一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　上半年，以止跌回稳为总基调，行业宽松政策不断加力，深度调整持续进行，市场表现两极分化，新房库存去化艰难。面对行业竞争加剧的严峻形势，公司紧紧围绕稳健发展目标，多维研判形势，主动应对市场变化，坚定不移抓销售、促回款，科学谨慎开展优质资源储备，全面提升合规体系建设。深化统筹发展与安全，着力管理创新、升级运营能力，立足主业高效发展，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育，高质量发展步伐更加稳健。　　二、经营情况的讨论与分析　　去库存行动成效显著。面对严峻形势，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　上半年，以止跌回稳为总基调，行业宽松政策不断加力，深度调整持续进行，市场表现两极分化，新房库存去化艰难。面对行业竞争加剧的严峻形势，公司紧紧围绕稳健发展目标，多维研判形势，主动应对市场变化，坚定不移抓销售、促回款，科学谨慎开展优质资源储备，全面提升合规体系建设。深化统筹发展与安全，着力管理创新、升级运营能力，立足主业高效发展，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育，高质量发展步伐更加稳健。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　去库存行动成效显著。面对严峻形势，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、工抵房等措施促进项目去化，位列克而瑞1-6月北京房企销售排行榜前列，保持了行业地位。整体库存较年初实现较好去化和优化，多个项目引领市场节奏。
　　土地拓展科学严谨。精准提升市场判断能力，前置客户研究，在北京和上海等热点区域广泛调研市场，参与北京、上海多宗土地的竞买工作，以联合体形式底价竞得昌平北四村地块。坚持投前、投中、投后全方位管理，对近年获取的12个二级开发项目开展中期评估。
　　产品研究向新向实。以产品力提升为主线，持续推进四个研究体系建设，深化三会一复盘机制，强化产品管理，严控关键节点，跟班服务多个项目。编制精装、景观分级配置标准、结构设计限额标准，提升产品设计管控精细度。完成多个专题研究，成立工作专班，启动“好房子”重要课题研究。
　　保交付工作有质有量。强化闭环管理，聚焦一户一验和业主开放日活动，关注工程质量缺陷集中整改，提高交付标准，提前化解各类交付风险。上半年各项目均按期集中交付，赢得业主高度认可。
　　商业地产稳租保收。持续应对商业出租率下滑局面，千方百计保租、稳商。城悦荟、城奥大厦及成渝、青岛多个商业保持较高出租率。
　　股权投资回报稳定。加强日常投资管理工作，强化投后管理，防范投资风险。经多轮磋商，快速推进骏泰置业股权、债权转让；以公司利益最大化为目标，稳妥推进北科建股权转让工作。
　　公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，该事项将可能导致所持有的交易性金融资产的股价波动对公司利润产生重大影响，具体影响金额无法预计。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　运营管控高效落地。不断完善经济活动分析制度，动态把控公司运营数据；坚持业绩导向，考核激励作用更加明显；加强与集团对接，结合项目需求初步建立与产品匹配的集采品牌，集采高效落地，部分集采项目优于大部分对标企业平均价格；完成多个项目的目标成本审核及成本巡检；狠抓工程质量通病治理，制定专项指导手册并强化在各项目的执行。
　　协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。
　　内控管理规范有序。信息披露严谨合规，严格派出董事管理；高效完成内部审计工作；完善制度建设，编制修订多项管理办法；加强法务把关审核和风险防范，维护公司权益。

　　四、可能面对的风险
　　2025年上半年，全国房地产市场调整压力依然较大，投资、开复工、销售数据仍处于同比下降趋势。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的大背景下，房地产业宏观上受城镇化率逐步提高、土地红利消失、低生育陷阱等因素影响，微观上受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等因素影响，房地产销售仍未出现企稳回升迹象，对企业经营造成较大影响。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，中央对于房地产业的扶持力度可谓空前，从政府工作报告、历次政治局会议到年底的中央经济工作会议，多次提到要“构建房地产发展新模式”，足以看出国家对房地产业扶持的决心之大。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，全年房地产投资、销售数据继续下降，市场仍维持底部调整。面对市场持续低迷、行业竞争加剧的严峻形势，在董事会的坚强领导和大力支持下，公司上下顶压前行、奋力拼搏，全方位提质提速、降本增效，各项工作高效推进，高质量发展步伐更加稳健。2024年，公司成功进军上海市场，区域布局更加优化，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育；坚持创新引领，公司转型... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，中央对于房地产业的扶持力度可谓空前，从政府工作报告、历次政治局会议到年底的中央经济工作会议，多次提到要“构建房地产发展新模式”，足以看出国家对房地产业扶持的决心之大。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，全年房地产投资、销售数据继续下降，市场仍维持底部调整。面对市场持续低迷、行业竞争加剧的严峻形势，在董事会的坚强领导和大力支持下，公司上下顶压前行、奋力拼搏，全方位提质提速、降本增效，各项工作高效推进，高质量发展步伐更加稳健。2024年，公司成功进军上海市场，区域布局更加优化，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育；坚持创新引领，公司转型升级动力强劲，高质量发展步伐更加稳健。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司在行业加速出清中展现出顽强的发展定力，荣获2024房地产上市公司综合实力50强第21名、企业品牌价值50强第25名，公司品牌价值达306亿元；连续4年位列克而瑞北京区域第2名，巩固了行业地位。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　精细管控持续赋能。围绕创效增效目标，全方位细化管理“颗粒度”。出台全过程考核管理办法，新获取项目全覆盖；狠抓过程节点，全景化运营管理体系更加扎实；优化成本收益预警机制，提出单方成本控制目标，高效完成多个项目的目标成本审核。
　　协同发展扎实推进。提升组织效能，强化协同协作。一是加强外部资源整合，依托集团全产业链优势，融合供方、合作方资源，升级战略集采，不断扩充优化品牌库，推动开发过程的高效协同，1+1>2效应初显。二是提级内部管理体系，横向联动、纵向贯通体系反应更加灵敏，跟班作业、联合作战模式落地生根，合力助推效率提升。
　　基础管理高质高效。内控体系建设更加健全，顺利完成多项经营业绩审计；加强派出董监事履职管理，信息披露及时规范；“三重一大”决策程序严谨合规；推动以法治企，不断提升法务在经营工作中的把关审核作用。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　资源储备优质科学。积极谨慎应对市场变化，深度整合内外部资源，加强拿地前可研和现场踏勘，建立内部竞争机制、优选合作伙伴，严控投资测算底线，投拓能力向一流企业看齐。以挂牌方式共取得5宗二级开发土地；抢抓棚改、城中村改造机遇，获取通州老城平房、丰台火车站站前2个城改项目；获得丰台大井城改代建项目。
　　房屋销售引领市场。坚持快周转、大力去库存，秉承销售调价“五原则”，精准应对脉冲式市场波动，“多盘联动”专项行动反响强烈。天坛府网签金额刷新北京单盘记录；香山樾位居北京高端住宅销售前列；星誉BEIJING累计网签套数位列普宅TOP1，入市2年去化98%；国誉燕园引入北大教育资源；望京国誉府住宅、商办产品以新中式文化地标赢得市场。
　　资产盘活成效显著。开展车储营销专题培训，多措并举破解老项目和低效资产难题。北京合院等项目通过综合施策取得较好业绩；龙樾西山以精装提升仓储展示力，实现较好去化；成渝公司制订车位销售专项工作方案，全年销售实现重大突破。
　　产品力快速提升。强化各专业协同，坚持投研、客研、产研一体化，新项目均执行“三会一复盘”模式。加强市场调研和产品研发创新，保持产品的市场先进性，制定《产品力提升实施方案》，完成《改善类住宅产品户型库研究》等专题研究5项，研发成果精准落地。香山樾、望京国誉府项目实景展示广受赞誉；成功举办上海品牌发布会，迅速提升公司品牌影响力。
　　项目开发提质提速。效率效益导向效果逐步呈现。文源府拿地两年内实现清盘、现金流回正，多项指标超额完成目标；国誉万和城高标准完成交付，提前锁定项目收益；国誉颂优化规划条件，实现“拿地即开工”项目；星悦时光3个月高品质样板亮相；望京国誉府入选“好房子”北京市高品质住宅优秀案例；海子角管理创新成果获北京市一等奖、回迁房设计获精瑞科技进步一等奖。
　　质量提升有力有效。扎实推进“质量管理年”行动，狠抓工程管控和制度落实，龙樾天元、国誉燕园等7个项目获得北京建筑长城杯结构优质工程。围绕“保品质交付”目标，强化各环节风险防控，全力保障入住平稳有序。全年共完成望坛项目、重庆龙樾熙城等8个项目按时集中交付，共计办理入住6767户，入住面积68万㎡。龙樾天元提前7个月实现精装高品质交付，赢得政府和业主高度认可。
　　服务运营加速培育。商业地产持续提升经营能力，城悦荟通过多种活动吸引客流，市场化运营水平逐年提高；城奥大厦平均出租率多项指标位居全市甲级写字楼前列；成都红星美凯龙商场实现正式开业；青岛漫悦里被评为“青岛市创业型特色商街”。黄山项目整体运营架构及运营方案逐步深化，会展中心被评为文化旅游产业“十佳落地项目”，酒店精装高质量推进，首批住宅持续热销，品牌知名度不断提升。云蒙山景区强化安全运营，多元化开展文旅资源联动，被评为精品旅游线路，城建文旅品牌赢得认可。
　　股权投资收益稳定。加强对参股企业的监督管理，防控投资风险，深入研究部分股权投资项目的退出机制，完成两次回购股份的注销工作；统筹公司债偿付，公司债及私募债的注册申请按计划推进。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　受近年来人口红利持续减少、就业数据不佳、收入预期下降等多重因素影响，2025年房地产市场仍难言乐观。随着过去20多年高歌猛进的黄金时代结束，未来房价不再可能大幅上涨。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在利好政策的持续加持下，预计2025年市场销售有望筑底企稳。
　　(二)公司发展战略
　　2025年是公司“十四五”规划冲刺收官之年，面对外部环境的不确定性，公司将更加主动融入国家战略和新时代首都发展，紧紧围绕集团发展大局，立足自身优势，保持战略定力，敏锐识变、积极应变、主动求变，深化管理创新、提升运营能力，着力去库存、稳规模、防风险，以自身最大的确定性穿越行业风暴，努力巩固主业、培育新业，实现新的更大发展。
　　(三)经营计划
　　2025年是公司为“十五五”规划谋篇布局之年。公司将重点做好以下几个方面的工作：一是强化顶层设计，高站位推动稳中求进；二是做精做细主业，积蓄强劲发展动能；三是优化发展模式，持续发力转型升级；四是深化管理创新，厚植企业发展优势；五是聚焦中心，服务大局，引领企业发展提质增效。
　　(四)可能面对的风险
　　政策风险：2025年房地产行业将向新发展模式平稳过渡，行业变革持续深化，带来新挑战，不确定因素依然存在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。
　　市场风险：行业分化加剧，受经济复苏进程、市场供应、同行业竞争等多种因素影响，新产品面临的市场风险将直接影响公司销售业绩。
　　经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，要继续加快项目周转速度，提升盈利能力，同时加快文旅地产和商业地产的运营模式研究，探索新的利润增长点。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。　　二、经营情况的讨论与分析　　上半年，行业延续宽松主基调，各地支持政策密集落... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　上半年，行业延续宽松主基调，各地支持政策密集落地，信贷力度空前利好，购房限制持续松绑，但受有效需求不足、社会预期偏弱、市场反应滞后等多重因素影响，政策提振效果尚不明显，全国百强房企销售额、投资规模同比大幅下降，政策之热与市场之冷前所未有，行业仍处于深度调整期。
　　公司密切关注市场变化，抢抓新政机遇期，主动应对严峻形势，以高效运营为导向，拓市场、强产品、提经营，各项工作高效推进，在行业普遍大幅下滑形势下取得相对较好业绩，表现出较强的发展韧劲，行业地位不断巩固并有提升，位居全国百强房企排行榜第36名（中指数据）。
　　多渠道储备优质资源。坚持深耕北京、拓展热点地区的发展战略，沉着应对供地规则调整，在土地市场高频发声，强化投前实地考察和论证研究，更加积极理性参与竞买。上半年共跟踪超20宗、参与10宗、建筑规模超过66万平方米的土地竞买工作。在充分调研基础上科学决策，首次成功进驻上海。截止到2024年半年度报告披露日，共竞得杨浦区长海、长白、顺义临河A地块、昌平马池口二期地块四宗土地；成立工作专班，积极跟进城市更新项目，成功取得通州老城平房棚改项目一期主体授权。公司投拓能力赢得行业高度认可。
　　销售去化奋力功坚。主动应对市场低迷局面，坚定不移推进存量房产去化工作，多个项目在残酷的市场竞争中表现优异，上半年位列克尔瑞北京地区销售金额排行榜第二名。天坛府、香山樾、星誉BEIJING、府前龙樾四个项目位居区域销冠；国誉朝华、龙樾天元等项目保持热销态势；结合整盘业态货值，优化销售节奏，国誉燕园、望坛等项目将车位、仓储与住宅产品同步销售，取得较好效果；扎实推进低效资产去化专项行动，对在手老项目住宅、办公、车位、仓储进行系统盘点，龙樾西山、成渝公司车位销售实现破局。
　　棚改和一级开发加速运作。按照巩固成果、攻克难点、高效推进原则，根据各项目开发阶段制定工作方案。望坛项目围绕销售入住两条主线，快速推进报规、建设工作，110千伏变电站克服多重困难按期完成供电；临河A地块、马池口A04地块经过与政府反复沟通按预期目标完成入市工作；海子角项目外迁安置房顺利交付，取得C区征地结案及安置房地块规证；康庄安置房建设进入收尾阶段，全部自有资金及银行展期贷款已纳入政府隐性债；密云大小王取得政府债资金4.9亿元，已签约户的拆除全部完成；巴威北锅列入2024年北京折子工程库。
　　保交付工作平稳有序。围绕年初制订的保品质交付目标，多部门联合协作，强化各环节进度和风险把控，组织业主开放活动，邀请业主提前验房，细化交房预案，多个项目实现按期平稳入住，上半年共办理入住3863户，入住面积超37万平方米。
　　商业地产运营良好。加强资源整合，主导搭建集团所属全部商业资产的线上招租信息共享平台。在手商业多措并举稳租、保租，城悦荟通过多种活动吸引客流，逐步打造北苑区域商业中心，实现整体出租率87%；城奥大厦半年接待会议80余次，平均出租率95%。上半年商业地产经营面积56万平方米，经营额3.43亿元，回款额3亿元。
　　文旅地产全面提速。黄山项目充分运用区域功能定位和索道建设等利好，完善国际小镇运营组织架构和运营模式，民宿和商业街建设快速推进，首批住宅入市后持续热销，逐步提升在长三角区域品牌影响力；国际会展中心精装工作高质量推进，酒店建设即将实现结构完工，酒店运营公司注册完成，招商工作全面启动。三亚建国酒店营收超去年同期水平，完成年度计划的75%。云蒙山景区坚持运营与安全并重，持续在打造品牌、吸引客流上下功夫。
　　股权投资收益稳定。加强投后管理，规范参与决策程序，持续关注中科招商所投资企业和国信证券二级市场表现；华能资本采用固定分红政策获得全体股东认可并形成决议；稳步推动骏泰置业股权、债权转让工作；积极谨慎放弃锦州银行退市要约。上半年累计收到非主业参股企业现金分红1.32亿元。
　　公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，该事项将可能导致所持有的交易性金融资产的股价波动对公司利润产生重大影响，具体影响金额无法预计。

　　三、风险因素
　　2024年上半年，从中央到地方均针对房地产业出台了更大刺激力度的政策，对市场情绪产生了一定积极效果，但对新房销售的实质性带动较为有限，全国房地产市场调整压力依然较大。总体来看，当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的大背景下，房地产业宏观上受城镇化率逐步提高、土地红利消失、低生育陷阱等因素影响，微观上受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等因素影响，行业体量不断下行，市场规模持续处于下降趋势，对企业经营造成较大影响。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　系统协作更加高效。以效益效率为目标，以全景化运营体系建设为抓手提升项目开发能力，进一步构建总部各系统、各子公司之间快捷顺畅的交流模式。在前期投拓、产品方案、战略集采、过程管控及交房入住等各环节的业务协作更加紧密。
　　产品研发支撑有力。立体式推进产品升级，编制实施《产品力提升实施方案》，实现产品方案从投拓到方案阶段的精准管控。建立改善类住宅产品户型库及户型价值标准，开展精装、景观分级配置标准研究，完成地下空间设计管控、研发快速复盘等多项成果，为产品赢得市场打下坚实基础。香山樾等项目精装样板和实景园林展示引起业界和市场广泛关注和热议。
　　战略集采优化升级。以市场需求和产品定位为导向，加大集团集采平台协同，细化规则标准，加强供应商履约评价管理，构建高效、安全、经济的集采链。全面梳理在手新老项目成本数据分析，不断发挥成本收益预警机制作用，完成多个项目方案和施工图版目标成本审核工作。
　　资金统筹高效稳健。高度重视资金安全，严格资金预算，高效资金调配，有力保障公司项目拓展和稳健运营。充分把握货币宽松政策期，通盘谋划融资路径、偿债工作，公司整体融资成本优于同行和对标企业，公司负债规模合理可控。
　　项目管控系统到位。深刻剖析、科学研判，对公司在手项目全覆盖开展经济分析，找差距、促提升。持续加强项目经济数据监测分析和管控措施落位，以节点管控和收益为目标，细化开发链条各环节的实施细则，全过程考核机制作用显著。常态化推进工程第三方评估、成本第三方监测及项目后评估等工作，项目管控体系更加健全有力。
　　内控管理不断完善。按照上市公司监管要求，规范开展信息披露，不断加强参股企业派出董监事履职管理；深入推进合规体系建设，提升内控管理，强化在股权事务、合作项目、涉诉案件等方面的法务把关，各类合同审核率100%；开展批量精装修、合作项目管理等专题培训；加强信息化建设，i城建系统稳步推进。 收起▲