一、经营情况讨论与分析　　2023年，是公司实施“固本培新”战略方针、进行战略转型的关键一年。公司在稳步推进存量业务的同时，积极推进增量业务的确定与落实，为公司未来持续发展奠定基础，力求使公司步入健康良性的运营轨道，以实现战略目标。　　报告期内，公司实现营业收入29,737.43万元，其中房产销售收入28,321.59万元，出租车业务收入为469.82万元，物业租赁及其他收入为946.02万元，营业收入较上年同期24,373.46万元增加22.01%，主要是由于天宸健康城1A工程项目在报告期内销售增长带来营收增长所致。归属于上市公司股东的净利润为2,181.18万元，较上年同期3,593.... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，是公司实施“固本培新”战略方针、进行战略转型的关键一年。公司在稳步推进存量业务的同时，积极推进增量业务的确定与落实，为公司未来持续发展奠定基础，力求使公司步入健康良性的运营轨道，以实现战略目标。
　　报告期内，公司实现营业收入29,737.43万元，其中房产销售收入28,321.59万元，出租车业务收入为469.82万元，物业租赁及其他收入为946.02万元，营业收入较上年同期24,373.46万元增加22.01%，主要是由于天宸健康城1A工程项目在报告期内销售增长带来营收增长所致。归属于上市公司股东的净利润为2,181.18万元，较上年同期3,593.57万元减少39.30%，虽然本年度公司房产销售有所增长，带动了销售毛利的增加，同时公司本年度资产处置收益较上年同期也增长明显，但上期公司康复医院项目完工从在建工程转入固定资产并于本期计提折旧,以及因天宸健康城1A工程项目及康复医院项目完工导致相关的贷款利息费用按企业会计准则规定停止资本化而计入本期财务费用，从而大幅增加本报告期内的管理费用和财务费用。综上因素相抵后导致本报告期归属于上市公司股东的净利润较上年同期有所减少。
　　报告期内，公司经营情况如下：
　　1、天宸健康城项目
　　报告期内，公司子公司上海天宸健康城管理有限公司（以下简称“天宸健康管理公司”）位于上海市闵行区颛桥镇的天宸健康城1A项目共计出售12套，天宸健康管理公司实现净利润4,519.64万元，较上年同期净利润8,046.75万元减少3,527.11万元，主要是本期销售增长带来的销售毛利增加不及本期利息费用及折旧摊销费用增加，从而导致本期该公司净利润较上年同期反而有所减少。
　　天宸健康管理公司自2020年启动建设的闵行区银都路天宸健康城东地块1A工程项目，于2022年10月26日取得预售许可证，2022年12月26日完成竣工备案，继2022年进行销售后，在本报告期内也陆续实现了部分销售，为公司主要收入和利润来源，同时，公司于2022年第一次临时股东大会审议通过了控股子公司上海天宸健康管理有限公司投资建设天宸健康城东地块1B工程项目的议案，用于建造办公、酒店及商务综合楼。项目所建物业将根据建成后公司实际情况对外销售或自持经营，目前1B工程项目已在建设中。
　　2、储能业务
　　报告期内，公司与芜湖市繁昌区人民政府签订《项目投资合同》，建设天宸光储一体新能源产业基地项目，计划新建20GW高效太阳能电池及20GW储能变流器及储能系统集成制造项目。项目分两期建设，其中一期建设5GW高效太阳能电池+6GW储能变流器及储能系统集成制造生产线。目前厂房建设正在进行中。
　　公司投资设立了全资子公司天宸绿色能源科技(芜湖)有限公司以及全资孙公司天宸储能科技(芜湖)有限公司,负责储能业务的实施与后续的经营发展。
　　3、运输客运业务
　　报告期内，公司出租车业务全年收入为469.82万元，相比去年下降14.48%，成本支出为425.40万元，相比去年下降27.20%。其运营主体上海天宸客运有限公司本期净利润1,635.66万元比上年-127.42万元增加1,763.08万元。该公司净利润的增加主要来源于在报告期内处置其持有的房产所产生的利润及财政扶持金共计1,376.29万元。
　　4、物业租赁业务
　　报告期内，公司物业租赁收入946.02万元，比上年同期700.23万元增加245.79万元，主要是本期因减少上年同期的租金减免事项，致使报告期内物业租赁收入较上年增加。
　　5、康复医院项目
　　公司子公司天宸健康管理公司将其持有的原上海宸南大酒店改建成康复医院项目已在2022年内完工，天宸康复医院已于2023年9月取得上海市卫生健康委员会颁发地《医疗机构执业许可证》，目前正在落实相关业务的启动和开展。
　　6、其他业务情况
　　报告期内,公司共实现投资收益2,180.99万元,公允价值变动收益-2,175.29万元，主要通过:
　　（1）现金分红收益
　　公司各项现金分红及收益分配款1,936.39万元，其中：收到上海景嘉创业接力创业投资中心（有限合伙）现金分红收益1,422.99万元，其他分红收益513.40万元。
　　（2）现金管理收益
　　公司现金管理取得收益244.60万元，其中：收到百济价值成长私募证券投资基金取得投资收益135.89万元，其他理财取得收益108.71万元。
　　（3）公允价值变动收益为-2,175.29万元，主要由于公司子公司参与投资的上海景嘉创业接力创业投资中心（有限合伙）（公司通过子公司持有其17.79%股权）以及其他投资项目在报告期内公允价值下降,根据评估报告减少了本期公允价值变动收益所致。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司报告期内主要从事的业务包括天宸健康城项目开发、天宸能源光储一体新能源产业基地项目、出租车客运、物业租赁、康复医院筹备等。当前，由于居民购房信心不足，房地产销售市场未见明显回暖。2023年，全国全年房地产开发投资金额11.09万亿元，同比下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点。房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%，其中住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%，其中住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
　　新能源储能领域方面，随着可再生能源装机规模快速增长，电力系统对各类调节性资源需求迅速增长，新型储能发展迅速，多地加快新型储能发展。根据国家能源局数据，截至2023年底，全国已建成投运新型储能项目累计装机规模达3139万千瓦/6687万千瓦时，平均储能时长2.1小时。2023年新增装机规模约2260万千瓦/4870万千瓦时，较2022年底增长超过260%，近10倍于“十三五”末装机规模。从投资规模来看，“十四五”以来，新增新型储能装机直接推动经济投资超1千亿元，带动产业链上下游进一步拓展，成为我国经济发展“新动能”。
　　政策方面，2023年6月国家能源局发布《新型电力系统发展蓝皮书》，提出当前至2030年为新型电力系统加速转型期阶段，以压缩空气储能、电化学储能、热（冷）储能、火电机组抽汽蓄能等日内调节为主的多种新型储能技术路线并存，重点依托系统友好型“新能源+储能”电站、基地化新能源配建储能、电网侧独立储能、用户侧储能削峰填谷、共享储能等模式，在源、网、荷各侧开展布局应用，满足系统日内调节需求。
　　对于康复医疗行业，目前我国康复医疗资源主要集中在三级综合医院，康复科室设置床位数较政策目标仍存在较大缺口。据2022中国卫生健康统计年鉴，截至2021年，全国康复医院数量为810家，占专科医院总数的8.35%，全国康复医学科床位数为32.77万张，占床位总数的3.47%。与《综合医院康复医学科基本标准（试行）》要求的康复科室设置床位数预期达到5%的水平仍有超1.5%的缺口。此外，2023年6月卫健委下发《关于印发进一步改善护理服务行动计划（2023-2025年）的通知》，强调积极推进临床护理，促进改善康复医疗护理高质量发展，扩大“互联网+护理服务”范围，加大支持保障力度。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司运营中的业务主要为天宸健康城项目开发、天宸能源光储一体新能源产业基地项目、出租车客运、物业租赁、康复医院筹备等。
　　1、天宸健康城项目开发
　　公司子公司天宸健康管理公司投资建设的健康城东地块1A低层办公用房项目自2022年12月完成竣工备案后，报告期内陆续进行销售，为公司主要的收入来源。公司2022年第一次临时股东大会审议通过了健康管理公司投资建设东地块1B项目的议案，主要建造办公、酒店及商务综合楼等。目前建设工程正在进行中。
　　2、储能业务
　　公司于2023年6月召开2022年股东大会，审议通过了与芜湖市繁昌区人民政府签订相关投资合同的议案，计划投资建设光储一体新能源产业基地，目前厂房正在建设中。同时，公司在储能业务领域正跟进相关的供应商和客户，为未来进一步合作奠定基础。
　　3、出租车客运业务
　　截至报告期末，公司拥有营运车指标302部，因目前出行市场基本为网约车市场，出租车扬招业务极度萎缩，公司营运车辆出租率持续下降，至2023年底，公司营运车辆已减少至59部，因此出租车运营收入相比去年同期下降14.48%，同时公司积极减少运营成本支出，使运营成本相较去年同期下降了27.20%，预计未来对公司的收入和利润贡献无更大的空间。
　　4、物业租赁业务
　　报告期内，因减少上年同期的租金减免事项，物业租金收入略有增长；因有关承租方退租而空置的物业也落实了新的承租方（见公告临2024-002）。同时为能尽快回笼现金，公司也将部分物业进行了出售（见公告临2023-037、临2024-004）。
　　5、天宸康复医院筹备
　　公司子公司天宸健康管理公司将其持有的原上海宸南大酒店改建成康复医院项目已在2022年内完工，天宸康复医院已于2023年9月取得上海市卫生健康委员会颁发的《医疗机构执业许可证》，目前正在落实相关业务的启动和开展。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司资产负债率仍维持较低水平，但公司收入和现金流入仍主要来源于房产销售，受市场环境和政策面影响较大。
　　目前公司存量资产天宸健康城东地块1A低层办公项目正在陆续销售，而健康城1B工程项目已在建设中，如果该项存量资产能持续地为公司创造收入和现金流入，将会为公司未来业务发展提供重要支撑。
　　同时，公司在增量业务方面迈出了新的步伐，经2023年6月26日2022年度股东大会审议通过，公司与芜湖市繁昌区人民政府签订了《项目投资合同》，建设天宸能源光储一体新能源产业基地项目，新能源项目的有序推进将进一步推动公司增量业务发展，提升公司可持续发展能力。
　　公司将通过上述的存量业务与增量业务相结合，以实施“固本培新”的战略方针，逐步重新建立公司的核心竞争力。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司营业收入来源于房地产销售业务、出租车业务及物业租赁，其中，实现房地产销售收入28,321.59万元，出租车业务收入469.82万元，物业租赁及其他收入为946.02万元。子公司天宸健康本报告期实现净利润为4,519.64万元。
　　报告期内，公司共实现投资收益2,180.99万元，其中上海景嘉创业接力创业投资中心（有限合伙）现金分红收益为1,422.99万元，其他分红收益513.40万元。
　　报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润2,181.18万元，较去年减少39.30%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续推进“固本培新”、将存量业务与增量业务相结合共同发展的战略规划。公司将在盘活存量资产的基础上发展新的业务领域，以使公司业务步入健康良性的发展轨道，为公司创造更多的经济效益和社会效益。
　　对于存量业务，公司将围绕天宸健康城项目的建设、销售、运营，盘活资产，以求持续稳定地为公司带来业务收入和现金流，为公司新业务的发展提供支撑和赋能。对于难以继续产生效益的其他业务，必要时适当剥离，以集中资源聚焦主业。
　　对于增量业务，公司致力于在新能源产业中取得突破性进展，特别是在储能业务领域形成自身独特的商业模式，力争能向上贯穿新能源项目开发、投资方案整合设计、系统解决方案设计等环节，向下打通电芯、逆变器等设备供应落地环节，形成新型储能生态。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司将继续按照“固本培新”的战略规划，盘活存量资产和业务，积极推进和发展增量业务，优化资产结构，同时控制风险，以使公司良性健康地发展。
　　1、继续加强天宸健康城1A工程项目的销售力度，以期尽快实现现金回流
　　报告期内，健康城1A低层办公用房项目实现了部分销售，但因市场环境等因素也对销售进度造成了一定影响。2024年，公司将继续加强该项目的销售力度，克服市场因素等困难，不断调整和完善销售策略，加速资金回流，为公司创造持续的销售收入及相应利润。
　　2、继续推进天宸健康城1B工程项目建设，保证工程质量及进度，严控建设成本
　　天宸健康城东地块1B工程项目主要用于建造办公、酒店及商务综合楼，报告期内，已进入施工建设阶段，公司将按照建设计划，保证工程质量及进度，落实资金安排，严控成本支出。
　　3、发展新能源增量业务，积极推进公司战略转型
　　储能业务方面，公司将推进光储一体新能源产业基地工厂的建设、调试、达产，做好生产准备与产能爬坡计划，提前安排好人员、物料、资金等核心生产要素；公司将进一步完善供应商体系，根据储能系统集成业务的核心需求，推进与上游供应商的合作；同时公司将基于当下的项目储备，加大业务开发的力度，积极推进转化落地。
　　4、完成康复医院开业准备，尽快落实康复医院启动相关工作
　　报告期内，康复医院已取得了《医疗机构执业许可证》，天宸康复医院有限公司作为运营主体，将进行相关的开业准备工作，尽快落实该项业务的启动和开展。
　　5、对公司原有客运业务及物业租赁加强有效管理
　　由于行业竞争等相关因素影响，公司出租车客运业务将会持续面临比较困难的局面。因此，公司应充分挖掘自身潜能，加强管理，严格控制相应成本，减少不利因素的影响，必要时可进行相应的资产处置，进一步资产优化。同时对公司物业租赁业务加强有效管理，督促租赁方按约及时履行租金支付义务。
　　6、继续完善和加强公司治理和内部控制和管理的有效性
　　随着战略转型和增量业务的发展，将对公司治理和内部控制及管理的合理性和有效性提出更高的要求。因此，公司将继续不断调整和完善内部治理架构和管理体制，加强内部控制，防范经营风险。同时公司将根据实际情况和经营需要，完善员工激励机制，促进人员结构优化，构建积极进取、勇于创新的企业文化，为公司、股东和员工创造更大的价值。
　　(四)可能面对的风险
　　对于房地产领域，市场的企稳回升仍依赖于经济复苏的进程，而国内外错综复杂的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。对此，公司将严格控制成本，审慎决策应对行业波动，持续优化业务结构。
　　对于新能源领域，近年来国内光伏及储能行业在产业政策和地方政府的推动下，新建项目不断涌现。随着市场的不断扩大，产能也在不断增加，可能导致市场供过于求、价格下降，存在产能过剩而引致的经营风险，对公司的经营业绩产生影响。对此，公司将定期进行市场调查和竞争分析，以了解市场动态、竞争格局和趋势变化，同时保持内部的灵活性和敏捷性，及时调整定价、营销策略，以便及时适应市场需求和竞争压力。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司主要业务及行业情况　　公司目前主要从事的业务包括天宸健康城项目开发、天宸能源光储一体新能源产业基地项目、天宸康复医院建设、出租车客运、物业租赁等。自2023年以来，随着房企融资环境的改善和保交付政策的支持下，目前整体行业处于弱复苏态势。国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，房屋竣工面积33,904万平方米，同比增长19.0%。上半年，全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%。未来房地产的行业格局将... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司主要业务及行业情况
　　公司目前主要从事的业务包括天宸健康城项目开发、天宸能源光储一体新能源产业基地项目、天宸康复医院建设、出租车客运、物业租赁等。自2023年以来，随着房企融资环境的改善和保交付政策的支持下，目前整体行业处于弱复苏态势。国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，房屋竣工面积33,904万平方米，同比增长19.0%。上半年，全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%。未来房地产的行业格局将进一步优化，行业集中度也将不断提升，该行业正面临挑战，同时也面临着新的机遇。
　　公司天宸能源光储一体新能源产业基地项目正在有序推进中，拟新建高效太阳能电池及储能变流器及储能系统集成制造项目。近年来国内可再生能源装机规模不断实现新突破。国家能源局数据显示，2023年上半年，全国可再生能源新增装机1.09亿千瓦，同比增长98.3%，占新增装机的77%；光伏新增并网7,842万千瓦，同比增长154%，其中集中式光伏发电3,746万千瓦，同比增长234%，分布式光伏发电4,096万千瓦，同比增长108%。随着可再生能源装机规模快速增长，电力系统对各类调节性资源需求迅速增长，新型储能项目加速落地，装机规模持续快速提升。2023年上半年，国内新投运装机规模约863万千瓦/1,772万千瓦时，相当于此前历年累计装机规模总和。国家发改委、国家能源局印发的《“十四五”新型储能发展实施方案》提出“到2025年新型储能由商业化初期步入规模化发展阶段”、“到2030年新型储能全面市场化发展”。在“双碳”目标的引领和相关政策的支持下，储能在内的新能源领域在未来仍有广泛市场前景。
　　对于康复医疗行业，2022年7月国家卫健委等11部门联合发布《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》，指出各地要优化医疗资源布局，通过新建、改扩建、转型发展等方式，加强康复医院、护理院（中心、站）和安宁疗护机构建设，开展康复、护理以及医养结合服务。2023年4月国家卫健委下发《国家卫生健康委办公厅关于进一步推进加速康复外科有关工作的通知》，进一步推进加速康复外科诊疗理念和诊疗模式在外科领域的应用。出租车行业近年驾驶员紧缺现象日益突出、刚性成本持续上升、且面临“网约车”等其他业务形态冲击，竞争激烈，行业趋于规模化和集中化。同时由于此前防疫政策及宏观经济影响，商业办公性质的物业租赁也将会产生波动，面临较大的不确定性。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司运营中的业务主要为包括天宸健康城项目开发、天宸能源光储一体新能源产业基地项目、天宸康复医院建设、出租车客运、物业租赁等。
　　1、天宸健康城项目开发
　　公司于2020年第二次临时股东大会审议通过了控股子公司上海天宸健康管理有限公司投资建设天宸生命科技城东地块1A工程项目的议案，将建造低层办公用房，预计建设周期2年。东地块1A项目已于2022年内竣工并已陆续开始销售，报告期内仍在陆续销售中。公司2022年第一次临时股东大会审议通过了健康管理公司投资建设东地块1B项目的议案，预计总投金额为17.1亿，将建造办公、酒店及商务综合楼等，预计建设周期为2.5年，目前施工工程已启动。
　　2、天宸能源光储一体新能源产业基地项目
　　公司于2023年6月召开的2022年度股东大会，审议通过了与芜湖市繁昌区人民政府签订相关项目投资合同的议案，计划投资建设光储一体新能源产业基地，建设内容为高效太阳能电池、储能变流器及储能系统集成。目前公司正推动相关工作有力有序开展。
　　3、康复医院建设
　　公司在天宸健康项目内，通过控股子公司上海天宸健康管理有限公司将其持有的原上海宸南大酒店改建成康复医院，公司康复医院改造工程已完工，目前正在向政府相关部门申请执业许可。
　　4、出租车客运业务
　　截至报告期末，公司拥有营运车指标302部，因上海目前网约车车辆市场过于饱和，公司仅投入运营92部，相比去年同期营运车辆数减少了38%，预计未来对公司的收入和利润贡献无更大的空间。
　　5、物业租赁业务
　　报告期内，因无上年同期的减免事项，物业租金收入略有增长，但尚有空置的物业在寻找新的承租方，同时公司也有意寻找购买方将其出售处置。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年上半年，是公司实施“固本培新”战略方针，进行战略转型的关键时期，公司通过存量业务的稳步推进，增量业务的确定与启动，力求使公司步入健康良性发展的轨道，以实现战略目标。
　　报告期内，公司实现营业收入13,231.10万元，其中房产销售收入12,480.94万元，出租车业务收入为259.70万元，物业租赁及其他收入为490.46万元，营业收入较上年同期531.98万元增加2,387.13%，主要是由于天宸健康城东地块1A工程项目在本报告期内实现房产销售增加本期收入所致。归属于上市公司股东的净利润为926.07万元，较上年同期-3383.76万元增加4,309.83万元，实现扭亏为盈，主要是本报告期内因房产销售所产生的利润所致。
　　报告期内，公司经营情况如下：
　　1、天宸健康城项目
　　报告期内，公司位于上海市闵行区颛桥镇的天宸健康城1A项目售出6套，销售收入12,433.32万元，净利润为2,855.08万元，上年同期为-435.07万元，同期相比，实现扭亏为盈，主要是天宸健康城东地块1A工程项目本报告期内实现房产销售增加本期收入及产生相应利润所致。报告期内，1B项目按照既定目标陆续建设中。
　　2、天宸能源光储一体新能源产业基地项目
　　2023年6月26日公司2022年度股东大会审议通过，公司与芜湖市繁昌区人民政府签订了《项目投资合同》，建设天宸能源光储一体新能源产业基地项目，计划新建20GW高效太阳能电池及20GW储能变流器及储能系统集成制造项目。项目分两期建设，其中一期建设5GW高效太阳能电池+6GW储能变流器及储能系统集成制造生产线。公司已投资设立了天宸绿色能源科技（芜湖）有限公司以及天宸储能科技（芜湖）有限公司负责项目的实施与后续经营发展。随着项目建设推进，将提升公司核心竞争力和可持续发展能力，对公司未来发展将产生积极影响。
　　3、康复医院项目
　　公司在天宸健康项目内，通过控股子公司上海天宸健康管理有限公司将其持有的原上海宸南大酒店改建成康复医院，目前改建工程已全部完成，正在向政府相关部门申请开业许可。
　　4、运输客运业务
　　报告期内，出租车运营收入为259.70万元，相比去年233.23万元（增加11.35%），成本支出为252.98万元，净利润为-26.43万元，相较去年-90.87万元略有增长。
　　5、物业租赁业务
　　报告期内，公司物业租赁收入为490.46万元，比上年同期296.20万元增加194.26万元，主要是本期无上年同期的租金减免事项发生所致。
　　6、其他业务情况
　　报告期内，公司持有的金融资产公允价值变动收益为–1,350.06万元，主要是由于公司通过全资子公司参与投资的上海景嘉创业接力创业投资中心（有限合伙）在本报告期内其公允价值下降所致，公司根据相关会计准则及所持份额比例确认其公允价值本期减少了1,422.94万元。

　　三、风险因素
　　1、宏观经济风险
　　近年来，国际政治和经济环境错综复杂，外部环境不确定因素增大。这些因素的变化都将会对各项产业的发展造成深远的影响。也将会使公司现有及未来发展的产业面临一定的经营风险和宏观经济风险。
　　2、政策风险
　　受国家房地产宏观调控及市场环境变化，公司天宸健康城项目的融资、销售等可能会受到影响，公司将密切关注，积极应对。
　　3、市场竞争风险
　　传统出租车客运业务持续面临“网约车”等业态的冲击，以及行业内竞争的愈加激烈，可能对公司运营状况及发展产生不利影响。
　　4、转型风险
　　公司将光储业务作为新的业务领域进行战略转型，虽然有利于公司未来发展，但在转型过程中也必然会面临着一系列的风险。其中转型人才的匹配，尤其在关键岗位、关键部门的人才引进和储备仍将是业务转型的关键，而管理机制的调整是否能适应新的业务发展也将具有一定的风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司资产状况良好，负债率低，所持有的绿地控股股份等权益类金融资产具有良好的变现能力。
　　目前公司存量资产天宸健康城1A工程项目已竣工并开始销售，为公司带来新的收入、利润增长点及现金流，健康城1B工程项目已正式启动，未来也将为公司创造持续的业务收入。康复医院改建项目工程部分已完成，如获得政府相关部门执业许可，也将使公司的资产质量得以进一步优化。
　　同时，公司在增量业务方面迈出了新的步伐，经2023年6月26日2022年度股东大会审议通过，公司与芜湖市繁昌区人民政府签订了《项目投资合同》，建设天宸能源光储一体新能源产业基地项目，计划新建高效太阳能电池及储能变流器及储能系统集成制造项目。项目分两期建设，其中一期建设5GW高效太阳能电池+6GW储能变流器及储能系统集成制造生产线。新能源项目的有序推进将进一步推动公司增量业务发展，提升公司核心竞争力和可持续发展能力。
　　公司通过上述的存量业务与增量业务相结合，以实施“固本培新”的战略方针，逐步重新建立公司的核心竞争力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，公司全体上下团结一致、积极应对各种困难，特别是下半年，全体员工以加倍的付出和努力，克服了不利因素，使工程按计划竣工，完成了既定目标。至2022年底，公司天宸健康城1A工程(天宸汇)项目以及康复医院的改造建设工程均已完工，天宸健康城1A工程项目已陆续开始销售。
　　报告期内，公司实现营业收入24,373.46万元，营业收入较上年同期4,181.76万元增加482.85%,主要是由于公司自2020年启动建设的闵行区银都路天宸健康城1A工程项目在报告期内实现销售使营收大幅增长，而受市场原因及相关政策影响，公司出租车营运收入以及物业租赁收入有所减少。
　　2... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，公司全体上下团结一致、积极应对各种困难，特别是下半年，全体员工以加倍的付出和努力，克服了不利因素，使工程按计划竣工，完成了既定目标。至2022年底，公司天宸健康城1A工程(天宸汇)项目以及康复医院的改造建设工程均已完工，天宸健康城1A工程项目已陆续开始销售。
　　报告期内，公司实现营业收入24,373.46万元，营业收入较上年同期4,181.76万元增加482.85%,主要是由于公司自2020年启动建设的闵行区银都路天宸健康城1A工程项目在报告期内实现销售使营收大幅增长，而受市场原因及相关政策影响，公司出租车营运收入以及物业租赁收入有所减少。
　　2022年度归属于上市公司股东的净利润为3,593.57万元，较上年同期12,306.58万元减少70.80%,主要是公司持有的金融资产上年度公允价值大幅上升，本年度公允价值减少及未收到绿地控股分红所致。
　　报告期内，公司经营情况如下：
　　1、天宸健康城项目
　　报告期内，公司位于上海市闵行区颛桥镇的天宸健康城1A工程项目实现净利润8,046.75万元，较上年同期净利润-817.13万元增加8,863.88万元。
　　自2020年启动建设的闵行区银都路天宸健康城东地块1A工程项目，于2022年10月26日取得预售许可证，2022年12月26日竣工备案并在报告期内实现部分销售，为公司带来了新的收入及利润增长点，同时公司于2022年第一次临时股东大会审议通过了控股子公司上海天宸健康管理有限公司投资建设天宸健康城东地块1B工程项目的议案，用于建造办公、酒店及商务综合楼。项目所建物业将根据建成后公司实际情况对外销售或自持经营，目前前期相关工作已启动。
　　2、康复医院项目
　　公司控股子公司上海天宸健康管理有限公司将其持有的原上海宸南大酒店改建成康复医院项目已在报告期内完工，目前正在进行申请执业许可所需的相关工作。如获得政府相关部门批准，将由公司全资子公司“上海天宸康复医院有限公司”作为医院的运营主体开展具体的相关医疗服务业务。
　　3、运输客运业务
　　报告期内，公司出租车业务全年收入为549.39万元，相比去年大幅下降，成本支出为584.30万元，净利润-127.42万元。主要是因车辆达到使用年限报废及合约司机减少导致实际运营车辆减少所致，同时受市场原因，客流量减少，进一步降低了公司出租车业务收入。对此，公司严格控制运营成本，采取各种措施减少该项业务亏损，出租车业务运营成本相比去年下降了34.35%。
　　4、物业租赁业务
　　报告期内，公司物业租赁收入700.23万元，比上年同期2,853.04万元减少2,152.81万元，主要是公司物业租赁占比最大的北京广益大厦物业自学而思2021年11月要求解除租赁合同，实际于2021年12月31日解除租赁合同，期后公司虽积极寻找新的承租方，但由于市场原因未能找到合适的租赁方，同时位于上海的物业也给予了承租方一定的租金减免，致使报告期物业租赁收入较上年大幅下降。
　　5、其他业务情况
　　报告期内，公司共实现投资收益7,840.10万元，公允价值变动收益-8,044.16万元，主要通过：
　　(1)现金分红收益
　　公司各项现金分红及收益分配款7,498.24万元，其中：收到上海景嘉创业接力创业投资中心(有限合伙)现金分红收益6,688.06万元，其他分红收益810.18万元。
　　(2)现金管理收益
　　公司现金管理取得收益341.86万元，其中：收到外贸信托产品取得投资收益332.30万元，其他理财取得收益9.56万元。
　　(3)公允价值变动收益为-8,044.16万元，主要由于公司参与投资的上海景嘉创业接力创业投资中心(有限合伙)(公司通过子公司持有其17.79%股权)以及其他投资项目在报告期内公允价值下降，根据评估报告减少了本期公允价值变动收益所致。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司业务收入构成来源主要是天宸健康城1A工程项目、物业租赁和出租车业务。此外，公司于报告期内完成了康复医院的改造建设工程。
　　根据国家统计局数据显示，2022年全国房地产销售面积为135,837万平方米，同比下降24.30%,2022年全国商品房销售额为133,308亿元，同比下降26.73%。2022年11月23日，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展，随后中央和地方层面又相继出台多项金融支持政策。随着相关政策的落地，房地产的行业格局将进一步优化，行业集中度也将不断提升。
　　出租车行业近年驾驶员紧缺现象日益突出、刚性成本持续上升、且面临“网约车”等其他业务形态冲击，竞争激烈，行业趋于规模化和集中化。同时由于此前防疫政策及宏观经济影响，商业办公性质的物业租赁也将会产生波动，面临较大的不确定性。
　　2022年7月5日，上海卫健委发布《上海市加快发展康复医疗服务实施方案通知》，提出支持和引导社会力量举办能够满足不同层次人群需求的康复医疗机构和规模化、连锁化的康复医疗中心，增加辖区内提供康复医疗服务的医疗机构数量；2022年7月18日，国家卫健委等11部门联合发布《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》，指出各地要优化医疗资源布局，通过新建、改扩建、转型发展等方式，加强康复医院、护理院(中心、站)和安宁疗护机构建设，开展康复、护理以及医养结合服务。
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司运营中的业务主要为天宸健康城1A项目建设与销售、天宸康复医院建设、出租车客运、物业租赁等。
　　1、天宸健康城1A项目建设与销售
　　公司控股子公司天宸健康自2020年底启动1A项目低层办公建设，预计建设周期为2年，2022年10月26日，该项目取得预售许可证，2022年12月26日取得上海市闵行区建设和管理委员会核发的《建筑工程综合竣工验收合格通知书》，至2022年12月31日，共计销售该项目房产11套，销售收入为22,989.88万元。
　　公司又于2022年11月25日召开了2022年第一次临时股东大会，通过了关于控股子公司投资建设天宸健康城之东地块1B工程项目的议案，预计总投资人民币约17.1亿元，用于建造办公、酒店及商务综合楼。项目所建物业将根据建成后公司实际情况对外销售或自持经营，预计建设周期2.5年，目前该项目的前期工作已启动。
　　2、天宸康复医院建设
　　天宸康复医院由原上海宸南大酒店改建而成，由天宸健康负责装修工程，该工程项目已于2022年10月26日取得上海市闵行区建设和管理委员会核发的《上海市建筑工程竣工验收合格通知书(特殊类装修项目)》，目前正在进行申请执业许可所需的相关工作。如获得政府相关部门批准，将由公司全资子公司“上海天宸康复医院有限公司”作为医院的运营主体开展具体的相关医疗服务业务。
　　3、出租车客运业务
　　报告期内，由于客流量减少，出租车运营收入相比去年大幅下降(减少58.45%),为549.39万元，成本支出为584.30万元，净利润为-127.42万元。子公司天宸客运拥有302辆运营出租车辆额度，占上海市巡游出租车保有量不足1%。预计未来对公司的收入和利润贡献无更大的空间。
　　4、物业租赁业务
　　报告期内，公司物业租赁收入为700.23万元，比上年同期2,853.04万元减少2,152.81万元，主要是市场原因及政策调整影响，相关承租方提出解除租赁合同及要求减免所致。预计未来该项业务还会产生波动和不确定性。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司资产状况良好，负债率低，所持有的绿地控股股份等权益类金融资产具有良好的变现能力。
　　目前公司存量资产天宸健康城1A工程项目已竣工并开始销售，为公司带来新的收入、利润增长点及现金流，而健康城1B工程项目也已启动，未来也将为公司创造持续的业务收入。同时康复医院改建项目工程已完成，如能如期获得政府相部门执业许可，也将使公司的资产质量得以进一步优化。
　　此外，公司在盘活存量资产、发展存量业务的同时，将致力于进一步探索新的产业布局，以求“固本培新”，存量业务和增量业务相结合，逐步增强公司的核心竞争力。

　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司营业收入来源于房地产销售业务、出租车业务及物业租赁，其中，实现房地产销售收入23,118.45万元，出租车业务收入549.39万元，物业租赁及其他收入为705.62万元。子公司天宸健康本报告期净利润为8,046.75万元。
　　报告期内，公司共实现投资收益7,840.10万元，其中上海景嘉创业接力创业投资中心(有限合伙)现金分红收益为6,688.06万元。
　　报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润3,593.57万元，较去年减少70.80%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　(二)公司发展战略
　　公司目前的战略规划是“固本培新”，将存量业务与增量业务相结合，在盘活存量资产的基础上探索和发展新的业务领域，以使公司业务步入健康良性发展的轨道，为公司带来更多的经济效益和社会效益。
　　对于存量业务，公司将围绕天宸健康城项目的建设、销售、运营，盘活资产，以求持续稳定地为公司带来业务收入和现金流，通过践行健康地产，逐步拓展生命健康等新领域，使未来该项目具备更多的实体内容。同时，通过康复医院的建设与运营，对于存量资产实行进行进一步优化并给公司持续健康发展赋能。对于其他业务将加强有效管理，必要时适当剥离，在聚焦主业的同时为新业务的发展做好准备。
　　在“固本”基础上，公司也将不断探索新的增量业务赛道即“培新”，通过内生式孕育、外延式收购、设立产业基金培育等方式，逐步增加符合国家产业政策、社会需求且具有科技含量的产业开发投入，使公司存量业务与增量业务协同发展，逐步建立自身的核心竞争力。
　　(三)经营计划
　　2023年，公司经营将围绕“固本培新”的战略规划，积极推进盘活存量业务，同时探索开拓增量业务，对公司的业务结构进行优化调整，具体为：
　　1、加强天宸健康城1A工程项目的销售力度，尽快实现资金回流
　　报告期内，健康城1A工程项目已完成竣工备案及部分销售，2023年，公司将继续加强该项目的销售力度，加速资金回流，使公司的销售收入及利润迈上新的台阶。
　　2、启动天宸健康城1B工程项目，保证工程质量及进度，严控建设成本
　　公司股东大会已审议通过了投资建设天宸健康城东地块1B工程项目的议案，用于建造办公、酒店及商务综合楼。公司已启动前期工作，2023年将全面进入建设阶段，公司将制定相应建设计划，保证工程质量及进度，落实资金安排，严控成本支出。
　　3、完成康复医院执业许可申请工作
　　康复医院改建工程已于报告期内完成，并通过了竣工验收。公司将按照政府相关部门核发执业许可的要求进行人员设备配置等相关工作，完成后将向政府相关部门提出执业申请。
　　4、对公司原有物业租赁及客运业务加强有效管理
　　由于目前市场环境及相关政策等不可测因素，物业租赁、出租车客运业务将会持续面临比较困难的局面。因此，公司应充分挖掘自身潜能，加强管理，严格控制相应成本，减少不利因素的影响，必要时可进行相应的资产处置，进一步进行资产优化。
　　5、探索发展增量业务，以求“固本培新”，在新的业务赛道上获得突破
　　公司已新设战略发展部，负责探索新的业务赛道，以求在新的业务领域有所建树和突破。公司将通过内生式孕育、外延式收购、设立产业基金培育等方式，逐步增加符合国家产业政策、社会需求且具有科技含量的产业开发投入，使公司拥有更强的核心竞争力和持续发展能力，从而创造更大的社会效益和经济效益。
　　6、继续完善和加强公司治理和内部控制和管理的有效性
　　公司存量业务的全面盘活与增量业务的寻求和探索，对公司治理和内部控制及管理提出了新的要求，公司将根据业务的发展，不断调整和完善内部治理架构和管理体制，加强内部控制，同时完善员工激励机制，促进人员结构的优化，构建积极进取、勇于创新的企业文化，为公司、股东和员工创造更大的价值。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济风险
　　近年来，国际政治和经济环境错综复杂，外部环境不确定因素增大。这些因素的变化都将会对各项产业的发展造成深远的影响。也将会使公司现有及未来发展的产业面临一定的经营风险和宏观经济风险。
　　2、政策风险
　　受国家房地产宏观调控及市场环境变化，公司天宸健康城项目的融资、销售等可能会受到影响，公司将密切关注，积极应对。
　　3、市场竞争风险
　　传统出租车客运业务持续面临“网约车”等业态的冲击，以及行业内竞争的愈加激烈，可能对公司运营状况及发展产生不利影响。
　　4、转型风险
　　公司如在增量业务上有所突破，未来可能会面临业务战略转型，虽然有利于公司未来发展，但在转型过程中也必然会面临着一系列的风险。其中转型人才的匹配，尤其在关键岗位、关键部门的人才引进和储备仍将是业务转型的关键，而管理机制的调整是否能适应新的业务发展也将具有一定的风险。 收起▲