一、业务概要 商业模式 公司所处行业为物业管理服务行业，专注于提供高品质物业服务和社区增值服务，定位为“智慧社区的综合服务运营商”。主要商业模式是依托自身多年丰富的物业管理经验和传统物业服务项目，率先引入智慧社区的服务理念，为现有客户提供基础物业服务和智慧社区增值服务。 （一）销售模式 公司主营业务的销售模式属于直销模式。公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同，直接向最终消费者提供物业管理服务。 （二）采购模式 对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司通过招标或者与过往合作单位面谈的方式选择提供外包服务的企业，外包服务合同... 查看全部▼

　　一、业务概要
商业模式
公司所处行业为物业管理服务行业，专注于提供高品质物业服务和社区增值服务，定位为“智慧社区的综合服务运营商”。主要商业模式是依托自身多年丰富的物业管理经验和传统物业服务项目，率先引入智慧社区的服务理念，为现有客户提供基础物业服务和智慧社区增值服务。
（一）销售模式
公司主营业务的销售模式属于直销模式。公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同，直接向最终消费者提供物业管理服务。
（二）采购模式
对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司通过招标或者与过往合作单位面谈的方式选择提供外包服务的企业，外包服务合同到期前公司会与提供外包服务的企业商谈，从而决定是继续合作还是重新选择提供外包服务的企业。对物资的采购由各部门按月提交需求，公司采购部门通过市场调查指导和监督管理各个项目采购。
（三）服务及盈利模式
1、传统物业服务模式
根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同，公司向管理的项目提供维修、养护、运行和管理服务，在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专业管理业务外包给该领域的专营企业，如保安、保洁业务。
根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同的收费条款，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业管理费、供暖费、车位管理费等费用，这些费用形成公司的收入，其超过公司采购外包服务支出、人员工资支出、物资采购支出等各项支出的部分形成公司的盈利。
2、智慧社区服务模式
智慧社区依据“基础物业板块”、“科技平台板块”和“商业运营板块”三驾马车，通过基础的物业服务水平提升，建立社区业主的信任基础，从“社区绝对刚需”出发，以“利益”和“便利”为诱因，促进客群的先线下、后线上的平台活跃度；以“商业整合运营”为核心，提升线上平台交易活跃，提升线上客群规模，以客群规模效应，去深度整合商业和供应链资源，通过引导消费升级，获取增值收益，包括物流增值收益、商业增值收益、金融增值收益。同时以客群规模、收入规模及结构等提升资本估值，实现资本增值收益。从利润来源点考虑，基础物业主要依托物业相关收费、多种经营收入等。科技平台主要依托科技平台的对外输出收入、咨询服务对外输出收入等。商业版块主要依托“自营”+“平台”的综合商业运营收入，模式对外复制输出收入以及其他收入而获得。
报告期内，公司的商业模式较上年末未发生较大变化。

　　二、经营情况回顾
(一)经营计划
报告期内，公司立足于发展战略，以京津冀为战略区域发展重点，继续以传统服务为基础，以增值服务为重点，以科技平台为手段，积极拓展创新服务方式，整合客户资源发挥价值，实现经营及管理的持续、稳定的发展。
1、公司财务状况
报告期末，公司总资产为35,950.07万元，较期初增长30.24%，主要原因在于（1）因业务规模扩大，相应的应收物业费等应收款项增加；（2）因业务发展需要新增融资相应增多。其中净资产为12,337.63万元，较期初增长4.07%；负债总额23,612.44万元，较期初增长49.94%，主要原因在于（1）报告期内因业务发展需要新增融资相应增多；（2）收到燃油锅炉低氮改造补助计入递延收益，再分期计入当期损益。
2、公司经营成果
报告期内，公司实现营业收入47,043.31万元，较上年度增长12.81%，主要原因在于公司物业管理规模持续增长，区域扩展，物业收入和新商业模式经营取得的收入持续增加；实现净利润2,308.68万元，较上年度增长2.66%。
3、现金流量情况
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为500.33万元，较去年同期上升31.82%；投资活动产生的现金流量净额为-243.51万元，较上年上升170.54万元，主要原因在于公司赎回上年度的理财产品投资；筹资活动产生的现金流量净额为3,381.92万元，较去年同期上升5,251.16万元，主要原因在于公司因业务发展需要新增融资相应增多。
报告期内公司各项业务持续稳定发展，主营业务未发生变化。

　　三、持续经营评价
公司主营业务明确，自成立以来发展迅速，市场规模不断扩展，盈利能力逐步较强。公司2017年、2018年、2019年的营业收入分别约为2.46亿元、4.17亿元、4.70亿元，净利润分别约1,022万元和2,249万元、2,309万元，营业收入及净利润均保持持续增长趋势。公司现有主营业务或投资方向能够保证可持续发展，经营模式和投资计划稳健，市场前景良好，行业经营环境和市场需求不存在现实或可预见的重大不利变化。
报告期内，公司纳税记录完整，诚信合法经营，业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，具有良好的独立自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；主要财务、业务等经营指标健康；公司拥有自己稳定的商业模式，拥有与当前经营紧密相关的要素或资源，不存在法律法规或公司章程规定终止经营或丧失持续经营能力的情况，也未发生对持续经营能力有重大不利影响的事项。
综上所述，公司拥有良好的持续经营及发展能力，不存在对公司持续经营能力产生重大不确定性影响的事项。

　　四、风险因素
1、行业政策风险
行业现阶段收入的重要来源为物业服务费，物业管理行业规模增长主要依赖于新增物业面积，因此物业管理行业与房地产行业具有紧密的关联性。在房地产行业受到政府的产业政策调整时，物业管理行业发展速度也受到影响；行业受到严格的法律、法规及政策的监管，且这些法律、法规及政策存在一定的地区差异。公司虽已建立完整的质量管理体系，严格管控各项业务按照国家标准或行业标准执行，但如果公司不能很好地应对相关法律、法规及政策的监管，不能根据政策变化情况或各地政策差异作出调整，确保业务开展符合相关法律、法规及政策的要求，则公司的业务、财务及经营将受到不利影响。
2、行业竞争风险
行业发展迅速，物业管理类公司数量快速增长，各公司之间形成激烈的竞争，增加公司的经营压力；同时，物业服务的同质化程度逐步提升，将导致物业管理市场的竞争激烈程度进一步提升，从而导致公司的市场开拓成本和维护成本的增加，给公司带来更大的经营压力。
3、公司治理及管理风险
在公司快速发展的背景下，经营规模的不断扩大、业务范围的不断扩展及人员数量的不断增加，对公司治理和经营管理提出更高更严的要求；人口红利的逐渐消退，人工成本的逐步上涨，作为人口密集型的基础物业行业将会面临持续的经营管理压力；随着行业竞争的加剧，人力资源及人才的管理会面对更大的竞争挑战；“+互联网”化的经营人才的引进及多团队的融入也将提升管理难度；对于新收购的子公司仍需加强规范管理和整合，否则可能会造成公司对子公司控制力不足、管理效率低下等风险。 收起▲

　　一、商业模式
　　公司所处行业为物业管理服务行业，专注于提供高品质物业服务和社区增值服务，定位为“智慧社区的综合服务运营商”。主要商业模式是依托自身多年丰富的物业管理经验和传统物业服务项目，率先引入智慧社区的服务理念，为现有客户提供基础物业服务和智慧社区增值服务。
　　（一）销售模式
　　公司主营业务的销售模式属于直销模式。公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同，直接向最终消费者提供物业管理服务。
　　（二）采购模式
　　对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司通过招标或者与过往合作单位面谈的方式选择提供外包服务的企业，外包服务合同到期前公司会与提供外包服务... 查看全部▼

　　一、商业模式
　　公司所处行业为物业管理服务行业，专注于提供高品质物业服务和社区增值服务，定位为“智慧社区的综合服务运营商”。主要商业模式是依托自身多年丰富的物业管理经验和传统物业服务项目，率先引入智慧社区的服务理念，为现有客户提供基础物业服务和智慧社区增值服务。
　　（一）销售模式
　　公司主营业务的销售模式属于直销模式。公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同，直接向最终消费者提供物业管理服务。
　　（二）采购模式
　　对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司通过招标或者与过往合作单位面谈的方式选择提供外包服务的企业，外包服务合同到期前公司会与提供外包服务的企业商谈，从而决定是继续合作还是重新选择提供外包服务的企业。对物资的采购由各部门按月提交需求，公司采购部门通过市场调查指导和监督管理各个项目采购。
　　（三）服务及盈利模式
　　1、传统物业服务模式根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同，公司向管理的项目提供维修、养护、运行和管理服务，在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专业管理业务外包给该领域的专营企业，如保安、保洁业务。
　　根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同的收费条款，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业管理费、供暖费、车位管理费等费用，这些费用形成公司的收入，其超过公司采购外包服务支出、人员工资支出、物资采购支出等各项支出的部分形成公司的盈利。
　　2、智慧社区服务模式智慧社区依据“基础物业板块”、“科技平台板块”和“商业运营板块”三驾马车，通过基础的物业服务水平提升，建立社区业主的信任基础，从“社区绝对刚需”出发，以“利益”和“便利”为诱因，促进客群的先线下、后线上的平台活跃度；以“商业整合运营”为核心，提升线上平台交易活跃，提升线上客群规模，以客群规模效应，去深度整合商业和供应链资源，通过引导消费升级，获取增值收益，包括物流增值收益、商业增值收益、金融增值收益。同时以客群规模、收入规模及结构等提升资本估值，实现资本增值收益。从利润来源点考虑，基础物业主要依托物业相关收费、多种经营收入等。科技平台主要依托科技平台的对外输出收入、咨询服务对外输出收入等。商业版块主要依托“自营”+“平台”的综合商业运营收入，模式对外复制输出收入以及其他收入而获得。

　　二、经营情况回顾
　　报告期内，公司立足于发展战略，以京津冀为战略区域发展重点，继续以传统服务为基础，以增值服务为重点，以科技平台为手段，积极拓展创新服务方式，整合客户资源发挥价值，实现经营及管理的持续、稳定的发展。
　　1、公司财务状况
　　报告期末，公司总资产为29,419.83万元，较期初增长6.58%；其中净资产为10,828.71万元，较期初下降8.65%，主要原因在于报告期公司购买子公司北京华特物业管理发展有限公司（以下简称“华特物业”）剩余30%股权，新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积。
　　2、公司经营成果
　　报告期内，公司实现营业收入21,335.55万元，较上年同期增长8.71%；实现净利润786.53万元，较上年同期增长10.74%。营业收入及净利润均随着公司规模的增长保持平稳增长。
　　3、现金流量情况
　　报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-3,124.39万元，较去年同期下降323.71%，主要原因在于公司物业管理规模持续增长，接管后人员工资支出等相应增长，此外，去年同期接管的新开发项目，物业费可在交房时向业主收取，收费率较高，本期接管的新开发项目较少；投资活动产生的现金流量净额为-1,679.29万元，较上年同期下降1030.35%，主要原因在于报告期内公司收购子公司华特物业少数股权支付的股权转让款。
　　报告期内公司各项业务持续稳定发展，主营业务未发生变化。

　　三、风险与价值
　　1、行业政策风险
　　行业现阶段收入的重要来源为物业服务费，物业管理行业规模增长主要依赖于新增物业面积，因此物业管理行业与房地产行业具有紧密的关联性。在房地产行业受到政府的产业政策调整时，物业管理行业发展速度也受到影响；行业受到严格的法律、法规及政策的监管，且这些法律、法规及政策存在一定的地区差异。公司虽已建立完整的质量管理体系，严格管控各项业务按照国家标准或行业标准执行，但如果公司不能很好地应对相关法律、法规及政策的监管，不能根据政策变化情况或各地政策差异作出调整，确保业务开展符合相关法律、法规及政策的要求，则公司的业务、财务及经营将受到不利影响。针对上述风险，公司的应对措施为：密切关注法律、法规、政策等的变化，根据政策变动及时调整。
　　2、行业竞争风险
　　行业发展迅速，物业管理公司之间形成激烈的竞争，增加公司的经营压力；同时，物业服务的同质化程度逐步提升，将导致物业管理市场的竞争激烈程度进一步提升，从而导致公司的市场开拓成本和维护成本增加，给公司带来更大的经营压力。针对上述风险，公司的应对措施为：在加强自身服务质量、提高客户粘度的基础上，不断加强市场开拓力度，提高自身竞争力；借助资本的力量提升公司竞争力；与上下游企业通过互相投资、业务合作建立战略联盟；探索为客户提供更多增值服务。
　　3、公司治理及管理风险
　　在公司快速发展的背景下，经营规模的不断扩大、业务范围的不断扩展及人员数量的不断增加，对公司治理和经营管理提出更高更严的要求；人口红利的逐渐消退，人工成本的逐步上涨，作为人口密集型的基础物业行业将会面临持续的经营管理压力；随着行业竞争的加剧，人力资源及人才的管理会面对更大的竞争挑战；+互联网化的经营人才的引进及多团队的融入也将提升管理难度；对子公司的管理仍需加强规范和整合，否则可能会造成公司对子公司控制力不足、管理效率低下等风险。针对上述风险，公司的应对措施为：根据公司发展情况完善内部控制及各项管理制度，不断完善公司法人治理结构，并不断加大对内控制度执行的监督力度，保证各项内控制度、管理制度得到切实有效地执行；不断吸收先进管理理念，引入多层次复合型管理人才，以提高公司的整体管理经营能力；探索激励机制的设置，吸引并留下优秀的管理人才；做好团队建设，塑造企业文化，提升集体凝聚力，保持团队的创新活力；利用科技手段，持续进行优化员工配置，提升效率。通过以上措施，确保内部管理能适应公司快速发展要求，实现公司持续、稳定、健康发展。

　　四、企业社会责任
　　(一)其他社会责任履行情况
　　1、持续提升服务品质：公司秉承“我们用心让您放心”的服务宗旨，在保障基础物业服务品质的基础上，创新增值服务方式，不断提升基础服务与社区增值服务水平，提升业主幸福指数。
　　2、关注保障房管理：公司多年来持续关注保障房、经适房项目的管理，积极探索保障性住房和老旧小区等的物业服务模式，最大限度提升服务，为政府解忧、为和谐社会和社区稳定贡献一份力量。
　　3、持续关怀当地居民的基本生活：通过多种形式，为当地有需要的居民送去生活物资和关怀。
　　4、解决就业，促进社会和谐稳定：物业服务行业提供了大量的保洁、保安等技术含量较低的岗位，为低学历人员、下岗待业人员以及农村务工人员等的就业提供了重要支持，为就业困难群体的就业和社会和谐安定发挥了积极、重要的作用。
　　5、积极履行纳税义务，并积极投身公益：公司在为社会大众提供服务产品获得收益的同时，依法纳税，将依法纳税作为践行社会责任的重要方面；公司积极投身公益，组织爱心团队向困难家庭捐款捐物；连续多年关注帮扶西部贫困地区的学校和孩子，不仅捐建新的希望小学，还重走爱心之旅路程，持续不断对援助的希望小学予以关怀。 收起▲