一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　（一）商业模式　　公司是一家专注于商业地产服务的综合性地产服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、电话Ca客。　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　（一）商业模式
　　公司是一家专注于商业地产服务的综合性地产服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：
　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。
　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。
　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、电话Ca客。
　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联动营销。
　　5、资产管理：公寓管理、商务楼宇管理、存量盘活、大宗交易、定制开发、资产升级改造、重塑价值。
　　公司的主要服务类型分为以下四种：
　　1、房地产营销代理服务：公司根据开发商需求，从市场定位、物业包装、项目推广、销售组织、办理签约等方面为开发商快速、优质地去化其所持物业，待销售完成后获取佣金或者超额佣金。营销代理服务包括普通代理模式、风险代理模式及全案营销模式。
　　普通代理模式公司仅获取基础代理佣金。
　　风险代理模式指代理机构根据项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，为开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而保证开发商的营销效率、回款效率及物业去化效率；开发商为控制自身风险，与代理机构实行风险共担，利润共享，通常由代理机构向开发商支付一定的履约保证金，并由代理机构自行承担全部的营销推广费用；由于代理机构为开发商分担一部分风险，开发商通常会给予代理机构一定数额的销售奖励。
　　全案营销模式指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，以实现有效控制开发商营销成本的代理方式。代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，完成销售任务；代理机构通过专业能力提高营销效率，从而降低推广成本，提升项目整体经济效益。
　　2、顾问策划业务：公司通过搜集和分析社会、政治、经济及市场信息环境，对房地产市场供需关系、目标客户、潜在客户、竞争情况等综合分析，为客户提供高质量的商业定位及招商策划方案。一般是为客户提供可行性报告、商业分析、商业规划等，获取顾问策划费用。
　　3、招商及运营业务：公司通过对物业的合理布局、业态组合规划、招商推广、品牌商家落户、主力店及散户招商、商场运营管理等，实现整个物业的价值提升。根据业务模式，可分为一般招商及运营业务和自持（自租）物业招商及运营业务。
　　4、房地产电商业务：公司利用互联网及移动互联网科技带来的产业变革契机，以垂直电商模式提供O2O房地产电子商务服务。公司利用商业地产门户网站麦吉铺、微信公众号、商家微信群等线上平台工具进行客户收集与客户需求引导，通过线下提供专业人员销售、招商、推广等服务，向开发商或者消费者获取服务费收入。
　　（二）经营计划
　　报告期内，公司实现营业收入73,001,783.20元，较去年同期增加6.41%；归属于母公司所有者的净利润为2,775,092.69元，本期实现扭亏为盈。公司营业收入实现正向增长，毛利率较去年同期增加18.36%，主要原因是公司加大成本管控，优化了人员薪酬结构和营销渠道成本等所致。
　　公司在未来的发展过程中，努力实现下述战略目标：
　　1、完善项目投资决策管理，控制风险代理项目风险。
　　2、布局全国商业市场，积极开拓城市控股公司，将公司优秀的管理理念，成熟的商业模式推广到各地的城市控股公司。
　　3、加快商业存量资产市场的布局。
　　4、完善公司产业链布局，将公司产品系列多元化，深度与开发商合作，提供从开发顾问、销售、招商、物业运营管理和存量资产管理的全链服务。
　　5、逐步进行业务转型，加大与互联网行业融合，并向新兴行业拓展业务。
　　6、加大其他业务行业探索，增加公司赢利点，实现公司多元化发展。
　　(二)行业情况
　　1、行业整体情况：随着中国经济的高速发展，在房地产历经的黄金十年中，享受到了资本、经济、人口等众多福利。近年来，房地产的行业调控持续增强，去库存基调高、压力大，对房地产带来了一定的政策性冲击。国家“十四五”规划中，继续强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
　　根据国家统计局数据显示，2023年房地产开发投资额110,913.00亿元，同比减少13.40%；房地产开发商业营业用房投资额8,055.00亿元，同比减少20.93%；房地产开发企业商品房销售面积111,735.00万平方米，同比减少13.90%；房地产开发企业施工房屋面积838,364.00万平方米，同比减少7.36%。虽然房地产开发投资额、销售面积、施工面积总体呈下降趋势，但政府对于房地产的发展态度仍然是“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的宗旨。
　　虽然国家及各地房地产政策趋于收严，但国家提倡房地产健康发展，全国房地产行业仍处于整体稳定状态。
　　2、成都房地产政策：2017年成都楼市新政频发，从限购、限售、限贷、成品房规范、摇号买房再到户籍准入制度全方位对楼市进行调控，继2017年频发的严政策，2018年成都政府出台更严政策，发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号）。2020年继续出台更严的限购政策，发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成发办〔2020〕83号）。直至2022年5月31日成都住建局发布了新的限购政策，限购政策较以前年度较宽松，社保不再要求24个月以上，二孩及以上家庭，可购买3套住宅；住宅市场的松动，会间接影响投资客的投资方向。2023年8月31日，《中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，将存量首套住房贷款利率进行了调整。成都各地区亦不再首套房贷款利率上进行加成，房地产政策进一步利好。
　　3、商业地产发展情况：房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店随着时代的变迁，在人们的工作和生活中占有一定的地位。商业购物场所从过往单一的零售主转换为多形式、高体验的模式，并逐渐提高体验性业态的占比。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。
　　4、房地产服务业：房地产服务业主要客户是各类开发商、物业持有者、投资者、商家，行业波动与整体房地产高度正向相关，同时也受整体经济环境、投资环境的影响。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1、实际控制人不当控制的风险
　　截至2023年12月31日，张红兵合计持有公司股份12,530,691股，合计拥有公司51.50%的股权，并拥有公司81.11%的表决权。张红兵系公司的实际控制人，虽然公司已经建立了一系列制度能有效避免控股股东和实际控制人操纵公司和损害公司利益的情况发生。但控股股东和实际控制人仍可能凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的方针政策、人事任免、经营决策等行为产生影响，从而可能影响公司的正常运营，给公司持续健康发展带来风险，公司存在股权集中及实际控制人不当控制的风险。应对措施：公司将持续优化董事会议事规则、监事会议事规则、股东大会议事规则等相关规则，不断完善公司内部治理和控制制度，提高增强监事会监督管理水平，避免控股股东和实际控制人凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策、对外投资、对外融资等重大事项产生不利影响。
　　2、核心人员流失风险
　　房地产中介服务业在实际经营中，以人力为核心资源，拥有丰富从业经验和对市场熟悉的人才，是企业在日趋加剧的市场竞争中保证企业稳定发展的有力保障。虽然近年在行业内，已有部分企业在营销及市场拓展阶段采用互联网工具，但由于房产交易的特殊性，整个交易的最终实现仍需在线下完成，因而在可预见未来，互联网虽对房地产中介服务业带来一定改变，但并不能颠覆整个行业的发展，互联网可以优化和整合企业的部分资源及市场信息，但拥有客户资源的经纪人和熟悉区域市场的房地产销售策划人员仍是房地产中介服务行业的核心资源，是企业发展赖以生存的基础。若公司没有优质的项目、不能提供具有竞争力的薪酬及完善的晋升体系，公司可能会面临核心人员流失的风险。应对措施：公司将不断优化员工工作环境、完善薪酬体系、福利体系、制定人才培养计划、完善人才晋升通道、制定员工股权激励等多方位、全体系的人才政策。通过提升工资水平、提供完善的福利体系、完善人才的发展通道等，来识人、用人、留人、育人。最大程度上的保证公司核心管理团队的稳定和公司人体梯队的搭建。
　　3、房地产政策风险
　　近年来，房地产业是国家进行宏观调控的重点产业。房地产中介服务企业的发展态势，受房地产行业的整体运行情况的影响较大。房地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响，采取积极有效的应对措施，公司业务的开展可能受到不利影响。应对措施：公司将不断提升自身业务能力，扩大经营范围，适应政策发展变化。提前做好经营规划、应对风险预案等方式来化解和防范系统性风险。
　　4、应收账款发生坏账的风险
　　截至2023年12月31日，应收账款原值为36,300,771.83元，占当期营业收入的比重达49.73%，应收账款占营业收入的比重较高；同时1年以上应收账款占总额的比重为79.19%，应收账款周转率为1.77，且部分应收账款涉及诉讼、房地产开发商资金周转压力加大等情形，公司的应收账款存在无法及时收回甚至无法收回的风险。应收账款金额较大，且部分账款涉及诉讼、存在较难收回的情况。应对措施：公司的行业特征决定着公司应收账款比例较高，公司将建立完善的财务管理制度，对专款进行专人跟踪管理，定期检查账款回收情况，并在风险可预见的情况下，及时采取相关应对措施；同时完善应收账款的收款程序、制度，加强应收账款管理，保证应收账款回收安全。
　　5、子公司管理风险
　　公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立控股公司开展房地产经纪服务。截至2023年12月31日，公司的子公司、控股公司及其下属公司共计44家。鉴于存在上述经营模式，加之人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作，对下属公司在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。应对措施：公司将加大规范管理制度，定期对下属公司的管理人员进行培训，提高全体员工的风险把控意识；同时公司将定期对下属公司从组织、资源、资产、投资、财务、会计等各个方面进行抽查，必要时派驻公司管理人员到属地进行驻场管理。
　　6、风险代理业务押金保证金无法回收风险
　　公司开展风险代理业务，通常需要向开发商支付一定数额的项目履约保证金，截至2023年12月31日，公司保证金余额为17,014,695.47元，较2022年度末减少27.36%，保证金余额虽然减少，但是金额仍较大，占2023年末总资产的比重达到14.79%。如果公司不能完成开发商的业绩要求，会导致公司押金保证金不能及时、完整回收的风险。应对措施：公司针对风险代理业务从期初评估、内部风控、人员培训、制度等方面做了改善，保证公司能及时达成开发商业绩目标，及时、完整收回公司保证金。
　　7、涉及诉讼相关应收账款无法回收风险
　　公司部分应收款项涉及诉讼，针对已经结案的诉讼案件，存在对方无力支付的情形导致公司应收账款无法收回；针对还在进行中的诉讼案件，因判决结果不确定性，若出现败诉，将可能会对公司未来的经营活动产生不利影响。应对措施：公司针对诉讼案件较多的情况，一方面聘请有经验的代理律师，另一方面将完善财务坏账准备计提规则，完善财务管控工作，将诉讼风险逐步降低。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式与经营计划 商业模式：公司是一家专注于商业地产服务的综合性地产服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下： 1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。 2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。 3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、电话Call客。 4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划
商业模式：公司是一家专注于商业地产服务的综合性地产服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：
1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。
2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。
3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、电话Call客。
4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联动营销。
5、资产管理：公寓管理、商务楼宇管理、存量盘活、大宗交易、定制开发、资产升级改造、重塑价值。
公司的主要服务类型分为以下四种：
1、房地产营销代理服务：公司根据开发商需求，从市场定位、物业包装、项目推广、销售组织、办理签约等方面为开发商快速、优质地去化其所持物业，待销售完成后获取佣金或者超额佣金。营销代理服务包括普通代理模式、风险代理模式及全案营销模式。
普通代理模式公司仅获取基础代理佣金。
风险代理模式指代理机构根据项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，为开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而保证开发商的营销效率、回款效率及物业去化效率；开发商为控制自身风险，与代理机构实行风险共担，利润共享，通常由代理机构向开发商支付一定的履约保证金，并由代理机构自行承担全部的营销推广费用；由于代理机构为开发商分担一部分风险，开发商通常会给予代理机构一定数额的销售奖励。
全案营销模式指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，以实现有效控制开发商营销成本的代理方式。代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，完成销售任务；代理机构通过专业能力提高营销效率，从而降低推广成本，提升项目整体经济效益。
2、顾问策划业务：公司通过搜集和分析社会、政治、经济及市场信息环境，对房地产市场供需关系、目标客户、潜在客户、竞争情况等综合分析，为客户提供高质量的商业定位及招商策划方案。一般是为客户提供可行性报告、商业分析、商业规划等，获取顾问策划费用。
3、招商及运营业务：公司通过对物业的合理布局、业态组合规划、招商推广、品牌商家落户、主力店及散户招商、商场运营管理等，实现整个物业的价值提升。根据业务模式，可分为一般招商及运营业务和自持（自租）物业招商及运营业务。
4、房地产电商业务：公司利用互联网及移动互联网科技带来的产业变革契机，以垂直电商模式提供O2O房地产电子商务服务。公司利用商业地产门户网站麦吉铺、微信公众号、商家微信群等线上平台工具进行客户收集与客户需求引导，通过线下提供专业人员销售、招商、推广等服务，向开发商或者消费者获取服务费收入。
经营计划：报告期内，公司实现营业收入27,627,064.74元，较去年同期减少44.90%；归属于母公司所有者的净利润为-98,930.70元，本期亏损。公司营业收入大幅下降，主要原因是受市场大环境影响，去年下半年拓单偏谨慎，公司在手项目减少导致收入下降；同时公司毛利率较去年同期上升4.91%，主要原因是本期渠道费用下降所致。
公司在未来的发展过程中，努力实现下述战略目标：
1、完善项目投资决策管理，控制风险代理项目风险。
2、布局全国商业市场，积极开拓城市控股公司，将公司优秀的管理理念，成熟的商业模式推广到各地的城市控股公司。
3、加快商业存量资产市场的布局。
4、完善公司产业链布局，将公司产品系列多元化，深度与开发商合作，提供从拿地到设计、销售、招商、物业运营管理的全方位服务。
5、逐步进行业务转型，加大与互联网行业融合，并向新兴行业拓展业务。
（二）行业情况
1、行业整体情况：随着中国经济的高速发展，在房地产历经的黄金十年中，享受到了资本、经济、人口等众多福利。近年来，房地产的行业调控持续增强，去库存基调高、压力大，对房地产带来了一定的政策性冲击。国家“十四五”规划中，继续强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
根据国家统计局数据显示，2023年上半年房屋累计竣工面积累计33,903.81万平方米；房屋新开工面积49,879.50万平方米；房屋建筑施工面积791,548.25万平方米。虽然国家及各地房地产政策趋于收严，但国家提倡房地产健康发展。
2022年政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。虽然国家及各地房地产政策趋于收严，但国家提倡房地产健康发展，全国房地产行业仍处于整体稳定状态。
2、成都房地产政策：2017年成都楼市新政频发，从限购、限售、限贷、成品房规范、摇号买房再到户籍准入制度全方位对楼市进行规调控，继2017年频发的严政策，2018年成都政府出台更严政策，发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号）。2020年继续出台更严的限购政策，发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成发办〔2020〕83号）。直至2022年5月31日成都住建局发布了新的限购政策，限购政策较以前年度较宽松，社保不再要求24个月以上，二孩及以上家庭，可购买3套住宅；住宅市场的松动，会间接影响投资客的投资方向。
3、商业地产发展情况：房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店随着时代的变迁，在人们的工作和生活中占有一定的地位。商业购物场所从过往单一的零售主转换为多形式、高体验的模式，并逐渐提高体验性业态的占比。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。
4、房地产服务业：房地产服务业主要客户是各类开发商、物业持有者、投资者、商家，行业波动与整体房地产高度正向相关，同时也受整体经济环境、投资环境的影响。

　　二、公司面临的重大风险分析
1、实际控制人不当控制的风险
截至2023年6月30日，张红兵合计持有公司股份12,530,691股，合计拥有公司51.50%的股权，并拥有公司81.11%的表决权。张红兵系公司的实际控制人，虽然公司已经建立了一系列制度能有效避免控股股东和实际控制人操纵公司和损害公司利益的情况发生。但控股股东和实际控制人仍可能凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的方针政策、人事任免、经营决策等行为产生影响，从而可能影响公司的正常运营，给公司持续健康发展带来风险，公司存在股权集中及实际控制人不当控制的风险。应对措施：公司将持续优化董事会议事规则、监事会议事规则、股东大会议事规则等相关规则，不断完善公司内部治理和控制制度，提高增强监事会监督管理水平，避免控股股东和实际控制人凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策、对外投资、对外融资等重大事项产生不利影响。
2、核心人员流失风险
房地产中介服务业在实际经营中，以人力为核心资源，拥有丰富从业经验和对市场熟悉的人才，是企业在日趋加剧的市场竞争中保证企业稳定发展的有力保障。虽然近年在行业内，已有部分企业在营销及市场拓展阶段采用互联网工具，但由于房产交易的特殊性，整个交易的最终实现仍需在线下完成，因而在可预见未来，互联网虽对房地产中介服务业带来一定改变，但并不能颠覆整个行业的发展，互联网可以优化和整合企业的部分资源及市场信息，但拥有客户资源的经纪人和熟悉区域市场的房地产销售策划人员仍是房地产中介服务行业的核心资源，是企业发展赖以生存的基础。若公司没有优质的项目、不能提供具有竞争力的薪酬及完善的晋升体系，公司可能会面临核心人员流失的风险。应对措施：公司将不断优化员工工作环境、完善薪酬体系、福利体系、制定人才培养计划、完善人才晋升通道、制定员工股权激励等多方位、全体系的人才政策。通过提升工资水平、提供完善的福利体系、完善人才的发展通道等，来识人、用人、留人、育人。最大程度上的保证公司核心管理团队的稳定和公司人体梯队的搭建。
3、房地产政策风险
近年来，房地产业是国家进行宏观调控的重点产业。房地产中介服务企业的发展态势，受房地产行业的整体运行情况的影响较大。房地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响，采取积极有效的应对措施，公司业务的开展可能受到不利影响。应对措施：公司将不断提升自身业务能力，扩大经营范围，适应政策发展变化。提前做好经营规划、应对风险预案等方式来化解和防范系统性风险。
4、应收账款发生坏账的风险
截至2023年6月30日，应收账款原值为40,876,530.66元，占当期营业收入的比重达147.96%，应收账款占营业收入的比重较高；同时1年以上应收账款占总额的比重为86.76%，应收账款周转率为0.63，且部分应收账款涉及诉讼、房地产开发商资金周转压力加大等情形，公司的应收账款存在无法及时收回甚至无法收回的风险。应收账款金额较大，且部分账款涉及诉讼、存在较难收回的情况。应对措施：公司的行业特征决定着公司应收账款比例较高，公司将建立完善的财务管理制度，对专款进行专人跟踪管理，定期检查账款回收情况，并在风险可预见的情况下，及时采取相关应对措施；同时完善应收账款的收款程序、制度，加强应收账款管理，保证应收账款回收安全。
5、子公司管理风险
公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立控股公司开展房地产中介服务。截至2023年6月30日，公司的子公司、控股公司其下属公司共计40家。鉴于存在上述经营模式，加之人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作，对下属公司在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。应对措施：公司将加大规范管理制度，定期对下属公司的管理人员进行培训，提高全体员工的风险把控意识；同时公司将定期对下属公司从组织、资源、资产、投资、财务、会计等各个方面进行抽查，必要时派驻公司管理人员到属地进行驻场管理。
6、风险代理业务押金保证金无法回收风险
公司开展风险代理业务，通常需要向开发商支付一定数额的项目履约保证金，截至2023年6月30日，公司保证金余额为18,544,550.69元，较2022年度末减少20.83%，保证金余额虽然减少，但是金额仍较大，占2023年6月末总资产的比重达到15.08%。如果公司不能完成开发商的业绩要求，会导致公司押金保证金不能及时、完整回收的风险。应对措施：公司针对风险代理业务从期初评估、内部风控、人员培训、制度等方面做了改善，保证公司能及时达成开发商业绩目标，及时、完整收回公司保证金。
7、涉及诉讼相关应收账款无法回收风险
公司部分应收款项涉及诉讼，针对已经结案的诉讼案件，存在对方无力支付的情形导致公司应收账款无法收回；针对还在进行中的诉讼案件，因判决结果不确定性，若出现败诉，将可能会对公司未来的经营活动产生不利影响。应对措施：公司针对诉讼案件较多的情况，一方面聘请有经验的代理律师，另一方面将完善财务坏账准备计提规则，完善财务管控工作，将诉讼风险逐步降低。 收起▲

　　一、业务概要　　商业模式：　　公司是一家专注于商业地产服务的综合性地产服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、电话Ca客。　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联动营销。　　5、资产管理：公寓管理、商务... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司是一家专注于商业地产服务的综合性地产服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：
　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。
　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。
　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、电话Ca客。
　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联动营销。
　　5、资产管理：公寓管理、商务楼宇管理、存量盘活、大宗交易、定制开发、资产升级改造、重塑价值。
　　公司的主要服务类型分为以下四种：
　　1、房地产营销代理服务：公司根据开发商需求，从市场定位、物业包装、项目推广、销售组织、办理签约等方面为开发商快速、优质地去化其所持物业，待销售完成后获取佣金或者超额佣金。营销代理服务包括普通代理模式、风险代理模式及全案营销模式。
　　普通代理模式公司仅获取基础代理佣金。
　　风险代理模式指代理机构根据项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，为开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而保证开发商的营销效率、回款效率及物业去化效率；开发商为控制自身风险，与代理机构实行风险共担，利润共享，通常由代理机构向开发商支付一定的履约保证金，并由代理机构自行承担全部的营销推广费用；由于代理机构为开发商分担一部分风险，开发商通常会给予代理机构一定数额的销售奖励。
　　全案营销模式指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，以实现有效控制开发商营销成本的代理方式。代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，完成销售任务；代理机构通过专业能力提高营销效率，从而降低推广成本，提升项目整体经济效益。2、顾问策划业务：公司通过搜集和分析社会、政治、经济及市场信息环境，对房地产市场供需关系、目标客户、潜在客户、竞争情况等综合分析，为客户提供高质量的商业定位及招商策划方案。一般是为客户提供可行性报告、商业分析、商业规划等，获取顾问策划费用。
　　3、招商及运营业务：公司通过对物业的合理布局、业态组合规划、招商推广、品牌商家落户、主力店及散户招商、商场运营管理等，实现整个物业的价值提升。根据业务模式，可分为一般招商及运营业务和自持（自租）物业招商及运营业务。
　　4、房地产电商业务：公司利用互联网及移动互联网科技带来的产业变革契机，以垂直电商模式提供O2O房地产电子商务服务。公司利用商业地产门户网站麦吉铺、微信公众号、商家微信群等线上平台工具进行客户收集与客户需求引导，通过线下提供专业人员销售、招商、推广等服务，向开发商或者消费者获取服务费收入。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　报告期内，公司实现营业收入68,601,217.29元，较去年同期减少43.12%；归属于母公司所有者的净利润为-4,447,907.57元，本期亏损。公司营业收入大幅下降，主要原因是受疫情影响，成都地区及湖南地区收入大幅下降所致；同时公司毛利率较去年同期下降18.64%，主要原因公司营业收入大幅下降，但各个项目固定成本并未减少，导致公司营业成本未同比例下降所致。
　　公司在未来的发展过程中，努力实现下述战略目标：
　　1、完善项目投资决策管理，控制风险代理项目风险。
　　2、布局全国商业市场，积极开拓城市控股公司，将公司优秀的管理理念，成熟的商业模式推广到各地的城市控股公司。
　　3、加快商业存量资产市场的布局。
　　4、完善公司产业链布局，将公司产品系列多元化，深度与开发商合作，提供从拿地到设计、销售、招商、物业运营管理的全方位服务。
　　5、逐步进行业务转型，加大与互联网行业融合，并向新兴行业拓展业务。
　　(二)行业情况
　　1、行业整体情况：随着中国经济的高速发展，在房地产历经的黄金十年中，享受到了资本、经济、人口等众多福利。近年来，房地产的行业调控持续增强，去库存基调高、压力大，对房地产带来了一定的政策性冲击。国家“十四五”规划中，继续强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
　　根据国家统计局数据显示，2022年房地产开发投资额132,895.00亿元，同比减少9.96%；房地产开发商业营业用房投资额10,647.00亿元，同比下降14.45%；房地产开发企业商品房销售面积135,837.00万平方米，同比减少24.30%；房地产开发企业施工房屋面积904,999.00万平方米，同比减少7.22%。
　　2022年政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。虽然国家及各地房地产政策趋于收严，但国家提倡房地产健康发展，全国房地产行业仍处于整体稳定状态。
　　2、成都房地产政策：2017年成都楼市新政频发，从限购、限售、限贷、成品房规范、摇号买房再到户籍准入制度全方位对楼市进行规调控，继2017年频发的严政策，2018年成都政府出台更严政策，发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号）。2020年继续出台更严的限购政策，发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成发办〔2020〕83号）。直至2022年5月31日成都住建发布了新的限购政策，限购政策较以前年度较宽松，社保不再要求24个月以上，二孩及以上家庭，可购买3套住宅；住宅市场的松动，会间接影响投资客的投资方向。
　　3、商业地产发展情况：房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店随着时代的变迁，在人们的工作和生活中占有一定的地位。商业购物场所从过往单一的零售主转换为多形式、高体验的模式，并逐渐提高体验性业态的占比。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。
　　4、房地产服务业：房地产服务业主要客户是各类开发商、物业持有者、投资者、商家，行业波动与整体房地产高度正向相关，同时也受整体经济环境、投资环境的影响。

　　三、持续经营评价
　　报告期内，公司实现营业收入68,601,217.29元，同比减少43.12%，实现归属于母公司所有者的净利润-4,447,907.57元，本期亏损。公司将积极拓展四川、重庆、湖南、青海、自贡等地区的业务，同时加大代理项目、招商项目、策划项目拓展，并不断增强公司的核心竞争力。公司始终坚持“诚信、客观、专业、创新”经营理念，稳扎稳打，在一支专业、高效的团队带领下，公司逐渐发展壮大。
　　公司与招商地产、奥园集团、朗基地产、鲁能地产、盐业集团、保利地产、甘肃建投集团、华宇地产、中铁地产、中铁建地产、宏誉地产等都保持着长期合作关系，同时公司积极开拓多元化业务，在资产管理、长租公寓等项目上寻求新的机会与合作点。
　　公司截至2022年末净资产41,472,123.65元，货币资金29,084,612.32元，2022年实现归属于母公司所有者的净利润-4,447,907.57元，公司将积极推进项目拓展，加快业务转型。
　　综上所述，公司持续经营能力不存在重大不利影响。

　　四、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1、实际控制人不当控制的风险
　　截至2022年12月31日，张红兵合计持有公司股份12,535,491股，合计拥有公司51.52%的股权，并拥有公司81.13%的表决权。张红兵系公司的实际控制人，虽然公司已经建立了一系列制度能有效避免控股股东和实际控制人操纵公司和损害公司利益的情况发生。但控股股东和实际控制人仍可能凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的方针政策、人事任免、经营决策等行为产生影响，从而可能影响公司的正常运营，给公司持续健康发展带来风险，公司存在股权集中及实际控制人不当控制的风险。
　　应对措施：公司将持续优化董事会议事规则、监事会议事规则、股东大会议事规则等相关规则，不断完善公司内部治理和控制制度，提高增强监事会监督管理水平，避免控股股东和实际控制人凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策、对外投资、对外融资等重大事项产生不利影响。
　　2、核心人员流失风险
　　房地产中介服务业在实际经营中，以人力为核心资源，拥有丰富从业经验和对市场熟悉的人才，是企业在日趋加剧的市场竞争中保证企业稳定发展的有力保障。
　　虽然近年在行业内，已有部分企业在营销及市场拓展阶段采用互联网工具，但由于房产交易的特殊性，整个交易的最终实现仍需在线下完成，因而在可预见未来，互联网虽对房地产中介服务业带来一定改变，但并不能颠覆整个行业的发展，互联网可以优化和整合企业的部分资源及市场信息，但拥有客户资源的经纪人和熟悉区域市场的房地产销售策划人员仍是房地产中介服务行业的核心资源，是企业发展赖以生存的基础。
　　若公司没有优质的项目、不能提供具有竞争力的薪酬及完善的晋升体系，公司可能会面临核心人员流失的风险。
　　应对措施：公司将不断优化员工工作环境、完善薪酬体系、福利体系、制定人才培养计划、完善人才晋升通道、制定员工股权激励等多方位、全体系的人才政策。通过提升工资水平、提供完善的福利体系、完善人才的发展通道等，来识人、用人、留人、育人。最大程度上的保证公司核心管理团队的稳定和公司人体梯队的搭建。
　　3、房地产政策风险
　　近年来，房地产业是国家进行宏观调控的重点产业。房地产中介服务企业的发展态势，受房地产行业的整体运行情况的影响较大。房地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响，采取积极有效的应对措施，公司业务的开展可能受到不利影响。
　　应对措施：公司将不断提升自身业务能力，扩大经营范围，适应政策发展变化。提前做好经营规划、应对风险预案等方式来化解和防范系统性风险。
　　4、应收账款发生坏账的风险
　　截至2022年12月31日，应收账款原值为46,145,125.71元，占当期营业收入的比重达67.27%，应收账款占营业收入的比重较高；同时1年以上应收账款占总额的比重为81.01%，应收账款周转率为1.40，且部分应收账款涉及诉讼、房地产开发商资金周转压力加大等情形，公司的应收账款存在无法及时收回甚至无法收回的风险。应收账款金额较大，且部分账款涉及诉讼、存在较难收回的情况。
　　应对措施：公司的行业特征决定着公司应收账款比例较高，公司将建完善的财务管理制度，对专款进行专人跟踪管理，定期检查账款回收情况，并在风险可预见的情况下，及时采取相关应对措施；同时完善应收账款的收款程序、制度，加强应收账款管理，保证应收账款回收安全。
　　5、子公司管理风险
　　公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立控股公司开展房地产中介服务。截至2022年12月31日，公司的子公司、控股公司其下属公司共计37家。鉴于存在上述经营模式，加之人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作，对下属公司在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。
　　如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。
　　应对措施：公司将加大规范管理制度，定期对下属公司的管理人员进行培训，提高全体员工的风险把控意识；同时公司将定期对下属公司从组织、资源、资产、投资、财务、会计等各个方面进行抽查，必要时派驻公司管理人员到属地进行驻场管理。
　　6、风险代理业务押金保证金无法回收风险
　　公司开展风险代理业务，通常需要向开发商支付一定数额的项目履约保证金，截至2022年12月31日，公司保证金余额为23,422,320.87元，较2021年度末减少57.73%，保证金余额虽然减少，但是金额仍较大，占2022年末总资产的比重达到18.69%。如果公司不能完成开发商的业绩要求，会导致公司押金保证金不能及时、完整回收的风险。
　　应对措施：公司针对风险代理业务从期初评估、内部风控、人员培训、制度等方面做了改善，保证公司能及时达成开发商业绩目标，及时、完整收回公司保证金。
　　7、涉及诉讼相关应收账款无法回收风险
　　公司部分应收款项涉及诉讼，针对已经结案的诉讼案件，存在对方无力支付的情形导致公司应收账款无法收回；针对还在进行中的诉讼案件，因判决结果不确定性，若出现败诉，将可能会对公司未来的经营活动产生不利影响。
　　应对措施：公司针对诉讼案件较多的情况，一方面聘请有经验的代理律师，另一方面将完善财务坏账准备计提规则，完善财务管控工作，将诉讼风险逐步降低。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　无。 收起▲