一、商业模式中城投资是一家专注于房地产领域的专业投资控股公司，公司以房地产全价值链和相关新产业链投　　资为特色，通过运营下辖多个业务板块，对不同的业务板块实施分类管理，为客户提供专业的投资与管理服务，为投资人创造价值。公司根据服务类别、服务周期、资源投入等情况收取相应报酬，从而在房地产产业投资领域获得收入、利润和现金流。公司目前主要有“自有资产管理、受托资产管理、不动产投资经营管理、投资顾问服务”四大业务板块，各板块分条线、分机构独立运营和管理。报告期内商业模式各要素未发生变化。　　1、自有资产管理　　自有资产管理是指公司遵照《公司法》和《公司章程》的规定，获得公司股东大会、董事会或者其他... 查看全部▼

　　一、商业模式中城投资是一家专注于房地产领域的专业投资控股公司，公司以房地产全价值链和相关新产业链投
　　资为特色，通过运营下辖多个业务板块，对不同的业务板块实施分类管理，为客户提供专业的投资与管理服务，为投资人创造价值。公司根据服务类别、服务周期、资源投入等情况收取相应报酬，从而在房地产产业投资领域获得收入、利润和现金流。公司目前主要有“自有资产管理、受托资产管理、不动产投资经营管理、投资顾问服务”四大业务板块，各板块分条线、分机构独立运营和管理。报告期内商业模式各要素未发生变化。
　　1、自有资产管理
　　自有资产管理是指公司遵照《公司法》和《公司章程》的规定，获得公司股东大会、董事会或者其他授权程序的批准，以自有资金参与公司的投资管理项目，获取收益。
　　2、受托资产管理
　　受托资产管理是指公司作为资产管理人，运用专业知识、能力、经验以及资源优势，接受各类合格投资者的资金委托，勤勉尽职按照约定履行资产受托人义务，在风险可控的基础上，挑选优质项目，努力实现客户资产的保值、增值。公司在受托资产的管理过程中，获得管理费和业绩报酬。受托资产管理分为：基金型（表外）受托资产管理和非基金型（表内）受托资产管理。该板块的主要经营主体包括北京中城赋比兴投资基金管理中心（有限合伙）、中城赋比兴（天津）股权投资基金合伙企业、上海中城年代股权投资基金管理有限公司、上海岳仑投资管理有限公司、上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司五家私募基金管理机构。
　　（1）基金型（表外）受托资产管理
　　公司主动面向私人银行、财富管理中心等高净值客户，以有限合伙等方式，发行各类私募基金产品，包括：房地产基金、商业不动产基金、股权投资（PE/VC）基金、证券投资基金和海外投资基金等。公司作为受托人按照约定收取受托管理费或管理费，在投资收回并达到一定业绩后，收取超额业绩报酬。
　　（2）非基金型（表内）受托资产管理
　　公司接受企业客户的委托，利用专业投资经验为其提供定制化资产管理服务，按照客户的意愿进行投资，为客户获取投资回报。公司获取受托管理收入。
　　3、不动产投资经营管理
　　不动产投资经营管理，是指公司开展商用不动产投资业务，通过收购或投资建设物业资产并持续提供各类运营服务，提升租金价格和出租率，待市场资产价格增值后转让退出，公司获取中长期稳定租金现金流回报和资产溢价。该板块的主要经营主体包括上海中城联城投资有限公司等。
　　4、投资顾问服务
　　投资顾问服务，是指公司为企业客户提供融资顾问服务、投资顾问服务和投后管理顾问服务，运用专业的投后管理服务，为客户提供一站式解决方案。此外，投资顾问服务业务还包括为信托公司提供对所投项目的投后管理服务、为企业提供IPO上市的顾问咨询服务。该板块的主要经营主体包括上海中城未来投资有限公司等。
　　公司已逐步构建起以投资管理为核心能力，以商业管理和资产管理为支撑，依靠资管能力发现资产价值洼地，结合商管能力提升资产运营现金流与资产价值，通过策略联动投资、并购投资、新产业链投资、不动产投资以及资产证券化等业务，“链接”房地产产业上下游资源，有效盘活资产，构建房地产投资管理生态圈，实现房地产行业资源有效配置，促进房地产行业转型升级。

　　二、经营情况回顾
　　公司在报告期内的主营业务收入为317,159,725.83元比上年度增长7.14%；营业成本为123,335,421.81元，比上年度增长12.09%；归属于母公司的净利润为102,601,214.44元，比上年度降低19.54%。主要变化的原因是受市场变化影响，业务成本、管理费用增加所致。
　　公司2019年上半年经营活动产生的现金流量净额为-66,694,715.90元，比上年度同期增加126,212,307.61元，变动比例为-65.43%，主要原因为公司严控投资风险，加强了投后管理，经营活动现金流较去年同期趋好；投资活动产生的现金流量净额为-666,892,475.55元，比上年度同期增加-1,058,574,105.75元，变动比例为-270.26%，主要原因为公司中长期投资较多，上半年投资资金流出较多所致；筹资活动产生的现金流量净额为769,410,497.18元，比上年度同期增加669,116,148.29元，变动比例为667.15%，主要原因为基于融资时点和成本的考虑，为下半年经营准备资金，因此上半年增加了融资性现金流。
　　公司下设5家私募基金管理人，报告期内具体经营情况如下：
　　1、北京中城赋比兴投资基金管理中心，报告期内主营业务收入5,336,697.74元，实现净利润5,413,888.23
　　元，较上年同期增长138.30%。截止2019年6月30日，资产合计100,348,000.62元，其中流动资产100,348,000.62元、负债合计196,593.58元、所有者权益合计100,151,407.04元，较期初增长了5.71%。
　　2、中城赋比兴（天津）股份投资基金合伙企业(有限合伙)，报告期内主营业务收入3,124,847.29元，实
　　现净利润13,819,517.86元，较上年同期增长268.83%。截止2019年6月30日，资产合计278,306,997.80元，其中流动资产277,706,997.80元、负债合计263,445.35元、所有者权益合计278,043,552.45元，较期初增长了5.23%。
　　3、上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司，报告期内主营业务收入4,010,076.96元，实现净利润
　　591,795.30元，较上年同期增长40.50%。截止2019年6月30日，资产合计29,915,208.59元，其中流动资产18,386,783.60元、负债合计5,051,812.61元、所有者权益合计24,863,395.98元，较期初增长了2.44%。
　　4、上海中城年代股权投资基金管理有限公司，报告期内主营业务收入102,495,533.41元，执行现金分红
　　241,700,000.00元，实现净利润591,795.30，较上年降低97.97%。截止2019年6月30日，资产合计974,523,180.92元，其中流动资产110,414,953.73元、负债合计504,846,945.46元、所有者权益合计469,676,235.46元，较期初降低了28.55%。
　　5、上海岳仑投资管理有限公司，报告期内主营业务收入149,954.21元，执行现金分红8,000,000.00元，
　　实现净利润-1,158,373.76，较上年降低166.25%。截止2019年6月30日，资产合计37,683,521.09元，其中流动资产37,183,176.09元、负债合计34,972,163.62元、所有者权益合计2,711,357.47元，较期初降低了77.16%。

　　三、风险与价值
　　重要风险事项：
　　1、无控股股东与实际控制人的风险
　　公司股东持股比例较为分散，共有54名法人股东。目前，单一持股前三名分别为江西益达投资发展有限公司，旭辉集团股份有限公司和万科企业股份有限公司，分别持有公司4.71%、4.58%及4.58%的股份，其他股东持股均低于4%。单一股东持有或受同一控制人控制的关联股东合计持有的公司股份均未超过总股本的30%，不存在能够决定公司董事会半数以上成员选任的投资者，各主要股东所持股份表决权均不足以单方面审议或否定股东大会决议，不存在“投资者依其可实际支配的公司股份表决权足以对公司股东大会决议产生重大影响的情形”。因此，公司存在无控股股东与实际控制人的风险。
　　应对措施：针对本公司股权分散，无控股股东、无实际控制人的情况，报告期内公司采取如下措施保证公司经营决策的稳定性以及公司治理的有效性：公司严格贯彻执行《公司章程》、“三会议事规则”、《关联交易决策制度》、《对外担保管理制度》、《总经理工作制度》、《董事会秘书工作规则》、《信息披露管理制度》、《投资者关系管理办法》、《财务管理制度》等一系列重要的内部控制制度以保证公司治理的有效性。报告期内，公司未发生无控股股东与实际控制人的风险。
　　2、投资领域较为集中的风险
　　公司定位专注于房地产领域的专业投资控股公司，并逐渐形成了房地产股权投资、不动产投资经营、证券投资、产业链投资等板块业务。但在报告期内，公司投资标的大多为房地产及相关产业。在单一市场进行投资所完成的资产配置，往往会受到该市场系统风险因素的影响，风险过于集中。系统性风险主要包括利率风险、汇率风险、流动性风险、政策风险、信用风险、操作风险等。系统性风险造成的后果带有普遍性，其主要特征是整个行业的资产价格均下跌，无法通过购买投资品进行对冲。若由于经济周期波动导致房地产及相关产业出现系统性风险，或将对公司日常经营产生一定影响。
　　应对措施：房地产投资的链条不仅限于土地和建设开发，其还包括资产投资、改造整理、运营服务等业务。根据房地产领域的投资与资产配置，公司已逐步构建起以投资管理为核心能力，以商业管理和资产管理为支撑的一体两翼经营模式。
　　通过策略联动投资、并购投资、新产业链投资、资产投资以及资产证券化等业务，“链接”房地产产业上下游资源，有效盘活资产，构建房地产投资管理生态圈，实现房地产行业资源有效配置，促进房地产行业转型升级，而非依赖单一传统房地产市场。因而，公司也可有效防范投资领域过于集中的风险。
　　3、人才流失的风险
　　投资管理行业作为知识密集型行业，人才的引进和储备至关重要。我国投资管理行业近年来快速发展，对优秀人才的需求日益迫切。同时，投资管理从业人员多为知识型、专业化人才，具有个性化特点和创新精神，对工作环境和个人自我价值的实现有较高要求。面对证券金融行业未来激烈的人才竞争，公司如不能顺应行业快速变化的需求，积极引进国内外证券金融领域高端优秀人才，并为优秀人才建立良好的职业发展平台、合理的薪酬激励政策、良好的工作氛围，则可能面临大量优秀人才流失的风险，从而对公司的经营管理和业务发展产生不利影响。
　　应对措施：公司自2014年开始，即出台了薪酬结构调整方案，参照市场标准合理调整原有薪酬结构，保持整体薪酬水平在同行业中的市场竞争力，并侧重调整提高员工固定收入，强化激励、优化年度奖金结构。同时，公司加大对骨干员工的培养与激励，为优秀人才提供良好的发展平台。报告期内，未有大规模的人才流失的情况。
　　4、私募投资基金监管政策变化的风险
　　2017年2月，基金业协会正式发布重磅文件《备案管理规范第4号》，防范监管套利行为，严控房地产融资，禁止私募基金以5种形式参与16个城市房地产投资。2017年7月1日起，证监会发布的《证券期货投资者适当性管理办法》正式施行，明确了经营机构的适当性责任，被认为是我国资本市场第一部全面系统规范资本市场适当性管理的制度。新的监管政策的不断变化对房地产投资行业产生较大的影响，从而使公司未来部分业务发展具有一定的不确定性。
　　2018年，私募投资机构的监管力度进一步加强。2018年1月，《私募证券投资基金管理人会员信用信息报告工作规则（试行）》发布，2018年5月正式上线信用报告功能，包含“合规性、稳定度、专业度和透明度”四大维度。2018年4月底，资管新规落地，对于私募基金而言，浮动管理费、产品分级设计、过渡期等问题上正式稿都有所放松。但在具体的产品分类方面私募基金依旧沿用的中基协以往的分类标准。同时资管新规对于通道业务加强了限制，并且禁止了多层嵌套，这对产业基金而言可能有着较大的影响。另外资管新规强调要规范化运作，统一了合格投资者的标准，并强调了打破刚兑和禁止资金池等。2018年11月，基金业协会发布《私募投资基金命名指引》，从2019年1月1日起，通过契约、合伙企业、有限责任公司、股份有限公司等组织形式募集设立的私募投资基金命名，不得使用“保本”、“稳赢”、“避险”等字样，不能用“最大规模”、“最强”、“500倍”等夸大业绩，也不能借用金融机构、名人的名称做征信。
　　为统一监管口径、进一步加强私募机构合规自查，基金业协会以发文通知的形式抽查部分私募机构，要求被通知机构对照通知规定的内容在规定时间内向协会提交自查报告，否则，将转入异常经营程序处理。截至2019年5月，中基协已发布5次限期自查的通知。对于私募机构来讲，面对协会和本地证监局的双重监管要求，合规运营成本进一步加大。
　　应对措施：首先，私募投资基金管理业务为公司诸多业务板块之一，该业务板块的监管政策变化不会影响公司整体业务。其次，公司一直秉承“合规经营、全员合规、合规从高层做起”三大合规理念，在日常业务中注重合规经营及风险把控，致力打造投资管理行业规范运营的标杆。新政下达后，公司积极组织私募基金管理子公司及相关业务部门积极学习监管层对私募基金行业的重要指示，第一时间把握监管政策，依据监管新规要求开展经营。
　　新私募监管政策出台有利于私募基金行业告别“野蛮生长”，朝规范化、制度化方向发展，而公司下属私募投资管理板块在新政下合法合规经营，更能赢得投资者的信任托付及社会、资本市场的认可。
　　报告期内，未发生因私募投资基金监管政策变化带来的风险。

　　四、企业社会责任
　　(一)其他社会责任履行情况
　　公司积极承担社会责任。培养公司员工的社会责任意识，督促员工在日常行为中履行应尽的社会责任；招聘应届毕业生，解决就业，促进社会和谐稳定。
　　向北京精瑞人居发展基金会进行捐赠，支持《中国房地产发展研究报告（REICO报告）》的研究项目。
　　积极履行纳税义务，将依法纳税作为践行社会责任的重要方面。 收起▲