一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所处行业情况　　1、房屋租赁　　公司上海商业管理部负责上海地区房产的招商租赁及运营管理。房屋租赁行业的主要经营模式包括以下三种。（1）自营模式：对自有物业进行装修改造并自主经营管理；（2）合作模式：与专业从事城市旧改业务的公司合作，共同改建和经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人负责改建和扩建。公司目前主要采用自营和出租两种模式。　　2、物业服务　　公司物业服务业务主要为商业物业服务，其经营表现与居民日常消费高度相关。2025年上半年，居民消费意愿指数较2024年第四季度有所回升，呈现“筑底企稳”态势。根据... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所处行业情况
　　1、房屋租赁
　　公司上海商业管理部负责上海地区房产的招商租赁及运营管理。房屋租赁行业的主要经营模式包括以下三种。（1）自营模式：对自有物业进行装修改造并自主经营管理；（2）合作模式：与专业从事城市旧改业务的公司合作，共同改建和经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人负责改建和扩建。公司目前主要采用自营和出租两种模式。
　　2、物业服务
　　公司物业服务业务主要为商业物业服务，其经营表现与居民日常消费高度相关。2025年上半年，居民消费意愿指数较2024年第四季度有所回升，呈现“筑底企稳”态势。根据国家统计局数据显示，2025年上半年，社会消费品零售总额245,458亿元，同比增长5.0%，其中，商品零售额217,978亿元，增长5.1%；餐饮收入27,480亿元，增长4.3%。
　　3、美居装修
　　中国家装市场规模庞大，行业整体处于成熟发展阶段，然而市场竞争格局较为分散，集中度较低，价格竞争激烈。大量中小型装修公司和设计师工作室通过价格、品质和服务展开激烈竞争。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　1、房屋租赁
　　公司持有分布于上海市多个行政区域的经营性物业资产，主要采用自营模式与出租模式相结合的方式运营。其中，位于静安区等城市核心地段的物业资产主要规划为商务办公及商业经营用途。公司持有的多处不动产均位于上海市城市更新重点规划区域，随着城市经济结构优化升级和产业转型发展的推进，预计将为公司继续创造收益。
　　2、物业服务
　　公司商业物业服务主要包括“百年德化·风情购物公园”的商业运营。“百年德化·风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米，是区域内的标志性商业综合体。
　　2025年上半年，公司通过进一步提升经营服务标准、细化服务细则，组织开展各类大型主题活动，并推行新媒体运营，增强了园区经营氛围，经营效果有一定提升。
　　3、美居装修
　　2025年上半年，公司对美居装修业务实施了战略性收缩调整。逐步退出家装、工装业务领域，转向承接少量、优质的商装项目，并精简组织架构、优化人员配置，以提升业务质量与经营效益。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，公司进行战略调整，主动收缩毛利率较低的装修业务，聚焦于稳健的房屋租赁及物业服务业务，通过持续优化物业硬件设施、提升服务品质与商业氛围营造，进一步提升了客户满意度。报告期内，公司累计实现营业收入5,764.12万元，同比减少14.05%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,490.89万元，同比增长4.16%。
　　在保障主业稳健运营之余，公司也坚持稳健的理财，购入“保本固定收益型”或“保本浮动收益型”的大额存单和结构性存款，增加公司收益。同时，公司新增产业基金的投资，借助专业投资机构的资源及投资管理能力，增加在半导体和智能制造等硬科技领域的投资布局。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、历史遗留的优质土地、房产资源
　　公司拥有的土地及房产资源大多由于历史原因取得时间较早，成本较低，且多数分布在上海市核心区域，具有突出的区位优势和较强的抗风险能力。这些优质资产与资源不仅为公司创造了稳定的经营现金流，同时因其维护成本可控，有效保障了公司的可持续经营能力。
　　相关经营部门配备了专业的经营管理团队，在成本控制、招商运营及物业管理等方面经验较为丰富，业务管理流程和模式日趋完善和成熟。
　　2、完善的内部控制管理制度
　　公司重视内部控制的构建与执行，制定并优化了各部门的制度性文件，细化业务流程，明确界定岗位职责，同时落实制度实施，通过制度文件对内部控制流程等内容作出规定。公司采用标准化、程序化的管理方式，使公司在市场竞争中保持稳健发展。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　2025年上半年，虽然居民消费意愿指数较2024年第四季度有所回升，呈现“筑底企稳”态势，但当前国内居民消费信心依然不足，经济回升向好基础仍需巩固。在当前的经济环境下，公司未来经营业绩的增长仍存在挑战。
　　2、政策风险
　　公司房屋的改造升级，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造升级工作，对公司房产的出租存在不确定性影响。3、投资风险
　　公司投资的产业基金具有投资周期长、无最低收益承诺、流动性较低等特点，在投资过程中可能受到政策法规、经济环境、市场变化、投资标的经营管理等不确定性因素影响，存在一定的投资风险。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，公司管理层按照董事会批准的年度工作计划，积极推进战略规划落地实施。通过优化硬件设施、提升服务标准与商业氛围，公司改善了客户体验；同时，通过提高招商效率、减少空置率并稳定客户资源，确保了公司经营的持续稳健发展。2024年，公司累计实现营业收入13,652.28万元，同比增长5.03%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,735.35万元，同比增长50.74%。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　（一）房屋租赁　　公司上海商业管理部负责上海地区房产的招商租赁及运营管理。房屋租赁行业的主要经营模式包括以下三种。（1）自营模式：对自有物业进... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，公司管理层按照董事会批准的年度工作计划，积极推进战略规划落地实施。通过优化硬件设施、提升服务标准与商业氛围，公司改善了客户体验；同时，通过提高招商效率、减少空置率并稳定客户资源，确保了公司经营的持续稳健发展。2024年，公司累计实现营业收入13,652.28万元，同比增长5.03%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,735.35万元，同比增长50.74%。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）房屋租赁
　　公司上海商业管理部负责上海地区房产的招商租赁及运营管理。房屋租赁行业的主要经营模式包括以下三种。（1）自营模式：对自有物业进行装修改造并自主经营管理；（2）合作模式：与专业从事城市旧改业务的公司合作，共同改建和经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人负责改建和扩建。公司目前主要采用自营和出租两种模式。
　　（二）物业服务
　　公司物业服务业务以商业物业为主，与居民日常消费密切相关。2024年，政府持续实施扩内需、促消费政策，推动居民消费稳步增长。根据国家统计局数据，2024年全年社会消费品零售总额达48.8万亿元，同比增长3.5%；最终消费支出对经济增长的贡献率为2.2个百分点。居民消费呈现个性化、多样化和品质化趋势，消费形态从以商品消费为主向商品与服务消费并重转变，服务消费成为消费结构优化升级的重要方向。
　　（三）美居装修
　　公司美居装修业务主要为业主提供住宅、店铺、办公室及新建小区公共物业的装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。根据中研普华发布的《2024-2029年中国全装修行业发展潜力建议及深度调查预测报告》，中国家装市场规模庞大，行业整体处于成熟发展阶段。然而，市场竞争格局较为分散，集中度较低，价格竞争激烈。大量中小型装修公司和设计师工作室通过价格、品质和服务展开激烈竞争。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）房屋租赁
　　公司持有的物业分布于上海多个行政区，经营模式以自营和出租为主。其中，位于静安、杨浦等城市核心区域的物业主要用于办公和商业经营。公司多处房产位于城市更新重点区域，随着城市经济转型和产业升级的推进，预计将为公司带来持续稳定的收益。
　　此外，报告期内公司对百年德化物业的管理模式进行了调整，由委托管理转为整体租赁。公司租赁绿都不动产持有的百年德化物业及附属设施设备、场地及构筑物，经整体规划改造后对外出租。
　　（二）物业服务
　　公司商业物业服务主要包括“百年德化-风情购物公园”的商业运营及上海地区部分出租商业资产的配套物业管理。“百年德化-风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米，是区域内的标志性商业综合体。
　　2024年，郑州绿都商业对园区进行了全面改造升级，包括核心区域外立面翻新、地面铺装优化、软装美陈设计等，显著提升了园区的整体形象。同时，园区通过优化管理模式、提高服务标准以及组织各类大型活动，增强经营氛围。报告期内，园区客流量同比增长超过20%，经营效益显著改善。
　　（三）美居装修
　　2024年，茂都装饰通过优化团队结构、完善管理标准，提升了业务水平和服务质量。公司承接了洛阳、郑州、商丘等多个项目，服务范围有一定扩大。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、历史遗留的优质土地、房产资源
　　公司持有的土地和房产资源多因历史原因取得时间较早，成本较低，且多数位于上海市中心城区，具备显著的区位优势和抗风险能力。这些优质资源为公司提供了稳定的经营性现金流，同时装修改造投入成本可控，保障了公司的持续经营能力。
　　房产部门拥有一支专业的经营管理团队，涵盖工程建设、工程造价、招商管理和物业管理等领域，业务管理流程和模式日益规范成熟。
　　2、完善的内部控制管理制度
　　公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，在市场竞争中实现稳健经营，体现出企业的核心竞争力。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入13,652.28万元，实现归属于母公司股东的净利润9,510.26万元，产生经营活动现金流量净额7,243.13万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　公司房产资源主要集中在上海市区，其租金价格和市场供需与上海商办市场环境密切相关，同时也受到国内外经济形势的影响。尽管政府出台了一系列提振消费的政策，消费市场有所复苏，但居民消费信心仍处于低位。未来，政府将继续通过政策拉动内需，消费依然是经济增长的主要动力。
　　1、2024年上海租赁市场环境
　　根据高力国际的调研数据，2024年第三季度上海写字楼空置率为19.3%，租金环比下降1.6%。未来两年，预计2025年新增供应量为100万平方米，净吸纳量为40万平方米；2026年新增供应量为83万平方米，净吸纳量为69万平方米。在供大于求的市场环境下，租金水平将面临持续下行压力。
　　2、2024年物业服务市场环境
　　本年度国家延续刺激内需与消费升级的政策导向，消费动能持续释放。据官方统计数据显示，社会消费品零售规模突破48.8万亿元，同比增幅达3.5%，其中消费支出对经济增量贡献率为2.2个百分点。当前消费市场呈现显著的个性化、高端化特征，消费形态正经历结构性变革，从单一商品消费向商品与服务双轮驱动转型。值得注意的是，服务消费已跃升为消费升级的战略支点，在优化消费结构中占据核心地位。然而市场监测数据显示，消费信心指数仍处低位区间，居民可支配收入与消费动力尚未完全恢复，整体消费潜能仍需政策端持续激发。
　　3、2024年装修行业市场环境
　　中国全装修行业竞争日益激烈，行业利润率持续下降。根据中研普华发布的《2024-2029年中国全装修行业深度调研与投资前景预测报告》，家装市场已进入量优化阶段，同质化竞争现象突出，行业呈现“大产业、小企业”的特征，市场份额主要由区域性中小型装企占据，市场竞争激烈，行业平均利润率持续压缩。
　　(二)公司发展战略
　　公司严格执行已制定的战略目标，提升经营质量，增加投资者回报，合规运营。公司将持续对业务进行优化调整，聚焦租赁、物业服务等核心业务，提高收益。公司将持续深化健全公司治理管控体系，提升科学管理水平；加快打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化，充分挖掘企业现有资源潜力，积极回报广大股东。
　　1、聚焦核心业务，持续提升盈利水平
　　面对复杂的经济形势，公司董事会将加强对市场环境变化的分析，对业务优化调整，管控风险、提高收益，聚焦房屋租赁及配套商业链条提供服务。同时公司将持续对在管物业改造升级，改善在管物业环境，关注商户运营状态，坚持为客户和投资者持续创造价值，以口碑赢得客户和未来，为股东创造更大价值和回报。
　　2、全方位建立公司治理管控体系，提升科学管理水平
　　2025年公司将根据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》等要求，进一步打造规范、科学、高效的治理管控体系，提升公司治理水平，降低内外部经营风险，为企业持续健康发展保驾护航。
　　3、精简架构优化流程，打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化
　　2025年，公司将进一步简化现有组织架构，提高决策效率和执行力，让组织更敏捷、管理更高效、团队更精干，打造平等、成长、信任、创新、开放的互相赋能、共享价值的高效型组织。同时，公司将进一步优化权责流程，建立权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出务实、规范、高效的团队，保障公司战略目标落地。另外，公司将进一步强化文化落地，将“创新、诚信、务实”的企业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。
　　4、注重股东回报
　　公司遵循重视投资者的合理回报和有利于公司长远发展的原则，在充分考虑公司盈利规模、现金流状况、发展阶段及当期资金需求，保证正常经营和长远发展的前提下，公司保持利润分配政策的连续性与稳定性，每年以现金方式分配的利润原则上应不低于当年实现的可分配利润的30%。未来三年（2024年—2026年），公司可以根据累计可供分配利润、公积金及现金流状况，在保证最低现金分红比例和公司股本规模合理的前提下，采用股票股利方式进行利润分配。在保证正常经营和长远发展的前提下，公司可适当提高现金分红比例，加大对投资者的回报力度。
　　未来，公司将不断完善分红决策机制，确保分红政策的科学性和合理性。制定分红政策时，既考虑股东期望，又能平衡好公司持续健康发展。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将持续做好自身能力建设，聚焦租赁、物业服务等核心业务，提升商业经营服务水平，稳定收入，提升效益，同时择机拓展其他业务机会，保持长期稳定经营。
　　1、优化收入结构，聚焦稳定经营房屋租赁、物业管理业务，提高公司效益
　　房屋租赁业务，近两年受动迁征收等影响，可租赁面积不断减少，为稳定后期的租赁收入，以“持续稳定经营”为目标，持续加强租赁市场、租户经营情况分析，做好市场、客户经营预判，保证经营稳定、租赁费用支付正常、品质优良的客户的续租。同时持续改善软性服务品质、维修改造改善项目内外部面貌等硬件，整合各项资源，扶持商家不断提升经营能力，确保公司经营收入。
　　物业服务业务，持续对园区进行升级，完善各类设备设施，打造标杆。同时进一步提升服务品质，加强以客户为中心的高标准服务落位，提升全员客户意识，完善客户导向的服务流程和标准，让客户满意。
　　美居装修业务，以实现利润为核心，聚焦回款有保障、具备利润竞争优势的项目。
　　2、打造安全简单高效的管理体系
　　以“安全、简单、高效”为目标持续完善运营管理体系，强化对业务的支持，能够有效地防范风险，推动安全、高效的管理。进一步精简优化组织架构及授权流程，打造简单高效的管理体系。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　2024年，我国经济运行总体平稳，消费持续复苏，但是也要看到，当前外部环境错综复杂，国内有效需求依然不足，经济回升向好基础仍需巩固。在当前的经济环境下，公司未来经营业绩的增长存在挑战。
　　2、政策风险
　　公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造工作，对公司房产的改造出租存在不确定性影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所处行业情况　　1、房屋租赁　　公司上海商业管理部负责上海房产的招商租赁及运营管理，该行业的经营模式主要有三种：（1）自营模式：对原有物业自行装修改造并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和经营。　　2024年上半年，上海整体租赁需求尚在恢复阶段，市场空置率环比微降；随着大量新增供应入市，租金的下行趋势或将持续。　　2、物业服务　　公司物业服务业务主要为商业物业服务，该行业的经营与居民日常消费强相关。2024年上半年，社会消费... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所处行业情况
　　1、房屋租赁
　　公司上海商业管理部负责上海房产的招商租赁及运营管理，该行业的经营模式主要有三种：（1）自营模式：对原有物业自行装修改造并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和经营。
　　2024年上半年，上海整体租赁需求尚在恢复阶段，市场空置率环比微降；随着大量新增供应入市，租金的下行趋势或将持续。
　　2、物业服务
　　公司物业服务业务主要为商业物业服务，该行业的经营与居民日常消费强相关。2024年上半年，社会消费品零售总额同比增长3.7%，其中商品零售增长3.2%，餐饮收入增长7.9%。消费市场总体保持增长态势，但消费市场恢复基础仍需巩固，居民消费能力有待进一步提升。
　　公司商业物业服务主要集中在郑州，2024年上半年，郑州市场新增两个商业项目入市，未来三年，城市更新、存量改造将成为市场的重要新增供应趋势。上半年餐饮品牌拓展积极，迎来多个城市首店品牌，但品牌开店需求放缓，对租金敏感度上升。上半年市场整体空置率18.6%，空置率大幅上升，除了受停业项目带来的空置率影响外，还出现了一部分项目品牌撤铺影响。预测未来商业载体将加快细分与衍变，垂类细分加速，更加注重消费场景中的文化元素植入。
　　3、美居装修
　　美居装修业务主要是公司为有需要的业主提供住宅、店铺、办公室、新建小区公共物业装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。2024年上半年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19.0%、25.0%，地产行业持续下行，新房装修业务持续缩减，装饰公司相关竞争也将更加激烈。行业发展虽然面临不确定性，但装修消费作为消费者对于美好生活向往的重要载体，支撑行业持续发展的基本面不会改变，下半年调整优化房地产政策、大规模设备更新和消费品以旧换新以及推动新型消费快速增长等政策红利将持续见效，行业发展信心将进一步恢复。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　1、房屋租赁
　　公司持有的物业分布于上海多个行政区，在城市核心区域，如静安、杨浦区的物业主要用于办公和商业经营，经营模式主要包括自营和出租两种。
　　报告期内公司将百年德化的管理模式由委托管理调整为整体租赁，公司租赁绿都不动产所持有的百年德化物业及附属设施设备、附属场地及构筑物，经整体规划改造后对外出租。
　　2、物业服务
　　公司商业物业服务主要包括百年德化的商业运营及上海地区部分出租商业资产的配套物业管理。同时，公司也在拓展对外商业物业服务的业务机会。
　　3、美居装修
　　公司2021年拓展物业服务范围，开展美居家装业务，2022年公司在店铺、办公室、幼儿园等领域挖掘商业物业及公共物业商业机会，2023年公司继续拓宽业务范围、丰富了收入途径，建立工装和商装团队，新拓展了新建小区公区装修、连锁商家店面装修业务。
　　目前，公司美居装修业务涵盖工装、家装、商装三个部分，受房地产市场的持续影响，未来美居装修业务的增长存在一定压力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年上半年，国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进。公司始终坚守“精服务、提效率”，公司管理层按照既定目标，认真落实和推进战略规划落地，半年度累计实现营业收入6,706.67万元，同比提升33.28%；实现归属于上市公司股东的净利润8,209.25万元，同比提升148.49%。

　　三、风险因素
　　1、市场风险
　　上半年我国经济运行总体平稳，消费持续复苏，但是也要看到，当前外部环境错综复杂，国内有效需求依然不足，经济回升向好基础仍需巩固。在当前的经济环境下，公司未来经营业绩的增长存在挑战。
　　2、政策风险
　　公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造工作，对公司土地和房产的改造出租以及征迁补偿收益存在不确定性影响。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）历史遗留的优质物业资源
　　公司持有的物业多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。
　　公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。公司拥有成熟的招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与主管政府部门沟通，实现房产征迁和收储利益最大化，为股东创造价值。
　　（二）完善的内部控制管理制度
　　公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，在市场竞争中实现稳健经营，体现出企业的核心竞争力。 收起▲