营收同比改善，归母净利润大幅提升。2025Q1-3，公司实现营业收入193.11亿元，同比增加64.20%，主要系前期销售项目结转规模增加所致；2025Q1-3，公司实现归母净利7.65亿元，同比提升40.24%，主要原因是前期销售项目结转规模增加以及直接和间接持有交易性金融资产股价大幅上涨导致；2025Q1-3，公司实现扣非归母净利2.38亿元，较2024年同期大幅转正，其中2025Q3扣非归母净利为-2.51亿元，较2024Q3下降632.72%，主要是计提了8.63亿元存货跌价准备导致，涉及项目分别为北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等。
　　销售面积同比提升，土地拓展持续发力。2025Q1-3，公司共实现销售面积28.80万平方米，同比提升25.11%，实现销售金额140.97亿元，同比下降8.45%；土地拓展方面，2025Q1-3，公司新增土地储备面积13.79万方，同比下降60.92%，但公司于2025年10月30获得北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块国有建设用地使用权，地上建面8.78万方，有效补充公司土地储备。
　　低成本融资渠道，支撑公司继续深耕北京市场。2025Q1-3，公司发行3年期中票20亿元，对应票面利率2.49%；发行3年期公司债25亿元，对应票面利率2.40%；截至2025年上半年，公司1年内到期公司信用类债券余额仅5亿元，超过一年到期公司信用类债券余额242.50亿元，其中公司债券余额仅97亿元，债务结构稳健。公司在北京拥有丰富的城市更新资源和项目经验，我们预计公司仍将积极聚焦北京、上海土地市场，择机补充优质招拍挂和城市更新项目。
　　投资建议：公司作为北京市国资开发商，深耕北京多年，在投资端具备国企优势。我们预测公司2025-2027年的营收分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元，同比增幅为6.0%/7.5%/11.4%，2025-2027年的归母净利润分别为10.95亿元/16.48亿元/23.02亿元，同比增幅分别为215.1%/50.5%/39.6%，对应2025-2027年PE倍数为9X/6X/4X。维持“推荐”评级。
　　风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

　　公司10月30日发布三季报，1-3Q实现营收193.1亿元，同比+64%；归母净利润7.6亿元，同比+40%。Q3公司实现较大规模的股票收益，但被存货减值所抵消，主要因为部分项目进行价格调整，这也推动了Q3销售金额同比实现正增长。我们认为25年公司在业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的持续推进，维持“买入”评级。
　　Q3存货减值抵消股票收益
　　Q3公司直接/间接持有的国信证券/南微医学股价分别上涨17%/49%，推动公司实现公允价值变动收益和投资收益共8.2亿元。但与此同时，公司对北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等销售周期较长的项目进行了价格调整，导致计提8.6亿元存货减值，抵消了股票收益。最终，Q3公司实现归母净利润1.6亿元，同比-77%，主要因为24Q3股票收益同样较高（公允价值变动收益和投资收益共9.0亿元）、同时并没有计提存货减值。
　　前三季度累计来看，地产结转+股票收益推动业绩增长
　　尽管Q3计提存货减值，但1-3Q累计来看，公司归母净利润仍然实现同比较快增长，主要因为：1、地产竣工面积同比+44%，推动营收同比+64%，其中望坛项目迎来新一批结转，22年拿地的龙樾天元等项目亦有贡献；2、股票收益改善，共实现公允价值变动收益和投资收益10.1亿元，同比+3.5亿元。往前看，望坛项目商品住宅尚未结转完毕，且临河村棚改项目尚未开启利润结转，重点项目或仍有可观利润尚未释放。此外，Q3公司对于国信证券、南微医学均进行了小幅减持，未来或将进一步降低金融资产敞口风险，减少金融资产对于业绩的扰动。
　　Q3以价换量推动销售同比正增长，与住总集团落地拿地新模式
　　1-3Q公司销售金额同比-8%至141亿元，其中Q3销售金额同比+3%、销售面积同比+103%，主要因为公司加强库存去化，对于部分项目价格进行调整，以价换量取得显著效果。我们预计公司全年销售金额有望回归正增长（24年为234亿元）。1-3Q公司在北京获取2宗地块，拿地总价53亿元，拿地强度38%，权益比例40%。其中，公司获取的丰台区岳各庄地块，一级开发由集团旗下的住总集团开展，二级开发由公司主导和并表，我们认为代表了公司盘活住总集团增量项目的新模式，后续或仍有其它项目落地。此外，10月30日公司新获取昌平区东小口镇地块，总价28亿元，权益比例80%，进一步扩充北京土地储备。
　　盈利预测与估值
　　我们维持25-27年归母净利润为8.35/8.40/8.57亿元的盈利预测，26EBPS为11.42元。可比公司平均26PB为0.74倍，考虑到公司业绩受金融资产股价变化、重点项目结转节奏和存货减值等因素影响波动较大，我们认为公司合理26PB为0.65倍，维持目标价7.42元（此前基于0.67倍25PB）。
　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。

　　营收同比增长超90%，归母净利润大幅转正。截至2025年上半年，公司实现营业收入127.60亿元，同比增加95.70%，主要系房地产项目结转规模增加所致；截至2025年上半年，公司实现归母净利6.08亿元，由2024年上半年的-1.37亿元大幅转正。主要原因是：1）是房地产主业稳健经营，公司坚持以客户需求为导向，多措并举，去库存效果显著，并竞得北京市昌平区北四村一块土地；2）商业地产稳商保租工作取得成效，商业地产实现经营额3.47亿元，城奥大厦、城悦会、青岛漫悦里商街等多个项目出租率保持在90%以上；3）对外股权投资收益稳定，收到参股企业分红1.66亿元。
　　销售面积同比提升，新增土地储备近8万方。截至2025年上半年，公司共实现销售面积18.32万平方米，同比提升2.57%，实现销售金额105.00亿元，同比下降11.91%；土地拓展方面，公司截至2025年上半年新增土地储备面积7.99万方，同比下降6.55%；截至2025年上半年公司实现新开工面积53.93万方，较2024年上半年的9.66万方提升458%，公司抓住市场窗口积极开工。
　　低成本融资渠道，支撑公司继续深耕北京市场。截至2025年上半年，公司实现多笔融资，发行3年期中票20亿元，对应票面利率2.49%；2025年6月发行3年期公司债25亿元，对应票面利率2.40%；截至2025年上半年，公司1年内到期公司信用类债券余额仅5亿元，超过一年到期公司信用类债券余额242.50亿元，其中公司债券余额仅97亿元，债务结构稳健。公司在北京拥有丰富的城市更新资源和项目经验，我们预计公司下半年仍将积极聚焦北京、上海土地市场，择机补充优质招拍挂和城市更新项目。
　　投资建议：公司作为北京市国资开发商，深耕北京多年，在投资端具备国企优势。我们预测公司2025-2027年的营收分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元，同比增幅为6.0%/7.5%/11.4%，2025-2027年的归母净利润分别为13.94亿元/19.72亿元/26.55亿元，同比增幅分别为246.6%/41.5%/34.6%，对应2025-2027年PE倍数为7X/5X/4X。维持“推荐”评级。
　　风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

　　公司8月28日发布半年报，25H1实现营收127.6亿元，同比+96%；归母净利润6.1亿元，同比扭亏（24H1录得归母净亏损1.4亿元），位于业绩预盈公告区间上沿（4.4-6.5亿元），主要得益于股权投资表现改善和重点地产项目大规模结转。我们认为25年公司在业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的加速推进，维持“买入”评级。
　　股权投资表现改善+重点项目大规模结转，共同推动业绩扭亏
　　25H1公司业绩实现扭亏，主要因为：1、国信证券、南微医学股价表现显著好于去年同期，股权投资实现税前利润2.2亿元（包括分红带来的投资收益，24H1为税前亏损2.9亿元）；2、地产交付规模较大，推动营收同比大幅增长，其中望坛项目结转营收/毛利95.5/16.3亿元，24H1分别为36.8/5.4亿元，剔除股权投资影响后，地产主业税前利润为5.2亿元，24H1仅为1.8亿元。2023-25H1，望坛项目已累计结转营收/毛利241.7/41.2亿元，我们预计可售住房部分或仍有超百亿元的结转空间，且临河村棚改项目尚未开启利润结转，重点项目或仍有可观利润尚未释放。
　　股权投资或大幅增厚Q3业绩，未来有望逐步降低金融资产敞口风险
　　截至25H1，公司直接持有的国信证券和通过中科招商（公司持股30%）间接持有的南微医学账面价值分别为29.7/28.2亿元，7月至今（截至8月29日）股价分别上涨28.7%/35.3%，若涨幅保持至季度末，或将大幅增厚Q3公司利润表现。8月17日，南微医学发布公告，中科招商拟减持不超过376万股，若全部减持，持股比例将从22.23%下降至20.23%。近五年来，公司归母净利润受金融资产股价影响，波动显著放大。公司在2024年报中提出“深入研究部分股权投资项目的退出机制”，我们认为本次减持计划是对这一战略的执行落地，有望逐步降低公司金融资产敞口风险，减少金融资产对于业绩的扰动。
　　8月京沪地产新政有望助力公司全年销售重回正增长
　　25H1公司销售金额同比-12%至105亿元，与百强房企表现相当（根据中指院的数据，25H1百强房企销售金额同比-12%）。6月初公司在北京昌平区生命科学园新获取1宗地块，拿地总价24亿元，权益比例30%。我们预计下半年该项目，以及24年7月获取的国誉燕园二期有望实现推盘，北京国誉颂、上海国誉府、翎翠滨江等京沪项目也将保持续销。8月以来，北京、上海相继优化房地产限购、公积金等政策，我们认为有望提升市场成交活跃度，或将助力公司25年销售金额保持正增长（24年为234亿元）。
　　盈利预测与估值
　　考虑到公司直接或间接持有较多金融资产、年初至今权益市场明显回暖，我们上调25年公允价值变动收益和投资收益，预计25-27年归母净利润为8.35/8.40/8.57亿元（前值5.16/8.40/8.57亿元，上调62%/0%/0%），25EBPS为11.07元（前值10.92元）。可比公司平均25PB为0.78倍（Wind一致预期），考虑到公司业绩受金融资产股价变化、重点项目结转节奏和存货减值等因素影响波动较大，我们依然认为公司合理25PB为0.67倍，上调目标价至7.42元（前值7.32元，基于0.67倍25PB），上调目标价主因盈利预测上调导致25EBPS小幅上升。
　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。

　　公司7月14日发布预盈公告，预计25H1实现归母净利润4.4-6.5亿元，同比扭亏（24H1录得归母净亏损1.4亿元），主要因为重点项目交付结转和金融资产表现改善。我们认为25年公司在业绩结转、销售改善、城市更新等方面具备看点，同时有望受益于北京房地产政策调整、城市更新加速推进等潜在因素的催化，维持“买入”评级。
　　重点项目交付结转和金融资产表现改善，共同推动业绩扭亏
　　25H1公司业绩实现扭亏，主要因为：1、天坛府、龙樾天元等房地产项目交付结转，推动房地产业务收益同比实现较大增长；2、我们预计25H1国信证券、南微医学股价变动约为公司带来0.8亿元税前利润，而24H1约为4.0亿元税前亏损。全年利润规模是否能够在上半年的基础上进一步释放，将取决于天坛府、临河村棚改、22年北京拿地项目的结转进度（需等待半年报进一步明确），以及下半年金融资产股价表现和存货减值的情况。
　　25H1销售金额同比转正，全年有望保持正增长
　　根据中指院的数据，25H1公司销售金额同比+2%至126亿元，显著好于百强房企（同比-12%），我们认为主要由于北京国誉颂和上海国誉府、翎翠滨江等京沪新项目的推盘销售。此外，6月初公司在北京昌平区生命科学园新获取1宗地块，拿地总价24亿元，权益比例30%。我们预计下半年该项目，以及24年7月获取的国誉燕园二期有望推盘，叠加存量项目的续销，有望推动公司25年销售金额保持正增长（24年为234亿元）。
　　低成本融资渠道畅通，聚焦京沪土地市场和城市更新机遇
　　25H1公司新发行45亿元3年期中票和私募债，利率仅为2.49%、2.40%，继续保持畅通的低成本融资渠道。公司在北京拥有丰富的城市更新资源和项目经验，我们预计公司下半年仍将积极聚焦北京、上海土地市场，择机补充优质招拍挂和城市更新项目。
　　盈利预测与估值
　　我们维持25-27年归母净利润为5.16/8.40/8.57亿元的盈利预测，25EBPS为10.92元。可比公司平均25PB为0.74倍（Wind一致预期），考虑到公司业绩受结转节奏、金融资产股价变化和存货减值等因素影响波动较大，我们依然认为公司合理25PB为0.67倍，维持目标价7.32元。
　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。

　　事件：
　　公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入193.11亿元，同比增长64.20%，归母净利润7.65亿元，同比提升40.24%。
　　要点：
　　营收和归母净利润实现明显增长
　　受益于前期项目结转规模增加的影响，2025年前三季度公司营收同比大幅增长64.20%，实现归母净利润7.65亿元，同比提升40.24%。归母净利润增长主要系结转营业收入增加以及直接和间接持有交易性金融资产股价大幅上涨所致，投资净收益为4.23亿元，而去年同期为-1.98亿元。此外，公司前三季度毛利率同比增长3.03个百分点至19.84%，管理费用和财务费用分别为2.85亿元和3.06亿元，同比分别下降31.1%和9.09%。
　　加速推动去库存，销售表现位居北京房企前列
　　公司前三季度实现销售面积28.8万方，同比去年同期增长25.11%，实现销售额140.97亿元，同比减少8.45%，其中第三季度实现销售面积10.48万方，同比增加103.1%，销售额35.97亿元，同比增加3.42%，公司为加速去化，降低部分项目销售价格，以价换量成效显著，位列克而瑞北京区域销售榜单前列。上半年，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、工抵房等措施促进项目去化。
　　积极获取优质地块，土地拓展科学严谨
　　拿地方面，25年前三季度公司新增土地储备总建筑面积为13.79万平方米，同比下降60.92%，权益面积5.18万平方米，同比下降82.72%，拿地权益比为37.56%。10月30日，据公司公告，公司与北京蓝华宇房地产开发有限公司组成联合体以底价28.09亿元获得北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块国有建设用地使用权，权益比例80%，进一步扩充土地储备。
　　融资渠道畅通，融资成本处于低位
　　公司多元融资渠道畅通，截至2025年上半年末，公司有息债务余额为415.86亿元，同比下降2.64%，其中公司信用类债券余额为247.5亿元，占比59.52%，银行贷款余额为118.56亿元，占比28.51%。2025年前三季度中，公司3月发行20亿元中票，发行利率2.49%，6月发行25亿元公司债，发行利率2.4%，7月发行5亿元中票，发行利率2.05%。融资成本位于低位。
　　投资建议：
　　公司多年来深耕北京市场，在北京区域具有较高的市场份额，加速推动存量库存去化，融资渠道畅通，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为6.95/9.70/11.79亿元，对应25/26/27年PE分别为14.48X/10.38X/8.54X，持续给予“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地拓展不及预期