（一）聚焦存量资产盘活，强化房产招商租售。公司依托区域创新生态和产业生态布局，充分挖掘存量资产市场价值，梳理各自有园区产业基础、招商方向和产品定位，围绕客户群体、盘活措施、招商团队等方面，系统谋划资产盘活工作，充分发挥外部机构资产运营、资源链接与社会资本优势，探索多元化合作模式，激发资产盘活动能。同时，公司秉持“招商租售为核心”的经营理念，以统筹联动、创新思路、共生互补为原则，加强与政府相关部门的联动协调，争取产业资源导入与扶持政策支持，拓宽市场化招商渠道，加大营销策划工作力度，积极挖掘储备区内外意向客户，推动重点项目洽谈。
　　（二）立足科创生态建设，完善营商软硬环境。公司以产业园区运营者定位，聚焦企业所需，提升物业品质，依托高新区各类政策支持，加强服务企业客户的深度。完善孵化器服务职能，以BPO和绿产基地G座为核心载体，推动孵化器转型，努力为园区高科技企业提供增值服务，开展运营类资产线上、线下推广，汇聚创新资源，全力打造创新生态圈。积极策划推动零碳园区与智慧园区建设，为企业聚集提供优质的环境基础，不断优化营商环境，推动科创生态建设落实落地。
　　（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。加速培育产业投资新业务，坚定“股权直投+基金投资”的双轮驱动策略。报告期内，公司取得新格局基金分红款75.53万元，并与管理公司、基金已投项目、拟投项目建立联系、做好服务，寻求合作契机，争取与项目方实现互利共赢，发挥产业投资对科创生态建设的促进作用。同时，公司也在积极筛选其他符合战略规划方向的优质基金，以利提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构。此外，公司积极挖掘和调研高新区范围内优质的园区物业、股权（含基金）等资产，围绕战略转型目标开展投资论证，抓住政策窗口期，为资本运营工作夯实基础。
　　（四）丰富扩充贸易品类，持续完善供销链条。进一步调整贸易品类结构，不断构建科学、规范的业务体系，以传统贸易业务带动新产业实现多元化发展；开拓新型业务模式，完善供应链配置，加强购销合作，进一步提升贸易业务的经济效益。
　　（五）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。按照综合改革部署要求，完成组织架构更新与公司内部员工竞聘工作。完成公司管理班子及董事、监事的优化调整。制定年度培训计划，进一步加强人才队伍梯队建设，为公司经营发展提供有力支撑。加强制度建设，梳理完善多项公司制度，保证公司治理与业务开展的合规运行。
　　（六）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。创新融资方式，优化公司融资成本，强化资金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风险。完成新增贷款落地，加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金流支撑。
　　（七）深化全面从严治党，突出党建引领发展。公司党支部积极发挥党建引领，将党的二十大报告、党章提出的新思想新论断、做出的新部署新要求运用到实际工作中。坚持深化党建与经营融合，使党建工作和业务工作紧密结合，相互促进，加强对生产经营重点工作的指导和把关，强调责任担当、履职尽责，推进各项工作高标准落实。把党的政治优势、组织优势转化为公司长久发展的胜势。

　　三、风险因素
　　1.环境政策风险：伴随着经济结构的升级，新旧动能转换，国家宏观政策和行业政策的变化都将对行业产生较大影响。公司的各项业务与资本市场、经济环境、政府财政政策等因素密切相关。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的研判。
　　2．市场竞争风险：产业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，产业园区同质化发展愈发激烈。高新区内及周边的民营类产业园区密度加大，园区竞争加剧，同时园区间的竞争已经扩展到对政策、服务等多因素的竞争。公司需要有效应对市场变化，转变发展方式、优化资源配置，提升优质产业资源的整合导入能力，不断向特色化、智慧化转型，实现园区高品质、高质量发展。
　　3.产业投资风险：公司积极开展“直投+基金”的投资业务，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。公司现处于收入利润结构转型初期，距投资项目达到成熟盈利状态尚需一段培育期，在运营过程中可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因此，公司需要不断优化投资项目管理体系，强化对投资项目进行“投前、投中、投后”全过程、全周期的监督和管理，提升风险应对能力，提高投资项目的安全性。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。
　　（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。
　　（二）拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，拥有国内最早的国家级综合孵化器。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造了完善综合服务平台，不断优化园区营商环境。
　　（三）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接滨海高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。
　　（四）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2022年是党的二十大胜利召开之年，是第二个百年目标开局之年，是滨海新区深化改革开放打造美丽滨城的攻坚之年。公司紧密围绕滨海高新区产业发展方向，坚持改革转型发展工作中心，全力推进重整转型，锚定科创生态建设和产业投资两项主业，进一步明确了公司的发展战略。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合高新区内优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，为公司高质量发展赋能。　　（一）加强房产租售工作，增厚租赁房产规模。　　公司秉持“招商销售为核心”的经营理念，优化工作方式，强化激励机制，调动各方积极因素，以项目整... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年是党的二十大胜利召开之年，是第二个百年目标开局之年，是滨海新区深化改革开放打造美丽滨城的攻坚之年。公司紧密围绕滨海高新区产业发展方向，坚持改革转型发展工作中心，全力推进重整转型，锚定科创生态建设和产业投资两项主业，进一步明确了公司的发展战略。报告期内，公司克服宏观经济不确定性与市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极整合高新区内优质资源，优化公司资产结构、业务结构和收入结构，坚定推动战略目标落实落地，为公司高质量发展赋能。
　　（一）加强房产租售工作，增厚租赁房产规模。
　　公司秉持“招商销售为核心”的经营理念，优化工作方式，强化激励机制，调动各方积极因素，以项目整体转让、大客户销售作为工作重心，推动房产销售。同时，扩大房产自持经营（租赁或合作经营）规模，增加租赁房产的占比。此外，以市场化导向修订了价格体系，加大营销策划工作力度，协调高新区管委会招商部门等各方力量拓展招商渠道，全面提升招商租售工作水平。
　　一是全力推动房产销售，完成绿色产业基地N号楼、H1号楼及海泰创新基地C区C座部分房产的转让和出售工作，紧密对接和沟通，跟进推动多家意向重点客户。
　　二是完成天津市芯火双创平台载体北二楼房产的收购，增厚自持租赁房产的规模。
　　三是多方位拓宽招商渠道，积极对接平台、协会等资源，搭建招商租售新渠道，发挥管委会招商局的渠道作用，形成互动机制，拓宽招商覆盖面，扩大宣传推广范围，挖掘区外需求客户。
　　（二）立足科创生态建设，完善营商软硬环境。
　　公司聚焦企业所需，优化营商环境，提升物业品质，依托高新区各类政策支持，加强服务企业客户的深度，在硬件环境的配套更新与软件服务的能力创新上，努力为园区高科技企业提供增值服务。通过软硬件环境的不断改善，重塑海泰发展国家级综合孵化器，提供创新服务，汇聚创新资源，全力打造创新生态圈，为企业聚集提供优质的环境基础。
　　一是以智慧科技助力，提升营商环境，加快提升园区内信息基础设施和大数据服务水平，初步建设完成BPO园区5G示范园项目；同时，对接新能源合作伙伴，策划“零碳社区”项目建设，通过营商环境的提升助力项目盘活。
　　二是完善孵化器服务职能，以BPO和绿产基地G座等项目为载体，形成孵化器转型建设方案；服务双创企业，帮助企业出谋划策，以“专家+管家”的服务为企业保驾护航。结合企业需求组织培训，辅导75家企业获得科技型中小企业认定、24家企业成功入库雏鹰企业、11家企业成为瞪羚企业、3家企业成为科技领军培育企业，全年新增孵化企业23家。海泰孵化器2021年度考评结果为优秀（A类）。
　　三是着力帮扶小微企业，按照天津市、滨海新区及高新区对疫情房租减免工作要求，对标有关国有上市公司的经验做法，切实履行社会责任，对符合减免政策标准的服务业小微承租企业落实租金减免，把助企纾困的政策落实到位，转化为企业加快发展的动力。
　　（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。
　　公司服务滨海高新区内的创新项目需求，以新经济、生物医药、新能源等产业为依托，推进产业整合和产业投资，引导产业集群发展，打造海泰的投资品牌效应。
　　开辟产业投资新业务，完成新格局基金份额的收购，切实推进公司产业投资业务板块的发展，获取新的收入和利润增长点。在此基础上，公司也在积极谋划其他符合战略规划方向的优质基金，提升公司产业基金规模，持续改善公司资产结构。此外，公司还在积极挖掘和调研投资项目，储备并购载体，为股权投资和产业并购夯实基础。
　　（四）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。
　　推行职业经理人制度改革，完成职业经理人聘任相关工作；加强专业化人才引进，完成中层管理人员社会公开选聘，进一步完善了人才梯队建设；完善公司组织架构职能，全面提升公司组织力和战斗力。加强制度建设，梳理完善公司制度。
　　（五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。
　　创新融资方式，优化公司融资成本，强化资金运营能力，提升资金利用效率，降低运营风险。加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金流支撑。
　　（六）深化全面从严治党，突出党建引领发展。
　　公司党支部积极发挥党建引领，将党的二十大报告、党章提出的新思想新论断、做出的新部署新要求运用到实际工作中。坚持深化党建与经营融合，使党建工作和业务工作紧密结合，相互促进，加强对生产经营重点工作的指导和把关，强调责任担当、履职尽责，推进各项工作高标准落实。把党的政治优势、组织优势转化为公司长久发展的胜势。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。
　　根据有关调研报告显示，目前我国园区运营行业的参与主体主要为以高新区及经开区为代表的园区，其以促进产业升级，推动区域发展为主要目标，大多涉及房地产开发和销售，园区运营服务相对稀缺。而近年来的产业园区，其运营管理思维模式，已逐渐从“重资产”到“重服务”的完成过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，行业处于激烈竞争和行业整合阶段，服务体系、管理水平及竞争能力均有待进一步提升。
　　园区运营行业还具有显著的区域性特征,我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达，产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区外产业园区竞争关系相对较弱。
　　目前，占据着园区运营行业上市公司的绝对主导地位的园区运营商，是进入资本市场时间较早，拥有一定的产业定位及产业聚集，与房地产业务关联较大，主要业务收入来源于园区物业销售及租赁，相关园区服务较少的公司。随着产业园区运营主体逐步多元，行业内的兼并重组愈趋激烈，逐步呈现出智慧化、专业化、资本化、综合化的竞争趋势。
　　在产业投资方面，国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。
　　孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，向功能专业化、组织形式多样化方向发展。目前，天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系。加大力度建设专业化孵化器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。公司积极把握京津冀协同发展战略，在“津城”“滨城”双城发展格局下，围绕滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为主旨，努力构建创新生态和产业生态，为驻区企业提供生长的空间载体与发展的专属服务，通过布局产业投资基金，发挥国企创投功能，撬动资本市场资源助推企业发展。
　　强化服务品质提升，打造园区运营载体。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造。努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。
　　积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，公司精准施策、靶向发力，推进资产整合和产业投资。通过推进资产收购、参与投资基金等方式积极拓展投资业务，构建公司产业投资新渠道。加强调研筛选新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充。
　　深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。报告期内，公司将孵化器由多范围全领域的发展转向专业化、精细化方向。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提升转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。
　　（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。
　　（二）拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。
　　（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。
　　（四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接滨海高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。
　　（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入49,339.30万元，较上年同期减少45.87%，实现归属母公司股东的净利润1,016.52万元。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　工业园区开发由区域大规模开发建设向精细化园区运营转变，园区运营企业对工业地产项目进行深耕，挖掘内在潜力，努力提升项目附加值。在住宅和商业地产强势调控的形势下，工业地产领域进一步受到各类资本的关注，未来工业地产的投资主体必将多元化。从长远前景来看，工业地产投资回报相对稳定，工业地产营销模式近期明显发生变化，多数产权持有者会强化租赁，并弱化房产销售，以保障其产权的长期持有收益和升值。
　　党的二十大报告中提出，“开辟发展新领域新赛道，不断塑造发展新动能新优势”。国家开始系统布局以城市群、核心引擎城市为主体的具有世界影响力的国家科技创新中心，强化国家自主创新示范区、高新技术产业开发区、经济技术开发区等创新功能，产业园区成为引领科技产业发展的战略性平台。2023年，滨海新区将努力打造市场化改革新高地、开放平台升级版，充分激活市场主体，营造市场化、法治化、国际化一流营商环境。围绕打造我国自主创新重要源头和原始创新主要策源地，进一步强化创新协同引领机制。滨海高新区作为全市科技型企业的核心集聚地，将以打造“以一域服务全局的创新引擎”为目标，聚力打造创新、产业、改革、治理“四大高地”。精准支持一批具有科创潜力和科创实力的科技型企业，营造良好的营商环境，引导各类创新要素向科技企业聚集。
　　公司将整合区域、政策和产业资源要素优势，积极拓展产业园区运营，在“去同质化”的进程中，挖掘园区内企业实际需求，提供个性化的服务，吸引更多企业落户公司开发的特色工业园区。同时，随着整个区域的贸易、金融和经济业务的提升，巨大的创新驱动活力和区域市场潜力也必将为公司产业投资和战略布局提供更多优质资源储备。
　　(二)公司发展战略
　　公司坚持把自身发展和国家战略、天津市战略紧密结合，坚持服从服务国家重大战略和天津市、滨海新区重点任务，积极参与滨海高新区国家自主创新示范区“升级版”与北方一流科技城的建设工作。根据改革发展总体要求，公司明确了未来发展定位方向，全力聚焦科创生态建设和产业投资两项主营业务，努力提升海泰国家级综合孵化器运营能力，积极推进产业投资板块发展，开展股权投资和财务性投资，强化资产运营能力。同时，结合公司的发展定位和战略规划，综合考虑公司资产情况及发展目标，捋顺短期、中期和长期发展之间的关系，加速完成改革任务，打好转型基础；不断调整资产、业务、收入利润及融资结构，提升经营运作水平。
　　(三)经营计划
　　2023年是贯彻党的二十大精神开局之年，是落实“十四五”规划承上启下之年，也是公司调整资产结构的关键之年。公司将坚持提升招商租售水平，改善营商环境，推动公司战略转型。公司将全面聚焦科创生态建设和产业投资，推进公司高质量发展。
　　1.加强招商销售，增持优质物业，提升科创生态。
　　公司将继续提升园区营商环境，打造特色产业园区项目，以企业最为关心的实际需求为重点，由其向驻区企业提供社区商业及商务配套环境与服务；加速存量房产租售进度，加大全年房产盘活的体量。同时，进一步扩大租赁房产的持有规模，不断提升园区运营的服务水平。
　　2.加大产业投资，借势政策机遇，实现转型发展。
　　按照公司战略规划，围绕产业投资主业功能的发挥，坚持“直投”和“基金”双驱动策略，2023年主要着眼于对优质基金的投资、专业投资人才的引进、管控体系的健全、优质项目的挖掘和储备以及结合资金情况实施投资或利用基金进行投资等，初步搭建起公司产业投资业务体系。同时支持公司科创生态建设，助力租售业务，培育优质并购标的，为公司资产结构优化提供更多的资源储备。公司将扩大资产规模，努力寻找战略转型最优路线，着力抓好工作落实，促进业务转型。
　　3.加速制度建设，优化考核激励，深化国企改革。
　　面对艰巨的战略转型任务和经营发展工作，按照国资国企改革的总体部署要求，公司持续深入推进体制机制改革工作，持续稳固市场化选人用人机制改革成果，继续加大人才调整和引进，完善专业人才队伍建设，不断优化和完善薪酬激励机制，努力营造干事创业的工作氛围，为公司经营发展和战略转型提供源源不断的动力和活力。
　　(四)可能面对的风险
　　1.环境政策风险：伴随着经济结构的升级，新旧动能转换的同时，存在较多的不确定因素和结构性的矛盾，国家宏观政策和行业政策的变化都将对行业产生较大影响。公司的各项业务与资本市场、经济环境、政府财政政策等因素密切相关。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的研判。
　　2．市场竞争风险：产业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，从“规模经济”进入到“创新经济生态”阶段。产业园区同质化发展愈发激烈，且高新区内及周边的民营类产业园区密度加大，对公司所属的园区构成竞争。公司需要转变发展方式、优化资源配置，集聚高端产业创新资源，不断向特色化、智慧化转型，实现园区高品质、高质量发展。
　　3.产业投资风险：公司积极开展“直投+基金”的投资业务，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。公司现处于收入利润结构转型初期，距投资项目达到成熟盈利状态尚需一段培育期，在运营过程中可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因此，公司需要不断优化投资项目管理体系，强化对投资项目进行“投前、投中、投后”全过程、全周期的监督和管理，提升风险应对能力，提高投资项目的安全性。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、报告期内公司所处行业情况　　产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，推动区域经济发展效应越发突出。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部阻碍，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。产业园区所具有的性质和特征决定了产业集群最终方向，形成产业园区和产业集群的良性互动，是区域经济增长的重要途径。在产业集群的带动下，推进产业园区建设，不仅是当前发展产业集群的需要，更是加快新型工业化进程的必然选择。同时，随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变，产业园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争... 查看全部▼

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、报告期内公司所处行业情况
　　产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，推动区域经济发展效应越发突出。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部阻碍，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。产业园区所具有的性质和特征决定了产业集群最终方向，形成产业园区和产业集群的良性互动，是区域经济增长的重要途径。在产业集群的带动下，推进产业园区建设，不仅是当前发展产业集群的需要，更是加快新型工业化进程的必然选择。同时，随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变，产业园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。工业园区要发展应突破传统经营模式，通过多方面联动发展增强园区运营能力。
　　为实现经济发展从高速转向高质，国家出台大量政策促进产业转型升级。创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇与挑战并存，需要通过具有前瞻性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。同时，产业投资基金在经济改革过程中得到飞速发展，有力的推动战略性新兴产业的定位与引导，发挥产业集群集聚作用，加强产业金融支持体系建设，不断深化产融结合，有序发挥杠杆作用，有效促进产业结构升级。
　　孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，通过培育企业、提供多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。
　　贸易行业很大程度取决于消费行业的发展，增长趋势和国内经济增长趋势基本同步。
　　2、报告期内公司从事的业务情况
　　作为国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类上市公司，报告期内，公司继续以创业孵化服务为基础，孵化器及工业园区建设、运营与产业投资两翼并举，主营业务涉及工业园区运营、高新技术产业投资、孵化服务、贸易等。
　　强化服务品质提升，打造园区运营载体。公司依托天津滨海新区开发开放带来的有利机遇，将工业园区开发与运营作为公司的重点经营业务，自主开发建设了多个高品质有亮点的工业园区。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造工作。努力提升园区运营能力，完善孵化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市场转型等服务，强化孵化器服务功能，为公司持有型物业的运营发展奠定坚实基础，为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。
　　积极探索产业投资新模式，加快投资项目培育。报告期内，围绕公司“十四五”时期改革发展的目标，强化公司产业投资功能建设，积极开展项目调研和股权收购方案策划，不断强化提升资本运作能力，探索实现产业投资和房产运营、孵化服务相结合的途径，为公司转型发展培育新动能。利用公司孵化器筛选优质项目进行调研分析，积极寻找投资项目资源，为公司科技型股权投资进行初步尝试。
　　深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器2005年由国家科技部认定为国家级孵化器，从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务，逐步形成软件及服务外包产业集聚效应。报告期内，公司在孵化器建设方面，加强对滨海高新区政策的研究，将孵化器由多范围全领域的发展转向专业化、精细化方向，结合天津高新区“细胞谷”“信创谷”建设，重点关注新一代信息技术、生物医药、新能源、航天航空等先进制造业集群，充分发挥公司科技园区产业聚集效应。同时拓展孵化服务模式，不断完善在孵企业档案管理数据库，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提高园区内孵化服务水平，提升孵化器影响力。
　　持续开展贸易业务。贸易业务主要为商品批发，经营主体为全资子公司天津海泰方通投资有限公司。报告期内，公司开展棉花和电解铜等贸易业务。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2022年是实施“十四五”规划、全面深化改革转型的关键之年，公司牢固树立改革转型发展理念，积极融入天津滨海高新区战略部署，进一步统一思想、凝心聚力，加快推进改革转型和高质量发展。
　　1.精准发力，全面推进房产租售工作。
　　强化房产租售业务，稳步提高公司盈利水平。在公司业务转型期，聚焦产业园区房产销售与租赁核心业务，克服市场需求低迷和竞争激烈等客观困难，对公司存量房产进行有效经营，实现稳定的主营收入与盈利水平。以房产自持经营（租赁或合作经营）获取稳定收入，支撑科创生态建设业务；以房产销售获取利润，提供转型所需资本，支撑产业投资业务。以市场化导向制订有竞争力的价格体系，加大营销策划力度和资金投入，完善园区软硬环境，打造招商租售核心能力。
　　2.加速园区提升改造，完善商业配套，改善营商环境。
　　结合园区发展、产业聚集及企业成长，为驻区企业提供优质的营商环境。集中精力，有效的运用资金和物业空间，投入提升企业满意度与市场接受度，充分拉高项目品质。加强科技、智慧及双碳概念的导入，围绕软件产业及数字经济，强化园区的科技感与体验感，增强园区活力。提升物业服务管理水平与质量，加大硬载体的改造与软服务的嵌入，提升园区的舒适度、便捷性及多元化。
　　3.完善孵化器服务职能，打造海泰孵化器品牌。
　　结合滨海高新区十四五规划深化高效能载体服务建设打造的要求，发挥平台与孵化器的有机结合，加强载体服务优势共享。积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式，带动孵化器作用回归建设初衷，强化企业孵化器职能，提升孵化器品牌的运营能力。
　　4.推动资源整合，强化产业投资。
　　为了更好的开展公司科创生态建设和产业投资两项主营业务，丰富公司孵化器运营载体，公司增加持有型物业规模，优化公司经营结构，扩大公司业务规模。明确产业投资项目的标准，积极寻找项目资源，关注有潜力的投资项目，加强项目调研和分析能力，组建专业团队开展项目投资工作。同时，为了加速公司投资业务发展，公司策划引入产业投资基金业务，积极研究产业投资基金运营模式，针对相关基金项目情况开展调研工作，不断完善基金运营管理机制建设。
　　5.做好资金管理，保障公司运营平稳。
　　公司与多家银行进行沟通，取得银行信贷支撑公司运营。拓展融资渠道，积极探索改善公司融资结构的途径，优化资金成本，强化公司资金运营能力，提升公司资金利用效率，降低项目运营风险。
　　6.充分发挥党建引领作用，推进党建与公司转型深度融合。
　　一是公司党支部全面履行管党治党主体责任，扎实推进全面从严治党各项工作，进一步增强支部凝聚力、战斗力，调动员工主观能动性，激发员工干事创业热情。二是充分发挥党建在指导经营工作中的引领示范作用，进一步将基层党建与公司转型发展深度融合，激发国有企业活力动力，提升改革质量，积极融入滨海高新区产业发展和科技创新战略布局，加快推进公司重整转型。三是公司持续加强领导干部队伍建设，推进落实经营班子职业经理人制度改革，组织开展面向社会公开选聘工作，持续性优化人员结构，构建人才梯队。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

　　三、可能面对的风险
　　1.环境政策风险：新冠疫情冲击与经济需求收缩，经济下行压力加大，环境政策整体仍然偏紧，对经济平稳运行带来很大的不确定性和挑战。
　　2.行业风险：在目前的行业竞争格局下，行业变革、洗牌将持续，工业地产也将面临增速放缓、经营压力加剧等不确定性和风险。同时，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼企业平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。
　　为应对以上风险，公司将深入研究国家政策导向，紧跟政策动向，增加持有型物业运营规模，提升经营效率和效益，整合区域高新技术产业的优质资源，推进高新技术产业投资。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　随着天津加快构筑现代产业体系，推动构建新发展格局，推动京津冀协同发展取得新的更大进展，并致力于打造自主创新的重要源头和原始创新的主要策源地。为打造产业创新承接平台，推动先进科技成果和优质企业资源落地转化，滨海高新区作为承接平台，迎来新的发展机遇。
　　通过二十年的发展，公司在利用政策优势强化招商销售，发挥地域优势做好项目建设，加强人才队伍建设，不断积累工业园建设经验，提升园区运营服务功能，培育产业聚集效应，推进资本运作平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。
　　1.拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供有力支撑。
　　2.拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，进一步促进招商租售工作。
　　3.拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。
　　4.拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支持；对接高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接海泰集团与高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。
　　5.拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 收起▲