一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所从事的主要业务　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往，构建“家居商贸+城市发展”双核心的业务布局。在家居商贸领域，公司通过综合家居体验中心经营、商业项目开发与运营实现业务持续延伸，已发展成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业、行业头部企业携手打造高端商住中心项目；在城市发展领域，从开发城市精品住宅项目到聚焦粤港澳大湾区高端精品住宅，同时积极打造自贸区综合体等高端商务项目，助力城市发展升级，实现公司战略转型升级。　　（二）报告期内公司的主要经营模式　　报告期内，公司主营业务以商贸流通... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务
　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往，构建“家居商贸+城市发展”双核心的业务布局。在家居商贸领域，公司通过综合家居体验中心经营、商业项目开发与运营实现业务持续延伸，已发展成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业、行业头部企业携手打造高端商住中心项目；在城市发展领域，从开发城市精品住宅项目到聚焦粤港澳大湾区高端精品住宅，同时积极打造自贸区综合体等高端商务项目，助力城市发展升级，实现公司战略转型升级。
　　（二）报告期内公司的主要经营模式
　　报告期内，公司主营业务以商贸流通运营为主，同时发展城市发展配套建设业务。
　　1.商贸流通运营
　　本业务板块主要涵盖商贸物业经营与综合家居运营管理。公司在全国多省市运营的商贸及家居综合体项目总面积近一百八十万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场布局华南、华中、华东、华北、西南、东北等全国核心区域，与国内外逾6,000家知名品牌建立长期稳定的战略合作关系。
　　面对新挑战与新机遇，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化与丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态，致力拓展商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：一是打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；二是打造展会+贸易双向联动模式，通过展会助力工厂拓展精准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长，提升B端竞争力；三是打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式，搭建抖音、小红书、微信朋友圈等新媒体矩阵，结合线上销售多渠道精准引流，与线下实体店体验深度融合，促进流量转化成交，实现销量倍增。
　　2.城市发展配套建设业务
　　公司聚焦精品住宅开发，不断突破创新，先后打造广州锦绣香江、广州香江·翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰、广州香江1号等超大型高端精品住宅项目，并持续深耕产城运营发展领域，打造珠海横琴·金融传媒中心、南沙香江国际金融中心等自贸区综合体项目，构建高端商务主体，推动城市发展。
　　（三）行业情况说明
　　1、商业服务行业
　　2026年上半年，商贸流通行业整体延续承压调整态势，市场呈现“总量下行、结构分化、存量主导”的特征。2026年上半年全国规模以上建材家居卖场累计销售额约6,640.37亿元，同比下降4.39%。头部企业经营出现明显分化，存量房翻新、局部改造、以旧换新正逐步取代新房交付成为家居消费的核心驱动力；同时，线上线下全渠道融合加速，卖场纷纷向场景化、体验化、轻量化转型，社区卫星店和数字化运营成为新的增长抓手，行业集中度进一步提升。
　　2、房地产行业
　　2026年上半年，国内房地产行业仍处于深度调整期，各项核心指标全面承压，但核心城市市场的韧性逐步显现，政策支持力度持续加大。2026年上半年，全国房地产新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；销售额37,945亿元，下降13.6%；开发投资38,074亿元，同比下降18.0%；新开工面积23,239万平方米，同比下降23.4%；竣工面积17,221万平方米，下降23.7%。一线城市新房价格
　　环比已连续5个月为正、二手房连续4个月为正。
　　在国家提出房地产行业“去库存”、“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”、“深化住房公积金制度改革”以及“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”的政策背景下，行业整体由“高周转增量开发”向“存量优化+保障房+好房子+现房销售+城市更新”的新模式加速转型，下半年进入政策效能释放、筑底修复与市场集中度持续提升并行的关键阶段。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　1、土地储备情况：
　　截至2026年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约419万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约59万平方米，在建工程建筑面积约129万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为231万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。
　　3、销售情况：
　　受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓。
　　报告期内，即2026年1月1日至2026年6月30日，公司实现房地产签约销售面积约2.35万平方米，签约销售金额约7.65亿元。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司以企业文化为根基，依托市场化运作，结合自身特点与城市布局，持续构建并完善经营优势，经过多年精心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。
　　1．强大的产业组合能力，业务互补性强，抗风险能力突出。作为综合性集团，公司各业务板块之间具备良好的互补性与灵活的盈利模式，有效缓冲宏观调控带来的影响。
　　2.较强的成本管控能力。公司具备成熟、专业的综合成本管控能力，从全面预算管理到IT系统全面实施，积累了丰富的成本管控经验，能够实现对各业务、各环节成本的精细化管控，保障公司产品与服务具备较强的市场竞争优势。
　　3.完善的内部管理体系。公司建立了覆盖项目前期可行性研究、项目获取、规划、施工、销售、客户服务等全流程的完善管理体系，涵盖人力资源、计划运营、财务、工程、成本、设计、采购、营销、客服物业等多个模块，注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值的系统研究，形成以市场为基础、以客户诉求为导向的研究体系，为项目开发提供科学决策支持。各管理模块相辅相成，发挥协同效应，有效把控市场动态与关键节点，准确预判风险，确保项目顺利实施。
　　4.良好的市场把握能力。经过多年经营，公司积累了深厚的市场开发与运作经验，以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，准确把握宏观经济形势、市场发展趋势与客户需求，有效规避价格比拼的行业不利局面，依靠品质与差异化赢得市场，塑造了核心竞争力。
　　5.良好的创新能力。公司持续注重创新能力建设，突破现有市场和产品观念约束，立足客户需求，通过多元化激励手段，确立竞争优势。创新能力主要体现在产品创新与经营管理手段创新，现阶段重点开发绿色环境建筑、注重休闲体验、人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
　　6.丰富的商户资源及有效的整合能力。公司深耕商贸流通运营领域多年，积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立稳定合作关系，赢得大量有价值业主的信任。通过整合商户资源，实现商贸流通项目品类互动与品牌组合优化，形成集聚效应，提升日均人流量与交易额；整合城市居民多元化需求，以商贸流通运营为引导，发挥各项目协同效应，相互提升物业价值，实现业主、商户等多方共赢，提升客户忠诚度，增强商业运营模式的可复制性。
　　7.经验丰富的运营管理团队。公司管理层在商贸流通运营行业拥有丰富经验，为可持续发展奠定坚实基础。子公司香江商业经过20余年发展，在华南区域建立了品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等方面的绝对竞争优势，稳居行业前列。

　　四、可能面对的风险
　　1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
　　2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
　　4、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务
　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往，构建“家居商贸+城市发展”双核心的业务布局。在家居商贸领域，公司通过综合家居体验中心经营、商业项目开发与运营实现业务持续延伸，已发展成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业、行业头部企业携手打造高端商住中心项目；在城市发展领域，从开发城市精品住宅项目到聚焦粤港澳大湾区高端精品住宅，同时积极打造自贸区综合体等高端商务项目，助力城市发展升级，实现公司战略转型升级。
　　（二）报告期内公司的主要经营模式
　　报告期内，公司主营业务以商贸流通运营... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务
　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往，构建“家居商贸+城市发展”双核心的业务布局。在家居商贸领域，公司通过综合家居体验中心经营、商业项目开发与运营实现业务持续延伸，已发展成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业、行业头部企业携手打造高端商住中心项目；在城市发展领域，从开发城市精品住宅项目到聚焦粤港澳大湾区高端精品住宅，同时积极打造自贸区综合体等高端商务项目，助力城市发展升级，实现公司战略转型升级。
　　（二）报告期内公司的主要经营模式
　　报告期内，公司主营业务以商贸流通运营为主，同时发展城市发展配套建设业务。
　　1.商贸流通运营
　　本业务板块主要涵盖商贸物业经营与综合家居运营管理。公司在全国多省市运营的商贸及家居综合体项目总面积近一百八十万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场布局华南、华中、华东、华北、西南、东北等全国核心区域，与国内外逾6,000家知名品牌建立长期稳定的战略合作关系。
　　面对新挑战与新机遇，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化与丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态，致力打造商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：一是打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；二是打造展会+贸易双向联动模式，通过展会助力工厂拓展精准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长，提升B端竞争力；三是打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式，搭建抖音、小红书、微信朋友圈等新媒体矩阵，结合线上销售多渠道精准引流，与线下实体店体验深度融合，促进流量转化成交，实现销量倍增。
　　2.城市发展配套建设业务
　　公司聚焦精品住宅开发，不断突破创新，先后打造广州锦绣香江、广州香江-翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰、广州香江1号等超大型高端精品住宅项目，并持续深耕产城运营发展领域，打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心等自贸区综合体项目，构建高端商务主体，推动城市发展。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1.商业服务行业
　　2025年，商贸家居运营行业在政策支持、消费升级与技术创新多重驱动下，呈现结构性分化与转型升级特征。头部企业通过数字化转型、供应链优化与模式创新，在激烈市场竞争中保持相对优势。全年社会消费品零售总额突破50.1万亿元，同比增长3.7%，其中商品零售同比增长3.8%，家具类同比增长14.6%，增速较去年同期加快11个百分点，家用电器和音像器材类同比增长11%，建筑及装潢材料类同比下降2.7%，持续承压。在“以旧换新”等国家政策推动下，市场需求有效扩大，市场活跃度提升。随着房地产市场调整，消费者更多将预算投向改善现有居住环境的“轻改造”与“焕新”需求，商贸家居运营企业积极把握个性化消费趋势，加大创新力度，推出更多样化、高品质的产品，注重设计、品质与功能提升，打造与消费者生活方式契合的产品。同时家居饰品、家纺用品等细分领域持续推陈出新，满足消费者对美观性与实用性的双重追求。
　　总体而言，2025年商贸家居运营行业在挑战中加速转型，政策推动下的家具家电消费保持强劲增长，但传统家居建材品类仍面临压力。行业企业通过产品创新、线上渠道拓展与品牌建设持续提升核心竞争力，以适配市场消费需求变化。未来，随着居民生活水平提升与消费观念转变，行业仍将面临挑战与机遇并存的发展格局，持续创新、适配市场变化成为企业实现健康发展的核心要求。
　　2.房地产行业
　　2025年，国内房地产行业经历前期深度调整后，整体呈现底部企稳的发展趋势，行业规模收缩幅度逐步收窄。全年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，同比下降10.0%；房屋新开工面积58,770万平方米，同比下降20.4%；房屋竣工面积60,348万平方米，同比下降18.1%。商品房销售市场呈现回暖态势，新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%，商品房销售额累计降幅环比收窄4.5个百分点。
　　在国家“稳字当头、稳中求进”的宏观政策基调下，各地政府从优化限购限贷政策、提高公积金贷款额度、降低房贷利率等多方面出台调控举措，有效释放了刚性与改善性购房需求，尽管商品房销售规模仍有收缩，但销售额与销售面积降幅基本持平。区域发展方面，行业分化态势进一步加剧，资源向广东、浙江、江苏、北京、上海等核心城市圈高度集中。
　　2025年房地产行业在政策、市场需求与区域发展等方面呈现积极变化，但行业仍需警惕各类风险挑战。总体来看，行业仍处于深度调整过程中，随着库存持续消化、政策协同发力及市场社会预期逐步修复，房地产市场有望逐步探明底部，迈向规模更稳、结构更优、品质驱动的高质量发展新阶段。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，我国经济运行总体平稳、稳中有进，国内生产总值达到1,401,879亿元，同比增长5.0%，经济社会发展主要目标任务顺利完成。房地产市场仍处于深度调整期，但在政策全面托底的背景下，市场呈现筑底企稳态势，止跌回稳与分化加剧并存。房地产开发投资、新开工面积等指标仍面临压力，行业正加速结构优化与模式转型，向平稳健康、高质量发展的方向迈进。面对国际环境复杂严峻、国内周期性与结构性矛盾叠加等多重挑战，宏观调控政策“组合拳”精准发力，经济发展质量稳步提升。中央经济工作会议强调，要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，出台更多有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极作为，持续巩固稳中向好的基础。面对复杂多变的市场环境，公司管理层在董事会领导下，将主营业务拓展至综合家居、城市发展等领域，业务布局覆盖粤港澳大湾区、长三角及其他国内核心城市。公司以城市生活平台服务商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。产业布局上，公司积极拥抱时代机遇，通过互联网新技术、新模式推动家居商贸产业融合升级。同时，公司深入开展战略梳理与组织架构优化，推进开源节流、人员精简、费用严控，提升内部管理效能，保障经营业绩稳定与未来可持续发展。
　　报告期内，公司坚持稳中求进、精准施策、聚焦发力、打造优势的工作方针，积极部署经营管理举措，稳步推动业务发展。各业务板块经营情况如下：
　　（一）商贸流通运营业务
　　报告期内，商贸流通运营板块业务整体与市场行情保持一致，实现持续稳定运营。
　　1.优化品类布局，筑牢家居业态根基。各项目协同开展招商工作，结合市场动态及商户经营情况，常态化推进资源储备与补位招商，持续稳定项目出租率。深度挖掘智能电器、智能家居、精品卫浴、定制家居、家装公司等潜力品类，重点完成深圳欧洲城、沈阳、武汉、南昌四大项目的品类结构升级，持续引进国内一线品牌，优化终端消费场景与经营氛围，推动商业布局向多业态融合发展。从项目定位、业务规划、流量规划、租金结构等多维度出发打造内部强势品类，推动商场从传统家居建材市场向智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态转型，保障主营业务收入稳定与出租率水平。同时，深挖行业优质资源，以用户思维筛选贴合消费需求的主流品类，探索科学的业务规划方案，深化与核心品牌的战略合作，打造家居与生活品类融合的经营组合，持续提升消费品质与服务体验。
　　2.打造营销IP，强化流量与私域运营。一是策划并开展多元化营销活动，打造具有品牌辨识度的商业营销IP；二是聚焦主流媒体渠道，构建高效的私域流量承接体系；三是加强老顾客维护与精细化运营，扎实推进拎包项目落地。不断引流新房增量用户，同时拓展二手房改造的存量用户，提升项目运营品质，为商场招商赋能助力。
　　3.升级消费体验，构建行业内容生态圈。围绕消费者多元化、个性化需求，加速经营管理与服务能力提升，打造一站式内容服务系统。结合抖音、微信朋友圈、小红书等新媒体平台，开展内容生产、IP整合、用户偏好数据分析与内容精准分发，同步做好私域流量储备，构建家居建材行业特色内容生态圈。通过数据追踪工具，帮助品牌商、经销商降低品牌传播成本，实现销量高效提升。
　　4.深化服务增值，以口碑驱动业绩增长。推动物业服务从规范化向精细化升级，售后服务从单一化向全流程消费体验优化转型；立足商户与消费者经营及消费需求，打造“香江家温度”特色服务体系，以优质服务树立品牌口碑，反哺业务业绩提升。
　　报告期内，综合体运营及社区物业管理业务以招商拓客与提升物业收入为两大核心目标，多措并举实现运营效能提升。一方面，充分利用项目所处自贸区的政策优势，精准拓展优质客群，成功引入中铁建等大型国企、金融及科技类企业与行业头部公司入驻；另一方面，在维持原有住宅项目物业管理收入的基础上，对住宅底商租赁实施升级管理，结合招商运营策略、周边市场行情及项目租赁现状，制定科学的租价体系，并作为日常补充招商的价格政策依据，实现公司收益最大化。
　　（三）城市发展配套建设业务
　　报告期内，公司聚焦核心主业，积极推动销售去化，加大存货去化力度，同时响应国家“保交楼、保民生”号召，全力保障项目按时交付。在内部管理上，通过管理模式变革，提升管理效率与质量，在计划精细化管理、交付管理提升、招标采购提效、合约风险管理、工程维修闭环管理等方面取得明显成效。项目管理方面，通过节流开源，坚持以最低成本管理原则，顺利实现保交付目标。重点推进广州香江1号项目、成都项目等多个项目的销售工作，以及广州增城项目、株洲项目等多个项目的竣工验收与交付工作。
　　1.销售签约与营销管理
　　公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，城市发展配套建设业务实现签约金额约6.19亿元。紧跟市场最新变化，强化对子公司的业绩督导，持续加大产品营销推广力度，全力推动项目销售与回款工作落地。
　　2.项目工程管理与交楼工作
　　推动工程与运营、成本与招采、规划设计等环节的流程优化与成本管控，有效降低内部沟通成本，提升项目整体管控质量；重点督办广州增城项目、株洲项目等多个项目的收楼工作及在建工程施工进度。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司以企业文化为根基，依托市场化运作，结合自身特点与城市布局，持续构建并完善经营优势，经过多年精心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。
　　1．强大的产业组合能力，业务互补性强，抗风险能力突出。作为综合性集团，公司各业务板块之间具备良好的互补性与灵活的盈利模式，有效缓冲宏观调控带来的影响。
　　2.较强的成本管控能力。公司具备成熟、专业的综合成本管控能力，从全面预算管理到IT系统全面实施，积累了丰富的成本管控经验，能够实现对各业务、各环节成本的精细化管控，保障公司产品与服务具备较强的市场竞争优势。
　　3.完善的内部管理体系。公司建立了覆盖项目前期可行性研究、项目获取、规划、施工、销售、客户服务等全流程的完善管理体系，涵盖人力资源、计划运营、财务、工程、成本、设计、采购、营销、客服物业等多个模块，注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值的系统研究，形成以市场为基础、以客户诉求为导向的研究体系，为项目开发提供科学决策支持。各管理模块相辅相成，发挥协同效应，有效把控市场动态与关键节点，准确预判风险，确保项目顺利实施。
　　4.良好的市场把握能力。经过多年经营，公司积累了深厚的市场开发与运作经验，以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，准确把握宏观经济形势、市场发展趋势与客户需求，有效规避价格比拼的行业不利局面，依靠品质与差异化赢得市场，塑造了核心竞争力。
　　5.良好的创新能力。公司持续注重创新能力建设，突破现有市场和产品观念约束，立足客户需求，通过多元化激励手段，确立竞争优势。创新能力主要体现在产品创新与经营管理手段创新，现阶段重点开发绿色环境建筑、注重休闲体验、人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
　　6.丰富的商户资源及有效的整合能力。公司深耕商贸流通运营领域多年，积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立稳定合作关系，赢得大量有价值业主的信任。通过整合商户资源，实现商贸流通项目品类互动与品牌组合优化，形成集聚效应，提升日均人流量与交易额；整合城市居民多元化需求，以商贸流通运营为引导，发挥各项目协同效应，相互提升物业价值，实现业主、商户等多方共赢，提升客户忠诚度，增强商业运营模式的可复制性。
　　7.经验丰富的运营管理团队。公司管理层在商贸流通运营行业拥有丰富经验，为可持续发展奠定坚实基础。子公司香江商业经过20余年发展，在华南区域建立了品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等方面的绝对竞争优势，稳居行业前列。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　1、土地储备情况
　　截至2025年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约431万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约68万平方米，在建工程建筑面积约132万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为231万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。
　　2、房地产销售情况
　　2025年公司实现房地产签约销售面积约6.53万平方米、签约销售金额约6.19亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：增城翡翠绿洲、南昆山项目、番禺锦江项目、恩平项目、成都项目、株洲锦绣香江、聊城项目、苏州项目及天津项目等都有住宅项目推售。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2026年是我国“十五五”规划的开局之年，在外部挑战严峻、内部韧性充足、转型机遇凸显的国际经济政治背景下，我们在党中央的坚强领导下，坚持稳中求进的工作总基调，国内经济整体延续修复，社会信心逐步提升，房地产行业在经历深度调整后，正从高速增长向高质量发展转型，政策环境持续优化，市场接近底部区间。随着政策的持续发力和市场需求的逐步释放，预计房地产行业将逐渐走出调整期，但市场恢复的速度和程度仍需进一步观察。同时，房地产企业也需要在政策环境、市场需求和自身实力等多方面进行综合考虑，以应对市场变化带来的挑战和机遇。
　　1、房地产业务
　　展望2026年，房地产行业将完成从高速增长向高质量发展的转型，“好房子”建设、租赁市场发展将成为主要方向，政策从控增量转向稳预期，一线城市限购实质性松动，公积金政策创新成为地方施策主抓手；市场呈现核心城市企稳回升与低能级城市持续承压的“冰火两重天”态势，行业从“高杠杆、高周转”向“产品—服务—运营”一体化高质量发展转型；房企分化加剧，央企及地方国企市场份额扩大，优质房企凭借产品力和现金流优势受益于“好房子”建设；行业整体接近底部区间，但库存压力和部分房企流动性风险仍需关注，预计下半年随着政策效果显现和经济复苏，市场将呈现“前低后高”的企稳态势。
　　2、家居商贸市场
　　2026年，家居商贸行业将呈现“智能引领、消费分层、渠道重构、绿色转型”的格局，智能家居从单品控制迈入以“空间智能体”为核心的主动智能新阶段，推动跨品牌互联互通；消费市场呈现金字塔式分层，高端定制、中端品质、下沉实用三大梯队分化明显，Z世代与新中产群体追求“颜值设计+健康环保+智能交互”的复合价值；渠道变革加速，整装公司、设计师平台与线上流量入口（直播电商、社交电商）重构价值链，线上渠道占比突破七成但流量成本攀升倒逼企业向“内容驱动”转型；政策端“双碳”战略深化推动绿色建材普及，精装房市场虽整体配套规模同比下降14.5%，但精装率提升至21.83%，行业从规模扩张转向价值创造，企业竞争从产品硬件向生态服务升级。
　　(二)公司发展战略
　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式，并积极拥抱时代发展趋势，通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点，通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。在公司经营上，以现金流管理为主要抓手，提高资金回款率、资产周转率，不断提升经营效率。公司以成为行业领先的高品质产业和生活平台为目标，为股东、客户和社会持续创造价值。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司将在董事会领导下，在有效控制风险的前提下，保持稳健发展步伐，持续创造收益，为投资者实现更高投资回报。
　　（一）商贸流通运营
　　1.稳存量、提增量、找变量，减少空置面积。稳定存量续签，全力招商提升出租率，盘活低效资源，增加收益。
　　2.整合优质资源，赋能商户经营，以资源引流量。关注新兴业态与零售行业趋势，进一步整合资源提升流量。以“家+生活”为背景，延伸品类方向，探索转型发展路径。积极参与新业态领域展会，为项目转型奠定基础。通过匹配团队提升、一项一策、加大激励等措施，全力提升出租率。
　　3.深化综合体项目招商与出租管理，打造区域标杆。对于综合体项目，一方面提升成熟项目的合同续签率；另一方面深度挖掘新租客源，紧跟区域政策利好，为租户提供进驻补贴申报等一站式服务。通过多措施并举全面提升运营服务水平，增强租户粘性；充分挖掘客户需求，提升服务响应与执行效率；打造大湾区区域标杆项目，结合项目所处区域特征打造特色化商业项目，提升品牌区域影响力。
　　4.整合营销资源，打造特色IP，实现营销创收。整合线上线下营销资源，打造具有市场影响力的营销IP，聚焦流量，开展高质量、高效率的营销活动，通过多渠道营销推广实现营销创收与品牌提升双重目标。
　　5.持续深化服务增值，以口碑促业绩。始终将消费者体验优化作为核心工作，完善并严格落实售前、售中、售后全流程管理标准；重塑客户服务考评方案，持续提升服务质量与消费者满意度。
　　（二）物业管理方面
　　2026年，物业管理业务将以提升服务品质、增强客户满意度为核心，推动服务能力与管理效能双升级。一方面，完善物业管理中心多渠道服务窗口建设，快速响应处理客户焦点问题与矛盾，建立问题追踪与反馈机制，持续提升业主满意度；另一方面，建设运营智慧化，从单点智能到全域数据驱动的平台运营。
　　（三）城市发展配套建设业务
　　2026年，城市发展配套建设业务将坚持稳健发展方针，从严控成本、积极销售、加快去化回款、确保交付等方面强化工作部署，同时积极推进资产盘活与处置，实现公司资产利益最大化。
　　1.重点项目开发与销售推进。全力推进广州番禺锦江“香江1号”项目工程开发与销售进度，以打造大湾区豪宅标杆作品为目标，对标顶尖豪宅，从规划布局、层高调整、产品设计优化、商业定位重塑、设计配置标准制定到设计单位甄选，全方位推进，深入研究法规政策，全面提升住宅与商业设计定位档次，着力打造完美示范区，抓住政策松绑契机，重点推广“香江1号”项目，加快去化速度。
　　2.降库存、强去化、促销售。密切关注国家调控政策，积极主动把握政策红利期，以快打慢，加速认购、签约与回款，重点去化历史存货及重要项目存货，同时在回款环节优化制度，确保认购、签约、催收与激励环节高效协同。
　　3.控成本、稳发展、降费用、保交付。项目发展全过程推进成本管理，覆盖设计、开发到销售各环节；财务部门发挥现金流管控作用，保障资金安全与健康运营；进一步实施减员增效，压降营销、行政等管理费用，妥善解决部分项目历史遗留问题，实现节流增效。同时，紧扣开发节奏与工程节点要求，确保按时交付。
　　（四）职能管理方面
　　人力管理方面：力求突破人才供应瓶颈，提升人才培养效率；深化优化绩效管理，以精准激励拉动公司业绩；借鉴先进企业用工模式，提高人均效能；开展培训赋能，支持业务增长；持续加强企业文化宣导，发挥党团建设引领作用，坚定不移深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，以党建引领企业发展。
　　财务管理方面：持续强化资金管理，以维持资金平衡为工作重点，高度关注宏观货币政策变化，及时把握金融机构风险偏好与政策方向，推动融资业务更贴合金融机构业务导向。科学统筹税务与精准会计核算，做到预测准确、决策科学、预算有效、分析实用。
　　法务管理方面：持续深化合同标准化管理，提升合同审核效率；加强诉前风险防控管理，专项解决历史遗留问题；推进案件标准化管理，力争重大案件取得有利结果；完善法务管理制度体系，优化法务团队管理，加强梯队建设。
　　内控与监察方面：进一步优化风控预警机制，完善制度与权责体系；全面梳理业务条线招投标流程，加强供应商管理，设立监督机制，强化管控力度。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
　　2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
　　4、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所从事的主要业务　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司一方面通过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营，不断延伸发展，现已成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业及行业头部企业携手打造高端商住中心项目；另一方面，公司立足于城市发展配套运营商，从开发城市精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅，不断创新优化，积极推进战略转型升级。　　（二）报告期内公司的主要经营模式　　报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业务。　　1、商贸流通... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务
　　公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司一方面通过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营，不断延伸发展，现已成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业及行业头部企业携手打造高端商住中心项目；另一方面，公司立足于城市发展配套运营商，从开发城市精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅，不断创新优化，积极推进战略转型升级。
　　（二）报告期内公司的主要经营模式
　　报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业务。
　　1、商贸流通运营
　　商贸物流及商业运营板块主要包括经营商贸物业及综合家居运营管理。公司在全国多个省市经营的商贸及家居综合体项目面积近两百万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场遍布华南、华中、华东、华北、西南、东北等区域，与国内外逾6000家知名品牌战略合作。
　　在新的挑战与机遇下，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化和丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态。致力打造商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：
　　（1）打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；
　　（2）打造展会+贸易双向联动模式，提升B端竞争力；通过展会模式帮助工厂拓展链接更多精准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长；
　　（3）打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式；通过搭建抖音、小红书、朋友圈、快手等新媒体矩阵+线上销售多渠道精准引流，与公司线下实体店体验完美结合，促进流量转化成交，实现销量倍增。
　　2、城市发展配套建设业务
　　公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江-翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰等超大型高端精品住宅项目，并逐步深耕产城运营发展领域，先后打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目运营，打造高端商务主体，推动城市发展。
　　（三）行业情况说明
　　1、商业服务行业
　　2025年上半年，商贸家居运营行业总体呈现出总量微增、结构分化的态势，传统的家居连锁卖场模式承压与新兴业态崛起并存，在“以旧换新”政策的刺激下，2025年上半年全国规模以上建材家居卖场累计销售额约6,945.13亿元，同比上涨0.92%。在传统家居连锁卖场承压的背景下，企业通过数字化、场景化、高端化策略实现增长，通过线上线下融合加速、社区化和场景化转型、引入智能家居体验馆及定制、整装家居等方式，实现业绩的逆势上涨。
　　2、房地产行业
　　2025年上半年，在国家“稳市场、防风险”、“优化存量商品房收购政策”的政策背景下，房地产行业呈现出“整体调整、局部回暖”的发展态势，投资与销售仍处于下行通道，但核心城市市场的韧性逐步显现，政策支持力度持续加大。2025年上半年，全国房地产新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；销售额44,241亿元，下降5.5%；开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%；新开工面积30,364万平方米，下降20.0%；竣工面积22,567万平方米，下降14.8%。
　　在去化回款周期增加，房企在资金压力下再投资拓展更为谨慎，资金需优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地节奏减速；销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下房企更加谨慎投资，主要聚焦于核心城市的核心资产，降低经营风险。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　1、土地储备情况：
　　截至2025年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约494万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约105万平方米，在建工程建筑面积约132万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为257万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。
　　3、销售情况：
　　受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓。
　　报告期内，即2025年1月1日至2025年6月30日，公司实现房地产签约销售面积约2.6万平方米，签约销售金额约2.72亿元。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。
　　1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强
　　公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。
　　2、较强成本管控能力
　　公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。
　　3、完善的内部管理体系
　　公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。
　　4、公司拥有良好的市场把握能力
　　经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。
　　5、公司拥有良好的创新能力
　　创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。
　　公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
　　6、丰富的商户资源及有效的整合能力
　　公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。
　　7、经验丰富的运营管理团队
　　公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。

　　四、可能面对的风险
　　1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
　　2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
　　4、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。 收起▲