一、商业模式
　　公司系一家市场化运营的多业态、综合性物业服务提供商。公司遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略，坚持市场化的业务发展模式，聚焦优势业态和优势区域，以“酒店式服务”为特色，通过多年管理与服务体系的创新，积累了丰富的多业态物业管理经验，为住宅、公共、医院、办公及商业等物业业态提供专业的物业管理服务，服务范围已覆盖浙江、上海、江苏、河南、山东等区域。
　　目前公司的收入来源仍主要是物业服务收入。公司的客户渠道主要通过公开招投标信息、上门拜访自荐以及第三方推荐等方式获得。随着公司全员营销战略的实施、为不同类型物业项目的服务能力进一步提升，客户渠道将日益多... 查看全部▼

　　一、商业模式
　　公司系一家市场化运营的多业态、综合性物业服务提供商。公司遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略，坚持市场化的业务发展模式，聚焦优势业态和优势区域，以“酒店式服务”为特色，通过多年管理与服务体系的创新，积累了丰富的多业态物业管理经验，为住宅、公共、医院、办公及商业等物业业态提供专业的物业管理服务，服务范围已覆盖浙江、上海、江苏、河南、山东等区域。
　　目前公司的收入来源仍主要是物业服务收入。公司的客户渠道主要通过公开招投标信息、上门拜访自荐以及第三方推荐等方式获得。随着公司全员营销战略的实施、为不同类型物业项目的服务能力进一步提升，客户渠道将日益多样化。
　　报告期（2019年1-6月）内以及报告期后至本半年报披露日，公司的商业模式未发生较大的变化。

　　二、经营情况回顾
　　2019年上半年，公司继续遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的发展战略，根据城市发展阶段、业态特征、项目定位，从高端住宅、公建、医院会展、商业办公、园区小镇等多个维度入手，制定不同业态物业服务的差异战略，打造特色品牌，广开创收渠道，抢占市场份额，形成了鲜明的市场优势。
　　2019年1-6月公司实现营业收入40,646.64万元，比上年同期33,971.11万元增加6,675.53万元，同比增长19.65%；实现利润总额4,840.80万元，比上年同期3,737.21万元增加1,103.59万元，同比增长29.53%；实现净利润3,562.53万元，比上年同期2,846.66万元增加715.87万元，同比增长25.15%。

　　三、风险与价值
　　1、市场竞争风险
　　当前，房地产行业集中度进一步提升，以及大量房地产商旗下物业企业纷纷走向资本市场，导致同业加大向市场拓展物业管理项目的力度，物业管理行业的竞争格局呈现出新的发展态势。未来，企业发展更侧重于拓展策略、品牌声誉等综合实力的竞争。如果公司不能抓住机遇，提高公司的市场竞争力，在未来市场竞争中将处于不利地位。
　　应对措施：公司进一步提升对市场竞争的敏感性，采取差异化的竞争策略，进一步优化区域聚焦和业态聚焦，通过业务拓展、扩大业务规模、完善业务布局，提升公司的行业地位、品牌声誉和综合竞争能力；同时，对内通过加强员工培训、增加业务巡视和暗访，确保服务品质，进一步加强产品完善和开发，不断丰富服务产品和内涵，保持和不断提升公司的经营管理特色和竞争优势。
　　2、物业管理行业政策风险
　　我国物业管理行业受到严格的法律、法规及政策的监管，且各地区的监管政策存在着一定的差异，且相关监管政策也可能出现变动。尤其物业服务费的收费标准受到较高程度的价格控制，如国家发改委于2014年12月出台《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格(2014)2755号），要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。
　　应对措施：公司已建立完整的质量管理体系，严格管控公司业务按照国家标准或行业标准执行，同时公司将根据政策变化情况或各地政策差异作出调整，确保业务开展符合相关法律、法规及政策的要求。
　　3、房地产行业政策风险
　　报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业配套服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。
　　应对措施：
　　一、密切关注经济调控政策。政府行为对房地产行业的发展影响很大，宜将现行政策以及政策走向作为重要的依据来预判风险，及时调整业务发展策略。
　　二、做好全面的市场调研，准确把握市场定位。加大对受房地产行业影响较小的其他物业的市场开发力度。
　　4、业务地区集中度过高风险
　　报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在华东地区，2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月该地区营业收入占全部营业收入比例分别为86.66%、90.16%、93.33%及94.04%。其中，华东地区尤以浙江地区占比为主，2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月浙江地区营业收入占全部营业收入比例分别为76.49%、76.66%、81.82%及83.05%。公司近年来通过酒店式服务的管理理念在业内产生了一定的影响力，同时积极拓展全国市场，但是一旦出现浙江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。应对措施：公司一方面将进一步秉承酒店式服务的管理特色，持续加强员工培训，加大运营品质的监管与督导，不断通过多种经营丰富物业服务的深度和广度，提升业主的满意度和公司合同续约能力；与此同时，公司继续遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的发展战略，积极在各个区域加大业务拓展的力度。
　　5、业务外包风险
　　报告期内，公司将物业管理服务中的非核心业务部分委托于第三方公司。2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月，第三方公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为32.47%、34.98%、36.47%和39.20%，占比较高，随着业务规模的进一步扩大，外包服务品质的优劣会给公司的服务品质和品牌产生一定的影响。
　　应对措施：公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，并建立了系统的业务巡视和暗访制度。
　　6、成长性风险
　　公司近几年对业务进行持续拓展，公司提供物业服务的项目数量、面积、收入等指标均保持稳健增长。截至2016年末、2017年末和2018年末，公司在管的物业项目数量分别为212个、254个和302个，2017年末、2018年末较上年末分别增长19.81%和18.90%；合同管理面积分别为2,192.64万平方米、3,024.93万平方米和3,966.94万平方米，2017年末和2018年末较上年末分别增长37.95%和31.14%；2016年度、2017年度和2018年度营业收入分别为43,204.64万、55,377.82万元和72,548.00万元，2017年度、2018年度较上年度分别增长28.18%和31.01%。公司最近三年的业务及经营业绩持续增长。随着行业竞争格局的变化和基数的扩大，可能对公司的业务开展及经营产生不利影响，公司将因此面临经营业绩不能持续增长或下滑的风险。
　　应对措施：公司一方面进一步秉承酒店式服务的管理特色，持续加大员工培训，加大运营品质的监管和督导，提升公司客户满意度和品牌美誉度。对外不断优化业务拓展渠道和措施，完善业务布局，扩大业务规模，对内不断加强产品的完善与开发，不断丰富服务产品和内涵，保持和不断提升公司的经营管理特色和竞争优势；作为新三板挂牌公司，借助资本运作加快拓展公司业务规模，进一步提升公司知名度和市场竞争力。
　　7、意外事故风险
　　在物业管理服务中，公司会由员工或聘请第三方服务提供商对电梯、消防设备、弱电设施、安防设备进行维修及保养。业主在使用该等设备的过程中可能因为使用不当或设备故障等原因而发生意外，造成业主财产损失，甚至人身损害。如出现上述意外情况时，即使公司严格根据相关合同提供各项服务，公司仍可能会被相关方提起诉讼或被监管部门调查、处罚，从而影响业务的开展。如上述情况造成了影响，则公司的品牌将受损，公司的经营业绩及财务状况也将受到不利影响。
　　应对措施：公司每年进行供应商评价并实行特别事件报告机制，通过项目评价和特别事件经验不断的更新优化外包合同与内部管控机制，减少类似问题发生概率。同时，为每个全委项目购买公共责任险和雇主责任险，从而降低上述管理风险发生后产生的赔偿压力。
　　8、应收账款余额较大的风险
　　报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产比重相对较高。截至2019年6月30日，公司应收账款净额为15,579.08万元，占总资产比例为30.49%；同时，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。
　　应对措施：公司专门成立应收账款催收小组，加大催缴力度，同时采取全员参与应收责任制，全力保证应收账款的安全。
　　9、现金收款的管理风险
　　报告期内，由于住宅类物业项目中小业主的物业费缴费习惯，公司存在现金收款交易的情形。尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的管理风险。
　　应对措施：公司在各住宅小区推广配备POS机及第三方支付平台的方式，减少针对小业主的现金收款，并安排审计人员督查规范日常业务中的现金收付行为。
　　10、人工成本上涨风险
　　公司主营业务成本主要以人工成本为主，2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月，人工成本占主营业务成本的比例分别为55.20%、52.64%、51.90%和47.80%。随着居民生活水平的提高，各地劳动力成本增加，公司的用工成本逐年上升；随着公司业务规模不断扩大，员工数量和用工成本亦不断上涨。人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正积极采取诸如实行标准化、自动化、优派工管理等措施实现减员增效，同时将部分非核心业务进行外包，减少人力成本，且公司人工成本占主营业务成本比例已经逐年下降。
　　11、实际控制人不当控制的风险
　　公司实际控制人陈妙林，控制公司54.61%股权，处于绝对控股地位。公司实际控制人有可能利用其控制地位，对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。
　　应对措施：公司已制定关联交易制度、重大经营决策管理制度等，建立了较为完善的治理体系，在日常经营管理过程中，涉及关联交易等事项严格按照现行法律法规、公司章程和公司制度执行，确保程序到位，充分披露，切实保护中小投资者利益。另一方面，实际控制人严格遵照公司治理机制，透过监事会、董事会和股东大会实现对公司的管治。
　　12、控股子公司、分公司管理风险
　　因经营需要，公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在业务发展区域设立分、子公司开展物业服务。公司现有分、子公司较多，且随着公司业务规模的不断扩大，未来几年内仍可能需要设立更多的分、子公司。鉴于上述经营模式的存在，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，公司目前已制定了一系列制度和措施加强各分、子公司的规范运作。但是，如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利影响。
　　应对措施：通过公司信息化系统的搭建，变管理覆盖为信息化覆盖，确保分子公司的各项目业务都能够通过信息化系统落实督办和监管。随着公司的进一步发展，公司本部专门经营管理部，并通过年度/月度预算管理等工具，及时对分子公司的经营情况进行把控，发现问题及时分析改进。
　　13、公司人员管理风险
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务。但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
　　应对措施：公司实施璞石、璞玉、完璞三级人才培养体系，各专业岗位定期举行培训，不断提高公司服务人员的综合素质，提高管理水平；加大重要岗位人才的引进力度；推进校企合作，实现开元物业高校项目经理班常态化。
　　14、服务质量稳定性的风险
　　多年来，公司的物业服务质量和服务水平得到行业和业主的认可，但随着时代和社会的发展，服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化，如果公司对市场需求变化的敏感性和应变能力变弱，可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响。
　　应对措施：公司内部始终坚持强调并贯彻“以客户为中心”的服务理念，严格按照合同和行业标准规范要求进行服务。在服务体系方面，通过制定严格的服务质量控制标准，建立完善的质量监督机制和反馈渠道，不断提升服务质量，提高业主满意度。同时，通过信息化系统的建设与实施，确保各项服务工作得到高效落实。

　　四、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　公司积极响应国家“十三五”脱贫攻坚规划，以公司党工团带头、全体员工积极参与的扶贫工作模式持续推动精准扶贫工作。
　　报告期内，公司组织多次爱心捐款活动及义卖活动，并以实际行动帮扶贫困地区建设。截止报告期末，公司已联系捐助四个项目：
　　1、向阿克苏市第十五中学教育集团三所子弟学校爱心捐款，用于购买肥皂、牙刷、护手霜等生活用品；
　　2、向湖北建始县长梁民族小学爱心捐款，用于购买乐器丝弦锣鼓（省级非遗），助力学校素质教育及非遗的传播；
　　3、一对一资助重庆市城口县龙田乡家庭经济困难学生10名；
　　4、向贵州从江县第一民族中学“萧从班”基金会捐款。
　　同时，公司优先聘用来自国家扶贫开发工作重点县的员工。今后公司将根据自身经营情况，加强与国家扶贫开发工作重点县劳动主管部门联系，制定向上述重点县倾斜的人才招聘计划，为扶贫攻坚工作贡献力量。
　　（二）其他社会责任履行情况
　　公司非常重视公益事业，注重承担社会责任，积极参与社会公益活动，努力将社会责任融入自身的发展战略中，为社会发展做出应有的贡献。
　　公司利用自身医院护工的资源多次前往管理的住宅小区为业主免费提供专业的按摩、护理等，通过活动让他们感受温暖。
　　此外，公司还比较重视垃圾分类，积极引导业主良好的生活习惯。 收起▲

　　盈利能力分析
　　（一）总体盈利情况分析
报告期内，公司业务规模不断扩大、盈利能力持续增强，营业收入、营业利润、利润总额和净利润均呈增长趋势。2016年至2018年，公司营业收入和净利润的年复合增长率分别为29.58%和42.18%。

　　（二）营业收入的变动趋势分析
　　报告期内，公司营业收入系由与物业经营相关业务的主营业务收入构成。报告期内，公司营业收入持续增长，主要系公司加大市场开拓力度，从而实现营业收入大幅增加。

　　（三）主营业务收入分析
　　1、按产品列示主营业务收入增长情况
　　报告期内，公司主营业务收入来源于物业服务、物业相关配套业务、养老服务的销售收入。其中物... 查看全部▼

　　盈利能力分析
　　（一）总体盈利情况分析
报告期内，公司业务规模不断扩大、盈利能力持续增强，营业收入、营业利润、利润总额和净利润均呈增长趋势。2016年至2018年，公司营业收入和净利润的年复合增长率分别为29.58%和42.18%。

　　（二）营业收入的变动趋势分析
　　报告期内，公司营业收入系由与物业经营相关业务的主营业务收入构成。报告期内，公司营业收入持续增长，主要系公司加大市场开拓力度，从而实现营业收入大幅增加。

　　（三）主营业务收入分析
　　1、按产品列示主营业务收入增长情况
　　报告期内，公司主营业务收入来源于物业服务、物业相关配套业务、养老服务的销售收入。其中物业服务收入占比均在95%以上，系公司主营业务收入的主要来源。物业服务收入的增长主要系物业服务项目数量及管理面积增加所致。配套业务收入系子公司经营的业务如智能化弱电工程设备收入、剧院经营收入等。
　　养老收入系公司原子公司开元颐养经营的养老服务业务，2017年将该子公司处置，故2017年度开始公司无该项收入。
　　物业管理服务系为住宅、医院、公共等业态的业主提供物业服务，2016年度、2017年度、2018年度及2019年1-6月占比分别为90.32%、94.96%、96.83%和96.92%。案场服务系为房地产公司项目销售中心、样板房等提供礼仪服务、保洁服务等，案场服务合同一般与房地产公司签订。顾问服务系为房地产公司提供房地产项目前期规划咨询等服务，为中小型物业公司提供物业管理经验及培训等服务。受房地产行业调整的影响，报告期内案场服务和顾问服务占比逐渐降低，公司更加专注于物业管理服务。
　　公司报告期内物业管理业态较为丰富，公司聚焦优势业态，推进前期物业服务项目和更迭类物业服务项目并重、住宅服务项目和非住宅服务项目全面发力的市场拓展策略，实现自身可持续发展。住宅物业主要系普通住宅、别墅等；公共物业主要系政府办公场地、会展中心等；办公物业主要系写字楼、产业小镇等；医院物业系各地医院、卫生服务中心等；商业物业系购物中心、综合体等。报告期内公司各项物业业态的收入均呈上涨趋势。
　　2、按区域列示主营业务收入增长情况
　　公司业务主要分布在华东地区，2016年度、2017年度、2018年度及2019年1-6月，该地区营业收入占全部营业收入比例分别为86.66%、90.16%、93.33%及94.04%，其中华东地区中的浙江地区占比最高，这也符合公司立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国的业务发展战略。华东地区其他区域主要系江苏区域和上海区域。华中地区以河南地区为主，报告期内营业收入保持较快的增长趋势。华南地区以海南地区为主，报告期内营业收入持续下降，主要系海口市政府物业管理项目撤出。东北地区以大连和哈尔滨地区为主，报告期内营业收入有所波动，其中2016年度及2017年度较高，主要系哈尔滨2015年度承接一处住宅小区物业管理，后该项目在2017年9月撤出，因此2018年度营业收入下降较多。
　　3、按季度列示主营业务收入情况
　　发行人属于物业管理服务企业，随着项目数量的持续增加，全年各季度收入也呈同步增长趋势，但总体来看，物业管理服务企业提供的服务全年无间断，在服务提供时按月确认收入，因此收入不存在明显季度性差异。 收起▲