一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所处行业情况　　2026年上半年，全国重点城市写字楼租赁市场处于周期调整阶段，市场呈现结构性分化特征。部分商圈租金有所调整。　　市场需求边际改善信号持续显现，企业新设、扩租等增量租赁交易活跃度有所提升。空置率维持相对稳定区间，租金调整幅度较上年同期有所收窄，市场调整节奏趋于平缓。展望后市，办公楼租赁需求具备稳步复苏基础，科技、金融、消费行业有望持续带动租赁需求释放；受存量供给因素影响，短期租金修复仍存在一定压力，空置率和租金环境仍然严峻。　　上海甲级写字楼市场同样处于周期性调整过程，租金经历阶段性回落，叠加宏观环境存在不确定性... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所处行业情况
　　2026年上半年，全国重点城市写字楼租赁市场处于周期调整阶段，市场呈现结构性分化特征。部分商圈租金有所调整。
　　市场需求边际改善信号持续显现，企业新设、扩租等增量租赁交易活跃度有所提升。空置率维持相对稳定区间，租金调整幅度较上年同期有所收窄，市场调整节奏趋于平缓。展望后市，办公楼租赁需求具备稳步复苏基础，科技、金融、消费行业有望持续带动租赁需求释放；受存量供给因素影响，短期租金修复仍存在一定压力，空置率和租金环境仍然严峻。
　　上海甲级写字楼市场同样处于周期性调整过程，租金经历阶段性回落，叠加宏观环境存在不确定性，行业进入结构优化重塑阶段。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　1、房屋租赁
　　公司上海商业管理部负责上海地区多个核心地区的房产招商租赁及运营管理。
　　公司自持物业均位于上海核心区域，资产禀赋优越，质地优良。公司物业资产大多折旧摊销完毕，无较大刚性成本压力，具备长期抗周期能力。租约结构以中长期为主（五至十年合约占比较高），合同期内租金水平受市场短期波动影响较低，长期合约亦有效持续绑定核心租户，提高了租户搬迁成本，降低了租户流失率，减少了因换租产生的租金空窗期。
　　在市场下行期，公司凭借核心区位资产优势、中长期租约结构及专业化运营管理能力，实现了较好的运营成果，运营效能突出。
　　公司商业管理团队在租户甄选阶段即建立严格的资质审核机制，优先引入经营稳健、信用良好的优质企业；在租约执行过程中，持续跟踪租户经营状况，对潜在风险提前预警、主动介入。针对面积占比较大的核心租户，公司实行专人对接、定期回访的收缴管理模式，确保租金按期足额到账。稳定的租约结构与优异的收缴表现为未来现金流稳定性及资产安全提供了坚实保障。
　　2、物业服务
　　除商业房屋租赁业务外，公司物业管理服务构成主营业务的重要组成部分。截至报告期末，公司在管项目形成自持项目管理、整租项目运营及第三方物业服务三大业务板块。
　　2026年上半年，公司通过多项措施及服务能力优化，提升承租客户服务体验。
　　2.1全业态覆盖能力。公司物业管理服务涵盖商办楼宇、产业园区、特色商业等多种业态，积累了针对不同物业类型的差异化运营经验。
　　2.2标准化体系与精细化服务并重。公司建立了涵盖安保、工程维护、保洁绿化、客户服务等方面的标准化作业流程，同时注重服务温度的传递，通过管家式服务提升租户满意度与粘性。
　　2.3第三方物业拓展能力。公司凭借成熟的自持项目管理经验，已将服务半径延伸至第三方物业领域，形成了可复制的对外输出能力，进一步拓宽了收入来源。
　　2.4运营团队效能。在市场下行周期中，团队通过高效运维保持了极低的人员流动率和租户流失率，单位面积管理成本控制在行业较低水平。
　　2026年上半年，面对上海写字楼市场空置率持续走高、租金单边下行的严峻环境，截至报告期末，公司物业出租率维持在较高水平，资产整体运营态势保持稳健，充分体现出公司旗下物业资产较强的市场吸引力与运营管理能力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）主营业务表现
　　报告期内，公司坚守主营业务基本盘，并持续优化公司整体资产配置。原有商业地产租赁与物业管理业务保持稳健运营，资产运营效率与现金流保持稳定。
　　报告期内，公司转让了全资子公司绿都商业的100%股权，实现了公司整体资源的优化配置，集中资金聚焦于硬科技领域的战略发展与布局，提高公司资产运营效率、提升公司经营质量。为战略转型提供持续资金与资源支撑。
　　报告期内，公司实现营业收入8,320.10万元；实现归属于上市公司股东的净利润2,578.55万元；实现归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润1,510.74万元。
　　（二）战略转型布局
　　面对商业租赁市场承压的行业现状，公司依托管理层深厚的半导体产业资源与丰富的投资经验，坚定确立向“稳健资产运营+高端硬科技产业投资与运营”多元化科技型上市公司转型的战略方向，以促进上市公司高质量发展，持续提升公司投资价值。
　　截至报告期末，公司围绕战略转型方向已完成多项关键布局：
　　1、投资液冷散热领域高成长企业，切入AI服务器高景气赛道
　　报告期内，公司以自有资金通过支付现金方式受让文兆军先生和罗志宏先生持有的东莞市稳扬精密五金制品有限公司18.18%的股权，交易价格9,000.00万元。截至报告期末，本次投资已完成工商变更登记手续，完成了交割。
　　稳扬精密是一家专注于液冷散热领域的高新技术企业，集研发、精密加工与规模化生产于一体，拥有行业领先的精密结构件制造、冲压成型及特种焊接工艺。其产品主要包括：换热组件（CPU/GPU液冷冷板总成、高速内存液冷冷板总成等）、流体管理组件（液冷歧管、机架级歧管等）以及连接与回路组件（金属波纹管总成、冷板回路总成等）。
　　1.1AI算力散热从“可选”到“刚性”的千亿级赛道
　　伴随AI服务器的功率快速增大，以及芯片制程向3nm迭代、3D堆叠封装普及，高端AI芯片晶体管数量激增，芯片热流密度持续抬升，温度逐步成为制约AI服务器电子元器件稳定运行的核心原因之一，传统风冷已难以适配。液冷技术凭借超高散热效率，可显著提升机房空间利用率，将PUE（Power Usage Effectiveness，电源使用效率）降至1.2以下，能够有效降低能耗与运维成本。
　　2025-2026年，随着全球算力龙头企业高功耗算力平台全面放量、全球各大云服务商启动GW级AI数据中心集中建设，液冷的核心矛盾已从“是否采用”转向“谁能交付、谁能放量”。液冷不再是技术选择题，而是AI算力基础设施中确定性高、节奏清晰的增量环节之一。
　　从市场前景来看，根据券商行业研究报告显示，全球数据中心液冷核心部件的2026年及2030年市场规模将分别为195亿美元及611亿美元，2026至2030年复合增长率将为33%，行业有望较长期处于高景气区间，市场前景广阔。
　　从供给端来看，液冷厂商呈现出高度专业化与头部集中的格局。在全球头部AI数据中心供应链中，尤其面向北美算力巨头等国际头部高科技企业的新一代AI数据中心产业链中，中国台湾厂商在该领域占据主导地位，牢牢把握市场核心份额。伴随中国台湾厂商产能逐步趋于饱和，中国大陆企业依托自身高精度精密加工和组装能力，有效承接产业外溢订单。
　　1.2卡位液冷部件精密加工环节的高成长企业
　　稳扬精密具备稳定的研发打样及量产快速响应能力，其核心客户为全球散热解决方案领导品牌Cooler Master集团及其下属公司，双方已建立逾七年的稳定合作关系，形成了深厚的信任基础与成熟的协作机制。通过Cooler Master的系统集成，稳扬精密产品最终应用于数家北美算力巨头等国际头部高科技企业的新一代AI数据中心，深度嵌入全球主流算力基础设施供应链。
　　稳扬精密深耕精密制造领域近二十年，在发展前期主要服务于中国台湾、日本及欧洲客户，积累了丰富的精密制造工艺know-how数据与大量产业经验，为在液冷散热领域实现快速扩张与市场突破奠定了深厚基础。
　　在技术积淀领域，稳扬精密对金属切削、高可靠精密焊接与气密封装环节及材料力学特性拥有深厚理解，并形成独特的自主设备改造与工艺重构能力。稳扬精密能够针对核心加工设备进行机械结构优化与控制系统调校，从而在现有设备基础上挖掘更高加工精度与效率潜力。这一能力直接带来产品良率、综合生产效率与制造成本的同步优化，尤其在液冷散热部件对产品精度、一致性、可靠性要求极为苛刻的背景下，这一优势构成了稳扬精密卡位核心客户液冷供应链体系的关键技术护城河。
　　在厂务与运营管理方面，稳扬精密建立了以“极致坪效”为核心导向的管理体系。通过科学的设备排布与动线优化，最大限度减少物料周转距离和设备闲置时间，有效提升单位面积的产出率。同时，稳扬精密具备高度柔性化的工厂布局能力，可针对不同产品结构进行快速车间改造与设备重组，大幅压缩因产线调整导致的产能空转周期，显著降低时间成本，为下游多元化订单的快速切换提供了坚实的运营保障。
　　在精密加工环节，稳扬精密配备五轴联动加工中心、超精密车铣复合机床等核心设备，可实现高导热难加工材料的微米级（±0.005mm）精密加工，确保复杂微流道成型精确，关键热接触面达到镜面级平面度，满足液冷散热组件最严苛的尺寸与表面质量要求。
　　公司致力于通过多维度赋能助力稳扬精密实现跨越式发展。在业务层面，公司积极协助其拓展国内外头部客户，加速全球化产能与市场布局，协助将其打造为服务器液冷部件精密加工领域的领军企业；在治理层面，公司已取得稳扬精密五席董事会中的两席，并深度参与其管理体系、财务系统与人力资源系统的数字化升级，通过体系化的管理输出，进一步系统性提升其运营效率，充分整合双方在产业资源与资本运作方面的优势，共同把握液冷市场加速放量的历史机遇。
　　2、投资半导体光罩领域高科技企业，布局芯片关键材料核心赛道
　　公司对半导体光罩企业兴华芯（绍兴）半导体科技有限公司（以下简称“兴华芯”）进行战略股权投资，以总对价人民币18,390万元受让兴华芯7.43%的股权，此举是公司向硬科技实体产业迈出的关键一步。截至报告期末，本次投资已完成工商变更登记手续，完成了交割。
　　兴华芯作为专注于半导体光罩（掩模版）研发与制造的高科技企业，是中国大陆少数具备高阶制程供应能力的独立第三方光罩厂之一。兴华芯已纳入浙江省重大产业项目、省集中开工重大项目、省集成电路项目、省市县长计划项目、成功入选了浙江省未来独角兽TOP100榜单。
　　2.1半导体光罩：贯穿芯片制造全流程的关键材料
　　芯片是算力的物理根基，而光罩（掩模版）作为光刻工艺中的图形母版，是连接芯片设计与制造的关键桥梁，属于技术壁垒较高的半导体前道材料，其精度和质量水平直接影响最终芯片的制程与良率。
　　2.2半导体光罩市场：高壁垒、高集中度、高国产替代空间
　　光罩（掩模版）是光刻工艺的蓝本，是半导体生产制造的“关键耗材”。
　　从市场发展来看，晶圆厂扩产与芯片设计公司需求共振，独立第三方光罩厂迎来了结构性的发展机遇。半导体行业景气度持续上行，晶圆厂扩产持续带动掩模版需求增长。第三方厂商凭借技术专业化和规模经济优势，进一步在成熟制程领域持续扩大份额。
　　与此同时，外部地缘政治影响将加快中国大陆半导体产业链国产替代步伐，先进芯片设计公司高价值流片正加速向中国大陆转移。随着晶圆厂扩产推进，大量新增产能缺乏配套光罩产能，叠加芯片设计公司数量增长，独立第三方光罩厂的市场需求显著增加。第三方光罩厂商通过服务多样化客户实现规模效应，并在知识产权保密隔离方面具备天然优势，有效满足客户对核心知识产权的严苛要求，市场份额有望持续提升。
　　从技术发展来看，技术路径多元化从“量”和“质”两个维度同步推高光罩需求。先进封装方面，CoWoS、FOPLP等技术对掩模版提出更小图形、更大尺寸及更高套刻精度等严苛要求。华为“韬（τ）定律”推动3D堆叠成为性能提升核心路径，单芯片掩模层数由约40层升至60–80层。根据QY Research的预测，纳米压印领域，2024年全球市场规模约0.55亿美元，预计2031年达2.36亿美元（复合年均增长率超过20%）。TGV玻璃基板方面，其通孔与线路图形均依赖光刻转移，掩模版为核心耗材。
　　高端半导体掩模版市场由美国Photronics、日本Tekscend Photomask（原Toppan）、日本DNP主导，三家企业合计占市场份额八成以上。随着晶圆厂扩产、先进封装渗透率提升及国产替代的持续深入，独立第三方光罩厂商有望获得新的市场增长机会。
　　2.3国内稀缺的独立第三方光罩领跑者
　　兴华芯自设立之初即锚定半导体先进制程作为核心发展方向，目前已取得多项阶段性成果。
　　兴华芯前瞻性布局先进制程光罩生产线，一期核心工艺设备已陆续到位，硬件基础可支撑高阶掩模版持续研发迭代；同时，依托高端光罩行业客户认证周期长、替换成本高的天然壁垒，兴华芯已顺利进入多家海内外知名晶圆厂及芯片设计企业供应链。
　　目前兴华芯已实现40nm及以上光罩批量出货，并有序开展更先进制程研发制备进程，阶梯式技术迭代路径清晰，具备突出的技术成长性与市场竞争优势，展现出强劲的国产替代实力与市场认可度。
　　3、持续推进存储芯片贸易业务，培育新增长线
　　公司投资了深圳汇篆半导体科技有限公司，布局存储芯片贸易业务，主要产品包括内存芯片颗粒和内存条等。
　　在AI算力爆发与全球供应链重构的双重驱动下，存储芯片作为数据存储与交互的核心载体，包括内存、闪存及高带宽存储等品类，作为数字经济的“数据粮仓”，赛道呈现高景气度特征。
　　上市公司在推进存储芯片贸易业务过程中，深入市场一线，敏锐把握行业周期变化。报告期内，公司紧抓产业机遇，持续拓展存储芯片贸易业务，成为公司报告期内全新的收入增长点。
　　4、参与半导体产业基金，丰富硬科技投资生态布局
　　公司通过子公司战略投资安徽高新元禾璞华私募股权投资基金合伙企业（有限合伙），该基金由半导体领域投资标杆元禾璞华管理，重点投资于半导体及智能制造领域。
　　元禾璞华并购基金已投资项目包括紫光展锐（上海）科技股份有限公司（已进入IPO辅导期），珠海诺亚长天存储技术有限公司（正被科创板上市公司普冉半导体（上海）股份有限公司（688766.SH）并购），以及其他半导体和智能制造领域优秀企业。
　　通过参与该产业基金，公司得以构建更为多元的投资生态，接触前沿项目，积累行业认知，持续培育未来增长点。
　　公司已完成战略聚焦。在芯片制造端，光罩是连接设计蓝图与物理实现的桥梁，直接决定制程精度与量产良率；在芯片运行端，极致散热是先进制程芯片性能充分释放的必要保障；并且通过布局存储芯片贸易业务及投资产业基金，提升产业链协同运营能力与前沿产业前瞻布局实力，进一步提升行业资源整合能力，夯实公司中长期发展增长点。
　　未来，公司将立足长期可持续发展战略，夯实现有主营业务基本盘、巩固行业竞争优势与市场布局。依托产业发展趋势与资本市场价值逻辑，持续深耕赛道研究、动态跟踪前沿产业演进，精准研判高景气、高成长、高壁垒的新兴产业领域，择机开展战略投资与产业布局。
　　公司将始终秉持前瞻性布局、市场化运营、专业化深耕的发展原则，持续完善产业生态布局，稳步提升公司可持续经营能力、核心竞争力与长期资本市场投资价值，实现企业高质量、稳健化、长效化发展。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）历史遗留的优质土地、房产资源
　　公司持有的土地和房产资源多因历史原因取得时间较早，成本较低，且多数位于上海市中心城区，具备显著的区位优势和抗风险能力。这些优质资源为公司提供了稳定的经营性现金流，同时装修改造投入成本可控，保障了公司的持续经营能力。
　　（二）完善的内部控制管理制度
　　公司注重内部控制的建设和实施，持续完善各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，确保公司运营符合内控规范性文件的要求；公司建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。公司规范化、流程化的管理模式，在市场竞争中实现稳健经营，体现出企业的核心竞争力。
　　（三）卓越的管理与员工团队
　　为承接整体战略落地和促进业务发展，公司持续优化组织结构，提升组织运营效能；同时，通过推行以业绩为导向的考核激励机制，积极选拔和任用具备潜力的年轻人才，优化考核激励机制，充分激发团队活力，致力于实现公司与员工的共同发展与价值共享，全力支持公司转型战略落地。（四）投资优质资产，布局景气赛道
　　报告期内，公司围绕战略转型方向，开展了具备技术壁垒与明确市场前景的多项布局。在半导体关键材料领域，公司战略投资半导体光罩领先企业兴华芯，其产品为集成电路制造中的关键材料，技术壁垒高，国产替代需求明确；在算力基础设施领域，公司投资稳扬精密，进入液冷散热赛道，受益于数据中心算力需求增长，液冷市场空间持续扩大，其产品最终用于北美头部数据中心；在存储芯片领域，公司持续开展存储芯片贸易业务，切入内存、闪存等品类，该赛道在数字经济与智能化应用驱动下保持较高景气度。上述布局聚焦战略转型方向，立足硬科技产业，有助于改善公司资产质量，提升整体抗风险能力与长期发展潜力。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　当前宏观经济环境依然面临不确定性，商业地产市场的需求恢复及租金走势存在波动，公司租赁业务的稳定收益可能受到一定影响。同时，公司正在布局的硬科技领域具有技术迭代迅速、行业周期波动等特点，市场需求、竞争格局及技术路线的变化可能对投资项目的回报与业务拓展带来不确定性。2、政策风险
　　公司存量房产的改造与盘活，有赖于地方规划、建设等审批政策。公司部分物业建成年代较早，如未来城市更新或区域规划调整涉及拆迁事项，公司可能获得相应拆迁补偿。补偿标准及具体金额取决于届时的拆迁政策及评估结果，存在一定不确定性，可能对公司当期业务收入及损益造成影响。此外，半导体等重点产业的发展方向与国家产业政策导向密切相关，相关政策的调整可能影响公司战略转型的推进节奏与长期布局。3、投资风险
　　公司在新领域的投资过程中可能存在对市场环境、行业政策、技术水平等认知不足的风险。新行业的成长及发展周期一般较长，在技术研发、工艺完善和市场开拓方面需要进行大规模投资，未来可能面临产品市场增长不确定、产品研发及投产不达预期、市场竞争加剧及政策变化导致经营未达预期的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　2025年，公司围绕董事会设定的年度目标，持续推进战略实施与业务发展。通过优化服务品质与商业氛围，公司进一步改善了客户体验；同时，积极引入新媒体作为招商新渠道，并结合传统招商方式持续拓展营销覆盖面、稳定客户资源，以支持经营持续稳健运行。此外，依据公司战略布局，在半导体和智能制造等硬科技领域逐步展开产业协同与投资布局。　　2025年，公司累计实现营业收入10,310.50万元；实现归属于上市公司股东的净利润2,411.74万元；实现归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润1,772.23万元。　　报告期内公司新增重要非主营业务的说明　　报告期内，公司为培育... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　2025年，公司围绕董事会设定的年度目标，持续推进战略实施与业务发展。通过优化服务品质与商业氛围，公司进一步改善了客户体验；同时，积极引入新媒体作为招商新渠道，并结合传统招商方式持续拓展营销覆盖面、稳定客户资源，以支持经营持续稳健运行。此外，依据公司战略布局，在半导体和智能制造等硬科技领域逐步展开产业协同与投资布局。
　　2025年，公司累计实现营业收入10,310.50万元；实现归属于上市公司股东的净利润2,411.74万元；实现归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润1,772.23万元。
　　报告期内公司新增重要非主营业务的说明
　　报告期内，公司为培育新的生长曲线，在持续巩固提升主营业务的同时，开展了对半导体和智能制造等硬科技领域的布局。公司通过投资安徽高新元禾璞华私募股权投资基金合伙企业（有限合伙），迈入半导体等硬科技投资领域；公司启动投资了半导体光罩制造企业兴华芯（绍兴）半导体科技有限公司，增加对半导体这一战略性新兴产业的实体产业层面布局；公司投资下设了深圳汇篆作为半导体贸易相关公司并逐步开展了DRAM等存储芯片贸易业务。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）房屋租赁
　　报告期内，公司上海商业管理部持续负责上海地区持有物业的招商租赁与运营管理。房屋租赁业务主要存在以下三种经营模式：（1）自营模式：即对自有物业进行装修改造后自主开展招商与运营管理；（2）合作模式：与具备城市更新经验的专业机构合作，共同推进老旧项目的改建与经营；（3）出租模式：将物业直接对外租赁，由承租方负责后续改造及经营。目前，公司以自营模式与出租模式为主要经营方式。
　　（二）物业服务
　　当前，中国物业管理行业正处于从“高速增长”向“高质发展”转型的关键阶段。在宏观层面，国家政策导向日益清晰，不仅明确将实施“物业服务质量提升”作为核心主线，更强调行业需融入城市治理与民生保障体系。行业发展的底层逻辑正经历深刻变化，随着城镇化进程进入稳定发展期，市场重心已从大规模增量扩张转向存量空间的提质增效和精细化运营。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年度，公司坚守商业地产租赁、物业服务核心基本盘，收缩低毛利装修业务，原有商业地产租赁与物业管理业务保持稳健运营，资产运营效率与现金流安全性保持稳定，为战略转型提供持续资金与资源支撑。
　　报告期内，公司实现营业收入10,310.50万元；实现归属于上市公司股东的净利润2,411.74万元；实现归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润1,772.23万元。
　　2025年至今，公司确立从传统商业地产运营服务商，向“稳健资产运营+高端硬科技产业投资与运营”的多元化科技型上市公司转型的总体方向。2025年是公司战略转型的全面启动、重点落地之年，围绕高端硬科技方向已完成三大关键布局：
　　（1）布局产业基金，构建生态平台
　　公司通过子公司战略投资安徽高新元禾璞华私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“安徽元禾璞华”）。该基金由半导体领域投资标杆元禾璞华管理，重点投资于半导体及智能制造领域。通过参与该产业基金，公司得以构建更为多元的投资生态，接触前沿项目，积累行业认知，持续培育未来增长点。安徽元禾璞华已投资项目包括紫光展锐（上海）科技股份有限公司（已进入IPO辅导期），珠海诺亚长天存储技术有限公司（正被科创板上市公司普冉半导体（上海）股份有限公司（688766.SH）并购），以及其他半导体和智能制造领域优秀企业。
　　（2）卡位核心环节，布局半导体关键材料
　　公司启动了对半导体光罩领先企业兴华芯（绍兴）半导体科技有限公司（以下简称“兴华芯”）的战略股权投资。兴华芯是一家专注于半导体光罩（掩膜版）研发与制造的高科技企业，其产品是集成电路制造中的关键材料，技术壁垒高，国产化前景广阔。公司以总对价人民币18,390万元受让兴华芯7.43%的股权，是公司向硬科技实体产业迈出的关键一步。截至目前，公司已召开董事会审议通过了此次投资兴华芯事项，正在推进工商变更程序。
　　（3）落地实体业务，打造新增曲线
　　2025年，公司投资了深圳汇篆半导体科技有限公司，布局存储芯片贸易业务，主要产品包括内存芯片颗粒（DDR4、DDR5、LPDDR5X）和内存条等。在AI算力爆发与全球供应链重构的双重驱动下，存储芯片作为数据存储与交互的核心载体，包括内存（DRAM）、闪存（NAND Flash）及高带宽存储（HBM）等品类，作为数字经济的“数据粮仓”，赛道呈现高景气度特征。公司敏锐把握这一产业机遇，报告期内，公司拓展了存储芯片贸易业务，进一步打造公司新增长曲线。
　　未来，公司将在巩固现有布局基础上，持续跟踪并择机拓展AI赛道产业链及其基础设施等具备高景气度与发展潜力的新兴领域，坚持前瞻性布局、市场化运作、专业化发展，不断优化业务结构，提升核心竞争力与长期投资价值。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、历史遗留的优质土地、房产资源
　　公司持有的土地和房产资源多因历史原因取得时间较早，成本较低，且多数位于上海市中心城区，具备显著的区位优势和抗风险能力。这些优质资源为公司提供了稳定的经营性现金流，同时装修改造投入成本可控，保障了公司的持续经营能力。
　　2、完善的内部控制管理制度
　　公司注重内部控制的建设和实施，持续完善各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，符合内控规范性文件的要求；公司建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，在市场竞争中实现稳健经营，体现出企业的核心竞争力。
　　3、卓越的管理与员工团队
　　为承接整体战略落地和促进业务发展，公司持续优化组织结构、全力支持全面转型战略落地；同时，通过推行以业绩为导向的考核激励机制，积极选拔和任用具备潜力的年轻人才，优化考核激励机制，充分激发团队活力，致力于实现公司与员工的共同发展与价值共享，全力支持公司全面转型战略落地。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2025年，公司累计实现营业收入10,310.50万元；实现归属于上市公司股东的净利润2,411.74万元；实现归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润1,772.23万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2025年中国经济在政策支持下保持总体稳定，但结构性调整将持续。经济增长动力正处于新旧动能转换的关键阶段，以人工智能、新能源等为代表的新兴产业快速发展，而部分传统领域仍面临调整压力。宏观政策预计将维持连续性与稳定性，着力于扩大内需、提振信心与防范化解重大风险。
　　1、2025年上海商业租赁市场环境
　　根据戴德梁行统计，2025年，上海甲级写字楼市场迎来供应放量周期，全年共14个新项目集中入市，总供应面积约85万平方米，新增体量主要分布于浦东前滩、徐汇滨江、普陀真如等新兴板块。成交端持续承压，四季度全市甲级写字楼净吸纳量为12.32万平方米，全年以40.18万平方米收官，较2024年同比下滑33.4%。市场基本面延续弱势，四季度全市甲级写字楼平均空置率攀升至23.4%；在供过于求与企业降本增效的双重背景下，全市平均租金进一步下行至6.62元/平方米/天，环比下降1.8%。在此市场环境下，能够有效控制空置率并保持稳定现金流的运营方，其资产价值和抗风险能力将更为凸显。
　　2、2025年物业服务市场环境
　　根据国家统计局及商务部数据显示，2025年中国消费零售市场展现出强劲韧性，总体规模突破50万亿元，消费作为经济增长主引擎的作用持续巩固。市场主要呈现以下特征：规模稳步增长，结构持续优化，社会消费品零售总额同比增长3.7%，其中乡村市场增速（4.1%）连续快于城镇；政策驱动显著，全国性消费品以旧换新行动成效突出，直接带动销售额2.61万亿元，有力推动了家电、通讯器材等重点品类消费；业态多元发展，贴近民生的便利店、超市增长稳健，线上零售渗透率进一步提升至26.1%，消费需求更趋理性与品质化。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续坚定执行既定的发展战略，在全面提升经营质量、确保合规运营的基础上，确保投资者回报。公司将持续优化业务结构，在聚焦租赁、物业服务等业务稳定性的同时，积极把握产业升级机遇，稳步推进向半导体等硬科技领域的战略转型，培育新的增长动力。公司将进一步完善治理与内控体系建设，提升管理的科学性与精细化水平；加快打造专业化、复合型的管理团队，充分激活资源潜力，以持续、稳健的发展积极回报股东。
　　1、稳定发展现有业务，持续提升盈利水平
　　公司将持续稳定经营商业租赁业务，聚焦于房屋租赁及配套商业服务链条的构建与完善，确保核心收入来源的稳健。公司着力改善物业硬件环境与整体形象，以提升资产吸引力与市场竞争力。同时，公司将持续关注并支持商户的运营状态，通过精细化的服务与管理赋能租户发展，致力于与客户共同成长，最终实现资产运营效率与价值的双重提升，为公司和投资者创造可持续的回报。
　　2、继续完善治理体系，确保运营高效合规
　　2026年，公司将严格依照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等法律法规与内部规范的要求，继续持续完善治理结构与内部控制体系，以提升决策的科学性、运营的规范性与透明度，有效管理内外部风险，为企业的持续健康发展奠定坚实基础。同时，公司将着力设计与优化更高效、协同的信息化管理体系，确保新老业务在清晰、高效的管控框架下协同推进，为公司整体战略的落地执行提供坚实保障。
　　3、打造复合型专业团队，支撑战略转型
　　为支撑向硬科技领域的战略转型，公司将着力打造一支专业复合型人才队伍。重点引进与培养既深刻理解半导体等前沿产业趋势、又精通资本运作与金融工具，同时熟悉相关产业政策与法规的复合型人才。通过系统性培训与实践锤炼，使团队能力与转型业务高度匹配，确保在新业务拓展、投资决策与公司治理中实现高效、专业的合规运营，为战略落地提供坚实的人才保障。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司董事会将根据经营发展目标，继续秉持对全体股东负责人的态度，根据公司的长远战略规划，科学高效决策，争取各项经营指标保持平稳的同时，实现全体股东和公司利益的最大化，不断促进公司持续健康稳健发展。
　　2026年，公司将继续围绕以下重点工作，推动公司高质量发展，提升公司长期投资价值。
　　1、进一步提升规范运作水平
　　董事会将根据《公司法》《证券法》《公司章程》《上海证券交易所股票上市规则》等规定和要求，进一步提升公司规范运作水平，充分发挥独立董事在公司的经营、决策、重大事项等方面的监督作用，为公司重大事项决策提供合规保障。
　　2026年将进一步加强对信息披露、公司治理、对外投资等重大事项的合规管控，及时准确的进行信息披露，切实做到维护中小投资者利益，保障股东的合法权益。
　　2、加强信息披露管理工作
　　公司将严格按照《证券法》《上市公司信息披露管理办法》等法律法规要求，持续完善信息披露管理体系。通过建立健全信息披露制度，规范公司及相关信息披露义务人的行为准则，强化信息披露事务全流程管理。重点加强董事、高级管理人员及关键岗位人员的专业培训与合规考核，完善内幕信息知情人登记管理制度。切实保障投资者合法权益，着力提升信息披露的及时性、真实性、准确性和完整性，推动公司治理水平不断提升。
　　3、继续推进高端硬科技产业投资，逐步实现战略转型
　　2026年是公司战略转型深化攻坚之年，公司将持续聚焦高端硬科技核心赛道，坚持“精准、稳健、赋能”原则，依托自身稳健资产运营优势及管理层丰富的行业经验，构建全链条投资赋能体系，推动投资从单点布局向生态协同升级，培育新质生产力，逐步实现公司转型战略。
　　4、精益管理，提升组织能效
　　公司将聚焦精益管理，全面提升组织效能，深入梳理各业务环节，引入先进的精益运营等理念与技术，进行针对性的流程优化。同时，建立精细的成本管理体系，对各项成本精确核算与管控，从各环节设定明确成本目标，实现运营成本的有效降低。
　　5、加强运营管理水平提升
　　公司将不断提升运营管理水平，优化资源配置，增强市场竞争力，以确保公司的健康、稳定和可持续发展。公司将强化运营管理组织及工作机制，通过加强制度建设、风险管理、优化管理流程、业务审计等管理手段，提升经营效率和盈利能力。同时，公司将优化转型机制，推动内部管理、业务架构与战略适配，通过持续深耕硬科技领域，夯实转型根基，推动公司实现向多元化科技型上市公司的根本性转变，开启高质量发展新篇章。
　　6、完善上市公司合规体系，提质增效
　　公司将进一步完善内控体系，加强内控管理，以实施年度内控评价活动为契机，健全内部控制制度、流程，加强日常检查、监督，不断提高规范化运作水平，不断完善公司法人治理结构，全面提升公司治理水平和风险防范能力，推动上市公司合规高效运行。公司落实践行“提质增效重回报行动”，以良好的经营业绩、完善的治理架构，持续提升公司的长远投资价值和发展潜力。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　当前宏观经济环境依然面临不确定性，商业地产市场需求与租金水平的波动可能影响公司租赁业务的稳定收益。同时，公司新布局的半导体等硬科技领域具有技术迭代迅速、行业周期波动等特点，市场需求、竞争格局及技术路线的变化可能对投资项目的回报与业务拓展带来不确定性。
　　2、政策风险
　　公司存量房产的改造与盘活仍依赖地方规划、建设等审批政策的连续性。此外，半导体等重点产业的发展方向与国家产业政策导向密切相关，相关政策的调整可能影响公司战略转型的推进节奏与长期布局。
　　3、投资风险
　　公司在新领域的投资过程中可能存在对市场环境、行业政策、技术水平等认知不足的风险。新行业的成长及发展周期一般较长，在技术研发、工艺完善和市场开拓方面需要进行大规模投资，未来可能面临产品市场增长不确定、产品研发及投产不达预期、市场竞争加剧及政策变化导致经营未达预期的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所处行业情况　　1、房屋租赁　　公司上海商业管理部负责上海地区房产的招商租赁及运营管理。房屋租赁行业的主要经营模式包括以下三种。（1）自营模式：对自有物业进行装修改造并自主经营管理；（2）合作模式：与专业从事城市旧改业务的公司合作，共同改建和经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人负责改建和扩建。公司目前主要采用自营和出租两种模式。　　2、物业服务　　公司物业服务业务主要为商业物业服务，其经营表现与居民日常消费高度相关。2025年上半年，居民消费意愿指数较2024年第四季度有所回升，呈现“筑底企稳”态势。根据... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所处行业情况
　　1、房屋租赁
　　公司上海商业管理部负责上海地区房产的招商租赁及运营管理。房屋租赁行业的主要经营模式包括以下三种。（1）自营模式：对自有物业进行装修改造并自主经营管理；（2）合作模式：与专业从事城市旧改业务的公司合作，共同改建和经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人负责改建和扩建。公司目前主要采用自营和出租两种模式。
　　2、物业服务
　　公司物业服务业务主要为商业物业服务，其经营表现与居民日常消费高度相关。2025年上半年，居民消费意愿指数较2024年第四季度有所回升，呈现“筑底企稳”态势。根据国家统计局数据显示，2025年上半年，社会消费品零售总额245,458亿元，同比增长5.0%，其中，商品零售额217,978亿元，增长5.1%；餐饮收入27,480亿元，增长4.3%。
　　3、美居装修
　　中国家装市场规模庞大，行业整体处于成熟发展阶段，然而市场竞争格局较为分散，集中度较低，价格竞争激烈。大量中小型装修公司和设计师工作室通过价格、品质和服务展开激烈竞争。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　1、房屋租赁
　　公司持有分布于上海市多个行政区域的经营性物业资产，主要采用自营模式与出租模式相结合的方式运营。其中，位于静安区等城市核心地段的物业资产主要规划为商务办公及商业经营用途。公司持有的多处不动产均位于上海市城市更新重点规划区域，随着城市经济结构优化升级和产业转型发展的推进，预计将为公司继续创造收益。
　　2、物业服务
　　公司商业物业服务主要包括“百年德化·风情购物公园”的商业运营。“百年德化·风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米，是区域内的标志性商业综合体。
　　2025年上半年，公司通过进一步提升经营服务标准、细化服务细则，组织开展各类大型主题活动，并推行新媒体运营，增强了园区经营氛围，经营效果有一定提升。
　　3、美居装修
　　2025年上半年，公司对美居装修业务实施了战略性收缩调整。逐步退出家装、工装业务领域，转向承接少量、优质的商装项目，并精简组织架构、优化人员配置，以提升业务质量与经营效益。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，公司进行战略调整，主动收缩毛利率较低的装修业务，聚焦于稳健的房屋租赁及物业服务业务，通过持续优化物业硬件设施、提升服务品质与商业氛围营造，进一步提升了客户满意度。报告期内，公司累计实现营业收入5,764.12万元，同比减少14.05%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,490.89万元，同比增长4.16%。
　　在保障主业稳健运营之余，公司也坚持稳健的理财，购入“保本固定收益型”或“保本浮动收益型”的大额存单和结构性存款，增加公司收益。同时，公司新增产业基金的投资，借助专业投资机构的资源及投资管理能力，增加在半导体和智能制造等硬科技领域的投资布局。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、历史遗留的优质土地、房产资源
　　公司拥有的土地及房产资源大多由于历史原因取得时间较早，成本较低，且多数分布在上海市核心区域，具有突出的区位优势和较强的抗风险能力。这些优质资产与资源不仅为公司创造了稳定的经营现金流，同时因其维护成本可控，有效保障了公司的可持续经营能力。
　　相关经营部门配备了专业的经营管理团队，在成本控制、招商运营及物业管理等方面经验较为丰富，业务管理流程和模式日趋完善和成熟。
　　2、完善的内部控制管理制度
　　公司重视内部控制的构建与执行，制定并优化了各部门的制度性文件，细化业务流程，明确界定岗位职责，同时落实制度实施，通过制度文件对内部控制流程等内容作出规定。公司采用标准化、程序化的管理方式，使公司在市场竞争中保持稳健发展。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　2025年上半年，虽然居民消费意愿指数较2024年第四季度有所回升，呈现“筑底企稳”态势，但当前国内居民消费信心依然不足，经济回升向好基础仍需巩固。在当前的经济环境下，公司未来经营业绩的增长仍存在挑战。
　　2、政策风险
　　公司房屋的改造升级，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造升级工作，对公司房产的出租存在不确定性影响。3、投资风险
　　公司投资的产业基金具有投资周期长、无最低收益承诺、流动性较低等特点，在投资过程中可能受到政策法规、经济环境、市场变化、投资标的经营管理等不确定性因素影响，存在一定的投资风险。 收起▲