营收下降利润增长，园区运营服务表现稳健，维持“买入”评级
　　上海临港发布2025年中报，受结转规模下降影响，公司收入小幅下降，归母净利润保持增长，业绩表现稳健，运营服务表现稳健，有望成为长期业绩支撑点。受公司房产结转下降影响，我们下调盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为11.1、12.8和13.7亿元（原值15.3、17.2和18.3亿元），对应EPS为0.44、0.51、0.54元，当前股价对应PE为21.2、18.5、17.3倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
　　营收下降归母净利润增长，业务毛利率有所下滑
　　公司2025上半年实现总营业收入27.4亿元，同比-8.13%；实现归母净利润3.31亿元，同比+8.42%；实现扣非归母净利润3.02亿元，同比-14.19%；实现经营性净现金流-23.57亿元，同比大幅改善。公司营业收入下降主要由于房产销售结转收入同比-12.8%，利润增长主要由于公允价值变动收益由负转正，少数股东损益减少。截至上半年末，公司资产负债率61.0%，较年初+1.2pct；流动比率2.20，速动比率0.35，在手货币资金43.95亿元，实现毛利率、净利率分别为56.02%、17.56%，同比分别-9.23pct、+0.69pct，房产租赁和销售毛利率分别为67.59%、45.30%，同比分别-2.46pct、-21.54pct。
　　园区企业营收规模保持增长，园区运营服务表现稳健
　　公司2025上半年共计实现销售金额21.7亿元，销售面积9.2万平方米，实现新增土储3.05万方，结转收入金额10.54亿元。截至上半年末，公司园区物业总在租面积286.62万平方米，实现租金收入14.7亿元，园区运营服务相关收入2.2亿元。在园区经济方面，公司下属园区企业营收规模5035.63亿元，同比增长约9.05%，公司下属园区企业固定资产投资总额达到67.94亿元。公司上半年参与投资上海先导基金人工智能母基金，认缴金额8亿元。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期风险。

　　事件：公司发布2024年年报及2025年一季报
　　2024年，公司实现营业总收入111.03亿元，（调整后）同比增长57.2%；实现归母净利润10.97亿元，（调整后）同比增长3.1%。
　　2025年一季度，公司实现营业总收入15.81亿元，（调整后）同比下降17.1%；实现归母净利润1.72亿元，（调整后）同比下降16.5%。
　　点评：经营业绩略超预期，单位租金稳步上涨，分红派息保持稳定
　　经营业绩略超预期：2024年公司实现营业收入111.03亿元（我们预测为82亿元），实现归母净利润10.97亿元（我们预测为9.5亿元），略超预期。原因主要为2024年园区销售业务实现营收74.77亿元（同比增长100.97%），实现结转面积35.41万平方米（同比增长159.2%）。
　　单位租金稳步上涨：
　　2024年公司出租房地产的建筑面积约为269.9万平方米（同比下降13.9%），园区租赁业务实现营业收入29.83亿元（同比下降0.87%），租赁业务的单位面积收入约为92.1元/平方米/月（同比增长15.5%）。公司充分利用国家战略的引领和支撑作用，不断增强园区的产业属性、科创属性、服务属性，主动调整和优化业务布局，精准把握政策导向、提前谋划布局，不断优化租赁资产结构，园区租赁业务的单位面积收入从2020年的61.1元/平方米/月提升至2024年的92.1元/平方米/月，年化CAGR约10.8%。
　　分红派息保持稳定：
　　2024年公司拟每10股派发现金红利人民币2.00元（含税）合计派发现金红利约人民币5.04亿元，派息比例约为46.0%。公司近年来积极回馈股东，分红派息比例一直维持在较高水平，2020-2024年的平均派息比例约为46.3%。
　　盈利预测、估值与评级：
　　考虑公司园区销售的结转面积在2024年提升幅度较大，对后续结转资源造成一定影响，我们下调公司2025/2026年的归母净利润预测为11.3/11.8亿元（原预测为11.9/12.1亿元），新增2025年归母净利润预测为12.4亿元，对应2025-2027年的EPS分别为0.45/0.47/0.49元，当前股价对应2025-2027年PE为20.4、19.6、18.6倍。公司在上海产业园业内具有明显的品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，重点布局电子信息、生命健康、智能网联汽车、先进材料、高端装备、人形机器人以及其他新兴领域的产业新赛道，各项业务经营稳健，维持“买入”评级。
　　风险提示：项目销售不及预期，园区出租率不及预期，产业投资亏损等。

　　全年营收规模大幅增长，园区运营服务表现超预期，维持“买入”评级
　　上海临港发布2024年年报，公司全年收入同比大幅增长，归母净利润有所提升。公司业绩表现稳健，运营服务超预期增长，有望成为长期业绩支撑点。我们维持2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为15.3、17.2和18.3亿元，对应EPS为0.61、0.68、0.73元，当前股价对应PE为15.9、14.2、13.3倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
　　全年营收规模大幅增长，归母净利润有所提升
　　公司2024年全年实现总营业收入111.03亿元，同比增长57.17%；实现归母净利润10.97亿元，同比增长3.07%；实现扣非归母净利润9.96亿元，同比增长32.25%。公司营业收入大幅增长主要系服务性收入同比大幅增长。截至2024年末，公司资产负债率59.42%，权益乘数2.46，流动比率2.08，速动比率0.39，在手货币资金66.25亿元，2024全年公司实现毛利率、净利率分别为45.09%、18.52%，同比分别-5.48pct、-4.20pct。
　　园区企业营收规模持续增长，园区运营服务表现超预期
　　公司2024年公司共计实现销售金额47.8亿元，销售面积20.4万平方米，实现结转收入金额74.8亿元，结转面积35.41万平方米，2024年末待结转面积22.55万平方米。截至2024年末，各类物业载体总在建面积达490.3万平方米，园区物业总在租面积269.9万平方米。在园区经济方面，公司下属园区企业营收规模超过9832.03亿元，同比增长约13.25%，公司下属园区企业固定资产投资总额达到205.89亿元。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期风险。