一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所属行业　　产业园区是区域经济发展的核心空间载体，也是推动产业结构调整迭代的关键集聚平台。在各地大力发展新质生产力、加快构建现代化产业体系的战略部署下，产业园区承担着先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区的多重使命定位。伴随国家创新驱动发展战略持续落地、数据要素市场化配置改革不断深化，汇聚土地、资本、产业、技术、人才等关键生产要素的高新产业园区，已经成为培育新兴产业动能、塑造城市核心竞争实力的重要战略载体与创新枢纽。国内产业园区历经四十余年演进，已经告别规模数量快速扩张阶段，全面进入质量效益提升与结构性... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所属行业
　　产业园区是区域经济发展的核心空间载体，也是推动产业结构调整迭代的关键集聚平台。在各地大力发展新质生产力、加快构建现代化产业体系的战略部署下，产业园区承担着先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区的多重使命定位。伴随国家创新驱动发展战略持续落地、数据要素市场化配置改革不断深化，汇聚土地、资本、产业、技术、人才等关键生产要素的高新产业园区，已经成为培育新兴产业动能、塑造城市核心竞争实力的重要战略载体与创新枢纽。国内产业园区历经四十余年演进，已经告别规模数量快速扩张阶段，全面进入质量效益提升与结构性深度调整周期。园区在助推产业提质、链式集聚方面的价值持续放大，但行业深层次结构性矛盾也持续显现：产业载体供需错配、跨区域同质化竞争加剧、部分传统园区载体空置压力犹存、精准化招商运营能力短板突出等多重问题交织，倒逼行业摒弃过去拼规模、拼地价的粗放发展路径，加速向特色化、集约化、数智化、绿色化的高质量模式转型。
　　2026年上半年，国家持续推进开发区、产业园区规范化提质，延续落实中央经济工作会议关于有序清理规范各类开发区园区的部署，《工业园区高质量发展指引》《高标准数字园区建设指南》等政策进入深化落地阶段；同时国家密集出台新兴产业示范基地创建、工业绿色微电网、零碳园区建设、普惠算力赋能、政府投资基金监管等一批新政策，进一步明确产业园区向“特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化”转型的主线，强化园区产业定位管控、存量用地盘活、绿色低碳改造、数字化运营能力建设，对园区产业定位、资本招商模式、载体运营、生态构建提出更高要求。在此背景下，存量提质优化替代增量扩张成为产业园区发展的行业主线。园区运营商普遍以“空间更新+生态构建+资本运作”作为核心抓手，聚焦前沿产业赛道，深挖区域资源禀赋与既有产业基底，在产业定位、要素配置、创新能级上打造差异化壁垒，行业整体迈入精细化运营、专业化服务的全新阶段。传统以税招商的模式持续弱化，“资本纽带赋能+全周期产业培育”的招商模式成为行业主流，产业引导基金、直投孵化、基金返投等工具广泛应用，园区角色持续迭代，由简单的物理“空间提供者”，向“产业生态服务商”“产业创新共同体”加速转变。
　　以上海为代表的国内核心城市，持续优化市域产业空间格局，加大低效产业用地盘活力度，聚力培育特色产业赛道，为园区高质量发展夯实制度与空间基础。上海持续完善产业项目落地快速响应机制，持续盘活存量低效产业用地，布局建设一批主导产业清晰的特色赛道集聚区，推动各区产业错位发展、协同联动。公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，是《上海数字经济发展“十四五”规划》提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。当前，园区作为《静安区“十五五”规划》提出的“两轴一带三片区”空间布局中“市北国际科创区”的核心主体，是静安区对接上海（长三角）国际科创中心建设的重要承载区。依托上海市、静安区两级产业政策与资源协同优势，市北高新园区持续深化“云数智链”一体化数字生态建设，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（在线新经济）。立足“打造具有原动力和竞争力的国际科创区”总体目标，以建设“都市型数字经济示范园区”为重要抓手，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都市”浪潮，为海内外创新主体落地静安提供优质发展土壤。依托中心城区“园区—街区—社区”应用场景资源，聚焦强化创新驱动，培育数据智能产业生态，打造上海中心城区产业创新与科技创新融合发展的标杆产业园区。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司持续锚定数字化产业社区服务运营商发展定位，坚守“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”三大核心业务，深耕“云数智链”一体化产业生态，重点做强区块链、超高清视听两大前沿赛道，全力建设“国家区块链应用示范区”与“上海市超高清视听产业集聚区”。在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一体化高效运作。2026年上半年，公司持续夯实“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘城市更新区）产业空间体系，形成梯度布局、东西联动的产业空间格局，兼顾存量载体提质与低效用地盘活，为不同发展阶段企业提供多层次、全周期的高品质产业空间。
　　在产业孵化投资方面，公司坚持“硬科技质量提升+产业生态培育”双主线，持续深化科技金融联动，以产业投资基金为杠杆实现产业与资本深度融合，做强科创企业“时间合伙人”功能。围绕聚能湾国家级孵化器建设，公司深化“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”发展目标，加速硬科技成果转化与科创企业培育，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。
　　在产业服务集成方面，公司紧跟数字产业迭代趋势，以数字化、精细化、生态化为导向，持续完善园区数字基础设施与数字化服务体系，构建“政府+园区+专业机构”立体服务体系，打通政企服务“最后一米”，为入园企业提供创业指导、政策对接、投融资、产业资源对接等“一揽子”服务。同时践行绿色发展理念，依托园区智慧管理平台开展生态环境治理，提升园区景观与绿化层次，完善配套服务设施，打造绿色低碳、产城融合的生态型园区，为企业营造更具活力与竞争力的产业生态雨林。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2026年是“十五五”规划开局起步之年，面对宏观经济结构性调整、行业同质化竞争加剧的复杂市场环境，公司坚守主业、承压攻坚、稳中提质，抢抓“科技回归都市”时代机遇，重点深耕区块链、超高清视听两大特色前沿赛道，持续夯实特色产业集聚势能、强化科技创新培育能力、迭代升级园区营商服务体系、深化产城深度融合发展，全方位夯实公司可持续、高质量发展的核心根基，助力区域数据智能产业集聚发展，科创培育功能提质增效。
　　截至2026年6月30日，公司总资产2,037,711.92万元，归属于上市公司股东的净资产
　　601,827.19万元。2026年1-6月公司实现营业收入130,982.83万元，实现归属于上市公司股东的净利润-7,111.51万元。2026年上半年，公司及控股子公司销售项目签约面积36,750.45平方米，签约金额98,571.10万元。截至2026年6月30日，公司及控股子公司出租房地产总面积为42.23万平方米，2026年上半年公司实现房地产租金收入为23,032.27万元。
　　1、集聚特色数智产业，做强区域经济
　　在特色产业建设方面，报告期内，公司一是持续深化“数通链谷”区块链产业集聚区建设，截至6月底，数通链谷内已累计集聚区块链相关企业和机构近140家，产业规模与集聚度保持领先。园区打造的区块链产业应用创新孵化器，打造以“创新策源、概念验证、场景孵化、资本赋能、生态融通、国际协同”为核心的“六位一体”功能平台。上半年“数通链谷”区块链产业集聚区累计举办场景集市、产业对接等各类活动30余场。二是加速构建“视听静界·元空间”生态，推动产业集群化、生态化发展，已累计集聚超高清视听企业和机构超200家。做强协同枢纽，“视听静界·元空间”启动AI生态枢纽“模界场”，上海市超高清视频产业联盟、上海市高新技术企业协会、中国通信企业协会视联网技术专业委员会、上海市工业互联网协会等多家协会完成整建制入驻。强化金融赋能，坚持精准滴灌，创立资本服务的“元空间模式”，金融共振计划合作伙伴已超10家，形成了“驻点服务、快速响应、定期会商、产品创新”四位一体的常态化服务机制。
　　2、深耕园区科创引培，促进产业协同
　　围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司产业投资遵循“基地+基金”“投资+孵化”的发展模式，聚焦“云数智链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。2026年5月，公司以自有资金通过增资形式向上海比邻星四期创业投资合伙企业（有限合伙）投资人民币4,000万元，本次投资完成后，公司作为该合伙企业的有限合伙人，占合伙企业12.90%份额。2026年7月，公司参与投资设立上海新静普创业投资合伙企业（有限合伙），合伙企业总认缴出资额为人民币4,500万元，公司作为合伙企业的有限合伙人以自有资金认缴人民币2,245.50万元，占基金本次总认缴出资金额的49.90%。2026年7月，公司参与投资设立上海东证新静界私募投资基金合伙企业（有限合伙），合伙企业总认缴出资额为人民币5,200万元，公司作为合伙企业的有限合伙人以自有资金认缴人民币2,500万元，占基金本次总认缴出资金额的48.08%。报告期内，公司通过科创引培、招投联动等模式，成功招引落地包括比邻星、明熠森辉创投、联博合创企业管理等基金管理机构以及部分优质科技型企业。公司以产业投资基金为杠杆，通过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业“时间合伙人”功能，成为科创领域的“耐心资本”。
　　报告期内，公司旗下聚能湾孵化器作为市北高新园区核心孵化载体，以科创服务为抓手，围绕“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”的目标，聚焦云数智链、超高清、生命健康、具身智能等产业的成果转化和创新企业孵育，构建科技型企业全周期成长路径。2026年3月，工业和信息化部正式公示首批科技型企业孵化器认定名单，市北高新旗下国家级孵化器聚能湾创新创业中心凭借扎实的孵化成效与突出的产业适配能力成功入围，成为静安区唯一获此殊荣的科创载体。
　　3、加快高标准载体升级，推动扩容提质
　　报告期内，公司整合数通链谷和走马塘城市更新区，以“双拓展、双提升”为路径，深耕“区块链+”国家级样板。坚持以区块链为核心驱动力，整合提升既有“云数智链”产业要素，加快集聚数据资产等新型生产要素，实现产业内涵升级与外延拓展同步突破。拓展空间载体，提升配套环境，打破原有单一集聚区发展边界，在数通链谷先导区原有产业载体的基础上，将产业腹地向静安区“Σ生态绣带”北段总部经济园延伸，推动空间扩容提质与综合环境优化同步发力，通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。
　　4、持续优化营商环境，提升服务能级
　　报告期内，公司深入贯彻“三级三维”企业服务工作机制，进一步深入细化企业“服务包”重点工作。2026年上半年，公司企业服务团队服务园区重点企业597家，针对企业提出的关于产业扶持政策申请、特殊人才落户、人才公寓申请、项目申报、税务咨询、资源对接、人才招聘等方面问题，诉求办结完成率100%、企业满意度100%。报告期内，园区累计举办政策宣贯、企业座谈、产业交流等专场活动5场，精准为100余家企业纾困赋能。围绕外贸发展、人才服务、规范经营、涉税服务、产业协同五大领域，先后召开外贸企业座谈会、人才政策培训会、企业年报“多报合一”专题培训、税企座谈会。通过政策解读、实操辅导、政企对接等方式，现场解答企业诉求、落实惠企政策、搭建合作平台。系列活动有效畅通政企沟通渠道，充分释放政策红利，持续优化营商环境，有力助推园区企业和产业高质量发展。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、数智产业集聚成型，科创生态协同赋能
　　公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、数字化转型示范区、国家区块链创新应用综合性试点核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，“数通链谷”“视听静界”两大新兴产业赛道实现规模化、标杆化发展。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源-技术工具-行业应用-生态服务”的垂直一体化产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。从四链深度叠加到多领域场景规模化落地，园区创新要素加速集聚、产业主体协同联动持续增强，数智产业生态势能进一步释放，已成为上海中心城区数据智能产业集聚发展的标杆载体。
　　2、产业空间布局优化，高效集聚科创资源
　　公司运营的市北高新园区坐落于上海南北高架与中环交汇的中心城区，园区3.31平方公里产业空间是《静安“十五五”规划》重点打造的“三个片区”中“市北国际科创区”的核心主体，也是静安区对接上海（长三角）国际科创中心建设的重要承载区，区位条件与产业承载底座优势显著。2026年上半年，公司延续“科创市北、智慧产业、智能建筑”发展理念，持续做优产业载体开发与运营管理，巩固“总部经济园、数通链谷、市北-壹中心、静安国际科创社区、走马塘城市更新区”五大产业空间布局。依托“一谷一环一走廊”精品载体打造，园区三大核心板块形成“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群，高品质、差异化的精品产业载体，持续为园区拓展前沿赛道、导入海内外创新资源提供空间支撑与核心引擎。
　　3、构建多元投资体系，激活科创孵化动能
　　2026年上半年，公司持续迭代完善产业投资体系，深化科技金融双向联动，推动“科技-产业-金融-服务”全链条融合，构建起多元化、全周期的产业投资引培体系。综合运用参投市场化科创基金、直接股权投资、科创企业引培、孵化器孵化培育等多元工具，打造“政策+空间+系统+投资+生态”全方位企业服务体系，充分发挥资本的资源聚拢与产业赋能效应，坚持以投促招、投招联动，依托投资业务反向赋能园区产业导入与企业培育，为园区产业生态持续注入发展动能。
　　4、深耕全链服务体系，深化高质产城融合
　　围绕载体开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心主业，公司坚持专业化、精品化、品牌化运营导向，以数字化运营平台为重要抓手，构建兼顾产业、人才、品质、配套、功能、生态、运营管理多维度的综合园区运营模式。2026年上半年，园区服务持续从“空间提供者”向“全链条、全方位产业生态服务商”转型进阶。公司构建起完善的数智产业综合服务体系与区块链产业配套服务框架体系，践行绿色发展理念，打造智慧化、低碳化园区管理模式，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合，为区域招商引资、安商稳商提供强力支撑，持续擦亮市北高新园区运营服务品牌，为园区高质量可持续发展筑牢根基。

　　四、可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　2026年上半年，园区开发运营与国家宏观调控、产业政策的绑定程度进一步加深，当前国家持续深化产业结构战略性改革，对新兴产业、高新技术产业扶持政策的动态优化调整，均可能导致园区主导产业定位与市场实际需求出现偏差，进而影响园区产业集聚效应的充分释放。同时，产业地产行业持续受产业政策、税收政策、信贷政策等多重因素制约，行业发展存在诸多不确定性，对产业地产开发运营环节形成潜在影响。针对此风险，公司将持续密切关注宏观经济走势与国家政策动态，深入把握宏观经济形势，积极顺应宏观调控政策的引导，及时优化调整经营发展规划，不断提升公司的整体竞争力。
　　2、产业地产竞争风险
　　当前，数字经济、前沿科技产业持续高速发展，成为产业园区租赁、招商需求的核心增长极，市场竞争逻辑持续迭代升级。此类企业选址时，不仅关注园区板块产业定位的精准性，更重视人才、技术、资金、数据等核心生产要素的供给质量与获取效率，对产业生态的完整性、成熟度提出更高要求。在此背景下，产业园区行业的竞争格局已从单纯的硬件设施比拼，全面进入政策赋能、专业服务、产业生态、资源聚合、运营能力的多维度综合竞争阶段，行业竞争核心从传统“载体之争”彻底转向“产业生态之争”。为应对该竞争风险，公司将秉持更积极的竞争态度、更超前的发展理念、更敏锐的产业布局，持续强化园区产业协同效应，以数智产业为核心发展支撑，聚焦区块链、超高清视听等前沿产业赛道，推动市北高新园区产业迭代升级与生态优化，持续提升园区对优质企业与创新资源的核心吸引力。
　　3、产业载体租售业务经营风险
　　产业载体租售业务是公司主要营收来源，在当前市场环境下面临多重压力。供给端来看，上海区域新增产业载体集中入市、存量载体持续释放，市场供给总量持续扩容，行业招商竞争进一步白热化；需求端来看，部分中小微企业、实体企业扩张意愿放缓，落户决策趋于谨慎，园区产业载体租赁、购置需求增速放缓，整体招商去化难度持续加大。在租赁端，公司持有物业所有权未发生转移，资金回收周期相对较长，易造成租赁现金流入与载体建设、园区运营的现金支出在短期内难以实现平衡；在销售端，若产业载体销售进度未达预期，将在一定时期内对公司经营业绩产生阶段性负面影响。针对龙头骨干企业、成长型科创企业、中小微科技企业的差异化发展需求，定制专属租售组合方案、入驻扶持政策及配套服务，加速存量载体去化、新增载体引流。同时强化“招商-服务-续租”全周期运营管理，提升客户黏性与载体利用率，保障产业载体租售业务收益的长期稳定，有效降低经营风险。
　　4、产业投资风险
　　报告期内，公司持续推进产业投资体系规范化，依托市北高新园区成熟的产业集聚优势，积累了丰富的优质科创项目投资资源，但产业投资行业固有风险依然突出、管控压力持续存在。产业投资普遍具备培育周期长、资金投入大、回报不确定性高的特点，项目从前期投资布局到落地赋能、实现盈利退出需经历长期培育阶段，期间市场环境、行业竞争、企业经营等因素变化，可能导致产业投资存在投资决策风险以及投资退出风险。为管控产业投资风险，公司将充分依托园区产业资源、企业储备、产业研判优势，聚焦核心赛道精准筛选投资标的。同时持续优化投资管理体系，完善科学严谨的投资决策流程，强化对投资项目“投前尽调-投中管控-投后赋能”的全流程监督与精细化管理，切实保障公司产业投资的资金安全与投资效益。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　2025年作为“十四五”规划收官与“十五五”规划谋篇开局的关键之年，公司锚定“数字化产业社区服务运营商”发展定位，以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提特色、强载体、增密度、重孵化、优服务、亮品牌”六大关键维度，深度深耕“云数智链”一体化产业生态，全力打造“国家区块链应用示范区”和“都市型数字经济示范园区”，成为上海中环数字产业创新带的核心标杆。　　在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　2025年作为“十四五”规划收官与“十五五”规划谋篇开局的关键之年，公司锚定“数字化产业社区服务运营商”发展定位，以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提特色、强载体、增密度、重孵化、优服务、亮品牌”六大关键维度，深度深耕“云数智链”一体化产业生态，全力打造“国家区块链应用示范区”和“都市型数字经济示范园区”，成为上海中环数字产业创新带的核心标杆。
　　在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘整体转型区）为核心打造产业空间体系，构建梯度布局、东西联动的产业发展格局，持续为企业提供全周期高品质空间配套与硬件支撑。
　　在产业孵化投资方面，公司围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，深化科技金融联动，以产业投资基金为杠杆实现产业与资本深度融合，做强科创企业“时间合伙人”功能。公司进一步强化聚能湾国家级孵化器建设，围绕“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”发展目标，重点推动科技成果转化与创新企业孵育，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。
　　在产业服务集成方面，公司紧跟产业迭代趋势，以数字化、精细化、生态化为导向，完善园区数字基础设施与数字化服务体系，构建“政府+园区+专业机构”立体服务体系，打通政企服务“最后一米”，为企业提供创业指导、政策对接、投融资、产业资源对接等“一揽子”服务。同时，公司践行绿色发展理念，依托园区智慧管理平台开展生态环境治理，提升园区景观与绿化层次，完善配套服务设施，打造绿色低碳、产城融合的生态型园区，为企业营造更具活力与竞争力的产业生态雨林。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　产业园区作为区域经济发展的核心空间载体，是产业结构调整与升级的重要集聚形态，在各级政府培育新质生产力、构建现代化产业体系的战略布局中，被赋予先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区的多重关键角色。在国家创新驱动发展战略深入实施，数据要素价值全域释放的背景下，集聚了土地、资本、产业、技术、人才等核心要素的高新技术产业园区，已成为培育产业新动能、彰显城市竞争力的核心战略载体和创新平台。我国产业园区历经四十余年发展，已从数量规模的快速扩张全面迈入质量效益的深耕与深度调整阶段，其对产业结构优化、产业集聚升级的承载作用持续凸显，但行业发展的结构性矛盾也进一步凸显：载体空间供需失衡、产业同质化竞争加剧、传统园区空置率高企、精准招商能力不足等问题叠加，正强力倒逼园区彻底摆脱“拼规模、拼地价”的粗放模式，向特色化、集约化、数智化、绿色化的高质量发展方向加速转型。
　　2025年国家层面密集出台产业园区相关指导政策，中央经济工作会议明确提出“有序清理规范各类开发区、园区”，工信部、发改委印发《工业园区高质量发展指引》，工信部同步发布《高标准数字园区建设指南》，多政策协同推动产业园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”深度转型，鼓励园区突破单一建筑更新的传统模式，迈向数字化、产业化、金融化、民生化融合的多维生态体系重构。在此背景下，园区行业的发展逻辑发生根本性转变，从增量扩张转向存量优化成为核心方向，园区运营商以“空间更新+生态构建+资本运作”为核心抓手，深耕数字经济、生物医药、人工智能等细分领域，深度挖掘区域资源禀赋与产业基础，在产业定位、资源配置、创新能级等维度构建差异化竞争优势，推动行业全面进入精细化运营、专业化服务的新阶段。同时，“以税招商”模式逐步退潮，“资本纽带+产业培育”的招商新路径成为行业共识，产业引导基金、种子直投等模式广泛落地，园区正从单纯的“空间提供者”向“产业生态服务商”“产业创新共同体”转型。
　　2025年，以上海为代表的核心城市正通过市域产业空间格局优化、低效用地盘活、特色赛道集聚等举措，为产业园区高质量发展提供强力支撑，上海全市已建立产业项目落地快速响应机制，盘活存量低效产业用地超16平方公里，并打造14个主导产业特色赛道集聚区，推动各区产业发展“各司其职、协同联动”。公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分，更是静安区对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，精准契合上海数字经济特色赛道的发展布局。依托上海市区协同的产业发展优势，市北高新园区以“云数智链”一体化生态持续深化数字化转型实践，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（在线新经济）。肩负打造“都市型数字经济示范园区”试点示范重任，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等百万平方米高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都市”浪潮，顺应上海打造创新型街区的发展趋势，为全球创新资源扎根静安提供优质土壤，在“最上海”的街区中培育生长出“最未来”的数字经济产业生态，成为上海核心城区发展数字经济特色产业园区的标杆典范。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司面对复杂多变的宏观经济环境和激烈的市场竞争，深耕主业、攻坚克难，始终坚持既定的发展战略，积极应对挑战，努力把握机遇，紧紧围绕“打造市北国际科创区”战略目标，锚定“科创高地、总部基地、生态福地”发展定位，全力推进“一谷一环一走廊”空间格局建设，以实干担当推动公司在特色产业集聚、科技创新培育、营商环境优化、产城融合等领域稳步前行，为可持续高质量发展筑牢根基。
　　截至2025年12月31日，公司总资产2,029,191.37万元，归属于上市公司股东的净资产608,938.70万元。2025年度，公司实现营业收入109,964.00万元，归属于上市公司股东的净利润-31,525.89万元。截至2025年12月31日，公司及控股子公司出租房地产总面积达39.08万平方米，2025年实现房地产租金收入49,480.70万元。报告期内，公司运营的市北高新园区引进企业450家，新增获评高新技术企业29家、专精特新企业6家、专精特新“小巨人”1家。
　　1、深耕创新，构筑现代化特色产业集群新格局
　　报告期内，公司持续增强数智企业产业密度，推动产业生态能级跃迁。围绕“云数智链”关键核心节点，公司加速引进数据智能类企业，全年新引进数智企业超过150家，总数累计超过900家。新引进恩祺生物、芯链智创、宝地满仓、东有网络、香远物联网、同路链、博悦志诚等数据智能类企业，持续增加数智企业产业密度，不断丰富“数智市北”品牌内涵，扩大全市首批数字化转型示范区的品牌影响力。聚焦核心赛道，公司打造的“数通链谷”项目聚链成势。报告期内，数通链谷项目年内引进区块链优质企业53家，组织举办IEEE大会、区块链大赛、区块链场景集市、全国区块链标准委员会工作会等各类产业活动超60场。推进“静数空间”区块链即服务平台建设工作。2025年6月，上海市数字公共服务中心（数通链谷）在公司运营的市北高新园区揭牌，围绕企业“开门四件事”——“买算力、接数据、部模型、装软件”，为企业提供一站式数字服务解决方案。报告期内，“视听静界”品牌凸显，市北高新园区“元空间”项目建成启用，引进超高清视听产业项目41个，集聚的超高清视听企业和机构超50家，初步构建形成集成果展示、产业协同、创新孵化、金融赋能和技术攻坚为一体的产业功能枢纽，目前正努力构筑“芯片设备-显示技术-内容生产-终端应用”的产业链条，打造“视听静界”上海超高清视听产业集聚区。
　　2、创新驱动，厚植硬核科技投资与科创生态新磁场
　　围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司从“科技创新+产业赋能”两大维度着手，聚焦“云计算、大数据、人工智能、区块链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。报告期内，公司为进一步加大产业创新、孵化和投资的力度，分别以人民币6,000万元参与设立上海德联博健创业投资合伙企业（有限合伙），作为德联博健基金的有限合伙人，占德联博健基金20%份额。2026年3月，因德联博健基金扩募增资及新增合伙人，公司占德联博健基金份额由20%调整为17.37%。2025年11月，公司以人民币4,000万元参与设立中保投信思创（嘉兴）股权投资合伙企业（有限合伙），作为中保投信思创基金的有限合伙人，占中保投信思创基金18.10%份额。公司以产业投资基金为杠杆，通过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业“时间合伙人”功能，成为科创领域的“耐心资本”。
　　报告期内，公司旗下聚能湾孵化器作为市北高新园区核心孵化载体，以科创服务为抓手，围绕“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”的目标，聚焦云数智链、超高清、生命健康、具身智能等产业的成果转化和创新企业孵育，构建科技型企业全周期成长路径。报告期内，聚能湾孵化器全年组织政策培训、投资路演、创新创业赛事等活动57次，连续两年获评科技企业孵化器载体优秀认定。截至报告期末，聚能湾累计孵化苗圃项目498项，孵化器企业453家，加速器企业84户。2025年11月，聚能湾申报的《“链主引领+梯度孵化”构建数字经济产业链融通新生态》成功入选工信部“服务企业在基层”典型案例。2026年3月，工业和信息化部正式公示首批科技型企业孵化器认定名单，市北高新旗下国家级孵化器聚能湾创新创业中心凭借扎实的孵化成效与突出的产业适配能力成功入围，成为静安区唯一获此殊荣的科创载体。
　　3、产城共进，塑造“一谷一环一走廊”宜居宜业品质城
　　秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，报告期内，公司持续推进“一谷一环一走廊”建设，通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。数通链谷作为上海首个以区块链为主体的产业集聚区，亦是静安建设国家区块链应用示范区的核心承载区，报告期内引进豌豆信息、吉瑞供应链、深实微、涂佳科技、八月瓜科技等重点区块链企业，导入上海区块链技术协会、上海市数商协会、上海健康数据产业协会等一批行业功能平台，区块链技术应用“先行区”已初具雏形。静安国际科创社区作为上海中心城区“工业遗产+科创高地”鲜活样本，聚焦跨国公司地区总部、民营企业总部、贸易型总部和创新型总部，打造集商务服务、展览展陈、文体休闲于一体的综合性服务设施；截至报告期末，已成功引入喜马拉雅、中国电气装备集团供应链科技有限公司、静安区轨道交通建设等重点企业，曾经见证上海工业文明发展的“老厂房”，如今已焕新出发，成为“中环数字产业创新带”的“新地标”。走马塘整体转型区作为静安“十五五”规划中重要组成部分，公司积极推动区域内科创、产业、生态的平衡发展，促进人文环境和空间功能的同步更新。在提升老旧低效用地品质和优化完善基础设施的同时，更注重城市文脉肌理的塑造。
　　4、服务升级，打造优质营商环境新高地
　　报告期内，公司始终以企业需求为导向，提升服务能级，优化营商服务软实力，严格落实“三级三维”服务及重点企业“服务包”制度，企业诉求办结率和满意度均达100%。报告期内，公司持续依托市北高新园区7大服务平台（投融资、创新创业、人才、商务、党群、文创、物业服务平台）及19个一站式服务窗口（人力资源线下体验站、市北高新园区市场监督管理所、智慧税务社会共治点、法律服务工作站等），为园区企业提供创业指导、项目论证、政策对接、投融资、产业资源及资本市场等“一揽子”服务，形成“政府+园区+专业机构”的立体服务体系，构建“一体化智能服务矩阵”。报告期内，公司运营的市北高新园区举办“全球服务商进市北”活动，通过政企协同、供需对接的创新模式，充分展现了在构建专业服务业赋能生态方面的实践成果；承办2025全球新兴科技峰会暨“TR50”发布仪式等峰会活动，精心运营SODA等创新赛事，创建“上海市知识产权强市建设试点示范园区”，与园区企业联袂参展2025世界人工智能大会，共同展现市北数智产业生态。科创品牌的知名度进一步提升。报告期内，公司坚持绿色发展理念，积极探索绿色园区建设运营模式，践行绿色低碳行为，依托市北高新园区智慧管理平台，持续做好园区生态环境治理，重点监管水系、空气质量、垃圾分类、工地扬尘等，河道水系全年稳定达到三类水标准。公司持续提升园区景观，丰富园区空间绿化层次，共绘产业园区生态“新蓝图”。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、数智产业集群优势：赛道集聚成型，生态协同成势
　　公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、数字化转型示范区、国家区块链创新应用综合性试点核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，“数通链谷”“视听静界”两大新兴产业赛道实现规模化、标杆化发展。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源-技术工具-行业应用-生态服务”的垂直一体化产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。从“四链叠加”到“多域场景落地”，园区已形成创新要素高度集聚、产业协同高效联动的数智产业发展生态，成为上海中心城区科技产业集聚的典范。
　　2、精品化产业载体开发优势：空间布局优化，资源高效配置
　　公司运营的市北高新园区地处上海南北高架与中环黄金交汇点，3.31平方公里核心区域作为静安区对接上海“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区，地理区位与产业承载优势突出。2025年，公司秉持“科创市北、智慧产业、智能建筑”经营理念，持续深耕产业载体开发运营，已成功构建“总部经济园、数通链谷、市北-壹中心、静安国际科创社区、走马塘整体转型区”五大产业空间布局。近年来通过“一谷一环一走廊”精品载体打造，三大核心板块形成“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群，精品化载体成为园区开拓新兴产业赛道、吸引全球创新资源的强大牵引力与核心引擎。
　　3、多元化产业投资引培体系优势：科技金融联动，孵化培育提质
　　2025年，公司持续深化产业投资体系，强化科技金融深度联动，推动“科技-产业-金融-服务”全链条融合，构建起多元化、全周期的产业投资引培体系。通过“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区企业”等多项举措，打造“政策+空间+系统+投资+生态”全方位企业服务体系，充分发挥资本的资源聚拢与产业赋能效应，以产业投资带动精准招商，为园区产业生态注入持续动力。
　　4、全产业链园区服务品牌优势：服务体系升级，产城融合深化
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持专业化、精品化、品牌化发展路线，以数字化平台为核心抓手，形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发展的产业园区综合运营模式，园区服务能级实现从“空间提供者”向“全链条、全方位产业生态服务商”的深度转变。公司构建起完善的数智产业综合服务体系与区块链产业配套服务框架体系，践行绿色发展理念，打造智慧化、低碳化园区管理模式，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合，为区域招商引资、安商稳商提供强力支撑，持续擦亮市北高新园区服务品牌，为品牌长远发展奠定坚实基础。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入109,964.00万元，同比下降57.40%，实现归属于上市公司股东的净利润-31,525.89万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　近年来，产业园区作为中国经济高质量发展的核心载体，在政策引导、市场驱动与技术革新的多重作用下，行业竞争格局呈现出“头部集聚、分层分化”的显著特征，发展趋势则向“高端化、智能化、绿色化、生态化”深度演进，产业运营逻辑从传统的规模扩张全面转向价值深耕，科技创新与产业协同成为贯穿行业发展的核心主线。国家持续深化数字经济与实体经济的融合发展，将产业园区打造为战略性新兴产业培育、科创企业集群发展的关键阵地。上海市则依托特色产业园区高质量发展等政策布局，进一步强化产业园区作为创新驱动核心引擎、产业转型升级重要平台、城市功能提升关键支撑的战略定位。
　　从行业发展趋势来看，2025年的产业园区行业已进入“去库存、调结构、提质量”的深度调整阶段，高端化、智能化、绿色化成为转型核心方向，产业协同与价值运营成为发展关键，多重趋势叠加推动行业实现从外延式扩张到内生式增长的根本性转变。同时，园区的核心竞争力已从传统的“区位优势”转向“产业内容优势”，服务于传统低附加值产业、缺乏清晰产业定位的同质化园区陷入发展困境。未来，聚焦人工智能、生物医药、算力基础设施、零碳产业等国家战略性新兴产业的特色专业园区，将凭借强产业磁吸效应展现出优异的抗周期能力，成为市场价值的核心载体。
　　公司运营的市北高新园区作为上海市重要的产业园区，依托静安区聚焦“中环两翼创新创意集聚带”的战略布局，持续深耕“云数智链”特色产业生态。园区秉持创新转型理念，保持新兴产业战略敏捷性，重点推动区块链、超高清视听等科技创新产业集聚发展；同时紧抓行业“数据之变、算力之变、范式之变”的发展机遇，以数字化、智能化建设为抓手，强化产业协同与科创赋能，持续提升园区产业能级与运营服务能力，全力助力上海建设“中环数字产业创新带”，成为上海数字产业集群发展的重要载体与核心阵地。
　　(二)公司发展战略
　　公司秉持“创新驱动、转型发展”的核心理念，深化“地产+投资”双轮驱动运营模式，以国家高标准数字园区建设要求为指引，依托园区“云数智链”一体化产业生态的深厚积淀，加速推动“数通链谷”“视听静界”特色产业载体从集聚发展向能级跃升、技术驱动向场景驱动转型，全力将市北高新园区打造成兼具“高水平产业能级、国际化资源配置、创新型生态体系”特征的“中环数字产业创新带”核心标杆。
　　(三)经营计划
　　2026年是“十五五”新篇开局之年，也是公司锚定“建设市北国际科创区”目标，全面开动转型发展新引擎、构筑“科创+产业”融合新高地的关键之年。公司将以科创高地筑牢硬实力，培育高水平数智产业集群；以总部基地激活强引擎，集聚高能级市场主体；以生态福地厚植软实力，营造宜居宜业创新氛围，致力于将园区打造成视野国际化、产业科技化、生态园林化、服务集成化，国内一流、国际有一定影响力的高新技术服务业园区。
　　1、聚焦特色产业打造，锻造核心竞争优势
　　2026年，公司将持续聚焦区块链、超高清视听两大特色赛道，推动产业在园区实现集聚化、场景化发展。在聚集区块链产业领域，公司将加快数通链谷项目从“技术驱动”向“场景驱动”转型，引导孵化器精准培育优质企业，构建“技术研发—场景应用—生态聚合”的产业体系。在超高清视听产业领域，公司将推动视听静界-元空间从“产业集聚”向“能级跃升”升级，依托元空间五大功能平台与创新中心的资源优势，推动“芯片-内容-终端”全产业链在园区落地生根、集聚发展。面向科技创新和产业赛道融合发展要求，公司将推动技术、人才、资本、数据等要素有效集聚，搭建专业化公共服务平台，持续拓展“数通链谷”“视听静界”赛道宽度与产业深度，为前瞻布局未来产业新赛道做好充分的先行储备。
　　2、聚焦产业投资赋能，锚定“投硬核、投前沿”发展目标
　　在产业投资方面，公司将充分发挥产业投资基金的撬动作用，围绕主导产业设立垂直领域基金，通过资本精准支持与全链条产业赋能，实现产业发展与资本运作的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，构建以价值链为导向的产业投资引培机制。公司将主动融入市区两级国资投资体系，有效撬动社会资本共同投资区域重点科创项目，形成国资引领、社会参与、多元投入的产业投资格局。推动产业投资模式从“零散跟投”向“系统聚焦”转型，聚焦硬核科技、前沿领域精准布局，强化投后赋能与产业协同，稳步推动公司向“科技创投合伙人”转型，以资本力量助推产业高质量发展。
　　3、深化空间体系建设，推动产业招商提质增效
　　在打造产业载体方面，公司将以“向内释潜能、向外拓空间”为抓手，深化“一谷一环一走廊”空间体系建设，全面提升园区产业载体的承载能级、产出效能与功能品质，打造布局合理、功能完善、产城融合的科创产业空间。公司将加快推进走马塘整体转型区规划建设，以走马塘为空间分界，南部重点打造科创产业核心区，集聚高端科创资源与产业主体；北部重点构筑科创活力生活区，完善商业、生活、配套服务体系，实现产业发展与城市功能的有机融合。在产业招商方面，持续强化链主招商与联动招商模式，积极协同“三街一镇”开展跨区域招商合作，在空间载体、资源要素、渠道信息等方面实现紧密联动、高效协作。重点运用产业链招商、图谱招商、场景招商、基金招商、平台招商等多元化方式，围绕两大特色赛道精准开展延链、补链、强链工作，吸引上下游优质企业集聚，推动区域经济实现高质量跃升发展。
　　4、提升园区服务效能，优化营商环境赋能企业发展
　　公司将持续优化园区企业“三级三维”服务体系，精准推行“一企一策”定制化服务计划，强化政策精准直达与企业诉求闭环管理，打通服务企业的“最后一米”。公司将搭建产业链上下游企业、专业服务机构的互动对接平台，推动各方加强供需对接、资源共享与产业协作，以链主企业为引领，以专精特新企业为支撑，以中小企业为配套，构建梯次分明、协同发展、共生共赢的产业集群生态，为园区企业发展提供全方位、多层次、专业化的服务保障，助力企业实现高质量成长。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　2025年产业园区开发运营与宏观政策的关联耦合度持续加深，行业资源整合的难度进一步攀升。国家层面产业结构战略性调整、新兴产业扶持政策的动态优化调整，均可能导致园区主导产业定位与市场实际需求出现偏差，进而影响园区产业集聚效应的充分释放。同时，国内房地产行业仍受产业政策、税收政策、信贷政策等多重因素制约，行业发展存在诸多不确定性，对产业地产开发运营环节形成潜在影响。针对此风险，公司将持续密切关注宏观经济走势与国家政策动态，深入把握宏观经济形势，积极顺应宏观调控政策的引导，及时优化调整经营发展规划，不断提升公司的整体竞争力。
　　2、产业地产竞争风险
　　数字经济深度渗透背景下，新兴科技产业成为拉动产业园区租赁需求的核心动力，此类企业选址时，不仅关注园区板块产业定位的精准性，更重视人才、技术、资金、数据等核心生产要素的供给质量与获取效率，对产业生态的完整性、成熟度提出更高要求。在此背景下，产业园区行业的竞争格局已从单纯的硬件设施比拼，升级为政策支持、服务能力、产业生态等多维度的综合竞争，行业竞争核心也从“办公楼宇之争”转向“产业生态之争”。为应对该竞争风险，公司将秉持更积极的竞争态度、更超前的发展理念、更敏锐的产业布局，持续强化园区产业协同效应，以数智产业为核心发展支撑，聚焦区块链、超高清视听等前沿产业赛道，推动市北高新园区产业迭代升级与生态优化，持续提升园区对优质企业与创新资源的核心吸引力。
　　3、产业载体租售业务经营风险
　　产业载体租售业务是公司主要营收来源，在当前市场环境下面临多重压力。上海市内新增产业载体集中入市，市场供给持续增加，同时部分企业受经济环境影响扩张意愿减弱，产业载体租赁需求增长放缓，进一步加大了招商难度。在租赁端，公司持有物业所有权未发生转移，资金回收周期相对较长，易造成租赁现金流入与载体建设、园区运营的现金支出在短期内难以实现平衡；在销售端，若产业载体销售进度未达预期，将在一定时期内对公司经营业绩产生阶段性负面影响。针对上述风险，公司将优化客户分层管理体系，针对科技型中小企业、成长型企业、龙头企业等不同类型客户的需求特点，定制化推出租售解决方案，加速产业载体去化节奏；同时强化“招商-服务-续租”全周期运营管理，提升客户粘性与载体利用率，保障产业载体租售业务收益的长期稳定，有效降低经营风险。
　　4、产业投资风险
　　报告期内，公司持续推动产业投资体系的系统性重构，市北高新园区的产业集聚效应为公司投资业务提供了丰富且优质的项目来源，但产业投资固有的行业风险仍较为突出。产业投资项目从初始投入到实现成熟盈利，通常具备较长的培育周期，期间市场环境、行业竞争、企业经营等因素变化，可能导致产业投资存在投资决策风险以及投资退出风险。为管控产业投资风险，公司将依托市北高新园区的产业资源优势与优质企业储备，深度挖掘并精准筛选优质产业投资机会，提升投资项目遴选质量；同时持续优化投资管理体系，完善科学严谨的投资决策流程，强化对投资项目“投前尽调-投中管控-投后赋能”的全流程监督与精细化管理，切实保障公司产业投资的资金安全与投资效益。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所属行业　　产业园区作为区域经济发展的核心空间载体，是产业结构调整与升级的重要聚集形态，更在各级政府的战略布局中被赋予多重关键角色——既是先进制造的集聚区、创新驱动的引领区，也是开放发展的先行区、产城融合的示范区。在国家创新驱动发展战略深入实施的背景下，集聚了土地、资本、产业、技术、人才等核心要素的高新技术产业园区，已成为培育产业新动能、彰显城市竞争力的战略载体和创新平台。我国产业园区历经四十余年发展，从数量规模的快速扩张迈入质量效益的深耕阶段，其对产业结构优化、产业集聚升级的承载作用持续凸显。但与此同时，产业园区的发展也面临... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所属行业
　　产业园区作为区域经济发展的核心空间载体，是产业结构调整与升级的重要聚集形态，更在各级政府的战略布局中被赋予多重关键角色——既是先进制造的集聚区、创新驱动的引领区，也是开放发展的先行区、产城融合的示范区。在国家创新驱动发展战略深入实施的背景下，集聚了土地、资本、产业、技术、人才等核心要素的高新技术产业园区，已成为培育产业新动能、彰显城市竞争力的战略载体和创新平台。我国产业园区历经四十余年发展，从数量规模的快速扩张迈入质量效益的深耕阶段，其对产业结构优化、产业集聚升级的承载作用持续凸显。但与此同时，产业园区的发展也面临着深层次挑战：载体空间供需失衡、产业同质化竞争加剧、精准招商能力不足等问题，正倒逼园区从规模扩张向高质量发展进行转型。
　　近年来，国家陆续出台政策促进产业园区的高质量发展，鼓励园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”转型，推动产业园区突破单一建筑更新的传统模式，迈向数字化、产业化、金融化、民生化融合的多维生态体系重构。在此过程中，园区运营商以“空间更新+生态构建+资本运作”为核心抓手，深耕细分领域，深度挖掘区域资源禀赋与产业基础，在产业定位、资源配置、创新能级等维度构建差异化竞争优势，推动行业进入精细化运营的新阶段。
　　公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。作为静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，公司运营的市北高新园区以“云数智链”一体化生态持续书写数字化转型新篇章，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（在线新经济）。肩负打造“都市型数字经济示范园区”试点示范重任，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等百万平方米高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都市”浪潮，为全球创新资源扎根静安提供优质土壤，让“最上海”的街区生长出“最未来”的产业生态。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提特色、强载体、增密度、重孵化、优服务、亮品牌”六大关键维度，全力打造“国家区块链应用示范区”和“都市型数字经济示范园区”。
　　在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（走马塘整体转型区）为核心，精心打造“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群，构建“一体两翼”的产业空间布局，持续为企业提供全周期高品质空间配套与硬件支撑。
　　在产业孵化投资方面，公司深化科技金融联动，依托“基地+基金”“投资+孵化”双轮驱动运营模式，积极推进助力科创引培计划，全力构建要素完备、协同高效、开放包容的区块链产业与超高清视频产业应用创新生态。公司进一步强化聚能湾国家级孵化器建设，加速打造“SAP（中国）科创赋能中心”，通过协同联动产业投资与招商引资，致力于成为“科创企业的时间合伙人”。
　　在产业服务集成方面，面对产业迭代浪潮，公司紧密围绕园区企业发展需求，完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，搭建公共技术平台和设备共享平台，为企业提供全方位支持。公司多措并举优化服务功能、提升服务效能，完善配套服务设施，打造产城融合的生态型园区。同时，公司积极组织各类行业交流活动、技术研讨会、创新创业大赛等，促进企业间交流与合作，推动产业协同发展，为企业营造更具活力与竞争力的产业生态雨林。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年，作为“十四五”规划收官之年与“十五五”规划谋篇开局之年，面对新挑战、新任务，公司在董事会领导下，秉持“创新驱动、转型发展”核心理念，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，依托“云数智链”产业生态坚实基础，加速布局“数通链谷”“视听静界”等产业新赛道，全力推进“都市型数字经济示范园区”建设，致力于将市北高新园区打造成为数据智能强区的主引擎、创新驱动的引领区与高水平营商环境的示范区。
　　截至2025年6月30日，公司总资产2,062,319.26万元，归属于上市公司股东的净资产626,229.05万元。2025年1-6月公司实现营业收入60,175.47万元，实现归属于上市公司股东的净利润-14,235.54万元。截至2025年6月30日，公司及控股子公司出租房地产总面积36.64万平方米，2025年1-6月实现房地产租金收入23,851.64万元。截至2025年6月末，市北高新园区注册企业数达5200余家，包含跨国地区总部28家，央企、民企类总部企业17家，全球服务商企业14家，数据智能企业800余家。
　　1、总部增能，构建“一谷一环一走廊”产业空间体系
　　秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，报告期内，公司持续推进“一谷一环一走廊”建设，通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。数通链谷作为上海首个以区块链为主体的产业集聚区，亦是静安建设国家区块链应用示范区的核心承载区，上半年成功引入金保信上海分公司、云象链上海分公司、上海市数商协会、上海区块链技术协会、上海区块链测评中心等优质企业和行业协会；截至报告期末，数通链谷已聚集企业一百余家，其中核心区块链企业70余家，区块链技术应用“先行区”已初具雏形。静安国际科创社区作为上海中心城区“工业遗产+科创高地”鲜活样本，聚焦跨国公司地区总部、民营企业总部、贸易型总部和创新型总部，聚集超高清视听产业、低空经济等数字新赛道和未来智能产业；截至报告期末，已成功引入喜马拉雅、泰科龙集团、中国电气装备集团供应链科技有限公司、静安区轨道交通建设等重点企业，曾经见证上海工业文明发展的“老厂房”，如今已成为“中环数字产业创新带”的“新地标”。走马塘整体转型区作为上海城市更新首批四个入库项目之一，公司运营的市北高新园区围绕“以城促产、以产兴城”建设理念，积极推动老旧厂房改造升级、基础设施完善优化、城市空间功能重塑。截至目前，走马塘区域已有序启动7个更新地块，项目类型涵盖1个“联合转型”、4个“自主转型”、1个“商务楼宇更新提升”以及1个“政府收储以房换地”项目。作为上海中环数字产业创新带的重要节点，市北高新园区构建的“一谷一环一走廊”产业空间体系，以“东西联动”之姿深度融入静安“全球服务商计划”。中国电气装备集团、中国电信天翼数字生活、卡斯柯、上海信投、美国科勒、德国德迅、瑞士西卡、合合信息等一批央国企、跨国公司和民企总部，推动产业规模化、集群化发展，有力促进区域产业升级和产城融合发展。
　　2、数智赋能，塑造静安中环数智经济硬核增长极
　　报告期内，公司依托“中环数字产业创新带”的区位优势，聚焦“招大引强、招新引优”，全力打造市北高新园区“产业集聚、企业集群、功能集成”的新型楼宇经济格局。围绕“云数智链”关键核心节点，公司以提升产业能级为导向，通过精准招商、产业招商、生态招商等手段，全力引入数据智能类企业，持续增加数智企业产业密度，不断丰富“数智市北”品牌内涵，扩大全市首批数字化转型示范区的品牌影响力。报告期内，公司通过举办场景集市、打造赋能平台、建设应用场景、定向引进链主企业和高端团队，实现强链补链，构建数智产业可持续竞争优势。截至报告期末，市北高新园区集聚的区块链企业达170余家，已构建起从底层技术研发、场景应用落地到生态价值赋能的完整产业链闭环；集聚的超高清视听企业和机构超50家，目前正努力构筑“芯片设备-显示技术-内容生产-终端应用”的产业链条，建设超高清视听技术创新策源地。2025年6月，上海市数字公共服务中心（数通链谷）在公司运营的市北高新园区揭牌，围绕企业“开门四件事”——“买算力、接数据、部模型、装软件”，为企业提供一站式数字服务解决方案，破解企业数字化转型的三大“数字坎”——自建机房、自购算力的资金压力，行业数据难获取的开发瓶颈，以及技术、资源、服务触达的“马太效应”，为企业纾解数字化转型痛点，为区域经济注入高质量发展新动能。
　　3、科创释能，打造“全生命周期”产业投资生态圈
　　围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司从“科技创新+产业赋能”两大维度着手，聚焦“云计算、大数据、人工智能、区块链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。报告期内，公司通过召开精准投融资路演、并购专题活动，旗下国家级孵化器聚能湾通过举办优质中小企业梯度培育——专精特新政策培训会、“创·在上海”国际创新创业大赛政策宣讲暨创赛路演培训等活动；运营“上海开放数据创新应用大赛（SODA）”、“数据要素×沪港合作开放数据竞赛”、“上海融合发展创新专业赛”等数智科创类赛事；以数通链谷7号楼为主阵地建设区块链创新应用孵化器，进一步强化数据赋能的助推作用。同时，公司以产业投资基金为杠杆，通过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业“时间合伙人”功能，成为科创领域的“耐心资本”。
　　4、服务聚能，助推区域经济高质量发展
　　报告期内，公司持续依托市北高新园区7大服务平台（投融资、创新创业、人才、商务、党群、文创、物业服务平台）及15个一站式服务窗口（人力资源线下体验站、市北高新园区市场监督管理所、智慧税务社会共治点、法律服务工作站等），为园区企业提供创业指导、项目论证、政策对接、投融资、产业资源及资本市场等“一揽子”服务，形成“政府+园区+专业机构”的立体服务体系，打通政企服务“最后一米”，构建“一体化智能服务矩阵”。报告期内，公司运营的市北高新园区举办“全球服务商进市北”活动，通过政企协同、供需对接的创新模式，充分展现了在构建专业服务业赋能生态方面的实践成果；举办“法治服务进园区”系列活动，丰富园区综合服务内容，通过案例分享、专题研讨等形式，邀请司法局、法院、调解组织、公证处、企业及金融机构等多方代表共商解决方案，为企业新业务模式发展中的潜在矛盾纠纷答疑解惑，为企业稳定经营保驾护航，为新经济环境下的法治服务创新提供实践经验与理论支持。报告期内，公司坚持绿色发展理念，积极探索绿色园区建设运营模式，践行绿色低碳行为，依托市北高新园区智慧管理平台，持续做好园区生态环境治理，重点监管水系、空气质量、垃圾分类、工地扬尘等，河道水系全年稳定达到三类水标准。公司持续提升园区景观，丰富园区空间绿化层次，共绘产业园区生态“新蓝图”。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、数智产业的集群优势
　　公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、民营企业总部集聚区、数字化转型示范区以及国家区块链创新应用综合性试点地区建设核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，加速培育“数通链谷”“视听静界”两大新兴产业赛道。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源-技术工具-行业应用-生态服务”的垂直一体化产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。从“四链叠加”到“多域场景”，市北高新园区已形成了以链主企业资源开放共享、整合产业链上下游、推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。
　　2、精品化的产业载体开发优势
　　公司运营的市北高新园区地处上海交通“主动脉”南北高架与中环的黄金交汇点，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区。近年来，公司秉持“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，在产业载体开发与运营上持续深耕，已成功构建“总部经济园、数通链谷、市北-壹中心、静安国际科创社区、走马塘整体转型区”五大产业空间布局。通过精心打造“一谷一环一走廊”，公司塑造了载体多元、设施完备、配套丰富的产业发展空间，企业拎包入驻即可接入算力、算法、数据、场景等公共资源池，精品化的产业载体成为园区开拓新兴产业赛道的强大牵引力和核心引擎。
　　3、多元化的产业投资引培体系优势
　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，强化科技金融联动，推动“科技-产业-金融-服务”深度融合，通过“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区企业”等多项举措，公司塑造了“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。以聚能湾国家级孵化器为核心，公司构建了多层次创业孵化体系，打造产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应，以产业投资带动产业招商，赋能企业发展，为园区产业生态注入强大动力。
　　4、全产业链的园区服务品牌优势
　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分借助数字化平台手段，形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区服务能级正向全链条、全方位服务供应商转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合。公司构建起了园区数智产业综合服务体系和区块链产业配套服务框架体系，为区域招商引资、安商稳商提供强大助力，为园区品牌的长远发展奠定坚实基础，创造广阔机遇。

　　四、可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　2025年，产业园区开发运营与宏观政策的耦合度进一步增强，资源整合难度持续攀升。国家产业结构战略性调整、新兴产业扶持政策的动态变化，均可能使园区主导产业定位与市场需求产生偏差，影响园区产业集聚效应。当前，国内房地产行业受到产业政策、税收政策及信贷政策等多重因素的制约，仍存在诸多不确定性。公司将密切关注宏观经济和国家政策的动态走向，深入把握宏观经济形势，积极顺应宏观调控政策的引导，主动调整经营规划，不断提升公司的整体竞争力。
　　2、产业地产竞争风险
　　在数字经济加速渗透的背景下，新兴科技产业已成为驱动园区租赁需求的主要动力。这类企业在选址时，不仅关注板块产业定位的精准度，更注重人才、技术、资金、数据等生产要素的供给质量与获取效率，对产业生态的完整性提出了更高要求。在此背景下，产业园区竞争已从单纯的硬件设施竞争，转变为涵盖政策、服务、产业生态等多维度的综合竞争，从“办公楼宇之争”升级为“产业生态之争”。公司将以更积极的态度、更超前的理念和更敏锐的布局，强化产业协同效应，以数智产业为核心支撑，聚焦区块链、超高清视听等前沿赛道，推动市北高新园区产业迭代升级，持续提升园区的核心吸引力。
　　3、产业载体租售业务经营风险
　　园区产业载体的租售业务作为公司的主要营收来源，在当前市场环境下面临多重压力。上海市内新增产业载体的集中入市，部分企业受经济环境影响扩张意愿减弱，租赁需求增长放缓，进一步加大了招商难度。在租赁端，公司所持有的物业所有权未发生转移，资金回收周期较长，导致租赁现金流入与建设运营现金支出在短期内难以实现平衡。在销售端，公司产业载体销售未及预期，在一定时期内对公司的业绩产生负面影响。公司将优化客户分层管理体系，针对科技型中小企业、成长型企业、龙头企业提供定制化租售方案，加速产业载体去化节奏，强化“招商-服务-续租”全周期管理，保障产业载体租售业务收益的长期稳定，降低经营风险。
　　4、产业投资风险
　　报告期内，公司持续深化“直投+基金”“投资+孵化”的产业投资体系，市北高新园区的产业集聚效应为投资业务提供了丰富的项目来源，但产业投资的固有风险依然突出。投资项目从初始投资到实现成熟盈利，培育期较长，期间市场环境、行业竞争、企业经营等因素变化，可能导致产业投资存在投资决策风险以及投资退出风险。公司将依托市北高新园区的产业优势和丰富的优质企业资源，挖掘和提升产业投资机会。同时，公司将不断优化投资管理体系，完善投资决策流程，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程监督和管理，确保产业投资的安全和效益。 收起▲