租赁及销售收入下滑，投资收益拖累利润，维持“买入”评级
　　张江高科发布2024年三季报，公司收入下降利润承压，租赁业务和销售收入同比均下滑，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元，对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为37.1、31.3、28.5倍，维持“买入”评级。
　　收入下滑利润承压，投资净收益大幅减少
　　公司前三季度实现营收16.83亿元，同比下降3.7%；实现归母净利润5.11亿元，同比下降33.1%；其中三季度收入和归母净利润分别下降62.1%和34.1%；实现经营性现金流净额-22.82亿元，基本每股收益0.33元，销售净利率同比下降14.2pct至29.9%。公司归母净利润下滑由于（1）销售毛利率同比下降7.4pct至58.6%；（2）期间费率同比提升5.5pct；（3）2023年同期让持有的联营企业股权产生投资收益4.12亿元，导致前三季度投资净收益同比下降77%；公司经营性现金流为下降主要由于园区综合开发支出同比大幅增长。
　　租赁收入同比下降，项目建设高速推进
　　公司前三季度实现房地产租金收入7.6亿元，同比下降1.3%，其中三季度租金收入同比增长2.2%。截至9月末出租房地产总面积为150.7万方，环比基本持平。公司前三季度实现销售收入9.05亿元，同比下降5.3%，导致上半年营收规模下降，其中三季度销售收入1.79亿元，较2023年同期9.33亿元差距较大。公司上半年存量在建项目14个，涉及总建筑面积约242万方，其中康桥汇康天地地块实现开工，将重点围绕集成电路材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。
　　投资规模稳步扩容，融资渠道畅通
　　截至上半年末，公司累计产业投资规模已达94.41亿元，同比增长8.36%，其中直投项目金额40.77元，参投基金认缴出资54.64亿元。公司1-9月公开市场融资46亿元，包括公司债和中票各18亿元，票面利率不超过2.57%，10月拟发行不超过16.5亿元的中期票据，融资渠道畅通。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

　　事件：公司发布2024年三季报，2024年前三季度，公司实现营业收入16.83亿元，同比下滑3.66%；归母净利润5.11亿元，同比下降33.09%。
　　设立全资子公司进展顺利：公司于2024年4月30日设立上海张江燧玥创业投资合伙企业。截至2024年9月27日，张江燧玥基金的认缴出资已完成第一期实缴出资，规模为4644.44万元。
　　投资建议：公司营收略有下滑，出租面积维持稳定，出租单价较今年上半年有所提升。公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司，投资与房地产有望相辅相成支撑公司发展，我们维持公司2024-2026年归母净利润为9.65亿元、9.73亿元、10.17亿元的预测，对应EPS为0.62元/股、0.63元/股、0.66元/股，对应PE为43.20X、42.86X、41.00X，维持“推荐”评级。

　　收入同比高增，投资收益减少影响利润水平，维持“买入”评级
　　张江高科发布2024年中报，公司收入高增利润承压，租赁业务收入同比下滑，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元，对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为23.1、19.5、17.8倍，维持“买入”评级。
　　收入高增利润承压，投资收益大幅减少
　　公司2024上半年实现营收12.25亿元，同比增长126.5%；实现归母净利润2.66亿元，同比下降32.1%；实现经营性现金流净额-19.45亿元，同比下降37.89%；基本每股收益0.17元，销售净利率同比由73.0%下降至20.4%。公司上半年营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加；归母净利润下滑由于（1）销售毛利率同比下降6.5pct至60.1%；（2）2023年同期让持有的联营企业股权产生投资收益4.12亿元，导致2024H1投资收益同比下降132%；公司经营性现金流为下降主要由于园区综合开发支出同比大幅增长。
　　租赁收入同比下降，项目建设高速推进
　　公司上半年实现房地产租金收入4.85亿元，同比下降3.2%，截至6月末出租房地产总面积为150.7万方，在产业租赁端展现出强劲韧性，上半年引进集成电路重点企业7家。公司上半年实现销售面积销售收入7.26亿元，2023年同期仅0.23亿元，导致上半年销售收入高增。公司上半年存量在建项目14个，涉及总建筑面积约242万方，其中康桥汇康天地地块实现开工，将重点围绕集成电路材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。
　　发起设立参投基金，融资渠道畅通
　　公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，2024年4月，公司发起设立张江燧玥基金，基金首关规模1.16亿元；2024年6月，张江燧锋二期基金完成设立。截至上半年末，公司累计产业投资规模已达94.41亿元，同比增长8.36%，其中直投项目金额40.77元，参投基金认缴出资54.64亿元。公司1-7月公开市场融资46亿元，包括公司债和中票各18亿元，票面利率不超过2.57%。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

　　投资建议：公司营业收入大幅提升，出租面积有所增长，在手项目充足；投资规模可观，2024年H1对外投资3.07亿元，截至2024年H1末累计产业投资94.41亿元，维持“直投+基金+孵化”的方式提升产业投资力度。公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司，投资与房地产有望相辅相成支撑公司发展，我们预测公司2024-2026年归母净利润为9.65亿元、9.73亿元、10.17亿元，对应EPS为0.62元/股、0.63元/股、0.66元/股，对应PE为26.72X、26.52X、25.38X，维持“推荐”评级。

　　立足科技产业：公司成立于1996年，同年挂牌上市，是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司，实控人为上海浦东新区国资委。经过30余年的发展，公司立足科技产业的发展，围绕科技地产打造全生命周期发展模式，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体，为科创公司提供物理空间、产业投资等各方面资源。2023年，公司实现营业收入20.26亿元，归母净利润9.48亿元，其中房地产业务实现收入20.02亿元、投资相关业务实现收益8.51亿元。
　　汇集高科技产业的国家级园区：公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区。张江科学城规划面积220平方公里，具有“一心两核、多圈多廊”的空间布局。目前汇聚24000多家企业，含国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。截至2023年末，贡献租金收入的主要出租房地产建面规模133.12万方，均位于张江区域，其中研发楼、厂房、办公楼业态建面占58.81%。
　　园区招商与产业投资相辅相成：公司运营主要包括产业园区招商服务、产业投资两方面。1）园区：通过全周期持有物业，形成“招商+服务”的业务链条，并可在项目成熟期通过REITs等通道退出并运营管理项目，实现成熟阶段的轻资产经营；2023年，张江科学城引入重点企业63家。2）投资：形成“直投+基金+孵化”的全过程投资方式入股投资高科技企业并获得投资收益；截至2023年末公司累计直投项目52个，投资总额38.6亿元。资产通过REITs上市后公司可投资于上市REIT，获得投资收益；所投企业也可在张江科学城内办公发展；因此园区业务和投资业务相辅相成，形成全生命周期的运营模式。
　　加大专业科技投资力度：公司建有专业的投资团队，加大科技投资力度。公司通过直投、创投、设立基金等方式参投生物医药、电子科技等行业的公司。截至2023年末，公司主要参股16家公司，2020-2023年，公司每年新增投资的企业数量分别为12家、13家、5家、5家。2021-2023年，公司投资企业中每年分别有2家、6家、3家企业于科创板上市，彰显公司专业的投资能力。
　　投资建议：公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司。房地产业务以园区运营和开发为主，通过招商和服务的业务链条全周期持有运营物业，是公司稳定发展的基石；投资业务实现收益占利润总额的比例基本维持在50%以上，为公司业绩增长带来弹性。我们预计2024年-2026年归母净利润分别为11.08亿元、12.07亿元、12.65亿元，对应PE为25.57X、23.46X、22.40X。我们看好公司在全生命周期模式下稳中有升发展前景，首次覆盖，给予“推荐”评级。
　　风险提示：政策实施不及预期的风险，园区运营不及预期的风险，宏观经济不及预期的风险，芯片制造行业发展不及预期的风险，生物医药发展不及预期的风险，投资业务收益不及预期的风险，房地产销售不及预期的风险。