营收增长利润下滑，临港片区建设主力军，维持“买入”评级
　　上海临港发布2024年三季度报告，公司前三季度营业收入同比增长明显，归母净利润有所下滑。前三季度房产销售金额和运营服务收入大幅提升，带动整体营收增长，利润水平受多因素影响下滑。
　　公司业绩表现稳健，运营服务超预期增长，有望成为长期业绩支撑点。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为13.4、15.3和17.2亿元，对应EPS为0.53、0.61、0.68元，当前股价对应PE为19.9、17.4、15.5倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
　　前三季度营收规模有所增长，三季度归母净利润同比大增
　　公司2024年前三季度实现营业收入40.00亿元，同比增长20.69%，实现归母净利润6.18亿元，同比下降17.51%，实现扣非归母净利润5.74亿元，同比下降4.04%。公司三季度实现营业收入10.53亿元，同比下降14.65%，系公司其他非流动金融资产的公允价值较上年同期有所回暖，公司实现归母净利润3.09亿元，同比增长52.14%。截至2024年三季度末，公司整体毛利率达63.83%，同比-1.69pct，净利率23.14%，同比-8.73pct。
　　销售金额同比高增，园区运营服务表现超预期
　　公司2024年前三季度销售面积合计14.8万平方米，同比增长120.90%，签约销售金额合计36.64亿元，同比增长176.88%，公司产业园区业务租金总收入22.36亿元，同比下降1.95%，公司产业园区运营服务相关收入3.60亿元，同比增长72.70%。截至2024年三季度末，公司产业园区在租总面积318.1万平方米，同比略有扩大，整体可租资源充足。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。

　　事件：9月28日，公司公告拟与公司控股股东、实际控制人旗下属子公司上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（简称“漕总公司”）、上海临港现代物流经济发展有限公司（简称“临港物流”）发生两笔关联交易。
　　点评：公司积极调整资源布局，持续提升核心竞争力，长期业绩有望稳步增长。
　　积极调整资源布局，持续提升核心竞争力：公司拟以6.3亿元的价格收购漕总公司所持有的上海漕河泾颛桥科技发展有限公司（简称“颛桥公司”）70%股权、拟以13.9亿元的价格将持有的上海自贸区联合发展有限公司（简称“自贸联发”）94.72%股权转让给临港物流。1）颛桥公司重点围绕智能制造、生命健康、前沿科技等新兴产业构建产业生态链集聚圈，旗下核心资产是颛桥科技绿洲项目，该项目分四期开发，截至24年3月，项目一期工程已完工且对外出租，二、三期正在开发，四期尚未报批，22年、23年该项目分别实现营收3350万元、4942万元；截至24年3月31日，颛桥公司净资产账面价值6.5亿元，评估值9.0亿元，评估增值率39.18%，公司收购对价对应PB为1.4倍。2）自贸联发主要负责上海洋山特殊综保区陆域部分的开发，22年、23年分别实现营收1.2亿元、1.7亿元，净利润1134万元、1697万元；截至24年7月31日，自贸联发的净资产账面值8.9亿元，评估值14.6亿元，评估增值率63.68%，公司转让对价对应PB为1.6倍。我们认为上述交易定价公允，有助于进一步优化公司科技创新产业区域布局，聚力打造世界一流高科技产业园区，提升公司核心竞争力。
　　24H1收入高增长，非经常性损益短期拖累业绩：24年上半年，公司实现营业收入29.5亿元，同比增长41.6%，其中，房屋销售收入12.1亿元，同比增长132.7%，园区运营服务相关收入2.7亿元，同比增长138.0%，23年末公司销售待结转面积38.7万平米或陆续进入结转周期将有效支撑24年销售收入增长，同时轻资产服务收入快速增长有效优化收入结构；公司综合毛利率为65.2%，同比下滑2.1pct，主要因房屋租赁业务毛利率同比下降4.9pct至70.0%；归母净利润3.1亿元，同比下降43.4%，扣非归母净利润3.5亿元，同比下降15.6%，业绩下滑主要因期内处置持有物业导致土增税支出同比增加3.3亿、其他非流动金融资产公允价值变动亏损1.1亿元等因素所致。公司短期业绩下滑主要因非经常性因素影响，长期来看，公司经营稳健，业绩有望随着园区布局升级而稳步增长。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司园区租赁业务毛利率小幅下滑及短期税金增加等因素，我们下调公司24-25年EPS预测为0.38元、0.47元（原预测为0.81元、0.94元），新增26年EPS预测为0.48元，当前股价对应24-26年PE为27.8、22.1、21.8倍，公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健，维持“买入”评级。
　　风险提示：项目销售、施工不及预期，园区出租率不及预期，产业投资亏损等。

　　营收增长利润下滑，临港片区建设主力军，维持“买入”评级
　　上海临港发布2024年中报，公司上半年房产销售金额和运营服务收入大幅提升，带动整体营收增长，利润水平受多因素影响下滑。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为13.4、15.3和17.2亿元，对应EPS为0.53、0.61、0.68元，当前股价对应PE为15.8、13.8、12.3倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
　　营收大幅增长，归母净利润有所下降
　　公司2024上半年实现营业收入29.47亿元，同比增长41.64%；实现归母净利润3.09亿元，同比增长43.40%；实现扣非归母净利润3.52亿元，同比下降15.57%；实现经营性净现金流-40.55亿元，基本每股收益0.12元。公司营收大幅增长主要由于项目交付进度加快，房屋销售收入明显增长，同时园区服务收入大幅增加；利润下滑主要由于（1）期内处置部分物业载体，税金及附加同比增长3.53亿元；（2）投资净收益下降至0.15亿元，公允价值变动净收益降至-1.03亿元；（3）毛利率同比下降2.09pct至65.25%。
　　销售金额高增，运营服务收入超预期增长
　　公司上半年下属园区企业营收规模超过6372.7亿元，同比+10.8%。公司上半年实现房产销售面积14.0万方，销售金额33.84亿元，同比+275%；房产销售收入12.08亿元，同比+132.7%；园区房产租金收入14.73亿元，同比+1.6%；园区运营服务相关收入2.65亿元，同比+138.0%。截至上半年末，公司产业园区在租总面积321.6万方，可租资源充足。
　　投资净收益下降，融资渠道保持畅通
　　公司立足“基金+基地”的发展模式，以加速推动“临港策源基金”设立及募资重点任务，并在上半年已储备一批园区内优质项目。公司上半年实现投资净收益0.15亿元，同比下降79.3%。公司2024年7月发行了10亿元中期票据，票面利率2.32%；同时公司8月申请注册发行不超过60亿元公司债，融资渠道畅通。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。