一、商业模式
公司主要开展综合物业管理服务，构建基础物业管理服务、综合增值服务的全业态服务模式，为金融机构、企事业单位提供专业、优质、安全的基础物业管理服务，并基于客户业务外包需求，提供不动产维护管理，金融机构外包服务等多元化增值服务，多年来通过聚焦提升客户体验，强化服务品质，取得各地区客户高度认可。
1.物业管理服务，通常为定期收取或按实际工程量收费。根据与客户签订的物业管理服务合同，明确整体物业服务内容与标准，确定物业服务部应完成的工作事项，并根据实际工作量及楼宇管理面积确定每年需收取的物业管理费。其中，在服务期间发生的维修、更新改造等费用由客户单独提供，如物业费用发生变化... 查看全部▼

一、商业模式
公司主要开展综合物业管理服务，构建基础物业管理服务、综合增值服务的全业态服务模式，为金融机构、企事业单位提供专业、优质、安全的基础物业管理服务，并基于客户业务外包需求，提供不动产维护管理，金融机构外包服务等多元化增值服务，多年来通过聚焦提升客户体验，强化服务品质，取得各地区客户高度认可。
1.物业管理服务，通常为定期收取或按实际工程量收费。根据与客户签订的物业管理服务合同，明确整体物业服务内容与标准，确定物业服务部应完成的工作事项，并根据实际工作量及楼宇管理面积确定每年需收取的物业管理费。其中，在服务期间发生的维修、更新改造等费用由客户单独提供，如物业费用发生变化则以签订补充合同的方式进行支付。
2.金融外包服务，根据不同细分业务实施不同收费模式，一般为定期收费或实际业务量收费。根据与银行客户签订的基础流程服务、辅助营销服务、安防监控集成、金融设备运维或IT信息服务等业务合同，明确各项目的产品服务标准与后期维护管理要求，并收取相关服务费用。
3.不动产资产管理服务，通常为分年中、年末两次收取，金额据实结算。根据与客户签订的资产委托管理合同，明确整体受托资产内容与标准，并根据提供的资产管理服务水平和年末管理综合评价得分确定每年需收取的管理酬金费。其中，服务期间还将按照受托资产的确权情况支付确权奖励费，根据确权项目面积、更名难度等区分不同的难度系数计算确权立项奖励和确权完成奖励。
报告期内，公司旗下共有一级子公司15家，纳入合并报表范围内的主体共35家。子公司负责物业管理服务、金融外包服务及不动产资产管理业务的开展，母公司负责统筹全资、控股企业整体业务拓展工作，监控整体服务品质，建设智能化管理信息系统，管理业务品牌等业务管理事宜，对全资、控股企业开展战略规划管理、经营目标管理、财务管理、风险管理，提供相关产业、行业政策解读与汇编，编制行业或市场研究报告，并协调内部资源，提供财务管理、人力资源等咨询服务。
报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。

二、经营情况回顾
(一)经营计划
报告期内，公司实现主营业务收入103,082.39万元，同比增加5.13%；净利润2,711.66万元，同比减少20.84%；总资产规模达到92,379.86万元，净资产45,646.30万元。
1.业务规模增长态势良好。全年新增物业管理合同面积13.30万平方米，新增广发银行、华融资产等机构客户，综合机构服务能力得到市场认可；基于现有客户基础，新拓展智能工程服务、不动产确权租赁、金融业务辅助营销等多类型增值服务，解决客户其他服务痛点问题，综合服务模式优势凸显。
2.业务结构调整势头较好。通过内部统筹管理，强化核心物业管理主业人员规模、项目盈利控制，落实项目非核心人员外包要求及品质管控，改善物业管理人均效能；增值服务以科技含量高、项目盈利好、人员规模小为重点方向，推动安防监控、智能工程等工程类项目拓展，部分子公司新通过ISO27001信息安全管理体系认证、知识产权管理体系认证、新增7项实用新型专利，市场竞争不断增强，相关业务收入过亿元，同比提高超过65%。
3.信息管理能力持续强化。完成物业管理信息化系统建设前期调研工作，启动系统建设工作，重点提高客户服务体验，强化内部成本管控；完成内部管理运营信息化系统建设，夯实整体管理管理精细化、规范化、高效化基础；完成财务费控信息系统建设，提升子公司费用管理合规性及核算精确度，夯实业务管理基础。

三、持续经营评价
报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，能够保持良好的独立自主经营能力，所属行业并未发生重大变化，公司业绩稳步增长。公司拥有完善的公司治理机制，内部控制体系运行良好，经营管理团队和核心业务人员稳定，公司资产负债结构合理，具备持续经营能力，不存在影响持续经营能力的重大不利风险。

四、风险因素
公司持续优化全面风险管理体系，制定《建投嘉昱实业投资发展股份有限公司2019年风险政策》，规范风险管理流程，落实风险管理职责，采取定性和定量相结合的风险管理方法，对风险进行有效的识别、评估和缓释，有效防范系统性风险，全面提升公司及所属企业物业服务、金融服务外包和物业服务三项核心业务综合发展模式下的风险管控水平。
公司通过完善风险治理架构以及风险管理沟通汇报机制，推动风险指标纳入所属企业绩效考核，将风险管理文化融入企业文化建设的全过程，从而奠定公司业务健康、持续、稳健发展的基础。
现阶段公司面临的主要风险如下：
1.客户集中度较高风险
公司主要客户类别单一，主要为中国建设银行旗下的分支机构，并且签订的销售或服务合同单笔金额较大。虽然报告期内客户对于公司服务的普遍满意度较高，但由于部分客户采取招标的形式甄选服务机构，该不确定性导致公司存在未来客户流失风险。
报告期内公司各类业务持续创新经验丰富，相关市场营销能力与市场占有率不断提升，物业服务新拓展13.30万平米物业管理面积；金融服务外包加大技术密集型业务拓展以及新细分业务探索，其中新增安防监控、信用卡辅助营销、快贷催收、电子信息展示系统建设等多个项目；资产管理业务通过加大资产确权力度，保障租金平稳增长，优化业务管理模式等措施实现稳步增长；装饰装修业务通过加大市场化业务拓展，严控业务风险等方式，实现业务较快增长；公司将在坚持主营业务的同时不断降低客户集中度高的风险。
2.专业人才流失风险
公司所处行业领域属于物业管理行业，多年来依靠经验丰富的业务发展团队、高水平的物业服务团队、规范化的管理团队等人才队伍，为大量客户提供优质的服务，但可能出现业务主管人员流失现象，对公司服务质量、市场口碑、客户资源及项目储备产生消极影响，导致公司持续经营能力下降。保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之一，针对专业人才流失风险，公司采取了以下措施：按照现代企业制度建立了明确、规范的绩效考核及员工激励制度；为员工提供行业内具有竞争力的薪酬待遇，并给予充分的发展空间和提升能力的机会，以激发核心业务人员的工作热情。同时，加强企业文化假设，创造和谐的工作环境，提升员工对公司的认同感和归属感，从而降低专业人才流失风险。
3.劳动成本上涨风险
物业管理行业属于劳动密集型行业，在创造大量就业机会的同时，也使得物业管理企业面临人力成本控制的压力。近年来，我国劳动用工成本持续刚性上涨，导致物业管理企业营业成本上升，普遍面临
劳动成本上涨风险。
截至2019年末，公司员工总数为4,924人，为保障各地物业管理项目的正常开展，仍需对外采购保洁服务、维修服务、物业服务等第三方服务，该类服务劳务合同在续约过程中可能随市场行情变化出现金额上调的情况。人力成本上升对公司的盈利水平可能造成不利影响。
针对劳动成本上涨风险，公司将采取以下措施：为合理控制公司内部劳动成本，公司将加速完善绩效考核制度，以激励员工合理利用工时；整体提升员工工作环境，减少现金报酬对员工满意度的影响；完善员工培训机制，妥善利用晋升机制，减少高薪外聘员工数量。同时，为控制劳务外包成本，公司将与供应商保持稳定良好的合作关系以获取较低的价格，并在劳务外包人参与人数不变的情况下尽量提升工作效率。
4.公司管理风险
公司规模较大，子公司及员工人数较多，导致母公司面临一定经营管理压力。公司目前采取“统一管理、属地经营”的管理模式，由母公司制定战略规划及管理制度，并由全国各区域的子公司分别负责当地业务的开展。报告期内，公司共有一级子公司15家，纳入合并报表范围内的主体共35家，随着未来业务的拓展，公司规模可能进一步增长。公司在扩大业务规模的同时也对管理提出新的挑战，公司将继续按照既有成熟的管理方式，强化风险管控，积极应对市场化挑战。
5.重大理财投资风险
公司及子公司购买的理财产品主要为中国建设银行发行的稳健型理财产品，购买的信托产品主要为中建投信托有限责任公司发行的信托产品。但在受托人管理、运用或处置信托财产过程中，社会经济政策风险、信用风险、市场风险、流动性风险、管理和操作风险等投资风险有可能导致信托受益不理想或面临原有资金损失。
截至2019年末，公司及子公司共持有理财产品16,880.00万元，持有信托产品27,540.00万元，共计44,420.00万元。公司在理财及信托产品持有期间，持续关注产品风险收益。
6.业务外包风险
物业管理为劳动密集型行业，为保障各地业务顺利开展，公司需要将部分保洁服务、设施运维、花木租摆等物业服务外包给特定供应商。对于质量控制体系不完善或不规范的公司而言，若出现签订合约时阐述不明、质量控制制度不健全、后期服务质量不达标、外包供应商资质不全等情况，将影响物业管理服务品质，进而有损品牌形象。
报告期内，公司建立了完善的质量管理体系，对供应商的管理评审、项目开展过程中的监督检测、客户反馈意见的收集等工作均做出了明确安排，将业务外包可能产生的相关风险降低在可控范围内。
针对业务外包风险，公司采取了下措施：在选择劳务外包单位时将充分考虑其规范程度和信誉度，选择资质健全的单位。在签订合约时，明确双方义务、责任，对外包项目涵盖范围进行明确界定，对工作细则以及注意事项进行明确规定，以此避免岗位分工不明确或操作不规范的法律风险责任。
7.市场竞争风险
公司所处行业为充分竞争行业，并无明显进入壁垒。同时，物业管理行业进入了跨界融合、创新发展的阶段，物业管理企业纷纷采取并购、联合的策略以获得更多项目资源或提高知名度。随着“智慧城市”概念的普及，越来越多的企业积极创新商业模式，为物业管理项目输出了大量智能化楼宇管理方案。面对激烈的竞争，公司面临着提升核心竞争力的压力，在扩大业务规模、增加项目储备、降低经营成本、丰富团队经验方面均面临着巨大挑战。
针对市场竞争风险，公司将采取以下措施：物业管理行业正在经历由传统物业向智能化物业发展的整合升级过程，公司将加大研发力度，迎合市场需求，逐步向提供集智能楼宇系统设计、工程施工、运维管理和增值服务相结合的智能楼宇一体化综合服务提供商发展。 收起▲

　　一、商业模式　　公司主要从事以物业管理服务为主、金融外包服务和不动产管理服务为辅的机构综合服务。多年来，公司已形成具有自身特色的机构客户综合服务模式，为金融机构、企事业单位等客户持续提供优质专业的综合物业管理服务，并根据客户要求提供非核心业务外包、不动产管理等增值服务，全面满足客户各类服务要求，不断增强客户体验及客户忠诚度，持续强化公司业务核心竞争力及品牌影响力。　　1.物业管理服务，通常为逐年收取或按实际工程量收费。根据与客户签订的物业管理服务合同，明确整体物业服务内容与标准，确定物业服务部应完成的工作事项，并根据实际工作量及楼宇管理面积确定每年需收取的物业管理费。其中，在服务期间发生的... 查看全部▼

　　一、商业模式
　　公司主要从事以物业管理服务为主、金融外包服务和不动产管理服务为辅的机构综合服务。多年来，公司已形成具有自身特色的机构客户综合服务模式，为金融机构、企事业单位等客户持续提供优质专业的综合物业管理服务，并根据客户要求提供非核心业务外包、不动产管理等增值服务，全面满足客户各类服务要求，不断增强客户体验及客户忠诚度，持续强化公司业务核心竞争力及品牌影响力。
　　1.物业管理服务，通常为逐年收取或按实际工程量收费。根据与客户签订的物业管理服务合同，明确整体物业服务内容与标准，确定物业服务部应完成的工作事项，并根据实际工作量及楼宇管理面积确定每年需收取的物业管理费。其中，在服务期间发生的维修、更新改造等费用由客户单独提供，如物业费用发生变化则以签订补充合同的方式进行支付。
　　2.金融外包服务，根据不同细分业务实施不同收费模式，一般为定期收费或实际业务量收费。根据与银行客户签订的基础流程服务、辅助营销服务、安防监控集成、金融设备运维或IT信息服务等业务合同，明确各项目的产品服务标准与后期维护管理要求，并收取相关服务费用。
　　3.不动产管理服务，通常为分年中、年末两次收取，金额据实结算。根据与客户签订的资产委托管理合同，明确整体受托资产内容与标准，根据资产管理服务水平和年末管理综合评价得分确定每年需收取的管理酬金费。其中，服务期间还将按照受托资产的确权情况支付确权奖励费，根据确权项目面积、更名难度等区分不同的难度系数计算确权立项奖励和确权完成奖励。报告期内，公司旗下共有一级子公司14家，子公司负责物业管理服务、金融外包服务及不动产管理业务的开展，母公司对全资、控股企业进行战略管理、经营目标管理、业务管理、财务管理、风险管理、品牌管理，提供产业、行业政策解读等咨询支持，落实业务标准化服务、品质管理要求以及管理运营要求，对外进行业务拓展并协助子公司承接业务，对公司品牌进行管理并对外推广。报告期内，公司的商业模式未发生变化。

　　二、经营情况回顾
　　报告期内，公司实现主营业务收入42,095.47万元，同比增加1.63%；净利润1,434.89万元，同比增加64.93%；总资产规模达到81,954.17万元，净资46,224.93万元。
　　1.提升服务品质。
　　把客户需求放在首位，充分调研客户服务要求、加强服务人员培训、建立7*24小时服务热线，以服务标准化为抓手，提高服务水平，夯实服务管理基础，整体客户满意度96.99分；同时，对部分评分较低的服务类型，制定改进措施。
　　2.优化业务结构。
　　推动整体业务盈利能力提升，重点促进安防监控工程、智慧医疗工程等毛利较高的增值服务快速发展，新增合同金额超过1000万元；同时，主动退出人员负担重、毛利率过低的项目，改善整体业务盈利能力。
　　3.加快信息化建设。
　　对业务信息化管理平台需求及技术要求进行前期调研，研究通过信息管控降低成本、提高服务能力的方式及可行性；启动整体办公自动化建设，加快推进整体财务费控系统建设，提高内部沟通效率以及信息对称性，强化成本费用管理能力，促进整体盈利能力提高。

　　三、风险与价值
　　报告期内，公司持续优化全面风险管理体系，制定了《公司2019年风险政策》，规范风险管理流程，落实风险管理职责，采取定性和定量相结合的风险管理方法，对风险进行有效的识别、评估和缓释，有效防范系统性风险，全面提升公司及所属企业物业服务、金融服务外包、资产管理和装饰装修四项核心业务综合发展模式下的风险管控水平。
　　公司通过完善风险治理架构以及风险管理沟通汇报机制，推动风险指标纳入所属企业绩效考核，将风险管理文化融入企业文化建设的全过程，从而奠定公司业务健康、持续、稳健发展的基础。现阶段公司面临的主要风险如下：
　　1、市场竞争风险
　　公司所处行业为充分竞争行业，并无明显准入壁垒。物业管理行业现已进入跨界融合、创新发展的阶段，物业管理企业纷纷采取并购、联合的策略以获得更多项目资源或提高知名度。在激烈的竞争环境下，公司面临着提升核心竞争力的压力，在扩大业务规模、增加项目储备、降低经营成本、丰富团队经验方面均面临着巨大挑战。
　　2、公司管理风险
　　公司规模庞大，员工人数较多，下属子公司遍布全国各地，导致母公司面临一定经营管理压力。
　　报告期内，公司继续采取“统一管理、属地经营”的管理模式，由母公司制定战略规划及管理制度，全国各区域的子公司分别负责当地业务的开展。公司在资产管理、装饰装修业务上的拓展也是对管理的新挑战。公司将继续按照既有成熟的管理模式，强化风险管控，积极应对市场化挑战。
　　3、客户集中度较高风险
　　报告期内，公司签订的销售或服务合同单笔金额较大，并且主要客户类别单一，主要为中国建设银行旗下的分支机构。虽然报告期内客户对于公司服务的普遍满意度较高，但由于部分客户采取招标的形式甄选服务机构，该不确定性导致公司未来存在客户流失风险。公司将加大市场化业务拓展力度，在坚持主营业务实现稳步增长的同时不断降低客户集中度高的风险。
　　4、劳动成本上涨风险
　　物业管理行业作为劳动密集型行业，在提供广泛就业的同时，人力成本压力逐年刚性上升，全国物业服务企业普遍面临劳动力成本上涨风险。为保障各地物业管理项目的正常开展，公司仍需对外采购保洁服务、维修服务、物业服务等第三方服务，该类劳务合同在续约过程中可能随市场行情变化出现金额上调的情况。人力成本上升对公司的盈利水平可能造成不利影响。公司将在保证用工合法的前提下，尽量降低劳动力成本上升带来的风险。
　　
四、企业社会责任
　　(一)其他社会责任履行情况
　　履行社会责任是国有企业的天职。公司在做大做强的同时，积极履行国有企业应尽的社会责任。
　　公司不断提高核心竞争力，实现国有资产保值增值；依法经营，诚实守信，维护市场经济秩序；严格遵守国家法律法规，依法透明纳税，为国家经济发展做出应有贡献。 收起▲