一、经营情况讨论与分析
　　报告期内，公司围绕着“深炼产品力，激活现金流”的年度工作主题，各职能部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在严峻复杂的市场环境之下，强化现金流管理，坚持以销定产、量入为出的经营策略，不断提高经营敏捷度，保持了公司财务基本面的稳健，经营管理能力有了进一步的提升。
　　面临充满挑战的行业环境，公司凭借优质的城市布局和灵活的经营管理举措，2023年实现签约金额1,535.5亿元，销售业绩依然保持在行业第一梯队。公司生产经营工作调度有序，2023年高质量交付房屋11.3万余套。公司坚持结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，加强对子公司的业... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　报告期内，公司围绕着“深炼产品力，激活现金流”的年度工作主题，各职能部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在严峻复杂的市场环境之下，强化现金流管理，坚持以销定产、量入为出的经营策略，不断提高经营敏捷度，保持了公司财务基本面的稳健，经营管理能力有了进一步的提升。
　　面临充满挑战的行业环境，公司凭借优质的城市布局和灵活的经营管理举措，2023年实现签约金额1,535.5亿元，销售业绩依然保持在行业第一梯队。公司生产经营工作调度有序，2023年高质量交付房屋11.3万余套。公司坚持结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，加强对子公司的业绩督进，持续提升产品力和营销力，全力以赴完成预定的销售及回款目标。
　　2023年，公司实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%。公司房地产项目结算面积486.34万平方米，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%。受市场下行影响，公司实现归属于上市公司股东的净利润8.88亿元，同比下降85.48%。报告期内公司房地产业务结算毛利率为16.16%。
　　公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金297.4亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司计息负债余额为919亿元。公司资产负债率为68.7%，剔除预收款项后的资产负债率为61.3%，净负债率为53.2%，债务融资加权平均成本为4.36%。
　　报告期内，公司坚持深耕高能级城市，提高投资标准，量入为出优化配置投资资源。公司在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元。截止报告期末，公司总土地储备约4,100万平方米，权益土地储备约1,800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。
　　面对行业发展的新形势，公司多管齐下提升产品竞争力，为项目销售实现助力。对于现售项目，通过提升配置、优化产品、实景展示，提升了客户购房信心以及项目销售流速。对新获取项目，从客户需求出发加强产品创新，对归家动线以及社区出入口、地下车库入口、架空层等八大部位进行重点打造并实景呈现，打造产品新特色。公司基于HOME+产品体系研发创新户型，利用平立面一体化设计将露台、户内高厅及错层阳台等高附加值的空间植入户型中，进一步打造产品亮点。精装修方面持续推行定制化服务，实现居室空间、收纳、智能化多维度定制，满足客户的个性化需求。公司建立并实施产品力提升激励机制，激发一线各职能协同围绕产品发力，峯系列、风华宋式方向、第四代住宅、定制化精装等研发成果在项目快速落地，新开示范区及交付区产品直面行业竞争，助力公司新老项目实现了行业较优的销售业绩。在绿色建筑领域，金地“G-WISE引领标准”持续深入应用。2023年，G-WISE引领标准聚焦住宅性能，推出核心6项标准，重点针对客户关注度高的空气质量、新风、水质、隔声、无接触及智能化6维度进行了产品标准的提升，同时形成金地健康家EcoPro健康装修成果，在项目试点落地。公司在健康科技方面的投入，使产品更加获得客户青睐，为销售提供有力支持。
　　工程管理方面，2023年圆满完成全年供货任务，并超计划完成交付目标，为公司经营结果奠定坚实基础。在质量管理方面，年度第三方客户质量满意度较2022年有大幅提升，同时有7个项目获取房地产开发行业最高荣誉奖项“广厦奖”，另有5个项目通过“广厦奖”审评。
　　信息化建设方面，公司以“数据驱动，决策提效”为目标，以数据中台为底座，逐步实现业务协同、业财一体、数据共享，赋能精细化经营，助力决策提效。公司围绕数字底座和应用系统建设两条主线展开，按照“在线化”、“一体化”、“智能化”思路稳步推进。报告期内，公司以“业财中台”理念搭建业财一体化平台，通过标准化数据应用及业财协同流程促进业财协同，实现用计划贯彻战略、用分析掌控经营、用流程拉通业务、用数据沉淀能力的信息化战略目标。针对自研经分系统，公司通过优化数据模型及数据校验引擎，进一步提高经营决策的数据质量和效率；基于数据中台，建设数字化经营看板，实现可视化展现集团、区域、项目经营数据、库存结构、市场波动预警、地理位置及平面图等信息；通过加强与新媒体的连接，打造抖音矩阵，拓宽获客渠道，同时优化线索判客规则，构建从线索到成交的数字化看板，提高线索转化率；基于自有研发体系，研发设计管理平台，通过管费用、管进度、管成果，助力设计管理提效，同时通过将施工验收颗粒度由工序细化到部品部件，严控生产细节，保障产品力。
　　报告期内，公司持有型物业经营稳健。商业物业方面，凭借日臻成熟的商管体系，打造差异化的商业新样本和品牌竞争力，抓住消费复苏机会，客流同比提升30%、销售同比提升16%。年内实现苏州SUONE金地广场、北京赛特项目盛大开业。写字楼物业方面，公司积极应对行业下行和退租影响，通过前瞻性的招商策略调整和高品质的运营服务，并持续优化租户结构，提升抗风险能力。产业地产方面，金地威新积极应对各类挑战，持续提升体系化招商能力，同时，金地威新成功探索管理输出及咨询服务业务，全年获取9个轻资产服务项目。公司产业地产产品力进一步提升，创新落地生物医药主题园产品标准化成果。长租公寓方面，公司延续轻重并举投资战略，重资产方面获取北京三合庄集体租赁用地项目，轻资产方面落子莘松路委托管理项目。长租公寓各项目经营质量良好，成熟期项目平均出租率94%，租金收缴率持续保持99%以上。
　　2023年，公司代建业务规模持续高质量增长，在版图扩张、新业态业务、优质资方机构合作、行业占位及影响力等领域取得了显著成绩。公司持续深耕广拓，成功进入郑州、长沙、包头、保定、中山和昆明等9个新城市市场，并在上海、深圳、西安、天津、东莞、温州、南通和台州等一二线城市持续深耕，优化项目地域布局，实现降本增效。同时，公司代建业务持续培育多元业务能力，积极拓展产业园、存量改造、高端养老和市政工程等新业态项目，与中国平安、长城资产、东方资产、华融资产、信达资产、武汉金控和厦门资管等机构展开合作，创新资方资管等服务模式，优质客户占比提升，助力业绩稳健增长。此外，公司行业影响力持续扩大，树立“代建经营专家”形象，围绕“效益”塑造差异化竞争优势，全年荣获“2023中国房地产代建运营优秀企业TOP3”、“2023房地产代建管理卓越表现TOP3”等17项行业大奖，排名稳居行业前三，并受邀担任中房协代建分会副会长单位，持续引领行业发展。截至2023年末，金地集团代建业务已布局全国57座城市，管理服务项目超190个；累计签约管理面积超2,870万平方米，其中住宅项目累计签约管理面积超1,951万平方米，商办项目累计签约管理面积超325万平方米，政府公建项目累计签约管理面积超594万平方米；住宅项目累计签约货值超2,399亿元，商办项目累计签约管理投资规模超742亿元。
　　2023年，稳盛投资持续严控风险、稳健经营，压降投资规模，加强投资项目的销售回款管理力度，优化项目债务结构，促进项目安全退出，实现多方共赢。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，重点与保险机构、内资投资机构，及实体资本推进战略合作，共同推进住宅股权、产业园及长租公寓开发、持有类资产Pre-REITs等领域的合作。报告期内，稳盛投资进一步加强投后与风险管理工作，在管项目运营良好。
　　物业服务方面，金地智慧服务聚焦深耕基础物业规模的同时，城市服务及非住业态等战略赛道不断突破，运营效率及数字化能力持续领跑。截至2023年末，金地智慧服务合约管理面积约3.91亿平方米，其中在管面积约2.31亿平方米。报告期内，公司设施服务（FM）业态中标12个高影响力企业总部项目，城市服务业态中标深圳坪山街道、深圳南山桃源街道、深圳南山南头街道、武汉十堰等项目，团餐服务业态中标西安交大阳光学校、中原科技学院许昌校区、南昌中央厨房等项目，并持续获取院校及医院类、政府公建类、产业园类等优质标杆项目。此外，公司强化赛道协同动作，初步跑通“物业+”模式：形成“物业+城服”、“物业+团餐”、“物业+空间科技”等拓展协同模式，拉通客户信息、公司政策、渠道资源，助力各项业务发展，彰显协同效应。
　　2023年以来，面对严峻的行业环境，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会责任，在综合实力、稳健发展、产品力等方面都取得了广泛认同和赞誉。2023年5月30日，公司入选由上海易居房地产研究院、中房协评选的2023房地产上市公司综合实力50强，位列第八名。2023年6月8日，公司入选美国《福布斯》杂志发布的2023年“全球上市公司2000强”榜单，排名865位。2023年7月11日，公司入选由《财富》杂志评选的“2023年中国上市公司500强”榜单，排名第118位。2023年8月8日，金地集团在2023博鳌房地产论坛上荣获“2023年度影响力地产企业”、“2023年度投资价值地产企业”荣誉。2023年9月14日，公司入选由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评选的“2023中国房地产公司品牌价值TOP30”。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，外部环境持续面临逆全球化的全方位调整，国际地缘政治形势依然错综复杂，俄乌冲突持续，巴以冲突加剧。海外发达经济体加息的累积效应持续显现，全球经济增长动能趋缓，同时高利率下通胀压力依然存在。整体来看，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。
　　国内方面，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，2023年国内生产总值达到126.06万亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。工业生产保持稳定回升态势，全国规模以上工业增加值同比增长4.6%。需求端方面，投资规模增加，全国固定资产投资增长3.0%，其中房地产开发投资同比下降9.6%，制造业投资同比增长6.5%，基础设施投资同比增长5.9%。出口总体平稳，以人民币计价，全年出口总额同比增长0.6%。消费较快恢复，尤其是服务消费快速增长，全年社会消费品零售总额同比增长7.2%，其中服务零售额较2022年增长20.0%。
　　金融环境方面，央行坚决贯彻稳健的货币政策，加强逆周期调节，巩固经济回升向好态势。2023年末，广义货币(M2)余额292.27万亿元，同比增长9.7%。狭义货币(M1)余额68.05万亿元，同比增长1.3%。2023年新增社融35.59万亿元，增量较2022年多3.41万亿元。央行分别于2023年3月、9月两次全面下调金融机构存款准备金率各0.25个百分点，共释放长期流动性超1万亿元。2023年，1年期和5年期以上LPR分别下降20和10个基点，持续释放贷款市场报价利率改革效能，实际贷款利率稳中有降。
　　房地产政策方面，2023年年初，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题。3月两会政府工作报告强调“有效防范化解优质头部房企风险”、“加强住房保障体系建设”、“支持刚性和改善性住房需求”。4月中央政治局会议在房地产方面的表态支持刚性和改善性住房需求，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险。7月中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。10月的中央金融工作会议及12月的中央经济工作会议均强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，同时要求加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。此外，各地政策以“一城一策”调整优化为主，如进一步放松限购，多市落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度、出台购房补贴等。
　　从房地产行业开发投资指标来看，2023年全国房屋新开工面积为9.54亿平方米，同比下降20.4%，全国房地产开发投资额11.09万亿，同比下降9.6%，增速在低基数下继续走弱，连续两年处于负增长区间。2023年全国房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%，“保交楼”工作稳步推进，竣工表现保持良好。整体来看，2023年房地产行业开发投资持续低迷。
　　从商品住宅市场规模来看，2023年全国商品住宅销售面积累计成交9.48亿平方米，同比下降8.2%；累计销售金额为10.30万亿元，同比下降6.0%。房地产销售市场在2-3月份局部反弹后，自二季度起持续降温，景气度依旧偏低。市场呈现分化格局，分能级看，部分一线及强二线城市市场相对保持韧性，而三四线城市整体成交情况仍较为疲弱；分区域看，长三角销售市场相对韧性较强，上海、合肥、杭州等城市保持了一定的景气程度，而珠三角市场修复较为缓慢，中西部地区除成都、西安外大部分城市销售市场仍较为疲弱。
　　从成交价格来看，70个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半年同比跌幅虽有所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023年12月当月价格同比下降0.9%，单月价格环比自6月起持续处于负值区间。各梯队城市中，一线城市边际走弱，二线城市改善放缓，三四线城市依旧承压。12月末一线城市价格同比下降0.1%，较2022年末下跌2.6个百分点；二线和三四线城市价格指数同比分别上涨0.1%和下跌1.8%，较2022年末分别提升1.2和2.1个百分点。
　　2023年土地市场延续低迷走势，参拍活跃度仍疲弱。据统计，全年涉宅用地成交建面约9.2亿平方米，同比缩量23.8%，成交规模为2010年以来最低水平；涉宅用地成交金额累计3.75万亿元，同比下降14.2%。溢价率方面，2023年全国平均溢价率约为4.62%。
　　融资方面，2023年以来融资支持政策频出，但行业融资面仍然疲软。2023年全年房地产开发企业到位资金为12.7万亿元，同比下降13.6%。各分项指标同比数据全面下滑：国内贷款同比下降9.9%，自筹资金同比下降19.1%，金融机构对房企融资的态度依然谨慎。受销售疲软影响，定金及预收款、个人按揭贷款增速累计同比分别下降11.9%及9.1%，非国有房企融资更加困难。
　　整体来看，2023年房地产市场继续经历深度调整，中央经济工作会议强调“我国发展面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，要增强信心和底气”。房地产是国民经济的支柱产业，地产产业链的修复仍高度掣肘内需释放和整个宏观经济修复的预期，预计在从中央到地方多层级政策的支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
　　公司以“科学筑家”为使命，以“智美精工，健康生活”为产品理念，提供多元化的住宅、写字楼、商业等多种物业类型，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局。公司的产品系列历经迭代发展，形成欧陆、中式、现代三大产品风格，涵盖“褐石”“名仕”“风华”“格林”“峯系列”“御系列”六大系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+户型创新”“Fexibe+可变户型”“五芯精装家”“Life智享家”“MicroCimate微气候智慧决策系统”“玩呗社区生活系统”“G-WISE引领标准”等各专业研发体系成果，令更国际、更健康、更智慧的设计理念渗透到城市、社区、住宅的方方面面，高度契合客户的生活形态。
　　公司商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进行运营，其集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下运营管理着北京金地中心、上海九亭金地广场、上海喜悦荟、南京新尧金地广场、南京河西金地广场、西安金地广场、杭州金地广场、武汉金地广场、苏州金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新软件科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园等项目。
　　金地集团代建业务从2006年发展至今，已深耕代建领域18年。专属经营代建业务的平台——金地管理，依托集团多元化业务板块协同能力、项目价值发掘能力以及适配代建业务打造的团队综合能力，专注于为全国范围客户提供房地产开发管理服务，开展商业代建、政府代建、资本代建三大代建业务，提供项目管理和顾问咨询等多元服务。凭借不断积累的代建实力和品牌价值，金地管理多年来稳居行业第一梯队，连续五年荣获“中国房地产代建运营优秀企业”，并获得“2023中国房地产代建经营质量领军品牌TOP1”“2023中国代建服务商综合实力TOP2”“2023中国房地产政府代建运营优秀企业TOP3”“2023房地产开发企业代建地产TOP3”“2023房地产代建管理卓越表现TOP3”等多项荣誉，赢得了市场、社会和政府的高度肯定。金地管理不断强化代建领先优势，积极践行“用心-诚信-追求共赢”的价值观，以委托方的利益为出发点，力争成为代建行业领先的项目经营专家，持续以专业创造价值，向“做备受信赖的不动产开发管理者”的宏伟愿景持续迈进。
　　公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司，2008年稳盛投资与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金），并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资＋代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至2023年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地产基金TOP10。
　　金地智慧服务始创于1993年，是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，中国物业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东省物业管理协会副会长单位，深圳、南京、武汉等物业管理协会副会长单位。截至目前，金地智慧服务已服务近500家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，服务覆盖近200余个大中城市，管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关、城市服务、团餐等多种业态。秉承“精品服务，真情关爱”的服务理念，金地智慧服务30年来坚守初心、秉持匠心，基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的向往，致力于成为多业态覆盖的综合服务运营商。面向未来，金地智慧服务启动“3+X”战略布局，住宅物业、商业物业、城市服务、空间科技及团餐服务五大业务版块全面发力，重新定义物业服务的广度和深度。
　　此外，公司稳步探索多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、体育产业、家居生活等产业领域探索实践。
　　公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，助力公司竞争力的进一步提升。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、稳健审慎的财务管控力
　　公司多年来坚守稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对行业下行的冲击时，切实保障了自身的财务安全。公司始终高度重视现金流管理，紧抓销售回款，强化资金动态统筹安排能力。凭借良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有优势。公司有息负债规模稳步下降，负债结构进一步优化，保持了稳健的财务基本面。
　　2、科学的投资策略和优质的土地储备
　　公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局，助力公司把握城市轮动机会，平稳穿越行业周期。公司对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富、质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。截至2023年末，公司总土地储备约4,100万平方米，其中一、二线城市占比约为73%。
　　3、良好的品牌影响力
　　公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”“中国地产金砖奖”“品牌价值百强企业”“年度影响力地产公司”等殊荣。金地智慧服务已连续十五年登榜中指研究院“中国物业服务百强企业”榜单，获评观点指数研究院“2023年度影响力物业服务企业”，年度收获各权威媒体及机构颁发的奖项达40余项。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。
　　4、卓越的产品创新能力
　　公司立足长远，从客户需求出发，以实现产品力全面领先为目标，提出“智美精工，健康生活”的产品理念，在健康、精工、美学和创新4个维度梳理提炼形成产品品牌特色因子，形成有锐度、有刺破力的产品特色，力求在市场波动下形成长期的产品品牌效应，从而实现长远的销售优势。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。在产品系列标准化方面，公司已形成了多个产品系列，在市场中树立了良好口碑，系列不断迭代推陈出新。智能化方面，将前沿智能科技与智慧人居理念相结合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业管理等一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、改善型等不同购房人群打造人性化细节设计，同时考虑家庭生命周期的变化推出“Fexibe+”可选可变户型。在精装修方面，推出了“五芯精装家”品牌，提供品味与品质兼具的全屋精装，并推行可选择的定制化装修套餐，满足客户的个性化需求。景观设计方面，开创性推出“MicroCimate微气候智慧决策系统”和“玩呗”社区生活系统。为了响应国家“3060”双碳节能政策，公司建立了“G-WISE引领标准”及健康装修企业标准，大力开发绿色健康社区。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展新趋势。
　　2023年，金地集团于第九届地产设计大奖，共计斩获包含综合商办类别及居住项目类别的5金奖5银奖及19项优秀奖。在2023年克而瑞研究中心中国房地产企业产品力榜单中，金地集团峯系列、格林系列获得年度十大产品系，9个项目获得克尔瑞年度十大产品力或交付力作品，连续六年获得“中国房地产企业产品力TOP10”。
　　5、高效、专业的管理团队
　　公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。董事和高管人员来自战略管理、财务管理、投资银行、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过二十年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地产市场，具有准确把控房地产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，管理团队精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高经营能力。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2024年，国际经济政治格局依然复杂严峻，外部环境仍存在较大的不确定性与挑战。国内经济整体延续修复，房地产市场的企稳将成为提振内需的重点。2023年12月的中央经济工作会议强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“加快推进三大工程”、“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”均释放出房地产政策调整力度或将加大的积极信号。随着中国宏观经济的持续恢复，叠加行业政策支持，房地产市场有望逐步回归平稳。
　　房地产行业整体规模增速显著放缓，从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，也是企业平稳穿越行业周期的必要保障。开发企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，在立足住宅主业的前提下，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地产行业的变化，探索行业新发展模式，在三大工程建设、轻资产业务、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化进行多元化发展。
　　(二)公司发展战略
　　面对行业发展的新形势，以及更为复杂的内外部经营环境，公司经营工作将牢牢紧抓现金流指标，进一步发挥职能协同作用，加强精细化管理水平，齐心协力度过行业调整期，为公司下一阶段的高质量发展积蓄新势能。
　　运营管控方面，坚持结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，加强对子公司的业绩督进，依托数字化经营管控体系与能力，聚焦现金流管理和产品力提升，推动资源周转效率提升。在营销管理方面，加强营销体系精细化管理，在全面均好销售基础上，加强非住、滞重现房去化，加强“自渠”能力建设，以互联网工具为平台，与客户建立直接联系，降低转介依赖，实现自有客户高效流转。
　　财务方面，公司将继续坚守稳健的财务政策，加强现金流管理和资金精细化管控。公司将进一步加大销售回款的管理力度，以及做好多元化融资工作，在管理好杠杆水平的同时，争取到更多公司发展所需的资金。
　　产品管理方面，公司将进一步加大全过程管控的精细度，从经营角度出发优化产品管理机制，提升产品的创新度和领先性。基于公司新的经营要求，不断优化考核和激励机制，激发一线的创造力，提升金地的产品文化。使产品管理为产品力提升提供全方位支撑，塑造让客户赞誉的产品，不断提升产品的美誉度和金地的产品品牌影响力。在产品创新方面，公司持续进行产品创新迭代，研发了5G创新产品以提升产品竞争力。公司对社区底盘各主要节点进行系统研发，创新空间组织，梳理功能流线，明确配置标准，提升客户居住生活品质。在绿色健康方面，为了响应国家“3060”双碳节能政策，公司制定了金地集团“12415”碳中和行动方案：1个愿景、2个目标、4大举措、15大行动。同时，金地G-WISE引领标准将继续聚焦客户关注的健康、科技性能，提升产品标准。全面推广应用“G-WISE引领标准”及健康装修企业标准，大力开发绿色健康社区，持续推动低碳住宅理念，带给客户国际社区体验。
　　投资方面，公司将依据市场形势和公司现金流统筹情况择机补充土地储备，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，同时加强对宏观形势的分析与研判，密切关注金融环境的调整方向和幅度，以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响，根据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略，做好投资资源的配比和调度工作，在确保长期稳健经营的基础上，实现较好的投资预期和投资项目收益。
　　公司将继续坚持数字化建设总体思路，依托数字化能力稳步推进一体化、精细化、智慧化的业务运营和管控，助力提升公司综合经营能力。在保障系统平稳运行的前提下，基于沉淀的数字资产，着力加强公司在应对行业环境变化时所需的高效经营决策与管理运营能力。首先，在数字化经营方面，将通过深化数据经营看板建设，逐步提升公司对现金流管理的经营与决策能力。其次，在数字化营销方面，将进一步强化数字化营销工具在营销全链路的应用和优化，持续拓宽客户来源，提高转化率；同时，基于自研的三维可视化车位销售工具，助力车位营销。第三，在数字化运营方面，将通过建立全盘价格线上化管理体系深化数字化运营能力。
　　在持续提升住宅主业竞争力的同时，公司要进一步加强非住业务的拓展及竞争力，积极布局地产行业全产业链业务，做好新经营模式的探索和转型，努力打造公司面向未来的长期、全产业链的竞争优势。持有型物业方面，公司将借助政策优势，打通“投-融-建-管-退”闭环。商办领域，要继续打造更优秀的商办产品，对标行业领先企业，提升商管水平。产业领域，大力发展生命科学园区、定制化园区，加强产业园业务的领先优势，另外积极探索与推进建筑光伏、储能等创新服务，以及轻资产管理输出服务。长租领域，积极响应国家租售并举号召，前瞻布局，培育运营能力。代建领域，金地管理将持续做大规模，关注资方代建、纾困代建、保障房、城中村改造等类型的代建机会，同时创新合作模式和机制，打造具有金地特色的产品力、经营力和服务力优势，精进项目管理，提升项目经营质量和效益。物业服务方面，金地智慧服务将坚持客户价值创造和满意度提升，持续推进“3+X”业务布局战略，积极扩大优质项目获取规模，推动基础服务与多元业务间协同发展，并注重提高整体经营质量和运营效率。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司计划新开工面积183万平方米，竣工面积1,074万平方米。目前市场环境依然严峻，公司将根据市场变化、项目获取情况，按照以销定产的原则，合理安排新开工计划，严控交付进度和品质。
　　(四)可能面对的风险
　　宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场产生波动。
　　政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。
　　市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。公司持有的外币资产和外币负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。
　　经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、行业情况说明
　　2023年上半年，中国经济运行呈现恢复向好态势，但国际政治经济形势错综复杂，世界经济复苏乏力，叠加国内需求仍显不足，当前我国经济稳步恢复仍面临诸多挑战。
　　房地产政策方面，2023年年初，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题。3月两会政府工作报告强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。4月中央政治局会议在房地产方面的表态支持刚性和改善性住房需求，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险。各地政策以“一城一策”小幅调整优化为主，如进一步放松... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、行业情况说明
　　2023年上半年，中国经济运行呈现恢复向好态势，但国际政治经济形势错综复杂，世界经济复苏乏力，叠加国内需求仍显不足，当前我国经济稳步恢复仍面临诸多挑战。
　　房地产政策方面，2023年年初，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题。3月两会政府工作报告强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。4月中央政治局会议在房地产方面的表态支持刚性和改善性住房需求，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险。各地政策以“一城一策”小幅调整优化为主，如进一步放松限购，多市落实首套房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度、出台购房补贴等。
　　从房地产行业开发投资指标来看，2023年上半年全国房屋新开工面积为4.99亿平方米，同比下降24.3%，上半年累计同比降幅持续扩大；全国房地产开发投资额5.86万亿元，同比下降7.9%，今年以来在低基数下仍持续走弱。整体来看，房地产行业开发投资在今年上半年仍持续低迷。
　　从商品住宅市场规模来看，上半年全国商品住宅销售面积累计成交5.16亿平方米，同比下降2.8%；累计销售金额为5.66万亿元，同比小幅增长3.7%。2-3月，在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，热点城市出现小阳春行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，4-6月市场持续降温，当前市场整体仍未有明显改善，景气度依旧偏低。同时，市场呈现分化格局，分能级看，部分一线及强二线城市市场相对保持韧性，而三四线城市整体成交情况仍较为疲弱；分区域看，上半年长三角部分城市如上海、合肥、杭州等保持了一定的景气程度，而珠三角市场修复较为缓慢，中西部地区除成都、西安外大部分城市销售市场仍较为疲弱。
　　从成交价格来看，上半年70个大中城市新建商品住宅价格同比跌幅有所收窄，但整体改善有限。2023年6月当月价格同比下降0.4%，单月价格环比再次转负，由5月的上涨0.1%转为下降0.1%。各梯队城市中，6月末一线城市价格指数同比上涨1.3%，涨幅较2022年末收窄1.2个百分点；二线和三四线城市价格指数同比分别为上涨0.5%和下降1.4%，较2022年末分别改善1.6和2.5个百分点。
　　2023年上半年土地市场成交规模严重萎缩，尤其是低线城市土地出让规模明显下降。据统计，2023年上半年典型城市土地成交面积同比大幅缩量35%，成交金额同比下降22.5%。土地市场整体热度逐渐回落且极度分化，2023年6月整体土地成交溢价率6.3%，在3月份溢价率冲高至7.9%后，连续第三个月回落。溢价率的贡献主要来自核心热点一二线城市的成交地块，核心城市外围板块及其他大部分城市土地市场热度持续低迷。
　　整体来看，当前房地产市场整体仍较为低迷，而房地产作为国民经济的支柱产业，是内生性动能改善的关键变量，在上半年房地产市场景气度仍偏低的情况下，政策优化力度预期升温。7月以来，国内稳增长政策不断出台，主要集中于房地产、资本市场、民营经济等领域。其中，房地产方面的政策的表态更加积极，有利于房地产市场企稳。7月24日，中央政治局会议首次明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”和“适时调整优化房地产政策”，为下半年房地产政策的调整指明了方向，会议同时强调“因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，预计后续调整力度将会有所加大，政策工具也将趋于多元化，在从中央到地方多层级政策的支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。
　　2、主营业务情况说明
　　公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
　　公司在“科学筑家”品牌引领下，以“智美精工，健康生活”为产品理念，提供多元化的住宅、写字楼、商业等多种物业类型，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国78座城市。公司的产品系列历经迭代发展，形成欧陆、中式、现代三大产品风格，涵盖“褐石”“名仕”“风华”“格林”“峯系列”“御系列”六大系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+户型创新”“Flexible+可变户型”“五芯精装家”“Life智享家”“Micro Climate微气候智慧决策系统”“玩呗社区生活系统”“G-WISE引领标准”等各专业研发体系成果，使更国际、更健康、更智慧的设计理念渗透到城市、社区、住宅的方方面面，高度契合客户的生活形态。
　　公司商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进行运营，其集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下运营管理着北京金地中心、上海九亭金地广场、上海喜悦荟、南京新尧金地广场、南京河西金地广场、西安金地广场、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新软件科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京雨花创新中心等项目。
　　金地代建业务的运营主体——金地管理，专注于为全国范围的委托方提供全过程房地产开发管理服务。金地代建业务从2006年发展至今，已深耕代建领域17年。金地管理依托金地多元化业务板块协同能力、项目价值发掘能力以及适配代建业务打造的团队综合能力，开展商业代建、政府代建、资本代建业务，提供全过程或定制化的开发管理或顾问咨询多元服务。
　　公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司，2008年稳盛投资与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金），并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资＋代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至2022年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地产基金TOP10。
　　公司旗下物业公司——金地智慧服务始创于1993年，是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，中国物业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东省物业管理协会副会长单位，深圳、南京、武汉等物业管理协会副会长单位。截至目前，金地智慧服务已服务近500家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，服务覆盖近200余个大中城市，管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关、城市服务、团餐等多种业态。秉承“精品服务，真情关爱”的服务理念，金地智慧服务30年来坚守初心、秉持匠心，基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的向往，致力于成为多业态覆盖的综合服务运营商。面向未来，金地智慧服务启动“3+X”战略布局，住宅物业、商业物业、城市服务、空间科技及团餐服务五大业务版块全面发力，重新定义物业服务的广度和深度。
　　此外，公司稳步探索多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、体育产业、家居生活等产业领域探索实践。
　　公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，助力公司竞争力的进一步提升。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年上半年，面临充满挑战的行业环境，公司凭借优质的城市布局和灵活的经营管理举措，确保半年度销售业绩依然保持在了行业第一梯队。报告期内，公司累计实现签约面积471.1万平方米，同比增长12.4%；累计实现签约金额858.2亿元，同比下降14.7%，展示了较好的经营韧性。公司的可售资源主要分布于华东、华北和华南的强一二线城市，安全性高、流动性好的资产将助力公司平稳度过行业低谷期，并把握市场复苏带来的销售弹性。与此同时，公司坚持结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，加强对子公司的业绩督进，并持续提升产品力和营销力，力争继续保持领先的市场竞争能力。
　　公司多年来一直坚持科学的投资策略，深耕高能级城市，优化配置公司的投资资源。2023年以来，在以审慎的态度对房地产市场进行分析判断后，公司继续以“量入为出”的原则进行投资，并进一步加强了对一二线城市的投资布局。上半年，公司连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市获取了优质的土储资源，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土地储备约85万平方米。截止报告期末，公司总土地储备约4,878万平方米，权益土地储备约2,194万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。较为充裕的土地储备确保了公司在投资节奏上能够保留一定的灵活度，也为公司中长期的平稳发展打下基础。
　　2023年上半年，公司实现营业收入368.56亿元，同比上升31.10%。公司房地产项目结算面积181.62万平方米，同比上升56.84%；结算收入311.42亿元，同比上升33.94%。受市场下行影响，公司实现归属于上市公司股东的净利润15.32亿元，同比下降22.24%。报告期内公司房地产业务结算毛利率为14.87%。
　　公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金460.8亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司计息负债余额为1,096亿元。公司资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%，债务融资加权平均成本为4.39%。
　　为了应对行业变局，公司多管齐下提升产品力。产品系列迭代升级，“风华系列”持续探索中式建筑之美，基于多年沉淀并结合新一代客户审美趋势，研发了“宋式”美学方向，已有多个项目应用。HOME+产品体系研发创新户型，利用平立面一体化设计将露台、户内高厅及错层阳台等高附加值的空间形式植入户型中。精装修方面持续推行定制化服务，实现居室空间、收纳、智能化多维度定制需求。在绿色建筑领域，金地“G-WISE引领标准”持续深入应用，精装房推行健康装修，建立金地室内空气质量企业标准，精装主材升级为高标准环保材料。上海金地虹桥峯汇、上海金地嘉源、上海金地西郊悦章、上海金地丰盛道、上海新乐里项目获取上海市住房和城乡建设管理委员会颁发的超低能耗建筑认证，其中三个项目同时获得BREEAM国际认证。通过产品力的持续锻塑，报告期内，天津金地阅千峯、沈阳金地峯范项目获得了“2022年度克而瑞全国十大交付作品”殊荣。面对行业发展的新形势，为进一步提升产品力和销售流速，公司针对性地对产品进行打磨优化。对于现售项目，通过提升配置，加强品控，确保交付品质；对新获取项目，持续增加产品管理颗粒度，加强住户归家动线八大重点部位的价值打造。公司建立并实施产品力提升激励机制，激发一线各职能协同围绕产品发力。此外，公司产品管理数字化建设初见成效，公司自研的PDM产品管理系统完成升级，智能审图系统完成首期开发，进一步提升管理效率。
　　报告期内，公司持有型物业经营稳健。商办物业方面，通过各类稳场经营措施，抓住消费复苏窗口，经营持续提升。旗下商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%，销售同比增长19%，会员消费占比提升6%。产业地产方面，金地威新积极应对各类挑战，完成园区运营模式优化，运营期项目平均出租率高于95%，同时积极拓展租金外收入，光伏试点取得圆满成功，相关增值服务收入首次突破千万元。长租公寓方面，公司延续轻重并举投资战略，与上海闵房集团签订战略合作协议，签约莘松路轻资产委托管理项目。报告期内在营长租公寓经营质量良好，成熟项目平均出租率稳定在95%以上，继续保持行业标杆水平。
　　2023年上半年，稳盛投资继续严控风险、稳健经营，压降投资规模，加强投资项目的销售回款管理力度，优化项目债务结构，促进项目安全退出，实现多方共赢。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，重点与保险机构、内资投资机构，及实体资本推进战略合作，共同推进住宅股权、产业园及长租公寓开发、持有类资产Pre-REITs等领域的合作。报告期内，稳盛投资进一步加强投后与风险管理工作，在管项目运营良好。
　　物业服务方面，金地智慧服务持续夯实业务基本盘，注重有质量的发展，截至2023年上半年末，合约管理面积约3.68亿平方米，其中在管面积约2.17亿平方米。报告期内，公司先后中标揭阳浩泽医院、寻甸县第一人民医院、东莞深证数据中心、歌尔股份安丘园及电声园、砀山迈瑞医疗科技产业园、华星科创产业园、申通快递总部、交通银行黑龙江省分行、三亚国际文化艺术产业基地等，实现FM（设施服务）项目的持续获取，其中，产业园区项目实现集中突破，半年度中标园区项目28个。此外，公司在城市服务和团餐业务两大新赛道发展强劲，上半年中标深圳坪山街道城市物业化改革管理服务项目、深圳桃源街道城市服务项目、中原科技学院许昌校区人文学部餐厅经营承包项目和中芯集成电路（宁波）N2食堂供餐服务项目，市场拓展能力在行业中保持领先水平。金地智慧服务在坚守行业本质、夯实基本盘的同时，聚焦战略赛道深耕，目前已形成空间科技、想滋味团餐、城市服务等多个高潜业务增长极。
　　2023上半年，公司代建业务规模持续高质量发展，在区域深耕、版图扩展、新业态业务、委托方复订及资方机构合作等领域取得了显著成绩。上半年，金地管理成功进入郑州、长沙、包头、保定、中山和昆明等新城市市场，并在天津、上海、西安、东莞、温州等城市持续深耕，进一步增强金地代建业务的市场份额和竞争力。新业务领域方面，金地管理积极拓展产业园、存量改造、高端养老和市政工程等新业态项目，为公司业绩提供新增长极。此外，金地管理积极开拓知名资方合作资源，与长城资产、武汉金控、平安集团、光大信托、厦门资管、东方资产和中国华融等机构展开合作，创新资方资管等服务模式。金地管理行业影响力与日俱增，口碑获得多方认可，上半年荣获十余项行业大奖，包括“2023中国房地产代建运营优秀企业TOP3”、“2023房地产代建管理卓越表现TOP3”和“2023年上半年代建企业新签规模TOP3”等。截至2023年中，金地集团代建业务已布局全国超50座城市，管理服务项目超160个，累计签约管理面积超2,200万平方米，其中住宅签约面积超1,400万平方米，住宅项目累计可售货值超1,500亿元；非住宅类签约面积超800万平方米。
　　2023年以来，面对依然严峻的行业环境，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会责任，在综合实力、稳健发展、产品力等方面都取得了广泛认同和赞誉。2023年5月30日，公司入选由上海易居房地产研究院、中房协评选的2023房地产上市公司综合实力50强，位列第八名。2023年6月8日,公司入选美国《福布斯》杂志发布的2023年“全球上市公司2000强”榜单，排名865位。2023年6月10日，在《经济观察报》举办的蓝筹年会上，公司入选“2023综合稳健发展优质企业”30强，同时被评为“2023可持续蓝筹价值企业”、“2023美好品质标杆企业”。2023年7月11日，公司入选由《财富》杂志评选的“2023年中国上市公司500强”榜单，排名第118位。

　　三、风险因素
　　宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国经济下行压力较大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。
　　政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。
　　市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，同时，部分地区存在阶段性过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。公司持有的外币资产和外币负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。
　　经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目某个开发环节出现问题。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、稳健审慎的财务管控力
　　公司多年来坚守稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对行业下行的冲击时，切实保障了自身的财务安全。公司始终高度重视现金流管理，紧抓销售回款，常态化压力测试，为公司发展留足安全边际。凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。公司货币资金较为充裕，与此同时有息负债规模稳步下降，负债结构进一步优化，为公司平稳穿越行业周期奠定了坚实的基础。
　　2、科学的投资策略和优质的土地储备
　　公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局，助力公司把握城市轮动机会，平稳穿越行业周期。公司对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富、质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。截至2023年上半年末，公司总土地储备约4,878万平方米，其中一、二线城市占比约为73%。
　　3、良好的品牌影响力
　　公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年度影响力地产公司”等殊荣。公司旗下金地智慧服务于2009-2023连续十五年荣获中国物业服务百强企业、第十一次荣获中国物业服务百强企业服务质量领先企业。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。
　　4、卓越的产品创新能力
　　公司提出“智美精工，健康生活”的产品理念，强化“智、美、精、健康”四大产品特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精工、健康的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。为了响应国家“3060”双碳节能政策，公司完成了双碳规划，全面推广应用“G-WISE引领标准”及健康装修企业标准，大力开发绿色健康社区。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展新趋势。
　　5、高效、专业的管理团队
　　公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。董事和高管人员来自战略管理、财务管理、投资银行、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过二十年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，管理团队精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。
　　6、健全的公司治理结构
　　公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》及《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险。公司已构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下了坚实的基础。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　报告期内，公司围绕着“数字提效，经营精进”的年度工作主题，集团各职能部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在严峻复杂的市场环境之下，坚持金地特色平衡发展观，强化现金流管理，不断加强数字化提效赋能，不断提高经营敏捷度，持续提升产品和服务竞争力，在多个维度实现了较好发展。
　　得益于充足的可售资源和优质的城市布局，2022年公司实现签约金额2,218亿元，在行业排名中稳中有升。公司持续深耕一、二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，为可持续发展奠定了坚实的基础。2022年，公司在深圳、上海、南京、大连、福州... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　报告期内，公司围绕着“数字提效，经营精进”的年度工作主题，集团各职能部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化管理体系，提升经营效率，在严峻复杂的市场环境之下，坚持金地特色平衡发展观，强化现金流管理，不断加强数字化提效赋能，不断提高经营敏捷度，持续提升产品和服务竞争力，在多个维度实现了较好发展。
　　得益于充足的可售资源和优质的城市布局，2022年公司实现签约金额2,218亿元，在行业排名中稳中有升。公司持续深耕一、二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，为可持续发展奠定了坚实的基础。2022年，公司在深圳、上海、南京、大连、福州等城市年度销售“市占率”位居当地前列。公司将结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，力争继续保持领先的市场竞争能力。
　　报告期内，公司严把投资标准，量入为出开展投资工作。策略上聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度。2022年公司新获取项目总投资额约368亿元，公司新增总土地储备约248万平方米。截止报告期末，公司共进入了全国78个城市，总土地储备约5,182万平方米，权益土地储备约2,345万平方米，其中，一、二线城市占比约71%。
　　2022年，公司实现营业收入1,202.08亿元，同比上升21.14%，公司房地产项目结算面积616.67万平方米，同比上升9.42%；结算收入1,091.81亿元，同比上升23.56%。受市场下行影响，公司2022年实现归属于上市公司股东的净利润61.07亿元，同比下降35.09%。公司的房地产业务结算毛利率为19.96%。
　　公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金545.07亿元，其中预售监管资金77.4亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.13倍。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
　　公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司计息负债余额为1,152亿元。公司资产负债率为72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，债务融资加权平均成本为4.53%。
　　产品力方面，应对行业格局变化，金地逆流而上持续深炼产品力。产品研发聚焦创新，将原十大产品系列整合欧陆、中式、现代三大风格，形成“褐石系列”“名仕系列”“风华系列”“格林系列”“峯系列”“御系列”六大系列。新研发的极简现代风格“峯系列”“御系列”，呈现出建构理性、细节精致的科技美感。在绿色建筑领域，金地推出“G-WISE引领标准”，包括融合城市、共生社区、健康住宅三大维度及127项绿色健康技术。社区景观设计方面，“玩呗”社区生活系统升级为“玩呗@NATURE自然系列”，将G-WISE融入社区景观，打造健康、生态、友好三位一体的“共生社区”。部品应用方面，推行碳纳米管地暖、石墨烯岩板、电渗透防潮、新工艺壁纸及移动柜体等多项创新部品应用。通过产品力的持续锻塑，年内金地斩获行业诸多奖项。由克而瑞研究中心举办的地产榜单评选中，获评“2022年中国房地产企业产品力TOP10”“2022年企业交付力TOP10”。
　　工程管理方面，2022年克服多重不利因素影响，圆满完成全年的供货和交付任务，为公司经营结果奠定坚实基础。在保障进度节点的同时，持续推进精细化过程管控，多个项目荣获行业奖项，其中呼和浩特江山风华项目和西安曲江风华项目获得房地产开发行业最高荣誉奖项“广厦奖”。
　　成本管理方面，公司关注一、二线城市成本的品质多样性和三、四线城市成本配置合理性，对项目运营节奏进行风险监控和预警，及时排查合作项目隐患，保障项目运营正常。常规材料部品的战略采购价格得到继续优化。推进精装修类部品供应链信息垂直整合，提高研发信息互通的准确和高效，进一步扩大金地定制部品的开发及应用，为客户提供更多更优的产品。
　　信息化建设方面，公司以“深化协同，经营提效”为目标，以数字化平台为底座，依托自研能力，通过信息化平台与工具进一步推动业务在线协同管理，助力经营精进和管控提效。报告期内，公司依托先进技术能力自研经营分析系统，实现数据高效填报，同时推动货值、回款、销售日报等经营看板的在线化落地，助力经营决策效率提升；强化了回款管理全流程线上化管控，提升公司回款管理效率；持续优化数字化营销体系，通过将数字化科技与营销场景结合，上线VR带看、快速结佣等功能，为购房全生命周期提供一站式数字化管理工具，助力营销管理提效；深化数字化大生产应用，打造“云监理”管理模式，实现工程管理远程可查、过程可视、结果可控。
　　报告期内，公司顺应政策及行业趋势，积极发展持有型业务，探索住宅业务之外的新发展模式。我们深刻认识到，只有在夯实住宅开发主业的同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。
　　报告期内，公司持有型物业经营稳健，穿越周期稳定器作用凸显。商办物业方面，通过积极调整招商策略、举办会员活动等各类主动管理手段，经营质量保持稳定。深圳金地威新中心项目成功入市，成为业内标杆写字楼项目。苏州金地广场、南昌金地广场等项目的开业筹备工作稳步推进。积极探索业务增长点，年内新增外部合作项目4个，实现轻资产输出突破。产业地产方面，以“威新”为品牌名片的产业产品进一步提升行业影响力。新获取成都温江、上海宝山项目，布局方面实现10个核心产业高地城市全覆盖。产品不断升级换代，完成标准化体系搭建，并制定出行业第一个生命科学主题园产品标准化成果。在营项目经营成果良好，满租项目达到8个，平均出租率97%。长租公寓方面，公司积极响应国家租购并举政策导向，全年新获取房源3,287间，年内在重资产项目方面实现突破，获取了上海宝山南大R4项目。在营房源经营质量良好，成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达到行业标杆水平，全年客户满意度得分96.8。
　　2022年，金地集团代建业务结构持续优化，管理规模及营业收入高质量增长，在创新服务模式、开拓新赛道业务等方面成绩显著，实现了未来社区项目、头部互联网产业综合体、国家级重大科研实验室及资方纾困项目等业务类型的突破。同时，行业影响力与日俱增，口碑获得多方认可，年度荣获“中国代建服务商综合实力TOP3”“年度影响力房地产代建管理企业”“中国房地产代建运营优秀企业”“房地产代建管理卓越表现”和“中国房地产代建领军品牌”等十余项行业大奖。截至2022年末，金地集团代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1,832万平方米，其中住宅签约面积1,196万平方米，商办签约面积195万平方米，政府代建面积439万平方米，住宅项目累计可售货值超1,280亿元。
　　2022年，稳盛投资持续严控风险、稳健经营，适度压降投资规模。报告期内，稳盛投资充分发挥在房地产领域的投资及管理优势，通过股权合作与中小开发商形成资源互补，加强投资项目的销售回款管理力度，优化项目债务结构，实现多方共赢，并顺应新形势积极探索，谋求新发展。在资金方面，稳盛投资积极拓展机构资金，与保险机构和国际机构投资人推进战略合作，共同推动开发并购基金和产业园区项目的投资。报告期内，稳盛投资进一步加强投后与风险管理工作，在管项目运营良好。
　　2022年，金地智慧服务继续精心打造“三横九纵”服务矩阵，住宅物业、商业物业以及城市服务三大业务版块从社区走向城区，增值业务全面发力，向更广阔服务范围延伸。2022年，金地智慧服务实现院校及银行类项目集中突破，年度中标项目27个，市场拓展新增外拓合约面积达5,000余万平方米。截至2022年末，合同管理面积达3.85亿平方米。旗下楼宇工程公司战略升维为空间科技公司，依托科技+服务双轮驱动，提供空间智慧化一站式解决方案。年内成功收购华东团餐龙头企业杭州速派，迅速强化TOB产业服务能力。2022年，金地智慧服务增值服务聚焦发展，推动战略升维和策略升级，空间科技公司、想滋味团餐、城市服务、想新家、金地置家、金托商服、社区商业、空间经营等多个业务持续快速发展，第二增长曲线价值显现。
　　2022年，面对行业下行的严峻环境，公司上下积极应对，在经营上精益管理，协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会责任，在稳健性、产品力以及综合能力等方面都取得了广泛认同和赞誉。
　　年内，公司上榜中房协评选的中国房地产开发企业综合实力TOP500榜单，排名第9位；在福布斯发布的第20期福布斯全球企业2000强（Goba2000）中，金地集团位列第714位；在《经济观察报》主办的2022年第19届蓝筹年会上，公司获评为“可持续蓝筹价值企业”“ESG典范企业”“美好品质力企业”；在《财富》中国发布的2022年中国500强排行榜上，金地集团继续入选，位列榜单第141名；公司还荣获了《每日经济新闻》、中央财经大学绿色金融国际研究院联合评选的“2022中国房地产行业上市公司年度ESG标杆企业”，以及“2022中国年度价值地产企业”双重大奖；公司还入选了和讯财经“2022年财经中国年会暨第二十届中国财经风云榜”，并荣获“2022年度房地产品牌影响力企业”，及“2022年度房地产优秀产品力企业”。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，国际地缘政治环境复杂严峻，俄乌战争等地缘冲突影响持续发酵。海外主要经济体经历了数十年来最高的通胀，以潜在经济衰退可能性为代价换取通胀缓和的空间，掀起加息潮引发金融环境收紧。当前全球经济增长动能减弱，经济增速大概率放缓，外部环境仍存在较大的不确定性与挑战，我国外需面临走弱的压力。
　　国内方面，面对复杂严峻的国内外形势和多重超预期因素冲击，2022年国内生产总值达到121.02万亿元，按不变价格计算，同比增长3.0%。工业生产保持稳定恢复态势，全国规模以上工业增加值同比增长3.6%。需求端方面，投资平稳增长，全年固定资产投资增速为5.1%，增速较2021年提高0.2个百分点，其中房地产开发投资同比下降10.0%，制造业投资同比增长9.1%，基础设施投资同比增长9.4%。出口方面仍有较快增长，以美元计价，全年出口总额同比增长7.0%。消费修复压力较大，全年社会消费品零售总额同比下降0.2%。
　　金融环境方面，央行加大稳健货币政策实施力度，坚决支持稳住宏观经济大盘。2022年末M2同比增速为11.8%，M1同比增速为3.7%，较2021年分别提升2.8和0.2个百分点；2022年新增社融32.01万亿元，增量较2021年多6689亿元。央行分别于2022年4月、12月两次全面下调金融机构人民币存款准备金率各0.25个百分点，释放长期流动性约1.03万亿元。2022年以来，1年期和5年期以上LPR分别下降15和35个基点，持续释放贷款市场报价利率改革效能，推动实际贷款利率明显下降。
　　从房地产行业政策来看，2022年由于经济下行压力加剧，居民收入的不确定性加大，购房者观望情绪浓厚，销售市场下行趋势明显，行业政策从供给端、需求端进行了不同程度的宽松。供给端，2022年11月，金融十六条出台，“三支箭”融资支持政策分别从信贷、发债、股权融资进行稳主体。需求端，2022年已有超30个城市放松限购政策，其中南京、东莞、佛山等城市大幅放松限购政策，多个城市放松限贷政策，苏州、厦门、天津、杭州、无锡等城市支持改善性需求释放，调降二套房首付比例；此外，还有大量城市出台购房补贴和契税优惠等政策。综合来看，当前引导房地产市场预期和信心回暖，支持行业企稳的政策方向相对清晰明确。
　　从房地产行业开发投资指标来看，2022年全国房屋新开工面积为12.06亿平方米，同比下降39.4%，全国房地产开发投资额13.29万亿，同比下降10.0%，自1999年以来年度增速首次跌入负增长区间。整体上，2022年房地产行业开发投资持续低迷。
　　从商品住宅市场规模来看，2022年全国商品住宅销售面积成交11.46亿平方米，同比下降26.8%；全年销售金额为11.67万亿元，同比下降28.3%。市场整体仍呈现分化格局，分能级看，一线及强二线城市市场韧性相对较强，而三四线城市成交情况较为疲弱；分区域看，长三角销售市场稳步恢复，上海、合肥等城市仍保持了相对较高的景气程度，而珠三角市场修复较为缓慢，东莞、惠州等城市成交面积同比增速仍较低。部分中西部及东北区域城市全年成交量下滑明显，市场下行压力较大。
　　从成交价格来看，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅持续收窄，并在2022年4月转为同比下降，此后持续处于负值区间，2022年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比下降2.3%，单月价格环比全年持续为负。各梯队城市中，一线城市价格同比上涨2.5%，涨幅较2021年末收窄1.9个百分点；二线和三四线城市价格指数同比分别下降1.1%和3.9%，较2021年末分别下滑3.9和4.8个百分点。
　　2022年土地市场成交冷淡，受房地产市场持续调整、房企资金显著承压影响，土地市场活跃度显著下降，具体表现为参拍企业数量明显减少、成交溢价率下行、底价成交成为主流。2022年全国300城成交住宅用地6.09亿平，同比下降27.2%，成交规模为2009年以来最低水平；住宅用地成交金额3.35万亿元，同比下降28.5%。溢价率方面，全国300城住宅用地平均溢价率仅为3.04%。
　　整体来看，2022年房地产市场经历了较深幅度的调整，中央经济工作会议强调：“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。房地产是国民经济的支柱产业，当前我国城市化率仍处于稳步提升阶段，住房需求仍具备较强的韧性，预计在从中央到地方多层级政策的支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
　　公司在“科学筑家”品牌引领下，以“智美精工，健康生活”为产品理念，提供多元化的住宅、写字楼、商业等多种物业类型，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国78座城市。公司的产品系列历经迭代发展，形成欧陆、中式、现代三大产品风格，涵盖“褐石”“名仕”“风华”“格林”“峯系列”“御系列”六大系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+户型创新”、“Fexibe+可变户型”“五芯精装家”“Life智享家”“MicroCimate微气候智慧决策系统”“玩呗社区生活系统”“G-WISE引领标准”等各专业研发体系成果，令更国际、更健康、更智慧的设计理念渗透到城市、社区、住宅的方方面面，高度契合客户的生活形态。
　　公司商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进行运营，其集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下运营管理着北京金地中心、上海九亭金地广场、上海喜悦荟、南京新尧金地广场、南京河西金地广场、西安金地广场、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新软件科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京雨花创新中心等项目。
　　金地代建业务的运营主体——金地管理，专注于为全国范围的委托方提供全过程房地产开发管理服务。金地代建业务从2006年发展至今，已深耕代建领域17年。金地管理依托金地多元化业务板块协同能力、项目价值发掘能力以及适配代建业务打造的团队综合能力，为房地产项目委托方提供咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建等多种业务服务，已建立全过程咨询、设计管理咨询、销售代理等业务多元发展模式。
　　公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司，2008年稳盛投资与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金），并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验，逐步开发出“投资＋代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至2022年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地产基金TOP10。
　　公司旗下物业公司——金地智慧服务始创于1993年，是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，中国物业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东省物业管理协会副会长单位。截至目前，金地智慧服务已服务近100家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态。秉承“精品服务，真情关爱”的服务理念，金地智慧服务30年来坚守初心、秉持匠心，基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的追求，致力于成为全业态覆盖的综合服务运营商。
　　此外，公司稳步探索多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、体育产业、家居生活等产业领域探索实践。
　　公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、科学的投资策略和优质的土地储备
　　公司坚持深耕一、二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。同时，公司不断加强布局纵深和城市梯度，为集团规模和利润的持续增长奠定坚实基础。
　　公司坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富又质地优良的土地，为公司持续发展提供有效的资源保障。
　　2、多元化、低成本的融资渠道
　　凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。同时，公司积极开拓公司债券、中期票据、资产证券化、超短期融资券、经营性物业贷等多元化的融资渠道，不断优化公司整体债务结构，使公司继续保持了融资成本优势。
　　3、良好的品牌影响力
　　公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”“中国地产金砖奖”“品牌价值百强企业”“年度影响力地产公司”“稳健发展10强”等殊荣。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将凭借良好产品及服务能力，持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。
　　4、卓越的产品创新能力
　　公司提出“智美精工，健康生活”的产品理念，强化“智、美、精、健康”四大产品特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精工、健康的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。在产品系列标准化方面，公司已形成了多个产品系列，在市场中树立了良好口碑，系列不断迭代推陈出新，22年推出现代高级感“御系列”，将造型与健康、科技结合，带来崭新的视觉形象。智能化方面，将前沿智能科技与智慧人居理念相结合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业管理等一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、改善型等不同购房人群打造人性化细节设计，同时考虑家庭生命周期的变化推出“Fexibe+”可选可变户型。在精装修方面，推出了“五芯精装家”品牌，提供品味与品质兼具的全屋精装，并推行可选择的定制化装修套餐，满足客户的个性化需求。景观设计方面，开创性推出“MicroCimate微气候智慧决策系统”和“玩呗”社区生活系统。为了响应国家“3060”双碳节能政策，公司建立了“G-WISE引领标准”及健康装修企业标准，大力开发绿色健康社区。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展新趋势。
　　5、高效、专业的管理团队
　　公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国际化视野。董事和高管人员来自战略管理、财务管理、投资银行、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过二十年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，管理团队精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。
　　6、健全的法人治理结构
　　公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2023年，全球经济增长面临下行压力，国际经济政治格局依然复杂严峻，外部环境仍存在较大的不确定性与挑战。国内经济迎来修复之年，消费的复苏力度和房地产的企稳将成为提振内需的重点。
　　房地产调控政策将会继续坚持“房住不炒”的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。在支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求的基调下，因城施策促进房地产行业良性循环，在多种政策工具的精细化调节下，有效防范化解优质头部房企风险，改善优质房企资产负债表，长期来看，将会促进房地产市场平稳健康发展。
　　房地产行业正面临整体规模增速显著放缓的发展态势，有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，也是企业平稳穿越行业周期的必要保障。开发企业需要继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，同时还需持续探索新的发展模式，在立足住宅主业的前提下，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民住房消费升级，提高开发主业服务的附加值。
　　(二)公司发展战略
　　面对行业发展的新形势，公司将稳步调整发展模式，秉持“新平衡发展观”，努力追求利润总额和总规模的持续均衡增长；在行业收益率逐渐降低、回归常态的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标；在住宅开发业务进入下行通道的大趋势下，公司将积极调整收入结构，配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。
　　投资方面，公司将依据市场形势的发展保持合理的投资力度，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，同时加强对宏观形势的分析与研判，密切关注金融环境的调整方向和幅度，以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响，根据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略，做好投资资源的配比和调度工作，在确保长期稳健经营的基础上，实现较好的投资预期和投资项目收益。
　　在运营管控方面，公司将依托数字化经营管控体系与能力，聚焦现金流管理和产品力提升，推动资源周转效率提升。在营销管理方面，加强营销体系精细化管理，在全面均好销售基础上，加强非住、滞重现房去化，加强“自渠”能力建设，以互联网工具为平台，与客户建立直接联系，降低转介依赖，实现自有客户高效流转。
　　财务方面，坚守稳健的财务政策，重视流动性管理，常态化压力测试，为公司发展留足安全边际。一方面加大销售回款的管理力度，另一方面保持优质融资渠道的畅通。在业财一体化基础上优化现金流管理水平，保障现金流安全以及规模发展所需资金，促进公司经营目标的实现。
　　通过数字化平台，进一步加强投资、运营、财务的协同、协作，做好宏观经济、货币政策、行业政策、融资形势的分析研判和信息共享，充分沟通销售和土地市场运行情况和趋势判断，形成共识，做好销售、融资、投资现金流的预判和规划，及时进行动态调整，对投资规模、销售策略和融资手段进行指导。
　　在新的市场环境下，公司将聚焦需求引导下的大生产专业一体化。基于市场与客户需求，将价值创造能力贯穿于CMP（客户及市场定位）-产策-产品-采购-成本全链条中，形成以市场需求出发的良性循环。
　　产品研发与管理方面，贯彻“智美精工，健康生活”产品品牌精神，持续开展新生代客户研究，产品创新研发及产品精进管理。公司将在户型设计、精装修、社区环境景观、智能化研发方面持续发力，探究个性空间、健康、智能的多场景融合，打造更适应当地气候条件与生活习惯的产品并给予客户更多样化的选择；持续推进BIM技术，搭建BIM平台，落实项目应用，实现数字化赋能提效；在绿色建筑方面，紧密围绕国家“3060”政策，在项目全面落位“G-WISE金地绿色健康”体系标准，在绿建技术、低碳建材、部品等领域建立金地住宅的绿色低碳竞争力。同时，在产品管理方面，公司将进一步加大全过程管控的精细程度，提升产品亮点、优化产品配置，严控无效成本，最终以达到提升项目利润率水平的目的。
　　工程管理方面，将以“造精品、保经营、优合作、拓创新、赢未来”为专业导向，全面提升工程管理核心竞争力。在质量管理维度，既要抓好建筑功能的可靠性，又要抓好建筑表观的效果；在进度管理维度，对不同类别的项目实施差异化进度管理，保障公司经营目标达成；在供方管理维度，利用网络大数据，“找好”供应商并“管好”供应商；在建筑工业化维度，继续探索新型装配式建筑体系，保持技术领先；在智能建造维度，继续探索数字化系统应用，提升数字化管理水平。
　　成本管理方面，加强产品竞争力对标，根据客户需求合理配置成本,保证成本与品质的平衡。成本采购方面，将继续推进材料部品供应链深入研究并在建材产业链上下游传播，继续提升公司多渠道采购供应链竞争力。
　　信息化建设方面，公司将围绕数字化转型的整体推进策略，逐步实现业务一体、数据共享、决策智能，赋能精细化经营。首先，在数字化经营提效方面，将以业财一体化为建设重点，以业财促拉通，数据驱动决策。其次，在创新科技应用方面，将继续在智能家居、智能设计、智慧工程等多领域，探索智能化运用实例。第三，将通过平台共享提效，持续优化集团各业态通用共享服务应用，加强对核心业务的支撑，助力业务降本提效。
　　在持续提升住宅主业竞争力的同时，公司要进一步加强非住业务的拓展及竞争力，积极布局地产行业全产业链业务，努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。持有型物业方面，借助政策优势，打通“投-融-建-管-退”闭环。商办领域，要继续打造更优秀的商办产品，对标行业领先企业，提升商管水平。产业领域，大力发展生命科学园区、定制化园区，加强产业园业务的领先优势，另外积极探索与推进建筑光伏、储能等创新服务。长租领域，积极响应国家租售并举号召，前瞻布局，培育运营能力。智慧服务方面，继续打造“三横九纵”服务矩阵，积极扩大管理规模；提升科技应用水平，加强基础服务数字化改造，打造智慧社区；同时积极拓展管理领域，把握业主需求，做好增值服务，多样化收入来源。代建领域，金地管理将持续做大规模，关注政府、城投公司及金融等多投资主体的市场机会，巩固现有住宅、商办、公建的领先优势，促进收入结构和业务模式的多元化，同时进一步精进项目管理及公司经营体系，稳步提升经营效益。
　　(三)经营计划
　　2023年，公司计划新开工面积355万平方米，竣工面积1,295万平方米。目前市场环境依然严峻，公司将根据市场变化、项目获取情况，按照以销定产的原则，合理安排新开工计划，并确保竣工和交付如期达成。伴随着2023年新获取项目的增加，并在审慎考量各类外部因素对公司经营带来的影响后，公司还将在年中就经营计划进行调整。
　　(四)可能面对的风险
　　宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。
　　政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。
　　市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。公司持有的外币资产和外币负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。
　　经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。 收起▲