业绩稳健增长，孵投联动加快产业培育力度，维持“买入”评级
　　张江高科发布2023年年报，公司收入利润平稳增长，租赁业务保持稳健，产业投资力度持续提升。受益于公司较大的物业体量和较快的开发节奏，我们上调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元（2024-2025年原值9.46、10.98亿元），对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为27.8、23.5、21.4倍，维持“买入”评级。
　　租赁收入带动营收增长，归母净利润有所提升
　　公司2023年实现营收20.26亿元，同比+6.24%；实现归母净利润9.48亿元，同比+15.29%；实现经营性现金流净额-27.85亿元，同比-511.19%。公司营收增长主要由于房产租赁收入同比+25.78%（2022年同期存在租金减免影响）；归母净利润增长得益于（1）公司完成部分项目的土地增值税清算而冲减了以前年度多提的土地增值税，营业税金及附加减少2.2亿元；（2）公司持有的金融资产公允价值上升金额同比增加；现金流减少主要由于园区开发及存货投入大幅增加。
　　项目建设持续推进，出租收入保持提升
　　公司2023年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目19个，总建筑面积324万方，计划总投资额504亿元，当年完成投资60亿元，总完工面积约32万方。张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过70%，预计于2025年整体竣工交付。公司全年实现房地产租金收入10.5亿元，同比+25.78%，截至年末出租房地产总面积为135.3万方。
　　公司2023年实现销售面积3.06万方，销售金额9.55亿元，同比-9.2%，销售结转收入主要来自办公和车位业态。
　　产业培育力度加快，创新孵化卓有成效
　　公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展，2023年实现投资收益2.06亿元，同比+72.52%，主要由于公司股权处置和金融资产的投资收益同比增加。公司全年直投项目52个，投资总额38.60亿元，已完成基金认缴11.3亿元，募集设立燧锋二期基金。公司投资企业发展迅速，蓝箭科技、智己汽车发展取得突破，南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

　　营收利润同比增长，租赁业务收入提升，维持“买入”评级
　　张江高科发布2023年三季度报告，公司营收利润同比增长，租赁业务收入提升，可租赁物业储备充足，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为8.60、9.46和10.98亿元，对应2023-2025年EPS为0.56、0.61、0.71元，当前股价对应PE为38.8、35.2、30.4倍，维持“买入”评级。
　　三季度实现项目竣工，营收利润同比增长
　　公司前三季度实现营业总收入17.46亿元，同比增长7.11%；实现归母净利润7.64亿元，同比增长3.61%；实现经营性现金流净额-27.98亿元，基本每股收益0.49元。公司营收增速自半年度以来由负转正主要由于三季度实现房产竣工面积23.7万方，增加销售收入9.32亿元，归母净利润增幅较半年度收窄主要由于三季度公司持有的金融资产公允价值上升幅度较2022年同期小。
　　可租物业储备充足，产业投资规模扩大
　　公司前三季度实现房地产租金收入7.7亿元，同比增长35.5%，其中三季度租金收入同比增长48.6%；截至三季度末出租房地产总面积为135.04万方，同比基本持平，平均日租金2.09元/平米。公司上半年存量在建项目18个，涉及总建筑面积约300万方，计划在2023年内完成的项目有2个，完工面积约32万方，其余存量在建项目计划在未来3年内全部完成。公司前三季度实现投资收益3.12亿元，同比增长136.33%，主要原因为公司本期转让持有的联营企业股权产生的投资收益较同比增长。截至6月末，公司累计产业投资规模已经达到了87.13亿元。
　　完成超短期融资券发行，公开市场融资畅通
　　10月25日，公司公告完成2023年第二期超短期融资券发行，发行金额10亿元，发行利率2.59%。公司2023年来发行了四笔共22.9亿元公司债、一笔10亿元中期票据和两笔共20亿元超短期融资券，公开市场融资达52.9亿元，票面利率均不超过3.08%，融资渠道畅通。
　　风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。

　　投资要点
　　营收净利双增长，融资成本优势显著。2023年公司实现营收20.3亿元，同比增长6.2%；实现归母净利润9.5亿元，同比增长15.3%；总资产510.1亿元，同比增长19.4%；加权平均净资产收益率为7.9%，同比增加0.6pp。2023年公司平均融资成本为3.15%，同比减少0.15pp，融资成本优势显著。
　　园区开发业务稳健发展，产业载体建设加速。2023年园区开发业务总收入20.0亿元，占公司总营收的98.8%；其中，房地产开发和房产租赁分别占总营收的47.2%、51.7%。2023年公司实现销售面积3.1万平方米，销售金额9.6亿元，实现租赁收入10.5亿元。公司持续推进张江城市副中心、特色产业园、金色中环发展带、张江西北区城市更新等产业载体开发建设。2023年主要开发建设项目19个，其中竣工2个，续建16个，新建1个，总建筑面积324万平方米；已完工项目2个，总完工面积约32万平方米。
　　产业直投规模扩大，创业营助推创新孵化。截至2023年12月末，公司累计直投项目52个，投资金额38.6亿元。年内已完成基金认缴11.3亿元。2023年，公司投资企业发展迅速，蓝箭科技液氧甲烷火箭全球首次试飞成功；智己汽车LS7和LS6分别于2023年2月和10月正式上市；南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。2023年，公司投资企业中新增科创板上市企业3家、新增主板上市企业1家。依托895孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。截至2023年年末，895创新基地年内新增58家创新企业，新租面积超1.1万平方米。895创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选108个项目，入营56个项目。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2024-2026年归母净利润将保持10.5%的复合增长率。考虑到公司园区开发稳健发展，产业投资持续孵化，维持“持有”评级。
　　风险提示：产业地产竞争加剧风险，资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。