一、报告期内公司从事的业务情况　　公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域，逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以黄山为代表的文旅地产布局初步形成，商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　2025年，行业进入深度调整期，企业发展困难挑战前所未有。面对严峻复杂形势，公司保... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域，逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以黄山为代表的文旅地产布局初步形成，商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，行业进入深度调整期，企业发展困难挑战前所未有。面对严峻复杂形势，公司保持战略定力，顺势而为、逆境求生，经受住了各类考验和冲击，实现稳健发展局面。公司荣获2025房地产开发企业综合实力TOP500第37名、房地产上市公司综合实力50强第21名、房地产开发企业品牌价值50强第27名，公司品牌价值持续保持在300亿元以上。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年公司紧紧围绕稳健发展大局，坚持适度规模战略，着力去库存防风险，围绕提质提速、降本增效，集全公司之力提升产品力，坚持管理创新创效，发展内生动力持续增强，以效益效率为目标不断提升运营能力，主业核心竞争力不断提升。商业地产初具规模，保持较好出租率，股权投资收益稳定，文旅板块加速培育，各项工作高效推进，较好地完成了“十四五”各项任务。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　运营管控持续优化。坚持高效运作、精准管控，多个业务系统通力协作，以全景计划为抓手对项目关键节点全程把控；坚持经济分析制度，从销售、财务等多维度动态把控各单位、各项目运营情况；修订完善全过程考核办法，考核指挥棒作用更加彰显。
　　全面加强成本管控。持续优化战采流程，加快完善标准细则制定，高效推进总分包招标与管理指导办法编制。围绕精装配套战略采购品类持续升级。贯彻全员、全过程成本管控意识，完成多个项目方案和施工图版目标成本审核，强化日常洽商变更管理，结合成本控制情况对运作过程中的各类风险点进行预警。
　　产品体系加速向新。举全公司之力提升产品力，新获取项目以专班形式牵头方案设计，实现建筑、精装、景观的全专业、全过程管控。深度介入投拓前端，严格执行“三会一复盘”制度，高质量完成“北京城建好房子”标准编制。持续加强四个研究，出版《城建地产研究》4期。
　　协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。
　　内控管理规范有序。适应新形势，启动总部组织架构优化；顺利通过一级资质复评，按要求完成监事会改革；完成内控报告及社会责任报告，信息披露高效准确，派出董监事履职能力持续提升；持续优化人才队伍结构，获得集团内训师大赛优秀组织奖；稳步推进信息化建设；接诉即办实现“两升一降零扣分”。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　多措并举去库存。主动应对市场深度调整严峻形势，根据在手项目分门别类拟定专项措施应对外部变化，全力推动去库存专项行动，全面盘点各项目货值，灵活销售策略，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、特价房活动、专项劳动竞赛等举措促进项目去化。积极探索跨区域工抵房，出台多盘联动工作指引、价格调整管理细则等办法。整体库存较年初实现较好去化和优化。
　　资源拓展更加科学。加强市场研判，强化价值导向，更加谨慎理性调整投资策略，“三个主流”深度内化，加大资源统筹，合作阵营进一步扩大。紧盯北京内城核心优质项目，以底价或低溢价获取北四村、岳各庄、东小口和祈西地块共4宗用地。
　　城更赛道起步成势。巩固棚改经验优势，密切关注城更政策落地，成立城市更新工作专班，组织开展专题研讨，对在手城更项目全面梳理，明确后续发展方向。代建项目高效推进，为轻资产运营模式积累经验。
　　工程质量争先创优。统筹推进质量、安全、进度管理，全年实现质量零事故。成功举办北京住建系统“质量月”活动，海辛家园、国誉颂圆满承办施工质量和安全管理观摩会，文源府、国誉燕园被属地列为交付标杆项目，多个项目获得结构长城杯金奖。
　　房屋交付优质有序。围绕高标准交付目标，各系统通力协作、高效统筹，强化交付前风险排查与防控。星誉BEIJING、国誉燕园、国誉朝华、国誉上城等多个项目实现平稳集中交付。
　　资金统筹安全规范。加强资金集中和存款收益率管理，扎实推进全面预算和季度分析工作。多渠道开展融资，综合融资成本持续优化。精准把握税收政策，高效推动多个项目办理税收清算。
　　股权投资收益向好。整合股权投资板块，提升投资收益潜力，高效完成北科建、骏泰置业股权转让，减持变现国信证券回笼资金支持地产主业，提升投资价值。
　　文旅项目多点发力。黄山项目国际会展中心高标准推进建设装修，完成对东黄山小镇主要出入口及主干道沿线景观提升，首个住宅项目全盘交付运营。建国酒店成功中标三亚2025-2026年党政机关会议定点酒店。
　　商业运营逆境保收。以稳租保商为工作主线，应对商业租赁下行局面。城悦荟区域影响力持续扩大；城奥大厦保持90%出租率；成都、青岛商业街实现较好出租率。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2025年，中国房地产行业处于深度调整与模式转型的关键节点。中央调控政策以"稳市场、惠民生、防风险、促转型"为核心，延续“稳字当头、稳中求进”的调控基调，以“止跌回稳”为短期目标，以“高质量发展”为长期导向，通过精准调控和供需协同，构建高质量发展新格局。地方层面依托“因城施策”的更大自主权，精准发力刚需与改善性需求释放，同步推进风险化解与供给端优化。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，市场仍维持底部调整。
　　(二)公司发展战略
　　2026年是公司“十五五”规划谋篇开局之年，公司将更加谨慎地对待复苏进程中的不确定性，更加清晰地洞察行业深度变革期的机遇与挑战，把握发展主动权，坚持投资提质、经营提质、产品提质、组织提质，不断增强生存力、竞争力、发展力、持续力，密切关注城市更新行业新风口，积极探索与集团产业链延伸发展相关的智能建造等业务领域，持续提升品牌形象，保持北京市房地产开发领先地位，努力成为高质量发展的城市房地产投资运营综合服务商。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司将聚焦房地产开发主业，以创新发展、激发活力、优化机制、提质增效为主线，坚持投资、经营、产品全面升级，狠抓精细管理和高效运营，统筹做好稳健发展与风险控制，努力控制成本、增加效益，打造满足人民群众高品质居住需要的“好房子”。立足北京大本营，密切关注重点、热点城市，持续优化“区域布局、结构布局、产品布局”，打造充分发挥集团产业链优势的地产开发、城市更新运作平台，不断夯实可持续发展根基，提升企业核心竞争力和集团化、专业化、精细化运作水平。
　　(四)可能面对的风险
　　政策风险：房地产行业将向新发展模式平稳过渡，行业变革持续深化，带来新挑战，不确定因素依然存在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。
　　市场风险：行业分化加剧，受经济复苏进程、市场供应、同行业竞争等多种因素影响，新产品面临的市场风险将直接影响公司销售业绩。
　　经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，要继续加快项目周转速度，提升盈利能力，同时加快商业地产的运营模式研究，探索新的利润增长点。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　上半年，以止跌回稳为总基调，行业宽松政策不断加力，深度调整持续进行，市场表现两极分化，新房库存去化艰难。面对行业竞争加剧的严峻形势，公司紧紧围绕稳健发展目标，多维研判形势，主动应对市场变化，坚定不移抓销售、促回款，科学谨慎开展优质资源储备，全面提升合规体系建设。深化统筹发展与安全，着力管理创新、升级运营能力，立足主业高效发展，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育，高质量发展步伐更加稳健。　　二、经营情况的讨论与分析　　去库存行动成效显著。面对严峻形势，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　上半年，以止跌回稳为总基调，行业宽松政策不断加力，深度调整持续进行，市场表现两极分化，新房库存去化艰难。面对行业竞争加剧的严峻形势，公司紧紧围绕稳健发展目标，多维研判形势，主动应对市场变化，坚定不移抓销售、促回款，科学谨慎开展优质资源储备，全面提升合规体系建设。深化统筹发展与安全，着力管理创新、升级运营能力，立足主业高效发展，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育，高质量发展步伐更加稳健。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　去库存行动成效显著。面对严峻形势，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、工抵房等措施促进项目去化，位列克而瑞1-6月北京房企销售排行榜前列，保持了行业地位。整体库存较年初实现较好去化和优化，多个项目引领市场节奏。
　　土地拓展科学严谨。精准提升市场判断能力，前置客户研究，在北京和上海等热点区域广泛调研市场，参与北京、上海多宗土地的竞买工作，以联合体形式底价竞得昌平北四村地块。坚持投前、投中、投后全方位管理，对近年获取的12个二级开发项目开展中期评估。
　　产品研究向新向实。以产品力提升为主线，持续推进四个研究体系建设，深化三会一复盘机制，强化产品管理，严控关键节点，跟班服务多个项目。编制精装、景观分级配置标准、结构设计限额标准，提升产品设计管控精细度。完成多个专题研究，成立工作专班，启动“好房子”重要课题研究。
　　保交付工作有质有量。强化闭环管理，聚焦一户一验和业主开放日活动，关注工程质量缺陷集中整改，提高交付标准，提前化解各类交付风险。上半年各项目均按期集中交付，赢得业主高度认可。
　　商业地产稳租保收。持续应对商业出租率下滑局面，千方百计保租、稳商。城悦荟、城奥大厦及成渝、青岛多个商业保持较高出租率。
　　股权投资回报稳定。加强日常投资管理工作，强化投后管理，防范投资风险。经多轮磋商，快速推进骏泰置业股权、债权转让；以公司利益最大化为目标，稳妥推进北科建股权转让工作。
　　公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，该事项将可能导致所持有的交易性金融资产的股价波动对公司利润产生重大影响，具体影响金额无法预计。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　运营管控高效落地。不断完善经济活动分析制度，动态把控公司运营数据；坚持业绩导向，考核激励作用更加明显；加强与集团对接，结合项目需求初步建立与产品匹配的集采品牌，集采高效落地，部分集采项目优于大部分对标企业平均价格；完成多个项目的目标成本审核及成本巡检；狠抓工程质量通病治理，制定专项指导手册并强化在各项目的执行。
　　协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。
　　内控管理规范有序。信息披露严谨合规，严格派出董事管理；高效完成内部审计工作；完善制度建设，编制修订多项管理办法；加强法务把关审核和风险防范，维护公司权益。

　　四、可能面对的风险
　　2025年上半年，全国房地产市场调整压力依然较大，投资、开复工、销售数据仍处于同比下降趋势。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的大背景下，房地产业宏观上受城镇化率逐步提高、土地红利消失、低生育陷阱等因素影响，微观上受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等因素影响，房地产销售仍未出现企稳回升迹象，对企业经营造成较大影响。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，中央对于房地产业的扶持力度可谓空前，从政府工作报告、历次政治局会议到年底的中央经济工作会议，多次提到要“构建房地产发展新模式”，足以看出国家对房地产业扶持的决心之大。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，全年房地产投资、销售数据继续下降，市场仍维持底部调整。面对市场持续低迷、行业竞争加剧的严峻形势，在董事会的坚强领导和大力支持下，公司上下顶压前行、奋力拼搏，全方位提质提速、降本增效，各项工作高效推进，高质量发展步伐更加稳健。2024年，公司成功进军上海市场，区域布局更加优化，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育；坚持创新引领，公司转型... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，中央对于房地产业的扶持力度可谓空前，从政府工作报告、历次政治局会议到年底的中央经济工作会议，多次提到要“构建房地产发展新模式”，足以看出国家对房地产业扶持的决心之大。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，全年房地产投资、销售数据继续下降，市场仍维持底部调整。面对市场持续低迷、行业竞争加剧的严峻形势，在董事会的坚强领导和大力支持下，公司上下顶压前行、奋力拼搏，全方位提质提速、降本增效，各项工作高效推进，高质量发展步伐更加稳健。2024年，公司成功进军上海市场，区域布局更加优化，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育；坚持创新引领，公司转型升级动力强劲，高质量发展步伐更加稳健。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司在行业加速出清中展现出顽强的发展定力，荣获2024房地产上市公司综合实力50强第21名、企业品牌价值50强第25名，公司品牌价值达306亿元；连续4年位列克而瑞北京区域第2名，巩固了行业地位。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　精细管控持续赋能。围绕创效增效目标，全方位细化管理“颗粒度”。出台全过程考核管理办法，新获取项目全覆盖；狠抓过程节点，全景化运营管理体系更加扎实；优化成本收益预警机制，提出单方成本控制目标，高效完成多个项目的目标成本审核。
　　协同发展扎实推进。提升组织效能，强化协同协作。一是加强外部资源整合，依托集团全产业链优势，融合供方、合作方资源，升级战略集采，不断扩充优化品牌库，推动开发过程的高效协同，1+1>2效应初显。二是提级内部管理体系，横向联动、纵向贯通体系反应更加灵敏，跟班作业、联合作战模式落地生根，合力助推效率提升。
　　基础管理高质高效。内控体系建设更加健全，顺利完成多项经营业绩审计；加强派出董监事履职管理，信息披露及时规范；“三重一大”决策程序严谨合规；推动以法治企，不断提升法务在经营工作中的把关审核作用。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　资源储备优质科学。积极谨慎应对市场变化，深度整合内外部资源，加强拿地前可研和现场踏勘，建立内部竞争机制、优选合作伙伴，严控投资测算底线，投拓能力向一流企业看齐。以挂牌方式共取得5宗二级开发土地；抢抓棚改、城中村改造机遇，获取通州老城平房、丰台火车站站前2个城改项目；获得丰台大井城改代建项目。
　　房屋销售引领市场。坚持快周转、大力去库存，秉承销售调价“五原则”，精准应对脉冲式市场波动，“多盘联动”专项行动反响强烈。天坛府网签金额刷新北京单盘记录；香山樾位居北京高端住宅销售前列；星誉BEIJING累计网签套数位列普宅TOP1，入市2年去化98%；国誉燕园引入北大教育资源；望京国誉府住宅、商办产品以新中式文化地标赢得市场。
　　资产盘活成效显著。开展车储营销专题培训，多措并举破解老项目和低效资产难题。北京合院等项目通过综合施策取得较好业绩；龙樾西山以精装提升仓储展示力，实现较好去化；成渝公司制订车位销售专项工作方案，全年销售实现重大突破。
　　产品力快速提升。强化各专业协同，坚持投研、客研、产研一体化，新项目均执行“三会一复盘”模式。加强市场调研和产品研发创新，保持产品的市场先进性，制定《产品力提升实施方案》，完成《改善类住宅产品户型库研究》等专题研究5项，研发成果精准落地。香山樾、望京国誉府项目实景展示广受赞誉；成功举办上海品牌发布会，迅速提升公司品牌影响力。
　　项目开发提质提速。效率效益导向效果逐步呈现。文源府拿地两年内实现清盘、现金流回正，多项指标超额完成目标；国誉万和城高标准完成交付，提前锁定项目收益；国誉颂优化规划条件，实现“拿地即开工”项目；星悦时光3个月高品质样板亮相；望京国誉府入选“好房子”北京市高品质住宅优秀案例；海子角管理创新成果获北京市一等奖、回迁房设计获精瑞科技进步一等奖。
　　质量提升有力有效。扎实推进“质量管理年”行动，狠抓工程管控和制度落实，龙樾天元、国誉燕园等7个项目获得北京建筑长城杯结构优质工程。围绕“保品质交付”目标，强化各环节风险防控，全力保障入住平稳有序。全年共完成望坛项目、重庆龙樾熙城等8个项目按时集中交付，共计办理入住6767户，入住面积68万㎡。龙樾天元提前7个月实现精装高品质交付，赢得政府和业主高度认可。
　　服务运营加速培育。商业地产持续提升经营能力，城悦荟通过多种活动吸引客流，市场化运营水平逐年提高；城奥大厦平均出租率多项指标位居全市甲级写字楼前列；成都红星美凯龙商场实现正式开业；青岛漫悦里被评为“青岛市创业型特色商街”。黄山项目整体运营架构及运营方案逐步深化，会展中心被评为文化旅游产业“十佳落地项目”，酒店精装高质量推进，首批住宅持续热销，品牌知名度不断提升。云蒙山景区强化安全运营，多元化开展文旅资源联动，被评为精品旅游线路，城建文旅品牌赢得认可。
　　股权投资收益稳定。加强对参股企业的监督管理，防控投资风险，深入研究部分股权投资项目的退出机制，完成两次回购股份的注销工作；统筹公司债偿付，公司债及私募债的注册申请按计划推进。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　受近年来人口红利持续减少、就业数据不佳、收入预期下降等多重因素影响，2025年房地产市场仍难言乐观。随着过去20多年高歌猛进的黄金时代结束，未来房价不再可能大幅上涨。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在利好政策的持续加持下，预计2025年市场销售有望筑底企稳。
　　(二)公司发展战略
　　2025年是公司“十四五”规划冲刺收官之年，面对外部环境的不确定性，公司将更加主动融入国家战略和新时代首都发展，紧紧围绕集团发展大局，立足自身优势，保持战略定力，敏锐识变、积极应变、主动求变，深化管理创新、提升运营能力，着力去库存、稳规模、防风险，以自身最大的确定性穿越行业风暴，努力巩固主业、培育新业，实现新的更大发展。
　　(三)经营计划
　　2025年是公司为“十五五”规划谋篇布局之年。公司将重点做好以下几个方面的工作：一是强化顶层设计，高站位推动稳中求进；二是做精做细主业，积蓄强劲发展动能；三是优化发展模式，持续发力转型升级；四是深化管理创新，厚植企业发展优势；五是聚焦中心，服务大局，引领企业发展提质增效。
　　(四)可能面对的风险
　　政策风险：2025年房地产行业将向新发展模式平稳过渡，行业变革持续深化，带来新挑战，不确定因素依然存在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。
　　市场风险：行业分化加剧，受经济复苏进程、市场供应、同行业竞争等多种因素影响，新产品面临的市场风险将直接影响公司销售业绩。
　　经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，要继续加快项目周转速度，提升盈利能力，同时加快文旅地产和商业地产的运营模式研究，探索新的利润增长点。 收起▲