一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1.报告期内公司主营业务情说明　　公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低，是公司营收及利润的主要来源。　　公司自行经营管理杭州大酒店、杭州收藏品市场，同时将位于杭州市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定的租金收入，该部分收入对公司营收及利润有一定的影响。　　2.报告期内公司所属行业情况说明　　根据国家统计局发布的数据显示，2026年上半年社会消费品零售总额248,722亿元，同比增长1.3%。按消费类型分，商品零... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1.报告期内公司主营业务情说明
　　公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低，是公司营收及利润的主要来源。
　　公司自行经营管理杭州大酒店、杭州收藏品市场，同时将位于杭州市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定的租金收入，该部分收入对公司营收及利润有一定的影响。
　　2.报告期内公司所属行业情况说明
　　根据国家统计局发布的数据显示，2026年上半年社会消费品零售总额248,722亿元，同比增长1.3%。按消费类型分，商品零售额220,467亿元，同比增长1.1%，低于服务零售；按零售业态分，上半年，限额以上零售业单位中便利店、超市零售额同比分别增长6.6%、3.8%；专业店、百货店、品牌专卖店零售额分别下降1.5%、2.1%、8.7%。居民消费从以商品消费为主向商品和服务消费并重转变。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　本报告期，公司实现营业收入8,639.11万元，同比减少6.13%，实现归属于母公司股东净利润1,137.97万元，同比减少80.33%。
　　（一）传统业务板块
　　1、商业和租赁业务
　　（1）杭州百货大楼
　　2026年上半年，消费市场复苏节奏放缓，叠加商圈客流分流、线上竞争加剧、消费需求趋于保守等多重因素影响，杭州百货大楼上半年营收较上年同期继续下降，受托方银泰百货虽持续通过优化经营模式、严控各项开支，对冲营收下行压力，但上半年委托经营利润总额仍未及目标利润要求。本报告期，杭州百货大楼实现营业收入6,015.20万元，利润总额3,784.86万元。
　　杭州百货大楼委托给银泰百货运营管理至2028年2月29日期满。在委托管理期限届满后，公司将杭州百货大楼所在物业出租给杭州恒亘商业运营管理有限公司（以下简称“杭州恒亘”），用于经营商业服务用途。租赁期限自2028年4月1日（暂定）起20年，公司将与杭州恒亘、银泰百货稳步推进标的物业相关的对接、协调工作。
　　（2）二百大商业物业
　　本报告期，湖墅南路物业暨二百大（含杭州收藏品市场）对现有业态开展调整：引进艺术品展卖、拍卖行等新业态；进一步优化市场商户结构，油画、明清瓷器等业内高品质业态入驻；举办“趣淘市集”，尝试主理人商业模式，吸引更多年轻客群关注。截至2026年6月底，二百大（含杭州收藏品市场）整体出租率94%。本报告期，其他物业租赁和杭州收藏品市场合计实现营业收入1,238.17万元，利润总额647.31万元。
　　未来计划通过所在物业的提升改造，优化商业环境，使该物业未来能持续获得稳定的租赁收益。
　　2、杭州大酒店
　　2026年是杭州大酒店出租转为自营的第二年。酒店在上一年市场拓展基础上，进一步强化线下市场突破，新开发差旅、小型团队等渠道。同时结合团队既有资源丰富餐饮产品线，为住客提供更多健康时令商品的选择。本报告期实现出租率、平均房价同比双增涨。内部管理上，努力细化管理颗粒度，将成本、能耗等环节作为重点抓手，成本费用较同期下降。截至2026年6月底，客房平均出租率66%。本报告期，杭州大酒店实现营收1,282.70万元，利润总额52.07万元。
　　3、杭州百大置业项目
　　杭州百大置业501城市广场围绕“生活化”核心定位，主动推进品牌调整与场景升级。本报告期，通过引进新品牌，提升项目对年轻客群的吸引力、打造精准适配的商业生态。写字楼板块，团队积极应对市场变化，拓宽获客渠道，同步推进现有客户维稳。截至2026年6月底，商业出租率97.9%，自持写字楼出租率92.7%。
　　（二）投资管理
　　1、委托理财
　　2026年上半年，国内资本市场呈现结构分化、收益率低位运行的格局，公司坚持“稳收益、控风险、慎决策”的经营导向开展委托理财业务。立足稳健优先原则，兼顾收益与风险动态平衡，持续优化资产配置、严控投资风险。本报告期，公司委托理财收益达到年度计划目标，各项业务运行平稳，无逾期及无法兑付情形。
　　2、权益投资
　　截止2026年6月底，公司持有杭州银行4,776,436股，获得现金分红97.34万元。
　　公司投资了江岳东朗平衡型25期A类、璞远丰裕强债6号等私募证券投资基金和中金财富金选特定机会（FOF产品）等产品，涵盖了债券投资、股票量化中性、ETF等策略。截至2026年6月底，合计确认收益430.62万元。
　　公司密切关注参股公司杭州工商信托股份有限公司(以下简称“杭工信”)的经营情况。2026年上半年，杭工信实现营业收入1.74亿元，净利润0.51亿元，其他权益工具投资公允价值变动-2.84亿元，净资产下降至21.42亿元，公司依据杭工信财务报告（未经审计）本期确认公允价值变动损益-1,458.17万元。
　　3、产业投资
　　截止本报告期末，公司累计投资了4支私募股权投资基金，已累计实际出资1.1亿元。
　　（三）内部管理
　　1、规范运作
　　公司股东会、董事会和管理层之间权责明确、运作规范，为公司高效、稳健的经营提供了组织保证。全体董事和高级管理人员勤勉尽责，独立董事有效履职。公司严格遵守法律法规及交易所规则，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。公司积极保护投资者权益，定期召开业绩说明会，加强与投资者的信息沟通，实现公司价值与股东利益的最大化。公司通过制度修订、内部审计和整改，不断优化内部管理，将精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，提升整体管理水平。为公司管理合规、资金安全、业务管控、信息真实完整提供了合理保障。
　　2、团队建设
　　公司持续健全人才培养和激励机制，以制度为基础、以文化为牵引，将公司目标与个人目标有机结合，优化组织结构，实现公司内部高效协同，多方面吸引高素质人才。通过人员盘点，合理挖掘、开发培养后备人才队伍，建立人才梯队，为公司的长期稳定发展提供了坚实的人才保障。加强企业文化建设，将企业精神灌输融入到工作的各个方面，增强团队的凝聚力。
　　3、安全管理
　　公司管理层始终高度重视安全管理工作，牢固树立安全发展理念，在主体责任、消防投入、预防机制、培训和教育、应急演练、督查检查、整改落实等全方位加大力度不松懈，本报告期，实现消防安全零事故。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司主营业务运营稳健，每年有相对稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司发展提供有力保障。

　　四、可能面对的风险
　　1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得的风险。
　　2、公司持有较大金额的金融资产，资产价格随市场波动较大，可能面临资产价值下跌的风险：(1)公司持有杭州银行及港股金地商置股票，其二级市场公允价值变动对上市公司净利润影响较大。
　　(2)公司投资的理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。
　　(3)公司以被投资公司杭州工商信托股份有限公司(以下简称“杭工信”)账面净资产及持股比例作为基础，对持有的股权公允价值进行合理估计。杭工信近年财务状况发生变化，因亏损导致净资产连年下降。未来若杭工信净资产继续下降，则公司持有的杭工信股权公允价值存在进一步损失的风险。
　　3、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无法落地的风险。
　　4、公司与杭州恒亘商业运营管理有限公司就杭州百货大楼物业签署的《房屋租赁合同》租期较长，且租期尚未开始，存在标的物业因城市规划、政策调整等原因被依法征收、征用，或者交易对手方经营状况发生不利变化以及其他不可抗力等因素，导致合同不能正常履行或提前终止的风险。
　　5、公司百井坊拆迁事项，存在无法及时取得安置补助费用及未达到协议所约定标准的物业的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。　　公司自行经营管理杭州大酒店、杭州收藏品市场，同时将位于杭州市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定的租金收入，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　根据国家统计局公布的数据显示，2025年，社会消费品零售总额501,202亿元，比上年增长3.7%。按消费类型分，2025年，商品零售额443,220亿元，比上年增长3.8%。按零售业态分，2... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。
　　公司自行经营管理杭州大酒店、杭州收藏品市场，同时将位于杭州市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定的租金收入，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　根据国家统计局公布的数据显示，2025年，社会消费品零售总额501,202亿元，比上年增长3.7%。按消费类型分，2025年，商品零售额443,220亿元，比上年增长3.8%。按零售业态分，2025年，限额以上零售业单位中便利店、超市、百货店、专业店零售额比上年分别增长5.5%、4.3%、0.1%、2.6%。
　　当前商业零售行业整体呈现线上增速放缓、线下价值回归、全渠道深度融合的存量精耕态势，消费分级明显、性价比与体验并重，业态加速向小型化、体验化转型，行业进入结构性重塑的新阶段。传统业态组合的商场、综合体不再具有强烈吸引力，小而美的街区小店、生活市集等成为新兴的人气聚集点。购物场所从单一的商品交易转向生活方式与情绪价值服务，尤其是年轻消费群体，热衷于“探店”、更好奇于店铺、商品背后的故事，注重物质和精神的双重满足。商业空间正在成为“生活的载体、精神的场域、社交的枢纽与文化的容器”。
　　三、经营情况讨论与分析
　　　　一、主要经营活动分析
　　1、商业和租赁业务
　　（1）杭州百货大楼
　　2025年全国消费复苏弱于预期，百货行业处于“微增”困境。线上持续分流，业态迭代加速，随着周边项目持续升级，杭州百货大楼的区位优势被弱化。合作方银泰及时调整经营方案、不断升级顾客权益，提升到店体验感。但门店调改不及预期，自委托管理协议履行以来首年未能达成经营目标，本报告期杭州百货大楼实现营业收入15,323.40万元，委托经营利润总额未及目标利润要求。
　　公司将杭州百货大楼委托给银泰百货运营管理至2028年2月29日。在委托管理期限届满后，公司将杭州百货大楼所在物业出租给HangLungBusinessOperation(HK)Limited（以下简称“恒隆”），用于经营商业服务用途。公司与恒隆已于2025年7月10日签署《租赁合同》及相关许可协议，租赁期限自2028年4月1日（暂定）起20年；并于2025年7月31日股东大会审议通过该事项。恒隆为行业内著名公司，拥有丰富的商业运营管理经验，该租赁事项有助于提升公司物业价值，并为公司带来长期稳定的租赁收益。
　　本报告期，湖墅南路物业招租整体承压，尽管上半年引进了新商户，下半年随着市场环境变化，陆续出现部分商铺提前退租情况。公司管理团队积极应对，通过调整铺位面积等方式留住原有商户，同时接洽商谈多个品牌。
　　杭州收藏品市场坚持通过打造差异化特色来塑造核心竞争力。主动优化商户结构，引进了多家在特定收藏门类（如二手CCD相机、古旧唱片、名家篆刻）具有专业深度和稳定货源的优质商户；每周定期举办的“周末收藏品集市”已成为区域性品牌活动，吸引了大量收藏爱好者与市民游客。截至12月底，二百大商业物业（含杭州收藏品市场）整体出租率为78%。
　　本报告期，其他物业租赁和收藏品市场合计实现营业收入2,624.18万元。
　　2、杭州大酒店
　　2025年是杭州大酒店出租转为自营的第一年。酒店通过多渠道、多点位营销迅速提升知名度、抢占市场份额，稳步进入业绩成长上行区域。抓住节假日热点，结合本地旅游资源推出有针对性的产品类型，通过直播等新媒体方式线上引流、拓展客源。不断优化内部管理，加强员工队伍建设，在保证服务品质的基础上控本增效。通过内外部“两手抓”，实现全年客房平均出租率67%。
　　本报告期，杭州大酒店实现营收2,560.21万元。
　　3、杭州百大置业项目
　　杭州百大置业501城市广场围绕“社区生活化”的目标定位，聚焦品牌焕新和形象提升。引进餐饮细分品类头部品牌，及教育培训及学习类品牌。通过广告租赁、快闪店、特色市集等挖掘空间价值，实现多元增收。写字楼板块，团队构建“精准招商+灵活运营+品质服务”的运营体系，成功引进安信保险等12家优质企业，并完成华铁传媒等3家核心品质客户的稳定续约。截至12月底，商业出租率96%，自持写字楼出租率94.14%。
　　4、工程管理
　　因打枝弄道路（武林广场杭州百货大楼和杭州恒隆中间道路）建设工程需要，涉及公司所属部分国有土地及附属物被征迁。2025年6月，公司与杭州市拱墅区百井坊地区综合改造工程指挥部签署《货币补偿协议》，我司共计将取得补偿款823.01万元。截至报告期末，公司已收到上述补偿款。
　　5、投资管理
　　（1）委托理财
　　2025年，面对国内资本市场低位震荡、收益承压的复杂宏观环境，公司坚持“稳收益、控风险、慎决策”的经营导向开展委托理财业务。立足稳健优先原则，兼顾收益与风险动态平衡，持续优化资产配置、严控投资风险。全年委托理财收益达到年度计划目标，各项业务运行平稳，无逾期及无法兑付情形。
　　（2）权益投资及产业投资
　　为实现低波动率、收益稳定的目标，公司对权益投资策略进行了调整，构建了私募证券投资基金组合，本报告期取得了一定的投资收益。对于参股的杭州工商信托股份有限公司，持续推进沟通，密切关注其经营情况。
　　公司累计投资了4支私募股权基金，合计认缴1.4亿元，截止报告期末已累计实际出资1.1亿元。
　　二、内部管理情况
　　1、规范运作
　　公司股东会、董事会和管理层之间权责明确、运作规范，为公司高效、稳健的经营提供了组织保证。全体董事和高级管理人员勤勉尽责，独立董事有效履职。公司严格遵守法律法规及交易所规则，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。积极保护投资者权益，定期召开业绩说明会，加强与投资者的信息沟通，通过现金分红增加投资者的获得感，实现公司价值与股东利益的最大化。公司通过制度修订、内部审计和整改，不断优化内部管理，将精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，提升整体管理水平。为公司管理合规、资金安全、业务管控、信息真实完整提供了合理保障。
　　2、团队建设
　　人才是企业发展的核心竞争力，公司持续健全人才培养和激励机制，以制度为基础、以文化为牵引，将公司目标与个人目标有机结合，实现公司内部高效协同，多方面吸引高素质人才。通过人员盘点，合理挖掘、开发培养后备人才队伍，建立人才梯队，为公司的长期稳定发展提供了坚实的人才保障。加强企业文化建设，将企业精神灌输融入到工作的各个方面，增强团队的凝聚力。
　　3、安全管理
　　公司管理层始终高度重视安全管理工作，牢固树立安全发展理念，在主体责任、消防投入、预防机制、培训和教育、应急演练、督查检查、整改落实等全方位加大力度不松懈，实现全年消防安全零事故。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司发展提供有力保障。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内,公司实现营业收入207,047,959.69元,比去年同期增加6.49%；实现归属于上市公司股东的净利润9,955,798.28元，比去年同期减少92.50%，主要系本期公司根据杭州工商信托股份有限公司年报数据确认公允价值变动损失，及公司持有的二级市场股票股价下跌确认公允价值变动损失导致；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润78,657,904.21元，比去年同期减少0.19%；经营活动产生的现金流量净额69,403,960.19元，比去年同期增加22.33%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　社会经济增速放缓，以及人口趋于老龄化和少子化，从根本上重塑了消费底层逻辑。非必需品的消费需求收缩，奢侈品销售下滑，从“物质炫耀、品牌溢价”转向实用主义、品质理性、悦己、社交认同，“既要便宜、又要好、还要快、还要有体验”。随之带来商业零售行业的业态重构：垂直品类（健康、户外、宠物、国潮）、DTC、会员订阅、社群零售等细分赛道依靠差异化精准突围客群，成为消费新引擎；平价、社区、自有品牌、小而密、情绪刚需成为核心竞争力，形成“低欲望社会下的高效理性零售生态”，商业全面走向高效、务实、就近、高性价比。
　　(二)公司发展战略
　　公司将秉持“稳中求进”的原则，对原有业务持续优化调整完善，发挥现有固定资产价值，广泛寻求合作，以保证传统业务板块收入和盈利水平。公司富余资金累积较多，公司在坚持“统一管理、规范运作、谨慎决策、防范风险”的基础上，力争获得满意的理财回报。公司将根据资金情况，适时分红，保障公司股东利益。此外，公司长期看好国家发展，将持续投入适度资源，寻求新的发展机会，争取发现新的盈利增长点。
　　(三)经营计划
　　　　一、商业和租赁业务
　　1、杭州百货大楼托管业务
　　市场需求变化带来了行业的深刻变革，随着消费趋势重构，未来传统百货业将持续面临增长困境。公司将继续加强与银泰百货的协作，积极落实委托管理中的各项事务，共同提升商场经营效益，推动委托管理协议顺利履行。
　　在委托管理期限届满后，公司将杭州百货大楼所在物业出租给恒隆用于经营商业服务用途。管理层将保持与恒隆方的积极沟通，工程管理团队做好项目前期的工程接洽工作。
　　2、二百大及其他物业租赁业务
　　（1）杭州收藏品市场和湖墅路商业物业将作为“二百大”整体项目进行全面改造，重塑空间，融合不同的场景设计；业态以“杭州收藏品市场”为核心，增加展览与体验，社交与休闲，吸引年轻客群；把“传统交易场”打造成一个可以连接过去现在，可触摸、可社交、可消费的文化空间。
　　（2）百井坊巷物业回迁事宜预计将在本年度落实。管理团队已接洽多方商户，提前进行招商储备。同时与拆迁指挥部持续沟通，确保回迁方案顺利推进，争取公司利益最大化。
　　3、杭州大酒店业务
　　杭州大酒店已自行运营管理一年，积累了一定的客户资源和行业口碑。2026年将继续深耕渠道多元化，在稳份额的同时提升房均收益；对细分市场做精客源，针对不同的需求提供多样化产品，增加非房收入，力争完成全年经营指标。
　　4、杭州百大置业项目
　　对于杭州百大置业项目，公司仍将继续支持和协助管理团队，持续管理改进、经营调整、品牌储备，降本增效，进一步提升业绩。
　　二、投资管理
　　权益投资：坚持稳健审慎原则，在严控风险与保障资金安全的基础上，优化投资策略与资产配置，持续提升投资组合收益水平。
　　产业投资：进一步聚焦国家政策支持与高成长核心赛道，围绕符合长期发展趋势的领域精准布局；依托上市公司平台资源与产业协同优势，强化投后赋能与价值管理，全面提升项目投资回报与资产价值。
　　三、内部管理
　　1、规范运作方面，公司将持续优化治理结构，完善制度建设，提升内控水平，充分发挥精益管理的效能，推动公司健康发展，保护全体投资者的权益。
　　2、团队建设：以人才梯队建设为核心，实施实习生储备计划，完善人才引进与培养机制，持续优化人员结构、提升团队专业素养；建立市场化、激励导向的薪酬考核体系，充分激发员工活力与创造力；常态化开展专业培训与文化建设活动，打造协同高效、积极进取的组织氛围，增强员工归属感与凝聚力，夯实公司长期发展的人才根基。
　　3、安全管理方面，牢固树立安全理念，强化员工安全意识，始终坚守安全底线，确保经营安全运行，为企业发展保驾护航。
　　4、工程管理方面，2026年度，公司将坚守安全与质量双底线，统筹推进自持物业改造、商业配套提升等重点工程，以精细化管理保障项目高效落地、资产价值稳步提升。推进工地标准化建设，强化全过程监理与多方协同，有效解决老旧改造施工难点。工程完成后，商业形象与运营环境将显著改善。2026年度将深化全周期管理，严控风险、提质增效，支撑公司资产运营与长期发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得的风险。2、公司持有较大金额的金融资产，资产价格随市场波动较大，可能面临资产价值下跌的风险：(1)公司持有港股金地商置，其二级市场公允价值变动对上市公司净利润影响较大。
　　(2)公司投资的理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。
　　(3)公司以被投资公司杭州工商信托股份有限公司(以下简称“杭工信”)账面净资产及持股比例作为基础，对持有的股权公允价值进行合理估计。杭工信近年财务状况发生变化，因亏损导致净资产连年下降。未来若杭工信净资产继续下降，则公司持有的杭工信股权公允价值存在进一步损失的风险。
　　3、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无法落地的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、报告期内公司主营业务情况说明　　公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低，是公司营收及利润的主要来源。公司自行经营管理杭州大酒店、杭州收藏品市场，同时将位于市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定的租金收入，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。　　2、报告期内公司所属行业情况说明　　根据国家统计局发布的数据显示，2025年上半年社会消费品零售总额245,458亿元，同比增长5.0%。按消费类型分，商品零售... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、报告期内公司主营业务情况说明
　　公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低，是公司营收及利润的主要来源。公司自行经营管理杭州大酒店、杭州收藏品市场，同时将位于市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定的租金收入，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。
　　2、报告期内公司所属行业情况说明
　　根据国家统计局发布的数据显示，2025年上半年社会消费品零售总额245,458亿元，同比增长5.0%。按消费类型分，商品零售增长5.1%；按零售业态分，百货店零售额同比增长1.2%，显著低于便利店、超市等其他业态。消费持续修复，但百货行业受市场变化和结构调整的影响增速放缓，未来增长持续承压。随着消费市场的复苏，零售及物业租赁需求有望改善，但短期内仍存在招租压力大、租金波动明显等风险，未来行业发展将更多依托于城市规划、消费趋势以及租赁模式创新等取得突破。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　本报告期，公司实现营业收入9,203.33万元，实现归属于上市公司股东的净利润5,785.95万元，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3,223.49万元。
　　（一）传统业务
　　1、杭州百货大楼
　　（1）现阶段消费者的需求日益多元化，在关注商品品质和价格之外，更注重购物体验、个性化服务及精神文化层面的满足，传统百货零售模式面临极大的挑战。合作方银泰百货通过一系列措施积极寻求销售突破口，提升顾客体验，但效果不及预期。本报告期杭州百货大楼实现营业收入6,673.33万元，委托经营利润总额未及目标利润要求。
　　（2）公司将杭州百货大楼委托给银泰百货运营管理至2028年2月29日。在委托管理期限届满后，公司将杭州百货大楼所在物业出租给Hang Lung Business Operation(HK)Limited（以下简称“恒隆”），用于经营商业服务用途。公司与恒隆已于2025年7月10日签署《租赁合同》及相关许可协议，租赁期限自2028年4月1日（暂定）起20年；并于2025年7月31日股东大会审
　　议通过该事项。恒隆为行业内著名公司，拥有丰富的商业运营管理经验，该租赁事项有助于提升公司物业价值，并为公司带来长期稳定的租赁收益。
　　2、杭州大酒店
　　上半年，杭州大酒店通过多种形式的开业促销迅速提升知名度、打开市场。通过完成与主流平台的渠道对接持续做好线上拓客，转化开业促销成果。结合本地旅游资源创新产品类型，推出下午茶、工作日早餐等增加非房收入。同时酒店不断优化内部管理，加强员工队伍建设，在保证服务品质的基础上控本增效。本报告期，酒店实现营业收入1,098.69万元。
　　3、其他物业租赁和收藏品市场
　　湖墅南路物业持续保持以住宿类为主、其它多元化业态并存的商业布局，上半年引入知名中式糕点品牌“泸溪河”，在整体商业环境欠佳的大背景下依旧维持较高人气。杭州收藏品市场尝试引进有别于传统收藏品的“情绪消费”藏品经营商家，进一步改善了市场消费受众群体的年龄层次架构。截至6月底，湖墅南路物业（含杭州收藏品市场）整体出租率94%。本报告期，其他租赁物业和收藏品市场合计实现营业收入1,339.87万元。
　　4、杭州百大置业项目
　　上半年，杭州百大置业501城市广场持续聚焦“健康生活”的目标定位，对餐饮、零售、生活服务、教培等业态进行全方位的调改升级，不断优化商业布局。写字楼板块，团队围绕“产业聚焦、服务增值”双轮驱动策略，同步推进老客维稳与新客拓展，积极应对市场变化。截至6月底，商业出租率97.9%，写字楼出租率92.7%。
　　（二）投资管理
　　1、委托理财
　　在国内市场利率持续走低的大环境下，公司秉持“稳健经营、风险可控”的投资理念，坚守“稳健优先、收益与风险动态平衡”，扎实推进委托理财业务。通过动态调整资产配置结构、严格把控投资风险，确保投资组合在波动环境中仍保持稳健收益。截至6月底，公司委托理财业务不仅顺利达成预设收益目标，且所有投资项目均无逾期或兑付风险，在利率下行的市场环境中实现了资产的安全增值与预期收益的稳步兑现。
　　2、权益投资和产业投资
　　（1）权益投资：为实现低波动率、收益稳定的目标，上半年公司对权益投资策略进行了调整，构建了私募证券投资基金组合。本报告期公司持有的杭州银行、金地商置股价均表现良好。投资的杭州工商信托股份有限公司持续推进存量风险化解，公司密切关注其经营情况。
　　（2）产业投资：公司投资的4支私募股权基金合计认缴1.4亿元，实际已累计出资1.1亿元，该等基金投向智能制造、医疗健康、数字经济等领域。公司持续关注大健康、大消费、高端制造领域的投资机会，深入进行行业研究并对一些项目开展调研，截至本报告披露日尚未有实质性项目落地。
　　（三）内部管理
　　1、规范运作
　　公司股东大会、董事会、监事会和管理层之间权责明确、运作规范，为公司高效、稳健的经营提供了组织保证。全体董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，信息披露真实、准确、完整。公司积极保护投资者权益，定期召开业绩说明会，加强与投资者的信息沟通，通过现金分红增加投资者的获得感，实现公司价值与股东利益的最大化。内部管理上，通过制度修订、内部审计和整改，不断完善管理流程，将公司精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，提升整体管理水平。为公司管理合规、资金安全、业务管控、信息真实完整提供了合理保障。
　　2、团队建设
　　公司持续健全人才培养和激励机制，以制度为基础、以文化为牵引，将公司目标与个人目标有机结合，多方面吸引高素质人才。外部通过引进关键岗位专业化优秀人才，及时保障人才的供给，为公司注入新鲜血液；内部通过人员盘点，合理挖掘、开发培养后备人才队伍，建立人才梯队，为公司长期稳定发展提供坚实的人才保障。强化考核及激励，通过全方位的绩效考核与基于能力的薪酬体系相结合，增强员工的竞争力和执行力，提高公司在市场的竞争力。加强企业文化建设，组织开展各类专业技能培训、团建活动等，提升组织活力，增强团队的凝聚力。
　　3、安全管理
　　公司始终高度重视安全管理工作，把安全运营放在第一位，牢固树立安全发展理念，从主体责任、预防机制、应急演练、督查检查、整改落实等方面严控，落实加强施工安全、消防安全、经营安全等全方位的安全管理，实现上半年安全零事故。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司发展提供有力保障。

　　四、可能面对的风险
　　1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得或无法足额取得的风险。
　　2、公司与杭州海维酒店管理有限公司（以下简称“杭州海维”）等主体间就杭州大酒店房屋租赁合同纠纷一案，公司已取得生效判决并已收回该房屋自营。因杭州海维已被案外第三人申请破产清算且法院已裁定受理破产申请并指定破产管理人，公司已按法律规定就杭州海维拖欠公司的款项申报债权；对连带保证人海徕（天津）生活服务有限公司、龚兆庆、张晓玲（以下合称“连带保证人”），公司已向法院申请强制执行。鉴于承租人及连带保证人偿债能力未知，公司申报的债权及申请执行的款项存在最终无法足额收回的风险。
　　3、公司与杭州嘉祥房地产投资有限公司（以下简称“嘉祥”）的租赁纠纷诉讼仍处于强制执行阶段，但由于嘉祥及各连带责任人的偿债能力未知，存在无可供执行财产或财产不足以抵偿全部债务导致执行拖延或终止本次执行的风险，公司申请执行的款项存在最终无法足额收回的风险。4、公司持有较大金额的金融资产，资产价格随市场波动较大，可能面临资产价值下跌的风险。
　　（1）公司持有港股金地商置，其二级市场公允价值变动对上市公司净利润影响较大。
　　（2）公司投资的理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。
　　（3）公司以被投资公司杭州工商信托股份有限公司（以下简称“杭工信”）账面净资产及持股比例作为基础,对持有的股权公允价值进行合理估计。杭工信近年财务状况发生变化，因亏损导致净资产连年下降。未来若杭工信净资产继续下降，则公司持有的杭工信股权公允价值存在进一步损失的风险。
　　5、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无法落地的风险。 收起▲