核心区位地块出让，收入利润双增
　　公司4月26日发布一季报，2024Q1实现营收10.3亿元（YOY+11.1%），归母净利4.7亿元（YOY+13.1%），EPS0.31元。公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，光伏板块即将进入收获期，未来可期。我们维持公司2024-2026年EPS为0.91/0.92/1.00元的盈利预测；可比公司2024年平均PE（wind一致预期）为11.9倍，予以公司2024年11.9倍PE，目标价10.83元（前值10.74元），维持“买入”评级。
　　期内高毛利率一级开发土地出让，推动营收及利润增长
　　公司营收和归母净利同比增长，主要原因在于一季度出让了苏州科技城地块，收入增长的同时，毛利率同比提升4.4pct至71.4%。因该项目少数股东权益占比较去年同比结算项目高，因此期内少数股东损益占比同比下降9.5pct至10.2%，综合影响下归母净利同比增长13.1%。期内公司产业投资也在持续贡献收益，期内实现投资净收益以及公允价值变动净收益合计0.4亿。因公司近两年投资节奏较为明快，自持业务区中园也在持续拓展，有息负债规模略有提升，推升财务费用同比增加0.08亿至0.26亿，但整体财务稳健从容，净负债率仅28.2%，资产负债率44.4%。
　　产业投资持续发力，新能源业务加快布局
　　期内公司继续加大产业投资布局，新增产投项目3只，投向以物联网、新能源、医药科技等领域为主，合计拟投资额为3亿。截至2024Q1末，公司累计认缴项目50支，金额约53亿。据公司年报披露，截至2023年末，公司所投项目上市、已报会及拟报会项目达92个。产业投资持续发力，推动招投联动，为公司利润创造增长点的同时，也在提升园区赋能能力。新能源板块也在加快布局。截至2023年末，中新绿能及参股公司累计完成并网474MW，同比增长356%，在建项目211MW。光伏业务即将进入收获期，为未来发展蓄势。
　　风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；新能源业务拓展不及预期。

　　投资要点
　　事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营收36.6亿元，同比下降22.9%；归母净利润13.6亿元，同比下降15.3%，业绩符合预期。
　　土地出让减少等多方原因导致公司收入及毛利率下降。2023年营收同比下降22.9%，其中园区开发业务营收28.5亿元同比下降26.3%，毛利率58.4%同比下降6.3pct；绿色发展业务营收6.5亿元同比下降14.0%，毛利率19.0%同比下降5.1pct。收入下降的原因主要为2023年土地出让面积减少影响，同时公用事业和环境类减排业务收入下降，而发电业务尚处布局初期。除此以外，导致业绩同比下降的原因还有：（1）税金及附加同比增长1248.7%，主要是上年同期结转已清算项目应交税金与已计提税金差异所致；（2）资产减值损失同比增加0.9亿元至1.2亿元，主要是子公司山东科臻、和顺环保预计盈利不及预期，固定资产及商誉减值增加所致。但产业投资评估增值带来的公允价值变动收益一定程度上对冲了上述影响。2023年归母净利润同比下降15.3%。
　　区中园业务提质增效，抢抓苏州优质资源。公司以中新智地为主要平台，立足苏州深耕长三角开展区中园项目。截至2023年末，公司累计签约落地区中园建筑面积156万方。2023年抢抓苏州优质资源，新增落地了太仓璜泾、常熟昆承湖等区中园项目。2023年已交付区中园项目实现综合出租率75%，其中镇江一期项目交付一年内出租率超90%。
　　分布式光伏加速拓展。2023年6月，中新公用正式更名为中新绿发。新能源业务方面：公司以分布式光伏为主攻方向，充分挖掘园区载体资源。和固德威、旭杰科技、新加坡益阁新能源、双杰电气、港华能源、协鑫智慧能源等行业知名企业成立合资公司。截至2023年末，中新绿能及中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网474MW，同比增长355.8%，在建项目211MW，持续为300余家企业提供可再生清洁电力。
　　多层次布局产业投资，板块联动赋能园区开发。基金投资方面：2023年公司新增认缴投资基金10支，认缴金额9亿元；促成37个项目落户各园区，拉动投资规模近125亿元。截至2023年末，公司累计认缴投资47支外部市场化基金，合计认缴金额近42亿元，累计拉动各园区总投资605亿元。科创直投方面：2023公司设立了规模3亿元的园创二期基金，关注投资“专精特新”项目。截至2023年末，公司累计投资科技类项目36个，累计投资金额5.6亿元，拉动总投资58.6亿元。
　　盈利预测与投资评级：公司园区开发业务稳定，尽管受地产下行影响，收入下降，但光伏业务高速发展，未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为12.9/13.0亿元（前值为20.1/22.3亿元），预计2026年归母净利润为13.7亿元。对应的EPS为0.86/0.87/0.91元，对应的PE为9.6X/9.6X/9.1X，维持“买入”评级。
　　风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。

　　全年业绩短期承压，两翼布局持续赋能主业，维持“买入”评级
　　中新集团发布2023年年报，实现营业收入、归母净利润分别为36.6、13.6亿元，同比分别减少22.9%、15.3%；销售毛利率和净利率分别为50.8%和41.8%，同比分别减少6.8、4.2个百分点。拟每10股现金分红2.7元（含税），合计4.1亿元，分红比例30.05%。按公告日收盘价计算，股息率约3.3%。考虑园区开发受市场下行影响，下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为14.3、15.5、16.8亿元（2024、2025原值为19.9、21.8亿元），EPS分别为0.96、1.03、1.12元，当前股价对应PE估值分别为8.7、8.0、7.4倍，公司“一体两翼”业务协同发展，新兴业务有望持续增厚业绩，维持“买入”评级。
　　园区运营提质增效，土地出让不及预期
　　园区开发运营为核心主业，其中园区运营提质增效，截至2023年末，深耕的苏州工业园区内自营载体建面203万平方米，入驻企业逾460家，其中世界500强企业20家，高新技术企业78家，综合出租率93%，各类载体中厂房载体122万平方米、综合出租率超95%，其余产业园区也实现高水平发展。但由于园区出地面积减少，导致业务收入短期承压，最终实现营收28.5亿元，同比减少26.3%。
　　产业投资高效增长，新能源发展未来可期
　　产业投资多层次布局，全年实现投资收益+公允价值变动净损益合计6.8亿元，同比增长31.6%。并不断赋能主营业务，其中基金投资方面，已累计认缴投资外部市场化基金47支，拉动各园区项目投资总规模近605亿元。科创直投方面，累计直接投资科技项目36个，拉动总投资58.6亿元；绿色发展方面，累计完成并网474MW，在建规模211MW，园区运营优势也为该业务提供广阔发展空间。
　　经营性现金流显著改善，期间费用增加拖累业绩
　　受益于开发业务回款增加，2023年公司经营性现金流量净额17.6亿元，同比增长51.5%。费用支出方面，全年期间费用支出合计5.0亿元，同比增长10.2%。其中研发、销售、管理、财务费用同比分别增长46.0%、21.4%、10.9%、5.7%。
　　风险提示：市场竞争加剧、产业投资风险、新能源业务拓展不及预期。

　　事件：公司发布2023年年报，2023年实现营收36.57亿元，同比-22.89%；归母净利润13.62亿元，同比-15.29%。分季度看，2023Q4单季营收10.45亿元，同比-37.27%；归母净利润3.31亿元，同比-42.38%。
　　全年归母净利润同比降低15.29%，单Q4归母净利润环比增加27.47%。23年公司归母净利润同比下滑明显，主要系园区开发运营和绿色发展均有所下滑。园区开发运营业务本年出让土地面积减少，收入同比下滑26.30%，同时开发成本较高，毛利率下降6.25pct。分地区看，安徽收入同比下降56.58%，主要系23年没有新增地块出让；浙江收入同比下降98.65%，本期贡献的主要是园区运营收入；江苏收入同比增加18.69%，一方面系园区开发收入增加，另一方面系区中园载体项目投运。单Q4归母净利润环比增加27.47%，环比改善明显。23年公司经营活动净流量同比增加51.48%，主要系园区开发业务收款增加、税金实缴减少所致。此外，公司拟向全体股东每10股派发现金红利人民币2.73元（含税），占当年度合并归属于上市公司股东净利润的30.05%。
　　23年累计并网光伏474MW，同比高增355.8%。截至2023年底，中新绿能、中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网474M，同比高增355.8%；在建规模211MW。公司的分布式光伏主要分布在长三角区域，未来依托公司强大的品牌优势、行业龙头地位、与政府良好的协作关系以及绿色业务板块协同集聚能力，预计将持续在长三角区域获取屋顶资源。公司计划2025年并网2GW，若规划能够顺利实现，预计未来分布式光伏有望持续放量。作为两翼之一的绿色发展业务，主要分为绿色业务和公用事业两方面，其中绿色业务又细分为绿色发电、绿色减排（能源类减排和环境类减排）和绿色服务业。2023年公司绿色发展业务收入同比下降14.03%，毛利率下降5.10pct。尽管分布式光伏体量同比增幅明显，但尚处于布局早期；受公用事业和环境类减排业务收入下降影响绿色发展业务收入同比下降。
　　产业投资持续发力，23年利润总额同比增加41.03%。公司产业投资业务既是园区开发运营主业的组成部分，更是深度挖掘主业价值的核心成长业务。2023年产业投资利润总额3.05亿元，同比增加41.03%。23年公允价值变动收益3.26亿元，较上年同期增加147.30%，主要是本期产业投资评估增值增加所致。其中私募基金贡献2.22亿元；对外直投项目贡献收益0.83亿元。
　　盈利预测与投资建议：我们下调对公司园区开发运营和绿色发展的收入和毛利率预期，预计公司2024-2026年归母净利润分别为15.80、17.33、19.05亿元（原2024-2025年为20.09和23.46亿元），对应PE分别为7.9、7.2和6.5倍，结合可比公司情况，给予公司24年10倍PE，对应目标价10.54元。维持“买入”评级。
　　风险提示：土地出让节奏放缓风险；新能源项目建设不及预期风险；政策风险；产业招商竞争激烈风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。

　　园区收入下降，光伏即将进入收获期
　　公司4月19日发布年报，2023年实现营收36.6亿元（YOY-22.9%），归母净利13.6亿元（YOY-15.3%），EPS0.91元，拟每10股派息2.73元。公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，光伏板块即将进入收获期，未来可期。由于土地市场景气度低位运行时间超预期，我们预期公司2024-2026年EPS为0.91/0.92/1.00元（前值1.17/1.31/-元）；可比公司2024年平均PE（wind一致预期）为11.8倍，予以公司2024年11.8倍PE，目标价10.74元（前值13.32元），维持“买入”评级。
　　受土地市场景气度以及环保减排业务影响，营收及利润有所下降
　　期内公司营收和归母净利同比均有所下降，主要原因在于非核心城市土地市场修复进程缓慢，公司园区开发业务收入下降26.3%，毛利率水平同比下降6.3pct至58.4%。同时减排业务收入下降，绿色发电尚处于成长期，造成绿色发展业务收入和毛利率同样分别下滑14.0%和5.1pct。但产业基金投资评估增值增加，推动公允价值变动损益同比提升1.9亿，因少数股东权益占比较高的嘉善项目本期结算量下降，因此期内少数股东损益同比下降4.1亿，综合影响下归母净利同比下降15%。
　　新能源业务加快布局，光伏装机量大幅增长
　　公司在分布式光伏等新能源领域持续发力。22年公司投资设立光伏投资平台中新绿能，期内公司进一步发扬在布局光伏上具备的上下游资源优势，和新加坡益阁新能源、双杰电气、港能投等企业成立合资公司，联合拓展光伏项目。截至期末，中新绿能及参股公司累计完成并网474MW，同比增长356%，在建项目211MW。光伏业务即将进入收获期，为未来发展蓄势。
　　产业投资持续发力，区中园不动产管理平台为轻资产拓展蓄力
　　期内公司新增认缴投资基金10支，认缴额9亿，新设一支规模3亿的直投基金，专注于“专精特新”及其他科技领域，新增直投项目11个。截至期末，公司产业投资累计认缴47支，金额约42亿。所投项目上市、已报会及拟报会项目达92个。累计直投科技项目36个，金额5.6亿，拉动总投资58.6亿，促进园区发展协同。期内公司成功发行新创业公司债10亿元，票面利率2.9%，为进一步拓展产业投资业务蓄力。区中园项目同样开启资本化之路。不动产私募基金管理平台中新园瑞以及招商运营平台智新天鸿成立，为未来轻资产扩展打下基础。
　　风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；新能源业务拓展不及预期。