一、经营情况讨论与分析　　面对依旧复杂严峻的外部环境，公司管理层在董事会的领导下，以保证传统业务稳定发展为首要任务，努力达成全年指标，并积极寻求对外突破机会。　　一、传统业务　　1、杭州百货大楼托管协议履行情况　　在电商平台冲击、消费者习惯转变以及大环境消费降级等多重因素叠加影响下，线下零售业竞争加剧，面临极大的挑战。合作方银泰通过调整业态、打造差异化服务、增设大型IP和品牌的联名活动等来吸引客流、增加消费；同时通过优化商务条款、转变销售目标来提升毛利。公司做好相应的服务配套工作。本报告期杭州百货大楼实现营业收入17,798.92万元，委托管理利润及时、足额收取。　　2、杭州大酒店物业租赁... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　面对依旧复杂严峻的外部环境，公司管理层在董事会的领导下，以保证传统业务稳定发展为首要任务，努力达成全年指标，并积极寻求对外突破机会。
　　一、传统业务
　　1、杭州百货大楼托管协议履行情况
　　在电商平台冲击、消费者习惯转变以及大环境消费降级等多重因素叠加影响下，线下零售业竞争加剧，面临极大的挑战。合作方银泰通过调整业态、打造差异化服务、增设大型IP和品牌的联名活动等来吸引客流、增加消费；同时通过优化商务条款、转变销售目标来提升毛利。公司做好相应的服务配套工作。本报告期杭州百货大楼实现营业收入17,798.92万元，委托管理利润及时、足额收取。
　　2、杭州大酒店物业租赁进展
　　2023年上半年，承租人再次发生逾期支付租金等款项的违约行为。鉴于承租人及连带保证人的后续履约能力较差，且其合作以来多次违约，公司已于2023年4月再次向法院提起诉讼，诉请解除公司与承租人签署的租赁合同及一系列补充协议，并要求承租人腾退返还物业、支付拖欠款项及违约金。2024年3月初，公司收到拱墅区法院出具的一审民事判决书，承租人已就一审判决提起上诉，案件仍在审理中。2023年度公司按照实际收到金额（不含本期收到上期应付未付金额）确认租金及配套管理服务费合计收入840.38万元。
　　3、其他物业租赁和收藏品市场
　　杭州大酒店物业少量底商全部满租。湖墅南路物业先后引进京东家电、瑞幸咖啡等优质商户入驻，项目多元化的业态组合使整体商业氛围和品质大幅提升，更成为湖墅南路商圈为数不多的高人气商业点。杭州收藏品市场于年内利用空闲场地不断推出书画展、回流藏品展等活动，提升市场活跃度和品牌吸引力，截至12月底，湖墅南路物业总体出租率达98%。本报告期其他租赁物业和收藏品市场合计实现营业收入2,569.67万元。
　　4、基建工程
　　公司始终把工程安全和工程质量放在基建工程全程管理的首位并认真贯彻执行。2023年，杭州大酒店外立面幕墙改造工程克服建筑立面施工风险，安全竣工并交付使用。百大花园商务楼内部环境提升项目及沿街外立面改造项目全面竣工，使湖墅南路物业的整体环境得到大幅提升。
　　5、公司持股30%的杭州百大置业
　　2023年，杭州百大置业的利润实现稳定增长。公司在“健康生活”主力赛道上继续对501城市广场业态调整、整合，实现品牌、品质提升，不断丰富健康生活内涵，为商业生态注入活力。截至12月底，商业出租率达96%，自持写字楼出租率达85%。
　　二、投资管理：控制风险，持续推进
　　1、委托理财
　　2023年度，公司遵循“统一管理、规范运作、谨慎决策、防范风险”的原则开展委托理财业务，始终把风险控制放在首位，根据市场情况及时调整委托理财产品结构与策略，指派专人定期跟踪委托理财项目进展。本年度公司陆续收回中航-天启(2020)552号融创青岛壹号院股权投资集合资金信托计划、中融-岱远基建5号集合资金信托计划等，无逾期或无法兑付的委托理财项目。
　　2、权益投资和产业投资
　　2023年度宏观环境复杂多变，报告期内，公司使用闲置自有资金投资二级市场，承受了一定程度的股价向下波动，公司长期投资的杭州工商信托股份有限公司也受到房地产行业的整体调整影响，录得亏损。尽管如此，公司管理层仍坚持长期看好国家发展，持续关注大健康、大消费、高端制造领域的投资机会，深入进行行业研究并对一些项目开展调研，目前有一定尝试性投资，具体包括：
　　（1）公司2022年末开始参股的浙江新干世业投资管理有限公司（以下简称“新干世业”），从事私募股权投资、创业投资业务。报告期内新干世业录得盈利，到2023年末其管理股权投资基金规模超过十亿元。
　　（2）公司投资的4支私募股权基金合计认缴1.4亿元，实际已累计出资1.1亿元。该等基金投向智能制造、医疗健康、数字经济等领域。
　　（3）公司与新干世业共同完成了对杭州纳境科技有限公司的Pre-A轮的投资，实现了公司自身对早期科技创业项目的扶持。
　　三、公司治理情况汇报
　　管理层始终贯彻以安全经营为前提，通过持续完善内控治理、优化人才结构、凝聚企业文化推动公司稳定可持续发展。
　　1、完善内控治理
　　公司严格按照各项制度依法规范运作，股东大会、董事会和监事会权责明确、运作规范。董事会各专门委员会各司其职，独立董事勤勉尽责，全体董监高恪尽职守，切实维护了公司和全体股东的合法权益。在日常经营管理中，通过制度修订、内部审计和整改，不断完善管理流程，将公司精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，提升整体管理水平。为公司管理合规性、资金安全性、报告准确性、业务管控性、信息真实完整性提供了合理保障。
　　2、优化人才结构
　　人力资源方面，通过人员盘点，合理挖掘、开发培养公司后备人才队伍，建立人才梯队。根据业务发展需要，进一步解决人员结构老化问题，公司适时吸引、招募了财务分析管理等高素质的年轻优秀人才，为公司注入了新鲜血液，及时保障了人才的供给。在抓好团队建设上，强化考核及激励，通过全方位的绩效考核与基于能力的薪酬体系相结合，增强员工的竞争力和执行力，提升了组织活力，促进了核心竞争力的持续提升。
　　3、坚持安全经营
　　公司管理层始终高度重视安全管理工作，在主体责任、消防投入、预防机制、培训和教育、应急演练、督查检查、整改落实等全方位加大力度不松懈，实现全年消防安全零事故。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，国内经济复苏与商业活力都在一定程度上得以提振。根据国家统计局公布的数据，2023年全年社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长7.2%。全年全国居民人均消费支出26,796元，比上年实际增长9.0%。按消费类型分，商品零售额418,605亿元，增长5.8%。按零售业态分，百货店、便利店、专业店、品牌专卖店零售额比上年分别增长8.8%、7.5%、4.9%、4.5%。
　　根据中华全国商业信息中心的监测数据，2023年全国百家重点大型零售企业零售额（以百货业态为主）同比增长12.3%。根据零售行业门户网站联商网发布的数据显示，杭州主要商场2023年销售额大部分保持持平或增长，同比下滑的家数较2022年有显著缩减。在百货业总体增长的背景下，行业两极分化在加剧。根据联商网统计，杭州主城区30家商场中，前三位商场杭州大厦、杭州万象城、杭州湖滨银泰in77的销售额均超过百亿元，加总占比超四成。而上述商场均为具有城市核心位置优势的市级购物中心，定位高端、有奢侈品牌加持。其余商场则精准定位区域购物中心，依靠个性潮流、社区体验，以及强主力店的突出表现来避免同质化，推动业绩增长。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主营业务为商品零售，主要业态为百货商场。公司系单店经营模式，拥有杭州百货大楼一家门店。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。杭州百货大楼的商品销售以联营模式为主，辅之少量经销、代销模式，是公司最主要的收入来源。
　　公司其他业务包括物业租赁、物业服务、文化产业等。租赁业务包括将杭州大酒店物业整体出租以及湖墅南路物业出租，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。公司自行经营管理杭州收藏品市场以及一些物业服务，但这些业务取得的收入占比较小，对公司利润影响有限。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司发展提供有力保障。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内,公司实现营业收入2.17亿元,实现归属于上市公司股东的净利润1,357.14万元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8,939.10万元，比去年同期增长5.12%；经营活动产生的现金流量净额1.14亿元，比去年同期增长51.91%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　根据零售行业门户网站联商网统计，2023年杭州有12个商业项目入市，2024年杭州预计还将新增20座商业项目。未来随着恒隆广场、SKP等高端商场陆续入局，以及遍地开花的区域性综合体，购物中心不断更新迭代，杭州百货零售行业的竞争将日渐激烈。当下消费习惯和消费模式正在不断重塑，商场需要打造具有核心价值的差异化零售商业内容、产品矩阵或业态组合，为消费者提供更加丰富的商品供给和更加个性化的消费体验，形成独有的核心竞争力，才能实现可持续发展。
　　(二)公司发展战略
　　公司将秉持“稳中求进”的原则，对原有业务持续优化调整完善，发挥现有固定资产价值，广泛寻求合作，以保证传统业务板块收入和盈利水平。并且，公司富余资金累积较多，公司在坚持“统一管理、规范运作、谨慎决策、防范风险”的基础上，力争获得满意的理财回报。公司将根据资金情况，适时分红，保障公司股东利益。此外，公司长期看好国家发展，将持续投入适度资源，寻求新的发展机会，争取发现新的盈利增长点。
　　(三)经营计划
　　公司管理层将秉持“稳中求进”的原则，对原有业务持续优化调整完善，积极发挥公司资产优势，探索、寻找新的盈利增长点，发展新业务。
　　一、传统业务
　　1、杭州百货大楼托管业务
　　公司将持续与银泰良好合作，共同提升商场的经营效益，积极落实委托管理中的各项事务。
　　2、其他物业租赁业务
　　（1）杭州大酒店物业租赁纠纷一案已取得一审判决。公司将积极敦促承租人支付拖欠的租金等费用，并尽快收回相关物业，同时积极储备优质酒店资源，提前做好相关物业的未来规划。
　　（2）湖墅南路物业将做好现有商户关系维护，加大招商力度引入新业态，适时调整优化商铺，争取全年保持较高的出租率。
　　（3）公司拆迁的延安路物业将于2024年下半年落实回迁。根据拆迁协议的约定，公司将取得位于百井坊巷约7700平方米的物业。本年度公司将全力推进百井坊巷物业的招商工作。
　　（4）杭州收藏品市场将在稳固现有周六集市的基础上进一步提高周日市场的整体规模，充分发挥好固有场地的资源优势，全面提高巿场收益率。
　　3、杭州百大置业项目
　　对于杭州百大置业项目，公司仍将继续支持和协助管理团队，持续管理改进、经营调整、品牌储备，降本增效，争取更优业绩呈现。
　　二、投资管理
　　公司已经积累了较高额的对外投资项目，其中部分项目受到近年宏观经济波动的冲击，遇到一定的困难。公司坚信国家经济长期发展不容置疑，将密切跟踪和协助被投资企业克服困难、转型升级。
　　同时，公司将继续谨慎投资，寻找新的投资项目，在原有试探性投资新兴产业领域投资的基础上，继续深化考虑对优质企业的投资甚至并购机会。
　　三、内部管理
　　公司将持续推进治理规范化和管理精益化，通过开展内部审计监督和完善制度建设不断推进内控优化，充分发挥管控效能，不断提升公司运作水平，维护广大投资者的利益。持续优化人才及组织结构，大力加强培训，提升员工专业能力。继续以制度为基础，以文化为牵引，以考核为工具，将公司目标与个人目标有机结合，公司内部高效协同。牢固树立安全理念，强化员工安全意识，始终坚守安全底线，确保经营安全运行，保障企业稳定健康发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得，或无法足额取得的风险。
　　2、杭州大酒店物业整体出租事宜，因承租人多次发生逾期支付租金及相关费用等违约情形，公司已提起诉讼，诉请法院解除租赁合同、收回物业并追索拖欠款项。截至本报告披露日，该案件已取得一审判决，但承租人已就一审判决提起上诉。因承租人及各担保方履约能力未知，后续取得终审判决后，仍存在拖欠款项最终无法足额收回的风险，同时还可能面临物业无法及时按约定收回或收回后需承担空置损失的风险。
　　3、尽管公司与杭州嘉祥房地产投资有限公司（简称“嘉祥”）的租赁纠纷诉讼已取得生效判决书并已申请强制执行，但由于嘉祥及各连带责任人的偿债能力未知，存在无可供执行财产或财产不足以抵偿全部债务导致执行拖延或终止本次执行的风险，公司能否全额收回相关款项尚存在不确定性。
　　4、公司持有较大金额的金融资产，资产价格随市场波动较大，可能面临资产价值下跌的风险。公司投资的理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。
　　5、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无法落地的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、报告期内公司主营业务情况说明
　　公司主营业务为商品零售，主要业态为百货商场。公司系单店经营模式，拥有杭州百货大楼一家门店。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。杭州百货大楼的商品销售以联营模式为主，辅之少量经销、代销模式，是公司最主要的收入来源。
　　公司其他业务包括物业租赁、物业服务、文化产业等。租赁业务包括将杭州大酒店物业整体出租以及湖墅南路物业部分出租，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。公司自行经营管理杭州收藏品市场... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、报告期内公司主营业务情况说明
　　公司主营业务为商品零售，主要业态为百货商场。公司系单店经营模式，拥有杭州百货大楼一家门店。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。杭州百货大楼的商品销售以联营模式为主，辅之少量经销、代销模式，是公司最主要的收入来源。
　　公司其他业务包括物业租赁、物业服务、文化产业等。租赁业务包括将杭州大酒店物业整体出租以及湖墅南路物业部分出租，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。公司自行经营管理杭州收藏品市场以及一些物业服务，但这些业务取得的收入占比很小，对公司利润影响有限。
　　2、所在行业发展情况
　　根据国家统计局发布的数据显示，2023年上半年社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%。按消费类型分，商品零售增长6.8%；按零售业态分，百货店零售额同比增长9.8%。根据杭州市统计局发布的数据显示，2023年1-6月全市社会消费品零售总额3,725亿元，同比增长8.7%。按消费类型分，商品零售增长6.9%。随着经济逐步复苏，百货行业销售有所增长，但由于消费动能不足，未来百货业的持续恢复将面临一定的压力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　上半年国内经济复苏趋缓，公司管理层在董事会的领导下，迎难而上、务实进取，努力达成上半年的经营目标。2023年1月至6月，公司实现营业收入1.07亿元。
　　（一）传统业务
　　1、杭州百货大楼托管协议履行情况
　　公司与银泰百货的委托管理协议已经进入第15年。委托管理期间，公司始终保持与银泰百货的良好沟通，做好相应的配套服务工作。随着消费市场回暖，实体店客流有所恢复。合作方银泰抓住时机，通过创新营销手段、打造多元消费场景等吸引人气，同步带动线上线下销售。报告期内，杭州百货大楼实现营业收入8,824.86万元，委托管理利润及时、足额收取。
　　2、杭州大酒店物业租赁进展
　　上半年承租人再次发生逾期支付租金等款项的违约行为。鉴于承租人及连带保证人的后续履约能力较差，且其合作以来多次违约，公司已于2023年4月再次向法院提起诉讼，诉请解除公司与承租人签署的租赁合同及一系列补充协议，并要求承租人腾退返还物业、支付拖欠款项及违约金，目前尚在审理过程中。报告期内杭州大酒店物业实现营业收入245.60万元。
　　3、其他物业租赁和收藏品市场
　　报告期内，其他租赁物业和收藏品市场合计实现营业收入1,279.24万元。
　　（1）其他物业租赁
　　上半年，杭州大酒店物业底商持续满租。延安路停车场完成场库管理人员优化，并通过与杭州市停车产业股份有限公司协作，进一步提升了服务水平、提高了停车收益。
　　湖墅南路部分物业全面加强招商力度，通过充分挖掘潜在商户资源、多渠道积极引流整合，先后引进京东家电、设计师品牌眼镜店等优质商户入驻，新签商业租赁面积1100平方米，最终实现整体100%的出租率。
　　（2）杭州收藏品市场
　　杭州收藏品市场创新“稳商、促商”经营模式，即稳定商户、促进招商。上半年在重庆等地举办8场古董珍玩交流会，保持市场品牌热度、吸引流量。积极挖掘自身资源，通过老商户引进新商户的举措降低空铺率。上半年收藏品市场商铺出租率达到90%。
　　4、基建工程
　　在公司管理层的高度重视下，工程管理团队认真贯彻执行“工程安全和工程质量是基建工程根本”的宗旨，上半年的基建工作有序开展。延安路物业外立面幕墙改造工程已竣工交付；湖墅南路物业的内外部环境全面改造提升工程也已顺利完成，崭新的外立面形象结合沿街热闹的商铺，进一步提升了整体商业氛围。
　　5、公司持股30%的杭州百大置业
　　501城市广场持续聚焦“健康生活”目标定位，积极把握经济复苏窗口期，以业态品类调整、精准化运营、物业环境形象提升、精细化管理为抓手，不断寻求突破，全方位挖掘项目潜能。截止6月底，商场出租率达98%，实现多业态优化串联，品牌阵容扩大，为商业生态注入活力。同时积极拓宽渠道,充分发挥租赁营销作用，稳定写字楼租售，截止6月底写字楼出租率89%。上半年杭州百大置业已实现盈利。
　　（二）投资管理
　　1、委托理财
　　上半年市场利率中枢下行，公司对财务性投资项目继续保持谨慎的态度，始终把风控放在首位。根据市场情况，调整投资策略和投资结构，在资金安全的首要前提下，使闲余资金保值增值。
　　2、其他投资
　　公司利用闲置资金在二级市场进行投资，持仓一些基本面稳健、盈利能力强、现金流充裕、具有长期投资价值的公司，有利于闲置资金的保值增值。
　　公司累计投资了4支私募股权基金，合计认缴1.4亿元。截至6月30日已经实际出资9800万元。上半年投资部门仍然围绕大消费、大健康、高端制造等重点方向寻找产业投资机会，累计分析、跟踪涵盖上述领域的多个项目，加深了团队对行业的了解；下半年将对其中部分项目进行持续跟踪。
　　（三）公司治理情况
　　1、强化内部管理
　　公司通过修订完善各类制度、规范加强财务管理、开展内部审计和整改等，从治理、职能管理到各业务流程持续优化关键的内部控制及必要的监督机制，加强完善风险控制机制，将精细化管理落到实处，实现管理效益最大化，持续提升公司治理水平。
　　2、优化人才结构
　　为提高公司运营效率，上半年进一步梳理并调整合并了分子公司的组织架构，对人员进行深入盘点，合理挖掘、开发培养后备人才队伍，建立人才梯队。始终如一贯彻绩效考核与奖励激励，充分调动员工的主观能动性，激发员工活力。在团队建设上，实现培训内容和形式多元化，积极进行企业文化建设，增强公司的团队凝聚力，为公司发展提供强有力的保障。
　　3、严控运营安全
　　公司始终把安全运营放在第一位，从主体责任、消防投入、预防机制、培训教育、应急演练、督查检查、整改落实等方面严控，落实加强施工安全、消防安全、经营安全等全方位的安全管理，实现上半年安全零事故。

　　三、风险因素
　　1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得，或无法足额取得的风险。
　　2、杭州大酒店物业整体出租事宜，鉴于承租人多次发生逾期支付租赁费用等违约情形，公司已提起诉讼，诉请法院解除租赁合同、收回物业并追索拖欠款项。存在因承租人及各担保方无履约能力、已质押至公司的股权价值存在不确定性，导致拖欠款项最终无法足额收回的风险，同时还可能面临物业无法及时按约定收回或收回后需承担空置损失的风险。
　　3、尽管公司与杭州嘉祥房地产投资有限公司（简称“嘉祥”）的租赁纠纷诉讼已取得生效判决书并已申请强制执行，但由于嘉祥及各连带责任人的偿债能力未知，执行结果存在不确定性，公司能否全额收回相关款项尚存在不确定性。
　　4、公司投资的涉房信托理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。
　　5、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无法落地的风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司发展提供有力保障。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2022年，面对复杂多变的外部环境，公司管理层在董事会的领导下，始终坚持稳字当头、稳中求进，在保证传统业务稳定的基础上积极寻求对外突破。　　（一）传统业务　　1、杭州百货大楼托管协议履行情况　　随着商业整体市场趋于饱和，行业竞争日益加剧，消费者结构发生改变，新消费升级趋势不断变革，商业进入新陈代谢快速更新阶段。合作方银泰通过品牌整合、调整业态、加大促销力度等一系列措施来吸引人气、提升消费，同时增加对线上资源的投入，带动线上销售同比增长。公司做好相应的服务配套工作。报告期内，杭州百货大楼实现营业收入18,278.59万元，委托管理利润及时、足额收取。　　2、杭州大酒... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，面对复杂多变的外部环境，公司管理层在董事会的领导下，始终坚持稳字当头、稳中求进，在保证传统业务稳定的基础上积极寻求对外突破。
　　（一）传统业务
　　1、杭州百货大楼托管协议履行情况
　　随着商业整体市场趋于饱和，行业竞争日益加剧，消费者结构发生改变，新消费升级趋势不断变革，商业进入新陈代谢快速更新阶段。合作方银泰通过品牌整合、调整业态、加大促销力度等一系列措施来吸引人气、提升消费，同时增加对线上资源的投入，带动线上销售同比增长。公司做好相应的服务配套工作。报告期内，杭州百货大楼实现营业收入18,278.59万元，委托管理利润及时、足额收取。
　　2、杭州大酒店物业租赁进展
　　杭州大酒店物业租赁诉讼结案后，承租人经营状况未见改善、持续亏损，再次发生拖欠租赁费用等情形。为共渡难关，经协商，公司同意减免杭州大酒店物业承租人2022年度部分租金。减免后本报告期应收租金及配套管理服务费合计1,800万元（含税），截至本报告披露日，公司已收到上述款项。
　　3、其他物业租赁和收藏品市场
　　杭州大酒店物业少量底商于2022年实现全部满租。延安路停车场经过积极市场调研和谈判招标等流程，最终引入杭州市停车产业股份有限公司。本次合作不仅对立体车库进行更新改造，更实现了年度停车场地租赁费的增长。
　　湖墅南路部分物业诉讼尚在执行过程中，本年度公司与部分被执行人达成了执行和解。收回物业后，公司对其进行了一定装修改造，逐步引进了知名青年旅社、精品瑜伽馆等商户入驻。杭州收藏品市场持续创新业务模式，通过线下交易会，网络平台合作线上交易等方式，保持杭州收藏品市场的品牌热度。截至12月底湖墅南路物业总体出租率达到89.2%。
　　报告期内，其他物业租赁及服务、收藏品市场合计实现营业收入2,639.24万元。
　　4、基建工程：抓安全保质量，品质提升换新貌
　　杭州大酒店实施了外立面泛光照明提升工程，酒店夜间灯光进行全新设计，成为“向心之光、繁华武林”泛光照明提升项目中的重要组成部分。同时对杭州大酒店外立面进行改造，采用现代施工工艺对实体墙区域进行整体改造，在保证安全使用同时、依旧保留原有经典简约设计风格。
　　借助“美丽杭州迎亚运”拱墅区环境品质提升行动的春风，湖墅南路物业外立面也进行全面改造提升。
　　5、公司持股30%的杭州百大置业：积极进取、探寻商机
　　2022年商业楼宇整体空置率普遍较高，杭州百大置业旗下的501城市广场也面临着品牌同质化严重、品质形象均有待提升等多方面的问题。项目团队承压而上、积极进取，不断地在困难中探寻商机。通过对组织架构重塑优化，业态品牌调整与精准化运营，截止12月底写字楼出租率达到99%，商场出租率达到95%。杭州百大置业本年度达成扭亏为盈的经营目标。
　　（二）投资管理：控制风险，持续推进
　　1、财务投资
　　2022年度，公司对存续房地产理财项目持续、积极地与受托方保持沟通，时刻关注项目进展，本年度到期的项目均平稳收回及退出。对于新的财务性投资项目继续保持谨慎的态度，始终把风控放在首位，并根据市场情况，调整投资策略和投资结构，使闲余资金保值增值。
　　2、其他投资
　　在复杂的外部环境下，报告期内公司的二级市场投资坚定执行了年初制定的策略——投资低市盈率、高股息率的标的。通过自有闲置资金投资二级市场，尤其是具有相对稳定股息回报的标的，获得了一定的投资收益。
　　公司持续关注大健康、大消费、高端制造领域的投资机会，深入进行行业研究并对一些项目开展调研，目前尚未取得实质性进展。截至报告期末，公司投资的4支私募股权基金合计认缴1.4亿元，实际已累计出资9800万元。
　　（三）公司治理情况
　　公司管理层始终贯彻依法合规的经营是一切商业活动前提的宗旨，通过卓有成效的内控管理，保证公司持续、稳定发展。
　　1、完善公司治理
　　公司将完善制度建设，规范运营管理贯穿在全年工作中。从治理层面、职能管理层面到各业务流程层面通过制度修订、内部审计和整改，持续完善关键的内部控制及必要的监督机制，将公司精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，为公司管理合规性、资金安全性、报告准确性、信息真实完整性提供了合理保障，也提升了公司规范运作的能力和水平。
　　2、优化人才结构
　　根据业务发展需要，对内进一步梳理和完善公司的组织架构，对各部门各职位的工作精确分析，确定每个职能部门的权责，同时通过人员盘点，合理挖掘、开发培养后备人才队伍，建立人才梯队。对外吸引、招募了招商管理和投资领域高素质人才，保障了人才的供给，为业务发展带来新的机会。在团队建设上，弘扬优秀的企业文化和企业理念，用优秀的文化感染人，增强公司的团队凝聚力，建立内部纵向、横向沟通机制，调动员工的主观能动性，集思广益，为公司发展提供强有力的保障。
　　3、坚持安全第一
　　公司管理层始终高度重视安全管理工作，在主体责任、消防投入、预防机制、培训和教育、应急演练、督查检查、整改落实等方面加大力度，保持安全平稳受控的局面，实现全年消防安全零事故。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　根据国家统计局发布的数据显示，2022年全年社会消费品零售总额439,733亿元，比上年下降0.2%。按零售业态分，超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，而百货店下降9.3%，下降幅度明显，实体百货行业在2022年整体承压。由于消费者结构和消费需求的变化，现有存量的购物中心竞争亦日趋激烈。
　　根据零售行业门户网站联商网发布的数据显示，2022年杭州主城区20家商场总销售额较去年同期略有下降，其中多数商场销售额同比上涨。销售同比上涨的商场中，除去高端商场有奢侈品品牌的加持，大众综合性商场均是通过持续创新的运营策略来确定自身独特的定位，从而吸引线下客流、避免同质化竞争。未来潮流与时尚的年轻化发展、突出个性将是大众综合性商场的主流方向。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主营业务为商品零售，主要业态为百货商场。公司系单店经营模式，拥有杭州百货大楼一家门店。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。杭州百货大楼的商品销售以联营模式为主，辅之少量经销、代销模式，是公司最主要的收入来源。
　　公司其他业务包括物业租赁、物业服务、文化产业等。租赁业务包括将杭州大酒店物业整体出租以及湖墅南路物业出租，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。公司自行经营管理杭州收藏品市场以及一些物业服务，但这些业务取得的收入占比较小，对公司利润影响有限。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司发展提供有力保障。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入2.27亿元，实现归属于上市公司股东的净利润1.80亿元。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　中国百货商业协会发布的2023年零售业发展展望显示，在着力扩大国内需求的大方向下，中国零售业发展将呈现恢复常态、回归根本、追求价值、提升体验、追求健康、整合重组、数字化升级等八大趋势。实体百货商场想抓住客户，必须改变传统的经营模式、改变固有的顾客服务手段，从需求出发，在空间中创造出更多氛围感和沉浸式的体验。随着新一代消费群体生活方式发生变化，传统百货数量减少是趋势，但优质的百货商场依旧会是城市的潮流风向地标。
　　(二)公司发展战略
　　公司在发挥现有资产的价值、保证传统业务板块收益的基础上，将延续前几年探索中积累的行业理解，争取拓展新机会，为公司寻找新的利润增长点。
　　(三)经营计划
　　新的经济形势、竞争环境之下面临新的挑战，公司管理层仍将遵循“稳健发展”的目标，对原有业务持续优化调整、完善；对外发挥公司资产优势，积极探索、寻找新的盈利增长点，发展新业务。
　　一、传统业务
　　1、百货业重回向上向好轨道
　　在“着力扩大国内需求”的大方向下，消费市场全面复苏，百货业在新的一年里将重回向上向好轨道。公司将通过与银泰的持续合作，共同努力提升商场的经营效益。同时也落实委托管理中的各项事务，保障公司应有的权益。
　　对于杭州百大置业项目，公司仍将继续支持和协助管理团队，持续管理改进、经营调整、品牌储备，降本增效，争取更优业绩呈现。
　　2、其他传统业务稳扎稳打
　　公司将持续关注杭州大酒店承租方的经营情况和租金支付能力，督促承租方履行租赁合约的各项条款。
　　2023年，物服分公司将把握消费复苏带来的机遇，以打造新潮生活方式的品质物业为目标，在做好现有老商户租赁维护的基础上，继续拓宽招租渠道，吸引优质客户入驻，完成招商任务。内部管理上完成百大花园物业环境的改进提升，与街道合力，进一步提高物业服务水平。
　　杭州收藏品市场将积极重整集市文化，重塑区域性龙头市场的影响力，继续在经营业态和模式上大胆尝试创新，充分利用互联网平台资源，与佰粹相互依托，探索和实践网店代运营项目，让更多实体市场藏品上线交易流通。
　　二、投资管理
　　公司始终坚持谨慎投资的原则，对于财务性投资，我们依旧坚持防守策略，不盲目追求市场热点，确保稳定收益是我们追求的首要目标。产业投资方面，公司将继续聚焦目标行业和企业的成长性，关注困境反转、国产替代等领域的投资机会。
　　三、内部管理
　　2023年，公司将在确保日常经营有序平稳开展的同时，继续推进公司治理规范化和管理精益化。按照法律法规和监管部门的要求，持续完善公司治理和运作水平，维护广大投资者的利益。继续开展内部审计监督和服务工作，持续不断推进内控制度建设与优化，认真履行职责，发挥管控效能。继续优化人才结构，完善人力资源管理制度，大力加强员工培训，强化绩效考核与奖惩激励，充分调动员工的主观能动性，激发员工的活力，实现公司与个人的双赢。牢固树立安全理念，强化员工安全意识，始终坚守安全底线，确保经营安全运行，保障企业稳定健康发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得，或无法足额取得的风险。
　　2、杭州大酒店物业整体出租事宜，鉴于承租人多次发生经营困难、逾期支付租赁费用等违约情形，且承租人及各担保方后续履约能力未知，已质押至公司的股权价值存在不确定性，存在后续因承租人无法支付租赁费用，导致合同提前解除的风险。
　　3、尽管公司与嘉祥的租赁纠纷诉讼已取得法院二审判决书并已申请强制执行，但由于承租方及各连带责任人的偿债能力未知，执行结果存在不确定性，公司能否全额收回相关款项尚存在不确定性。
　　4、公司投资的涉房信托理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。
　　5、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无法落地的风险。 收起▲