事件：
　　2024年10月29日，公司公布2024年三季报。2024年Q1-Q3公司营业收入49.82亿元，同比降低6.93%，扣非归母净利润3.62亿元，同比降低25.96%；实现基本每股收益0.39元。
　　Q3地产销售结转，单季度业绩增长
　　公司Q3实现收入23.38亿元，环比增长65.02%，扣非归母净利润2.82亿元，环比增加492.92%。
　　本报告期公司对壹公馆E3-8、森兰动迁房商铺等销售收入及毛利进行确认，而去年同期没有公告地产销售结转，高毛利业务的结转节奏差异使得本报告期业绩增速较高。
　　盈利能力提升，费用率边际下降
　　公司2024Q1-Q3毛利率为34.6%，较2024H1提升3.4pct；销售/管理/财务费用率分别为4.4%/6.2%/6.6%，分别较2024H1下降0.7/1.3/1.6pct；销售净利率9.0%，较2024H1提升3.4pct。
　　公司高毛利业务地产销售的收入结转或使公司三季度毛利率水平边际提升，结合三费费率边际下降，公司净利率同步提升。
　　负债结构稳定，财务状况健康
　　据iFinD，截至24Q3公司净负债率/剔除预收款项后资产负债率/现金短债比为160.3%/71.3%/0.23，相较于2024H1分别提升6.70pct、1.28pct、0.04。
　　公司负债结构总体稳定，负债水平略升，现金保障水平有所提高。在地产周期波动的行业背景下，公司财务状况稳健，在租赁、贸易、地产销售三轮驱动下具备持续经营能力。
　　盈利预测与投资建议
　　公司2024年Q1-Q3经营质量稳健，伴随公司租赁与贸易业务稳健经营、地产开发储备项目入市结转，我们维持前序盈利预测，预计公司24-26年收入增速为6%/0%/19%，归母净利润增速为10%/-9%/54%，EPS为0.9元、0.82元、1.26元。采用可比公司估值法，2024年可比公司PE倍数中位数为12.7倍。我们认为，公司租赁与贸易业务经营稳健、地产销售板块储备项目蓄势待发，与可比公司相比具备高分红特征，增持计划彰显股东信心，因此维持公司24年13倍PE，对应目标价11.69元，维持“买入”评级。
　　风险提示：物业租赁出租率不及预期；地产开发项目竣工节奏不及预期；居民购房意愿恢复不及预期；国际贸易摩擦加剧

　　投资要点：
　　30年历史保税区运营主体，分红率提升至50%
　　公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。作为上海国资控股企业，高管均扎根浦东经验丰富。公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售，营收受地产销售结转节奏影响有所波动，毛利率稳步提升。公司股息率位于可比公司前列，且年初将分红率由30%提升至50%，具备高分红特征。
　　物业租赁为压舱石业务，背靠“三基四重”产业营收稳健
　　租赁资产方面，目前公司持有租赁资产471万方，空置率持续下降，目前已确定未来2年交付40万方产业物业。租赁收入方面，20/22年的疫情租金减免扰动消除，工业租赁占80%以上，毛利率持续提升。依托“三基四重”产业持续布局，未来收入稳健性有保障。
　　贸易物流毛利率提升，“全球汇”消费平台助力丝路电商
　　外高桥保税区进出口金额在中国主要保税区中名列前茅，占浦东新区/上海市进出口额比例稳定在40%/25%左右。由于低毛利细分业务商品销售营收下滑，2019年来公司贸易及服务板块营收水平下滑。受益于毛利水平较高的进出口代理和物流业务的稳健收入，公司2023年贸易及服务板块毛利水平相较2019年提升10.6pct至22.1%。2022年公司推出“全球汇”以承接进博会溢出效应，并在2023年成为“丝路电商”核心载体，进行专业贸易服务，未来贸易及服务板块增长可期。
　　地产板块打造森兰品牌，产城融合发挥外高桥产业协同效应
　　公司房地产销售业务主要为外高桥森兰地区的土地开发销售，受项目结转周期影响，不同年份间营收变化较大，2023年公司该业务共实现收入16.9亿元，同比下降42.2%。截至2023年底公司有60万方住宅项目储备，分别为位于祝桥的海天名筑、位于航头的航荟名庭和位于森兰板块的森兰岛。森兰岛定位高端低密度住宅，计划一期销售3万平方米。按照周围地块10-12万元/平方米售价计算，一期货值约30-36亿元，未来也将为地产销售板块提供收入增量。
　　盈利预测与投资建议
　　我们预计公司2024-2026年收入增速为6%/0%/19%，归母净利润增速为10%/-9%/54%，EPS分别为0.90/0.82/1.26元。采用可比公司估值法，2024年可比公司PE倍数中位数为12.5倍。租赁业务与贸易业务的稳健经营、地产销售板块高端项目储备，给予外高桥2024年13倍PE，目标价11.69元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：物业租赁出租率不及预期；地产开发项目竣工节奏不及预期；居民购房意愿恢复不及预期；国际贸易摩擦加剧