一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所从事的主要业务　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司一方面通过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营，不断延伸发展，现已成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业及行业头部企业携手打造高端商住中心项目；另一方面，公司立足于城市发展配套运营商，从开发城市精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅，不断创新优化，积极推进战略转型升级。　　（二）报告期内公司的主要经营模式　　报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业务。　　1、商贸流通... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务
　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司一方面通过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营，不断延伸发展，现已成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业及行业头部企业携手打造高端商住中心项目；另一方面，公司立足于城市发展配套运营商，从开发城市精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅，不断创新优化，积极推进战略转型升级。
　　（二）报告期内公司的主要经营模式
　　报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业务。
　　1、商贸流通运营
　　商贸物流及商业运营板块主要包括经营商贸物业及综合家居运营管理。公司在全国多个省市经营的商贸及家居综合体项目面积近两百万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场遍布华南、华中、华东、华北、西南、东北等区域，与国内外逾6000家知名品牌战略合作。
　　在新的挑战与机遇下，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化和丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态。致力打造商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：
　　（1）打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；
　　（2）打造展会+贸易双向联动模式，提升B端竞争力；通过展会模式帮助工厂拓展链接更多精准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长；
　　（3）打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式；通过搭建抖音、小红书、朋友圈、快手等新媒体矩阵+线上销售多渠道精准引流，与公司线下实体店体验完美结合，促进流量转化成交，实现销量倍增。
　　2、城市发展配套建设业务
　　公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江-翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰等超大型高端精品住宅项目，并逐步深耕产城运营发展领域，先后打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目运营，打造高端商务主体，推动城市发展。
　　（三）行业情况说明
　　1、商业服务行业
　　2024年上半年，商贸家居运营企业根据消费者的个性化需求，推出更加多样化和创新的产品，加大创新力度。他们关注家具行业注重设计、品质和功能的提升，推出与消费者生活方式相契合的家具产品。同时，家居饰品、家纺用品等细分领域也在不断推陈出新，满足人们对于美观性和实用性的追求。
　　2、房地产行业
　　2024年上半年，在517新政明确地产决心，限制性政策逐渐取消后，政策效果在成交方面初步显现，销售降幅持续收窄。全国各地因城施策，通过降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等工具修复购房者信心，房企盈利能力尚待修复。
　　在资金压力下房企再投资拓展更谨慎，资金需优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大；销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下需谨慎投资，聚焦于核心城市核心资产，降低经营风险。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　1、土地储备情况：
　　截至2024年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约514万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约120万平方米，在建工程建筑面积约126万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为268万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。
　　3、销售情况：
　　受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓。
　　报告期内，即2024年1月1日至2024年6月30日，公司实现房地产签约销售面积约5.00万平方米，签约销售金额约3.57亿元。

　　三、风险因素
　　1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
　　2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
　　4、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。
　　1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强
　　公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。
　　2、较强成本管控能力
　　公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。
　　3、完善的内部管理体系
　　公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。
　　4、公司拥有良好的市场把握能力
　　经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。
　　5、公司拥有良好的创新能力
　　创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。
　　公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
　　6、丰富的商户资源及有效的整合能力
　　公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。
　　7、经验丰富的运营管理团队
　　公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，面临国际政治经济环境不利因素增多、国内周期性和结构性矛盾叠加等多重困难挑战，宏观调控政策“组合拳”行之有效，经济持续回升向好，高质量发展扎实推进。中央经济工作会议要求，2024年要坚持“稳中求进”、“以进促稳”、“先立后破”，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。面对复杂多变的市场环境，公司将主营业务扩展至综合家居、城市发展、投资等，业务遍及粤港澳大湾区、长三角、京津冀地区及其它国内核心城市。公司以城市生活平台服务商为定位，致力于满足人们对美好居家生... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，面临国际政治经济环境不利因素增多、国内周期性和结构性矛盾叠加等多重困难挑战，宏观调控政策“组合拳”行之有效，经济持续回升向好，高质量发展扎实推进。中央经济工作会议要求，2024年要坚持“稳中求进”、“以进促稳”、“先立后破”，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。面对复杂多变的市场环境，公司将主营业务扩展至综合家居、城市发展、投资等，业务遍及粤港澳大湾区、长三角、京津冀地区及其它国内核心城市。公司以城市生活平台服务商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司采用城市发展、家居商贸并进模式，并积极拥抱时代发展趋势，通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点，通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。同时，公司积极进行战略梳理与组织架构优化调整，开源节流，精简人员，严控费用，提升内部管理效能，保证公司经营业绩的稳定和公司未来的可持续发展。
　　报告期内，虽然国内消费需求逐步恢复，公司业务运营坚持贯彻“稳中求进、精准施策、求真务求、凝心共赢”的工作指导方针，积极部署经营管理举措，稳步推动业务发展。其中，商贸流通运营及物业服务等（非地产开发）板块累计实现收入13.76亿元，占2023年营业收入比例42%；营收规模和营收占总收入比重，相较2022年均实现增长。公司各业务板块的经营情况如下：
　　（一）商贸流通运营业务
　　报告期末出租率同比2022年实现增长；全年商户销售额呈现逐步上升的态势，已在深圳湾区形成较强的竞争力，在市场上具有引领和主导的地位。
　　1、商业布局多业态融合发展，着力提升经营能力。在品类优化方面，商业从项目定位、业务规划、流量规划、租金结构等多维度出发，打造内部强势品类，进一步优化商场品类布局，从传统家居建材市场转变为引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态，保障项目出租率和稳定主营业务收入。在品牌结构提升方面，2023年主动改善项目商户品牌结构，针对所有核心门店，持续优选受消费者欢迎的国内外知名品牌、头部品牌以及流量品牌；在工厂合作方面，2023年商业积极参加新能源汽车嘉年华、深圳家具展、广州建博会等著名展会，与多家知名品牌工厂、头部品牌建立战略合作伙伴关系；在商管系统数字化建设方面，打造商业统一业务平台，借助中台系统加强对全国项目的数据管理，落位图数字化上线，招商、财务管理线流程优化迭代，提升商管系统业务管理效率，为全方位支撑商业经营业务奠定良好的基础。
　　2、整合渠道资源，推进精准营销。①积极拓展线下营销；②有针对性开拓重点城市区域，实施精准营销，提升楼盘营销频次；③在数字营销方面，持续优化媒体渠道结构、工具应用及流量承接转化，增加投放渠道及投放方式。
　　3、提升消费者购物体验，加速经营管理和服务提升，满足消费者日益多元化、个性化需求。通过打造一站式内容系统，结合新媒体（抖音、腾讯朋友圈、百度）的内容生产、IP整合、顾客对内容的偏好数据及内容的精准分发以及私域流量的储备，打造家居建材行业的内容生态圈。利用数据追踪工具，帮助品牌商、经销商更低成本实现品牌传播和销量的提升。
　　4、紧跟市场变化趋势，稳步拓展项目。商业板块在保持已有项目的稳定经营基础上，进一步挖掘平台资源，拓展新项目。主要通过轻资产加盟的方式，在持续巩固华南核心区域的同时，积极发力华中区域。
　　（二）综合体运营及社区物业管理业务
　　报告期内，运营及物业管理业务重点围绕引进客户与提高物业收入两大目标进行。一方面发挥香江商办品牌和平台优势，打造“HFC”“香江独角兽牧场”双品牌IP，树立“自贸区商办写字楼专家”形象，精准拓客，引入中铁建、大型国企、金融、科技类企业及行业头部公司等优质客户入驻公司物业，另一方面维持原有住宅项目的物业管理收入并对住宅底商铺租赁进行升级管理，结合招商运营策略，周边市场及项目租赁现状，制定租价体系，并作为项目日常补充招商价格政策依据，保证公司收益的最大化。
　　（三）城市发展配套建设业务
　　报告期内，公司紧抓核心主要业务，积极推动销售去化，提高消化存货力度，同时，响应国家“保交楼，保民生”的号召要求，力保项目按时交楼。重点推进苏州项目、恩平项目与成都项目的销售工作，广州增城项目十六期等多个项目的竣工验收交楼工作。
　　1、销售签约与营销方面
　　公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，城市发展配套建设业务方面实现签约金额约16.02亿元。公司紧跟市场最新变化，加强对子公司的业绩督进，持续提升产品营销力度，全力以赴推动销售及回款。
　　2、项目工程管理与交楼工作方面
　　推动工程与运营，成本与招采、规划设计的流程优化与成本优化，降低沟通成本，提升管控质量。重点督办广州增城项目翡翠十六期收楼工作以及株洲、连云港项目的施工进度。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1、商业服务行业
　　随着经济的稳定增长和人民生活水平的提高，消费者对于家居建材产品的需求逐渐增加，为商贸家居运营行业带来了巨大的市场机遇。
　　2023年，商贸家居运营企业积极把握消费者的个性化需求，推出更加多样化和创新的产品，加大创新力度。他们关注家具行业注重设计、品质和功能的提升，推出与消费者生活方式相契合的家具产品。同时，家居饰品、家纺用品等细分领域也在不断推陈出新，满足人们对于美观性和实用性的追求。
　　总的来说，2023年商贸家居运营行业在市场需求的推动下取得了快速发展。企业通过创新、线上拓展和品牌建设，不断提升自身的竞争力，满足消费者对于家居产品的追求。随着消费者生活水平的提高和消费观念的改变，商贸家居运营行业将继续面临挑战和机遇，需要不断创新和适应市场变化，保持持续健康发展。
　　2、房地产行业
　　2023年，在房地产被重申为“国民经济支柱产业”，“保交楼、保民生、保稳定”的政策背景下，刚性需求和改善性需求得到了更有力的政策支持。从市场需求的角度来看，改善性产品的需求在2023年呈现出上升的趋势；从区域发展的角度来看，核心城市的房地产成交比重在2023年有所上升。2023年房地产行业在政策、市场需求和区域发展等方面都呈现出积极的变化和发展趋势。然而，行业仍然需要保持警惕，积极应对各种风险和挑战，以实现持续稳定的发展。
　　2023年，房地产行业迎来了政策性回暖，监管部门陆续出台利好政策推动房地产市场健康平稳发展，从2022年的“金融16条”、“三支箭”等政策相继落地，上市房企和涉房上市公司再融资通道重新打开，全国各地因城施策，通过降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等工具修复购房者信心，政策效果逐步呈现。
　　房企在资金压力下再投资拓展更谨慎，资金需优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大；销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下需谨慎投资，聚焦于核心城市核心资产，降低经营风险。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务
　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司一方面通过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营，不断延伸发展，现已成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业及行业头部企业携手打造高端商住中心项目；另一方面，公司立足于城市发展配套运营商，从开发城市精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅，不断创新优化，积极推进战略转型升级。
　　（二）报告期内公司的主要经营模式
　　报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业务。
　　1、商贸流通运营
　　商贸物流及商业运营板块主要包括经营商贸物业及综合家居运营管理。公司在全国多个省市经营的商贸及家居综合体项目面积近两百万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场遍布华南、华中、华东、华北、西南、东北等区域，与国内外逾6000家知名品牌战略合作。
　　在新的挑战与机遇下，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化和丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态。致力打造商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：
　　（1）打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；
　　（2）打造展会+贸易双向联动模式，提升B端竞争力；通过展会模式帮助工厂拓展链接更多精准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长；
　　（3）打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式；通过搭建抖音、小红书、朋友圈、快手等新媒体矩阵+线上销售多渠道精准引流，与公司线下实体店体验完美结合，促进流量转化成交，实现销量倍增。
　　2、城市发展配套建设业务
　　公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江-翡翠绿洲、苏州等超大型高端精品住宅项目，并逐步深耕产城运营发展领域，先后打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目运营，打造高端商务主体，推动城市发展。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。
　　1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强
　　公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。
　　2、较强成本管控能力
　　公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。
　　3、完善的内部管理体系
　　公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。
　　4、公司拥有良好的市场把握能力
　　经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。
　　5、公司拥有良好的创新能力
　　创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。
　　公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
　　6、丰富的商户资源及有效的整合能力
　　公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。
　　7、经验丰富的运营管理团队
　　公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　1、土地储备情况
　　截至2023年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约536万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约136万平方米，在建工程建筑面积约132万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为268万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。
　　2、房地产销售情况
　　2023年公司实现房地产签约销售面积约12.56万平方米、签约销售金额约16.02亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：南昆山项目、增城翡翠绿洲、番禺锦江项目、恩平项目、成都项目、株洲锦绣香江、苏州项目及天津项目等都有住宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。
　　3、房地产出租情况
　　报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年，国际经济政治格局依然复杂严峻，外部环境仍存在较大的不确定性与挑战。国内经济整体延续修复，房地产行业有望呈现出缓慢回升、政策继续松动、市场供需结构变化以及企业状况差异等特征。随着政策的持续发力和市场需求的逐步释放，预计房地产行业将逐渐走出调整期，但市场恢复的速度和程度仍需进一步观察。同时，房地产企业也需要在政策环境、市场需求和自身实力等多方面进行综合考虑，以应对市场变化带来的挑战和机遇。
　　1、房地产业务
　　展望2024年，房地产行业整体规模增速显著放缓，从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，也是企业平稳穿越行业周期的必要保障。开发企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地产行业的变化，探索行业新发展模式，在三大工程建设、轻资产业务、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化进行多元化发展。
　　2、家居商贸市场
　　随着居民收入水平的增长、品质化需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程，将会继续推进国民对家居装饰及家具的消费需求，2024年家居行业的消费潜力将进一步释放，行业有望得到更大的发展空间。存量房翻新需求的持续增长以及家居行业高质量发展的要求，使得居民对家居装饰及家具的消费需求增加。
　　(二)公司发展战略
　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式，并积极拥抱时代发展趋势，通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点，通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。在公司经营上，以现金流管理为主要抓手，提高资金回款率、资产周转率，不断提升经营效率。公司以成为行业领先的高品质产业和生活平台为目标，为股东、客户和社会持续创造价值。
　　(三)经营计划
　　2024年，预计随着我国经济的持续恢复、就业形势的不断改善、市场供给的稳步提升和优化，加上促消费政策的发力显效，恢复和扩大消费的基础将不断巩固，将支撑我国经济运行持续恢复向好。公司将在有效控制风险的前提下，继续保持稳健发展的步伐，创造更多收益，为广大投资者实现更高的投资回报。
　　（一）商贸流通运营
　　1、深化重点区域连锁拓展，维护与稳定现有租赁项目出租率。重点针对大湾区等重点区域，拓展优质项目，在做好市调、经营测算前提下，探讨新型租赁合作方式。
　　2、对于家居流通项目的招商出租实行多措施并举，最大努力减少空置面积及提升出租率。扩大招商渠道，将智能家居上下游业态全力整合，家装公司、全案整装、软装定制、直播带货等渠道引入门店，盘活面积，带动流量，为商场进一步提升出租率创造条件。
　　3、对于综合体项目的出租与招商，一方面提高成熟项目的合同续签率，及时调整招商策略，大胆拓新；另一方面挖掘新租客源，紧跟区域政策利好，为租户实时获取进驻补贴申报。多措施并举全面提升总体运营服务水平，增加租户粘性；充分挖掘客户需求，提升服务效率；赋能HFC香江商办品牌，打造大湾区区域标杆项目，积极发挥项目所处区域特征，打造独具特色项目。
　　4、整合资源，打造IP，聚焦流量，开展高质高效营销活动，多渠道开展营销创收。
　　5、服务增值，以口碑促业绩。坚持优化顾客的消费体验，完善落实售前、售中、售后管理标准；重塑客户服务考评方案，尽可能提升顾客满意度。
　　（二）物业管理方面
　　提升服务品质，完善物业管理中心多渠道服务窗口，迅速解决客户焦点问题和矛盾，追踪反馈，持续提升客户满意度，着力提升业主满意度。另外，随着一碑物业系统在公司各住宅项目的全上线，锦江翡翠实现线上支付管理费功能、线上打发票、线上楼巴售票功能，服务质量大大提升。
　　（三）城市发展配套建设业务
　　2024年，城市发展配套建设业务部将坚持稳健发展的方针，从严控成本、积极销售、加快去化回款，确保交付等多方面加强工作部署；同时，积极推进资产盘活与资产处置措施，实现公司资产利益最大化。
　　1、降库存，强去化，促销售
　　时刻关注国家调控政策，积极主动把握政策红利期，以快打慢、加速认购签约回款，重点去化历史存货和重要项目存货。同时，在回款环节进行制度优化，力争在认购、签约、催收以及激励环节达到执行有效，协作提升的效果。
　　2、控成本，稳发展，降费用，保交付
　　项目发展实现从设计、开发到销售全过程推进成本管理；财务部门积极发挥现金流管控作用，确保公司的资金安全与健康运营；进一步实行减员增效，减少营销、行政等管理费用，解决部分项目历史遗留问题，节流增效。同时，根据开发节奏跟工程节点要求，确保按时交付。
　　（四）职能管理方面
　　人力管理方面：力求突破人才供应瓶颈，提升人才培养效率；进一步深化与优化绩效管理工作，以更精准激励措施拉动公司业绩；借鉴先进企业用工模式，提高人均效能；开展培训赋能，支持业务增长；持续加强企业文化宣导，发挥党团建设带头作用，坚定不移深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，以党建引领企业发展。
　　财务管理方面，继续以加强资金管理，以维持资金平衡为工作重点，高度关注宏观货币政策变化，及时了解金融机构的风险把控、政策方向等变化，使融资业务更贴近金融机构的业务方向。科学统筹税务及精准会计核算，财务管理工作要做到预测准确，决策科学，预算有效，分析实用。
　　法务管理方面，严格执行合同标准化管理，提升合同审核质量；深化诉前风险防控管理，专项解决历史遗留问题；主抓重大主诉案件、催款类案件，快速推进诉讼回款；加强案件标准化管理，重大案件力争取得有利结果；完善法务管理制度体系，优化法务团队管理。
　　内控与监察方面，风控预警机制进一步优化，制度与权责体系进一步完善；全面梳理业务条线的招投标流程，设立监督机制，加强管控力度。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
　　2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
　　4、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所从事的主要业务　　公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，从开发精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技、国内IT服务创新企业打造科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。　　（二）报告期内公司的主要经营模式　　报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主。　　1、城市产业发展　　公司聚焦精品住宅开... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务
　　公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，从开发精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技、国内IT服务创新企业打造科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。
　　（二）报告期内公司的主要经营模式
　　报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主。
　　1、城市产业发展
　　公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江-翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目；并逐步深耕城市产业发展领域，先后打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目，通过与微软（中国）等知名企业合作，打造科创中心，实现新城市产业升级。
　　2、商贸流通及家居卖场运营
　　商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管理，以及泛家居卖场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业市场，尤其以家居卖场为主。根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。
　　（三）行业情况说明
　　2023年上半年，在房地产行业持续下行的背景下，央行、金融监管总局延长了金融支持房地产有关政策的期限，包括房地产企业存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策。2023年上半年，商品房销售量价仍待改善，房地产市场需求仍待释放，房地产企业现金流仍存在一定压力，国家开启融资支持，配合因城施策，存量房贷款利率调整，房地产市场有望迎来一波复苏行情。
　　2023年上半年，在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下，叠加国内经济增速放缓的影响，消费者预期及信心还有待恢复，房地产市场销售增速进一步回落。全国商品房成交总体呈现下行的发展趋势，2023年上半年房地产开发投资5.86万亿元，同比下降7.9%；新开工4.99亿平方米，同比下降24.3%；竣工3.39亿平方米，同比增长19.0%；商品房销售面积为5.95亿平方米，同比下降5.3%；销售额为6.31万亿元，同比增长1.1%；房企到位资金6.88万亿元，同比下降9.8%。受房地产市场销售不确定性的影响，房地产企业在开发投资方面也相对谨慎，整体开发投资增速仍然呈下跌趋势，竣工方面得益于保交楼政策的推动，竣工面积保持同比增长。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　1、土地储备情况：
　　截至2023年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约567万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约133万平方米，在建工程建筑面积约160万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为274万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。
　　3、销售情况：
　　受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓。
　　报告期内，即2023年1月1日至2023年6月30日，公司实现房地产签约销售面积约8.84万平方米，签约销售金额约10.21亿元。

　　三、风险因素
　　1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
　　2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
　　4、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。
　　1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强
　　公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。
　　2、较强成本管控能力
　　公司具有较强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。
　　3、完善的内部管理体系
　　公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。
　　4、公司拥有良好的市场把握能力
　　经过多年经营，公司已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。
　　5、公司拥有良好的创新能力
　　创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。
　　公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
　　6、丰富的商户资源及有效的整合能力
　　公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。
　　7、经验丰富的运营管理团队
　　公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。 收起▲